臺灣板橋地方法院民事判決 九十一年度訴字第二八九號
原 告 乙○○訴訟代理人 林家玲被 告 甲○○右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：其向被告買受座落台北縣永和市○○街○○○號二樓房屋及其持分基地（即台北縣永和市○○段○○○○號土地，權利範圍六分之一，及其上建物台北縣永和市○○段一九七二建號，下稱系爭房地），雙方並於民國九十年二月二十八日簽定不動產買賣契約，並委任由中國信託商業銀行板橋分行（下稱中國信託銀行）及中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋）辦理房屋交易安全保證工作，而簽訂房屋交易安全契約書在案，買賣總價為新台幣（下同）五百七十萬元，分三期給付，第一、二期原告均已依約給付存入交易安全專戶，計一百二十萬元，另應由被告繳納之土地增值稅一二五六二三元，九十年度房屋稅五九二八元，亦於九十年五月二日逕由交易安全專戶扣除款項完納，系爭房地並於九十年五月三日完成所有權移轉登記予原告指定之登記名義人林恆心，惟第三期尾款四百五十萬元，雙方約定由原告辦理銀行貸款支付，原告亦依約辦妥銀行對保貸款手續，只待被告塗銷系爭房地即二樓部分原向國泰人壽保險股份有限公司（下稱國泰人壽）設定之本金最高限額抵押權（系爭房地即二樓部分經被告向國泰人壽借款四百二十萬元，另一樓房地部分借款五百七十萬元，並就一、二樓房地共同設定本金最高限額一千一百八十八萬元抵押權予國泰人壽），即可交屋，詎斯時被告竟告知要四百九十萬元，國泰人壽始願意塗銷系爭房地即二樓部分之抵押權，且其無資力自行補足超出第三期款外之款項，無法辦理塗銷系爭房地之抵押權，雖經原告一再催促，惟被告卻無任何回應。嗣後，兩造曾於九十年五月十五日在中信房屋雙和台積店內達成和解，合意解除系爭不動產買賣契約，惟隔天被告又反悔不簽協議書，經原告訴請調解委員調解，被告均不到場調解，原告不得已，於九十年五月二十四日以永和郵局第五三二號存證信函通知被告解除系爭不動產買賣契約。系爭不動產買賣契約既經解除，被告依法即應回復原狀，即塗銷被告與林恆心間之所有權移轉登記，又由原告所給付之價金中逕扣除完納之土地增值稅，被告亦應協同原告申請撤銷稅捐之申報，回復原狀，土地增值稅退稅款由原告代位領取。另系爭不動產買賣契約第十一條約定，經原告催告後解除契約者，被告應加倍返還原告已付價款二百四十萬元，其中一百零六萬八千四百四十九元，業由中國信託銀行交易安全專戶退還，餘款原告僅請請給付五十萬元，為此，依解除契約之回復原狀、代位權及違約金契約之法律關係，提起本訴。並聲明：（一）被告與第三人林恆心間就座落於台北縣永和市○○段○○○○號土地（權利範圍六分之一，登記次序九號）及其上建物台北縣永和市○○段一九七二建號（登記次序二號）之所有權移轉登記，應予塗銷。（二）被告應協同原告及三人林恆心向台北縣稅捐稽徵處申請撤銷前項移轉案件之土地增值稅十二萬五千六百二十三元之申報（繳款書編號00000000號），土地增值稅由原告代位領取。（三）被告應給付原告五十萬元，及自民國九十年五月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（四）原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：原告並未依系爭不動產買賣契約第六條第一、二款約定完成銀行貸款對保之手續交付尾款，以致無法如期交屋，經其於九十年四月二十五日以永和郵局第四三二號存證信函催告，並請原告於九十年五月十日二十四時前交付全部尾款，否則將依契約書第十一條第二款沒收原告已支付價款，詎原告竟回函稱被告未能將貸款完全清償，導致無法交屋云云，惟按系爭不動產契約書第三條第二項約定，尾款四百五十萬元，被告同意原告得以金融機構所能核准之最高額度貸款作為尾款，如原告之貸款額度不足支付尾款時，不足部分應於完稅前一次補足，及房屋交易安全契約書第六條約定，原告須依中國信託銀行規定申辦購屋貸款，如符貸款之規定，並獲銀行同意撥款時，兩造同意授權銀行得將貸得之款項直接撥入專戶並代償被告之前順位抵押權，是以不論系爭房地之前順位抵押權是否塗銷，原告均負有應給付四百五十萬元尾款之義務，否則即屬違約。而系爭房地之所有權已移轉予第三人林恆心，被告分文未得，並經國泰人壽實施強制執行程序查封拍賣中，被告實為受害人。再者，九十年五月十五日於中信房屋雙和台積店之協議，被告並未同意等語，資為抗辯。並聲請：（一）原告之訴駁回；（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告向被告買受座落台北縣永和市○○街○○○號二樓房屋及其持分基地（即台北縣永和市○○段○○○○號土地，權利範圍六分之一，及其上建物台北縣永和市○○段一九七二建號，下稱系爭房地），雙方並於九十年二月二十八日簽定不動產買賣契約，並委任由中國信託銀行及中信房屋辦理房屋交易安全保證工作，簽訂房屋交易安全契約書在案，買賣總價為五百七十萬元，分三期給付，第一、二期原告均已依約給付存入交易安全專戶，計一百二十萬元，另被告應繳納之九十年度房屋稅五千九百二十八元及土地增值稅十二萬五千六百二十三元，已於九十年五月二日由交易安全專戶逕扣除完納，系爭房地並於九十年五月三日完成所有權移轉登記予原告指定之登記名義人林恆心。依契約之約定，被告應於原告繳納第三期尾款四百五十萬元，負責塗銷系爭房地所設定予國泰人壽之抵押權（系爭房地即二樓部分經被告向國泰人壽借款四百二十萬元，一樓房地部分借款五百七十萬元，並以系爭房地與一樓部分房地共同設定本金最高限額一千一百八十八萬元抵押權予國泰人壽）。詎於第三期尾款繳納前，被告始告知必須清償四百九十萬元，國泰人壽始願意塗系爭房地之抵押權。
（二）原告未給付被告尾款四百五十萬元，被告亦未塗銷系爭房地即二樓部分之本金最高限額抵押權。被告於九十年四月二十五日以永和郵局第四三二號存證信函通知原告，應於九十年五月十日二十四時前交付尾款，原告則於九十年五月二十四日以永和郵局第五三二號存證信函通知被告，應於文到三日內完成抵押權之塗銷登記及交屋，並依不動產買賣契約第十一條第一款支付遲延違約金，否則依同條款約定於催告期滿解除買賣契約。
四、得心證之理由：本件所應審酌者，應在系爭不動產買賣契約是否合法解除？及被告是否應給付原告違約金？
（一）按契約之成立本不以署名畫押為要件，故凡當事人間締結契約，其書面之形式雖不完全，而能以其他方法，足以證明其意思已有合致之表示者，自無妨於契約之成立，當然發生法律上之效力，最高法院二十年上字第一七二七號判例要旨可資參照。本件原告主張被告未能塗銷系爭房地之抵押權後，兩造曾於九十年五月十五日在中信房屋雙和台積店內協調，達成和解，合意解除買賣契約等語，雖為被告所否認，辯稱：我有去協議，但是沒有同意，我有說考慮看看云云，惟查，證人即承辦系爭不動產買賣事宜之代書陳右英證稱：協議書還在，是依據當場談的內容，當場有打一個草稿，欲回去謄好，用正式一點，才沒有叫兩造簽名，雙方就協議書的內容確實已經有同意等語，並提出協議書乙紙為證，另證人即中信房屋經理張國棠亦證稱：有這件事情，有談到一個數字，後來賣方又反悔等語，足證兩造確曾就該次協調結果，互為合意，而成立和解契約，自不因兩造未簽訂書面契約或被告事後反悔而受影響，是被告所辯，並非足採。則依兩造協議內容第一項之約定：「雙方合意解除本次買賣契約。」，原告主張兩造已合意解除系爭不動產買賣契約等語，應堪信為實在。
（二）復按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，得依契約之訂定，民法第二百五十九條定明文。又當事人締結之契約一經合法成立，雙方均應受其拘束。最高法院十八年上字第四八四號判例要旨可資參照。查，本件兩造所成立之和解契約內容，除合意解除系爭不動產買賣契約外，亦就解除契約後雙方所負之回復原狀義務，另行約定就系爭房地所有權已移轉登記予林恆心部分，由原告負責出具所有權應備證件予代書將所有權再移轉登記予被告，被告則負擔移轉登記所需之稅費、規費、代書費及謄本費九萬七千一百六十二元，另已由中國信託銀行交易安全專戶支出之土地增值稅一十二萬五千六百二十三元及九十年度房屋稅五千九百二十八元，則由被告負責返還予原告，有協議書在卷可資佐證，兩造自均應受其約定之拘束。是以本件原告主張被告於解除契約後，應以塗銷與林恆心間之系爭房地所有權移轉登記，並協同向台北縣稅捐稽徵處申請撤銷前項移轉案件芝土地增值稅十二萬五千六百二十三元之申報，土地增值稅由原告代位領取等方式，負責回復原狀云云，既與上開兩造於和解契約所約定回復原狀之方式不符，其為主張，自非可採。
（三）縱認兩造於九十年五月十五日並未達成協議，合意解除系爭不動產買賣契約，惟查，依系爭不動產買賣契約第柒條價款支付方式第二點所約定第三期尾款之繳付為：「本期為尾款四百五十萬元整，乙方（即被告）同意甲方（即原告）得以金融機構所能核准之最高額度貸款做為尾款，如甲方之貸款額度不足支付尾款時，不足部分應於完稅前以現金一次補足，乙方應於房地點交前將原設籍於本不動產之有戶籍全部遷出，並應在甲方付清所有價款之同時雙方完成交屋手續。」，及房屋交易安全契約書第陸條所約貸款事宜為：「二、如甲方之貸款係向丙方（即中國信託商業銀行板橋分行）以外之其他金融機構申貸者，甲方應於對保後將存摺及取款條交由特約代書保管，並配合特約代書會同貸款銀行辦理代償乙方（即被告）原貸款及塗銷原抵押權等相關手續並將貸款之餘額撥入專戶，未經丙方及丁方（即中信房屋）書面同意，甲方不得自行至核貸金融機構辦理撥款手續，否則，甲方應負詐欺之刑責。」，可知就第三期尾款，原告如選擇以向中國信託商業銀行板橋分行以外之其他金融機構辦理貸款者，必須於對保後即配合代書會同貸款銀行辦理代償原告之貸款及塗銷原抵押權，而本件原告係向臺灣土地銀行辦理貸款事宜乙節，為兩造所不爭執，則原告之第三期尾款給付義務，與被告所負塗銷系爭房地之抵押權義務，依兩造契約之約定，原告自有先為給付之義務，並用以清償被告之貸款。
（四）次按當事人之一方應向他方先為給付者，除得行使不安抗辯之情形外，在未提出自己之給付前，不得要求對方先為履行，對方拒為履行，應不構成遲延責任，此觀民法第二百六十五條規定自明。本件原告之第三期尾款給付義務，應向被告先為給付，已如前述，縱認被告於原告繳納第三期尾款四百五十萬元後，其無資力自行補齊不足款項，以清償國泰人壽就系爭房地部分所要求應予清償之額度四百九十萬元，而無法塗銷系爭房地所設定之抵押權，惟依前開說明，被告除得就其第三期尾款之給付義務，行使不安抗辯權拒絕先為給付外，在未提出自己之給付前，不得要求對方先為履行，是以原告於九十年五月二十四日以永和郵局第五三二號存證信函通知被告，應於文到三日內完成抵押權之塗銷登記及交屋，並依不動產買賣契約第十一條第一款支付遲延違約金，否則依同條款約定於催告期滿解除買賣契約云云，顯於法未合，被告雖拒絕塗銷系爭房地之抵押權登記及交屋，亦不發生給付遲延之責任。從而，原告之解除契約，自不生合法解除之效力，其請求被告應負回復原狀之義務，洵屬無據。
（五）末查，原告另主張被告未依存證信函所定期限，塗銷系爭房地抵押權及交屋，應負遲延責任，並經催告期滿仍不履約，依系爭不動產買賣契約第十一條第一款約定，請求給付違約金五十萬元等語，為被告所否認，辯稱：係被告違約未給付尾款等語，而本件原告對第三期尾款有先為給付之義務，已如前述，是其限期催告被告應先行塗銷系爭房地抵押權及交屋，縱為被告拒絕履行，亦不足使被告負遲延責任。從而，原告主張被告遲延給付應給付違約金云云，亦非可採。
（六）綜上所述，原告依解除契約之回復原狀、代位權及違約金契約之法律關係，請求被告與第三人林恆心間就系爭房地之所有權移轉登記，應予塗銷，及被告應協同原告及三人林恆心向台北縣稅捐稽徵處申請撤銷前項移轉案件之土地增值稅十二萬五千六百二十三元之申報，土地增值稅由原告代位領取，及被告應給付原告五十萬元，及自九十年五月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，均應予以駁回。而其假執行宣告之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訟法第七十八條。中 華 民 國 九十一 年 七 月 九 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法 官 葉靜芳右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 十八 日~B書記官 陳金鳳