臺灣板橋地方法院民事判決 九十一年度訴字第五九三號
原 告即反訴被告 甲○○訴訟代理人 陳國雄律師複 代 理人 乙○○被 告即反訴原告 三齊建設事業有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 楊金順律師複 代 理人 陳佳雯律師右當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，本院判決如左：
主 文被告應於原告向其給付新臺幣壹佰伍拾萬元之同時，將坐落台北縣永和市○○段○○○號土地上、建號三八九四號、門牌號碼同縣市○○路二四二之十八號之建物及其基地之所有權狀正本交付予原告；將坐落同一土地上、建號三八九五號、門牌號碼同縣市○○路二四二之十八號二樓之建物所有權狀正本交付予訴外人林照松。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍佰元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣玖萬貳仟捌佰柒拾壹元，及自民國九十一年七月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之二，餘由反訴原告負擔。
本判決第六項所命給付，於反訴原告以新臺幣叁萬壹仟元為反訴被告供擔保後，得為假執行；但反訴被告如於假執行程序實施前，以新臺幣玖萬貳仟捌佰柒拾壹元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告即反訴被告部分：
壹、聲明：
一、本訴部分：
（一）被告應塗銷以買賣為登記原因，於民國九十年一月十六日就坐落台北縣永和市○○段一０四之一地號土地，權利範圍八分之一，面積一二點零七一二五平方公尺所為之移轉登記。
（二）被告應將建號三八九四號、門牌號碼台北縣永和市○○路二四二之十八號建物之所有權狀正本，及其坐落基地即台北縣永和市○○段○○○號土地之所有權狀正本交付予原告；將建號三八九五號、門牌號碼台北縣永和市○○段二四二之十八號二樓建物之所有權狀正本交付予訴外人林松照。
（三）被告應自九十年八月十九日起至履行交屋義務之日止，按月給付原告新臺幣（下同）三萬八千六百七十九元；自九十年三月起至履行交屋義務之日止，按月給付原告六萬五千元；自九十年八月起至履行交屋義務之日止，按月給付原告三萬元。
（四）上開第二、三項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴部分：
（一）駁回反訴原告之訴。
（二）如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、本訴部分：
（一）被告應塗銷系爭一０四之一地號持分之所有權移轉登記：原告於八十六年六月二十一日提供其所有坐落台北縣永和市○○段一０三及一０四地號兩筆土地之應有部分各八分之一，及其上建物之所有權全部，與被告簽訂系爭合建契約。上開一０四地號土地嗣經分割，分割後之同段一０四之一地號土地，為系爭合建契約第一條所稱之「甲方（即原告）所有但非可作建築基地之路地」，雖應無償提供作為合建案之公共道路使用，但該地之應有部分八分之一仍應歸原告所有，爾後若經政府徵收，徵收款亦應由原告領取之。詎被告於合建完成後，遲未通知原告辦理選屋確認及土地移轉登記事宜，經原告多次聲請調解及催告履行未果，親赴被告公司處所詢問，被告竟堅稱原告尚須交付分割後之系爭一０四之一地號土地應有部分八分之一之所有權狀，並移轉其所有權予被告後，始得辦理合建產權移轉過戶事宜。原告聞後，再三質疑，被告卻一再以倘不照辦，即將追究原告違約責任為由相逼。原告不諳法律，迫於無奈，遂於八十九年十二月二十七日交付抵押權塗銷同意書、過戶之印鑑證明等文件予被告，被告並於九十年一月十六日辦理系爭一０四之一地號土地應有部分八分之一過戶手續完竣。查被告一再推諉合建義務之履行，並執持依約無據之事由脅迫原告交付文件，且迄今猶未將原告應分得之房地及其所有權狀正本交付被告，已造成原告權益重大損害，故原告已於九十年八月十日發函撤銷上開受被告脅迫所為移轉系爭一０四之一地號土地應有部分八分之一之意思表示。該意思表示既已撤銷，依法自始、當然、確定無效，是依民法第七百六十七條規定，原告自得訴請被告塗銷系爭一０四之一地號土地持分之所有權移轉登記。
（二）被告應交付系爭房屋及其基地之所有權狀正本：原告依系爭合建契約第三條約定所分得之門牌號碼台北縣永和市○○路二四二之十八號、二四二之十八號二樓之房屋及其基地，雖已於九十年二月十六日完成所有權移轉過戶，但該房屋及其基地之所有權狀正本至今仍由被告持有，原告一再催請交付，均遭被告拒絕。而上開二四二之十八號二樓房屋，因原告之指定，已由訴外人林照松取得所有權，爰依民法第七百六十七條規定，及系爭合建契約第八條、第九條履行交屋手續之約定，請求被告將系爭二四二之十八號房屋及其基地之所有權狀正本交付予原告，並將系爭二四二之十八號二樓房屋之所有權狀正本交付予訴外人林照松。
（三）被告應給付逾期罰款、房租補貼款及銀行貸款利息：依系爭合建契約第八條、第九條之約定，被告應於完工取得使用執照並接輸水電後，即以書面通知原告辦理交屋手續。但被告一再拒卻上開義務之履行，經原告於九十年八月十日函催未果，依系爭合建契約第十三條第二項之約定，被告應按逾期交屋之日數，每日以原告分得房屋之價值即一百二十八萬九千三百元之千分之一計付逾期罰款。準此，被告每月應付逾期罰款三萬八千六百七十九元（1,289,300×1/1,000×30＝38,679），以賠償原告所受之損害。另外，依系爭合建契約第十六條第一款，及兩造於八十八年三月二十四日再行簽訂之協議書第二條之約定，被告應自八十八年三月十五日起按月給付原告六萬五千元之房租補貼款，詎被告自九十年三月份起即停止支付上開款項。又依系爭合建契約補充約定第二條之約定，被告另有給付銀行貸款利息每月約三萬元予原告之義務，惟自九十年八月份起，被告即違背該給付義務。被告違約行徑已對原告權益造成損害，爰依兩造間之契約關係，請求被告履行上開給付逾期罰款、房租補貼款及銀行貸款利息之義務。
二、反訴部分：
（一）反訴原告請求給付違約金部分：系爭一０四之一地號土地應有部分八分之一，依合建契約第一條後段，已揭明其產權應歸反訴被告所有。兩造既未變更此產權歸屬之合意內容，則反訴原告於八十九年四月二十日發函通知反訴被告辦理土地產權（包含系爭一０四之一地號土地持分在內）移轉登記事宜所為之催告，並未合法。反訴被告無須依系爭合建契約第十一條第二項約定履行土地產權過戶事宜，自無依第十三條第三項約定計付違約金之可言。
（二）反訴原告請求返還保證金部分：反訴原告固於九十年四月二十六日寄發交屋通知書，惟當時尚有諸多工程缺失尚未改善、工程項目尚未完工，故兩造當時並未辦理交屋手續。嗣於九十年七月十日，兩造就交屋工程缺失修繕事宜完成驗收，反訴被告等候反訴原告正式協同辦理交屋手續，詎反訴原告竟堅稱反訴被告辦理交屋須先繳納含違約金四百三十九萬八千七百七十六元在內之結清款項後始准。反訴原告逾期履行交屋，又附加給付違約金作為其踐行交屋義務之不法條件，其提出之交屋給付內容不符債之本旨，原告依法得拒絕受領，不得依系爭合建契約第九條約定主張業於九十年五月十四日視同交屋，反訴被告自無依系爭合建契約第十五條第二項第四款履行退還保證金之義務。
（三）反訴原告請求給付管理費及公共基金部分：反訴原告於九十年四月二十六日發函通知辦理交屋，惟當時尚有未完工及瑕疵情事，兩造並未辦理交屋。嗣反訴原告屢以無據之違約金相繩，致交屋手續迄今仍未完作。依「使用者付費」及「權益歸屬」之法理，反訴被告既未受領並實際使用房地，自無依「法國臻品」住戶管理公約第六條第三款、第五款約定負擔管理費及公共基金之義務。
（四）反訴原告請求給付土地過戶費用部分：反訴原告辦理反訴被告原有房屋「建物消滅登記」所生之相關規費、土地複丈費、土地分割登記費、土地合併費用、代書費及影印費用等，依其性質，乃履行整體合建計劃案所必需，核屬共益性之費用支出，應非系爭合建契約第六條第三款所定兩造各自負擔之費用範疇。至於反訴原告辦理反訴被告分得房地產權過戶手續所生之費用，反訴原告前已允諾承擔，再以訴訟請求返還，有悖誠信。
（五）反訴原告請求給付貸款代辦費、銀行違約金及水電費部分：依兩造簽訂之補充約定第二條後段，反訴被告有配合反訴原告轉貸取得建築融資之義務，惟僅限於提供申貸文件、等候辦理申貸程序等之配合義務，其餘諸如銀行之選定、申貸融資之條件等，全由反訴原告聯繫掌控，故反訴原告所支出之規費及代辦費等，理應由反訴原告負擔。嗣因反訴原告洽辦轉貸條件未符（擔保品不足），致有遲延，發生遲延繳付貸款利息情事，乃可歸責於反訴原告之事由，應由反訴原告自行支付各該違約金。再者，反訴被告依約應分得之系爭房屋，反訴原告迄今尚未踐行交屋義務，系爭房屋自九十年六月至九十一年三月期間之水電費用，反訴被告自無繳納之義務。
（六）反訴原告請求給付烘碗機之買賣價金部分：就該筆買賣價金，反訴被告業已付訖。
（七）反訴原告請求給付互易憑證營業稅額部分：反訴被告所分得之系爭房屋及其基地既已完成產權移轉登記程序，則互易憑證稅金之實際繳納額依法應有稅捐機關核課之公文書為憑。反訴原告以自行製作之地主互易憑證稅金總表，據為請求，難謂有理。
（八）反訴原告請求給付房屋稅部分：否認反訴原告曾為其代墊房屋稅。
叁、證據：
提出合建契約書、施工用料說明書、代保管便章委託書、代辦貸款委託書、補充約定、律師事務所函及掛號郵件收件回執、房屋稅繳款書、調解書、聲請調解書、使用執照等影本各一件、協議書影本二件、存證信函影本五件、土地登記謄本一件、建物登記謄本二件。
乙、被告即反訴原告方面：
壹、聲明：
一、本訴部分：
（一）駁回原告之訴及其假執行之聲請。
（二）如受不利之判決，願供現金或等值之華南商業銀行南永和分行可轉讓定期存單為擔保，請准宣告免為假執行。
二、反訴部分：
（一）反訴被告應給付反訴原告四百八十二萬九千九百十二元，及自準備㈠狀送達翌日即九十一年七月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）願供現金或等值之華南商業銀行南永和分行可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、本訴部分：
（一）原告請求塗銷系爭一０四之一地號土地持分之所有權移轉登記部分：
１、系爭一０四之一地號土地乃「作為法定保留空地之建築基地」，而非合建契約第一條所稱之「非可作建築基地之路地」，原告依約本有移轉該地持分之義務。蓋依系爭合建契約第一條之約定，原告應提供其所有坐落永和市○○段一０三、一０四地號土地二筆應有部分各八分之一約四十一點一三平方公尺，已明白揭示原告負有移轉四十一點一三平方公尺之土地所有權之義務，而依分割前、後之土地登記謄本所載土地面積，均可算出原告當時所有之土地持分含嗣後分割出來之系爭一０四之一地號在內，折算面積即約為四十一點一三平方公尺，顯見兩造於簽訂系爭合建契約時根本未將系爭一０四之一地號土地持分之面積排除。
２、被告所提供之定型化合建契約第一條所稱之「路地」，乃泛指依當時都市計劃被劃分為道路用地之土地，亦即不可作為建築基地之道路用地。蓋道路用地根本無法納入建築基地之面積中，被告並無取得該種土地所有權之必要，且一旦地主提供該種土地之所有權予被告，被告即需移轉相當面積之房屋予地主，如此對被告而言並無益處，故被告始與所有合建案之地主約定：倘屬非可作為建築基地之路地，地主只需同意無償提供作為公共道路使用，以利合建案之整體開發即可，產權仍屬地主所有。
３、至於被告於本件訴訟前階段誤指系爭一０四之一地號土地為「非可供建築基地之路地」，嗣後始更正為「作為法定保留空地之建築基地」，乃因當初被告公司負責合建案之職員幾已全數離職，故與訴訟代理人聯繫之被告公司職員不清楚合建案之全部詳細情形，方誤以為「法定保留空地」為「路地」。
４、況且，無論系爭一０四之一地號土地究屬「作為法定保留空地之建築基地」，抑屬「路地」，均與原告是否因而受被告脅迫始交付土地所有權狀無必然關聯。原告所指遭不法脅迫情事，迄今未能舉證以實其說。
（二）原告請求交付系爭房屋及其基地之所有權狀部分：原告對於被告尚有遲延罰款四百三十九萬八千七百七十六元、返還保證金十五萬元、給付代墊之管理費、水電費及其它費用二十八萬一千一百三十六元等債務（即反訴提出之各項請求，詳下述），另兩造曾於八十九年五月二十九日經台北縣永和市調解委員會調解成立，依調解結果原告尚應補貼房屋差價一百五十萬元，總計積欠被告六百三十二萬九千九百十二元未清。而依「交屋程序表」之程序㈡「繳納費用」欄，原告須先依「交屋各項費用結清單」及「代收代付費用結清單」辦理款項結清後，被告始有發放所有權狀及鑰匙等物予原告之義務，即原告之結清各項費用義務為先給付義務，且與被告之交付所有權狀及鑰匙等物之義務係本於同一雙務契約而發生，縱使兩造間之債務不具對價關係，然其對立在實質上具有牽連性（目的係為結清兩造本於系爭合建契約所生之所有債權債務關係，而使雙方之權利義務關係歸於消滅），是原告既未結清上開各項費用，被告應可行使同時履行抗辯權，拒絕交付所有權狀予原告。
（三）原告請求逾期罰款部分：
１、原告此部分之請求權基礎，即系爭合建契約第十三條第二項，係就逾越第八條「期限」行為而設之罰款約定。惟系爭合建契約第八條僅有就原告之搬遷期限（六十日）、被告之動工期限（四個月）及完工期限（自動工日起至向台北縣政府申請使用執照日止共八百個工作天）等三個期限為約定。至該條所謂：被告應於完工取得使用執照接輸水電後通知交屋等語，僅抽象約定被告通知交屋之時期，並無交屋期限之約定，即無始期、終期及期間日數之約定。系爭合建契約第八條既未就被告交屋期限設有約定，自無所謂逾越第八條期限而須依第十三條第二項給付罰款之問題。依第八條文義，被告係於完工取得使用執照接輸水電後「通知交屋」，非「完成交屋」，而被告早於九十年四月二十六日即已寄發完工交屋通知書予原告，並無違反第八條約定之情事。況依前述，被告得依民法第二百六十四條規定主張同時履行抗辯而拒絕原告交屋之請求，自不生任何遲延交屋責任，遑論因遲延交屋而對原告負有違約賠償。
２、退步言之，即認被告應予賠償，惟原告尚有積欠被告六百三十二萬九千九百十二元，已如前述，爰依民法第三百三十四條主張抵銷，並以本件訴狀之送達為抵銷意思之通知。
（四）原告請求房租補貼款部分：
１、依系爭合建契約第十六條第一款約定：「為使房屋土地交換價格較接近，乙方（即被告）同意支付甲方（即原告）自甲方騰空房屋點交予乙方拆除整建土地之日起，至乙方完成各項工程發函通知交屋止之房地價差款．．．」，是被告負擔此項房租補貼款，依約應至「發函通知交屋止」。原告主張應至「交屋之日止」，實有誤會。本件被告已於九十年四月二十六日發函通知原告交屋，故被告依約尚未給付者，僅自九十年三月十六日起至同年四月二十六日止之房屋補貼款而已，合計為八萬八千八百三十三元。
２、原告尚欠有被告六百三十二萬九千九百十二元，已如前述。爰依民法第三百三十四條主張抵銷，並以本件訴狀之送達為抵銷意思之通知。
（五）原告請求銀行貸款利息部分：
１、依系爭合建契約補充約定第二條約定，原告原有房屋於大眾銀行大同分行之貸款，應由被告自原告騰空點交房屋起，代為支付利息至合建房屋興建完竣通知交屋之日止。是被告代為支付利息之義務應僅至「通知交屋日」止。被告已於九十年四月二十六日發函通知原告交屋，今被告尚代原告支付利息至九十年八月，已逾契約之約定，原告再請求被告支付利息至交屋日止，即無理由。
２、退步言之，即認被告應予賠償，查原告尚欠有被告六百三十二萬九千九百十二元，已如前述，爰依民法第三百三十四條主張抵銷，並以本件訴狀之送達為抵銷意思之通知。
二、反訴部分：
（一）反訴被告應給付違約金四百三十九萬八千七百七十六元：依系爭合建契約第十一條第二款之約定，反訴被告於合建工程進行至二樓結構底版完成，自接獲反訴原告通知之日起十日內，應將辦理土地產權移轉登記所需之各項文件交付反訴原告，俾移轉給反訴原告應得之土地持分。查反訴原告於八十九年四月二十日已發函通知反訴被告依上開約定辦理，反訴被告至遲應於同年五月一日前將土地持分移轉過戶，詎反訴被告竟遲至九十年一月三日始配合辦理土地持分移轉過戶之用印手續，總計遲延二百四十八天。而依系爭合建契約第十三條第三項之約定，反訴被告每逾一日應按其依系爭合建案所分得房屋價值即一千七百七十三萬七千元之千分之一計付違約金，故反訴被告應向反訴原告給付違約金四百三十九萬八千七百七十六元（17,737,000×1/1,000×248＝4,398,776）。
（二）反訴被告應返還保證金十五萬元：依系爭合建契約第九條之約定：「交屋手續：本約工程全部完成時，乙方（即反訴原告）應以書面通知甲方（即反訴被告）前來辦理交屋手續，甲方於接到交屋通知即日起十日內，無論遷入與否，均需與乙方辦理交屋手續，逾期視同交屋」，而反訴原告已於九十年四月二十六日寄發交屋通知書予反訴被告，並經反訴被告收受在案，依上開約定，反訴被告應於交屋通知書所載之九十年五月四日起十日內，即最遲應於九十年五月十四日前，與反訴原告辦妥交屋手續，否則應視同已經交屋。查反訴被告迄今仍未前來辦理交屋手續，其分得之房屋應於九十年五月十四日視同完成交屋，反訴原告已不負點交之責。反訴被告所分得之房屋既已視同交屋，依系爭合建契約第十五條第二項第四款之約定，反訴被告應將前所受領之保證金十五萬元退還予反訴原告。
（三）反訴被告應給付管理費及公共管理基金七萬三千七百三十四元：依系爭合建案所興建之「法國臻品」公寓大廈住戶管理公約第六條第三款及同條第五款之約定，該大廈住戶有繳納管理費之義務，其收費標準為房屋每月每坪五十元，平面式車位每月每位五百元。另約定住戶應繳公共管理基金每戶每坪二百元。本件反訴被告分得門牌號碼台北縣永和市○○路二四二之十八號一樓房屋（面積二二點四九坪）、同號二樓房屋（面積五十點八八坪）及地下二層編號八十二之平面車位一個，依前開住戶管理公約所定，反訴被告自反訴原告通知辦理交屋手續之日即九十年四月二十六日起，迄九十一年六月三十日止，計七個月餘五日之期間，應繳納管理費及公共管理基金四萬四千五百五十一元（管理費[22.49×50× (7＋5/30) ]＋[50.88×50× (7＋5/30) ]＋[500× (7＋5/30)]＋公共管理基金[ 200× (2249＋50.88)]＝44,551），均經反訴原告代為繳納。另自九十年十二月一日起至九十一年六月三十日止，反訴原告再為反訴被告代墊六個月份之管理費共二萬九千一百八十三元，總計反訴原告迄今已為反訴被告代墊七萬三千七百三十四元（44,551＋29,183＝73,734），爰依民法第一百七十六條、第一百七十九條之規定，請求反訴被告如數返還之。
（四）反訴被告應給付土地過戶費用四萬八千九百四十六元：
１、依系爭合建契約第六條第三款之約定，下揭費用均應由反訴被告負擔，惟經反訴原告先行代墊：
（１）反訴被告提供之房屋辦理「建物消滅登記」之費用三千九百元、反訴被告提供之土地進行複丈之費用四千元、反訴被告提供之土地分割出台北縣永和市○○段一０四之一地號土地，其分割登記之費用三千元、依系爭合建契約第十一條第一款約定，反訴原告將其提供參與合建之土地辦理合併時，其應分擔之費用二千五百八十元、代書之書狀及影印費用一千九百二十元。以上各項費用合計一萬五千四百元。
（２）反訴被告分得門牌號碼台北縣永和市○○路二四二之十八號一樓房屋之各項登記費用，包括：土地登記規費二百六十元、保存登記規費分攤額二千六百六十四元、保存複丈及影印費分攤額七百二十九元、代書代辦費一萬七千五百元。以上各項費用合計二萬一千一百五十三元。
（３）反訴被告分得門牌號碼台北縣永和市○○路二四二之十八號二樓房屋之各項登記費用，包括：保存登記規費分攤額二千六百六十四元、保存複丈及影印費分攤額七百二十九元、代書代辦費九千元。以上各項費用合計一萬二千三百九十三元。
２、總計反訴原告代墊之各項登記費用金額為四萬八千九百四十六元（15,400＋21,153＋12,393＝48,946），爰依民法第一百七十六條、第一百七十九條之規定，請求反訴被告如數返還。
（五）反訴被告應給付瓦斯費、水費一千零七元：反訴被告於八十八年三月二十四日騰空房屋交反訴原告拆除時，尚有瓦斯費四百四十元及水費五百六十七元，合計一千零七元尚未繳納，經反訴原告先為代墊，爰依民法第一百七十六條、第一百七十九條之規定，請求反訴被告如數返還。
（六）反訴被告應給付法定提撥基金一萬八千五百五十四元：反訴被告為系爭合建案所興建之「法國臻品」大廈起造人，應依公寓大廈管理條例第十八條第一項第一款規定提撥公共基金。而該大廈已提撥二百五十三萬五千九百四十七元之公共基金，其中一萬八千五百五十四元應由反訴被告分攤，經反訴原告代墊支出，爰依民法第一百七十六條、第一百七十九條之規定，請求反訴被告如數返還。
（七）反訴被告應給付貸款代辦費、違約金及水電費三萬三千五百六十三元：
１、系爭合建契約補充約定第二條：「甲方（即反訴被告）現有房屋於大眾銀行（大同分行）之貸款由乙方（即反訴原告）自甲方騰空點交房屋起代為支付利息至房屋興建完竣通知甲方交屋日止．．．為申領建照如有需甲方配合該銀行或轉他行者，甲方應無條件配合」。反訴被告之房屋貸款嗣向板信商業銀行辦理轉貸，支出規費及代辦費一萬五千零八十元，依上開約定，應由反訴被告負擔，惟經反訴原告代墊支付。
２、反訴被告向板信商業銀行貸款二筆，分別為一百六十萬元及五百四十萬元，因反訴被告於八十八年十二月三日至八十九年二月二十九日之期間遲付貸款利息，致各生違約金三千五百三十五元及一萬一千九百三十元，合計一萬五千四百六十五元，已由反訴原告代墊支付。
３、反訴被告因系爭合建所分得房屋之水電費自九十年六月份起至同年九月份止合計一千二百二十二元，另自九十年十月份起至九十一年三月份止合計一千七百九十六元，均由反訴原告代為墊付，全部墊付三千零十八元。
４、總計反訴原告代墊之轉貸費用、銀行違約金、水電費，金額為三萬三千五百六十三元（15,080＋15,465＋3,018＝33,563）。爰依民法第一百七十六條、第一百七十九條之規定，請求反訴被告如數返還。
（八）反訴被告應給付烘碗機之買賣價金六千元：反訴被告前向反訴原告購買烘碗機一台，價金六千元，迄今未為給付。爰依民法第三百六十七條之規定請求反訴被告給付債款。
（九）反訴被告應給付互易憑證營業稅額七萬七千三百元：依系爭合建契約第六條第二款約定：「辦妥土地移轉登記後發生徵納原因之各種稅費，各自負擔。土地移轉前舊欠之各種稅費由甲方（即反訴被告）負責理清。」另依財政部七十五年三月一日台財稅第0000000號函示：稽徵機關如未查得合建房屋時價，應以房屋評定價值與土地公告現值，兩者從高認定，並按較高之價格等額對開發票，土地價款之發票免徵營業稅，房屋價款之發票，應外加百分之五營業稅，向買受人收取（土地所有人）。查兩造因系爭合建互易房地之土地公告現值為十八萬四千六百零七元，門牌號碼台北縣永和市○○路二四二之十八號一樓房屋之評定現值為五十六萬八千一百元、同號二樓房屋之評定現值為九十七萬七千九百元。依上開財政部函示，反訴原告得就上開二間房屋之評定價值合計一百五十四萬六千元，外加百分之五營業稅，即七萬七千三百元，向反訴被告收取。爰依系爭合建契約第六條第二款約定，請求反訴被告給付。
（十）反訴被告應給付房屋稅二萬二千零三十二元：反訴原告於九十一年五月二十一日為反訴被告墊付其分得房屋之房屋稅共二萬二千零三十二元，爰依民法第一百七十六條、第一百七十九條之規定，請求反訴被告如數返還。
叁、證據：
提出通知函及掛號郵件收件回執、土地買賣所有權移轉契約書、交屋通知書、「法國臻品」住戶管理公約、管理費收據、法定提撥基金分攤表及帳戶存摺、地主互易憑證稅金總表、板信商業銀行放款繳息收據、估驗請款單、鄒瑞隆代書事務所費用明細表、協議書、瓦斯及水費繳費收據、使用執照、統一發票、財政部七十五年三月一日台財稅字第七五五０一二二號函、水電費繳費收據、減少建築房屋面積表、交屋工程缺失登記表、驗屋證明、調解筆錄、土地買賣所有權移轉契約書、違約金計算表、交屋欠繳費用單、建造執照、選屋過程單及申請表、合建土地現況計劃圖、建物及土地所有權狀、申請書、地籍圖、複丈成果圖等影本各一件、登記費用收費明細影本二件、存證信函、合建土地位置圖等影本三份、土地登記謄本影本六件、合建前之房屋坐落現況圖影本一件、管理費收據影本四紙、其他地主繳付之土地過戶費用憑證影本六件、其他地主簽訂之合建契約節影本七件、水電費收據影本數紙、房屋稅繳款收據影本四紙、照片影本三幀。
理 由
壹、本訴部分：
一、原告主張：原告於八十六年六月二十一日提供其所有坐落台北縣永和市○○段一０三及一０四地號兩筆土地之應有部分各八分之一，及其上建物之所有權全部，與被告簽訂系爭合建契約。上開一０四地號土地嗣經分割，分割後之同段一０四之一地號土地乃系爭合建契約第一條所約定之「甲方（即原告）所有但非可作建築基地之路地」，雖應無償提供作為合建案之公共道路使用，但該地之應有部分八分之一仍應歸原告所有。詎被告竟堅稱原告須交付系爭一０四之一地號土地之權狀，並移轉其所有權予被告後，始得辦理合建產權移轉過戶事宜，並一再以倘不照辦，即將追究原告違約責任為由相逼，原告迫於無奈，遂於八十九年十二月二十七日交付抵押權塗銷同意書、過戶之印鑑證明等文件予被告，被告並於九十年一月十六日辦理系爭一０四之一地號土地應有部分八分之一過戶手續完竣。原告上開移轉系爭一０四之一地號土地應有部分八分之一之意思表示係出自被告之脅迫，原告已於九十年八月十日發函撤銷上開受脅迫所為之意思表示，該意思表示既已撤銷，依法自始、當然、確定無效，爰依民法第七百六十七條規定，訴請被告塗銷系爭一０四之一地號土地應有部分八分之一之移轉登記。又原告依系爭合建契約第三條約定所分得之門牌號碼台北縣永和市○○路二四二之十八號、二四二之十八號二樓之房屋及其基地，雖已於九十年二月十六日完成移轉過戶，惟該房屋及其基地之所有權狀正本至今仍由被告持有，原告一再催請返還，均遭被告拒絕。而上開二四二之十八號二樓房屋業經原告指定由訴外人林照松取得，爰依民法第七百六十七條規定，及系爭合建契約第八條、第九條履行交屋手續之約定，請求被告將系爭二四二之十八號房屋及其基地之所有權狀正本交付予原告，並將系爭二四二之十八號二樓房屋所有權狀正本交付予訴外人林照松。另依系爭合建契約第八條、第九條之約定，被告應於完工取得使用執照並接輸水電後，即以書面通知原告辦理交屋手續，惟被告一再拒卻上開義務之履行，經原告於九十年八月十日函催未果，是依系爭合建契約第十三條第二項之約定，被告應按逾期交屋之日數，每日以原告分得房屋之價值即一百二十八萬九千三百元之千分之一計付逾期罰款，依此標準計算，被告每月應付逾期罰款三萬八千六百七十九元，以賠償原告所受之損害。復依系爭合建契約第十六條第一款，及兩造於八十八年三月二十四日再行簽訂之協議書第二條之約定，被告應自八十八年三月十五日起按月給付原告六萬五千元之房租補貼款，詎被告自九十年三月份起即停止支付上開款。又依系爭合建契約補充約定第二條之約定，被告另有給付銀行貸款利息每月約三萬元予原告之義務，惟自九十年八月份起，被告即違背該給付義務。被告違約行徑已對原告權益造成損害，爰依兩造間之契約關係請求被告履行上開給付逾期罰款、房租補貼款及銀行貸款利息之義務等語。
二、被告抗辯：兩造於簽訂合建契約時，未將系爭一０四之一地號土地持分之面積排除，原告依約本有移轉該筆土地持分之義務。系爭合建契約第一條所稱之「路地」，乃泛指依當時都市計劃被劃分為道路用地之土地，亦即不可作為建築基地之道路用地，系爭一０四之一地號土地非屬該條所稱之「路地」。況且，無論系爭一０四之一地號土地究屬「作為法定保留空地之建築基地」，抑屬「路地」，均與原告是否因而受被告脅迫始交付土地所有權狀無必然關聯。原告所指不法脅迫之情，迄今未能舉證以實其說。再者，原告對於被告尚有遲延罰款四百三十九萬八千七百七十六元、返還保證金十五萬元、給付代墊之管理費、水電費及其它費用二十八萬一千一百三十六元等債務（即反訴請求之各項金額），另依調解結果尚應補貼房屋差價一百五十萬元，總計積欠被告六百三十二萬九千九百十二元未清。而依「交屋程序表」之程序㈡「繳納費用」欄可知，原告須先依「交屋各項費用結清單」及「代收代付費用結清單」辦理款項結清後，被告方有發放所有權狀及鑰匙等物予原告之義務。從而，原告既未結清上開各項費用，被告應可行使同時履行抗辯權，拒絕交付所有權狀予原告。另就原告請求逾期罰款部分，查系爭合建契約第八條僅抽象約定被告通知交屋之時期，並無被告交屋期限之約定，被告自無所謂逾越第八條期限而須依第十三條第二項給付罰款之問題。依系爭合建契約第八條之文義，被告係應於完工取得使用執照接輸水電後「通知交屋」，而非「完成交屋」，而被告早於九十年四月二十六日即已寄發完工交屋通知書予原告，並無違反第八條約定之情事。況依前述，被告得依民法第二百六十四條規定主張同時履行抗辯而拒絕原告交屋之請求，自不生任何遲延交屋問題，遑論因遲延交屋而對原告負有違約賠償責任。至原告請求房租補貼款部分，依系爭合建契約第十六條第一款約定，被告負擔此項房租補貼款之期限，應至「發函通知交屋止」，準此，被告尚未給付之房屋補貼款應僅有八萬八千八百三十二元，原告主張被告應負擔至「交屋之日止」，實有誤會。又原告請求銀行貸款利息部分，依系爭合建契約補充約定第二條約定，被告代為支付利息之期限應至房屋興建完竣通知交屋日止。查被告已於九十年四月二十六日發函通知原告交屋，今被告尚代原告支付至九十年八月，已逾契約之約定，原告再請求被告支付至交屋日止，即無理由。退步言之，縱認被告應賠償原告上開逾期罰款，或給付房租補貼款及銀行貸款利息，惟原告尚欠有被告六百三十二萬九千九百十二元，已如前述，爰依民法第三百三十四條主張抵銷，並以本件訴狀之送達為抵銷意思之通知等語。
三、原告請求塗銷系爭一０四之一地號土地持分之所有權移轉登記部分：
（一）本件原告曾於八十六年六月二十一日提供其所有之系爭一０三及一０四地號土地之應有部分各八分之一，及土地上之建物所有權全部，與被告簽訂合建契約，嗣於合建契約簽訂後之八十八年五月四日，系爭一０四地號土地分割出同段一０四之一地號土地，作為合建案之法定空地使用等情，有合建契約書、土地登記謄本、現況計劃圖等影本可稽，且為兩造所不爭執之事實。
（二）原告主張分割後之系爭一０四之一地號土地，為合建契約第一條後段所稱之「甲方（即原告）所有但非可作建築基地之路地」，僅無償提供作為合建案之公共道路使用，但該地之應有部分八分之一仍歸原告所有，嗣受被告脅迫，始將該地持分移轉予被告等語。被告則否認有何脅迫情事，辯稱系爭一０四之一地號土地係「作為法定保留空地之建築基地」，並非「路地」，原告依約本應將該地持分移轉予被告等語。故本件首應究明者，厥為被告依系爭合建契約應負移轉土地權利之義務，是否包括移轉系爭一０四之一地號土地應有部分八分之一在內。經查：
１、兩造於簽訂合建契約時，係以系爭一０三地號土地之全部面積二十六點０一平方公尺，加計分割前之系爭一０四地號土地全部面積三０三點０五平方公尺後，乘以原告應有部分比例八分之一，據以算出原告約為提供四十一點一三平方公尺之土地面積參與合建（[26.01＋303.05]×1/8≒41.13）。此徵系爭合建契約第一條前段約定：「甲方（即原告）提供所有坐落永和市○○段壹零叁、壹零肆地號土地貳筆，甲方持分各捌分之一，約肆拾壹點壹叁㎡（以地政機關登記簿登記為準）之土地所有權全部及地上之建築物所有權全部予乙方（即被告）與鄰地合併為基地興建地上拾貳層地下貳層住宅大廈．
．．」等語，至為灼然。系爭一０四地號土地於兩造簽約當時尚未分割，原告擁有持分八分之一，依兩造簽訂之合建契約第一條前段所示，原告須提供移轉者，其範圍乃包含原告對於系爭一０三及一０四地號土地之全部權利，足見兩造簽約當時之真意，係約定由原告將其對上開二筆土地之全部權利提出參與合建，故原告依系爭合建契約之約定，本負有移轉上開二筆土地全部權利之義務，洵無疑義。而系爭一０四之一地號土地，乃嗣後自一０四地號土地內分割而出，自應涵蓋在原告依約須提供移轉之範圍。原告主張系爭一０四之一地號土地應有部分八分之一仍應歸其所有云云，意謂原告就該地持分並無移轉義務，尚嫌無據。
２、又所謂「建築基地」者，依建築法第十一條規定，除指建物本身所占之地面外，尚包含其應留設之法定空地在內。亦即，法定空地亦屬「建築基地」之範疇。查系爭一０四之一地號土地供作合建案法定空地使用之事實，為兩造所不爭，該地顯屬合建案「建築基地」之部分，自非合建契約第一條後段所稱之「不可作建築基地之路地」。益徵原告主張分割後之系爭一０四之一地號土地乃合建契約第一條後段所稱之「非可作建築基地之路地」云云，委不足取。被告更正事實上之陳述，辯稱系爭一０四之一地號土地乃「作為法定保留空地之建築基地」，原告依約本應將該地持分移轉予被告，至於合建契約第一條後段所稱「路地」，乃泛指依當時都市計劃被劃分為道路用地，而不可作為建築基地使用之公用巷道等語，應值採信。
（三）系爭一０四之一地號土地既非合建契約第一條後段所指之「路地」，原告就該地應有部分八分之一對於被告自始負有移轉之義務，則被告發函通知原告儘速交付相關文件俾將該地應有部分移轉予被告，否則追究違約責任等語，乃催告原告履行其契約上之義務，顯無不法脅迫之可言。原告亦未能舉證證明有何其他受脅迫之情事，是原告主張其移轉系爭一０四之一地號土地持分之意思表示係出於脅迫，已表明撤銷，依民法第七百六十七條規定訴請被告塗銷該地持分之移轉登記云云，尚嫌無據，不能准許。
四、原告請求交付系爭房屋及其基地之所有權狀部分：
（一）原告依民法第七百六十七條規定及系爭合建契約之約定，請求被告將門牌號碼台北縣永和市○○路二四二之十八號房屋及其基地之所有權狀交付予原告；另將同號二樓之房屋所有權狀交付予訴外人林照松。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者得請求返還之，民法第七百六十七條前段固有明定，惟適用該條規定之要件，須請求人係物之所有權人，且相對人無權占有標的物，始得為之。查原告為系爭二四二之十八號二樓房屋及其基地之所有權人，有建物登記謄本、所有權狀等影本可證，但系爭二四二之十八號一樓房屋部分，係以訴外人林照松之名義辦理建物所有權第一次登記，林照松並列名為系爭合建大樓原始起造人之一，有被告提出之建物所有權狀、登記謄本、申請使用執照所附之起造人名冊等影本可稽，堪認系爭二四二之十八號一樓房屋及其基地之所有權應係歸屬於訴外人林照松，原告並非該不動產之所有權人。原告既非所有權人，其依民法第七百六十七條物上請求權之規定，請求被告向訴外人林照松交付系爭二四二之十八號一樓房屋之所有權狀，此部分之請求顯屬無理。
（二）次按，買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第三百七十三條前段定有明文。上揭規定，依同法第三百四十七條前段，於買賣契約以外之其他有償契約亦有準用。本件兩造所訂之合建契約，係約定由原告提供原有之土地持分及建物，交被告興建大樓，於興建完成後，原告得依一定標準取得新建房屋及基地持分，其性質核屬有償契約無疑，自有民法第三百七十三條規定之準用。準此，系爭合建契約成立後，原告依約縱可分得系爭房地，惟系爭房地之利益及危險應歸何人承受負擔，仍須以標的物即系爭房地已否交付為斷。申言之，須迄被告將系爭房地向原告交付時起，其利益及危險始歸原告承受負擔，在此之前，仍歸屬於被告。查本件被告迄今猶未履行交屋義務，此據原告主張明確，系爭房地之利益依法仍應由被告享有，故被告持有系爭房地之所有權狀，難謂構成無權占有。從而，原告本於民法第七百六十七條之規定，請求被告將系爭二四二之十八號二樓房屋及其基地之所有權狀交付予原告，亦無理由。
（三）除依民法第七百六十七條規定外，原告另依兩造間之契約關係，請求被告將系爭二四二之十八號二樓房屋及其基地之所有權狀交付予原告，另將系爭二四二之十八號一樓房屋之所有權狀交付予訴外人林照松。被告不否認依系爭合建契約有交付上開房屋及其基地之義務，僅以原告積欠伊六百三十二萬九千九百十二元為由，提出同時履行抗辯。按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第二百六十四條第一項前段定有明文。經查，被告辯稱兩造因系爭合建之選屋糾紛，曾於八十九年五月二十九日經台北縣永和市調解委員會調解成立，其內容第一項約明「聲請人（即原告）願補貼差價新臺幣壹佰伍拾萬元予對造人（即被告），於交屋時一次付清」之事實，已據其提出調解書影本一件為證，並為原告所不爭。上開調解成立之條款，在私法上有和解契約之效力，觀諸其約定內容，原告當時所承諾願向被告給付一百五十萬元之金錢債務，與被告應向原告履行合建房屋之義務，二者顯然立於互為對待給付之關係。而被告抗辯原告迄今猶未清償上開金錢債務，為原告所不爭，應認屬實，是被告行使同時履行抗辯權，拒絕先向原告交付系爭二四二之十八號一樓及二樓房屋及其基地之所有權狀，於法有據。惟倘若原告履行上開交付一百五十萬元之對待給付義務，被告即應同時交付系爭房屋及其基地之所有權狀。爰諭知同時履行判決如主文第一項所示。
（四）至被告所辯原告對其尚另外負有給付遲延罰款、返還保證金、給付代墊之管理費、水電費及其它費用等債務，縱認屬實，上開債務與被告交付合建房屋之義務，均非本於同一雙務契約而生，亦非立於互為對待給付之關係，即使二者在事實上有密切關係，尚不發生同時履行抗辯之問題。被告辯稱上開債務與其交屋義務雖不具對價關係，然實質上具有牽連性，於原告結清款項前，伊應可行使同時履行抗辯云云，難認有據。
五、原告請求逾期罰款部分：原告主張被告依系爭合建契約第八條及第九條之約定，應於完工取得使用執照並接輸水電後，即以書面通知原告辦理交屋，竟遲不履行交屋義務，經原告於九十年八月十日函催未果，依系爭合建契約第十三條第二項所定標準，應自同年月十九日起按日計付逾期罰款，每月應付之罰款金額為三萬八千六百七十九元等語。
惟查，兩造早於八十九年五月二十九日經台北縣永和市調解委員會調解成立，依調解成立之內容，原告應向被告給付一百五十萬元，上開金錢債務與被告交付合建房屋之義務係立於互為對待給付之關係，故被告於言詞辯論時主張於原告未為對待給付前，得依民法第二百六十四條第一項前段規定行使同時履行抗辯，拒絕先向原告交屋，應屬可採等情，已見前述。本件原告未依調解成立內容提出一百五十萬元之對待給付，被告因而拒絕履行交屋，於法有據，其遲延責任於主張同時履行抗辯時溯及消滅，自不應令負違約責任。從而，原告主張被告應自九十年八月十九日起計付逾期罰款，洵無理由，應予駁回。
六、原告請求房租補貼款及銀行貸款利息部分：
（一）原告主張被告依系爭合建契約第十六條第一款、協議書及補充約定第二條之約定，應自原告騰空點交原有房屋之日起，按月給付原告房租補貼款六萬五千元、銀行貸款利息三萬元；而被告分別自九十年三月份、同年八月份起，即不再繼續給付上開款項之事實，業據其提出合建契約書、協議書及補充約定等影本為證，並為被告所不爭執，應認屬實。
（二）原告另主張被告給付上開款項之義務，依約應繼續至被告履行合建契約實際交付合建房屋之日止，惟為被告所否認，並辯稱被告給付上開款項，依約僅須付至九十年四月二十六日其向原告發函通知交屋之日為止。故本件此部分爭點所在，應係：被告依約負擔房租補貼款及銀行貸款利息之期間，應算至何時，始屬合理？經查：
１、系爭合建契約第十六條第一款約定：「為使房屋土地交換價格較接近，乙方（即被告）同意支付甲方（即原告）自甲方騰空房屋點交予乙方拆除整建土地之日起，至乙方完成各項工程發函通知交屋止之房地價差款．．．」，明定被告負擔房租補貼款之期限末日為「完成各項工程發函通知交屋止」。另合建契約補充約定第二條約定：「甲方現有房屋於大眾銀行（大同分行）之貸款，由乙方自甲方騰空點交房屋起，代為支付利息至房屋興建完竣通知甲方交屋日止．．．」，亦約明被告負擔銀行貸款利息之期限末日為「房屋興建完竣通知交屋日止」。依兩造契約上之約定，被告給付上開房租補貼款及銀行貸款利息之期間，均自原告騰空點交原有房屋之日起，迄合建房屋全部完工後、被告依債之本旨提出、發函通知原告受領之日止。故被告於合建房屋完工後，倘確已依債之本旨提出，並發函通知原告受領房屋，自其發函通知之日起，即無繼續支付上開房租補貼款及銀行貸款利息之義務；惟如被告提出之給付不符債之本旨，或因房屋具有瑕疵經原告拒絕受領並約定由被告進行修補後再行提出者，即使被告最初曾經通知原告受領，應認猶不能免其上開契約上之義務，須俟被告另依債之本旨提出，或於瑕疵修補完成後，再次發函通知原告受領，始可免除其繼續支付上開款項之義務，以符公平。
２、本件被告固曾於九十年四月二十六日發函通知原告於同年五月四日辦理交屋，惟當時原告應分得之合建房屋尚有三十餘項工程缺失，遭原告拒絕受領，經被告就上開工缺失進行修補，迄九十年七月十日始修補完成之事實，有存證信函、交屋工程缺失登記表等影本各一件可證，且為被告所不爭。原告於九十年四月二十六日發函通知交屋時，系爭合建房屋既有諸多瑕疵且經原告拒絕受領，且由被告進行修補，揆諸上揭說明，尚不因被告之通知而免其支付房租補貼款及銀行貸款利息之義務。被告辯稱其自九十年四月二十六日起不復有支付款項義務云云，洵有誤解。又依上開交屋工程缺失表所示，全部工程缺失已於九十年七月十日經被告修補完成，並經原告簽名確認，足認系爭合建房屋自九十年七月十日起已立於適合交屋之狀態，被告隨時可提出合於債之本旨之給付。惟因原告當時未依調解成立內容給付一百五十萬元之對待給付，被告行使同時履行抗辯權，拒絕先行交屋。被告拒絕交屋，乃法律賦予之權利，斟酌合約精神並權衡兩造利害，應認被告負擔房租補貼款及銀行貸款利息之期限，應至九十年七月十日止，此後被告不須負擔，始稱公允。準此，本件原告僅可再向被告請求自九十年三月份起至同年七月十日止，合計四個月餘十日之房租補貼款，金額為二十八萬零九百六十八元（65,000×[4＋10/31]＝280,968）。原告於上開金額範圍內之請求，核屬有據；逾此範圍之請求，難認有理。
（三）末查，被告主張其對原告尚有遲延罰款、各項代墊款、買賣價金等債權，爰以上開債權與原告本件債權相互抵銷。查被告所主張之上開債權，業據其於本件訴訟提起反訴起求，經本院審酌後，認被告對於原告確有三十七萬三千八百三十九元之債權存在（詳如下述），故被告主張抵銷，洵屬有理。經相互抵銷後，原告對於被告已無任何金錢債權，自不得向被告為任何請求。
七、綜上所述，本件原告請求被告塗銷系爭一０四之一地號土地持分之移轉登記，並給付逾期罰款、房租補貼款及銀行貸款利息等金錢債務部分，為無理由，均應駁回。至原告請求被告將系爭二四二之十八號二樓房屋及其基地之所有權狀交付予原告，另將系爭二四二之十八號房屋之所有權狀交付予訴外人林照松部分，核屬有據，惟被告提出同時履行抗辯，爰諭知同時履行判決如主文第一項所示。
八、兩造陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行。就原告勝訴部分，經核均無不合，爰酌定相當之擔保金額併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、按訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件反訴原告於九十年十一月十二日提起反訴時，原請求反訴被告應給付四百七十八萬一千六百零五元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息；嗣於九十一年七月十五日提出準備㈠狀，擴張本金請求金額為四百八十二萬九千九百十二元，並將遲延利息減縮自準備㈠狀繕本送達翌日起算。揆諸首揭規定，反訴原告所為應受判決事項聲明之擴張及減縮，應予准許。
二、反訴原告主張：依兩造所訂之合建契約第十一條第二款之約定，反訴被告於合建工程進行至二樓結構底版完成，自接獲反訴原告通知之日起十日內，應將辦理土地產權移轉登記所需之各項文件交付反訴原告，查反訴原告已於八十九年四月二十日發函通知反訴被告，反訴被告至遲應於同年五月一日依上開約定辦理，詎反訴被告竟遲至九十年一月三日始配合辦理土地持分移轉過戶之用印手續，總計遲延二百四十八天，依合建契約第十三條第三項約定之計罰標準，應付違約金四百三十九萬八千七百七十六元。次依合建契約第九條之約定，反訴原告已於九十年四月二十六日寄發交屋通知書予反訴被告，反訴被告應於交屋通知書所載之九十年五月四日起十日內，即最遲應於九十年五月十四日前，與反訴原告辦妥交屋手續，否則應視同已經交屋，本件反訴被告分得房屋既已視同交屋，依系爭合建契約第十五條第二項第四款之約定，反訴被告應將前所受領之保證金十五萬元退還予反訴原告。又反訴原告曾為反訴被告代墊公寓大廈之管理費及公共管理基金七萬三千七百三十四元、土地過戶費用四萬八千九百四十六元、瓦斯費及水費一千零七元、公寓大廈之法定提撥基金一萬八千五百五十四元、貸款代辦費及違約金暨水電費三萬三千五百六十三元、房屋稅二萬二千零三十二元，爰依民法第一百七十六條、第一百七十九條之規定，請求反訴被告如數返還。此外，反訴被告前向反訴原告購買烘碗機一台，價金六千元，迄今未為給付，爰依民法第三百六十七條之規定請求反訴被告給付債款。另依系爭合建契約第六條第二款之約定，辦妥土地移轉登記後發生徵納原因之各種稅費，應由兩造各自負擔，參酌財政部七十五年三月一日台財稅第0000000號函所示之徵稅標準，反訴原告得就反訴被告分得二間房屋之評定價值合計一百五十四萬六千元，外加百分之五營業稅，即七萬七千三百元，向反訴被告收取其應負擔之互易憑證營業稅額七萬七千三百元等語。
三、反訴被告抗辯：系爭一０四之一地號土地應有部分八分之一，依合建契約第一條後段，已揭明其產權應歸反訴被告所有，故反訴原告於八十九年四月二十日發函通知反訴被告辦理土地產權（包含系爭一０四之一地號土地持分在內）移轉登記事宜所為之催告，並未合法，反訴被告無須依系爭合建契約第十一條第二項約定履行土地產權過戶事宜，自無依第十三條第三項約定計付違約金之可言。再者，反訴原告固曾於九十年四月二十六日寄發交屋通知書，惟當時尚有諸多工程缺失仍未改善，兩造當時並未辦理交屋手續，嗣於九十年七月十日，兩造就交屋工程缺失修繕事宜完成驗收，詎反訴原告竟堅稱反訴被告須先結清包含違約金在內之各該款項後始可辦理交屋，其履行交屋義務附加不法條件，所提出之給付內容不符債之本旨，反訴被告依法可拒絕受領，自無視同交屋之可言，反訴被告尚不生退還保證金之義務。反訴被告既未受領並實際使用合建房屋，依「使用者付費」及「權益歸屬」之法理，亦無依「法國臻品」住戶管理公約第六條第三款、第五款約定負擔管理費及公共基金之義務。又反訴原告辦理反訴被告原有房屋「建物消滅登記」所生之相關規費、土地複丈費、土地分割登記費、土地合併費用、代書費及影印費用等，依其性質，乃履行整體合建計劃案所必需，核屬共益性之費用支出，應非系爭合建契約第六條第三款所定兩造各自負擔之費用範疇；至於反訴原告辦理反訴被告分得房地產權過戶手續所生之費用，反訴原告前已允諾承擔，再以訴訟請求返還，有悖誠信。另依兩造簽訂之補充約定第二條後段，反訴被告有配合反訴原告轉貸取得建築融資之義務，惟僅限於提供申貸文件、等候辦理申貸程序等之配合義務，其餘諸如銀行之選定、申貸融資之條件等，全由反訴原告聯繫掌控，故反訴原告所支出之規費及代辦費等，理應由反訴原告負擔；嗣因反訴原告洽辦轉貸條件未符（擔保品不足），致有遲延，發生遲延繳付貸款利息情事，乃可歸責於反訴原告之事由，應由反訴原告自行支付各該違約金。此外，反訴被告固曾向反訴原告購買烘碗機一台，惟買賣價金已經付訖。並否認反訴原告曾為反訴被告代墊房屋稅等語。
四、反訴原告請求給付違約金部分：
（一）反訴原告主張其於八十九年四月二十日發函通知反訴被告於文到十日內依合建契約第十一條第二款約定配合辦理土地持分移轉事宜，反訴被告已於同年月二十六日收受上開通知函，惟迄九十年一月三日始用印配合辦理移轉等情，已據其提出通知函、掛號郵件收件回執、土地買賣所有權移轉契約書等影本各一件為證，並為反訴被告所不爭，堪信為真。反訴被告雖辯稱系爭一０四之一地號土地持分依約應歸反訴被告所有，但反訴原告上開通知竟要求反訴被告辦理包含系爭一０四之一地號土地持分在內之移轉登記，其催告並未合法云云。惟查，系爭一０四之一地號土地並非合建契約第一條後段所指之「路地」，依同條前段之約定，反訴被告就該地應有部分八分之一對於反訴原告自始負有移轉義務等情，已見前述，是反訴原告寄發上開通知函請求反訴被告配合辦理包含系爭一０四之一地號土地持分在內之移轉事宜，顯無任何不法情事，反訴被告上開所辯委不足採。從而，反訴被告早於八十九年四月二十六日即已收受上開通知函，至遲應於同年五月七日配合辦理移轉，竟遲至九十年一月三日始配合用印，其應負違約之遲延責任，極為明確。
（二）系爭合建契約第十三條第三項雖明定反訴被告違約時，應按其依合建契約所分得房屋價值之千分之一，逐日計罰違約金，反訴原告並據此計算反訴被告應付之違約金數額為四百三十九萬八千七百七十六元。惟按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。又約定之違約金茍有過高情事，法院即得依民法第二百五十二條規定酌減至相當之數額，此項核減，法院得以職權為之；而約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之利益，包括一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，為衡量之標準（最高法院七十九年台上字第一六一二號、五十一年台上字第十九號、四十年台上字第八○七號判例意旨參照）。爰斟酌本件反訴被告遲延配合辦理移轉土地持分，僅涉及產權登記，尚不致嚴重影響合建工程之實際進度，與反訴被告依合建契約第八條前段應負騰空點交原有房屋之義務，顯不可等價視之；倘反訴被告如期配合移轉，可使反訴原告儘早取得產權，俾規劃合建房屋之分配事宜，惟合建房屋之實際分配或處分，仍應至合建工程全部完工後，始得為之；又反訴被告雖有遲延，仍於九十年一月三日配合用印辦妥移轉登記，而反訴原告遲至九十年七月十日始將反訴被告分得之合建房屋修繕完成，為兩造不爭之事實，堪認於反訴被告配合移轉土地持分之時，系爭合建尚未達全部完工之階段，故反訴被告遲延配合辦理產權移轉，衡情未對反訴原告造成重大損害等情，認兩造原約定之違約金數額尚屬過高，應酌減至二十萬元，始屬相當。從而，反訴原告依合建契約第十三條第三項之約定，請求反訴被告給付其中二十萬元之違約金，及自準備㈠狀繕本送達翌日即九十一年七月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，洵屬有據，，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、反訴原告請求返還保證金部分：反訴原告主張其已於九十年四月二十六日寄發交屋通知書予反訴被告，依系爭合建契約第九條之約定，反訴被告最遲應於九十年五月十四日前，與反訴原告辦妥交屋手續，否則應視同已經交屋，而反訴被告迄今仍未前來辦理交屋手續，其分得之房屋應於九十年五月十四日視同完成交屋，則依系爭合建契約第十五條第二項第四款之約定，反訴被告應將前所受領之保證金十五萬元退還予反訴原告等語。惟查，反訴原告固曾於九十年四月二十六日寄發交屋通知書，但當時反訴被告應分得之合建房屋尚有三十餘項工程缺失，經反訴被告拒絕受領，並由反訴原告就上開工程缺失進行修補，迄九十年七月十日修補完成，然嗣因反訴原告行使同時履行抗辯，此後不復向反訴被告再行提出給付等情，已如前述。反訴原告於寄發交屋通知書後，未經反訴被告之受領，已將其當時所提出之給付撤回並進行房屋修繕，嗣後不復重行提出，自不生合建契約第九條所定反訴被告「交屋」或「視同交屋」之法律效果。即令反訴原告行使同時履行抗辯，於法有據，其既未提出給付，仍未符合系爭合建契約第十五條第二項所定取回保證金之要件。反訴原告主張已有「視同交屋」之效果云云，顯不合理，無足憑採。從而，反訴原告請求返還保證金，即屬無據。
六、反訴原告請求給付管理費及公共基金部分：反訴原告主張依「法國臻品」公寓大廈住戶管理公約第六條第三款及同條第五款之約定，自反訴原告於九十年四月二十六日通知辦理交屋手續之日起，反訴被告就其分得之系爭房屋及停車位有依一定標準繳納管理費之義務，另應依住戶約定繳納公共管理基金每坪二百元，但均由反訴原告代墊，爰依民法第一百七十六條及第一百七十九條之規定，請求反訴被告如數返還等語。反訴被告則辯稱其既未受領並實際使用系爭房屋，依「使用者付費」及「權益歸屬」之法理，自無負擔管理費及公共基金之義務等語。經查，系爭合建契約之性質核屬有償契約，有民法第三百七十三條規定之準用，反訴被告依約縱可分得系爭房屋及停車位，但系爭房屋及停車位之利益及危險應歸何人承受負擔，仍須以標的物已否交付為斷，而本件反訴原告迄今猶未履行交屋義務，系爭房屋及停車位之利益依法仍應由反訴原告享有等情，已如上述。系爭房屋及停車位目前既由反訴原告使用收益，反訴被告迄今並無用益之權，倘其管理費應由反訴被告負擔，顯非事理之平。又反訴原告固曾於九十年四月二十六日寄發交屋通知書，惟其於寄發交屋通知書後，未經反訴被告之受領，已將其當時所提出之給付撤回並進行房屋修繕，嗣後不復重行提出，亦見前述，解釋上應與反訴原告自始未曾通知交屋者同。從而，依「法國臻品」公寓大廈住戶管理公約第六條第三款之約定，反訴被告亦無繳納分得房屋及停車位管理費之義務。堪認反訴被告上開抗辯，應屬有據。反訴原告依無因管理及不當得利之法律關係，請求反訴被告給付上開管理費，尚難准許。
七、反訴原告請求給付土地過戶費用部分：反訴原告主張依系爭合建契約第六條第三款之約定，反訴被告提供之房屋辦理建物消滅登記、提供之土地進行複丈、辦理分割、合併及相關代書之書狀及影印費用合計一萬五千四百元；另反訴被告依合建契約分得之系爭二四二之十八號一樓房屋之各項登記、複丈及代辦費用合計二萬一千一百五十三元；依合建契約分得之系爭二四二之十八號二樓房屋之各項登記、複丈及代辦費用合計一萬二千三百九十三元，總計為四萬八千九百四十六元，均應由反訴被告負擔，但由反訴原告先行墊繳，爰依民法第一百七十六條、第一百七十九條之規定，請求反訴被告如數返還等語。反訴被告對於原告支出上開費用之金額、該費用係因辦理其不動產之相關登記所發生，均未爭執，僅抗辯上開各項費用其中關於反訴被告提供之房屋及土地所生部分，屬共益性質，應無系爭合建契約第六條第三款之適用，其他部分費用，反訴原告前曾允諾負擔云云。經查，兩造因系爭合建辦理不動產登記事宜所生之各項費用，由兩造各自負擔，顯屬公允。系爭合約第六條第三款既未特別排除上開費用之適用，亦未約定該部分費用應由反訴原告承擔，反訴被告復未能證明反訴原告曾經允諾支付，其辯稱不須支付，難認有理。從而，反訴原告依無因管理及不當得利之法律關係，請求反訴被告給付其代墊之四萬八千九百四十六元，核屬有據，應予准許。
八、反訴原告請求給付貸款代辦費、銀行違約金及水電費部分：
（一）反訴原告主張依系爭合建契約補充約定第二條之約定，倘有需要，反訴被告有配合將其原有房屋貸款轉向他行申貸之義務，反訴原告嗣依上開約定安排反訴被告轉向板信商業銀行辦理貸款，支出規費及代辦費一萬五千零八十元，應由反訴被告負擔，惟由反訴原告代墊支付，爰依民法第一百七十六條及第一百七十九條之規定，請求反訴如數給付等語。反訴被告則抗辯依系爭補充條款第二條後段解釋，反訴被告雖有配合反訴原告轉貸取得建築融資之義務，然僅限於提供申貸文件、等候辦理申貸程序等之配合義務，故辦理貸款所支出之規費及代辦費等，理應由反訴原告負擔等語。經查，系爭補充約定第二條約定：「甲方（即反訴被告）現有房屋於大眾銀行（大同分行）之貸款由乙方（即反訴原告）自甲方騰空點交房屋起代為支付利息至房屋興建完竣通知甲方交屋日止．．．為申領建照如有需甲方配合該銀行或轉他行者，甲方應無條件配合。」依上開約定，反訴原告自反訴被告騰空交屋之日起，應承擔為反訴被告向銀行支付貸款利息之義務，惟約定反訴被告有配合轉向他行申貸之義務，至於轉貸所生之規費及代辦費用，並未特別約定由何造負擔。本院斟酌兩造當時約定反訴被告於必要時須配合辦理轉貸，主要係基於反訴原告利益之考量，且依契約所訂，反訴被告之原有貸款就是否須行轉貸、向何銀行轉貸、有無再行轉貸需要？主要均由反訴原告決定，推認雙方當時訂約真意，認兩造約定反訴被告之義務，應僅限於提供申貸文件等之配合義務，其辦理轉貸所支出之規費及代辦費等，應由反訴原告負擔，不得向反訴被告請求償還。
（二）反訴原告另主張其安排反訴被告轉貸板信商業銀行後，因反訴被告遲付貸款利息，致生違約金一萬五千四百六十五元，由反訴原告代墊支付，爰依民法第一百七十六條及第一百七十九條之規定，請求反訴被告如數給付等語。反訴被告則辯稱上開遲延繳付貸款利息情事，乃可歸責於反訴原告，應由反訴原告自行支付各該違約金等語。經查，依系爭補充約定第二條之約定，反訴原告自反訴被告騰空交屋之日起，即應承擔為反訴被告向銀行支付貸款利息之義務。反訴被告對銀行所負繳付貸款利息之義務，既已由反訴原告承擔，則反訴原告所稱「因遲付貸款利息所生之違約金」，是否可歸責於反訴被告，進而應由反訴被告負擔？誠不能無疑。反訴原告雖提出反訴被告於八十九年二月十八日簽立之申請書影本一紙，惟檢閱其內容，乃涉及貸款本金之償還事宜，核與貸款利息有無按時繳納，未見任何關連。反訴原告既已承諾為反訴被告支付銀行貸款利息，其就遲付利息所生之違約金，未能證明應由反訴被告負擔，無論依無因管理或不當得利之法律關係，請求反訴被告給付上開違約金，均無理由。
（三）反訴原告另主張曾為反訴被告代繳其因系爭合建所分得房屋之水電費合計三千零十八元，爰依民法第一百七十六條及第一百七十九條之規定，請求反訴被告如數給付等語。反訴被告則抗辯反訴原告迄今仍未踐行交屋義務，反訴被告自無繳納系爭房屋水電費用等語。查本件反訴原告迄今猶未履行交屋義務，系爭房屋利益依法仍應由反訴原告享有，自應由反訴原告負擔其使用收益期間之水電費用，始屬公允。反訴原告請求反訴被告給付上開水電費用，洵屬無據。
九、反訴原告請求給付烘碗機之買賣價金部分：反訴原告主張曾出賣烘碗機一台給反訴被告，價金為六千元之事實，為反訴被告所不爭，僅抗辯已用現金付清上開買賣債務云云，惟經反訴原告否認在卷，反訴被告復不能舉證以實其說，所辯不足採信。從而，反訴原告依兩造間之買賣關係，請求反訴被告給付買賣價款六千元，應予准許。
十、反訴原告請求給付互易憑證營業稅額部分：反訴原告主張依系爭合建契約第六條第二款之約定，反訴被告應負擔系爭合建互易憑證之營業稅，而依財政部七十五年三月一日台財稅第0000000號函示：稽徵機關如未查得合建房屋時價，應以房屋評定價值與土地公告現值，兩者從高認定，並按較高之價格等額對開發票，土地價款之發票免徵營業稅，房屋價款之發票，應外加百分之五營業稅，向買受人收取（土地所有人）。查兩造因系爭合建互易房地之土地公告現值為十八萬四千六百零七元，門牌號碼台北縣永和市○○路二四二之十八號一樓房屋之評定現值為五十六萬八千一百元、同號二樓房屋之評定現值為九十七萬七千九百元。依上開財政部函示，反訴原告得就上開二間房屋之評定價值合計一百五十四萬六千元，外加百分之五營業稅，即七萬七千三百元，向反訴被告收取，爰依系爭合建契約第六條第二款約定，請求反訴被告給付等語。反訴被告則以其所分得之系爭房屋及其基地既已完成產權移轉登記程序，則互易憑證稅金之實際繳納額依法應有稅捐機關核課之公文書為憑，反訴原告僅以自行製作之地主互易憑證稅金總表據為請求，難謂有理等語置辯。經查，依反訴被告所辯內容，堪認反訴被告就其依約應負擔互易憑證營業稅，且迄今仍未繳納之事實，均不爭執，斟酌本件反訴被告分得之房屋及其基地早於九十年二月六日即已完成移轉過戶，反訴原告主張其已繳納上開稅捐，衡情應屬可採。至反訴原告所主張之繳納金額，已詳列其計算方式，並提出財政部函一件為證，應屬有據。反訴被告於本院行言詞辯論前，歷經多次準備程序期日，自始至終均未就該金額提出質疑，依民事訴訟法第二百七十六條第一項前段，已生失權效果，是反訴被告遲至本院行最後言詞辯論時，始以書狀提出上開爭辯，本院自得不予斟酌。從而，反訴原告既已繳納互易憑證營業稅額七萬七千三百元，其本於兩造間之契約關係，請求反訴被告如數給付，洵屬有理。
十一、反訴原告請求給付房屋稅部分：反訴原告主張其於九十一年五月二十一日，曾為反訴被告墊付分得房屋之房屋稅共二萬二千零三十二元之事實，已據其提出房屋稅繳款書影本二紙為證。反訴被告雖否認反訴原告有為其代墊房屋稅之事實，辯稱上開房屋稅係由反訴被告自行繳納，惟其所提出之台北縣政府稅捐稽徵處中和分處房屋稅繳款書，乃應房屋所有權人之申請所補發之已繳款證明，此觀反訴被告提出之繳款書與反訴原告提出者相較，其上多載有一「補」字甚明，自難憑此認定反訴被告確已自行繳款。是反訴原告主張其代墊上開房屋稅，應非子虛，其依無因管理及不當得利之法律關係請求反訴被告給付二萬二千零三十二元，亦應准許。
十二、反訴原告之其他請求項目：
（一）按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認；但因他項陳述可認為爭執者，不在此限，民事訴訟法第二百八十條第一項定有明文。
（二）本件反訴原告另主張反訴被告尚應負擔其原有房屋之瓦斯費及水費一千零七元，及法定提撥基金一萬八千五百五十四元，合計應負擔一萬九千五百六十一元（1,007＋18,554＝19,561）， 均由反訴原告先為墊繳之事實，為反訴被告於本件訴訟程序自始至終所不爭執，亦未於書狀中為任何爭辯，揆諸首揭法律規定，已視同自認。是反訴原告依無因管理及不當得利之法律關係，請求反訴被告如數給付，應屬有據。
十三、綜上所述，本件反訴原告提起反訴，應可請求反訴被告給付違約金二十萬元、土地過戶費用四萬八千九百四十六元、烘碗機之買賣價金六千元、互易憑證營業稅額七萬七千三百元、房屋稅二萬二千零三十二元及反訴被告自認之其他費用一萬九千五百六十一元，合計為三十七萬三千八百三十九元（200,000＋48,946＋6,000＋77,300＋22,032＋19,561＝373,839）。經與反訴被告於本訴主張之房租補貼款二十八萬零九百六十八元相互抵銷後，反訴原告尚得請求反訴被告給付之金額為九萬二千八百七十一元（373,839－280,968＝92,871）。
故反訴原告提起本件反訴，請求反訴被告給付金錢，於九萬二千八百七十一元之範圍內為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
十四、兩造陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行。就反訴原告勝訴部分，經核均無不合，爰酌定相當之擔保金額併准許之。至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
叁、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述。
肆、據上論結，本件原告之本訴及反訴原告之反訴均為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 四 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B審判長法官 黃麟倫~B法 官 劉以全~B法 官 朱嘉川右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 三 月 十二 日~B法院書記官 馬文慶