臺灣板橋地方法院民事判決 九十一年度訴字第六二二號
原 告 乙○○被 告 甲○○右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新臺幣叁佰捌拾伍萬元，及自民國九十一年四月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰伍拾萬元為被告供擔保後，得為假執行；被告於假執行程序實施前，以新臺幣叁佰捌拾伍萬元為原告提供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應返還原告新臺幣（下同）三百八十五萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。並陳明原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於八十六年七月一日經由僑福房屋仲介公司向被告購買當時屬伊所有之門牌號碼台北縣三重市○○街○○○號四樓，暨一座落於台北縣三重市○○○段菜寮小段四九五之十六、五、十四、二十六地號（持分１／５）之不動產，此有買賣契約書可按（證一）。由於銀貸利率普遍下降，惟原告原先貸款之銀行之利率仍居高不下，為此原告祇得尋他行轉貸，後原告覓得泛亞銀行願意轉貸，然經銀行審查核貸時發現，原告所購之地號其中同段、小段之四九五之十四、五地號，竟被編定為計劃道路，為此泛亞銀行認為影響將來貸款之清償來源，遂不予承貸。
（二）物之出賣人，對於買賣人應擔保其物於第三百七十三條之規定危險移轉於買受人，無滅失或減少其價值瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約約定效用之瑕疵，民法第三百五十四條第一項定有明文。所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限，最高法院七十三年度台上字第一一七三號著有判例。是可知物之效用、品質必須斟酌通常交易觀念及當事人之意思而為綜合判斷，並非單純以物質上之價值、效用或品質為斷。又按「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質或出賣人故意不告知物之瑕疵者，買受人得解除契約：：：」為民法第三百六十條定有明文。是可知，物之出賣人明知物有瑕疵，依此條之規定即負有告知之義務，若故意不告知即須負法律責任，若故意不告知者係重大瑕疵，買受人更可主張解除契約。系爭地號三重埔段菜寮小段四九五之五、四九五之十四土地，早於六十四年十二月三十一日列入都市計劃內，土地○○○區○○○○○道路，此有台北縣三重市公所函及簡便行文表可稽（證二、三），而列為公共設施用地之計劃道路，將有遭徵收機關徵收，及使用上受限等不利因素存在，進而影響價值，此價值之減損即屬瑕疵，編定為計劃道路事，確實影響價值，更有泛亞銀行不承作轉貸（證四）一事足證。上開不利因素未經被告告知，原告自得依民法第三百六十條之規定解除契約，請求返還價金。又出賣人出賣標的物時，應詳為告知標的物之不利因素，令原告自行斟是否接受，今被告隱瞞計劃道路情事未據實以說，乃以消極詐欺方式，致原告產生不正確之買受房屋之意思表示，依民法第九十二條規定，亦得撤銷繫爭買賣契約，為此原告曾以郵局五號及十二號存證信函，向被告表達解除及撤銷買賣契約並請求返還價金之意思表示（證五），然此事被告並未置理，為此只得依法起訴。
（三）本案之請求權基礎：㈠依民法第三四九條規定：「出賣人應擔保第三人就買賣標的物，對於買受人
不得主張任何權利。」同法第三五三條規定：「出賣人不履行第三四八條至第三五一條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。」依都市計劃法第四十二條規定：系爭土地三重市○○○段菜寮小段四九五之五及十四地號及公共設施用地，依同法第四十八條規定，將來將面臨徵收，區段徵收或市地重劃之公法強制力行使而更迭其所有權，換言之，因該二筆土地被告並無法擔保政府機關將來不會對二筆土地徵收等行政處分行為，迺生權利無疑之瑕疵責任，基此原告自得主張不完全給付之債務不履行進而主張解除契約。
㈡依民法第三五四條規定：「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三七三
條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」同法第三五九條規定「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少價金。」前已述明，原告因利率下跌欲行轉貸，雖經泛亞銀行同意轉貸承做並設定二百八十一萬元（見證四），後經銀行審核不動產後發現，十四及五地號屬計劃道路不利貸款之清償，遂不予承貸，上情已屬減少物之價值之瑕疵，原告同時得主張物之瑕疵責任進而解除契約。且依土地徵收條例第二十八條規定「被徵收土地或土地改良物應受之補償費發給完竣或核定發給抵價地後，直轄市或縣（市）主管機關應通知土地權利人或使用人限期遷移完竣。換言之，屆時在十四及五地上之房屋將拆除，拆除面積達三分之一，且係房屋之客廳，房屋將不再是房屋。
㈢因買受不動產之意思表示遭原告施行詐術，至生瑕疵之意思表示，自得依法主張撤繫爭買賣契約，並按不當得利請求返還價款。
三、證據：提出房地產買賣契約書、交款備忘錄、台北縣三重市公所九十年十一月二十三日九○北縣重工字第五三三六三號函、台北縣三重市公所九十年十一月十三日北縣重工都證字第○二三八二九號簡便行文表（都市計畫土地使用分區或公共設施用地證明書）、泛亞銀行營業部客戶授受信及保證查詢單、台北螢橋郵局九十一年一月四日第五號存證信函及郵政掛號郵件收件回執、九十一年一月十四日第十二號存證信函及郵政掛號郵件收件回執等影本、土地登記簿謄本、建築改良物登記簿謄本等為證據。
乙、被告方面：
一、聲明：請求駁回原告之訴。並陳明如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
二、陳述
（一）關於原告主張權利瑕疵部分：原告主張兩造於八十六年七月一日簽立不動產買賣契約書，買賣標的為座落三重市○○○段菜寮小段四九五之五、之十四、之十六、、之二十六地號權利範圍五分之一土地及其上建號第七二七一號建物，買賣價金為三百八十五萬元，原告已依約給付價金，被告亦將房地移轉登記與原告名下，嗣原告於申辦貸款，發現其中系爭之第四九五之五、十四地號乃公共設施用地，將來將面臨徵收，而生權利無疑之瑕疵責任。惟系爭土地係於六十四年十二月三十一日列入都市計畫內，土地○○○區○○○○○道路，目前尚未徵收開闢，該土地記早於六十四年十二月三十一日編定為道路用地，既經公告實施編定為道路用地，即非不得供公眾查詢。原告於購買之當時，房地已存在有系爭土地經編定為道路用地之事實存在，而原告亦自稱其係於購買房屋後申請銀行貸款，始發現系爭土地係道路用地，是原告如認為系爭土地有否編定為道路用地或經都市計畫編定為其他分區使用為重要事項，並稱如知該事情即不會為購買之意思表示，其應於購買之當時，除閱覽系爭土地及建物所有權狀與登記簿謄本外，亦應一併申請系爭土地之使用分區證明以明是否被編定為道路用地或其他使用分區。原告於訂約時，能申請閱覽土地使用分區證明而為申請閱覽，嗣於辦理貸款時始申請，而主張其若知該情事即不為意思表示之表示行為錯誤而主張撤銷，顯然原告稱其不知系爭土地以編定為道路用地之情事，係可歸責於原告，從而原告之請求係為無理。又系爭土地雖經編為道路預定用地，惟未經公告徵收，將來是否會公告徵收，尚屬未定，是原告之主張尚未可採。
（二）關於原告主張物之瑕疵擔保部分：原告主張其因銀行利率下跌欲轉貸，雖經泛亞銀行同意轉貸承做並設定二百八十一萬元，經銀行審核不動產後發現，系爭土地屬計畫道路不利貸款之清償，遂不予承貸，上開情事係屬減少物之價值之瑕疵。又將來系爭土地遭徵收開闢道路時，將地上房屋拆除，面積達三分之一，房屋將不再是房屋。惟本買賣契約原告已給付價金完畢，被告並已將房地移轉登記與原告且交付使用，則該房地之利益及危險，自交付時起均由買受人承受負擔，該房地既交付被告使用中，系爭土地雖經編定為道路用地，惟尚未徵收開闢，日後是否徵收開闢尚未成定論，縱將來經政府依該鄉街計畫徵收開闢，系爭土地之徵收危險或補償利益等均由買受人承擔，故原告執該是否徵收開闢之未確定事實，主張系爭土地有減少價值之瑕疵，實屬無據。又本件於交付房地時並未有危險之發生，換言之，系爭土地雖被編定為道路用地，惟目前尚未徵收開闢，而原告就該買賣之房地仍為從來之使用，並無任何減少通常效用或價值之情事發生，是難以系爭土地將來有被徵收可能之不確定情事，而認為系爭土地已存在減少價值之瑕疵。故買賣之房地於交付原告時之既有現狀並無瑕疵，系爭土地雖編定為道路用地，但仍未徵收開闢，仍由原告為一般房地之使用，並無減少通常效用獲價值可言，縱將來該土地經徵收，亦屬買賣標的物交付後危險由買受人負擔之問題。從而，原告之請求為無理由。
（三）原告另主張被告施用詐術，並欲撤銷買賣之意思表示，惟此主張之請求權基礎與前述之瑕疵擔保責任不同，若原告擇因被告施詐術而欲撤銷買賣契約，原告應就被告如何施用詐術負舉證責任。再者，被告向前手買受該房地時，亦不知系爭土地已被編定為公共設施用地，而係於原告起訴後方知，故被告並無惡意。且該地上房屋建築於七十一年，而原告所指之都市計畫完成於六十四年，亦即當初建商興建房屋時已屬現況，被告如何詐欺原告。
丙、本院依職權調取台北縣三重市○○街○○○號四樓房屋之使用執照（七一重使字第一一八七號含七十重建字第一七五號建造執照）卷宗，及依聲請向台北縣三重市公所查詢其核發坐落台北縣三重市○○○段菜寮小段四九五之五、四九五之十四地號等二筆土地之都市計畫分區使用證明書或公共設施用地證明書等相關資料。
理 由
一、原告主張其於八十六年七月一日向被告購買台北縣三重市○○街○○○號四樓房屋及所坐落之基地即台北縣三重市○○○段菜寮小段四九五之十六、之五、之十
四、之二六等地號土地之應有部分各五分之一之不動產，價金為三百八十五萬元，被告已經全部收取等事實，為被告所不爭執，並有兩造俱不爭執其真正之不動產買賣契約書及交款備忘錄影本在卷可稽，則原告此部分之主張應堪信為真實。
二、本件原告主張其所買受之前揭房屋所坐落之三重市○○○段菜寮小段四九五之十
四、四九五之五等二地號土地之都市計畫土地○○○區○○○○○道路，將來有遭受徵收及使用上受限等不利因素，進而影響價值，此價值之減損即為瑕疵，且此瑕疵未經被告告知，故依瑕疵擔保之法律關係解除契約，請求返還價金等節，並提出三重市公所之九十年十一月十三日北縣重工都證字第○二三八二九號都市計畫使用分區（或公共設施用地）證明書影本為證據；被告雖不爭執原告所主張上述二筆地號土地經地方政府編定為計畫道路用地之事實，惟以系爭土地於原告買受之當時，已存在有經編定為道路用地之事實，故原告在購買當時應能申請閱覽土地使用分區證明但卻未申請，則原告不知系爭土地已編定為道路用地一事，係可歸責於原告，且系爭土地雖被編定為道路用地，惟未經公告徵收，將來是否會徵收尚屬未定，故並無價值之減損；再者，系爭土地既以移轉登記並交付原告使用，則系爭土地之危險及利益，均自交付時起由原告負擔，被告交付系爭土地之既有現狀並無瑕疵，亦即交付時並無危險之發生，且系爭土地仍由原告為一般之使用，雖系爭土地被編為道路用地，但仍未開闢徵收，並無減少通常效用及價值，縱然將來該土地經政府徵收，該危險亦應由原告負擔等語資為抗辯。經查兩造之買賣標的建號七二七一建號建物即三重市○○街○○○號四樓房屋係坐落於三重市○○○段菜寮小段四九五之五、四九五之十四、四九五之十六、四九五之二六等四筆地號土地上，其中四九五之十四、四九五之五等二筆土地業於六十四年十二月三十一日變更三重都市計畫（第一次通盤檢討）中已經列為計畫道路用地，此為兩造不爭執之事實，並有原告所提出之台北縣三重市公所九十年十一月十三日北縣重工都證字第○二三八二九號簡便行文表（都市計畫土地使用分區或公共設施用地證明書）影本、台北縣三重市公所九十年十一月二十三日九○北縣重工字第五三三六三號函影本、土地登記簿謄本、建築改良物登記簿謄本等在卷可稽，則原告此部分之主張亦堪信為真實；又參照本院向臺北縣政府所調取之系爭房屋房屋建造執照卷宗內資料所示，系爭房屋係於七十年一月由起造人黃水永等五人申請新建住宅，經臺北縣政府建設局核發七十年一月十四日七十建字第一七五號建造執照開始新建，嗣於七十年七月七日起造人向臺北縣政府申請核發房屋使用執照，經臺北縣政府核發七一使字第一一八七號使用執照，可見系爭房屋在新建之初，前述被畫為計畫道路用地之四九五之五、四九五之十四等二筆土地即已為都市計畫中之計畫道路用地之事實甚為顯然。
三、按所謂物之瑕庛，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕庛，且不以物質上應具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之。此有最高法院七十三年度台上字第一一七三號判例可資參照。本件原告主張被告所出賣之標的有瑕疵存在，然而依民法第三百四十九條之規定，出賣人應擔保第三人就買賣之標的物對於買受人不得主張任何權利，此條文之規定應著重於私法上之權利主張，該條文所指之第三人並不包括主管機關所為公法上之限制或其所負擔之公法上義務，原告主張被告所出賣之不動產有權利上之瑕疵，並非可採；但兩造所買賣之房屋之部分既係坐落於被列為計畫道路用地之土地上，在其上即存在有將來可能遭受徵收而拆除該部分建物之危險，且在使用上亦因被列為計畫道路用地而受有限制，在一般交易上，常有減損其交易價格之情形，則參照前述最高法院判例意旨所示，原告主張被告所出賣之標的不動產存在有瑕疵一節即應認為可採；又按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第三百五十四條第一項定有明文；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。亦為民法第三百五十九條所明定。從而，原告主張依前揭民法之規定，主張解除契約，並已於九十一年一月十四日以臺北螢橋（台北六支）郵局第十二號存證信函對被告為解除買賣契約之意思表示，此有前述郵局存證信函及郵政掛號郵件收件回執影本在卷可稽，雖被告抗辯稱買賣標的物之危險負擔於買賣標的交付時起應由買受人負擔，系爭房地迄今尚未經徵收，原告仍得為從來之使用，並無減少價值或效用之情事，且縱將來該土地經徵收，亦應屬買賣標的交付後危險負擔之問題等語，然如前所述，目前買賣標的中之四九五之五、四九五之十四等二地號土地雖尚未經徵收，不動產所有權人仍得為從來之使用，但前述二筆土地經編定為計畫道路用地之事實於兩造訂定買賣契約及交付買賣標的、移轉所有權之時即已存在，且該項土地利用、處分上之公法上限制亦於交易中有減損交易價值之事實，被告所抗辯該項限制乃屬於危險負擔範疇，並無可採，其抗辯並無可採。則原告主張其得依民法第三百五十九條規定解除契約，並已以存證信函對被告為解除契約之意思表示，兩造間之買賣關係業已解除而消滅一節，即屬可採。
四、綜上所述，原告主張兩造間之買賣契約業已解除，因請求被告應將其已經受領之買賣價金三百八十五萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年四月二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
五、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額俱准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十二條，判決如
主文。中 華 民 國 九十一 年 八 月 六 日
臺灣板橋地方法院民事第一庭~B法 官 許瑞東右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 六 日~B法院書記官 陳淑芳