臺灣板橋地方法院民事判決 九十一年度重訴字第一六○號
原 告 戊○○
甲○○複 代理人 乙○○被 告 丁○○右當事人間確認租賃關係不存在等事件，本院判決如左：
主 文確認被告丙○○○與被告甲○○間就坐落台北縣板橋市○○段○○○○號土地上建物即門牌號碼台北縣板橋市○○○路○○○號二層樓房磚造房屋、面積二０二點七九平方公尺及頂樓增建石綿瓦房屋、面積五０點六一平方公尺之租賃關係不存在。
被告甲○○應將前項房屋遷讓交還原告；被告丁○○應將前項房屋之一樓房屋遷讓交還原告。
被告丙○○○、被告甲○○應連帶給付原告自民國九十年二月二十日起，至交還前項房屋日止，按月以新臺幣貳萬玖仟伍佰玖拾參元計算之損害金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○○、被告甲○○連帶負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決第二項、第三項，於原告以新臺幣伍拾參萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告甲○○如於假執行程序實施前，以新臺幣壹佰伍拾柒萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告經由鈞院九十年度民執土字第一二四七六號拍賣抵押物強制執行事件，買受被告丙○○○所有坐落台北縣板橋市○○段○○○號土地及其地上建物即門牌號碼台北縣館前西路二十一號二層樓房磚造房屋、面積二０二點七九平方公尺，暨頂樓增建石綿瓦頂房屋、面積五０點六一平方公尺（下稱系爭房地），並於民國九十一年二月七日由鈞院發給不動產權利移轉證書，辦理所有權移轉登記在案。詎被告丙○○○拒不交付系爭房地，並與被告甲○○為通謀虛偽意思表示，出具不實之房屋租賃契約書，具狀向鈞院民事執行處主張被告甲○○就系爭房屋有租賃關係存在，致鈞院民事執行處不為點交系爭房地，惟查，⑴被告丙○○○與甲○○間所訂立之房屋租賃契約，租賃期間長達十五年，並無給付租金之約定，亦未約定給付押租金，顯不合理，⑵而被告丙○○○於八十八年七月三日鈞院八十八年民執全火字第一七六七號假扣押強制執行事件執行查封系爭房地時，亦稱：「該屋一樓部分有借給一位朋友陳增友供製作餅乾使用，惟未訂立租約及給付租金，而二樓及三樓增建則為自己使用」等語，被告甲○○事後卻主張有租賃契約存在，顯非真正，⑶且於強制執行程序中，被告丙○○○均仍居住系爭房屋，足證被告丙○○○並未將系爭房屋交付被告甲○○使用，⑷又被告甲○○對被告丙○○○主張之借款債權為二百五十萬元，借款日期為八十三年五月二日，卻遲至被告丙○○○之假扣押債權人臺灣中小企業銀行於八十八年六月十一日聲請假扣押之前一日即八十八年六月十日始辦理抵押權登記，並於同年十月十四日聲請拍賣抵押物，顯屬可疑，而被告丙○○○除將系爭房屋出租與被告甲○○使用收益外，又設定抵押權予被告甲○○，亦有失常情。綜上所述，被告丙○○○與甲○○間之系爭租賃契約應為通謀虛偽意思表示而無效。又被告甲○○於八十八年七月三日鈞院查封系爭房屋後，將系爭房屋一樓出租與被告丁○○使用，每月收取租金新台幣六萬二千元，惟被告甲○○既無租賃權，其轉租之行為，亦屬無效。又被告丙○○○、甲○○通謀虛偽成立租賃契約，無權占有系爭房屋，並將一樓違法轉租與被告丁○○使用，而侵害原告對系爭房地之所有權，致受有相當租金之損害。為此，依民法第七百六十七條及侵權行為法則，提起本訴等語。並聲明：（一）請求確認被告丙○○○與被甲○○間就坐落台北縣板橋市○○段○○○號土地及其地上建物即門牌號碼台北縣館前西路二十一號二層樓房磚造房屋（建號五四號）、面積二０二點七九平方公尺，及頂樓增建石綿瓦頂房屋、面積五０點六一平方公尺之租賃關係不存在。（二）被告丙○○○、甲○○應自系爭房屋遷讓，並將系爭房地交還原告。（三）被告丁○○應自系爭房屋一樓遷讓，並將系爭房地交還原告。（四）被告丙○○○、甲○○應自九十一年二月七日起至交還系爭房地日止，按月給付原告六萬二千元之損害金。（五）前開聲明第二、三、四項原告願供擔保請求宣告假執行。
二、（一）被告甲○○則以：系爭房屋係被告丙○○○於八十三年五月一日起出租予
其使用收益，租期自八十三年五月一日起至九十八年四月三十日止，約定每月租金一萬五千元，並一次抵清被告丙○○○積欠被告甲○○之二百五十萬元債務，是系爭租賃契約確有效成立，而押租金之約定，並非租賃契約之成立要件。又被告甲○○為求債權得以確保清償，向債務人即被告張江春暖要求多項擔保，故乃先於系爭租賃契約上再約定抵押權之設定，以備不時之需，而當時因與被告丙○○○之子尚有業務往來，所以未即時設定抵押權。又被告丙○○○將系爭房屋出租與被告甲○○後，便少有過問系爭房屋之使用收益情形，故只知系爭房屋一樓是由第三人陳友增開設餅乾廠，而被告丙○○○事實上亦無與之訂立租賃契約，才會於鈞院查封時，為「該屋一樓部分有借給一位朋友陳增友供製作餅乾使用，惟未訂立租約及給付租金，而二樓及三樓增建則為自己使用」之陳述。再者，被告周達偉基於系爭租賃契約之約定，於八十八年一月一日合法轉租予第三人陳友增，以獲租金之收益，是被告甲○○並未居住於系爭房屋。而被告周達偉於八十八年六月十日就系爭房地設定抵押權，並於同年十月十四日聲請拍賣抵押物，係為獲清償，無所謂規避點交，倘有此意，僅須陳報租賃契約即可，何需繳交高額執行費等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵願供擔保請准免為假執行。
（二）被告丁○○則以：系爭房屋一樓是被告甲○○所出租給伊的等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請駁回。
（三）被告丙○○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、程序方面：
（一）本件被告丙○○○、丁○○均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
（二）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第二百四十七條第一項前段定有明文。上開條文所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起（最高法院四十二年台上字第一○三一號判例參照）。本件原告於本院九十年度民執土字第一二四七六號拍賣抵押物強制執行事件，買受被告丙○○○所有系爭房地，因被告甲○○提出房屋租賃契約一份，主張就系爭房屋有租賃權存在，致本院執行處僅核發不動產權利移轉證書予原告辦理所有權移轉登記，而未點交系爭房地，進而影響原告對於系爭房地之使用收益，故應認為原告就被告丙○○○、甲○○間是否存在租賃關係，有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
四、兩造不爭執之事實：
（一）原告經由本院九十年度民執土字第一二四七六號拍賣抵押物強制執行事件，買受被告丙○○○所有坐落台北縣板橋市○○段○○○號土地及其地上建物即門牌號碼台北縣館前西路二十一號二層樓房磚造房屋、面積二０二點七九平方公尺，暨頂樓增建石綿瓦頂房屋、面積五０點六一平方公尺（下稱系爭房地），並於九十一年二月七日由本院發給不動產權利移轉證書，辦理所有權移轉登記在案。
（二）系爭房屋二樓及頂樓向由被告丙○○○居住占用迄今。
（三）系爭房屋一樓部分，由被告甲○○與被告丁○○於八十九年九月十三日訂間租賃契約，約定租賃期間自八十九年十月二十日起至九十二年十月十九日止，每月租金六萬二千元。
五、得心證之理由：
（一）按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。最高法院四十八年度台上字第二十九號判例可資參照。本件原告主張被告丙○○○、甲○○間就系爭房屋之租賃契約係通謀虛偽意思表示而無效等語，業據其提出房屋租賃契約影本一件、假扣押執行筆錄影本一件為證，被告丙○○○未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出書狀答辯供本院斟酌，被告甲○○則否認有與被告丙○○○通謀虛偽成立租賃契約云云，查：
１、審酌被告丙○○○與甲○○間就系爭房屋所訂立之租賃契約，雙方係約定租賃期限自八十三年五月一日起至九十八年四月三十日止，租金每月一萬五千元，出租人即被告丙○○○原積欠承租人即被告甲○○二百五十萬元，由房租一次抵清，而被告甲○○並提出由被告張江春暖立具之八十三年五月二日借據乙紙以為佐證，惟經本院調閱本院八十八年度民執全火字第一七六七號假扣押執行事件案卷，被告張江春暖於八十八年七月三日由本院至假扣押標的即系爭房地現場執行查封時，已向執行人員表示：該屋一樓部分有借給一位朋友陳增友（應為陳友增之誤載）供製作餅乾廠使用，惟未訂立租約及給付租金，而二樓及三樓增建則為自己使用等語，是以，倘若被告丙○○○確已將系爭房屋於八十三年五月一日起至出租予被告甲○○，何以未向執行人員提及該租賃契約之事，故被告甲○○是否向被告丙○○○承租系爭房屋，並非無疑。
２、被告甲○○雖另辯稱因被告丙○○○自出租系爭房屋後便少有過問系爭房屋之使用收益情形，故只知系爭房一樓是由第三人陳友增開設製作餅乾廠，實際上係由其於八十八年一月一日將系爭房屋一樓轉租予第三人陳友增云云，並提出租賃契約影本乙件為證，而依該租賃契約書所載雖係由被告甲○○自八十八年一月一日起至八十九年四月三十日止，以每月一萬元之租金，將系爭房屋一樓部分出租予訴外人陳友增，惟證人即陳友增之配偶陳張鳳珠則到庭證稱：伊是做生意，是向被告丙○○○的父親租的，被告丙○○○父親死亡後，繼續向被告張江春暖租的，每個月租金一萬元，是租樓下。租賃契約起初有和被告丙○○○的父親寫，後來沒有寫，被告丙○○○說她的兒子有債務關係，不能租給我們，一直沒有訂契約可能有問題，要寫租賃契約，租賃契約，也是她拿來的。伊之前有給付訂金，他沒有還我們訂金，住到訂金扣租金期滿。伊和被告丙○○○有打一份契約，是搬家前一年訂的。伊住到八十九年四月底，五月就沒有續租。伊不認識被告周達偉，被告丙○○○說他的兒子認識被告甲○○，把房子託他處理，被告甲○○有來找我們，叫我們提前搬家，我們說要住到期滿。我們已經租約有二十五年左右。伊搬家前，二樓是被告丙○○○自己住的，租金亦係給丙○○○等語（見本院九一年五月二十一日言詞辯論筆錄），足徵系爭房屋一樓部分向由被告丙○○○出租予訴外人陳友增，並收取租金，甚至訴外人陳友增之租賃期限屆至前一年即八十九年四月三十日前一年之租賃契約，亦係與被告丙○○○所訂立，被告張江春暖對系爭房屋之使用收益情形，自無不知情之理。至於被告甲○○所提與訴外人陳友增間自八十八年一月一日起至八十九年四月三十日止之上開租賃契約，復經證人陳張鳳珠證稱：我先生不認識字，我不確定，有事情都是被告丙○○○來拿印章，說她要自己寫，才拿印章去蓋章等語，是被告甲○○所辯系爭房屋係由其出租予訴外人陳友增云云，顯非可採。
３、再查，經本院調閱原告買受系爭房地之本院九十年度民執土字第一二四七六號拍賣抵押物強制執行事件案卷，被告甲○○復曾於八十八年十月十一日，以被告丙○○○於八十三年五月二日向其借款二百五十萬元未還，向本院聲請拍賣抵押物即系爭房地，經本院以八十八年度執字第二一六六一號拍賣抵押物事件受理在案，並併入上開強制執行案卷參與分配在案，然查，倘若被告丙○○○確已就系爭房屋與被周達偉訂立租賃契約，並約定租賃期限自八十三年五月一日起至九十八年四月三十日止，每月租金一萬五千元由其原積欠被告甲○○二百五十萬元之借款債務一次抵清，則被告甲○○就該筆二百五十萬元之借款債務至八十八年十月十一日聲請拍賣抵押物時應已受償九十九萬元（即八十三年五月至八十八年十月止共六十六個月之租金為九十九萬元），惟被告甲○○當時卻仍主張有二百五十萬元之借款債權而向法院聲請拍賣抵押物受償，足證被告甲○○根本無就系爭房屋之租金受償借款債務之意思。
４、況且，衡諸常情，倘若被告甲○○得就系爭房屋為使用收益即轉租他人收取租金以受償其對被告丙○○○之借款債權，惟其竟自八十三年五月一日與被告丙○○○訂定租賃契約起，均任由被告丙○○○繼續居住於系爭房屋二樓及頂樓並將一樓出租予訴外人陳友增，而被告周達偉則遲至八十九年九月十三日始與被告丁○○就系爭房屋一樓訂立租賃契約，收取每月六萬五千元之租金，其悖於常情之甚，益證被告甲○○與丙○○○間之租賃契約，殊屬可疑。
５、綜此堪認，被告丙○○○與被告甲○○間就系爭房屋所訂立之租賃契約應係被告丙○○○為抗拒強制執行，而與被告甲○○通謀虛偽成立者，依民法第八十七條第一項前段之規定，系爭租賃契約應屬無效，是以，被告丙○○○與甲○○間就系爭房屋自不存在租賃關係。從而，原告請求確認被告丙○○○與甲○○間就系爭房屋之租賃關係不存在，洵無不合，應予准許。
（二）按民法第七百六十七條上段規定之所有物返還請求權，即指所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得對之請求返還其物之權利，而本條請求權之相對人則必須為現在占有該物之人。本件被告丙○○○與甲○○間就系爭房屋並不存在租賃關係，已如前述，故被告甲○○並無占用系爭房屋之正當權源。
又被告甲○○另與被告丁○○於八十九年九月十三日就系爭房屋一樓訂立租賃契約（租賃期限自八十九年十月二十日起至九十二年十月十九日止），由被告丁○○占有使用系爭房屋一樓，自亦不得對抗原告即系爭房屋之所有權人，被告丁○○之直接占有系爭房屋一樓部分，亦難謂有正當權源。從而，原告基於民法第七百六十七條上段規定，請求被告甲○○、被告丁○○分別遷讓返還系爭房屋及一樓房屋部分，為有理由，應予准許。至於原告請求被告甲○○應交還系爭房屋所在土地，因對占有房屋之人只能請求遷讓房屋，而被告甲○○、丁○○均僅因租賃關係占有系爭房屋，且只要遷讓返還房屋，土地就未佔有，是原告請求被告甲○○、丁○○交還系爭房屋所在土地部分，則非正當，應予駁回。
（三）次查，系爭房地原為被告丙○○○所有，而由被告丙○○○自行占有使用系爭房屋二樓及頂樓迄今乙節，為兩造所不爭執，被告丙○○○並將系爭房屋全部另與被告甲○○通謀虛偽成立租賃契約，自應認被告丙○○○就系爭房地有直接及間接之管領力，而為直接占有人及間接占有人（間接占有之成立，不以占有媒介關係有效為要件，占有媒介關係縱不生效力，其間接占有並不因此而受影響，是被告丙○○○與甲○○間之租賃契約雖然無效，被告甲○○既有為被告丙○○○占有之意思，被告丙○○○仍成立間接占有【學者王澤鑑著，民法物權第二冊，二００一年九月增訂版，第一百八十四頁至第一百八十五頁參照】）。惟查：
１、按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權；拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，為強制執行法第九十八條第一項、第一百十三條、第六十九條所明定，是拍定人取得拍定物之所有權後，對於拍定物上之任何瑕疵，皆應承受，並無民法上物之瑕疵擔保請求權之適用；且依強制執行法第九十九條第一項之規定，僅於「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或為第三人占有者」執行法院才應解除其占有點交於買受人或承受人，亦即拍定人取得拍定物之程序，非必以點交為要件，故應以拍定人取得法院所發權利移轉證書之日即取得該拍定物所有權之時，為拍定物之利益及危險移轉之時點（最高法院八十九年臺抗第一六六號裁判要旨可資參照）。是不動之出賣人於買受人取得法院所發權利移轉證書之日起，仍繼續占有不動產時，因不動產之利益已歸屬於買受人，出賣人之占有自難謂有正當權源。本件原告係於九十一年二月二十日領受執行法院核發權利移轉證書而取得系爭房地所有權，此有拍賣抵押物執行卷附之送達証書一紙在卷可參，故被告張春江暖之繼續占有，自屬無權占有。
２、惟按債務人應交出之不動產現為債務人占有，執行法院應解除其占有，點交於買受人，強制執行法第九十九條第一項定有明文，此為強制規定，準此，債務人之不動產，於拍定人買受後，聲請點交時，如該不動產僅為執行債務人所占有，執行法院即應解除其占有，點交於買受人。至於拍賣公告上所載「拍定後不點交」之拍賣條件，僅係促請應買人注意之任意事項，應買人得依法聲請閱覽查封筆錄以明實情，而決定應買之價格，尚不能以拍賣公告記載「拍賣後不點交」之條件即謂承受人當然不得聲請點交。查，系爭房地既為債務人即被告丙○○○所有，且於原告取得權利移轉證書前即無權占用迄今，則依前開說明，原告自得依強制執行法第九十九條第一項規定再聲請執行法院點交而取得占有，顯無訴請出賣人遷讓房屋之必要（司法院七十六年七月二日（七六）院台廳一字第０四二五一號函、司法院七十五年三月二十八（七五）廳民一字第一一三九號函覆台高院見解可資參照）。從而，原告依所有物返還請求權、買賣關係，請求被告丙○○○遷讓系爭房屋，並交付系爭房地，即欠缺權利保護要件，顯無理由，應予駁回。
（四）末按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。民法第一百八十四條第一項前段、第一百八十五條第一項前段規定甚明。又按無權占有他人土地，可能獲得相當租金之利益為社會通常之觀念，是土地所有權人請求無權占有人給付相當於法定最高限額租金之數額，為法所不禁（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例意旨參照）。本件原告主張被告丙○○○與被告甲○○通謀虛偽成立租賃契約而無權占有系爭房屋，使其對系爭房屋不能為使用收益等事實，足堪認定，是被告丙○○○、甲○○顯係共同不法侵害原告對系爭房屋之所有權，致原告受有相當於租金之損害，原告依其主張之事實，自得依共同侵權行為法則，請求被告丙○○○、甲○○連帶賠償相當租金之損害金，原告訴之聲明第四項未載連帶應僅屬漏載。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，而於租用基地建築房屋，亦準用之，土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。土地申報價額雖有申報地價可憑，惟目前地政機關尚未辦理房價之估定，而本院審酌本院九十年度執字第一二四七六號拍賣抵押物執行案卷，原告係以一百五十七萬元拍定系爭房屋（即建物部分），是就房屋部分前開拍賣房屋價格為損害金計算之標準，應屬公允，而其坐落土地台北縣板橋市○○段○○○○號土地面積一四七四平方公尺（應有部分六十三分之八），八十九年七月之申報地價為每平方公尺一萬五千三百二十八元，亦有地價謄本乙件可參，並再參酌系爭房屋位於台北縣板橋市○○○路與大華街接交處，近後埔市場及縣民大道，交通便利，商店林立等情，認每年法定最高限額租金以年息百分之八為適當。是自原告於九十一年二月二十日領受執行法院核發權利移轉證書而取得系爭房地所有權之日起，其每月所受相當租金之損害金應為二萬九千五百九十三元（《0000000+【1532 8*1474*8/63】》* 0.08*1/12）。從而，原告依共同侵權行為法則，請求被告丙○○○、甲○○自九十一年二月二十日起，至遷讓返還系爭房屋日止，按月連帶給付相當租金二萬九千五百九十三元之損害金為有理由，應予准許；其請求被告自九十一年二月七日起騰空返還房屋及以六萬五千元計算每月損害金部分之請求則無理由，應予駁回。
六、原告及被告甲○○分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
七、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十九 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法 官 葉靜芳右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 三 日~B法院書記官 陳金鳳