臺灣板橋地方法院民事判決 九十一年度重訴字第三五五號
原 告 丙○○被 告 甲 ○訴訟代理人 乙○○右當事人間請求返還無權占有房屋等事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣壹萬貳仟元。
被告應給付原告新台幣參拾萬伍仟玖佰捌拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告依序以新台幣肆仟元、壹拾萬貳仟元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）九十六萬四千元。
（二）被告應給付原告三十萬五千九百八十六元。
（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告於民國九十年四月二十六日，向原告承租坐落於台北縣三重市○○路○段○○號地下室房屋（按系爭房屋係由原告及張尚文、曹張理理、張義信、張暖暖、張清志、張美滿等七人所共有），租賃期間自九十年五月二十日起至九十一年四月十九日止，約定每月租金新台幣（下同）八萬元（租賃契約雖記載每月租金為九萬元，惟嗣經雙方合意，租金減為每月八萬元），另押租金為二十四萬元。詎至九十一年四月十九日租約屆滿時，被告共積欠原告租金八十二萬元，經扣除押租金二十四萬元，被告尚應給付原告租金五十八萬元。又本件租涛約屆滿後，被告並未返還房屋予原告，經原告訴請被告返還無權占有房屋，於
訴訟中之九十一年九月十三日，被告始將房屋點交返還原告（返還無權占有房屋部分，業經原告撤回起訴在案）期間共四個月又二十四天，不論依民法第一百七十九條被告應返還相當於租金之不當得利，或依系爭租賃契約第二十二條被告應給付相當於租金之懲罰性違約金，被告均應再給付原告三十八萬四千元（80,000×4又24/30=384,000）。以上二者合計九十六萬四千元，爰依租賃契約及不當得利之法律關係，訴請判決如聲明第一項所示。
（二）依系爭租賃契約第十五條規定，水電費應由乙方（即被告）自行負擔。詎被告自九十年九月起共積欠電力公司電費三十萬五千九百八十六元（包括被告未繳電費遭斷電之復電費），被告均置之不理，該等費用業由原告代為繳納，被告自應將原告代繳之前述費用返還給付原告，爰訴請判決如聲明第二項所示。
（三）對被告抗辯之陳述：
１、被告辯稱因九十年九月十七日大水災淹沒系爭房屋，致其無法使用系爭房屋，故自九一七大水災開始，其即不負給付租金之責。惟查：系爭房屋因九一七事件之淹水，事實上在一、二星期內，淹水已被抽乾，且就原告提供之系爭房屋言，原有結構並無任何損害，被告顯可就受損設備裝潢，重為更新使用，故所謂系爭房屋無法使用收益，係屬可歸責於被告之事由所致。況被告如真認系爭房屋無法使用收益，其大可點還原告，讓原告得再為出租或為他途。詎被告棄置不顧，並堅拒點還原告（被告雖稱其早願將房屋返還原告，然迄未曾有點交返還系爭房屋予原告之任何具體行為），是被告仍須對原告負給付租金之責。
２、況依系爭租賃契約第二十二條規定「租賃期滿之翌日起至遷讓返還全部房屋之日止，乙方（即被告）應支付按房租壹倍計算之懲罰性違約金」，則被告自系爭租約屆滿翌日之九十一年四月二十日起至其真正點還系爭房屋予原告之同年九月十三日止之期間，被告均應依系爭租約二十二條規定，給付或返還原告相當於租金之懲罰性違約金或不當得利。
３、查本件原告主張至九十一年四月十九日系爭租賃契約屆滿之日止，被告所積欠之租金共為八十二萬元，此租賃金額之計算被告亦不否認（按被告於九十一年七月二十二日答辯狀訴之聲明第一項所載「五十八萬元」之金額及訴之聲明第二項所載「二十四萬元」之金額，合計共為八十二萬元，此與原告主張計算被告積欠租金之金額八十二萬元正屬相符），以此八十二萬元之金額往前推算，則在九十年九月十七日水災前被告所積欠之租金為二十五萬二千元（九十一年四月十九日往前推至九十年九月二十日共為七個月，租金共為五十六萬元，另九十一年九月十九日、十八、十七日三天，租金為八千元，合計共為五十六萬八千元，茲以八十二萬元整減去五十六萬八千元，餘額即為二十五萬二千元，820,000-80,000×7-80,000×3/30=820,000-560,000-8,000=252,000）。
４、本件被告稱其「曾於民國九十年九月十七日淹水後，屢次通知出租人出面解決水患，但屋主遠居美國，連絡困難，故迄今未出面勘察租賃物，屆期亦未回國接收租賃物」云云，原告否認之，請其負舉證責任。事實上，系爭租賃契約屆滿前及系爭租賃契約屆滿後，被告曾多次以傳真及電話予原告、原告訴訟代理人吳榮達律師及訴外人陳美玉請求原告減免其積欠之租金及其將招募新股東希望繼續承租系爭房屋，並未表示欲交還房屋之意。另本件起訴後直至被告於九十一年九月十三日將系爭房屋交還原告前，被告數次表示需原告同意減免被告積欠之租金，其始願將系爭房屋點還原告，更足證明被告並無將系爭房屋返還原告之意，被告所辯顯屬無稽。
５、本件被告係八十九年十二月起即積欠原告租金，其中八十九年十二月積欠租金二萬元、九十一年（註：似應為九十年之誤載）一月積欠租金六萬元、二月積欠租金六萬元、三月積欠租金六萬元、四月積欠租金六萬元，合計為二十六萬元，再加上被告自九十年五月至九十一年四月應給付之租金八十八萬元，總計為一百一十四萬元，扣除被告所稱其支票兌現之三十二萬元，餘額八十二萬元即為被告積欠之租金總額。又事實上被告所交付以給付租金之支票經退票後，原告曾聲請本院對發票人核發支付命令，該發票人於收受後並無異議，而告確定，此益可證明被告積欠租金之事實，實不容被告飾詞卸責。
三、證據：提出房屋租賃契約書、建物登記謄本、傳真函各一件、電費收據五件、支付命令及確定證明書各二件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回
二、陳述：
（一）被告承租原告系爭房屋，自九十年五月二十日起，至同年九月十七日發生大水災止，實際使用租賃物為三個月又二十八天，應付租金三十一萬四千六百六十七元，被告已以面額十萬元、十萬元及十二萬元之支票三紙給付，九一七水災後，系爭房屋積水不退，已無法使用，因原告遠居美國，拒不返國處理回復系爭房屋之正常狀態，以供被告營業使用，被告自得拒絕給付租金，並於租期屆滿後至原告收回房屋處理時止，亦無庸為任何給付。
（二）系爭房屋之電力，係使用被告在三重市○○路○段○○號五樓之四之私人用電電錶，並非原告房屋所有，原告雖為被告墊付電費三十萬五千九百八十六元，然被告為裝設上開電錶支出工程費用三十二萬四千元，現被告已依兩造合意將電錶轉為原告名義供其房屋使用，自得以該工程費用與代墊電費互抵，倘原告不同意，被告則願於取回電錶後再返還代墊電費予原告。又系爭房屋新承租人陳清泉亦願承擔該代墊電費債務，被告即無須再返還原告代墊電費。
三、證據：提出支票三件及估價單一件為證，並聲請訊問證人張忠慶、古佳玉。
丙、本院依職權履勘系爭房屋。理 由
一、本件原告起訴主張被告於九十年四月二十六日，向原告承租坐落於台北縣三重市○○路○段○○號地下室房屋，租賃期間自九十年五月二十日起至九十一年四月十九日止，約定每月租金八萬元，另押租金為二十四萬元，詎至九十一年四月十九日租約屆滿時，被告共積欠原告租金八十二萬元，經扣除押租金二十四萬元，被告尚應給付原告租金五十八萬元，又本件租約屆滿後至九十一年九月十三日被告返還房屋止，期間共四個月又二十四天，被告亦應給付原告相當租金之不當得利或懲罰性違約金三十八萬四千元，以上二者合計九十六萬四千元；再依系爭租賃契約第十五條規定，系爭房屋之水電費應由乙方（即被告）自行負擔，詎被告自九十年九月起共積欠電力公司電費三十萬五千九百八十六元（包括被告未繳電費遭斷電之復電費），而由原告代為繳納，被告自應將原告代繳之前述費用返還原告，爰依租賃契約、不當得利及代墊電費之法律關係，訴請判決如訴之聲明所示等情。被告則以其承租原告之系爭房屋，自九十年五月二十日起，至同年九月十七日發生大水災止，實際使用租賃物為三個月又二十八天，應付租金計三十一萬四千六百六十七元，被告已以面額十萬元、十萬元及十二萬元之支票三紙給付，九一七水災後，系爭房屋積水不退，已無法使用，因原告遠居美國，拒不返國處理回復系爭房屋之正常狀態，以供被告營業使用，被告自得拒絕給付租金，並於租期屆滿後至原告收回房屋處理時止，亦無庸為任何給付；又系爭房屋之電力，係使用被告在三重市○○路○段○○號五樓之四之私人用電電錶，並非原告房屋所有，原告雖為被告墊付電費三十萬五千九百八十六元，然被告為裝設上開電錶支出工程費用三十二萬四千元，現被告已依兩造合意將電錶轉為原告名義供其房屋使用，自得以該工程費用與代墊電費互抵，倘原告不同意，被告則願於取回電錶後再返還代墊電費予原告，另系爭房屋新承租人陳清泉亦願承擔該代墊電費債務，被告即無須再返還原告代墊電費等語置辯。
二、原告主張被告於九十年四月二十六日，向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自九十年五月二十日起至九十一年四月十九日止，租金每月八萬元，押租金為二十四萬元之事實，業據原告提出房屋租賃契約書一件為證，且被告亦不爭執，已堪信為真實。
三、原告固主張被告自承租系爭房屋起至九十一年九月十三日返還房屋止，扣除押租金二十四萬元，尚積欠租金五十八萬元未付（其中自承租房屋起至九一七水災發生止所欠租金為二十五萬二千元，九一七水災後至租期屆滿時所欠租金為五十六萬八千元，合計八十二萬元，以押租金抵扣二十四萬元，即尚欠五十八萬元），並應給付原告相當租金之不當得利或懲罰性違約金三十八萬四千元，而請求被告給付共計九十六萬四千元云云，惟查：
（一）按「承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用收益者，不得免其支付租金之義務。民法第四百四十一條定有明文。本件被上訴人於兩造調解成立後，故意將出租之店舖水源切斷，並將店舖通往洗手間及儲藏室之通道予以封閉，使上訴人無法使用該店舖營業。依上開法條之反面解釋，承租人即上訴人自可免其支付租金之義務」，最高法院七十七年度台上字第五七八號判決著有明文。是依民法第四百四十一條之反面解釋，倘承租人非因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用收益者，即得免其支付租金之義務，至為灼然。查系爭地下室房屋自九十年九月十七日水災淹水後，至九十一年九月十三日本院履勘由被告將房屋點還原告止，均因積水污染等問題而無法使用等節，業據證人即系爭房屋所在信安里里長張忠慶於九十一年九月十三日本院履勘時證稱：「九十年九月十七日納莉颱風大雨成災，使系爭房屋積水四尺，約一百二十幾公分深，同年月十八日因社區住戶反應，積水使電梯無法使用，所以我自費僱工抽水、消毒，又因為房屋已無人管理，梯上的廢水會排放到地下室，每逢下大雨時，雨水也會淹入地下室，所以我又陸陸續續派人抽水幾次，其中一次深達五、六十公分，前前後後我總共花了十幾萬的費用」、「（九十年九月十八日既已抽乾積水，系爭房屋當時是否已可使用？）水雖已抽乾，但地上全是沙土、糞便，污泥滿屋都是，一般人下去根本無法忍受」、「（今日履勘系爭房屋地上，已較為乾淨，為何如此？）因為登革熱四級，所以我又派人清洗、消毒。系爭房屋從淹水迄今都是我在處理，兩造都沒有出面」、「（九十年九月十八日清理後所餘污泥等何時清理？）當時是為了讓電梯可以使用先抽水，到九十一年七月份又淹水到五、六十公分時，抽完水才開始清除污泥」等語，並經本院履勘結果，製有勘驗筆錄載明「系爭房屋係地下室一樓，原先經營ＫＴＶ店，現已無經營，屋內陳設久未整理，地上有部分積水，已無水電」等情無訛，顯被告承租人自九十年九月十七日水災後至租期屆滿止，非因自己之事由，致不能為系爭房屋租賃物全部之使用收益，揆諸前揭說明，應得免其支付租金之義務，故原告請求被告給付此部分租金五十六萬八千元，即無理由。
（二）被告自九十年九月十七日水災淹水後至九十一年九月十三日點還房屋予原告，期間均因積水污染等問題而無法使用系爭房屋等節，已如前述，是被告於租期屆滿後雖未立即將房屋點還原告，惟既無何使用房屋之利益，則被告於點還房屋予原告前，自無受相當租金之不當得利可言。又兩造租賃契約第二十二條固明定「乙方（即被告）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓返還全部房屋之日止，乙方應支付按房租壹倍計算之懲罰性違約金」云云，然依一般社會交易常情判斷，出租人與承租人所以有上述懲罰性違約金約定，實係就可以正常使用租賃物情形而為之，蓋承租人遲不返還租賃物時，因可繼續使用租賃物致獲相當租金之利益，反之，出租人則受不能再出租收取租金之損害，故應由承租人支付出租人按房租一倍計算之懲罰性違約金（即相當租金）以為補償，而系爭房屋自九十年九月十七日發生水災後，皆由里長張忠慶自費派人抽水消毒，以維持基本環境衛生外，兩造均未出面處理，亦如前述，可見系爭房屋淹水後，非惟被告承租人棄之不顧，原告出租人亦不主動解決，況原告復未舉證證明其有請求被告返還系爭房屋而被告仍不返還，且參諸原告起訴後，被告於本院履勘時即拋棄系爭房屋內部陳設而將房屋點返還原告等情，益徵被告所辯欲返還系爭房屋而原告遲不配合乙節，要屬實情，則原告何能在系爭房屋已無法使用又遲不出面接管處理情形下，再請求已無法使用系爭房屋之被告給付相當租金之懲罰性違約金。故原告請求被告應給付相當租金之不當得利或懲罰性違約金三十八萬四千元，亦無理由。
（三）又原告主張被告自承租房屋起至九一七水災發生止所欠租金為二十五萬二千元部分，被告雖抗辯其已以面額十萬元、十萬元及十二萬元之支票三紙給付，並未積欠云云，惟上開支票僅可證明被告有給付原告三十二萬元之事實，尚不足證明該三十二萬元即為給付二十五萬二千元租金之用，且被告復自承已承租原告系爭房屋多年，其有拖欠原告房租之情事，亦屬常情，則原告主張前述三十二萬元支票係清償先前租金債務，即非不足採取，是原告主張被告尚積欠前開二十五萬二千元租金之事實，應堪採信。
（四）綜上所述，本件系爭房屋於九十年九月十七日水災後，被告已無法使用，原告自不得請求被告給付九十年九月十七日以後之租金五十六萬八千元及相當租金之不當得利或懲罰違約金三十八萬四千元，至原告得請求被告給付之租金二十五萬元，經與押租金二十四萬元扣抵，則僅餘一萬二千元未付，是原告請求被告給付租金一萬二千元，為有理由，應予准許，逾此部分租金及不當得利或違約金之請求，則無理由，不應准許。
四、原告又主張為被告代墊電費三十萬五千九百八十六元之事實，為被告所不爭執，然辯稱其為裝設系爭電錶支出工程費用三十二萬四千元，得以該工程費用與代墊電費互抵，且系爭房屋新承租人陳清泉亦願承擔該代墊電費債務，被告即無須再返還原告代墊電費云云。查原告於訴訟中並不同意前述代墊電費與電錶工程費用互抵，被告自不得執此拒絕返還代墊電費，至原告不同意互抵，被告可以取回電錶，使系爭房屋無電力使用，乃別一問題，要與原告請求無涉；又系爭房屋新承租人陳清泉願承擔該代墊電費債務乙節，固據證人即陳清泉員工古佳玉證述綦詳，然原告否認被告可因此免責，故應屬併存之債務承擔而已，於陳清泉向原告清償代墊電費債務前，被告仍難卸免返還原告代墊電費之責。故被告前開所辯均無可採，原告請求被告返還代墊電費三十萬五千九百八十六元，為有理由，應予准許。
五、從而，原告本於租賃契約及代墊電費法律關係，請求被告給付租金一萬二千元及返還代墊電費三十萬五千九百八十六元，洵屬正當，應予准許，至逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就其勝訴部份，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其餘假執行之聲請已失依附，應予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 十九 日
臺灣板橋地方法院民事第二庭~B法 官 連士綱右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 二十三 日~B書記官 李宏明