臺灣板橋地方法院民事判決 九十一年度重訴字第五六四號
原 告 雲林縣二崙鄉農會法定代理人 乙○○被 告 丙○○兼訴訟代理人 甲○○右當事人間請求分割共有物等事件，本院判決如左：
主 文兩造共有坐落門牌號碼台北縣中和市○○路○段○○○號三樓、同段九十八號一樓、同段九十八號二樓、同段九十八號三樓、同段九十八號四樓、同段九十八號五樓之建物及頂樓增建部分准予變價分割，所得價金，按原告四分之一、被告甲○○二分之一、被告丙○○四分之一之比例分配之。
前項建物坐落之基地即台北縣中和市○○○段二三六之二一六地號土地原告所有權應有部分二萬分之一○五七及被告甲○○所有權應有部分二萬分之二一一四及被告丙○○所有權應有部分二萬分之一○五七，及前項建物共同使用部分同段七一六八建號權利範圍千分之三八，併付前項建物變賣，所得價金，按原告四分之一、被告甲○○二分之一、被告丙○○四分之一之比例分配之。
被告甲○○應給付原告新台幣壹拾肆萬零壹佰貳拾陸元，及自民國九十一年七月十一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
被告甲○○應自民國九十一年七月七日起至共有關係消滅之日止，於每月七日按月給付原告新台幣貳萬零壹拾捌元，及各自每月八日起至清償日止依週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔二分之一、由被告丙○○負擔四分之一，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：１兩造共有坐落如主文所示之建物及其基地准予變價分割，所得價金按原告應有部分四分之一、被告甲○○二分之一、被告丙○○四分之一之比例分配之。
２被告甲○○應給付原告新台幣（下同）三十九萬三千零五十元，及自被告甲○○收受起訴狀繕本翌日起算至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
３被告甲○○應自九十一年七月七日起至共有關係消滅之日止，於每月七日按月給
付原告五萬六千一百五十元，及自每月應給付日之翌日起算至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：１坐落台北縣中和市○○路○段○○○號三樓、同段九十八號一樓、同段九十八號
二樓、同段九十八號三樓、同段九十八號四樓、同段九十八號五樓（以上建物共同使用部分為同段七一六八建號、權利範圍千分之三八），原為訴外人蔡中正與被告等二人所共有，訴外人蔡中正所有權應有部分四分之一，被告甲○○二分之一，被告丙○○四分之一，另建物之基地（台北縣中和市○○○段二三六之二一六地號）原為訴外人蔡中正、被告等二人及訴外人江月朗等人所共有，訴外人蔡中正所有權應有部分二萬分之一０五七，被告甲○○二萬分之二一一四，被告丙○○二萬分之一０五七，嗣訴外人蔡中正因積欠原告債務未清償，經原告聲請法院拍賣其建物應有部分四分之一（含頂樓增建及共同使用部分同段一七六八建號）及土地應有部分二萬分之一０五七，然因拍賣無人應買，遂由原告以底價承受，成為系爭建物及基地之共有人之一。系爭建物及基地並無因物之使用目的不能分割之情形，且共有人間亦未訂有不分割期限之契約，經向本院板橋簡易庭聲請調解仍無法達成分割協議，爰訴請裁判分割。
２系爭建物一至五樓及增建部分，均由設於建物內部之樓梯上下，難以原物分割，為此請求變賣共有物以價金分配於各共有人。
３原告雖於九十年十一月七日辦理所有權移轉登記，成為共有人之一，然系爭建物
全部由被告甲○○經營之春暉醫院所佔用，未經原告同意，爰依民法第一百八十四條第一項前段、第一百七十九條規定，請求被告甲○○賠償損害及返還利益，茲以該不動產出租所得租金為計算原告損失之金額，按土地法第九十七條第一項規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，查①系爭建物房屋課稅現值總值為三百二十七萬零六百元。
（000000+788100+585800+455900+597600+574100=0000000）②系爭不動產土地公告現值為二千三百六十八萬一千一百九十七元。
（84800x1321x(1057/20000+1057/20000+2114/20000)=00000000）③合計土地及建築物申報總價為二千六百九十五萬一千九百七十九元。
（0000000+00000000=00000000）④系爭不動產每月租金不得超過二十二萬四千五百九十八元。
（00000000x10/100x1/12=224598）⑤依原告應有部分四分之一計算，原告每月租金損失為五萬六千一百五十元。
⑥自九十年十一月七日起至原告起訴時即九十一年六月六日止，有七個月，被告
甲○○應給付原告三十九萬三千零五十元。（000000x7=393050）暨自起訴狀繕本送達被告甲○○翌日起算至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。⑦自九十一年七月七日起至共有關係消滅之日止，被告甲○○應於每月七日按月
給付原告五萬六千一百五十元及各自每月八日起至清償日止依週年利率百分之五計算之利息。
乙、被告方面：
一、聲明：請求駁回原告之訴。
二、陳述：不同意分割。若要分割，採原物垂直切割四分之一予原告，其餘四分之三由被告二人維持共有關係，現有樓梯由被告使用，原告自行再搭建樓梯使用，分割位置如九十一年十一月一日言詞辯論期日被告所提之分割方案圖。系爭建物在原告取得共有人身分前，即為被告甲○○所經營之醫院使用中。
理 由
一、原告主張坐落台北縣中和市○○路○段○○○號三樓、同段九十八號一樓、同段九十八號二樓、同段九十八號三樓、同段九十八號四樓、同段九十八號五樓（以上建物共同使用部分為同段七一六八建號、權利範圍千分之三八），原為訴外人蔡中正與被告等二人所共有，訴外人蔡中正所有權應有部分四分之一，被告甲○○二分之一，被告丙○○四分之一，另建物之基地（台北縣中和市○○○段二三六之二一六地號）原為訴外人蔡中正、被告等二人及訴外人江月朗等人所共有，訴外人蔡中正所有權應有部分二萬分之一０五七，被告甲○○二萬分之二一一四，被告丙○○二萬分之一０五七，嗣訴外人蔡中正因積欠原告債務未清償，經原告聲請法院拍賣其建物應有部分四分之一（含頂樓增建及共同使用部分同段七一六八建號）及土地應有部分二萬分之一０五七，然因拍賣無人應買，遂由原告以底價承受，成為系爭建物及基地之共有人之一。系爭建物及基地並無因物之使用目的不能分割之情形，且共有人間亦未訂有不分割期限之契約，經向本院板橋簡易庭聲請調解仍無法達成分割協議等情，業據原告提出土地、建物登記謄本、本院拍賣公告為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
二、按各共有人得隨時請求分割共有物。共有物之分割依共有人協議之方法行之，分割之方法不能協議決定者，法院得因任何一人之聲請，命以原物分配於各共有人，或變買共有物，以價金分配於各共有人，民法第八百二十三條第一項前段、第八百二十四條第一項、第二項分別定有明文。原告主張系爭建物並無因物之使用目的不能分割之情形，復無不能分割之特約，因無法協議分割，爰訴請判決分割，為有理由，應予准許。
三、查系爭建物一至三樓為被告甲○○所經營之春暉醫院病房使用，四樓為醫生、護士宿舍，五樓為被告甲○○個人住家，六樓為增建部份，供被告甲○○家人使用，除九十六號三樓另有獨立之樓梯可供出入外，其他樓層之出入均需經一至六樓之室內梯上下，各樓層無獨立之出入口等情，業據本院勘驗現場屬實，並製有勘驗筆錄可稽。查一樓之面寬為十四點二十公尺，深度十三點四九公尺，有建物測量成果圖可稽，若依被告所提之分割方案，將一至六樓分割四分之一予原告，現有室內梯為被告等所保有，則原告所分得之部分其面寬四點七公尺，深十三點四九公尺，為狹長型，且必須留存空間另行施作樓梯供出入之用，所剩空間實不便利用，有損房屋之經濟價值，且原告須自行搭建樓梯，對原告亦不公平，本院審酌系爭建物之使用情形、經濟效用、公平原則及共有人之利益，認將系爭建物變價分割較為適當，所得價金，按原告四分之一、被告甲○○二分之一、被告丙○○四分之一之比例分配之。
四、按專有部分，不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第四條第二項定有明文。系爭建物之基地（台北縣中和市○○○段二三六之二一六地號），則為兩造及訴外人江月朗等人所共有，原告所有權應有部分二萬分之一０五七，被告甲○○二萬分之二一一四，被告丙○○二萬分之一０五七，揆諸上開法條，應與系爭建物併同變賣，此外，系爭建物之共同使用部分即同段七一六八建號、權利範圍千分之三八，亦應併同變賣，所得價金，按原告四分之一、被告甲○○二分之一、被告丙○○四分之一之比例分配之。
五、按民法第八百十八條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分使用收益權而言，故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利；依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採，最高法院五十五年台上字第一九四九號、六十一年台上字第一六九五號分別著有判例，可資參照。本件原告主張其承受訴外人蔡中正就系爭建物之共有權利後，系爭建物全部由被告甲○○所經營之春暉醫院佔有使用，未經原告同意等情，此為被告甲○○所不爭執，堪信為真實，參以上開判例意旨，被告甲○○未經原告同意，逾越應有部分之範圍使用收益，為無法律上之原因受有利益致原告受有損害，原告請求返還相當於租金之不當得利，即屬有據。又城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，亦為土地法第九十七條第一項所明定。土地法施行法第二十五條規定，土地法第九十七條第一項所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市縣地政機關估定之價額，又土地法第一百四十八條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，則土地法第九十七條第一項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。而房屋之申報價額，因目前市縣地政機關並未進行估定，故無房屋之申報價額可資認定，原告主張以房屋課稅現值為房屋之申報價額，雖課稅現值為稅捐機關之認定，並非地政機關，然此亦係由政府機關就系爭房屋價值所為之估定，以此作為房屋價額之估定，亦無不可。次查系爭建物之房屋課稅現值總值為三百二十七萬零六百元（000000+788100+585800+455900+597600+574100=0000000），有房屋稅繳款書可稽，而土地申報地價為每平方公尺二萬二千六百九十六元，面積一三二一平方公尺，有土地登記簿謄本可稽，其金額為六百三十三萬八千零七十一元（22696x1321x(1057/20000+1057/20000 +2114/20000) =0000000），合計土地及建物申報總價為九百六十萬八千六百七十一元（0000000+0000000=0000000）。
系爭建物位於臺北縣中和市○○路○段，面臨大馬路，附近交通便利，市況繁榮，商店鄰立，此有上開勘驗筆錄可參。本院斟酌系爭建物由被告甲○○經營醫院使用所得利益優厚、建物坐落之位置及附近繁榮程度，認以土地及建築物申報總價年息百分之十計算為宜。又按被告僅就其超過應有部分比例之範圍（即二分之一），為不當得利，且原告僅得就其自己與被告丙○○之應有部分之比例（即二分之一）請求返還。是原告主張自所有權移轉登記之時即九十年十一月七日起至起訴時即九十一年六月六日止，共七個月，所得請求之相當於租金之損害為十四萬零一百二十六元（0000000x10%x7/12x1/2x1/2=140126），是原告請求被告甲○○返還十四萬零一百二十六元，暨起訴狀繕本送達被告甲○○翌日即九十一年七月十一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之遲延利息，洵屬有據。又被告甲○○迄今並無同意原告使用系爭建物之意，則原告請求被告甲○○自九十一年七月七日起至共有關係消滅之日止，於每月七日按月給付二萬零十八元（000000x1/7=20018），暨各自每月八日起至清償日止按週年利率百分之五計算之遲延利息，亦屬有據。原告於上開數額之請求，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，原告之訴為有一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 十五 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法 官 陳映如右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 十七 日~B書記官 高玉彬