臺灣板橋地方法院民事判決 九十二年度簡上字第一○○號
上 訴 人 丙0000000000限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 乙○○被 上 訴人 戊○○○訴訟代理人 丁○○右當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國九十二年二月六日本院板橋簡易庭九十一年度板簡字第一二七八號第一審判決提起上訴，業於九十二年九月十六日辯論終結，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序方面：
（一）按法人為原告或被告時，應由法定代理人合法代理，此為訴訟成立之要件。法定代理權有無欠缺，法院不問訴訟程度如何，應隨時依職權調查之。本件上訴人在原審起訴時，其法定代理人原為林偉超，嗣於原審審理中之民國九十二年一月十五日變更為甲○○，上訴人固未聲請由甲○○承受訴訟，惟因其於原審有委任訴訟代理人，依民事訴訟法第一百七十三條規定，訴訟程序不當然停止，故原審逕列林偉超為上訴人之法定代理人而為判決（嗣原審已於九十二年三月三十一日依職權裁定應由甲○○承受為上訴人之法定代理人而續行訴訟）。上訴人收受原審判決後，提起本件上訴，其上訴狀法定代理人欄仍列已喪失法定代理權之林偉超，顯屬有誤，而有法定代理權欠缺情事。但上訴人之新任法定代理人甲○○於本院審理時，已當庭表明承認本件上訴之效力（見本院九十二年五月三十日準備程序筆錄第一頁），依民事訴訟法第四十八條規定，其提起上訴之法定代理權欠缺應認已獲補正，先予敘明。
（二）上訴人經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人主張：被上訴人於九十一年一月一日簽訂專任委託銷售契約書，委託上訴人代為銷售其所有位於台北縣中和市○○路○○號三樓之房屋及其基地（下稱系爭不動產），委託期間自九十一年一月一日起至同年三月一日止，委託銷售之價格為新台幣（下同）三百萬元。委託期間內，皆無買主應買。嗣經多方努力，上訴人終於覓得買主即訴外人蔡振龍願以二百五十五萬元之價格購買系爭不動產，並於九十一年三月十日與蔡振龍簽訂委託斡旋契約書。上訴人遂於翌日通知被上訴人，經被上訴人同意降低委託銷售價格為二百四十五萬元，並延長委託期間自九十一年三月十一日起至同年月十八日止，兩造因而簽訂契約書內容更改附表，被上訴人嗣並於成交確認及簽約通知書上簽名，表示同意出賣系爭不動產。詎料，買賣雙方於九十一年三月二十五日會同擬簽訂買賣契約時，被上訴人竟反悔不願簽約出售。
查系爭委託銷售契約書第四條第三項第二款前段約定：「甲方（即被上訴人）不於約定日期與買方簽訂不動產買賣契約時，視為甲方不賣，由甲方加倍返還定金於買方，且乙方（即上訴人）受託任務視為完成，甲方應一次給付該成交總價肆％的服務報酬予乙方」，依該款約定，上訴人自得要求被上訴人給付本件買賣成交總價二百五十五萬元之百分之四（即十萬二千元）之服務報酬。原審認定上訴人無報酬請求權，據以駁回上訴人在原審之訴，容有違誤，爰提起本件上訴等語。並聲明：㈠原判決廢棄；㈡右廢棄部分，被上訴人應給付上訴人十萬二千元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被上訴人抗辯：上訴人明知訴外人蔡振龍願以總價二百五十五萬元購買系爭不動產，並已向蔡振龍收取斡旋金及訂金，卻將之隱匿，於九十一年三月十一日向被上訴人謊稱無人應買，要求被上訴人延長委託期間，並降低委託銷售價為二百四十五萬元，致被上訴人受其詐騙而簽訂契約書內容更改附表，茲以本件訴訟答辯狀繕本之送達，為訂約意思表示之撤銷。再者，上訴人並未履行系爭委託銷售契約書第五條第四項所定「乙方（即上訴人）應於收受定金後二十四小時內通知甲方（即被上訴人），並不得有虛偽情事」之義務，自不得依該契約第四條第二項第三款約定請求服務報酬。又被上訴人於九十一年三月二十五日應上訴人之通知前往擬與蔡振龍簽訂買賣契約時，發現無法取得兩造約定之價金數額。蓋蔡振龍當時提出之現金四十萬元簽約款中，上訴人要求須先取走佣金十萬二千元，餘款二十九萬八千元始交由被上訴人收取，故即使銀行貸款順利核撥，被上訴人依契約書內容更改附表可再取得二百零五萬元，合計亦僅能得款二百三十四萬八千元，而與上訴人承諾被上訴人出賣系爭不動產可實收二百四十五萬元之約定不合。此外，上訴人當時並要求被上訴人簽訂假買賣合約，將成交金額虛偽提高至三百二十八萬元，以詐騙銀行取得高額貸款。按「甲方（即被上訴人）不於約定日期與買方簽訂不動產買賣契約時，視為甲方不賣．．．惟甲方如能證明無故意過失者不在此限」，系爭委託銷售契約書第四條第三項第二款約定甚明。本件被上訴人拒絕與買方簽訂買賣契約，乃因上訴人未依兩造所定條件完成仲介所致，非出於被上訴人之故意過失，依上開約定，上訴人自不得請求服務報酬等語。並聲明：駁回上訴人之上訴。
四、本院判斷：
（一）本件上訴人主張兩造間有不動產仲介契約關係，上訴人已覓得買主即訴外人蔡振龍願依委託條件承買系爭不動產，被上訴人擅自反悔拒絕簽訂買賣契約，依系爭委託銷售契約書第四條第三項第二款前段之約定，被上訴人仍應向上訴人給付仲介報酬十萬二千元等語。被上訴人則以蔡振龍當時提出之四十萬元簽約款，上訴人要求先取走佣金十萬二千元，餘款二十九萬八千元始交由被上訴人收取，核與兩造約定被上訴人出售系爭不動產之實收數額不符，故被上訴人拒絕簽約自無故意或過失可言，依約不須向上訴人給付仲介報酬等語置辯。經查兩造簽訂之系爭委託銷售契約書第四條第三項第二款約定：「甲方（即被上訴人）不於約定日期與買方簽訂不動產買賣契約時，視為甲方不賣．．．乙方（即上訴人）受託任務視為完成，甲方應一次給付該成交總價肆％的服務報酬予乙方；惟甲方如能證明無故意過失者不在此限」。本件訴外人蔡振龍當時出面承買系爭不動產，其自備現金四十二萬餘元，僅足支付買賣簽約款四十萬元、應付上訴人之仲介報酬二萬五千五百元、代書費一千元等，至於尾款二百十五元均擬向銀行貸款支應，此據蔡振龍於本院審理時到庭證述屬實（見本院九十二年五月三十日準備程序筆錄第三頁），並有上訴人向蔡振龍發出之成交確認及簽約通知書影本可佐（附於支付命令聲請卷宗第十一頁）；又上訴人於買賣雙方簽訂不動產買賣契約時，即要求先從蔡振龍提出之四十萬元簽約款中取走仲介報酬，餘款始交由被上訴人收受之事實，則有上訴人發出之成交確認及簽約通知書（附於本院九十二年度簡上字第八三號卷第十四頁）載明被上訴人於簽約時應提出服務費十萬元可稽，而上訴人對於上開事實亦均未爭執，堪信屬實。因此本件爭點所在，厥為上訴人於買賣雙方簽訂買賣契約時向被上訴人收取仲介報酬，是否有據？被上訴人當時因無法取得蔡振龍提出之全部簽約款四十萬元，拒絕簽訂買賣契約，是否應評價為有正當理由，而無故意或過失之可言？
（二）按不動產出賣人與仲介人間所簽訂之不動產仲介契約，依當事人約定具體內容之不同，而有不同型態之劃分。有約定仲介人僅為出賣人報告訂約之機會或為訂約之媒介，出賣人於買賣契約成立時即應給付相當報酬者，此種不動產仲介契約應解為民法居間之性質。惟如約定仲介人除為報告或媒介者外，尚須處理其他事務甚或代為法律行為，藉以索取較高報酬者，則此種不動產仲介契約已非單純居間可比，應屬兼具居間與委任性質之混合契約（最高法院八十年度台上字第一二六０號判決意旨參看）。於後者情形，除當事人有特別約定外，參酌委任報酬後付原則，應認仲介人須於處理全部事務完畢，即於仲介目的完成時，始可向出賣人請求給付報酬，以避免仲介人利用無履約能力之人與出賣人簽訂買賣契約詐取高額報酬，或買賣契約因買受人無力付款而解除時，出賣人仍須向仲介人給付高額報酬之不合理現象。
（三）本件上訴人為專業不動產仲介公司，受被上訴人之委託代為銷售系爭不動產，兩造於九十一年一月一日簽訂系爭委託銷售契約書，委託期間自九十一年一月一日起至同年三月一日止，委託銷售價格為三百萬元，此有兩造分別提出內容相符之委託銷售契約書影本附卷可稽。依該契約書內容所載，上訴人除應努力透過市○○○○道儘速尋找買方，以早日完成被上訴人之委託，及每週至少應向被上訴人報告業務處理狀況一次（契約第五條第一、二項）外，尚須代理被上訴人向買方收取定金，並協助買賣雙方簽訂不動產買賣契約、辦理不動產所有權移轉登記及貸款相關事宜等，此由系爭委託銷售契約書第四條第一、二項約定：「甲方（即被上訴人）同意乙方（即上訴人）可為買賣雙方之收受定金代理人。乙方無須再行通知甲方，即得依本委託書條件或較本委託書有利於甲方之條件，全權代理甲方收受定金，甲方並同意不動產買賣契約於乙方收受定金時生效」、第五條第三項約定：「甲方應依乙方所約定之日期出面與買方簽訂不動產買賣契約，並同意另行委任乙方指定之特約代書，負責代辦一切有關過戶及貸款手續，以維交易安全」等語觀之，甚為明確。足認本件不動產仲介契約，已非單純居間而已，實屬兼具居間與委任性質之混合契約，首須究明。惟就被上訴人應得之仲介報酬，兩造除約定其數額為不動產成交總價的百分之四（含稅）外，就其支付時期已有特別約定，即：上訴人於簽訂不動產買賣契約時，不待被上訴人全部事務處理完畢，即應以現金一次付清仲介報酬（契約第三條第一、二項）。
（四）上開委託銷售契約書所定之委託期間經過後，上訴人始於九十一年三月十日與訴外人蔡振龍簽訂委託斡旋契約書，並於翌日另與被上訴人簽訂「契約書內容更改附表」（下稱系爭更改附表），此有委託斡旋契約書、契約書內容更改附表等影本各一件在卷可證，兩造對於上開文書形式及實質上之真正亦未爭執。查上訴人於覓得蔡振龍願以二百五十五萬元承購系爭不動產後，隨即與被上訴人另行簽訂系爭更改附表，其目的乃在合意變更兩造前於九十一年一月一日所訂委託銷售契約書之約定（參照該契約書第七條約定：「雙方同意修改本契約內容時，以乙方提供之「契約書內容修改附表」為正式文件，該文件具有修正本委託書之優先效力，於雙方簽章後生效」）。觀其變更之內容，除將被上訴人委託銷售系爭不動產之期間更改為自九十一年三月十一日起至同年月十八日止外，另將委託銷售價格變更為「實收（含增值稅）２４５萬元」，並將價款支付方式變更為「簽約款、用印款、完稅款：新台幣肆拾萬元正 交屋款：貳佰零伍萬元正」。所謂「實收（含增值稅）２４５萬元」，探究契約客觀文義，顯指被上訴人出售系爭不動產，於扣除應向上訴人支付之仲介報酬後實際可得之價金數額。申言之，當時已知訴外人蔡振龍願以二百五十五萬元承買系爭不動產，兩造約定上訴人可得之仲介報酬為十萬元，而買賣價金於扣除該十萬元報酬後，餘款二百四十五萬元均應歸被上訴人取得。徵諸上訴人到庭所陳：「那時我們有跟他（指被上訴人）說有人願意用二百五十五萬元來買，因為扣掉十萬元的服務費，上面才寫實收二四五萬元」、「契約更改附表上面所寫的實收二四五萬元．．．是指賣方至少可以得到的錢，如果我們只賣二四五萬元，會沒有服務報酬」等語（見本院九十二年五月三十日準備程序筆錄第四、五頁），殊無疑義。另查，上訴人當時仲介訴外人蔡振龍以二百五十五萬元向被上訴人承買系爭不動產，關於買方支付價金之方式，係分二次給付，即於簽約時先付四十萬元，另於賣方完成產權登記三日內並將不動產交付之同時結清尾款二百十五萬元，此有上訴人提出之不動產買賣契約書原本一件可稽（見該契約書第二條、第三條第四款之約定，附於原審卷第六一頁）。又訴外人蔡振龍承買系爭不動產，當時全部現金有四十二萬餘元，僅足支付買賣簽約款四十萬元、應付上訴人之仲介報酬二萬五千五百元、代書費一千元等，至於買賣尾款二百十五萬元，蔡振龍擬向銀行全額貸款支應，已如前述。故本件蔡振龍承買系爭不動產，係分二次向被上訴人支付價金，第一次為簽約時以現金支付四十萬元，另一次則於交屋時以銀行貸款結清尾款二百十五萬元之事實，至為灼然。系爭更改附表乃上訴人擬訂之定型化契約，其就買賣價款之支付時期固分別設有「簽約款」、「用印款」、「完稅款」及「交屋款」等四個欄位，惟兩造將前三個欄位以「｝」符號合併為一，約定被上訴人出售系爭不動產可以實收之二百四十五萬元，其中四十萬元可於斯時受領，餘款二百零五萬元則於交屋時受領。解釋當事人訂約真意，並對照蔡振龍上開付款方式，堪認蔡振龍於簽約時所提現金四十萬元應先由被上訴人收取之，至於買賣尾款二百十五萬元則於銀行貸款核撥後（倘無從貸款或貸得金額不足，則須蔡振龍另行籌款補足），再由上訴人自其中收取仲介報酬十萬元，餘款二百零五萬元則由被上訴人受領。準此，兩造就仲介報酬之支付時期，雖於上開委託銷售契約第三條第二項定有應於不動產買賣契約簽訂時即予支付之特別約定，惟嗣於簽訂系爭更改附表時，已將報酬支付時期合意變更為銀行貸款辦理完成或蔡振龍補足買賣尾款之時。
（五）兩造既已合意變更仲介報酬之支付時期，約定蔡振龍提出之簽約款四十萬元應先由被上訴人收取，上訴人之仲介報酬十萬元須俟銀行貸款辦理完成或蔡振龍補足買賣尾款後再予支付，則上訴人於買賣雙方簽訂不動產買賣契約時，即要求自蔡振龍提出之簽約款中扣取仲介報酬，顯屬無據。上訴人預先扣取報酬，足致被上訴人於簽約時未能實收現金四十萬元，已違兩造間之約定，且因蔡振龍擬向銀行辦理貸款之金額頗多（約占不動產成交總價八成五），被上訴人恐其資力有不足之虞，堅持上訴人須待仲介目的完成，被上訴人可以受領買賣尾款時始可受領報酬，不得預先扣取，否則拒絕簽訂買賣契約，衡情亦屬正當，難認對於上訴人有何故意或過失違約之可言（至蔡振龍於取回斡旋金及定金後，已放棄承買系爭不動產，未向兩造主張任何權利）。從而，依系爭委託銷售契約書第四條第三項第二款但書之約定，上訴人自不得援引該款前段向被上訴人請求給付仲介報酬。
五、綜上所述，本件被上訴人因上訴人預先扣取仲介報酬，致未能於簽約時實收四十萬元，為此不與買方簽訂不動產買賣契約，難認對於上訴人有何故意或過失違約之可言，是依系爭委託銷售契約書第四條第三項第二款但書之特別約定，上訴人自不得向被上訴人請求給付仲介報酬。原審為上訴人敗訴之判決，其理由雖有不當，惟依本院所認上開理由既為正當，則上訴意旨指摘原判決為不當，求予廢棄改判，仍無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 三十 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B審判長法官 黃麟倫~B法 官 何君豪~B法 官 朱嘉川右正本證明與原本無異不得上訴中 華 民 國 九十二 年 十 月 八 日~B法院書記官 馬文慶