臺灣板橋地方法院民事判決 九十二年度簡上字第一九二號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 張獻村律師被上 訴 人 甲○○右當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國九十二年五月八日本院三重簡易庭九十二年度重簡字第四○四號第一審判決提起上訴，於中華民國九十二年十月二十二日辯論終結，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）兩造就系爭基地並無租賃關係存在，被上訴人不得依民法第四百二十五條之一規定請求核定租金：被上訴人前已就系爭基地，依不當得利法則向鈞院簡易庭訴請上訴人給付相當租金之不當得利，並經鈞院以九十年度簡上字第三二七號判決命上訴人按月給付被上訴人新臺幣（下同）四十三元確定，被上訴人既依不當得利請求給付相當租金，而不依租賃關係請求核定租金，足證兩造間就系爭基地並無租賃關係存在，被上訴人自不得依前開規定為本件之請求。
（二）系爭房屋及土地原為兩造所共有，非被上訴人單獨所有，與民法第四百二十五條之一規定須土地及其土地上之房屋同屬一人所有之情形不符，不得類推適用該法條之規定核定租金。系爭土地上之二十五棟建物係屬各自獨立使用之透天建築物，非屬區分所有之公寓大廈。
（三）鈞院判命上訴人按月給付被上訴人相當於租金利益之四十三元，性質上屬租金，被上訴人不得更請求核定租金。若該四十三元非屬租金性質，被上訴人對於上訴人取得之租金核定請求權與不當得利請求權應係競合，被上訴人既已依不當得利請求而達目的，核定租金請求權即歸消滅。
（四）縱認被上訴人得請求核定租金數額及得請求已到期之三個月租金，應以上訴人所有系爭房屋實際占用被上訴人共有土地面積○．七六九平方公尺核定計算，不得依被上訴人所主張以其共有土地面積三八．○五平方公尺計算。中國不動產鑑定中心以被上訴人共有土地應有部分之面積三八．○五平方公尺為上訴人所有房屋占有使用，鑑定該應有部分每月租金為二千五百六十六元，顯有不適當，不得採為核定租金之依據。
三、證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：請求駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：房屋是透天房屋，土地沒有
分割，建坪是三七．三五平方公尺，實際上使用三八．○五平方公尺，包括公用部分。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提臺北縣政府稅捐稽徵處九十一年地價稅繳款書、建物登記謄本、土地登記謄本等影本為證據。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張：坐落臺北縣新莊市○○路○段○○○巷○號（原門牌號碼為臺北縣新莊市○○路三十六之十四號）房屋及所坐落之基地即臺北縣新莊市○○段○○○○號土地應有部分萬分之四一二，原為兩造所共有，應有部分各二分之一，嗣被上訴人訴請分割共有物，因基地部分係該棟大廈二十五層房屋所共有，故僅就房屋部分為變賣分割，並經上訴人拍定買受，於八十九年六月二十三日取得不動產權利移轉證書，然依新修正之民法第四百二十五條之一規定，應推定在上開房屋在得使用之期限內與坐落土地間有租賃關係，但兩造就租金之數額無法協議，故請求核定本件租金之數額。又被上訴人係上開土地應有部分萬分之二○六之共有人，換算土地面積為三八．○五平方公尺（即十一．五坪），公告現值為每平方公尺四萬八千元，總價一百八十二萬六千四百元，依百分之十計算年租金為十八萬二千六百四十元，每月即為一萬五千二百二十元，但被上訴人願以每月三千元為土地租金，故依民法第四百二十五條之一或第一百七十九條之規定，請求核定系爭土地應有部分萬分之二○六之租金為三千元，並請求上訴人給付自九十一年六月二十四日起至九十一年九月二十三日止之租金九千元，及自起訴狀繕本送達上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。上訴人則以：被上訴人前曾訴請上訴人給付不當得利，並經法院以九十年度簡上字第三二七號判決確定，足見兩造就系爭土地房屋間並無租賃關係存在，且被上訴人亦應受上開確定判決既判力拘束，不得再為本件請求；又上訴人所有房屋占有基地三十七．三五平方公尺，但僅實際占有被上訴人土地○．七六九平方公尺（即
三十七．三五㎡×萬分之二○六＝○．七六九），再依前確定判決所判決之不當得利金額計算，應以每月四十三元為上訴人所享有之利益。又請求核定租金數額應向將來形成效力，無溯及效力等語資為抗辯，聲明駁回被上訴人之訴，並陳明願供擔保請准宣告免為假執行等語。
二、本件被上訴人主張其與上訴人原均係上開房屋及所坐落土地之共有人，房屋應有部分各二分之一，土地應有部分各萬分之二○六，嗣上開房屋經法院判決變賣分割，由被告拍定買受房屋所有權全部，並於八十九年六月二十三日取得不動產權利移轉證書，然被上訴人仍係該屋坐落基地之共有人等事實，業據被上訴人提出建物登記謄本、土地登記謄本各一件為證據，並為上訴人所不爭執，則被上訴人上開主張堪信為真實。
三、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第四百二十五條之一定有明文。次按上開條文係於八十八年四月二十一日修正公布，於八十九年五月五日開始施行，民法債編施行法第三十六條第二項亦有明文。而本件房屋係於上開條文公布施行後之八十九年六月二十三日始移轉所有權登記，是系爭房屋及土地間之關係，自得斟酌適用或類推適用上開修正條文。經查：依被上訴人所提出之上開土地及建物登記謄本，可知系爭土地上共有二十五間建物，在構造上及使用上係各自區分，且各得為獨立所有權之客體，因土地並未經分割，該坐落於系爭土地上之二十五棟房屋於起造迄建築完成時，除各房屋實際坐落之地面為其專用部分外，其間所需道路及其他公共設施均由該二十五棟房屋之所有人依照其比例分擔之，是以各區分所有權人所持有之基地應有部分，主要之意義乃在於其專有部分占有使用基地之權源，而以各別房屋所有人所擁有之房屋對於所坐落建築基地之應有部分表現之。系爭房屋及土地之應有部分，原係兩造共有，嗣因被上訴人訴請分割共有物，經法院判決將房屋部分變價分割，由上訴人拍定取得房屋全部所有權，本件土地及房屋之所有權人於移轉登記前雖非全然同一，而不能直接適用民法第四百二十五條之一，然房屋必須占用特定土地，而本件土地未經分割，故以土地應有部分比例表現之，但仍不能否認房屋應坐落並使用特定土地部分之事實，且依民法第八百二十五條規定，各共有人對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任，則就關於原屬於被上訴人所有之房屋所有權及土地之應有部分而言，被上訴人仍應負與出賣人同一之擔保責任，與前述民法第四百二十五條之一所定之情形即屬相類，自得類推適用該法條之規定。故本件兩造間，可推定就原屬於被上訴人所有之房屋應有部分既已出賣予上訴人，而其原有之土地應有部分卻仍保留於被上訴人，自可認為自上訴人取得原屬於被上訴人擁有之房屋應有部分二分之一之後起，上訴人使用屬於被上訴人所有之土地應有部分之關係為租賃關係。故本件上訴人使用屬於被上訴人所擁有之土地應有部分所得之利益，自須支付相當租金與被上訴人。故被上訴人請求核定租金數額，並請求被告給付九十一年六月二十四日起至九十二年九月二十三日止之租金，自應認為有理由。至於上訴人抗辯本件前經法院判決兩造間之法律關係為不當得利，然本院九十年度簡上字第三二七號民事判決係就系爭房屋於八十九年九月二十四日起至九十一年六月二十三日之間使用關係所為之認定，本件被上訴人所請求者為自九十一年六月二十四日起算之三個月，與前述確定判決之期間並不重疊，非前述確定判決效力所及，且關於請求權人有多數請求權可以選擇行使之時，倘其所請求之期間並不重疊，亦無嗣後不得為其他主張之限制，上訴人此部分抗辯自非可採。
四、按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額。此有最高法院六十八年度台上字第三○七一號判例可資參照。查本件系爭已由被上訴人取得全部所有權之坐落台北縣新莊市○○段二○六八建號建物即台北縣新莊市○○路○段○○巷○號房屋所坐落之系爭台北縣新莊市○○段○○○○號土地，面積為一千八百四十七點二一平方公尺，八十九年七月申報地價為每平方公尺九千六百元，上訴人擁有應有部分萬分之二○六，此有土地登記謄本、建物登記謄本在卷可參，則上述屬於被上訴人擁有之土地權利依照申報地價計算應有價值為三十六萬五千三百零四元（元以下四捨五入，以下同），其申報地價之百分之十即為三萬六千五百三十元，除以十二即為三千零四十四元。又查，系爭房屋所坐落之位置，經原審囑託中國不動產鑑定中心鑑定結果，該土地位置坐落於新莊市住○區○○○○○路為主要對外出入通道，沿青山路西行可前往林口、龜山地區，東行可連接中山路前往新莊市中心及台北、桃園地區，交通尚屬便利，認為被上訴人應有部分之租金應以每月二千五百六十六元為適當，有該中心鑑定報告書在卷可參，依照前述鑑定報告書所鑑定之金額，又未超過土地法關於租金上限之限制，則應堪認為其鑑定所認為適當之租金數額應屬妥適，被上訴人主張每月租金應為三千元，其在上開範圍內為有理由，超過部分自非可採；則被上訴人請求上訴人給付九十一年六月二十四日起至九十一年九月二十三日止之租金於七千六百九十八元範圍內則為有理由，超過部分則為無理由，該部分應予駁回。至於上訴人抗辯稱被上訴人所有之土地僅合為零點七六九平方公尺一節，因系爭土地並未分割，房屋所有權人對於全筆土地所擁有之應有部分比例即代表其所實際使用之特定土地及應分擔設施土地面積，並無依照房屋實際使用土地面積再乘以其應有部分比例之理，上訴人此部分抗辯純屬混淆爭點，洵無可採。
五、綜上所述，本件被上訴人主張兩造間就其擁有之系爭土地應有部分與上訴人所有之前揭房屋間有租賃關係存在，請求核定自九十一年六月二十四日起之租金額，於每月二千五百六十六元之範圍內為有理由，而其請求被告給付九十一年六月二十四日起至九十一年九月二十三日止之租金於七千六百九十八元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即九十一年十月八日起至清償日止按法定利率年息百分之五計算之遲延利息之範圍內為有理由，均應予准許；至於被上訴人之請求超過該範圍部分則為無理由，應予駁回。並依兩造之聲請，就被上訴人勝訴之給付已經到期之租金與利息部分，分別為准予假執行及免假執行之宣告，又駁回被上訴人關於形成之訴部分之假執行聲請，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不利部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 五 日
臺灣板橋地方法院民事第一庭~B審判長法 官 許 瑞 助~B 法 官 陳 翠 琪~B 法 官 許 瑞 東右正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 九十二 年 十一 月 五 日~B 法院書記官 陳淑芳