臺灣板橋地方法院民事判決 九十二年度簡上字第四○號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 丙○○被上訴人 三甲建設股份有限公司法定代理人 甲○○右當事人間請求返還簽約金等事件，上訴人對於中華民國九十一年十一月十三日臺灣板橋地方法院三重簡易庭九十年重簡字第一四一五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）二十四萬六千元。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠上訴人於八十九年十一月十七日簽訂買賣契約當日即八十九年十一月十七日才
首次見到契約書，並當場簽約，並無時間詳閱契約內容，違反應予買方五日之契約審閱期間。且預購單並不能代表契約之全部內容，所以不能代表上訴人已審閱過契約書一事。
㈡被上訴人於廣告單有註明適用優惠利率，但事後上訴人發覺系爭房屋之使用用途為辦公室，並無法辦理優惠利率，其廣告內容顯有不實。
三、證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠系爭房屋買賣本來就約定不辦貸款，不包含停車位並約定以現況點交。且系爭
房屋於上訴人之姊陳惠琴所代理簽訂之預約單上即已載明為辦公室及不辦貸款，並非於事前未告知。
㈡有關契約審閱期間，因系爭房屋訂約之前係由上訴人之姊陳惠琴來洽談，且陳惠琴並在系爭房屋隔壁亦同買一戶，應該相當了解購屋過程。
三、證據：援用第一審所提證據。理 由
一、上訴人起訴主張其於民國八十九年十一月十七日與被上訴人簽訂房屋及土地買賣契約（下稱系爭房地買賣契約），房屋門牌號碼為台北縣○○鄉○○街○○號五樓，坐落土○○○鄉○○段○○段第七十七之三號，簽約時上訴人公司職員表示連同第三十六號車位一併售予上訴人，約定房地總價金為新台幣（下同）四百三十九萬六千元，上訴人並已交付簽約金二十四萬六千元予被上訴人，而簽訂系爭房地買賣契約書。然依內政部公告頒行之成屋買賣契約書範本，至少應予買方五日之契約審閱期間，若賣方違反此規定，依消費者保護法施行細則第十一條第二項規定，該條款不構成契約內容，本件上訴人簽訂系爭契約時，被上訴人並未給予上訴人至少五日之契約審閱期間，則依上開消費者保護法施行細則規定，所有當時簽訂之契約條款皆屬無效，被上訴人係建設公司，對於買賣契約應予買方五日以上之審閱期間規定知之甚詳，即對於該契約知無效若非明知，至少亦屬可得而知，故被上訴人應負回復原狀之責任，自應將其向上訴人所收取之簽約金二十四萬六千元返還於上訴人；退步言之，縱認系爭買賣契約有效，惟被上訴人於簽訂系爭房地買賣契約後，竟否認曾將停車位一併售予原告，且要求上訴人須再給付該停車位一部分價金，才願將停車位賣予上訴人，致使兩造就契約如何履行一直無法達成協議，詎被上訴人竟以上訴人未於簽約三日內繳納第二次款一百四十萬六千元為由，逕行解除系爭房地買賣契約併沒收簽約金二十四萬六千元，惟本件被上訴人於簽約時表明連同車位一併售予原告總價四百三十九萬六千元，簽約後竟稱不包含車位，顯見被上訴人簽約時係故意欺罔原告，使上訴人誤信總價四百三十九萬六千元係包含停車位之價格而為買受之意思表示，為此上訴人於起訴時即表明撤銷買受系爭房地之意思表示；再者，被上訴人簽約時多次表示系爭房地之使用分區為住宅區，可適用週年利率百分之五點五之優惠貸款，且被上訴人於廣告上亦如此表示，然事後發現系爭房地使用分區為辦公室而非住宅區，致使上訴人無法以百分之五點五之優惠利率辦理房屋貸款，被上訴人所為不實廣告，已違反消費者保護法第二十二條規定，上訴人亦得依民法第九十二條規定第一項規定撤銷買受之意思表示；又被上訴人交付之「星光山悅」社區之公共設施有諸多瑕疵，如消防系統內部空無一物、保全系統無法刷卡使用等，且被上訴人於系爭房地上設定高達五百三十一萬元之抵押權，則於上述瑕疵補正及抵押權塗銷前，上訴人實有不能依被上訴人所定期限給付第二次款之正當理由，是被上訴人依此解除契約而沒收簽約金於法無據；系爭契約既經上訴人向被上訴人為撤銷之意思表示，契約自始無效，被上訴人自應將簽約金二十四萬六千元返還予上訴人，爰起訴請求被上訴人如數返還給付上開簽約金及自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止之法定遲延利息。
二、被上訴人則以上訴人所舉契約審閱期間之依據，即內政部公布之成屋買賣契約書範本，並非屬消保法第十七條第一項所規定之「應記載事項」，故尚不發生同條第二項違反無效之問題，至同法施行細則第十一條第二項之規定，所謂「違反……不構成契約之內容」，並沒有契約無效的問題，上訴人所述顯然誤解法律規定，更何況，兩造簽訂系爭房地契約係在八十九年十一月十七日，而早在同年十月二十七日，上訴人之姊陳惠琴即已代上訴人簽下預約單，並支付四萬六千元定金，上訴人在簽約前有超過半個月的時間考慮，對其權益保障更勝五日之契約審閱期，上訴人主張契約無效自屬無據。又依買賣契約上所載之車位下方是打Ｘ，何來一併出售，被上訴人否認有併同停車位一併出售之事實，上訴人應舉証証明之，至上訴人以他戶價款僅差五萬六千元，卻包含車位顯有違誠信原則云云，惟因房屋買賣本有各別議價空間，何來有違誠信可言，且上訴人亦自承雙方言明車位價格為二十五萬元整，簽約後又將款項提高為三十五萬元整等語，可知當初買賣價款不含車位價格，是上訴人所言顯然矛盾而無足採。當初上訴人之姊陳惠琴下訂之「預約單」上載明「登記為辦公室使用」、「本戶不辦貸款」等語，何以上訴人竟稱不知，何況買賣契約書之「使用用途」亦載明為「辦公室」，上訴人豈可諉稱不知，甚且陳惠琴自己也買了同一戶，也是同樣登記辦公室，上訴人更不可能不知。至於保全、消防系統之狀況，當初因系爭房屋非被告所興建，原建商僑隆建設財務有困難，根本無力作任何處理，被上訴人以同業之誼出面協助處理銷售，故當初早已言明現況交屋，且特別言明買方不得主張瑕疵，故上訴人再為主張才是有違誠信。有關抵押權設定高達五百三十一萬元一節，此係因銀行作業而來，貸款金額根本只有兩百八十萬元，且將來移轉過戶交屋時被上訴人自會依約負責塗銷抵押權，上訴人自不得以之據為拒絕付款之理由等語，資為抗辯。
三、上訴人主張於八十九年十一月十七日與被上訴人簽訂系爭房地買賣契約，上訴人共交付簽約金二十四萬六千元予被上訴人之事實，為被上訴人所不爭執，並有上訴人提出之房屋買賣契約書、土地買賣契約書各一件為證，自堪信為真實。上訴人主張簽約時，被上訴人並未給予上訴人合理之契約審閱期間，所有當時簽訂之契約條款依法皆屬無效。縱使契約有效，惟被上訴人於簽約時表明連同車位一併售予上訴人總價四百三十九萬六千元，簽約後竟稱不包含車位，顯見被上訴人簽約時係故意欺罔上訴人，使上訴人因此而為買受之意思表示，又被上訴人於簽約時多次表示系爭房地之使用分區為住宅區，可適用週年利率百分之五點五之優惠貸款，並於廣告上亦如此表示，然事後發現系爭房地使用分區為辦公室而非住宅區，致使上訴人無法以百分之五點五之優惠利率辦理房屋貸款，被上訴人所為不實廣告，上訴人均得依民法第九十二條規定第一項規定撤銷買受之意思表示。另被上訴人所交付社區之公共設施有諸多瑕疵，於瑕疵補正及系爭房地所設定之抵押權塗銷前，上訴人實有不能依被上訴人所定期限給付第二次款之正當理由，則被上訴人解除契約並沒收簽約金於法無據等情，而以系爭房地買賣契約係屬無效或為其撤銷意思表示，而請求返還上開簽約金。
四、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，違反前項規定者，該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法施行細則第十一條第一、二項分別定有明文。該條之目的在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。經核系爭房地買賣契約書之內容，並不複雜，且字體大小適中，而上訴人又係於八十九年十一月十七日簽約前之同年十月二十四日、二十七日均委託其姐陳惠琴繳交定金五千元及四萬一千元，上訴人復於約定之簽約時間簽定系爭房地買賣契約，未為任何異議或為保留，並於簽約當日繳交二十萬元簽約金，共計交付二十四萬六千元價金後，上訴人亦自承係因系爭房地是否連同車位一併售予上訴人總價為四百三十九萬六千元一節未能與被上訴人達成協議，致無法繼續支付價金等情，則本件顯非契約條款內容有何繁雜不及審閱之爭執，而係二造就買賣標的物是否包含停車位之爭執而已，亦即此係買賣標的範圍之爭執而與買賣契約條款是否有經相當審閱期間之問題無關。查系爭買賣契約上之房屋標的上車位編號欄係劃叉（Ｘ），有上訴人提出之房屋買賣契約書一紙附卷可按，上訴人既主張被上訴人於訂約時承諾上開總價包含停車位一併出售，惟此已為被上訴人所否認，而苟有一併出售停車位，則衡之社會一般交易情形，買方所關注焦點乃係停車位編號及所在，俾便其將來停車使用，必定於買賣契約書上標明其編號，甚或以附圖指明其所在位置，然何以二造簽訂之買賣契約上竟於車位編號欄上劃叉（Ｘ），而未表明車位編號，反係表明停車位除去、空白之意，上訴人復無法指明其所購買停車位究係何編號，是綜上所述，上訴人主張系爭房地買賣契約二造簽約時約定包含有停車位一併出售云云，顯屬不能證明，上訴人謂係被上訴人故意欺罔上訴人云云自不足採。而上訴人復未提出本件有何條款係上訴人未充分瞭解契約內容，以致造成不公平之情事，況且上訴人復未具體指明雙方所訂立之定型化契約中，有何條款依正常情形顯非其所得預見，而得認為該條款不構成契約之內容，是上訴人徒僅空言主張被上訴人就系爭房地買賣契約之全部條款未給予上訴人審閱期間，惟就系爭契約條款非其所得預見一節並未舉證以實其說，且本件上訴人又係於八十九年十一月十七日簽約前之同年十月二十四日、二十七日即委託其姐陳惠琴繳交定金五千元及四萬一千元，並由其姊簽訂預約單，已據上訴人所自承，則上訴人顯亦已有相當時間思慮買賣標的及訂約內容，並非於簽約日始當場突然決定簽約，是縱上訴人未經過審閱期間即簽訂系爭房地買賣契約書，亦因上訴人係於瞭解該契約書之內容標的及雙方所得主張或所應負之權利或義務後，拋棄審閱期間之利益。故上訴人主張系爭房地買賣契約因無合理審閱期間而自始無效，即非有據。
五、上訴人又主張被上訴人於訂約時表明系爭房地之使用分區為住宅區，可適用週年利率百分之五點五之優惠貸款，並於廣告上亦如此表示，然事後發現系爭房地使用分區為辦公室而非住宅區，致使上訴人無法以百分之五點五之優惠利率辦理房屋貸款，被上訴人所為不實廣告，上訴人均得依民法第九十二條規定第一項規定撤銷買受之意思表示云云。惟查被上訴人已抗辯二造訂約時即已表示係現金交易並不辦理銀行貸款等情，而依上訴人提出之二造之房地買賣契約書第二條第四款之貸款金額欄亦劃叉（Ｘ）而表明空白之意，即可得而知，二造系爭買賣乃係以現金交易，並未辦理銀行貸款甚明，上訴人雖主張被上訴人於廣告單上表明系爭房屋係住宅區可辦理五點五優惠貸款，惟事後既發現係辦公室而無從辦理優惠貸款云云，固據提出廣告單一紙為證，惟查本件約定房屋買賣二造既係以現金交易，被上訴人並未承諾可代為辦理百分之五點五優惠利率貸款之事實，已為前述，則本件買賣與是否可辦理百分五點五優惠利率貸款之事實，即屬無涉。而社會上一般銀行業核貸房屋貸款，其貸款金額多寡，適用何種利率，並非專一依據供抵押之房屋以決定之，反須評估牽涉個人信用、資力、職業等特質而適用不同利率水準，再參酌依上訴人提出之二造土地買賣契約書第一條即載明系爭土地為商業區，上訴人自不得以此即謂被上訴人於廣告單所刊載之適用優惠利率等情係屬詐欺，上訴人主張受詐欺而撤銷系爭房地買賣之意思表示云云，自屬無據。
六、上訴人另所指之系爭房屋社區之公共設施有諸多瑕疵及系爭房地復設定有高額抵押權未經塗銷等情，惟此乃系爭房地移轉登記及交付時，上訴人得請求主張物或權利之瑕疵擔保責任問題，而上訴人雖主張此乃不能依被上訴人所定期限給付第二次款之正當理由，被上訴人解除契約而沒收簽約金於法無據云云，然此為被上訴人所否認，並辯稱買賣時即約定以現況交屋，且伊於移轉過戶時自會塗銷上開抵押權登記，被上訴人係因上訴人遲未繳款而解除買賣契約等語，則本件次應審究者，在於系爭房地買賣契約是否業經被上訴人解除？按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（最高法院五十年度台上字第一五五０號判例參照）。本件縱如上訴人所陳稱系爭房地存有上開物之瑕疵及抵押權未塗銷瑕疵，惟此乃移轉登記及交付時上訴人號始得主張之抗辯，始不論上訴人能否因出賣人應負瑕疵擔保責任，而得拒絕自己給付價金之義務，惟仍須上訴人行使抗辯權後，始可免除遲延責任，本件因上訴人未依約按期繳款，業據被告於八十九年十二月二十二日、九十年一月五日二度以存證信函催告上訴人繳交其他部分價款，函中並載明逾期（未繳款）則以違約論，並依房屋買賣契約書第十一條及土地買賣契約書第七條之約定，將上訴人已繳交之簽約金二十四萬六千元沒收，且房地買賣契約書逕行作廢，不再另行通知等語，有被上訴人所提台北敦南郵局第三五一號、第四十六號存證信函及郵政回執各一件可憑，上訴人復自承確有收受上開存證信函，且上訴人並未主張或舉證其收受該存證信函後曾向被上訴人就前述瑕疵為任何主張或抗辯之意思表示，揆諸前揭判例之旨，被上訴人仍應負遲延責任，上訴人自不得嗣因遭被上訴人解除契約並沒入簽約金後，始臨訟出而主張上開瑕疵。從而被上訴人依約據以解除系爭房地買賣契約，並沒收系爭簽約金二十四萬六千元充作違約金，應屬有據。上訴人主張被上訴人解除契約而沒收簽約金於法無據云云，並非可採。
七、本件兩造間所訂房屋買賣契約書第十一條及土地買賣契約書第七條均約定，兩造均不得有反悔或不履行情事，否則以違約論，如上訴人違約則被上訴人得沒收上訴人所付之款項，核其性質，應屬違約金之約定無疑，上訴人主張沒收上訴人已繳納簽約金非屬違約金性質，即非可採。末按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；又約定之違約金過高者，法院固得減至相當之數額，民法第二百五十條、第二百五十二條分別定有明文。而衡量違約金是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，以為酌定標準（最高法院四十九年台上字第八０七號判例可資參照）。又約定之違約金是否過高，亦應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院五十一年度台上字第一九號判例可資參照）。查系爭房地交易總價達四百三十九萬六千元，被上訴人所沒收之簽約金二十四萬六千元僅佔總價款百分之六，不及總價一成，較之上訴人提出內政部九十年七月十一日（九十）內中地字地0000000號函頒行並編印之「成屋買賣契約書範本」第十條第二項（違約罰則）「買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應按逾期期款部分附加法定利息於補付期款時一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告，經送達逾七日內仍未給付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金，但所該沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限，賣方不得另行請求損害賠償。」之比率猶低甚多。再者，財政部核定之營利事業各業所得額標準及同業利潤標準，係依據各業抽樣調查，並徵詢各同業公會之意見而為核定，客觀上應屬可採，且審酌違約金是否過高，本應以上訴人若能如期履行債務時，被上訴人可得享受之一切利益為衡量之標準，而上開利潤標準，既足以衡量被上訴人因上訴人履約而得享受利益之依據，亦得以之作為衡量違約金是否過高之參考指標之一。依財政部核定之九十年度之同業利潤標準中，不動產興建及租賃業之淨利率均為百分之十一，此有不動產經營業同業利潤標準表節錄本在卷可稽，本件系爭房地買賣總額為四百三十九萬六千元，則系爭房地總價款之百分之十一即四十八萬三千五百六十元（計算式：
439600×0.11＝483560），堪認係被上訴人因上訴人履行契約所得享受之利益。
綜上各情，二十四萬六千元違約金佔總價款之比例不及上開內政部頒布之「成屋買賣契約書範本」所約定違約金比率之一半，更未及九十年度不動產興建及租賃業之淨利率（百分之十一），足認被上訴人將系爭簽約金全數沒收充當違約金，符合一般社會通念及經濟情況，尚屬允當，亦無酌減之問題。
八、綜上所述，本件上訴人主張系爭房地買賣契約因違反合理審閱期間而無效或係受詐欺而主張撤銷買受系爭房地之意思表示等節，均非可採，且被上訴人主張因上訴人未依約繳納價金而依約解除系爭買賣契約並沒收其簽約金二十四萬六千元充作為違約金，亦屬有據且金額亦屬適當，尚無酌減之必要。從而，上訴人請求被上訴人返還簽約金二十四萬六千元及法定遲延利息，自屬無據，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件判決事證基礎已臻明確，二造其餘有關預約單各聯記載內容不同等之其他攻擊、防禦方法及立證方法於判決結果並不生影響，爰不再一一論列，併予指明。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 二 日
臺灣板橋地方法院民事第四庭~B審判長法官 陳財旺~B法 官 張紹省~B法 官 朱耀平右正本證明與原本無異不得上訴中 華 民 國 九十二 年 五 月 六 日~B法院書記官 方蟾苓