臺灣板橋地方法院民事判決 九十二年度簡上字第五六號
上 訴 人 乙○○被上訴人 甲○○訴訟代理人 蘇進文律師右當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國九十一年十一月二十一日本院板橋簡易庭九十一年度板簡字第一八三七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）原判決廢棄。（二）駁回被上訴人在第一審簡易之訴及假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）兩造訂立之房屋租賃契約，為每年換約之契約，共計簽約三次，第一次租賃期間為八十七年十一月二十六日起至八十八年十一月二十六日止，第二次為八十八年十一月二十六日起至八十九年十一月二十六日止，第三次為八十九年十一月二十三日起至九十年十一月二十三日止（下稱乙契約）。
（二）系爭房屋於出租時不能蔽風雨，不適合人居住。
（三）兩造租賃關係於八十九年十一月二十三日已簽訂八十九年十一月二十三日起至九十年十一月二十三日止之第三次租賃契約，兩造顯無於八十九年十一月二十六日租期屆滿之情事。被上訴人以第三次租賃契約內容無法達成共識，所以公證行為未完成，故撤回要約，原審認該契約係以至法院辦理公證行為完成為停止條件，公證既未完成，即難認該約已發生效力，顯有失查率斷。
（四）原審以八十九年十一月二十六日兩造租賃期間屆滿前，被上訴人已寄發二份存證信函通知上訴人欲收回系爭房屋，請被告於租期屆滿後搬離系爭房屋，亦有原告於八十九年十月三日及同年十一月二十四日交寄之存證信函二份影本附卷足稽，原告既已於甲約租期屆滿前預為通知被告表示反對繼續契約之意思，已難認兩造間就系爭房屋之法律關係符合民法第四百五十一條不定期租賃之規定。然上訴人於八十九年十月二十一日以存證信函表示將再續租，被上訴人並未再來函表示不再續租，且兩造於八十九年十一月二十三日再簽訂第三次租賃契約，被上訴人雖辯稱已將租金及押金以匯票寄還上訴人，然上訴人並未收到被上訴人寄還之租金、押金匯票，被上訴人在八十九年十一月二十三日同意繼續租賃契約之行為，原審以被上訴人於租賃契約屆滿前已以存證信函反對續租，而為不利上訴人之論斷，顯有失查。
（五）兩造於八十九年十一月二十三日所簽之租賃契約（原審簡稱乙約）並未記載簽約日期，惟係被上訴人所製作，如有瑕疵應由被上訴人負大部分責任。被上訴人未在第一、二次租賃契約上記載日期，卻未被原審指為堪認該兩契約應公證始生效力之論斷，而僅以八十九年十一月二十三日之乙契約未填寫日期而認該契約應經公證始生效力之依據，顯有偏頗。
（六）公證請求書為被上訴人所購買、親筆填寫，且偽簽被告名字，也未見上訴人簽名其上，且尚未見正本。又被上訴人證物八之租賃契約書與上訴人所持有之租賃契約書多處未合，被上訴人所稱上訴人對租約內容仍有意見要拿回家研究為詞的契約，係被上訴人所持證物八之契約及填妥二人基本資料、簽蓋被上訴人印章之契約，並非上訴人所持有之乙契約（原審卷第二十六頁至第二十七頁正面），原審為不利於上訴人之認定，認乙契約係以至法院辦理公證行為完成為停止條件，並認乙契約未生效力，實有未洽。
（七）被上訴人證物八之租賃契約書與上訴人所持有之乙契約，前者僅有出租人簽名蓋章，後者則有出租人及承租人之簽名蓋章；又其租賃期間記載不相同，上訴人之契約記載為捌拾玖年拾壹月貳拾參日至玖拾年拾壹月貳拾參日，被上訴人之契約書則記載為捌拾玖年拾壹月貳拾參日至玖拾年拾壹月貳拾參日外，另在「參」字旁加上「陸」；且上訴人之契約書之編號尾數為「８」，但有更改之偽造，難認為「８」，而顯難認與上訴人所持契約書尾數「１０」為一式三份之複寫。故被上訴人所提出之證物八並非原告所持之乙契約。
（八）兩造已訂立八十九年十一月二十三日至九十年十一月二十三日之租賃契約，上訴人並已按時繳付租金，被上訴之請求，為無理由，應予廢棄，並駁回其在第一審不利於上訴人之訴。
三、證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）系爭八十九年十一月二十三日至九十年十一月二十三日房屋租賃契約（即原審乙約），確以辦理法院公證完成為被上訴人繼續出租上訴人之停止條件：
１、觀本案上訴人上訴爭執之主要理由，無非係以其所拿出之乙約是正本，之上有其簽名（被上證一，編號○七一七一○；被上訴人於原審所提原證八之另份乙約，雖無其簽名（被上證二，編號○七一七○八），但此僅為影本，並謂被上訴人原證八租賃契約連同原證九「公證請求書」及原證十「公證書」等資料，均是被上訴人偽簽其名等詞云云，為其論據！
２、惟查，上訴人呈庭租賃契約（乙約），早因其拒署名簽約及避完成「法院公證」而未成立生效，故其所謂曾與被上訴人再訂租約與已成立不定期租賃關係之說，根本不實。蓋被上訴人為避免問題又生，故以「協同完成法院公證」為續租之停止條件，在上訴人口頭應允下約往板橋地方法院公證處辦理簽約與公證！誰知被上訴人依約於八十九年十一月二十三日下午一時半前往板橋地方法院公證處後，不僅苦候近三個小時才見上訴人姍姍到來；於該待等時間，先行購買法院所印並編號之「房屋租賃契約三份」、「公證請求書」及「公證書」（原證八、九、十），此乃眾人所知法院公證辦理程序定必如此，並加填妥二人基本資料、簽蓋被上訴人「出租人甲○○」印章（原證八至十）之上揭租賃公證文書拿予上訴人要求配合時，上訴人竟復反悔表示其對租約內容仍有意見「要拿回家研究」為詞，逕將蓋有被上訴人單方印章尚未成立之其中一份租賃契約取走離開（即被上證一，內容根本與被上訴人所持被上證二完全相同，編號亦連貫）而拒簽章辦理公證。被上訴人為免上訴人執此資料玩法弄伎，於是便在隔日緊急以台北漢中郵局第七八六號存證信函（原證十一）及新莊後港路郵局第一一○二號存證信函（原證十二）寄予上訴人，明確指明「台端於民國八十九年十一月二十三日原本與本人將簽立之房屋租賃契約書，亦因契約內容無法達共識，所以公證行為未完成，故本人撤回要約之意思表示。敬請台端於租賃屆滿後搬遷，並恢復租賃標的物原貌」。由此得證，上訴人庭訊所提「被上證一契約」上的「承租人（即被告）」欄簽章，確其臨訟添加（與被上證二比較其內容，並且察看是否同為板橋法院公證處所買以及編號是否連續即明），何況，果若雙方真已於在法院簽立完成租約，為何三份房屋租賃契約，只有上訴人所提該份契約之上有其簽章，被上訴人手持之契約則概沒有上訴人簽章？又原告若非以公證完成為續約條件，為何雙方當次要到法院去簽約，和先前不同？並且特別購買法院所印之租賃契約及公證請求書、公證書作為簽約書據呢？更遑論及，既已同到法院，若非意思表示不一致，公證為何未能完成？租賃契約上為何連日期都尚空白？合約隔頁也未簽蓋騎縫章？甚至契約第七條增刪更改之文字如此繁多以及第一條租賃期限亦應為八十九年十一月二十六日至九十年十一月二十六日，而非二十三日，錯誤至極明顯下，復俱無有雙方任何一人之簽註蓋章呢？
（二）上訴人其他了無新意、不斷重覆之狀述抗辯，原審業均已在判決書理由三之內詳予審酌論載，另被上訴人原證十四之匯票，明明連同原證十五之存證信函一起交郵局寄送，上訴人竟言其收到原證十六存證信函，而未收到匯票。衡諸經驗法則，當時匯票如果沒有在內，郵局怎會受理存證？上訴人若未收到匯票，於以原證十六來文回覆時，又豈會對被上訴人寄交匯票之事，隻字未提！
（三）綜上所陳，上訴人之上訴為無理由，請駁回其上訴。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提上訴人所提租賃乙約、被上訴人所提租賃乙約影本各乙份為證。
理 由
一、本件被上訴人即原告主張：上訴人即被告於民國八十七年十一月二十六日承租被上訴人所有坐落於臺北縣板橋市○○街○○號房屋，雙方訂有房屋租賃契約書，約定租期自八十七年十一月二十六日起至八十八年十一月二十六日止，租金每月新臺幣（下同）二千元，租期屆滿後雙方復合意延長租賃期間至八十九年十一月二十六日止。嗣被上訴人於八十九年十月二日即以存證信函通知上訴人不再繼續出租，於八十九年十一月二十六日系爭房屋租賃期限屆至後，被告竟拒絕搬遷，原告屢次催告，被告均置若罔聞，不予理會，該租賃契約既因租期屆滿而終止，其後上訴人占有系爭房屋已無法律上之權源，爰依民法第七百六十七條前段所有物返還請求權之法律規定及雙方前開租賃契約之法律關係，訴請被告應將系爭房屋遷讓返還予原告等語。
二、上訴人即被告則以：上訴人於八十九年十一月二十六日到期前已與原告另訂租約，自八十九年十一月二十三日起至九十年十一月二十三日止繼續承租系爭房屋，嗣於九十年十一月二十三日期滿後雙方即未再訂立租約，故兩造間就系爭房屋已成立不定期租賃之法律關係，上訴人自八十九年十一月起迄今仍繼續給付每月二千元之租金予原告，故上訴人占有系爭房屋為有法律上之權源等語資為抗辯。
三、被上訴人主張之上開事實，已據其提出系爭房屋課稅現值核計表一紙、租賃契約書一份及存證信函三份等影本為證。然為上訴人所否認，辯稱：上訴人於八十九年十一月二十六日到期前已與原告另訂租約，嗣於九十年十一月二十三日期滿後雙方即未再訂立租約，兩造間就系爭房屋已成立不定期租賃，上訴人自八十九年十一月起迄今仍繼續給付每月二千元之租金予原告云云，並提出系爭房屋租賃契約二份及存證信函六份等影本為證，依兩造之聲明陳述，其爭點在於：兩造間之租賃關係是否已於八十九年十一月二十六日原租期屆滿時消滅？抑或兩造間目前仍存有不定期租賃之法律關係存在？茲分述如下：
（一）按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為民法第四百五十條第一項所明定，同法第四百五十一條所謂視為不定期繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用，此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示，最高法院四十二年臺上字第四一０號判例著有明文。復按定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故茍無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，茍已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就，最高法院四十七年臺上字第一八二０號判例可資參照。又被上訴人對於系爭房屋之租賃關係，既於租賃期限將屆滿時，以書面表示於期限屆滿後不再繼續契約之意思，並因上訴人覓屋困難，限至四十一年三月底遷居，顯與民法第四百五十一條規定之情形有間，縱於其後有收受上訴人支付是年一月至三月之租金，亦屬租賃關係消滅後，因租賃物遲延返還所生損害之性質，不容上訴人以不定期限繼續契約為爭執，最高法院四十二年臺上字第四九三號亦著有判例。查本件兩造間於八十七年十一月二十六日所簽訂之系爭房屋租賃契約書（以下簡稱甲約），租期係自八十七年十一月二十六日起至八十八年十一月二十六日止，期滿後雙方合意延長租賃期限至八十九年十一月二十六日止，每月租金為新台幣二千元，有房屋租賃契約書一份在卷可稽，且為兩造所不爭執，此部分堪信為真。而該租約期限屆至前，被上訴人於八十九年十月二日即以新莊後港路郵局存證信函九四三號通知上訴人欲收回系爭房屋，請上訴人於租期屆滿後搬離系爭房屋，復於同年十一月二十四日以同郵局存證信函第一一０三號通知上訴人不再續租，請於租期屆滿後搬遷並恢復租賃物原貌等情，亦有被上訴人提出之存證信函二份影本附卷可參。被上訴人既已於上開甲約租期屆滿前預為通知上訴人，明確表示反對繼續出租之意思，已難認兩造間就系爭房屋之法律關係符合民法第四百五十一條不定期租賃之規定。嗣於上訴人接獲被上訴人表明不願續租之上開存證信函後回函表示希能繼續承租系爭房屋，被上訴人為免日後收回系爭房屋產生爭議，遂要求上訴人協同至本院公證處（當時設於本院板橋簡易庭辦公）辦理系爭房屋租賃契約之公證，雙方嗣於八十九年十一月二十三日前往本院公證處擬辦理租期自八十九年十一月二十三日起至九十年十一月二十三日止之房屋租賃契約（以下簡稱乙約）之公證，惟當天因細故雙方並未就系爭房屋租賃契約（乙約）辦理公證行為完成等情，業據被上訴人提出房屋租賃契約書、公證請求書、公證書影本各一份為證，並經上訴人於原審自承：「當天本來是在去法院公證，後來為何沒有辦成我也不知道：：：」等語（見原審九十一年十月十七日言詞辯論筆錄），與被上訴人所述就該乙約雙方有約定至本院公證處辦理公證之情節相符，雖上訴人於本院辯稱：「沒有經過公證就簽契約，只是借用板橋簡易庭場所簽約，沒有進入公證處只有在走廊上，簽約後對造就將契約書交給我，然後我們就離開了。我們沒有說要公證。」云云（見本院九十二年七月八日言詞辯論筆錄），惟顯與上訴人於原審所述雙方欲至法院公證之情節不符，上訴人前後所述不一，已難憑信；況依一般人之生活經驗法則，如未有事前往法院請求辦理，一般人不可能偕同至法院，更不可能大費周章前往法院而僅為借法院為場所而簽訂租賃契約之理。再者，上訴人所提出之租賃契約書（即乙約），經本院當庭勘驗結果，承租人欄乙○○簽名係直接書寫上去，出租人的姓名及其他附記事項則以複寫的方式為之，最後日期欄空白，其複寫部份與卷內其中壹份上訴人未簽名部分相符，亦有本院九十二年七月八日言詞辯論筆錄可佐，且上訴人對於其所提出之租賃契約書係被上訴人向本院公證處所購買之房屋租賃契約一節，亦不為爭執，核與上訴人所提出之甲約係向一般書店購買者亦顯有不同，如兩造並非約定上開乙約租賃契約應前往本院公證處公證，則兩造依一般書店即可購得之租賃契約書為之即可，焉有必要以向本院公證處購買之房屋租賃契約書複寫之必要？且兩造如未附任何條件而有簽約之合意，則在一般場所簽約即可，豈有必要約定在本院板橋簡易庭內之公證處簽約之必要？雖上訴人復辯稱：被上訴人所稱上訴人對租約內容仍有意見要拿回家研究為詞的契約，係被上訴人所持證物八之契約及填妥二人基本資料、簽蓋被上訴人印章之契約，並非上訴人所持有之乙契約云云，然查：如兩造確有再簽訂乙契約，則按理雙方應簽署兩份內容相同之乙契約，以備雙方各持一份，始符常理，乃上訴人於原審自承：「當天本來是在去法院公證，後來為何沒有辦成我也不知道，我簽了壹份，他（指被上訴人）叫我蓋章我就蓋章，至於刪除部分為何沒有蓋章我亦不知道」等語（見原審九十一年十月十七日言詞辯論筆錄），依上開所述，如雙方業已合意並簽訂系爭乙約之租賃契約，則必當場簽署二份內容相同之租賃契約，乃上訴人僅簽壹份，且並未完成法院之公證行為，而上訴人既手上持有其提出之乙契約，卻始終無法提出其所稱拿走係證物八及填妥二人基本資料、簽蓋被上訴人印章之契約，再參諸被上訴人於八十九年十一月二十四日即以台北漢中街郵局存證信函第七八六號及同日新莊後港路郵局存證信函第一一０二號通知上訴人：「台端於民國八十九年十一月二十三日原本與本人將簽立之房屋租賃契約，亦因契約內容無法達成共識，所以公證行為未完成，故本人撤回要約之意思表示。敬請台端於租期屆滿後搬遷，並恢復租賃標的物原貌。」有該存證信函附卷可憑，上訴人於收受該二存證信函後，八十九年十一月二十七日以板橋民族路郵局存證信函第００二五０號函覆，亦未爭執雙方已另訂租賃新約之情事，有該存證信函影本在卷可按，顯見兩造並未另簽訂新的租賃契約，亦未完成租賃契約之公證行為，故上訴人所辯其在板橋簡易庭拿走之契約並非其所提出之乙契約云云，即不足採，被上訴人主張上訴人於板橋簡易庭公證處向其稱對租約內容仍有意見要拿回家研究為詞而拿走之契約，即為上訴人所提出之乙契約，堪信為真實。上訴人所提出之乙約，既未當場表示合意並簽署二份，由雙方各執一份，且觀諸乙約上並未填載簽約日期，及被上訴人所提公證請求書上僅有出租人即被上訴人之簽名蓋章，承租人即上訴人並未簽名蓋章，如當天被上訴人並非以乙約辦理公證行為完成為繼續出租系爭房屋予上訴人之停止條件，則何以乙約如同公證請求書上均未填載日期？故足見兩造所擬簽訂之乙約，係以至法院辦理公證行為完成為停止條件甚明，乃兩造雙方既未將乙約辦理公證行為完成，即難認乙約已發生效力。從而，上訴人抗辯兩造間已自八十九年十一月二十三日起至九十年十一月二十三日止復另行簽訂新約即乙約云云，並不足採。又雖上訴人抗辯稱被上訴人證物八之租賃契約書與上訴人所持有之乙契約，前者僅有出租人簽名蓋章，後者則有出租人及承租人之簽名蓋章；又其租賃期間記載不相同，上訴人之契約記載為捌拾玖年拾壹月貳拾參日至玖拾年拾壹月貳拾參日，被上訴人之契約書則記載為捌拾玖年拾壹月貳拾參日至玖拾年拾壹月貳拾參日外，另在「參」字旁加上「陸」；且上訴人之契約書之編號尾數為「８」，但有更改之偽造，難認為「８」，且被上訴人未提出正本，而顯難認與上訴人所持契約書尾數「１０」為一式三份之複寫云云。查「法院得命提出文書之原本。不從前項之命提出原本或不能提出者，法院依其自由心證斷定該文書繕本或影本之證據力。」民事訴訟法第三百五十三條定有明文。本件被上訴人於原審自承已遺失上開契約書原本（見原審九十一年十一月七日言詞辯論筆錄），故本院依上述之自由心證斷定該文書影本之證據力。又上訴人所持有之上開乙契約，係以向本院公證處購買之房屋租賃契約複寫而成，且經本院核對其上書寫之文字與被上訴人提出之原審證物八之房屋租賃契約之文字相同，已如前述，足見係同一次複寫而成，縱其尾數非屬相連號數，亦不足以推翻其二者係同一次複寫而成之事實；且被上訴人所提出之證物八之房屋租賃契約，其租賃期間之「參」字旁另加「陸」字，與上訴人提出之乙約不同，益見兩造於上揭時間前往本院板橋簡易庭公證處，就契約內容各有主張，未達成一致，故未完成公證行為之說詞為可信。是本件上訴人所辯被上訴人所提出之證物八與其所持之乙契約不同云云，並非可採，附此敘明。
（二）被上訴人除於八十九年十一月二十六日租賃期間屆滿前，以上開存證信函通知上訴人表示期滿不再續租予上訴人外，復於八十九年十一月二十四日以台北漢中街郵局存證信函第七八五號通知上訴人期滿不再續租，同年月二十九日復以台北老松郵局存證信函第三五七號通知上訴人再次表示反對繼續出租系爭房屋之意思，有該存證信函影本二份在卷可查，被上訴人於甲約租期屆至（八十九年十一月二十六日）前後，多次以存證信函通知上訴人，明確表示不願繼續出租，並要求上訴人於租期屆滿後搬離系爭房屋，顯已明確強烈表示反對上訴人以承租人之地位繼續就系爭房屋為使用收益，且被上訴人又於九十年四月間另案訴請上訴人請求返回系爭房屋，後雖因被上訴人所委任之訴訟代理人二次未到庭而視為撤回，然並不得因此而解釋為被上訴人即有同意上訴人繼續承租系爭房屋之意思表示，此觀之被上訴人復於九十年十月二十五日又寄發存證信函通知被告應給付未按時遷讓返還系爭房屋之違約金自明。本件被上訴人既已於上開甲約租期屆滿前預為通知上訴人，明確表示反對繼續出租之意思，依上開判例之意旨，難認兩造間就系爭房屋有民法第四百五十一條不定期租賃規定之適用。
（三）又上訴人另抗辯自八十九年十一月間起迄今仍將每月二千元之租金匯入被上訴人帳戶，故主張兩造間應成立不定期租賃關係云云，然查：定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，最高法院判例著有明文，已如前述，本件被上訴人於甲約租期屆滿前後既多次向上訴人表示不再續租之意思，即屬已有表示反對之意思，至於上訴人所匯入被上訴人帳戶每月二千元之金額，僅屬上訴人未依約將系爭房屋按時返還予被上訴人，致使被上訴人所受損害之填補，並不能認係有對價關係之租金性質，是難以上訴人自甲約租期屆滿後繼續匯入每月二千元之金額予被上訴人，即認兩造間有成立不定期租賃之關係。故上訴人此部分之抗辯，亦屬無理由。
四、綜上所述，兩造間就系爭房屋之租賃關係，已於八十九年十一月二十六日甲約租期屆滿而消滅，嗣後雙方並未成立不定期租賃關係，上訴人已無占有系爭房屋之合法權源，被上訴人依民法第七百六十七條規定，自得請求上訴人返還系爭房屋。從而，被上訴人本於系爭房屋所有權，請求上訴人遷讓返還房屋，為有理由，應予准許。又本件係民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款因房屋定期租賃關係所生之爭執涉訟，依同法第三百八十九條第一項第三款之規定，應依職權宣告假執行。原審判命上訴人應將門牌號碼臺北縣板橋市○○街○○號房屋遷讓返還被上訴人，並自民國九十一年十一月二十七日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給附上訴人新臺幣貳仟元，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及立證，本院審酌後認與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 二十二 日
臺灣板橋地方法院民事第二庭~B審判長法 官 陳忠行~B 法 官 徐福晉~B 法 官 林錫凱右正本證明與原本無異本件不得上訴中 華 民 國 九十二 年 七 月 二十三 日~B 法院書記官 許清琳