臺灣板橋地方法院民事判決 九十二年度訴字第一四○二號
原 告 全球綠雅圖公寓大廈管理委員會?
法定代理人 戊○○訴訟代理人 楊雅棠律師被 告 庚○○訴訟代理人 丙○○被 告 辛○○訴訟代理人 己○○被 告 乙○○訴訟代理人 丁○○被 告 甲○○原名余右當事人間請求給付管理費事件，本院於中華民國九十二年十一月二十八日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告庚○○應給付原告新臺幣壹拾萬貳仟叁佰陸拾肆元及自民國九十二年三月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告辛○○應給付原告新臺幣壹拾陸萬壹仟叁佰柒拾陸元及自民國九十二年三月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告乙○○應給付原告新臺幣壹拾捌萬柒仟伍佰叁拾貳元及自民國九十二年三月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告甲○○應給付原告新臺幣壹拾陸萬叁仟捌佰壹拾陸元及自民國九十二年三月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告庚○○負擔十分之一，由被告辛○○負擔十分之三，由被告乙○○負擔十分之三，餘由被告甲○○負擔。
本判決第一項至第四項於原告依序以新臺幣肆萬元、陸萬元、柒萬元、陸萬元為被告庚○○、辛○○、乙○○、甲○○供擔保後，得假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行擔保金額外，如主文所示。
二、陳述：㈠被告均為原告社區即臺北縣新莊市○○路○○○巷全球綠雅圖公寓大廈內之住
戶或區分所有權人，依據社區住戶規約第二十六條第二款前段規定：「住戶應按期（兩個月）繳交管理費用」、第六十四條規定：「對於不繳交管理費之住戶經一次存證信函催繳仍未繳者依法請律師予催告或執行司法程序，因而產生之各項費用由該住戶負責支付」、公寓大廈管理條例第二十一條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。被告均係長期積欠管理費，均已達二期以上，經原告以繳費通知單催討後，亦未繳納，乃由訴訟代理人代為寄發存證信函催討，被告仍拒絕繳納，原告為維持社區之正常運作，因而提起本件訴訟，請求被告給付積欠之管理費及律師費用。
㈡茲將對被告請求之管理費數額分述如后：
１、被告庚○○部分：其係臺北縣新莊市○○路○○○巷○○號一樓區分所有權人，積欠八十七年九月份至九十一年十二月份之管理費八萬二千三百六十四元，另加計律師費用二萬元，共計十萬二千三百六十四元。
２、被告辛○○部分：其係臺北縣新莊市○○路○○○巷○○號二樓區分所有權人，積欠八十三年四月至八十八年八月之管理費，其中八十三年六月停收管理費一個月，故尚欠六十四個月，每月二千二百零九元，積欠十四萬一千三百七十六元，另加計律師費用二萬元，共計十六萬一千三百七十六元。
３、被告乙○○部分：其係臺北縣新莊市○○路○○○巷○○號一樓區分所有權人，積欠八十三年四月至九十年十二月之管理費，其中八十三年六月停收管理費，尚欠九十二個月，每月管理費為一千八百二十一元，積欠十六萬七千五百三十二元，另加計律師費用二萬元，共計十八萬七千五百三十二元。
４、被告甲○○部分：其係臺北縣新莊市○○路○○○巷○○號一樓區分所有權人，積欠八十七年九月至九十一年十二月之管理費十四萬三千八百十六元，加計律師費用二萬元，共計積欠十六萬三千八百十六元。
㈢原告所屬之公寓大廈於九十一年區分所有權人決議降低Ｃ棟之管理費，一樓打
六折，二樓以以上打八折，惟本件係請求九十一年及以前之管理費，故無從打折計算。
㈣爰依原告所屬之全球綠雅圖公寓大廈住戶規約第二十六條第二款前段、第六十四條、公寓大廈管理條例第二十一條之規定，提起本件訴訟。
三、證據：提出住戶規約影本一件、繳費通知單影本一件、存證信函暨回執影本各四件、委任契約及收據影本各一件、戶籍謄本四件、新莊市公所函影本一件、開會通知一件、管理委員會組織章程一件、管理費收據影本一件。
乙、被告方面：
壹、被告庚○○部分：被告庚○○未於最後言詞辯論期日到場，惟依其前提出書狀及到長所為之聲明及陳述如后：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：㈠被告區分所有建物係位於原告社區之Ｃ棟，原告社區中之Ａ、Ｂ棟分別為十五
樓及十三樓之建物，共約二百位住戶，位於原告社區中庭，出入須經由警衛人員管制，而被告區分所有建物位於Ｃ棟，在大樓外右側，係獨棟五樓店面公寓，約二十戶，被告居住於一樓，無車位，出入不須經中庭，亦無守衛人員管制維護安全，復未使用電梯。
㈡由於被告區分所有建物位於Ｃ棟外側一樓店面，故許多公共設施均未使用，如
：Ｃ棟污水未經過Ａ、Ｂ棟地下室污水槽，Ｃ棟則備有化糞池及排水溝；一樓住戶毋庸搭乘電梯；未使用地下室發電機、停電照明；Ａ、Ｂ棟大樓設有監視系統，Ｃ棟一樓店面無監視系統，置於騎樓汽機車經常失竊；Ｃ棟無消防及警報系統，亦無安全維護守衛人員；未使用公電，仍須支付公用電費。惟關於前開公共設施之器材及維修費用仍須由Ｃ棟住戶共同分擔，依使用者付費原則，原告管理費收費標準顯不合理。
㈢被告庚○○及Ｃ棟住戶曾多次在住戶大會上提出建議，希望減收Ｃ棟管理費，
比照原告社區鄰近大樓收費標準收費，在原告社區外圍住戶、店面均以每戶每月一千元計算，並不負擔公用電費。惟因Ａ、Ｂ棟與Ｃ棟住戶人數相差懸殊，故歷次表決均無法通過，致被告僅能以拒繳管理費爭取應有之權益。
㈣被告既無繳納全額管理費之義務，原告自應退回被告八十三年四月至八十七年八月多繳納之管理費。
㈤九十一年以前之主委曾予伊三百元之優待，惟主委更換後復要求被告依原來標準給付管理費，且律師費二萬元過高，原告對金額計算有錯誤。
三、證據：提出原告收支明細表影本三十一紙。
貳、被告辛○○部分：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：㈠被告雖係原告社區之區分所有權人，惟被告居住之Ｃ棟五樓住戶於頂樓違建，
且排水設計不良，致被告二樓區分所有建物露台每逢下雨即淹水，原告卻因該違建住戶係管理委員會之委員，即對前開問題視而不見，致被告之權利不受保障及重視。
㈡原告金額計算有錯誤，且被告於八十五、八十六年間將系爭區分所有建物出租
予他人，並約定由承租人繳納管理費，而原告將地下停車場設置鐵門及遙控鎖，若承租人未繳納管理費，原告當無可能允許承租人出入停車場，足證被告確有繳納該二年度之管理費，原告請求之金額應扣除該二年之管理費五萬三千零十六元。
三、證據：提出存證信函影本一件、檢察官起訴書影本一件、本院刑事判決影本一件、租賃契約影本一件。
叁、被告乙○○部分：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：㈠被告固係原告社區之區分所有權人，惟被告所有之區分所有建物位於大樓外之
右側，且係Ｃ棟獨棟之五樓店面公寓中之一樓，無車位，出入經由一樓店面，不經過中庭，亦毋庸使用電梯，故未使用中庭及其他公共設施。Ａ、Ｂ棟設有污水處理系統，Ｃ棟則另使用化糞池，又停電時臨時發電設備、監控系統、警衛室電信設施均未使用，卻須負擔各種設備購置維修費用，顯不公平。
㈡又原告社區汽機車失竊率甚高，經多次向原告反應，始設置崗哨，仍無濟於事
，Ｃ棟住戶形同管理上之孤兒。被告自八十八年起向原告反應協調均未果，經年累月對被告訴訟，致被告不勝其煩，權益受損。
㈢原告金額計算有錯誤，且Ｃ棟住戶無法選上主委。
三、證據：收款收據影本一件。
肆、被告甲○○部分：被告甲○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
丙、本院依職權向臺北縣新莊市公所查明原告係於何時成立報備暨報備之相關資資料。
理 由
一、本件被告庚○○未於最後言詞辯論期日到場，被告甲○○未於言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告原起訴請求被告辛○○應給付八十三年四月至八十八年八月（起訴狀誤繕為四月）及九十一年三月至十二月之管理費、律師費用十八萬零七百三十元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，此觀起訴狀之記載自明，嗣原告於本院九十二年十一月二十八日言詞辯論期日當庭減縮請求為八十三年四月至五月、八十三年六月至八十八年八月之管理費及律師費十六萬一千三百七十六元，核係減縮應受判決事項之聲明，於法尚無不合，應予准許。
三、次按公寓大廈之管理委員會有當事人能力，公寓大廈管理條例第三十五條第一項定有明文。經查原告於公寓大廈管理條例公布施行後之八十七年四月二十六日召開該社區第六屆區分所有權人會議，其區分所有權人總戶數為二百戶，實到戶戶為一百三十六戶，逾所有區分所有權人三分之二（即一百三十四戶），並經出席區分所有權人全數同意通過管理委員會組織章程暨住戶規約，嗣於同年六月一日向臺北縣新莊市公所申請成立備查，經新莊市公所於八十七年六月五日以八十七北縣莊民字第二八二六六號函准予備查在案，業據本院依職權向臺北縣新莊市公所查明屬實，故原告自有當事人能力，合先敘明。
四、原告起訴主張被告均為原告社區即臺北縣新莊市○○路○○○巷全球綠雅圖公寓大廈內之住戶或區分所有權人，惟被告積欠管理費，其中被告庚○○係臺北縣新莊市○○路○○○巷○○號一樓區分所有權人，積欠八十七年九月份至九十一年十二月份之管理費八萬二千三百六十四元，另加律師費二萬元，共計十萬二千三百六十四元；被告辛○○係臺北縣新莊市○○路○○○巷○○號二樓區分所有權人，積欠八十三年四月至五月、八十三年七月至八十八年八月之管理費，另加律師費二萬元，共計十六萬一千三百七十六元；被告乙○○係臺北縣新莊市○○路○○○巷○○號一樓區分所有權人，積欠八十三年四月至九十二年十二月之管理費，其中八十三年停收一個月管理費，另加計律師費用二萬元，共計積欠十八萬七千五百三十二元；被告甲○○係臺北縣新莊市○○路○○○巷○○號一樓區分所有權人，積欠八十七年九月至九十一年十二之管理費十四萬三千八百十六元，加計律師費用二萬元，共計積欠十六萬三千八百十六元等語，爰依社區住戶規約第二十六條第二款、第六十四條、公寓大廈管理條例第二十一條之規定，請求被告給付積欠之管理費及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。
五、被告甲○○於相當時期經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未爭執或否認原告之主張，應視為自認原告主張之事實，堪認原告主張為可採。
六、被告庚○○、辛○○、乙○○固對於其係原告所屬社區區分所有權人或住戶均不爭執，惟被告庚○○以其所有區分所有建物位於系爭公寓大廈Ｃ棟，無車位，出入不須經中庭，亦無守衛人員管制維護安權，復未使用電梯，大部分之公共設施均未，Ｃ棟一樓店面無監視系統，置於騎樓汽機車經常失竊，Ｃ棟無消防設備，亦未使用Ａ、Ｂ棟地下室污水槽，惟所有公共設施之器材及維修費用仍須由Ｃ棟住戶共同分擔，原告管理費收費標準顯不合理等語，資為抗辯；被告辛○○則除引用庚○○之抗辯理由外，另以其居住之Ｃ棟五樓住戶於頂樓違建，且排水設計不良，致伊居住二樓逢雨即淹水，原告仍視而不見，又被告於八十五年至八十六年間將系爭區分所有建物出租予他人，並約定由承租人繳納管理費，若承租人當時未繳納管理費，原告當無可能允許其出入地下室停車場等語，資為抗辯；被告乙○○除援用庚○○之抗辯理由外，另抗辯其係Ｃ棟一樓住戶，無車位，出入經由一樓店面，未經過中庭，亦毋庸使用電梯，Ｃ棟未使用Ａ、Ｂ棟污水處理系統，而另使用化糞池，且Ｃ棟住戶前汽機車常失竊，且原告金額計算有錯誤等語，資為抗辯。
七、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第二十一條定有明文。次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第二百六十四條第一項前段固有明文，此項同時履行抗辯，乃係基於雙務契而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，仍不能發生同時履行抗辯（最高法院五十九年臺上字第八五○號判例意旨參看）。
八、經查原告主張被告分別積欠如主文所示之管理費，其中被告庚○○、乙○○對原告請求之金額並不爭執，惟其等與被告辛○○以其等均係居住於原告社區之Ｃ棟，另Ａ、Ｂ棟分別為十五樓及十三樓之建物，共約二百位住戶，位於原告社區中庭，出入須經由警衛人員管制，其等之區分所有建物位於Ｃ棟，在大樓外右側，係獨棟五樓店面公寓，約二十戶，無車位，出入不須經中庭，無守衛人員管制維護安全，未使用電梯，復未使用Ａ、Ｂ棟地下室污水槽，無消防及警報系統，亦無監視系統，致Ｃ棟外之汽機車常失竊，且Ｃ棟住戶未使用大部分之公共設施，仍要求其等負擔全額之管理費，洵屬不公等語。惟查依原告提出原告所屬社區之住戶規約第二十六條第二款規定：「住戶應按期（兩個月）繳交管理費用。依據房屋權狀登記總坪數以每坪新台幣計算之（住家及店家都以每坪元計算）。不論居住或使用與否，皆全額繳交」，第六十四條規定：「對於不繳交管理費之住戶經一次存證信函催繳仍未繳者依法請律師予催收或執行司法程序，因而產生之各項費用由該住戶負責支付」，且原告確因被告未給付管理費而委任律師提起本件訴訟，每位被告給付律師費用二萬元之事實，有原告提出之住戶規約一件、存證信函暨回執影本各四件、委任契約影本一件、收據影本一件在卷可憑，自堪信為真實。故依前開住戶規約第二十六條第二款、第六十四條及公寓大廈管理條例第二十一條之規定，原告自得請求被告給付積欠之管理費及因本件訴訟所生之律師費用每位住戶二萬元。被告雖以其未使用大部分之公共設施主張不應全額負擔管理費，惟被告係因原告社區之住戶規約負有應給付管理費之義務，與原告管理系爭社區之方法及具體措施並非基於同一雙務契約而生，其間復無對待給付之關係，被告對原告管理社區之方法及具體措施有不同意見，自應透過區分所有權人會議決之，尚不得以其不同意原告管理社區之方法及具體措施，即認其得拒絕給付管理費，故被告抗辯其未使用大部分公共設施及原告未盡管理義務致汽機車失竊等語，洵屬無據。另被告抗辯應減收其管理費等語，原告於本院審理時已陳明九十一年區分所有權人會議已決議對於社區Ｃ棟及一樓住戶打折減收管理費，並為被告所不爭執，而本件被告積欠之管理費，均屬九十一年度以前之管理費，故無法適用修正後之住戶規約以打折處理，經查原告社區既於九十一年區分所有權人會議決議對Ｃ棟及一樓住戶打折減收管理費，足證九十一年及以前其他住戶皆依未打折之標準繳交管理費，故被告自仍依住戶規約修正前之標準繳納管理費，不得依修正後之住戶規約減少繳納管理費。
九、又按公寓大廈管理條例係於八十四年六月二十八日經總統令公布施行，而原告於公寓大廈管理條例施行前即已成立，僅因該條例公布施行前，原告尚無當事人能力，無從向被告提起給付管理費之訴訟，然非謂被告即無給付管理費之義務。經查原告於八十二年十月十六日制定之管理委員會組織章程第十四條即已規定：「以現住戶為繳費義務人，如租用戶欠繳或拒繳，則由產權所有人負責繳納，大廈管理費以坪為計算單位，其面積之認定以所有權狀之記載並加計公共設施所應持分部分之總面積為依據」，且該管理委員會組織章程於八十三年四月十日召開之第二次住戶大會通過，有原告提出之組織章程及開會通知各一件為證，又經本院依職權向臺北縣新莊市公所查詢結果，原告最遲於八十五年四月十四日亦已制定管理委員會組織章程，且於原告社區八十七年四月二十六日召開第六屆區分所有權人會議時通過該組織章程，該次區分所有權人會議並決議對於未繳管理費之住戶，請新任委員依公寓大廈管理條例之程序催繳管理費，如欠繳住戶仍未繳者，則依法強制執行之，足證原告主張於公寓大廈管理條例公布施行前之八十二年十月十六日即已召集區分所有權人會議，並制定通過管理委員會組織章程等情，尚堪採信為真實，故被告依之前原告社區之管理委員會組織章程，仍有繳納管理費之義務，至為灼然。
十、另查被告辛○○抗辯其於八十五、八十六年間將其區分所有建物出租他人，並約定承租人繳納管理費，並提出租賃契約一件為證，惟查被告辛○○提出租賃契約之期間係九十年八月十五日起至九十一年八月十四日止，尚無法證明其與八十五、八十六年間之承租人約定由承租人繳納管理費用。況即令被告辛○○確與其承租人約定由承租人繳納管理費用，然此亦僅係其與承租人間之債權契約，若承租人並未依約向原告繳納管理費，原告自仍得向被告辛○○請求積欠之管理費，被告不得以其與承租人間之約定，主張原告亦應受其拘束，被告辛○○復未舉證證明其確實已清償，或確實由承租人清償該段期間之管理費，其抗辯八十五、八十六年度積欠之管理費已清償，亦屬無據。
十一、從而，原告依據公寓大廈管理條例第二十一條、住戶規約第二十六條第二款、第六十四條之規定，請求被告給付如主文所示之管理費及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。又原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核於法尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
十二、因本案論證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，均與本案判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
十三、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五第一項前段、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十二 月 十二 日
臺灣板橋地方法院民事第一庭~B法 官 周舒雁右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 十二 月 十五 日~B法院書記官 張坤校