臺灣板橋地方法院民事判決 九十二年度訴字第一七七八號
原 告 丙○○訴訟代理人 甲○○被 告 世騏建設股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 李姝純律師右當事人間請求給付違約金事件，於民國九十二年十一月七日辯論終結，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：１被告應給付原告違約金新台幣（下同）一百五十萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算利息。
２願提供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：１原告與訴外人甲○○於民國八十五年六月四日提供各自房、地與被告公司，雙方
合作興建大樓。合建契約書約定，一樓原物分配歸甲○○所有，二樓為原告所有，訴外人甲○○可分得五十七坪，原告可分得七十七坪，二人共可任選一至七層一百三十四坪建坪，含室內、陽台、當層樓電梯間走道（指小公部份面積）等。惟於被告改建完成，通知原告與訴外人甲○○前往結算交屋時，原告發現一、二樓面積縮水，且結算方式錯誤，差額數百萬元，被告又聲明須原告先返還保證金及借款後，才肯交付房屋。被告並以存證信函虛示拋棄占有，聲明免除其交屋責任，另向原告及訴外人甲○○訴請返還三百四十四萬八千元保證金及連帶清償甲○○個人向被告之借款八百五十五萬二千元。
２被告明知原告與訴外人甲○○和胞弟賴勝鎧，均是按各自應有房屋及土地持分參
與合建，基於立約書寫之便，被告於「合建契約書」將原告及甲○○併列為甲方，惟原告並未向被告借貸或擔任甲○○個人借款之連帶保證人，被告竟於八十八年十月二十二日先假扣押查封原告應分得之合建房地，致原告無法處分該合建房地。被告迄今仍未撤銷房地假扣押查封而為交付，不得謂已完成交屋程序。原告於前案訴訟中，不得不先向他人籌湊借貸一百七十二萬四千元返還被告，並發函祈求被告速於取款後交屋付房地權狀、鑰匙、及使用執照等物，惟被告收款後仍不予置理，再次拒絕交屋，迄今被告尚未交付系爭合建房屋使用執照及產權登記資料影本及中庭大門鑰匙等，亦未依約定安裝不銹鋼門（見兩造合約書第八頁建材設備說明書門窗部分），僅以一銹蝕且剝落之硫化銅門代替。此外，被告尚未更換被撬損之電動門鎖及銹蝕之蓮蓬頭及破損紗門，被告未依契約本旨給付，而有違約之事實存在。
３依兩造合建契約書第十七條之約定「乙方若有違約時，願將所付之保證金由甲方
沒收並賠償甲方之損失」，今被告仍未完全依契約本旨履行及未完成交屋程序，自屬違約，原告雖因前案訴訟被迫返還保證金予被告，惟兩造既有違約金之約定，原告自得請求被告給付違約金，為此請求被告給付一百五十萬元。
乙、被告方面：
一、聲明：１原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
２如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：１原告主張被告興建之一、二樓面積，有縮水不足之情形云云，業經本院八十八年
度重訴字第四四四號判決駁回原告之請求、臺灣高等法院八十九年重訴字第四三二號判決駁回原告之上訴、最高法院九十一年台上字第二五九三號裁定駁回原告之上訴，足見原告上開主張顯無理由。
２被告並未拒絕原告交屋，亦未聲明要原告先返還保證金及借款後，才肯交屋，而
係原告藉詞房屋縮水拒絕前來辦理交屋：依合建契約第五條及特註事項第八項約定，被告交付予原告及其配偶甲○○保証金三百四十四萬八千元及無息借款八百五十五萬二千元合計一千二百萬元，伊等應於過戶登記並交屋壹個月內退還原告，系爭合建房地於完工並過戶登記至伊等名下後，被告員工立即以電話通知原告及其配偶前來公司辦理交屋手續，惟原告一再主張被告所建房屋面積縮水，拒絕辦理交屋，被告再連續於88.7.21、88.10.5以板橋後埔郵局第四三六、四三七號存證信函通知原告儘速辦理交屋手續，原告卻不予置理，藉口房屋面積縮水及被告未依契約結算等事由，拒絕辦理交屋，被告乃於八十八年十月五日以海山郵局第二三Ｏ號存證信函通知原告依民法二百四十一條拋棄對系爭房屋之占有，並免除被告之交屋義務。其後，被告向本院起訴請求原告及其配偶甲○○返還合建保證金及借款一千二百萬元，經本院以八十八年度重訴字第六七七號事件受理，原告並於該事件審理中，自動於九十年五月三十日返還合建保證金一百七十二萬四千元予被告，復經上訴二審後，經台灣高等法院九十年度重上字第四二二號判決後，復經提起第三審上訴，再經最高法院九十二年度台上字第六九五號民事判決發回更審，現由台灣高等法院以九十二年度重上更一字第五九號事件審理中。
３被告之所以向板橋地方法院聲請假扣押查封原告之房地，係為保全被告對原告之
借款債權、保證金債權及合建找補換算價金債權，被告所為假扣押不動產之行為，完全係法律上賦予合法權利之行使。又台灣高等法院九十年度重上字第四二二號判決亦認「世騏公司於九十一年三月二十一日本院履勘系爭房屋同時，交付系爭房屋之鑰匙、土地及建物所有權狀、使用執照證明文件予甲○○，自應認為完成交付系爭房屋」（見該判決第十六頁）。
４原告又主張其以存證信函要求被告速於取款後，交屋付房地權狀、鑰匙及使之爭
議，與交屋完用執照等物，被告收款後仍不置理，再次違約拒絕交屋，惟查：原告及其配偶不願前來辦理交屋手續，被告乃於八十八年十月五日以海山郵局第二三Ｏ號存證信函聲明拋棄占有，原告發函當時係於本院八十八年度重訴字第六七七號一審審理中，被告前既已拋棄占有免除交屋義務，自無須再對原告為交付行為，被告因此對原告之存證信函未予回應，且該判決亦認為世騏公司得拋棄對房屋之占有而免其交屋之義務。況原告前以本院八十八年度重訴字第四四四號民事事件請求被告給付交屋遲延之損害賠償，業經判決駁回確定，足見被告並無交屋遲延情事，其後原告之配偶甲○○又以同一訴訟標的再行起訴請求，業遭鈞院以九十二年度訴字第三八二號民事裁定以一事不再理駁回，原告之配偶復對上開裁定提起抗告，業遭台灣高等法院以九十二年度抗字第二七三二民事裁定駁回確定。
５原告又主張被告未依約將使用執照影本及聲請產權登記收件影本、中庭大門鑰匙
等，交由原告正式驗收，被告未依契約本旨交付，惟查：關於交付聲請產權登記收件影本之用意，係在證明被告業已將原告合建分配而得房地聲請產權登記，惟被告已依約將原告配得之房地所有權登記至其名下，況被告亦於台灣高等法院履勘現場時將土地建物所有權狀交付原告（契約未載應交付權狀），此足以代替申請產權登記收件影本之功能。至於使用執照影本，被告亦於本院九十二年度訴字第三八二號民事事件中提為證物，原告於上開台灣高等法院九十年度重上字第四二二號事件審理中並未要求被告提出，關於被告未於台灣高等法院受命法官履勘時順帶交付使用執照影本及申請產權登記收件影本等文件，對原告所生損害為何，損害若干，應由原告自行舉證。關於中庭大門鑰匙，被告早已將所有公共設施移交系爭建物所屬之「文書院」大樓管理委員會，原告既為住戶之一（且為所有權人），應自行向管理委員會申請，況合建契約亦未約定被告應將中庭大門鑰匙交付原告，原告所指與被告無涉。
６原告又主張被告以一扇銹蝕且油漆斑落（加以局部噴漆）之硫化銅門按裝，且未
更換被撬損之電動門鎖及銹蝕蓮蓬水龍頭、破損紗門等房屋瑕疵存在，惟查：系爭房屋之原先瑕疵並非被告施工所造成，而係因原告拒不交屋，房屋終年無人管理使用、維護所致，且上開台灣高等法院九十一年三月二十一日現場履勘所載諸等破損或龜裂情形，均已修補完成。系爭房屋於九十一年三月二十一日經臺灣高等法院會同兩造至現場履勘，經勘驗結果，板橋市○○路○段○○○號二樓房屋牆窗破損、主臥室浴室磁磚龜裂、另間臥室磁磚破裂、天花板漏水、大門及他門配件生鏽損壞，一四九號三樓缺少對講機、冷氣孔玻璃破損、主臥室落地窗無法關閉及客廳落地窗未裝上，惟上開情形，並非被告施工瑕疵所造成，而係因原告及其配偶拒不交屋，房屋終年無人管理使用、維護所致，並未達於不堪使用之狀態，被告已依法交屋於原告，且被告為表解決雙方糾紛之誠意，已於九十一年四月八日發函與原告表達願協助修補之意。臺灣高等法院前往現場履勘時，關於「一四七號二樓部份」勘驗結果，並無原告提出之「硫璃銅門、落地『紗』窗、前陽台水龍頭、後陽台水龍頭、洗臉盆單槍水龍頭、手把、廚房壁磚破裂」等方面之瑕疵，原告主張上開房屋有上列之瑕疵，已難憑信。又原告係於九十一年三月二十一日」受領上開房屋，卻稽延至「九十一年六月二十七日」始以龜山迴龍郵局存証信函通知被告關於上開估價單所列之瑕疵，苟有原告主張上列之瑕疵，依通常之檢查即能發見，乃竟於相距三月有餘後始以上開存証信函通知被告，顯未依通常程序從速檢查其受領之物並即通知被告，亦應認原告承認所受領之系爭房屋，不能認原告得據前開情形請求被告履行瑕疵擔保責任。關於右址「一五一號三樓」，勘驗結果係「前陽台紗窗破損、主臥室磁磚龜裂，另間浴室有磁磚破裂、天花板漏水、大門及其他門有配件生鏽損壞狀況，其中一房間無鑰匙」，並無原告提出之「硫璃銅門、前陽台水龍頭、後陽台水龍頭、房間玻璃、蓮蓬頭、洗臉盆單槍水龍頭、廚房水龍頭」等方面之瑕疵；至上開估價單開列「廁所天花板一間，參仟伍佰元」部份，係指「更換廁所天花板」耗資「參仟伍佰元」，惟右開勘驗筆錄勘得之瑕疵係「天花板『漏水』，漏水之源應在「天花板上之『供、排』水管」，不在天花板本身，不能認原告更換之天花板係前開勘驗筆錄記載之瑕疵；又前開估價單記載「廁所壁磚『圖案』貳塊，柒佰元」部份，審酌臺灣高等法院受命法官前去勘驗時即勘得磁磚龜裂、磁磚破裂，暨證人即被告差往修補右開房屋之劉進華到庭證稱：「『玻璃』磚部份，…只換到剩下壹塊，…」，原告提出前開估價單記載「廁所壁磚『圖案』貳塊」，修復費用僅「柒佰元」酌之，其減少房屋之價值、通常效用或契約預定效用之程度，無關重要，依民法第三百五十四條第一項但書規定「不得視為瑕疵」。是被告已將房屋所有瑕疵修補完成，原告主張物有瑕疵請求違約金之給付並無理由。
７被告並無原告所稱違約之事實，且原告已於九十年五月三十日將系爭合建保證金
一百七十二萬四千元返還予被告，原告已無從沒收，其應僅能請求被告賠償其所受損害，對於其所受損害，應由原告舉證證明之。
理 由
一、原告主張：原告與訴外人甲○○於民國八十五年六月四日提供各自房、地與被告合作興建大樓。惟於被告改建完成，通知原告與訴外人甲○○前往結算交屋時，原告發現一、二樓面積縮水不足，結算方式亦有錯誤，差額數百萬元，被告又聲明須原告先返還保證金及借款後，才肯交付房屋。被告並以存證信函虛示拋棄占有，聲明免除其交屋責任，另向原告及訴外人甲○○訴請返還三百四十四萬八千元保證金及連帶清償訴外人甲○○個人向被告之借款八百五十五萬二千元。被告明知原告與訴外人甲○○和胞弟賴勝鎧，均是按各自應有房屋及土地持分參與合建，基於立約書寫之便，被告於合建契約書將原告及甲○○併列為甲方，惟原告並未向被告借貸或擔任甲○○個人借款之連帶保證人，被告竟於八十八年十月二十二日先假扣押查封原告應分得之合建房地，致原告無法處分該合建房地。被告迄今仍未撤銷房地假扣押查封而為交付，不得謂已完成交屋程序。原告於前案訴訟中，不得不先向他人籌湊借貸一百七十二萬四千元返還被告，並發函祈求被告速於取款後交屋付房地權狀、鑰匙、及使用執照等物，惟被告收款後仍不予置理，再次拒絕交屋，迄今被告尚未交付系爭合建房屋使用執照及產權登記收件資料影本及中庭大門鑰匙等，亦未依約定安裝不銹鋼門（見兩造合約書第八頁建材設備說明書門窗部分），僅以一銹蝕且剝落之硫化銅門代替。此外，被告尚未更換被撬損之電動門鎖及銹蝕之蓮蓬頭及破損紗門，被告未依契約本旨給付，而有違約之事實存在。依兩造合建契約書第十七條之約定「乙方若有違約時，願將所付之保證金由甲方沒收並賠償甲方之損失」，今被告仍未完全依契約本旨履行及未完成交屋程序，自屬違約，原告雖因前案訴訟被迫返還保證金予被告，惟兩造既有違約金之約定，原告自得請求被告給付違約金，為此請求被告給付一百五十萬元等情。
二、被告則以：原告所指被告未依約興建一、二樓，有面積縮水不足等情事，業經本院八十八年度重訴字第四四四號判決駁回原告之請求、臺灣高等法院八十九年重訴字第四三二號判決駁回原告之上訴、最高法院九十一年台上字第二五九三號裁定駁回原告之上訴，足見原告上開主張顯無理由。被告並未拒絕原告交屋，亦未聲明要原告先返還保證金及借款後，才肯交屋，而係原告藉詞房屋縮水拒絕前來辦理交屋手續，被告乃於八十八年十月五日以海山郵局第二三○號存證信函通知原告拋棄對系爭房屋之占有，並免除被告之交屋義務，並無遲延交屋之情事。又被告已於九十一年三月二十一日交付系爭房屋之鑰匙、土地及建物所有權狀予甲○○，自生交付前揭合建房屋予甲○○之效力，雖嗣後甲○○因前揭合建房屋有瑕疵，請求世騏公司補正瑕疵，而將鑰匙交付予世騏公司進行補正，亦不因而影響世騏公司業已交付前揭房屋之效力。被告之所以向板橋地方法院聲請假扣押查封原告之房地，係為保全被告對原告之債權，被告所為假扣押不動產之行為，完全係法律上賦予合法權利之行使。關於交付申請產權登記收件影本之用意，係在證明被告業已將原告合建分配而得房地申請產權登記，被告已依約將原告合建配得房地之所有權登記至其名下，至於中庭大門鑰匙，被告早已將所有公共設施移交系爭建物所屬之「文書院」大樓管理委員會，原告應自行向管理委員會申請，況合建契約亦未約定應交付權狀及被告應將中庭大門鑰匙交付原告。系爭房屋之原先瑕疵並非被告施工所造成，而係因原告拒不交屋，房屋終年無人管理使用、維護所致，且上開台灣高等法院九十一年三月二十一日現場履勘所載諸等破損或龜裂情形，均已修補完成。被告已將房屋所有瑕疵修補完成，原告主張物有瑕疵請求違約金之給付並無理由，被告並無原告所稱違約之事實，且雙方係約定被告違約時，願將被告交付原告之保證金由原告及其配偶甲○○沒收並賠償伊二人之損失，同時解除本約，惟原告已於九十年五月三十日將系爭合建保證金一百七十二萬四千元返還予被告，原告已無從沒收保證金，其應僅能請求被告賠償其所受損害，對於其所受損害為何，數額若干，應由原告舉證證明之等語置辯。
三、原告主張其與訴外人甲○○於八十五年六月四日與被告訂立合作興建大樓契約，業據原告提出契約書為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。次就原告所主張上開違約之事實是否為真，予以審酌：
１原告主張被告興建一、二樓面積不足及計價結算錯誤部分：按確定判決之既判力
，固以訴訟標的經表現於主文判斷之事項為限，判決理由並無既判力。但法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，其對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，始符民事訴訟上之誠信原則（最高法院七十三年台上四○六二號判決意旨參照）。本件原告爭執系爭房屋面積縮水之重要爭點，前經本院八十八年度重訴字第四四四號事件審理認定原告之主張為不可採，判決駁回原告之請求，復經台灣高等法院以八十九年重訴字第四三二號判決駁回原告之上訴，最高法院又以九十一年台上字第二五九三號裁定駁回原告之上訴，有被告提出之各該判決及裁定影本可稽，原告又未提出新的訴訟資料足以推翻原判斷，揆諸前揭判決意旨，本件應受前案之判決理由所認定之系爭房屋無面積縮水之重要爭點之拘束，不得任作相反之判斷或主張，是原告此部分之主張為不可採。
２原告復主張：被告假扣押查封原告應分得合建房地，不得謂已完成交屋等語。經
查：兩造目前仍有關於借款債務之糾紛在審理中（台灣高等法院九十二年度重上更一字第五九號事件），被告為保全其對原告之債權，而對原告分得之房地聲請假扣押，此與交屋程序並無關連，況被告於九十一年三月二十一日臺灣高等法院九十年度重上字第四二二號受命法官現場履勘時，業將系爭房屋之鑰匙、土地及建物所有權狀交予原告，自生交付房屋之效力，此參諸該案民事判決第十六頁所載，是原告此部分之主張亦不可採。
３原告又主張：被告拒絕交付聲請產權登記收件影本、中庭鑰匙及使用執照交由原
告正式驗收，被告未依契約本旨交付等語。經查：被告交付聲請產權登記收件資料予原告之目的，係在確保被告業已履行將原告合建分得之房地辦理所有權登記，且事實上原告已因登記取得系爭房地之所有權，有登記謄本可稽，況被告亦於台灣高等法院受命法官履勘現場時，將系爭房地之所有權狀交付原告，應可認為被告交付聲請產權登記收件資料之目的業已完成。至於交付使用執照影本，其目地係在讓原告知悉系爭房屋之外水外電業已接通，供原告驗收工程進度，此觀諸兩造所訂契約書第三點第四項約定自明，系爭建物業已完工取得使用執照，有使用執照影本附卷可稽，原告於臺灣高等法院九十年重上字第四二二號事件九十一年三月二十一日勘驗期日收受被告交付之鑰匙及所有權狀時，亦未對被告未提出使用執照表示異議，足徵被告是否交付使用執照對原告而言並非重要，原告茲又提出主張被告違約，自不可採。至於中庭大門鑰匙，被告早已將所有公共設施移交系爭建物所屬之「文書院」大樓管理委員會，原告既為住戶之一，應自行向管理委員會申請，況合建契約亦未約定被告應將中庭大門鑰匙交付原告，原告所指被告未依契約之本旨交付，容有誤會。
４被告有無延誤交屋部分：
經查：被告於八十八年七月二十一日以存證信函通知原告儘速辦理交屋手續，有被告提出之存證信函附於本院卷第一二三頁可稽，惟原告以房屋面積縮水、被告未依契約結算等事由，拒絕辦理交屋，嗣經本院八十八年度重訴字第四四四號、台灣高等法院八十九年重訴字第四三二號判決認為並無面積縮水結算錯誤之情形，原告等拒絕辦理交屋手續，而有遲延受領之情形，被告於原告受領遲延後，拋棄其對房屋之占有而免其交屋之義務，有該存證信函可稽，是被告並無延誤交屋之情形。
５原告主張被告未依合建契約之建材設備安裝部分：
經查：依兩造合建契約書第八頁建材設備說明書之「門窗」項目，約定「硫化銅門折價給甲方另行訂製不銹鋼門」，觀諸上開文義，硫化銅門之價格高於不銹鋼門，則被告安裝價格較高之硫化銅門，自不能謂原告受有損失。次查依兩造合約第十七條約定「乙方若有違約時，願將所付之保證金由甲方沒收並賠償甲方之損失」，即違約金係由保證金充抵，而保證金已於前案訴訟經原告返還被告，可認為返還保證金之當時原告已經拋棄違約金之請求，若原告以被告安裝之硫化銅門銹蝕油漆斑落、電動門鎖被撬壞、蓮蓬頭銹蝕、紗門破損，要求被告負不完全給付之損害賠償責任，應由原告就其受有何損害舉證證明之，其未舉證證明，亦不能請求被告賠償。
四、綜上所述，原告請求被告給付違約金一百五十萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十一 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法 官 陳映如右為正本係照原本作成。
如對本院判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十一 日~B書記官 高玉彬