臺灣板橋地方法院民事判決 九十二年度訴字第二一六三號
原 告 甲○○訴訟代理人 詹文凱律師複代理人 乙○○被 告 丙○○訴訟代理人 吳國輝律師複代理人 沈明欣律師右當事人間請求返還頂讓金等事件，本院於中華民國九十三年五月二十五日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）八十四萬四千元及自九十二年十一月五日起至清償日止，按年息百分之計算之利息。㈡陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠原告於民國九十二年六月五日與被告簽訂契約，頂讓被告經營坐落於臺北縣土
城市○○路○○路二段三九二之一號一樓之好牛頓安親班，並向被告承租系爭安親班所在之房屋，約定頂讓金七十萬元，另系爭房屋之租賃期間二年，自九十二年六月二十日起至九十四年六月十九日止，每月租金四萬八千元，押金九萬六千元。原告於九十二年六月五日簽約時給付被告訂約金二十五萬元，嗣於九十二年六月十一日給付被告四十二萬元，另尾款十七萬元於九十二年六月二十日給付，共計已給付八十四萬四千元。
㈡被告於簽約時承落該地點可辦理六歲以上安親班之登記立案，並承諾協助辦理
，原告表明必須合法立案始願意接手，但原告於訂約後，經向主管機關查詢，發現系爭房屋屬臺北縣都市計劃乙種工業區，其使用用途僅能經營「Ｆ３類─未達六歲兒童之托育中心」，不能經營「Ｄ５類─六歲以上兒童之托育中心」，被告原經營之安親班係屬六歲以上之國小在學學童，非但已違法營業多時，且竟以此違法不實之情事欺瞞原告，自屬詐欺，又系爭建物用途為工廠，其消防安全設施與安親班之申設要件亦不符，且在系爭建物內並無合法衛浴設備，而係以原管理員室違章改建供作廁所使用，實無可能以該建物現況申設安親班。被告於契約第一條亦承諾協助原告向主管機關申辦安親班或托兒所立案完成，如兩造當時知悉不能設立六歲以上安親班，自無須於契約中記載申請安親班陷於錯誤之情形。
㈢又兩造頂讓之標的為安親班，惟被告之建物所有權狀顯示系爭房屋為工業用，
使用執照亦載明其用途為廠房，土地使用分區為乙種工業區，且依據臺北縣政府公告所示，乙種工業區中設置之公共服務設施中，托兒所、幼稚園或兒童托育中心均屬建築技術規則第三之三條中之Ｆ３類，即「供學齡前兒童照顧之場所」，甲、乙種工業區內所得設置者不包括Ｄ５類之「各類補習教育及課後輔導之場所」，足證系爭房屋確無法設立六歲以上安親班之用。原告於簽訂契約後曾委託建築師代為規劃及申辦，經建築師研究相關規定後，告知上情，原告始知無法申辦。
㈣原告已於九十二年七月二十六日以存證信函催告被告出面解決未果，故原告進
而主張撤銷該頂讓契約及附屬之房屋租賃契約與押租金契約，兩造間之契約均因撤銷而全歸於無效，被告自應返還原告所給付之頂讓金七十萬元、房屋押租金九萬六千元及已付之租金四萬八千元，共計八十四萬四千元，爰依不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。
三、證據：提出頂讓契約書影本一件、臺北縣都市計畫甲、乙種工業區土地設置公共服務設施及公用事業設施其使用面積、使用細目、使用條件及管理維護事項規定對照表影本一件、存證信函影本一件、律師函影本一件、學生名冊影本一件、建物所有權狀影本一件、使用執照影本一件、土地使用分區證明影本一件、公告影本一件、建築技術規則第三之三條影本一件、建築法第七十三條執行要點影本一件、房屋平面圖影本一件；另聲請訊問證人林金龍，並聲請本院向臺北縣政府查明系爭房屋及乙種工業區得否申請設立六歲以上安親班及六歲以下托兒所之立案。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回，並陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：㈠被告並無任何欺瞞行為。被告經營之好牛頓安親班一直未辦理安親班立案登記，原告頂讓時亦明知此事實，足證被告並無何詐欺行為。
㈡又原告迄未向主管機關提出任何立案登記之申請，足證其並無意提出立案登記
之申請，又原告欲立案登記，自應由原告主動提出，被告僅全力協助，但被告未保證一定可立案登記。而依原告提出之資料，依法確係得申請六歲以下托兒所或六歲以上安親班。本件頂讓標的確有有招收學齡前六歲以下兒童，此觀學童名冊之記載自明，原告刻意隱瞞被告交付之部分學生名冊，欲誤導法院，實屬可議。
三、證據：提出建物登記謄本四件、使用分區證明二件、安親班名冊影本二紙、房屋租賃契約書影本一件、學生名冊影本一紙、臺北縣政府函影本一件。
理 由
一、原告起訴主張其於九十二年六月五日與被告簽訂頂讓契約書，頂讓被告經營坐落臺北縣土城市○○路○段三九二之一號一樓之好牛頓安親班，並向被告承租系爭安親班所在之房屋，約定頂讓金七十萬元，另系爭房屋之租賃期間二年，自九十二年六月二十日起至九十四年六月十九日止，每月租金四萬八千元，押金九萬六千元，原告於九十二年六月五日簽約時給付被告訂約金二十五萬元，嗣於九十二六月十一日給付被告四十二萬元，另尾款十七萬元於九十二年六月二十日給付，共計已給付八十四萬四千元。被告於簽約時承諾系爭房屋可辦理六歲以上安親班之登記立案，並承諾協助辦理，原告表明必須合法立案始願意接手，但原告於訂約後，經向主管機關查詢，發現系爭房屋屬臺北縣都市計劃乙種工業區，其使用用途僅能經營「Ｆ３類─未達六歲兒童之托育中心」，不能經營「Ｄ５類─六歲以上兒童之托育中心」，且被告亦違法營業多時，復以此違法不實之情事欺瞞原告，自屬詐欺，又系爭建物用途為工廠，其消防安全設施與安親班之申設要件亦不符，且在系爭房屋內無合法衛浴設備，而係以原管理員室違章改建供作廁所使用，不可能以該建物現況申設安親班，亦屬詐欺，原告已於九十二年七月二十六日以存證信函催告被告出面解決未果，故原告進而於九十二年九月二日以律師函主張撤銷該頂讓契約及附屬之房屋租賃契約與押租金契約，兩造間之契約自因撤銷而全歸於無效，被告應返還原告已給付之頂讓金七十萬元、房屋押租金九萬六千元及已付之租金四萬八千元，共計八十四萬四千元，爰依不當得利之法律關係，請求被告返還八十四萬四千元及自九十一年十一月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。
二、被告固自認其與原告就系爭房屋簽訂頂讓契約及租賃契約，惟以其經營之好牛頓安親班未辦理立案登記，且原告頂讓時亦明知此事實，依兩造契約之約定，被告僅有協助原告申請立案之義務，未保證其立案成功，其並無詐欺等語，資為抗辯。
三、按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其撤銷應於發見詐欺後，一年內為之，民法第九十二條第一項、第九十三條分別定有明文。經查原告主張遭被告詐欺而於九十二年六月五日與被告簽訂系爭安親班頂讓契約書及租賃契約，有原告提出之頂讓契約書影本一件及被告提出之租賃契約影本一件在卷可按（見本院卷第八頁、第九十頁），而原告主張其已於九十二年九月二日以律師函向被告表示撤銷前開頂讓契約及房屋租賃契約書，亦據其提出律師函影本一件為證（見本院卷第十六頁）。本院於九十二年十一月二十六日依民事訴訟法第二百六十八條之規定，裁定命原告提出其已合法撤銷之證據（見本院卷第五十九頁），而原告迄未依本院裁定提出前開律師函之回執。惟原告雖未提出證據證明被告已收到前開撤銷之意思表示，然被告已當庭自認其確已收到原證四之九十二年九月二日律師函（見本院卷第五十九頁第四行），而被告自認收到該撤銷之意思表示時，距兩造簽訂頂讓契約及租賃契約書既未逾一年，堪認原告已於一年之除斥期間內，為撤銷之意思表示。
四、本件經兩造於本院九十二年十二月二十四日言詞辯論期日當庭協議簡化爭點，其不爭執及爭執之事項如後（見本院卷第九十九頁至第一○○頁）：
㈠兩造不爭執之事項：
１、兩造間九十二年六月五日頂讓契約書（本院卷第八頁）、九十二年六月十一日租賃契約書（本院卷第九十頁）形式及實質均為真正。
２、被告已收受原告交付之頂讓金七十萬元、房屋押金九萬六千元、租金四萬八千元。
３、頂讓契約成立時，被告經營之好牛頓安親班係經營六歲以下兼以上之安親業務，被告交付予原告之學生名冊（本院卷第六十五頁至第七十四頁）為真正。
４、系爭建物使用分區屬乙種工業區，主要用途為工業用，原告提出之建物所有權狀影本（本院卷第七十五頁）、使用執照影本（本院卷第七十六頁）、使用分區證明影本（本院卷第七十七頁）均為真正。
５、原告於簽訂頂讓契約書時知悉被告經營之好牛頓安親班未辦安親班立案登記。
㈡兩造爭執之事項：
１、被告有無詐欺原告，致原告陷於錯誤？
２、系爭建物是否得申請六歲以上安親班之立案？
五、按受命法官為闡明訴訟關係，得整理並協議簡化爭點，當事人就其主張之爭點，經依前開規定為議議者，應受其拘束，但經兩造同意變更，或因不可歸責於當事人之事由或依其他情形協議顯失公平者，不在此限；又前開規定，於行獨任審判訴訟事件準用之，民事訴訟法第二百七十條之一第一項、第三項、第二百七十一條之一分別定有明文。依本件前開兩造協議爭執事項，兩造協議本件爭點在於乙種工業區是否得申請設立六歲以上之安親班，及被告有無詐欺行為二點。惟原告於兩造協議簡化爭點後之九十三年四月二日主張依證人林金龍所述欲補充爭點，就房屋現狀與圖說不符亦主張列入爭點（見本院卷第一三八頁），復於本院九十三年五月二十五日言詞辯論時再主張大樓消防安檢設備不符安親班及托兒所使用之新爭點（見本院九十三年五月二十五日言詞辯論筆錄第二頁），而原告主張增加該二項新爭點，被告已當庭表示原告主張詐欺之事由係系爭房屋屬乙種工業區，不能申設六歲以上安親班，且依簡化爭點之協議，原告主張房屋現狀之問題與辦爭點無關（見本院卷第一三七頁），復表示不同意原告追加爭點（見本院九十三年五月二十五日言詞辯論筆錄第三頁第四行）。經查證人林金龍證稱其係與原告共同出資頂讓被告經營之系爭安親班，並由原告出面與被告簽訂頂讓契約及租賃契約書，故其所證稱兩造締約之經過，原告應較證人林金龍更為清楚，原告欲追加之爭點顯係可歸責於己，致未於兩造九十二年十二月二十四日協議簡化爭點時提出該二項爭點，且兩造九十二年十二月二十四日協議簡化之爭點復無依其他情形顯失公平之情事，原告自不得單方主張欲變更或追加新爭點，本院仍僅得就兩造原協議之爭點為審理。
六、原告主張其於九十二年六月五日與被告簽訂頂讓契約書，頂讓被告經營坐落臺北縣土城市○○路○段三九二之一號一樓之好牛頓安親班，並向被告承租系爭安親班所在之房屋，約定頂讓金七十萬元，另系爭房屋之租賃期間二年，自九十二年六月二十日起至九十四年六月十九日止，每月租金四萬八千元，押金九萬六千元，原告已給付被告頂讓金七十萬元、押金九萬六千元及租金四萬八千元，共計八十四萬四千元，又原告頂讓被告經營之安親班時，該安親班係經營六歲以下兼以上之安親業務，而系爭房屋使用分區屬乙種工業區，主要用途為工業用，被告原經營之安親班並未辦立案登記，原告亦知悉該未立案之事實等情，業據原告提出頂讓契約書影本一件、學生名冊影本一件、建物所有權狀影本一件、使用執照影本一件、土地使用分區證明影本一件為證，並經兩造協議所不爭執，自堪信為真實。
七、次查原告主張被告明知系爭房屋屬乙種工業區，依法僅能經營主管機關公告「Ｆ３類─未達六歲兒童之托育中心」，不能經營「Ｄ５類─六歲以上兒童之托育中心」，且被告已違法經營多時，竟向原告承諾系爭房屋可申請六歲以上安親班登記立案，自屬詐欺，爰依民法第九十二條之規定，以九十二年九月二日律師函向被告為撤銷頂讓契約及租賃契約之意思表示等語，固據其提出律師函影本一件、臺北縣都市計畫甲、乙種工業區土地設置公共服務設施及公用事業設施其使用面積、使用細目、使用條件及管理維護事項規定對照表影本一件、學生名冊影本一件、建物所有權狀影本一件、使用執照影本一件、土地使用分區證明影本一件、公告影本一件、建築技術規則第三之三條影本一件、建築法第七十三條執行要點影本一件為證。惟查依原告提出之臺北縣都市計畫甲、乙種工業區土地設置公共服務設施及公用事業設施其使用面積、使用細目、使用條件及管理維護事項規定對照表中所載Ｆ３類安親班，僅記載「兒童托育中心（安親班）」、「托兒所、幼稚園其建築物使用用途為Ｆ３（幼稚園、托兒所）」（見本院卷第十一頁反面），至是否可經營六歲以上安親班，並未載明，尚難以其提出前開對照表即認系爭房屋無法經營安親班。另依原告提出之建築技術規則第三之三條關於建物用途項目表所載，Ｄ５類係指補教托育，即供短期職業訓練、各類補習教育及課後輔導之場所，另Ｆ３類係指兒童福利，即供學齡前兒童照護之場所（見本院卷第八十三頁），然亦無法推認乙種工業區不得申請六歲以上之安親班立案登記。另原告提出之建物所有權狀影本、使用分區證明、使用執照影本均僅能明系爭建物確係乙種工業區，無法證明系爭建物不能申請設立六歲以上安親班立案。
八、復查訴外人黃若琦於臺北縣土城市○○路○段○○○號四樓經營之私立快樂高登安親班及同號一至三樓經營之私立高登托兒所所在之房屋，其使用分區亦屬乙種工業區，亦有被告提出之建物登記謄本三件、使用分區證明一件、安親班托兒所名冊影件二紙附卷可憑（見本院卷第四十七頁至第五十二頁），尚難認原告已舉證證明乙種工業區確實不能申請六歲以上安親班之立案登記。
九、再查本院依原告聲請向臺北縣政府函查被告所有之系爭房屋屬乙種工業區，得否申請六歲以上安親班之立案登記，及是否曾受理系爭房屋關於六歲以上安親班之立案申請等節。經該府回函稱：「二、有關乙種工業區申請托兒所、安親班使用乙節：（一）本府前依『都市計畫法台灣省施行細則』第十八條第三項授權規定，公告『臺北縣都市計畫甲、乙種工業區設置公共服務設施及公用事業設施暨一般商業設施申請規定』，其中兒童托育中心（安親班）（為第三款第十四目其他經縣市政府審查核准之必要公共服務設施及公用事業）屬公共事業設施範疇，經本府審查核准得於乙種工業區土地設置使用。（二）惟為執行乙種工業區設置公共服務設施及公用事業設施、一般商業設施其使用土地總面積不得超過『該工業區』總面積百分之五十總量管制規定。三、貴院來函說明二之（一）所詢建物得否申請安親班設立乙節，須經本府城鄉局審查總量控管審查核准後，依校外課後安親班輔導管理要點辦理立案程序，始得設立；與貴院來函說明二之（二）『私立高登托兒所』及『私立快樂高登安親班』（地址土城市○○路○段○○○號一至四樓）設立依據均相同，惟該建物使用執照之核發時即為『托兒所及安親班』使用，然貴院來函說明二之（一）建物須經辦理變更使用執照為『托兒所或安親班』後方可申請立案。四、本府尚未受理該址申請辦理托兒所、安親班立案之案件。五、有關貴院說明二（五）建築法疑義乙節：（一）建築法第七十三條執行要點Ｆ３類組之使用項目計有：兒童福利設施、幼稚園、托兒所、育幼中心、收容未達六歲兒童之托育中心；Ｄ５類組使用項目：補習（訓練）班、文康機構、安親班、才藝班、收容六歲以上兒童之托育中心。（二）有關建築物使用類組之定義係依申請變更使用之目的事業主管機關認定結果及其使用強度及危險標據以分類分組。（三）至依照所收容兒童年齡係六歲以下或六歲以上據以分類之建物用途僅止於『托育中心』，目前本府審查『安親班及托兒所』等其餘建物用途變更使用執照並無依所收容兒童之年齡而另行區分；係為受理民眾依其欲辦理之收托業務依規審查」，有該府九十三年一月三十日北府社兒字第○九二○七九二九○二號函一件附卷可憑（見本院卷第一二一頁），足證乙種工業區確得申請兒童托育中心及安親班之設立，而兩造頂讓契約書約定原告欲頂讓被告經營之安親班及托兒所並未區分六歲以上或以下，僅有與兩造頂讓契約無關之「托育中心」始有區分六歲以上及六歲以下，並分屬不同之Ｆ３及Ｄ５類組，兩造簽訂頂讓契約之標的既非托育中心，而係安親班及托兒所，自與原告主張之Ｆ３及Ｄ５無涉。且主管機關審查托兒所及安親班之立案申請時，關於是否准許其立案，須以該乙種工業區設置公共服務設施及公用事業設施、一般商業設施其使用土地總面積不得超過「該工業區」總面積百分之五十之總量管制規定，足證關於系爭房屋是否能申請六歲以上或以下之托兒所或安親班之設立，與其屬乙種工業區無涉，而須受申請人提出申請案時，系爭房屋所在「該工業區」之總量管制是否已達百分之五十之限制，至為灼然。況主管機關即臺北縣政府迄未受理系爭房屋申請設立六歲以上或以下安親班或托兒所之立案申請，此觀前揭函文亦明，自難認原告已舉證證明系爭房屋確實不能申請六歲以上安親班及托兒所之立案登記。故原告主張因兩造契約標的物之系爭房屋屬乙種工業區，致其無法經營六歲以上之安親班，被告並隱瞞此項無法申請六歲以上安親班及托兒所立案登記之事實，詐欺原告，致原告與其簽訂契約，並因此交付頂讓金、押租金等語，顯屬無據。
十、至證人林金龍雖證稱乙種工業區不能申設六歲以上安親班及托兒所等語，因林金龍並非主管機關，其與原告僅聽聞受委任之建築師所言，而未向主管機關查證，即遽以乙種工業區不得申請設立六歲以上安親班及托兒所，主張被告詐欺而撤銷頂讓契約及租賃契約，自難以林金龍所言，而為有利原告之認定。
十一、又原告固主張須合法立案始願意接手，其真意當非以合法立案為兩造間契約生效之停止條件，否則即無從主張依詐欺之規定撤銷前開頂讓契約及租賃契約，況本件經兩造協議簡化爭點，原告亦未主張此點作為本件之爭點，足證其並無主張停止條件之意，附此敘明。
十二、末查原告雖補充增加爭點，主張依證人林金龍所證述（見本院卷第一二八頁），被告明知㈠房屋現況與使用執照圖說不符，系爭房屋目前係以圖說上之管理員室充作廁所、㈡整棟大樓消防設備不合格，惟竟隱瞞未告知原告，並向原告表示系爭房屋確可申請六歲以上安親班立案登記，致原告陷於錯誤而與被告簽訂頂讓契約、租賃契約書，且原告於九十二年九月二日之律師函中已表明因被告表示系爭房屋可辦理安親班之登記，並承諾協助，惟其所言不實，故被告依法撤銷等語。然查：
㈠此二部分爭點係屬新增加之爭點，且依民事訴訟法第二百七十條之一第三項之規定，原告仍應受原協議之拘束，不得增加此二項新爭點，已如前述。
㈡況查原告主張房屋現況與使用執照圖說不符一項，證人林金龍雖證稱被告曾
告之廁所加裝洗手台即可申請立案（見本院卷第一二八頁），惟已經被告否認，抗辯兩造約定以現狀頂讓（見本院卷第一二九頁倒數第二行、倒數第六行），又證人林金龍復自承其與原告共同出資，由原告出名與被告簽訂頂讓契約及租賃契約，故其與原告就本件訴訟顯有共同利害關係，與被告則屬利害關係相反，其所言難免偏頗原告，自難為有利原告之認定，矧依兩造間租賃契約書第十一條約定：「店屋有改裝施設之必要時，乙方（即承租人）取得甲方（即出租人）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還店屋時自應負責回復原狀」（見本院卷第九十二頁），足證兩造租賃契約係約定以房屋現狀交付予原告使用，如有改裝設施之必要，應由原告自行改裝，而被告亦於本院審理時當庭表示如有改裝房屋之必要，被告願配合原告（見本院卷第一三七頁）。原告固稱被告曾未表示願意配合或協助原告改變房屋現狀（見本院卷第一三七頁），惟兩造契約既已約定有改裝施設之必要時由承租人取得出租人同意後改裝，自應由原告視其申請立案之需要，向被告取得同意，尚難以被告未積極主動探詢原告有無改裝之必要，僅消極未表示同意改裝，即認被告有何詐欺情事。
㈢另原告主張被告明知整棟大樓消防設備全不合格，仍隱瞞原告，致原告陷於
錯誤與被告訂約一節，並聲請本院調查系爭房屋所在大樓是否消防設備全不合格（見本院九十三年五月二十五日言詞辯論筆錄第二頁），惟即令系爭房屋所在大樓消防設備全不合格，亦屬不可歸責於被告之事由，況原告聲請本院調查系爭房屋所在大樓之全部消防設備是否均屬不合格，亦無法證明被告明知不合格之事實而仍隱瞞原告，原告既已遲延提出關於消防設備不合格之攻擊方法，其聲明之證據方法復無法證明被告確有明知之事實，自難認被告有何詐欺情事，是關於原告主張補充之爭點，亦無從為有利原告之認定，均附此敘明。
十三、從而，原告依據民法第九十二條之規定，主張撤銷兩造間之頂讓契約及租賃契約書，並依據不當得利之法律關係，請求被告返還頂讓金七十萬元、押租金九萬六千元、租金四萬八千元，共計八十四萬八千元及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年十一月五日起至清償日止，按年息百分之五之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
十四、因本案論證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，均與本案判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
十五、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 六 月 八 日
臺灣板橋地方法院民事第一庭
法 官 周舒雁右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 六 月 八 日
書記官 張坤校