臺灣板橋地方法院民事判決 九十二年度訴字第二四０二號
原 告 甲○○訴訟代理人 張仁興律師
林建平律師被 告 煌玉建設股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 黃晶雯律師右當事人間請求返還不當得利事件，於民國九十三年十月二十一日言詞辯論終結，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰零肆萬元，及自民國九十二年十一月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣參拾肆萬柒仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰零肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示，並願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：被告係建築坐落台北縣新莊市○○段○○○○○號「江陵世紀」建案之建商，其業務員乙○○於民國（下同）九十二年七月二十八日，以每坪屋價新台幣（下同）十八萬五千元，車位為一百二十萬及一百三十萬元，向原告推銷上開建案編號Ａ２及Ｂ２棟七樓二戶房屋及各該車位（下稱系爭不動產），原告議價每坪十七萬元，並要求審閱買賣契約，乙○○表示減價部分須徵詢公司意見，且要求原告簽立「預約單」，並交付部分斡旋金，以利其向公司爭取減價條件；至買賣契約將另行交付，並表示原告得有五日之審閱契約之期間，如在該段期間內不願購買，可無條件要求退還上開斡旋金，雙方契約亦因尚未簽立而不成立等語，原告遂依所請簽立「預約單」，並交付支票三紙（票號：ＡＹ0000000、ＡＱ0000000、ＡＱ0000000號，金額分別為四十萬元、三十四萬及三十萬元，合計一百零四萬元），充作審約之斡旋金。然因原告事後決定不欲購買，旋於翌日即同年七月二十九日親往被告營業處所，向乙○○表示不願購買系爭不動產，乙○○固當場表示可全數退費，惟諉稱須作業時間等語。原告復於同年八月一日以書面通知被告其撤回購買要約之意思，並請求被告返還前開斡旋金，惟被告拒不返還。按本件預約單，係原告提出價格而由乙○○向被告公司徵詢意見，其性質乃屬原告之要約，嗣經原告於被告未承諾前即通知被告不欲購買之意思，是該預約單之要約已失其拘束力。又被告違反法律規定，並未給予原告至少五日之契約審閱期間，則簽立該預約單及收取斡旋金之法律行為，亦應歸於無效。況原告係因被告之業務員乙○○行使詐術，告知先給付部份斡旋金，即可交付原告買賣契約，並得於審約後五日內就買賣條件再為協商或決定不簽立買賣契約而要求被告返還斡旋金等語，致原告陷於錯誤，而交付被告上開斡旋金，且原告已撤銷上開被詐欺之意思表示，爰依不當得利之法律關係，請求被告給付一百零四萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五點計算之利息。
三、對被告抗辯所為之陳述：
（一）系爭二戶不動產，係原告擬獨資購買後，分別以原告及其母王彭淑芳名義登記，因被告之代理人乙○○建議，始將王彭淑芳之名亦填載於預約單上訂戶姓名欄中，實則本件預約單之當事人僅有原告與被告，不包括王彭淑芳。
（二）原告於簽訂預約單後二日內即告知不買，被告實無何損害可言，而被告因此另將系爭不動產賣出，所賣價格更高於預約單所示金額，不僅未受損害，反因而受有利益，又縱其主張原告所交付高達一百零四萬元之斡旋金係屬違約金性質，惟此與被告僅於二日之間所受之損害亦不合比例。
（三）本件兩造間並未簽訂買賣契約，所簽立者僅係預約，而被告主張受有廣告費、利息、房屋稅、地價稅、公寓大廈管理費及水電費等損害，均屬買賣契約成立後債務不履行之損害賠償範圍，並非因不履行預約可得請求之損害賠償範圍。
四、證據：提出預約單、公平交易委員會資料庫查詢結果等件為證，並聲請訊問證人乙○○、丁○○。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）系爭不動產買賣係「成屋」買賣，而非「預售屋」買賣，自無原告所提公平交易委員會決議所指「契約審閱期間」之適用。況未有足夠審閱期間，其效果僅係該契約條款不構成契約之內容，對已成立有效之買賣契約並無影響。
（二）本件實係原告及其母王彭淑芳至被告處看屋後，就系爭不動產向被告職員乙○○當場出價每坪十七萬，兩戶及兩車位共計二千零八十八萬元，並留下名片，稱如被告同意上述價格可至原告處簽約，經乙○○向被告告以上情後，被告因考量景氣不佳且被告一次購買二戶，而勉為接受，乙○○旋於九十二年七月二十八日攜帶契約書範例至原告處，表明被告承諾原告要約之價格，並說明原告及其母對該契約書條款有審閱期間，請渠等詳閱內容後可約時間落實該正式書面契約，惟原告表示其母甚為喜愛系爭不動產，二日內即可簽訂正式書面契約，嗣因考慮作業時間及審閱期間乃議定五日後即九十二年八月一日簽約，雙方就簽約日期、價格、付款方式包括原告交付三張票據支付定金（數額為價金百分之五即一百零四萬元）等項達成合意，將內容記載於預約單並簽名，原告並依約當場交付三張票據金額合計一百零四萬元，作為該預約單所載之定金，本件原告及王彭淑芳既與被告就買賣標的物、面積、每坪價金暨總價金予以約定並載明於預約單上，又已交付一百零四萬元之定金，且在該預約單上簽名，上開預約單已具本約之性質，系爭買賣契約既已成立，被告依上開買賣契約之約定而收受定金一百零四萬元，並非不當得利。
（三）系爭買賣完全依原告之條件，原告並未受何詐欺，並無理由撤銷，且被告係與原告及王彭淑芳二人訂立系爭不動產之買賣契約，然原告撤銷訂約意思表示之通知均係原告單獨為之，未有王彭淑芳共同為之，其撤銷亦不生效力。又系爭買賣契約之買受人為原告及「王彭淑芳」二人，且由二人共同交付定金一百零四萬元，即屬二人有同一不可分之債權，本件僅由原告起訴，且請求定金僅返還予原告一人，亦不合法。
（四）依預約單附帶約定第一條之規定，原告逾期未簽訂正式書面契約，其所付定金不予退還，縱認被告應返還定金，惟被告因本件買賣契約已成立而推拒其他買戶，致受有廣告費、利息、房屋稅、地價稅、管理費、水電費等之損害，共計一百二十六萬七千八百三十六元，亦應予以扣抵。
三、證據：提出原告名片、預約單、支票、損失明細及單據、買賣契約書等件為證，並聲請訊問證人乙○○、丁○○。
理 由
一、本件原告起訴主張：被告之業務員乙○○於九十二年七月二十八日向原告系爭不動產，原告議價每坪十七萬元，並要求審閱買賣契約，乙○○表示減價部分須徵詢公司意見，且要求原告簽立「預約單」，並交付部分斡旋金，以利其向公司爭取減價條件；至買賣契約將另行交付，並表示原告得有五日之審閱契約之期間，如在該段期間內不願購買，可無條件要求退還上開斡旋金，雙方契約亦因尚未簽立而不成立等語，原告遂依所請簽立「預約單」，並交付支票三紙金額合計一百零四萬元，充作審約之斡旋金。然因原告事後決定不欲購買，旋於翌日即同年七月二十九日向乙○○表示不願購買系爭不動產，復於同年八月一日以書面通知被告其撤回購買要約之意思，請求被告返還前開斡旋金，惟被告拒不返還，爰依不當得利之法律關係，訴請判決如聲明所示等情。
二、被告則以：系爭不動產買賣係「成屋」買賣，而非「預售屋」買賣，並無「契約審閱期間」之適用，且未有足夠審閱期間，其效果僅係該契約條款不構成契約之內容，對已成立有效之買賣契約並無影響。系爭不動產買賣係原告及其母王彭淑芳於看屋時當場向被告職員乙○○提出每坪十七萬，總價二千零八十八萬元價格之要約，經被告同意後，由乙○○向原告為承諾之意思表示，當場簽訂預約單，並由原告交付票據金額共計一百零四萬元作為定金，該預約單具有本約之性質，系爭買賣契約已然成立。被告依上開買賣契約之約定而收受定金一百零四萬元，並非不當得利。而系爭不動產買賣完全依原告之條件，原告不得以受詐欺為由撤銷訂約之意思表示，況被告係與原告及王彭淑芳二人訂立系爭不動產買賣契約，然原告撤銷訂約意思表示僅由原告單獨為之，未與王彭淑芳共同為之，其撤銷自不生效力。又系爭買賣契約之買受人為原告及王彭淑芳二人，且由二人共同交付定金，原告起訴請求定金僅返還與原告，並不合法。另依預約單附帶約定第一條之規定，原告逾期未簽訂正式書面契約，其所付定金依約亦不予退還，縱認被告應返還定金，惟被告因原告不履行契約，致受有廣告費等計一百二十六萬七千八百三十六元之損害，亦應予以扣抵等語，資為抗辯。
三、原告主張被告之業務員乙○○於九十二年七月二十八日代理被告與原告簽訂系爭不動產買賣預約單，原告並當場交付金額共計一百零四萬元之票據之事實，業據原告提出預約單、被告提出支票影本等件為證，而被告除抗辯預約單之買方當事人尚有原告之母王彭淑芳外，對預約單形式及內容之真正均不爭執，自堪信為真實。是本件應審究者厥為（一）系爭預約單之買方當事人是否僅為原告一人？（二）系爭預約單之簽訂是否即為買賣契約成立？（三）系爭不動產買賣契約有無法定或約定契約審閱期間？（四）原告是否應賠償被告因原告未簽訂買賣本約致受之損害？經查：
（一）被告固辯稱預約單上訂戶姓名欄及買方簽章欄明載原告及王彭淑芳二人姓名，足認係由渠二人共同與被告訂立系爭不動產買賣契約，是原告單獨撤銷訂約意思表示應不生效力，且作為定金之三紙支票中有以王彭淑芳為負責人之億新企業有限公司名義簽發金額四十萬元之支票一紙，亦足認係由原告及王彭淑芳共同交付定金，原告起訴請求定金僅返還與原告，並不合法云云，然觀諸預約單上訂戶姓名欄及買方簽章欄內記載之原告及王彭淑芳二人姓名，其筆跡顯出於同一人之手，參以證人乙○○證稱預約單上王彭淑芳之姓名係由原告所簽，原告並未表示係何人購買或登記何人名義，且三張支票均係原告當場用印後交付，並未指明各張支票分別支付何戶費用等語，足認系爭兩戶不動產均係原告擬獨資購買，且與被告洽商、用印並交付支票者，均為原告一人，是預約單之買受人應僅有原告，王彭淑芳並非預約單之當事人甚明，被告上開所辯，尚不足採。
（二）按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院六十一年台上字第九六四號判例參照）。本件被告固辯稱預約單上已就系爭買賣標的、價金、付款方式等項有所約定，應任買賣契約業已成立云云，然倘若如此，何需另定於九十二年八月一日簽訂買賣契約？又何需有預約單與買賣契約書之分別？是被告對於僅簽訂預約單，就買賣標的、價金、付款方式等項先為擬定，尚非成立買賣契約知之甚詳，所辯買賣契約已然成立云云，並非可採。
（三）被告固辯稱系爭不動產買賣係成屋買賣，而非預售屋買賣，並無法定「契約審閱期間」之適用云云，惟證人乙○○證稱在簽訂預約單當時始將買賣契約書範本交付原告閱覽，並告知有五日之契約審閱期間，此審閱期間並非公司規定，契約書內亦無此記載，而係伊參考消費者保護法自行決定等語，足認乙○○與原告間已有五日審閱期間之約定，參以被告提出之買賣契約書範本，首段明載「本約（不動產買賣契約）於簽訂前業經甲方（買受人）攜回審閱五天後合意訂定條款如左」等文字，益徵被告於此類不動產買賣契約簽訂前，均會給予買受人五日審閱期間，本件不動產買賣亦無例外之理。所謂審閱期間，自包括買受人簽約或不簽約之決定，非如證人乙○○所稱僅係確認契約所示標買賣標的與預約單是否相符，否則審閱期間即無意義。
（四）兩造間雖已簽訂預約單，然此預約單僅有預約性質，買賣契約尚未成立，且被告與原告間既有於簽訂買賣契約前有五日審閱期間之約定，則原告於被告交付買賣契約書範本後二日內，即向被告表示不欲簽訂買受系爭不動產之意思，並無違反契約，被告辯稱因原告拒不履行契約致受有廣告費等計一百二十六萬七千八百三十六元之損害，應由原告負賠償責任云云，自非可採。
（五）綜上所述，兩造買賣契約並未成立，原告又於契約審閱期間內向被告表示不欲訂約之意思，並未違反契約約定，自不負債務不履行之損害賠償責任，而被告受領一百零四萬元定金，已無法律上原因，自當返還。
四、從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付一百零四萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年十一月二十九日起至清償日止，按年息百分之五點計算之利息，洵屬正當，應予准許。
五、兩造陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額，併准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 四 日
臺灣板橋地方法院民事第二庭
法 官 連士綱右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 十一 月 五 日
書記官 李宏明