臺灣板橋地方法院民事判決 九十二年度訴字第二五七三號
原 告 己0000000000限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 戊○○被 告 甲○○
壬○○辛○○右當事人間請求給付違約金事件，於中華民國九十三年六月二十九日言詞辯論終結，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、當事人之主張：
一、原告方面：聲明請求：被告應連帶給付原告新臺幣（下同）七十二萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。其陳述如下：
（一）被告甲○○、壬○○共同坐落台北縣中和市○○路○○號一、二樓房地應有部分各二分之一，二人有意將上開房地出售，委託被告壬○○之妻辛○○代為處理，經辛○○代理二人與原告簽訂專任委託銷售契約，委託銷售總價為一千八百萬元，委託有效期間至九十一年六月二十二日止。原告接獲辛○○委託後，經多方努力，已覓得買主，議定價額即委託價，然債務人竟毀約不賣，債權人已多次以電話及存證信函等方式通知債務人請履行簽約義務，然拒不履約，以致買賣契約書迄今仍無法簽立。
（二）雙方簽立之專任委託銷售契約書第四條第二項規定，甲方不於約定日期與賣方簽訂不動產買賣契約書時，視為甲方不賣，由甲方加倍返還訂金於買方，且乙方受託任務視為完成，甲方應一次給付該成交總價百分之四之服務報酬與乙方。本件委託銷售總價為一千八百萬元，服務報酬成數為百分之四即為七十二萬元。
（三）證據：提出土地登記謄本、臺灣板橋地方法院檢察署九十二年度偵字第七四二四號檢察官不起訴處分書、專任委託銷售契約書、契約書內容更改附表、存證信函、臺北縣政府營利事業登記證等影本為證據，並聲請訊問證人丙○○、丁○○。
二、被告壬○○、辛○○方面：聲明：請求駁回原告之訴；並陳明如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。其陳述如下：
（一）被告壬○○於八十四年一月十三日與被告甲○○分別共有之台北縣中和市○○路○○○號一、二樓房地由於系爭共有房屋因閒置未能充分使用，因此被告二人方於日前協議將系爭房屋出租或出售，俾能減少系爭房屋閒置之浪費及填補被告壬○○房屋貸款之壓力，經商量委託原告出租或出售，孰料委託期間，被告甲○○屢次從中作梗，阻撓被告壬○○之出租或出售，以致系爭房屋閒置遲遲無法使用收益，由於被告甲○○故意不履行與原告簽署之專任委託銷售契約，將系爭房屋出租或出售，後更遭原告提出背信、偽造文書之告訴。其事實緣由為：九十一年四月二十二日晚，被告甲○○約被告壬○○與原告至其家中，與原告簽立專任委託銷售契約書，共同委託原告以銷售總價一千八百八十萬元出售或每月五萬元租金出租上開不動產，因甲○○不諳寫字，乃由被告辛○○代理簽甲○○及壬○○姓名，並於代理人處簽署辛○○姓名。同年五月七日原告職員丙○○以不景氣為由，至被告壬○○住處要求被告等降低委託售價為一千八百萬元，被告辛○○即在丙○○面前以電話與被告甲○○商量，經甲○○同意後，再由被告辛○○代理簽立約書內容更改附表，此情甲○○及丙○○知之甚稔。數日後原告職員丙○○表示有人出價一千四百萬元（後加至一千四百五十萬元），然因與被告所委託之價額差距過大，以致雙方無法達成共識，從此丙○○三番兩次要求被告等降價出售，使被告甲○○不悅而起毀約之意，且被告甲○○又考量伊本於該房屋店面外擺攤販賣蔬果，倘若將來出售該房屋後，伊恐無法繼續於同址經營攤販，反悔委託售屋之事，以伊不識字、未簽名及未立委託書為由杯葛，告知丙○○除非買方能以二千三百萬元出價，否則伊已不欲再出售了，孰料原告得知被告甲○○完全無意出售系爭房屋並且確信被告甲○○極為頑固根本無法溝通及妥協情況下，丙○○佯稱有人要以一千八百萬元出價，若被告二人不同意出售者，則必須賠償伊公司之損失，惟被告甲○○此時認為係爭房屋已不止該價額，仍堅持要以二千三百萬元方同意出售，故拒絕出售系爭房屋。嗣後甲○○又私下透過原告向被告壬○○表示伊願意承買該房地被告壬○○所有持分二分之一，但只願支付四十五萬元仲介費，由於甲○○認為他的一半原本就是屬於他名下所有權不算買賣，至於壬○○所有之一半甲○○願負擔買方應負擔之百分之一即九萬元佣金，另賣方即壬○○應負擔百分之四之賣方佣金即三十六萬元，惟原告卻嫌甲○○所提之佣金太少，告知被告無論如何都要收取佣金一百零四萬元（房價一千八百萬元百分之四加上訂金三十二萬元），然甲○○態度強硬，原告轉向辛○○施壓，要求辛○○獨自負擔所有之仲介費，隨即於九十二年三月十八日中午約辛○○於羅斯福路三段麥當勞洽談，當時在場有原告法定代理人乙○○及丙○○二人，由乙○○告知甲○○欲以一千八百萬元承買壬○○所有之共有房地持分二分之一，但甲○○不付三十六萬元佣金，故原告向辛○○表示壬○○只能收取八百萬元價款，其餘充作原告仲介利益，然被告壬○○所有房地價款既為九百萬元，扣除所應支付之佣金三十六萬元（九百萬元之百分之四），仍應收取八百六十四萬元之價款。原告索求不果後，原告法定代理人乙○○及丙○○到辛○○公司大門惡言公然侮辱毀謗辛○○：「辛○○，賤女人，偽造文書」等語，又向板橋地檢署提起告訴，企圖以訴訟方式強制交付財物，欲獲取本應得之佣金四十五萬元或七十二萬元不相當之報酬一百萬元之心，壬○○及辛○○百般隱忍，對於如房屋成交應給付之三十六萬元佣金未成交前即欲相給，以求息事寧人，但原告仍以訴訟要脅壬○○、辛○○應將甲○○之酬金一併支付方甘休，但探究其原因無非是甲○○從中阻礙及杯葛，以致迄今系爭房屋仍然無法使用、出租、出售，造成壬○○房貸壓力難以喘息。最後，被告壬○○迫於房貸及原告，甚至甲○○之壓力，乃訴請鈞院裁判分割系爭房屋，經鈞院九十二年度板簡調字第一二四號受理，甲○○乃與辛○○、壬○○達成和解，將壬○○所有部分出售與甲○○。
（二）否認原告已為被告覓得買主：迄今原告職員丙○○所稱之買主為其一面之詞，難以採信。原告原先表示有買主要以出價一千四百萬元（後加至一千四百五十萬元），按諸經驗常理，同一買主絕無可能毫無道理在賣方拒絕情況下隨即表示將價額調整增加為一千八百萬元，增加比例達四分之一為四百萬元，有違常理。茍確實有買主欲承購且未放棄購買意願下，基於交易誠信，原告焉有可能當甲○○拒絕出售，未據理力爭，卻反而向辛○○表示不然將壬○○共有部分出售與甲○○，一切仲介費由壬○○負擔即可。如果一般交易之買主與被告並無何等利害關係，何以原告誣指被告詐欺、背信、偽造文書為板橋地檢署偵查期間，檢察官竟會接到一位自稱買主抱怨電話（註：檢察官當庭向原告斥責所述），該買主又如何取得受理檢察官之股別案號？令人懷疑所謂買主無非原告用以詐害被告仲介費所虛構之人物。
（三）被告辛○○、壬○○債之不履行並無可歸責之原因，且無契約第四條所定不賣之事由：被告辛○○與壬○○所述上開原委，壬○○自始並無放棄出售之意願，皆為甲○○從中杯葛，最後被迫降價以一千七百萬元出售與甲○○。本件交易之所以不能成交，全係由於甲○○。壬○○及辛○○為了使系爭房屋能順利出售，在甲○○杯葛下甚至要脅委託銷售合約為辛○○冒簽，為辛○○偽造文書，仍不斷努力促使系爭房屋得以順利出售，迭次以電話哀求甲○○依約出售，九十二年四月八日更以存證信函希望甲○○配合，但甲○○置之不理，因請求駁回原告對被告壬○○、辛○○二人之請求。
（四）證據：提出存證信函影本為證據。
三、被告甲○○方面：聲明：請求駁回原告之訴。其陳述如下：
（一）系爭房屋為被告甲○○所有且為賴以生計處所，被告甲○○自始全無出售系爭房屋之意，且已向被告壬○○購買系爭房屋持分，系爭房屋已為被告甲○○單獨所有。
（二）被告甲○○並無授權他人與原告簽訂所謂專任委託銷售契約書或契約書內容變更附表，且未於前揭契約書上簽章，故該契約書對於被告甲○○不生法律上效力：辛○○違背被告甲○○出租本意，以被告甲○○目不識丁，且不諳寫字，在未經被告甲○○同意或授權下，聯合原告共同欺瞞被告甲○○，並於所謂專任委託銷售契約書上擅自簽署被告甲○○名字，辛○○無被告甲○○授權之書面證明自明，辛○○未經被告甲○○授權或同意，在原告慫恿降價求售下，又與原告擅自以被告甲○○名義單獨簽訂契約書內容變更附表，上述文件俱無被告李朝之親自簽名，亦無使用印鑑或手印，可證被告甲○○係遭冒名。
（三）被告甲○○事後得知辛○○冒名訂約後，已多次告知辛○○未獲授權代理簽名，且不願出售系爭房屋；原告在明知被告甲○○不願出售下，竟於委託期限屆滿前藉詞已找到買主而向被告等要求仲介費用，其訛詐仲介費用之意圖昭然若揭。
（四）原告為取得仲介費用不擇手段，濫行刑事告訴，藉以恫嚇被告等，已獲不起訴處分。
（五）證據：提出臺灣板橋地方法院檢察署九十二年度偵字第七四三四號檢察官不起訴處分書影本為證據，並聲請訊問證人庚○○，及聲請調查委託銷售契約及變更附表上被告甲○○之簽名是否為辛○○之筆跡。
貳、本院依職權調取臺灣板橋地方法院檢察署九十二年度偵字第七四三四號、九十二年度偵字第一一六五八號偵查卷宗。
參、得心證之理由：
一、關於被告壬○○部分：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。本件原告主張被告壬○○委由被告辛○○代為與原告訂定委託契約，委託原告代為銷售被告壬○○與被告甲○○共有之系爭台北縣中和市○○路○○○號一、二樓房屋及土地，委託銷售期間為九十一年四月二十二日起至六月二十二日止，委託銷售總價為一千八百八十萬元，服務報酬為成交總價之百分之四，如不足十萬元時以十萬元計算，並約定在委託期間甲方（委託人）自行將標的物出售或另行委託第三者居間成交、或在委託期間因可歸責於甲方之事由而片面終止、解除委託關係、或在委託期滿三個月內甲方與乙方所曾介紹之客戶成交者，甲方仍應給付成交價額百分之四之報酬，嗣又於九十一年五月七日更改委託價額為一千八百萬元，此有原告所提出之兩造俱不爭執其真正之專任委託銷售契約書、契約書內容更改附表等影本在卷可稽，則原告此部分主張自堪信為真實。原告另主張其已經依照被告壬○○之委託尋得買主，但被告壬○○迄未與其所尋得之買主簽訂買賣契約一節，則為被告壬○○所否認，原告就此雖舉證人丙○○、丁○○為證據，雖依據證人丁○○之陳述，證人丁○○確有買受上開房屋之意願，然依據被告壬○○所述，由原告之職員丙○○原先告知被告壬○○之買主願出買受價格為一千四百五十萬元，卻於原告得知被告甲○○無出售該房屋之情事後，改稱已有買主願按照被告壬○○所出價額買受該房屋，卻未見原告提出確切證據足以證明丁○○願以一千八百萬元買受，以原有買主僅願出一千四百五十萬元買受之金額，在無特殊原因之下，竟突然加價約百分之二十四，不無令人毫無質疑，而買賣價金乃買賣契約之重要之點，倘金額未能達成合致，其買賣契約不能認為已經成立，自不能認為原告已經完成被告壬○○委託之事務，亦無從依雙方所訂定之契約認為原告已經完成其工作，而得以向被告壬○○請求給付等於服務報酬數額之違約金，則關於原告主張其已經為被告壬○○尋得買主之事實自屬未能為充足之舉證，則原告主張其得向被告壬○○請求給付等於服務報酬數額之違約金，自非有理由。
二、關於被告辛○○部分：按本於契約而有所請求者，必以對契約當事人方得為之。本件依據兩造俱不爭執之事實，被告辛○○乃係為其夫即被告壬○○代理與原告訂定前述委託銷售契約，被告辛○○並非契約當事人，其以代理為本人所訂定之契約均直接對本人發生效力，效果亦均歸屬於本人，代理人並無何違約責任可言，原告對非為契約當事人之被告辛○○請求與其夫即被告壬○○連帶給付違約金，自屬無理由。
三、關於被告甲○○部分：原告主張被告甲○○、被告壬○○共同委由被告辛○○與原告訂定前述委託銷售契約，但為被告甲○○所否認，並抗辯稱伊僅要將該房屋出租，並無將該房屋出售之意思等語。經查，前述以甲○○、壬○○二人名義與原告訂定之委託銷售契約書內，並非由被告甲○○所親自簽名，且依據證人庚○○到庭所述，被告甲○○一直未有將該房屋出售之意思，衡諸事後被告甲○○尚且出資向共有人即被告壬○○承買壬○○對該房屋及基地所擁有之應有部分，而現在已為系爭房屋之單獨所有人，可見證人庚○○所言當屬事實而得以採信。則關於原告所主張之其與被告甲○○間所之委託銷售契約是否成立之事實，原告並未能舉證證明其主張為真實，則原告主張依據前述委託銷售契約向被告甲○○請求等於服務報酬數額之違約金，自非有理由。至於被告甲○○聲請鑑定被告辛○○之筆跡部分，本院認為已無必要，併此敘明。
四、綜上所述，原告起訴請求被告三人應連帶給付七十二萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，均為無理由，應予駁回。原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
伍、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 七 月 十三 日
臺灣板橋地方法院民事第一庭
法 官 許 瑞 東右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 七 月 十三 日
法院書記官 王 波 君