臺灣板橋地方法院民事判決 九十二年度訴字第七六七號
原 告 乙○○訴訟代理人 尤英夫律師原 告 甲○○訴訟代理人 尤英夫律師
鄭仁哲律師被 告 己○○ 住台北縣土城市○○路○○○巷四
壬○○ 住台北縣板橋市○○街○○巷○弄三之二號丁○○ 住台北縣土城市○○路○○○巷○號戊○○ 住台北縣土城市○○路○○○巷○○號子○○ 住台北縣土城市○○路○○○巷○○號辛○○ 住台北縣土城市○○路○○○巷○○號庚○○ 住台北縣土城市○○路○○○巷○○號癸○○ 住台北縣土城市○○路○○○巷○○號右八人共同訴訟代理人 張麗真律師複 代 理人 丙○○ 住台北市○○○路○段○○號十樓之一被 告 丑○○ 住台北縣土城市○○路○段○○○巷○弄○號二樓
寅○○ 住台北縣中和市○○街○○○巷二十右當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國九十二年九月二日辯論終結，判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原座落台北縣土城市○○○段外冷水坑小段第三一七地號（現分割為三一七、三
一七之一、三一七之二地號）、第三一八地號、第三一九地號（現分割為三一九、三一九之一０至二十等地號土地（以下稱系爭耕地），原為原告之父李延澤所有，其於民國三十五年十月十三日死亡，並於四十年八月二日由妻李蔡阿妙、子女李介然、原告甲○○及原告乙○○等四人共同辦理繼承登記。嗣後，原告乙○○於五十年四月二十六日將其所有之系爭土地持分移轉登記與原告甲○○。而李介然及李蔡阿妙相繼於四十四年十一月七日及五十六年十月二十九日死亡，其等就系爭土地所有之持分均由原告乙○○所繼承。故系爭耕地之所有權現為原告乙○○及甲○○共有，首先敘明。
㈡原告之母李蔡阿妙於四十二年一月一日分別與訴外人劉金旺、劉阿謙及劉甘泉等人簽訂有下列耕地租約（見原證二號）：
⑴承租人劉金旺：承租系爭原三一七地號（現分割為三一七、三一七之一、三一
七之二地號）面積一、三七五平方公尺土地，及系爭三一八地號面積八十平方公尺土地。
⑵承租人劉阿謙：承租系爭原三一九地號（現分割為三一九、三一九之十至二十
地號）其中面積一七、八六０平方公尺土地（總面積二一、八六０平方公尺）。
⑶承租人劉甘泉：承租系爭原三一九地號（現分割為三一九、三一九之十至二十
地號）其中面積四、０００平方公尺土地（總面積二一、八六０平方公尺）。㈢按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項
規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」耕地三七五減租條例第十六條第一項及第二項分別定有明文。查，原承租人劉金旺、劉阿謙及劉甘泉等人相繼死亡，劉金旺原有之耕地租約部分，於七十三年十月三十日由被告己○○及壬○○為繼承登記，七十四年一月十五日再變更登記為被告己○○、壬○○、丁○○及戊○○等四人共同承租。劉甘泉原有之耕地租約部分，由被告庚○○及癸○○為繼承登記。劉阿謙之權利義務則由其繼承人即被告子○○、辛○○、劉月霞及寅○○等人共同繼承。
㈣詎原承租人劉阿謙、訴外人劉臣清與被告己○○、壬○○、丁○○及戊○○等人，於七十七年四月七日就系爭土地簽訂協議書（見原證三號），約定：「．．．
．二、甲、乙雙方原向地主李蔡阿妙承○○○鄉○○○段外冷水坑小段317、318、319內地號訂有三七五租約（現已分別換訂租約）．．．．雙方同意承租權各二分之一。三、右第二條內承租土地內現有地上物將來除屬甲乙雙方各自所有之地上物歸各自所有，餘為甲乙雙方共有。四、自協議書簽訂後甲乙雙方各按租額二分之一繳納租金。五、乙方承租權內包括劉甘泉繼承人庚○○（即庚○○及癸○○等二人）等承租權在內各二分之一。」據此可知：
⑴系爭第三一九地號之耕地原由劉阿謙與劉甘泉等二人所共同承租，依照系爭協
議書之約定，劉阿謙將系爭第三一九地號土地內包含劉甘泉承租之部分即系爭第三一九地號土地全部之二分之一承租權轉讓與被告戊○○、丁○○、壬○○及己○○等四人所有，由其等取得上開土地承租耕作之權利。而戊○○、丁○○、壬○○及己○○等四人則將其等所承租之系爭第三一七和三一八地號土地之二分之一承租耕作權移轉與劉阿謙及劉甘泉等人。且系爭協議書內簽署之乙方尚有未承租土地之訴外人劉臣清在內，亦即劉阿謙、劉臣清及劉甘泉之繼承人被告庚○○、癸○○共同對系爭第三一七、三一八及三一九地號之耕地享有承租權。
⑵依系爭協議書第三條及第四條之規定，可知就系爭土地上之地上物除被告各自
所有之地上物歸各自所有外，剩下部份為被告等人所共有，亦即被告等全體在系爭第三一七、三一八及三一九地號耕地上共同耕作，所得為被告等共同所有。是以，如被告等就系爭土地分別單獨有其承租權，其又何必將系爭土地上之地上物與他人共有，此顯與常理不合。且被告等就系爭土地所應繳納之租金是各按租額之二分之一予以繳納，顯見被告等已將系爭土地之承租權二分之一予以轉讓，所以其等才僅需繳納二分之一之租金。由此可知，被告等顯有將系爭土地予以轉租之情事。
⑶綜上所述，被告將其等分別與李蔡阿妙所簽訂耕地租約之承租權之二分之一互
相轉讓，由其等各取得系爭土地之二分之一承租權，並使未承租土地之訴外人劉臣清亦取得系爭土地之承租權。顯見被告等將其所承租之耕地一部予以轉租，已違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定，依同條第二項之規定原訂租約為無效，雙方已無任何耕地租約存在，被告自屬無權占有原告所有之系爭土地，為此依耕地三七五減租條例第十六條第二項及民法第七百六十七條規定請求被告返還系爭土地。
㈤對被告抗辯之陳述：
⑴被告等陳稱「依司法實務見解亦認定承租人分析家產且繼續耕作並無租金約定
，即非轉租，原告本件主張實非有理。」云云等語。惟查，本案所爭議之耕地租約是由原告之母李蔡阿妙分別與劉金旺、劉阿謙及劉甘泉等人所簽訂，而後再由其等之繼承人分別繼承上開耕地租約，顯見上開耕地租約是為三個分別獨立之耕地租賃契約。然被告等卻分別相互轉讓上開耕地租賃契約之二分之一承租權，並各自負擔二分之一之租金。由此可知，被告等並非是因分析家產而將承租土地之一部讓與分家家屬耕作，而是依照系爭協議書相互轉讓二分之一之承租權。在此狀況下，被告等以其所提出之實務見解主張其之所為不構成轉租行為，顯與事實不符而不足為憑。
⑵依劉臣清於系爭協議書上所簽名之相關位置予以判斷，其是並排簽署在乙方劉
阿謙之旁，如其非乙方又何必以此方式簽名。且如劉臣清是為見證人，其大可於其簽名之上表明其為見證人之身分，其又何必予以漏載。由此可知，劉臣清應為當事人而非見證人。
⑶被告雖提出被證三號至被證六號之文件，作為證明其未轉租之證據，惟上開文
件均是其所自行製作之文件，是否是為真正實容有疑問。且被告等是否有轉租之事實，自應從系爭協議書之約定予以判斷，其等既在系爭協議書上明定雙方就系爭土地各自轉讓二分之一承租權，則其等自有轉租之事實。是以，被告等所提出之上開文件顯不足採。
㈥聲明：
⑴被告己○○、壬○○、丁○○、戊○○應將座落於台北縣土城市○○○段外冷
水坑小段第三一七地號、第三一七之一地號、第三一七之二地號及第三一八地號，面積（如附表一所示）全部之土地返還與原告。
⑵被告子○○、辛○○、丑○○、寅○○、庚○○、癸○○應將座落於台北縣土
城市○○○段外冷水坑小段第三一九地號及第三一九之一０地號至第三一九之二０地號，面積（如附表二所示）全部之土地返還與原告。
二、被告己○○、壬○○、丁○○、戊○○、子○○、辛○○、庚○○、癸○○主張：
㈠系爭協議書非屬轉租契約：系爭耕地由現承租人之祖先在民國初即承租至今，與
地主間一直維持租賃關係，而承租人方面雖兄弟眾多，但亦承先祖原來耕作之方式及租約繼續耕作。惟至七十七年間政府徵收未與地主訂立租約之部分耕地，乃產生補償金及耕作權益比例問題。故當時承租人間為拒絕以後子孫為同樣問題發生爭議，乃在七十七年四月七日就未與地主訂定耕地三七五租約之部分承租耕地訂立系爭協議書。惟該協議書非屬轉租契約：
⑴本件於九十二年二月二十七日經系爭土地所在地台北縣土城市公所耕地租佃委
員會調解不成，九十二年三月二十八日經台北縣政府第十四屆耕地租佃委員會第七次定期會租佃爭議調處決議：「查無轉租之事實且並無欠租，本案租約無耕地三七五減租第十六條應註銷之情事。」（被證一）合乎事實。如有轉租，原告應舉證證明何人為承租人，租金、租期多少？不可僅依協議書做片面解釋而認定被告轉租。
⑵依最高法院六十九年台上字第二一四六號判例「被上訴人因分析家產將承租之
系爭耕地分歸其長子劉某耕作，核與轉租有間，雖被上訴人與其長子劉某分戶，未營共同生活，上訴人仍不得以被上訴人分析家產之行為為轉租，而主張原訂租約無效。」及新竹地方法院五十年八月司法座談研究結果認為「如承租人僅將一部耕地交其家屬耕作而無轉租情事，其原定租約當非無效，租期屆滿後自可續訂租約（詳附件一）。以上司法實務見解亦認定承租人分析家產且繼續耕作並無租金約定，即非轉租。
㈡系爭協議書所協議者為耕地三七五租約以外之耕地，此由下列事實，探求當事人真意，可證明協議書所協議者不包括三七五租約之耕地在內：
⑴協議書乙方劉阿謙三七五租約面積為一七、八六０平方公尺與原告起訴狀所載
劉阿謙承租面積相同（見起訴狀第四頁）。七十七年四月七日劉阿謙訂立系爭協議書同一日，其亦立書承諾明白表示「立承諾書人劉阿謙原向李蔡阿妙承○○○鄉○○○段外冷水坑小段三一九內土地壹筆面積二．一二０二公頃扣除庚○○等承租部份（四分地）及另清水坑段內冷水坑小段三十一｜一地號及同段外冷水坑小段三０九、三一０、三一一、三一一｜一、三一一｜三、三一二、
三一九、三一九｜一、三一九｜四等九筆土地承租權不轉予第三人，俟身老後由子子○○、辛○○各繼承二分之一無誤」（詳被證三）。如果劉阿謙協議書真意將三七五租約包括在內，則上開承諾書就不會記載三一九地號扣除庚○○等承租部分（四分地），即面積一、七八六０平方公尺由其子繼承，而係應經記載該土地之承租面積二分之一由其子繼承，始稱合理。由此可見，劉阿謙訂立系爭協議書未包含三七五耕地租約在內土地，不容否認。
⑵七十七年五月八日當時任村里長魏榮懋亦為劉阿謙立書作證證明「查台北縣土
城鄉清水坑將外冷水坑小段三一九地號土地面積一七八六０公頃承租人確劉阿謙，因其已年邁，現由其長子子○○、次子辛○○耕作，屬實為訛，特此證明」（被證五），該證明書明顯指出承租土地之面積為一、七八六０公頃（即一七八六０平方公尺）由被告二人現耕。如果協議書協議包括三七五耕地，則劉阿謙僅能將一、七八六０公頃之二分之一留給兒子耕作而非全部。因此可證，劉阿謙當時訂立協議書不包括耕地三七五租約在內，至為明確，可傳魏榮懋作證。
⑶協議書之甲方，依該協議書約定，乃自繳非耕地三七五租約之耕地二分之一租
金予原告（被證六），由此可證明甲方其協議所取得承租權二分之一係指三七五約以外之耕地而非三七五租約耕地。
⑷由於系爭協議書當事人皆知悉之三七五耕地各自與原告有租約，且耕種數十年
，其地上物歸各所有人所有，範圍非常明確，而其餘耕地未訂有租約，故地上物依協議書由甲乙方共有，乃理所當然。此觀爭協議書第三條之訂立內容，更臻証明，被告等係為未訂立租約部分簽訂系爭協議書，不包括耕地三七五部分，至為明確。
㈢見證人劉臣清及承租人庚○○、癸○○非系爭協議書當事人：
⑴系爭合約之見證人除劉木順外，尚包括劉臣清，只因當時紙的格字不夠用而必
須往內寫，故劉臣清寫在「見證人：劉木順」之前面，易讓人誤會劉臣清與劉阿謙同為乙方。但由系爭協議書第一條註明「乙方為劉阿謙」可以確定劉臣清非當事人，未取得租賃權，原告主張「並使未簽訂有耕地租約之劉臣清亦取得土地之承租權」而認為被告轉租，實屬誤會，不足採信。
⑵被告庚○○、癸○○二人並未參與訂立系爭協議書，如果原告主張系爭合約當
事人違約轉租，理應不包括庚○○、癸○○，原告將其亦列入違約被告，實屬無理。
㈣被告子○○、辛○○之父劉阿謙於八十一年十二月三十一日死亡（被證二），生
前劉阿謙立書承諾於其身老後由其二人各繼承二分之（被證三），但被告二人於八十二年九月二十四日要求原告辦理變更登記遭原告拒絕（被證四），鈞院可函查台北縣土城市公所便可明瞭。
㈤原告主張轉租，未盡舉証責任：
原告以被告轉租為由，主張租約無效，依民事訴訟法第二百七十七規定，應負舉證責任，證明轉租事實，例如轉租何人？租金多少？非僅依一紙協議書即盡舉證責任。況該協議書係由劉阿謙與己○○等四人訂立，對庚○○、癸○○不發生效力，而事實上所有承租人並不因該協議書而變更原來耕作範圍。被告庚○○、癸○○兄弟，及被告子○○、辛○○兄弟仍依往例交繳租佃，僅被告己○○等四人主張非三七五地租約耕地有二分之一權利而依該比例交繳租佃（詳被證六），至今所有被告仍依約繳租自任耕作，從未間斷，原告主張被告轉租實無理由。
㈥綜上所述，被告無轉租事實，亦未變更原來耕作範圍，該協議書係就非耕地三七五租約而協議與三七五租約之耕地無涉。
㈦聲明：原告之訴駁回。
三、被告丑○○、寅○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
四、法院之判斷：㈠程序方面：
⑴本件被告丑○○、寅○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
⑵按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉〔鎮、市、區〕公所
耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣〔市〕政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣〔市〕政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例第二十六條第一項、第二項前段分別定有明文。本件原告（出租人）與被告（承租人）就原坐落台北縣土城市○○○段外冷水坑小段第三一七地號、第三一七之一地號、第三一七之二地號（上開土地之原土地地號為第三一七地號）、第三一八地號、第三一九地號、第三一九之一０地號至第三一九之二二地號（上開土地之原土地地號為第三一九地號）之耕地租佃發生爭議，經台北縣土城市耕地租佃委員會於九十一年十二月二十六日及九十二年二月二十七日先後二次調解不成立，經台北縣土城市公所於九十二年三月三日陳由台北縣政府耕地租佃委員會定於九十二年三月二十八日舉行調處，調處結果認為查無轉租之事實且並無欠租，租約無耕地三七五減租條例第十六條應註銷之情事，原告當場表示不服等情，有台北縣政府檢送之調解程序筆錄影本二件、台北縣土城市公所函影本一件、台北縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄一件附卷可參。故本件起訴程序合於規定，合先敘明。
㈡實體方面：被告對於原告主張之上開事實，除否認原承租人劉阿謙、訴外人劉臣
清與被告己○○、壬○○、丁○○、戊○○（即劉金旺之繼承人），於七十七年四月七日簽訂之協議書（以下簡稱系爭協議），係就系爭耕地為轉租之約定外，餘均不爭執，並有原告提出之土地登記簿謄本影本十六件（原證一號，詳卷一四三頁至一六二頁）、耕地租約影本三件（原證二號，詳卷一六三頁至一六五頁）、系爭協議書影本一件（原證三號）、耕地租約登記簿影本四件（詳卷八十二頁至八十五頁）、劉阿謙繼承系統表一件（詳卷三九頁）及相關戶籍謄本影本四件（詳卷八六頁至一○○頁）可資為證。故本件兩造爭執之重點，闕為系爭協議書是否為轉租系爭耕地之約定？經查：
⑴系爭協議書約定：「．．．．二、甲、乙雙方原向地主李蔡阿妙承○○○鄉○
○○段外冷水坑小段317、318、319內地號訂有三七五租約（現已分別換訂租約）並另訂有私有耕地租約（未定立三七五租約）座○○○鄉○○○段內冷水坑小段31-1地號及同段外冷水坑小段309、310、311、311-1、-3、312、319-1、-4等共九筆土地面積14382公頃，雙方同意承租權各二分之一。．．．」等語，就文義及整體意旨觀之，雙方約定承租權各二分之一之標的範圍，包括該條所載之全部地號土地，應堪認定。被告抗辯該條係專對未定立三七五租約之土地所為約定，不包括系爭耕地云云，固無足取。
⑵惟按耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項規定：「承租人應自任耕作
，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」其立法目的在避免承租人不自任耕作，徒留租賃名義，從中牟利，與該條例保護佃農之目的相違。故如承租人不自任耕作，卻將耕地轉租或借予他人耕作，或供作非耕作之用途使用，即許出租人收回耕地或另行出租。惟所謂自任耕作，解釋上，並非播種、施肥、去草、除蟲、採收等等農作過程，悉須由承租人躬自為之。苟將農作過程之一部分交與他人操作，而本身仍總理其事者，應不違自耕之本旨，殊非法所不許，此經最高法院著有八十五年度台上字第四二三號判決可資參照。又如承租人因分析家產，將耕地分歸長子耕作，亦與轉租有間，出租人不得以分析家產之行為為轉租，而主張原定租約無效，此亦經最高法院著有六十九年台上字第二一四六號判例可資參照。
⑶本件依原告主張之事實，並非被告有不自任耕作之情形；被告抗辯系爭耕地由
被告祖先在民國初即承租至今，承租人方面雖兄弟眾多，但亦承先祖原來耕作之方式及租約繼續耕作。惟於七十七年間因政府徵收未與地主訂立租約之部分耕地，乃產生補償金及耕作權益比例問題。故當時承租人間為拒絕以後子孫為同樣問題發生爭議，乃在七十七年四月七日訂立系爭協議書，既為原告所未爭執，則被告宗族親戚為維持彼此耕作權益之均等，約定耕作權各二分之一，所得共有，租額各繳二分之一，僅係共同耕作，平分所得，租金仍係向原告繳納，彼此相互間，並無約定一方向他方收取租金之情事；既非不自任耕作，而從中牟利，核與轉租之情形，即屬有間。況將農作過程之一部分交與他人操作，而本身仍總理其事者，並不違自耕之本旨，不構成轉租，業經前述最高法院判決意旨所示；則僅與宗族親戚共同耕作，更與自耕之本旨無違，殊難認為有轉租之情形，要堪認定。原告主張被告子○○、辛○○、劉月霞、寅○○之被繼承人劉阿謙，與被告戊○○、丁○○、壬○○、己○○曾於七十七年四月七日訂定系爭協議書，約定就彼此所承租之耕地耕作權各二分之一，即為轉租云云，尚非可採。被告庚○○、癸○○並非系爭協議之當事人，更無所謂轉租情形，亦堪認定。
⑷至於原告主張依系爭協議書之約定，並使未承租土地之訴外人劉臣清亦取得系
爭土地之承租權乙節，經查：系爭協議書第一條載明立協議書人為「劉金旺繼承人丁○○、壬○○、己○○、戊○○四人以下簡稱甲方」，「劉阿謙以下簡稱乙方」，由此可以明確得知，系爭協議書之乙方，僅「劉阿謙」一人無疑。系爭協議書倒數第二行雖有「劉臣清」之姓名及印文，其位置在「劉阿謙」姓名及印文之左方，雖易使人誤認「劉臣清」亦為協議書之乙方，然查系爭協議書第一條開宗明義即載明協議書之乙方僅「劉阿謙」一人，「劉臣清」並未列名其上；而由協議書後段「甲方」、「乙方」之下之姓名及印文記載方式，依肉眼觀察可知，戊○○以迄劉阿謙之姓名記載，均係同一人代筆，而於姓名下方蓋用各該當事人之印章，依整體觀之，與劉臣清之簽名筆跡，有顯著之不同，足認劉臣清之姓名，非與協議書第一條所揭示之甲、乙雙方當事人姓名同時記載其上，其身分與協議書之當事人，亦屬不同。參以系爭協議書有見證人參予焉，見證人「劉木順」之姓名及印文載列於協議書最末一行，「劉臣清」之姓名則記載於見證人「劉木順」之右方等情，堪信被告抗辯系爭協議書之見證人為劉木順、劉臣清，因為紙張格子不夠用，故見證人「劉臣清」寫在「劉木順」前面等語，與事實相符。原告徒以「劉臣清」簽名於「劉阿謙」之左方，即謂劉臣清亦為協議書之乙方，亦取得系爭耕地之承租權云云，並無足取。
⑸綜上所述，本件系爭之協議書，並非轉租系爭耕地之約定，原告復未舉證證明
被告有轉租系爭耕地之事實，則原告依耕地三七五減租條例第十六條第二項規定主張系爭耕地租約無效，並依民法第七百六十七條規定請求被告返還系爭土地，於法即屬未合，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。另本件原告乙○○委任之訴訟代理人為尤英夫律師、鄭仁哲律師、胡智忠律師，原告甲○○委任之訴訟代理人則為尤英夫律師、鄭仁哲律師，有原告提出之委任狀在卷可憑，原告九十二年八月二十八日之辯論意旨狀記載原告訴訟代理人為尤英夫律師、鄭仁哲律師、林正忠律師，因林正忠律師並未另據原告提出委任狀，故原告應係將「胡智忠律師」誤載為「林正忠」律師，亦併此敘明。
六、結論，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 二十六 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭~B法 官 許月珍右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 九 月 二十六 日~B法院書記官 劉昌明