臺灣板橋地方法院民事判決 九十二年度重訴字第二三二號
原 告 己○○○訴訟代理人 戴端娜律師被 告 許訴訟代理人 黃丁風律師
黃雅羚律師右當事人間請求返還定金事件，於中華民國九十二年十二月九日辯論終結，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）二千四百萬元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並陳明願供擔保，請求宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告為建商，欲購建築用地興建房屋，經由仲介丙○○、吳玉松及黃志仲，與被告於九十二年四月十四日簽立買賣契約書，買受被告所有位於台北縣中和市○○段六二三之一、六二三之四、六二三之五之土地三筆，總面積二七三二點零一平方公尺，買賣總價金新台幣（下同）八千二百六十四萬三千元，並當場交付以原告為發票人、到期日九十二年四月十六日、票面金額二千四百六十四萬元、付款銀行：世華商業銀行中和分行之支票乙紙及現金一十五萬元，計二千四百七十九萬元之訂金給被告。但因被告刻意隱瞞系爭買賣之土地，尚需經擬定細部計畫辦理市地重劃始可請領建築執照興建房屋之事實，使原告陷於錯誤而立即與被告簽立買賣契約；經原告於簽約當日，請丙○○向中和市公所聲請系爭買賣土地之使用分區證明書俟聲請書核發下來後，才赫然發現系爭買賣土地需依規定擬定細部計劃辦理市地重劃後，始得核發建築執照，使原告購買系爭土地完全失去交易價值及使用目的，故引民法第九十二條第一項撤銷因詐欺而為之意思表示、第三百五十四條物之瑕疵擔保任，第三百五十九條之規定解除本件買賣契約、不完全給付類推適用給付不能之規定解除本件買賣契約、及第一百七十九條不當得利之規定訴請返還二千四百七十九萬元之訂金。
（二）買賣契約書上雖無特別約定，但不表示被告在買賣過程中會不知道原告購買系爭土地之用途；否則吳玉松為何會出具系爭土地之使用分區證明書給原告看？且依消基法，賣方須提供消費者充分與正確之資訊，從下列事實可知被告知曉原告購買系爭土地係為建築使用卻刻意隱瞞之事實：
㈠被告出具系爭土地之使用分區證明書，交由吳玉松出示給原告看，以取信原告系爭土地並無尚需經市地重劃才能申領建築執照之事實。
㈡證人丙○○於九十二年七月一日院證稱：「當初地主有提到系爭土地本來是
紅線區，已經開放十幾年了，現在已經開放成住宅區。」且當原告訴訟代理人問及簽立買賣契約時，被告有無表示在聲請建築執照幾個月之期間，以停車場之收入當作補貼？」丙○○肯定的答稱「有！」㈢證人辛○○於上揭時間證稱：「因為我看到地籍圖上面沒有畫出計劃道路．
．．丁○○就在地籍圖上用筆一比，說路就在這裡，意思是說現狀有路走很久。」、「我有聽到紅線區很警覺丁○○說十多年就已經取消了現在可以蓋房子了。」如果被告不知曉原告購買系爭土地係為建築用在簽立買賣過程中會有這些攸關可否建築之『問』與『答』存在嗎？
（三）被告稱「戊○自稱從事建築業四十餘年，對於簽約購地之經驗豐富，竟未於契約書上聲明或載明，此違背經驗法則甚明。」查戊○既係從事建築業，買地就是為了建屋出售，此乃買賣雙方都知曉之情事，沒有必要將購地用途書名買賣契約內；買賣契約書只要買賣標的及價金雙方意思合致即可，為何一定要書寫特約事項？且查每筆交易之土地都有其特性與類型，購買經驗各不相同，何來違背經驗法則之說？更何況政策、法令時時在變更，並非完全以經驗就可掌握，何況土地之使用狀況及限制，祇有土地所有權人是最清楚的。被告又提及「丙○○立即答稱：這塊土地我們都已經調查過了，雖然是住宅區，但是有限制，這附近土地沒有這種行情，一坪十萬元看要不要賣。」原告否認丙○○曾如是說過；再說被告為何不與丙○○當場釐清所謂限制為何？如果丙○○及原告知道系爭土地有限制，那麼為何還會在簽約當日立即向中和市公所聲請土地使用分區證明書？為何於發現系爭土地尚需經市地重劃才能聲請建築執照後，立即要求被告解約還錢？原告會願意自己花那麼多錢及時間白忙一場？因此，被告就仲介丙○○曾說過這句話需負舉證責任以圓其說。被告辯論意旨狀第五頁稱「簽約過程中，辛○○代書曾提及，是否有必要先申請建築線？原告之配偶董仔答稱不用，就算不能建也沒關係，現在銀行利息不到兩厘，總價金八千多萬元，一個月利息僅十六萬餘元，繼續做停車場使用一個月租金達三十餘萬元，遠比存在銀行很多等語云云。」查買賣過程當中，辛○○代書根本沒有提到是否要先行申請建築線之問題，此可從九十二年七月一日，辛○○證稱「是在原告公司簽約，簽約當天沒有提到建築線之問題。」從而，更不會出現戊○稱不能建也沒關係，當停車場使用，比放在銀行定存利息要好很多等語。被告所提辯論意旨第六頁第２的部分「復次，被告不認識丙○○、吳玉松及黃志仲．．上開證明書之申請人張榮昌，被告及丁○○均不認識，被告及丁○○自不可能以上開證明書詐騙原告，．．是原告起訴執稱．．便經由訴外人吳玉松出示由張榮昌所聲請系爭買賣標的之土地使用分區證明書，證明為住宅區，保證可立即建築，並經原告與被告當面確認．．等云並非事實。」惟查被告稱不認識吳玉松，那麼其於辯論意旨第３又稱「丙○○偕同仲人吳玉松、黃志仲主動前來向被告之子丁○○表示擬以一坪十萬元購買系爭土地時．．．．」，如此一來，被告怎能稱不認識吳玉松？況且如果不是丁○○拿出系爭土地之使用分區證明給吳玉松，轉交給被告，以證明系爭土地無禁建之限制，以取信於原告，吳玉松怎麼可能會憑空取得系爭土地之使用分區證明書？而此分區證明書出現之唯一目的只為地主達成出售之目的？以掠取不當得利，而從前後兩份分區證明書居然為不同之版本，更足以證明原告遭被告欺騙再查土地仲介係買賣雙方之仲人，此可從丙○○、吳玉松、黃志仲三人均共同簽名於買賣契約書後方之見證人，可知並非獨為買方或獨為賣方之仲介，而係買賣雙方之仲介，因此，被告是無法否認曾交付該紙土地使用分區證明書給吳玉松之事實。
（四）對被告所提宏大不動產之鑑定報告意見如下：㈠被告所提宏大不動產之鑑定報告第七頁第六項其他部分第五點，可知本次評
估之標的第六二三─一地號係以整宗基地為考量，並未扣除既成巷道之面積；而該地號土地上既成巷道所佔之面積比例不小，鑑定時既未扣除既成巷道之面積，足徵其估價並不確實。
㈡依鑑定報告第十二頁伍、價格評估，第一項價格評估之前提與價格種類第１
點可知，本次鑑定評估價格種類係屬「正常條件下」的「正常價格」，如以市場價值而言，指在具有公開競爭市場上，交易雙方具備充分資訊且皆以自我最佳利益考量，在「銷售時間合理之狀況下」，「且形成之價格不受非正常壓力影響下」，並以現金或相當之財務支付價款之價格。而本件原告在被告刻意隱瞞系爭買賣土地尚需經市地重劃才可建屋之資訊下，以及被告因貸款背負債務利息、及遺產稅急於出售之壓力下，已不符合鑑定報告價格評估之前提要件，系爭買賣土地之成交價當然應低於鑑定報告之估價。
㈢依鑑定報告第十二頁第二項價格方法之選定第４點，本次勘估標的土地部份
由於產品特性限制，以採用比較法與收益法推算較為合適、精確，惟收益案件稀少難尋，因此本報告針對土地價格僅採用比較法推算。惟查原告購買系爭土地係為興建房屋出售之用，理應以土地開發分析法來評估，但鑑定報告卻無法採用土地開發分析法評估，與原告購買系爭土地之原意大相違背，也失其客觀性。
㈣鑑定報告第二十一業第四項四十二地號價格決定第１點依資料信賴度而言：
因中和地區近半年內已無較大面積之土地交易，比較案例雖有成交資料，但普遍面積較小，此外比較案例之區位條件亦未盡相同，信賴度較低。而本件系爭買賣之土地第623-1地號之土地面積為2608.26平方公尺，又無建築物於其上，豈可以比較標的均為數十坪之土地，且部分地面上已開發有建築物，土地面積小又有建物在其上之條件相比較？因此，毫無疑問地，鑑定報告之估價顯然高估。
㈤鑑定報告第六項623-1地號價格之決定：查民國八十二年三月十日中和都市
計畫第一次通盤檢討時公佈實施，規定系爭土地需經市地重劃始得申領建照，距今已十多年，卻連最基本之都市計畫都未完成，更遑論後續之擬定細部計畫及市地重劃，而鑑定報告卻以前後所需時間僅四年的假設條件下評估，顯與事實不符。再觀其計算式，可知時間影響價格甚鉅，因此在無法預計何時能完成市地重劃之情況下，系爭土地對買方而言，毫無任何價值。若依被告所提出之計算式，以再次費時十五年為假設，每坪僅為七萬兩千元，如果再計入上述一至五項之因素則估價應該更低，這正足以解釋被告在處心積慮下取得鉅款後堅不退款之原因，如果系爭買賣土地，被告果真賣便宜了，原告佔到便宜了，那麼，被告為何不立刻將買賣價金返還原告，好再賣個好價錢？由此亦可見系爭土地被告絕沒有用低於市價之價格賣給原告！㈥被告又於辯論意旨第八頁敘及「至於丙○○於鈞院九十二年七月一日到庭證
稱：「．．當初是原告己○○○買土地要建房子，吳玉松拿出來都市計畫證明書，拿出來的是影本，備註欄上吳字是吳玉松所簽，當初地主也提到系爭土地本來是紅線區，已經開放十幾年了。現在已經開放成住宅區。」云云；若被告不知己○○○購買系爭土地係為建屋用，吳玉松為何會拿出系爭土地之使用分區證明書？被告又為何要稱系爭土地紅線區已解除開放了十餘年，現在已經開放成住宅區等語，以取信原告？辯論意旨第九頁又提及，「被告訴訟代理人問證人丙○○：簽約當天有無提及申請建築執照的事？答稱：沒有。原告訴訟代理人再問丙○○：請問證人丙○○簽訂買賣契約時，被告有無表示土地在申請建築執照期間，以停車場之收入當作補貼？答稱：有。」因此以丙○○就簽約當日有無提到申請建築執照乙事，前後答稱顯然矛盾云云；惟查被告完全曲解該兩段問話，第一段問話丙○○是回答簽約當日沒有提到「申請建築執照」乙事，第二段問話丙○○係答稱於簽約當日被告有提及「在申請建築執照期間，可以停車場之收入補貼」乙事；係兩回事，被告卻混為一談，刻意模糊曲解語意，不足為採。
㈦被告於辯論意旨第十頁第５項敘及「查被告或丁○○從未從事建築業，對於
建築根本不懂，焉可能告訴戊○先生蓋多少百分比．．．」云云；惟查被告擁有系爭土地數十年，對自己之土地上能否建築蓋屋應知之甚詳，與被告或丁○○是否從事建築業毫不相干。第五項隨後又敘及「況且，原告之配偶自陳經營建築業四十餘年，建造房屋無數，中和地區建蔽率多少都知道，簽約日期前，已親自到買賣現場查看，更有系爭土地之地籍圖可供閱，甚且向丁○○問及既成巷道走多久．．」云云，惟查從上述事項，皆無法從中得知系爭買賣土地需經擬定細部計畫辦理市地重劃始得請領建築執照之事實。辯論意旨第十頁第五項又敘及「蓋如系爭土地業經都市細部計畫，已有計畫道路可通行，焉須藉由既成巷道進出或依既成巷道指定建築線之理」云云，惟並非所有都市計畫內之每筆土地，均面臨計畫道路可供通行，原告詢問丁○○系爭土地上之既成巷道走多久了？乃為申請建築線時使用，當然要詢問丁○○。因此，從上述戊○簽約之經過及詢問之問題，更可徵被告及丁○○絕對知曉原告購買系爭土地係為建築之用途。
㈧被告於辯論意旨第十一頁第六項又提及「因此，被告根本不知原告購地之用
途，此關丁○○於九十二年九月九日到庭證稱：．．一開始丙○○並沒有跟我講說買地之用途，只說是他們老闆為了投資用，．．簽約時代書有問要不要申請建築線，戊○說不用，當停車場也比存在銀行好」等語；惟查此皆丁○○事後迴護之詞，誠如前述，如果被告不知原告購地係為建築用，那麼為何會叫吳玉松提出系爭土地之使用分區證明書？為何簽約時丙○○、丁○○及戊○會提及容積率？為何當辛○○代書發現地籍圖上沒有畫出計畫道路，詢問丁○○時，丁○○立即在地籍圖上比出道路以取信原告等情事皆可知，被告及丁○○於簽約時絕對知曉被告購買系爭土地係為建屋用；至於辛○○代書於簽約時根本沒有如被告所稱有問戊○要不要先申請建築線，戊○回答說不用，當停車場也比放在銀行好乙事，此觀鈞院九十二年七月一日之庭訊筆錄可知。而被告提及之證人乙○○、庚○○、甲○○之證詞，證明簽約當日代書有問戊○要不要先申請建築線，戊○稱不用，即使不能建築當停車場使用也可以等語，原告否認，查渠等三人僅於簽約當日陪同丁○○同去簽約而已，與系爭買賣契約完全無涉，本身亦無參與系爭買賣之簽立，非如丙○○、辛○○分別為系爭買賣之仲介及代書，就簽約過程有相當程度之了解及參與。
㈨綜上所述，此份鑑定報告不足以採，乃因：①鑑定標的未扣除既成巷道面積
。②被告刻意隱瞞系爭土地尚需經市地重劃之事實，原告未取得充分之資訊。③被告在急於出售之壓力下出賣系爭土地。④採比較法評估，但所比較之標的面積小且有建物因而高估。⑤現實上完成市地重劃所需時間數倍於預估之四年，從而評估之價格明顯偏高。
（五）土地之用途向來為土地交易之重大要件之一，對身為建商之原告而言，購買大宗土地就是為了建築用，賣方本就有義務主動告知買方，關於買賣之土地充分及正確之資訊，但本件被告已於九十二年九月九日之庭訊筆錄中自承從未向原告透露系爭買賣土地，現在仍須經市地重劃始得申請建築執照之事實，很明顯地，給付之買賣標的物有嚴重且不能除去之瑕疵，實已違反了民法出賣人之告知義務及物之瑕疵擔保責任，以及誠實信用原則及消基法之規定。
三、證據：提出台北縣中和市公所九十年十二月十九日北中工都字第九○九二一七號都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書（申請人張榮昌）、土地登記謄本、不動產買賣契約書、支票（面額新台幣二千四百六十四萬元）、台北縣中和市公所九十二年四月十四日北縣中工都字第第九二二四五九號都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書（申請人丙○○）、台北縣中和市公所九十二年九月十八日北縣中工字第○九二○○四○六六一號函、台北縣中和市公所九十二年十月六日北縣中工字第○九二○○四三一六五號函、中和市地圖（部分）、信義房屋廣告、中國時報廣告、不動產買賣契約書（己○○○與林陳阿鴟，標的：台北縣○○鎮○○段○○段○○○號土地）及土地所有權狀、租售報導廣告、土地所有權狀及使用執照等影本為證據，並聲請訊問證人丙○○、辛○○、戊○。
乙、被告方面
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；並陳明如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
二、陳述：
（一）被告所有台北縣中和市○○段六二三之一、六二三之四、六二三之五地號土地參筆面積二七三二點四一平方公尺、折合八二六點四三坪，委由被告之次子丁○○經營停車場出租，並委由丁○○代為洽售。九十二年四月十二日下午三、四時許，自稱原告（董仔）代理人丙○○偕同自稱仲人之吳玉松、黃志仲等三人，到上開停車場辦公室找丁○○洽購被告所有上開土地，丁○○代被告開價每坪十三萬元，經敲定每坪十萬元，當日即書立「訂金」契約，略以：「土地坐落於台北縣中和市○○段六二三之一、六二三之四、六二三之五共土地三筆。雙方達成協議，買賣成交，以每坪新台幣壹拾萬元整。一、甲方收取乙方訂金新台幣壹拾伍萬元整。二、雙方口頭誠（承）諾，訂此協議。甲方如有偽（違）反此協議，願以新台幣參拾萬元整作為乙方之賠償。二、乙方如有反悔不買，訂金新台幣壹拾伍萬元整，歸甲方所有，以為賠償。三、雙方訂於中華民國九十二年四月十四日前完成簽約土地買賣，逾期訂金沒收。四、雙方達成土地買賣付款方式分三次付清。第一次土地總價款三成，第二次土地總價款五成，第三次土地總價款付清。甲方：．．．乙方：．．．中華民國九十二年四月十二日」等語。雙方依前開協議於九十二年四月十四日在原告位台北縣永和市○○路○○○號二樓簽定「不動產買賣契約書」，略以：「茲立契約人買主己○○○（以下簡稱甲方）賣主許□（以下簡稱乙方）今雙方同意議定訂立不動產買賣契約條件列明如後：一、乙方願將其所有後列標示不動產出賣於甲方而甲方願意依本契約付價承買之。二、不動產標示：土地：台北縣中和市○○段六二三之一、六二三之四、六二三之五地號土地參筆所有權全部面積二七三二點四一、折合八二六點四三坪。三、．．．。四買賣總價款新台幣捌仟貳佰陸拾肆萬參仟元整。五、交款辦法：（一）本契約成立日甲方交付乙方新台幣貳仟肆佰柒拾玖萬元整作為定頭金，乙方親收足訖，其餘價款給付方法如下：⑴於民國九十二年四月二十九日甲方交付新台幣肆仟壹佰參拾貳萬元整。⑵俟以甲方名義書狀核下，乙方完成鑑界時，甲方交付尾款新台幣壹仟陸佰伍拾參萬參仟元整。六、．．．。七、乙方保證本件之不動產絕無來歷不明或債務抵押及債務糾葛並無出租、出典等情事，如有第三者對前開不動產提出任何權利或債務糾葛及其他異議者與甲方無干應由乙方負責理直，涉及甲方損失重大者應負賠償之責。八、乙方於第五條（第二次）收款同時應具備本件不動產有關憑證及產權移轉登記所需手續，若需要乙方蓋章或出面處理情事不論何時乙方應無條件蓋章或出面到場辦理不得藉故刁難推辭。九、本件買賣不動產點交日期議定：與本約第五條第二次款收款日同。十、．．．。十一、特約事項：１、於本約第五條第二次付款收款日同時將上開土地點交予甲方，所有一切從權利一併移轉。２、上開土地鑑界費用概由乙方負擔。３、於付本約第二次款時，雙方會同至貸款銀行清償乙方前欠，並從第二次款扣除，餘款交付乙方。十二、增值稅由乙方負擔。十三、．．．。十四、甲方如違約不賣（買）或不履行約分期支付價款時願將已付款項全部給乙方沒收，然乙方不賣或不履行移交不動產以及中途發生糾葛致不能出賣等情事時，除將既收價款全部退還與甲方外並應賠償所付價款同額之損害金放棄抗訴申辯請求權。十五、本契約書經雙方同意訂立各無反悔恐口無憑特立本契約書乙式兩份各執乙份為憑。十六、本契約書自蓋章日生效。中華民國九十二年四月十四日買主（甲方）：己○○○賣主（乙方）：許□見證人：丙○○吳玉松黃志仲」等語，由上述兩份「訂金」契約與「不動產買賣契約書」之內容顯示，兩造就系爭買賣土地之用途並無特別約定，被告亦無就買賣土地得立即請領建造執照之保證。前開得立即請領建造執照，依原告本件起訴所持的論點觀之，係何等之重要，甚且，原告之配偶戊○先生自稱從事建築業四十餘年，對於簽約購地之經驗甚豐富，竟未於契約書上聲明或明載，此違背經驗法則甚明。契約書上沒有如是之明載，原告執稱：被告刻意隱瞞系爭買買土地無法立即申請建屋之事實係遭詐欺；被告應負物之瑕疵擔保責任；被告有不完全給付；被告有不當得利等云，前開執稱，被告否認之，原告所為主張，即非有理。
（二）茲將兩造簽定本件土地買賣契約之緣由始末，略述如左：九十二年四月十二日下午三、四時許，與被告之子丁○○從未謀面且互不相識，自稱代表「董仔」之丙○○偕同自稱係仲人吳玉松、黃志仲等三人，到上揭停車場辦公室找丁○○洽談購地事宜，丁○○代表被告開價每坪新台幣十三萬元，丙○○立即回稱：「這塊土地我們都已調查過了，雖然是住宅區，但是有限制，這附近土地沒有這種行情，一坪十萬元看要不要賣。」等語，丁○○表示：我母親及大哥授權給我最低須每坪十萬五千元才可以出售，每坪十萬元價格太低，我沒辦法作主等云，丙○○另稱：事實上我們董事長非常喜歡這塊土地，有意思向你們購買，如果雙方有誠意的話，就以每坪十萬元成交云云，嗣經丁○○打電話問其大哥許金同後表示：如果要我降為每坪十萬元，這必須是成交價格，除非你們能立即決定而先付一部分定金，否則，我不願意降價下來等云，丙○○打電話問其「董仔」後當場應允，並請吳玉松、黃志仲二人去提款十五萬元，由丙○○（以代理人身份，惟未載明本人姓名）與被告（由丁○○代理）簽訂土地買賣預約性質之「訂金」契約（請參被證二），契約內容略如前述。翌日（即九十二年四月十三日）上午，丙○○陪同「董仔」及原告本人親至系爭土地現場查看，對於土地現況、週圍環境等表示相當滿意，原告夫妻二人當時表示：丙○○最近為公司（未表明何家公司）爭取購買不少的土地，表現不錯等語，並指示：應申請會同鑑定土地界址等語云云，而後離去。再次日（即九十二年四月十四日）上午十時，被告方面：由被告之長子許金同與其擔任代書之朋友乙○○、丁○○與其友人甲○○、庚○○陪同計六人，同赴原告位於台北縣永和市○○路○○○號二樓辦公室，原告方面：有「董仔」及其委請之簽約代書辛○○、丙○○、吳玉松、黃志仲與原告計六人在場（原告本人於契約條文擬妥後始到場簽名），會同簽約。簽約過程中，辛○○代書曾提及：是否有必要先申請建築線？原告之配偶「董仔」答稱：不用，就算不能建也沒有關係，現在銀行利息不到二釐，總價金八千多萬，一個月利息僅十六萬餘元，繼續作停車場使用一個月租金達三十餘萬元，遠比存在銀行好很多等語云云，兩造遂依前述買賣預約之內容，委由辛○○代書擬妥「不動產買賣契約書」（請參原證二），契約內容亦如前述，約上午十一時許，雙方及丙○○、吳玉松、黃志仲於契約書上簽名蓋章完成簽約。前開簽約過程前後不到一個小時，有陪同被告前往之乙○○、甲○○與庚○○等人目睹耳聞可證。
（三）前述洽購及簽約過程，相當明確。查：㈠被告不認識原告，自不可能得知原告欲購買建地蓋屋，原告起訴執稱：「．
．．被告得知聲請人（原告）欲購買建地蓋屋，．．．。」等云，顯非真實。
㈡復次，被告不認識丙○○、吳玉松及黃志仲，而無論丙○○與丁○○洽談系
爭土地買賣價格或兩造簽約過程中，並無任何人提出原證一所示之「台北縣中和市都市計畫土地使用分區證明書」參閱，上開證明書之申請人張榮昌，被告及丁○○均不認識，被告及丁○○自不可能以上開證明書詐騙原告，證明買賣土地係住宅區，且保證可即建築，或與原告當面確認，是原告起訴執稱：「．．．經由訴外人丙○○、吳玉松及黃志仲之介紹，與被告取得聯繫，．．．便經由吳玉松出示由訴外人張榮昌所聲請系爭買賣標的．．．之土地使用分區證明書，證明為住宅區，保證可立即建築，並經原告與被告當面確認，．．．」等云，亦非真實。
㈢丙○○偕同仲人吳玉松、黃志仲主動前來向被告之子丁○○表示擬以一坪十
萬元購買系爭土地時，即表示就系爭土地已調查得很清楚，雖然是住宅區，但有限制，所以沒有一坪十三萬元行情乙節，前述丙○○所表示：就系爭土地調查得很清楚，因土地之建造尚有限制，致價格較鄰近土地差，不可能一坪有十三萬元之行情，觀諸被告委請宏大不動產鑑定顧問股份有限公司九十二宏估字第九二○八一二二號鑑定報告書，前開鑑定報告係就買賣標的土地即台北縣中和市○○段六二三之一地號（須依規定擬定細部計畫辦理市地重劃後，始得發照建築）與相鄰相距約八十公尺之同地段九二地號土地（已辦理細部計劃，即可發照建築）作目前價格之比較，上開鑑定公司採「比較法」與「土地開發分析法」分別評估其土地正常價格，再以加權平均方式決定土地最適正常價格，經評估結果：「6 3-1地號」每坪十萬三千元、「92地號」每坪三十萬元之事實得為佐證（請參九十二年九月九日庭呈鑑定報告正本）。若然，代理原告洽購系爭標的土地及簽定「訂金」契約之丙○○就系爭土地之狀況相當明瞭，所稱就系爭土地已調查得很清楚，雖是住宅區，但有限制，確實不虛，否則，焉會出價每坪十萬元。代理原告之丙○○既已表示就系爭土地調查得很清楚知建築尚有限制，被告亦以須依規定擬定細部計畫辦理市地重劃後始得發照建築性質之土地開價（十三萬元）及接受敲定買賣價格（十萬元），兩造自無特別就買賣標的土地性質作特別約定之必要，或由被告就買賣標的土地得立即發照建築作特別保證之理。是原告起訴稱：「．．．吳玉松所出示之該紙土使用分區證明書，顯係刻意將備註欄上之上述文字故意抹拭，以空白欄出示給原告，詐騙原告，使原告陷於錯誤，以為可立即聲請建築執照而向被告買受，被告完全違背其出賣人之告知義務，．．．。」等云，確非實在。前情，亦得由證人丁○○於九十二年九月九日到庭證稱：「（問：被告要賣土地是否你經手？）是由我經手，四月十二日下午有三個我不認識的人直接到車場找我，問我是否地要賣，我說一坪十三萬元，他們說經過調查結果，雖然是住宅區沒錯，但是有限制，一坪十萬元看你要不要，而且說是代表董事長來的，但沒有說是代表何人，只說是經營眼鏡及證券，我說一坪十萬元我無法作主，後來我打電話問我大哥，對方也打電話問老闆，對方說老闆娘說可以，我大哥說如果對方有下訂金，可以減少一些，對方就去領十五萬元下定，四月十二日有協議付款方法，後來約四月十四日簽約，四月十三日早上丙○○就有帶他老闆與老闆親自來看地，看完之後他們覺得很滿意，對方還問既成道路走多久，我回答說已經走三、四十年了，土地範圍有圍起來的都是，我還說可以請地政事務所測量，後來戊○約隔天上午到他公司簽約。」等語，資為佐證。至於丙○○於鈞院九十二年七月一日到庭證稱：「（問：是否有經手台北縣中和市○○段六二三之一號土地？）是我居間介紹的，我與原告己○○○認識，不認識地主，當初是原告己○○○要買土地建房子，是吳玉松拿出來都市計畫證明書，拿出來的是影本，備註欄上面吳字是吳玉松所簽，當初地主有提到系爭土地本來是紅線區，已經開放十幾年了，現在已經開放成住宅區。」辛○○代書證稱：「簽約當時有看到這張證明書，．．．。」等語，前述丙○○所稱吳玉松拿刻意抹拭備註欄上加註文字之證明書予丙○○或原告查看，及辛○○所稱簽約當天有看到原證一所示之證明書，原告因而受騙乙節，應係原告事後反悔不買所為刻意勾串之詞，委無可採。前情，對照同上期日，被告訴訟代理人問證人丙○○：「簽約當天有無提及申請建築執照的事？」答稱：「沒有。」原告訴訟代理人再問國雄：「請問證人丙○○簽訂買賣契約時，被告有無表示土地在申請建築執照的期間，以停車場的收入當作補貼？」答稱：「有。」各等云，丙○○就簽約當天有無提到申請建造執照乙事，前後答稱顯然矛盾。何故？丙○○言不由衷也！辛○○代書亦然。同上期日，丙○○復證稱「（問：請問證人九十二年四月十二日訂金契約是證人個人買地還是他人買地？）訂金是十五萬，丁○○說如果有誠意，先領現金來作訂金，我打電話跟原告講，原告叫我處理，我當天沒有帶錢，是吳玉松領錢出來下定。」「（問：請開證人每坪十萬元是何人的意思？）是我與丁○○談，他原本出價十三萬元，是我與他談妥十萬元，公司也有同意。」「（付款條件有無經公司同意？）我有跟公司講過，老闆說原則上可以，但是到禮拜一再說。」各等語，由上述證言，九十二年四月十二日，雖由丙○○出面與丁○○洽談買賣土地價格、付款條件等事宜，實際上均乃經由原告同意之者，丙○○已明白表示就系爭買賣土地已調查得很清楚，所出之價格（十萬元）與該地區暫未能核發建照之土地的價格相當，若然，原告焉有遭詐騙之可言。易言之，原告若以每坪三十萬元竟買到尚須細部計畫始得建築時價每坪約十萬元之土地，始有被騙之情事，是原告此部分之執稱，委無可採。
㈣九十二年九月九日，原告之配偶戊○到庭證稱：「．．．對方講可以蓋百分
之三百，丙○○說只有百分之二五○，我說中和地區只能蓋百分之二百，沒想到竟然是不能蓋，我想他是故意誤導我。」等語，查被告或丁○○從未從事建築業，對於建築根本不懂，焉可能告訴戊○先生蓋多少百分比，觀諸丁○○同上期日證稱：「（問：有無提到申請建築執照期間還可以當停車場使用？）沒有。我對建築方面不熟悉，不可能跟他講這個。」等語，足以證明證人戊○所言不實。況且，原告之配偶戊○自承經營建築業四十餘年，建造房屋無數，中和地區建蔽率多少都知道，簽約期日前，已親自到買賣土地現場查看，更有系爭土地之地籍圖供閱，甚且向丁○○問及既成道路走多久，由前述情形觀之，原告推稱不知系爭買賣土地未經細部計劃，孰能相信？蓋如系爭土地業經都市細部計畫，已有計畫道路可通行，焉須藉由既成巷道進出或依既成巷道指定建築線之理。凡此，益證原告推稱於簽約購買前不知系爭買賣土地有暫未能申請建造執照之限制，確乃虛假，灼然甚明。
㈥丙○○等人於九十二年四月十二日主動與被告之子丁○○洽購系爭土地時，
並未明白告知真正買主為何人，僅稱我們「董仔」很中意這塊土地等云，而其「董仔」係經營證券公司與眼鏡公司，九十二年四月十四日簽約時，原告復以私人名義簽約，因此，被告根本不知原告購地之用途，此觀丁○○於九十二年九月九日到庭證稱：「．．．一開始丙○○並沒有跟我講說買地的用途，只說是他們老闆為了投資用，．．．簽約時代書有問要不要先申請建築線，戊○說不用，當停車場也比存在銀行好。」等語，得為佐證。關於戊○於簽約時，確有稱投資當停車場比存在銀行好乙節，與被告同往簽約之證人乙○○於九十二年八月五日鈞院訊問時到庭證稱：「沒有看過（這張使用分區），簽約之後代書有跟陳董說，需不需要先申請建築線，陳董回答不需要，說建築線沒有關係，如果不能蓋房子可以當停車場使用，租金比銀行利息高，後來陳董請他太太己○○○出來簽字，．．．。」庚○○同上期日證稱：「．．．沒有看過這張使用分區證明書，當天代書有問陳董建築線的問題，陳董說不用。」甲○○於同上期日證稱：「．．．我沒有看到這張使用分區證明書，代書向陳董提是否需要申請建築線，陳董說不用，即使不能蓋房子，當停車場也不錯，還問到說現在停車場是何人在管理，要繼續聘用他管理，請丁○○帶他到公司。」各等語，均相吻合。前開供稱，證人辛○○於鈞院九十二年七月一日證稱時，刻意推稱：「．．．當時我在算付款金額，我沒有聽到被（原）告說就系爭土地即使無法建築也沒有關係，當作停車場使用也比放在銀行好很多這句話。」辛○○前開供稱，顯然不實甚明。
（四）綜右所述，兩造簽約買賣系爭土地，就買賣土地之用途並無特別約定，被告亦無為保證系爭土地得立即申請建造執照，此由契約約定內容自明。代理原告洽購系爭土地及簽訂「訂金」契約之丙○○，於與被告之子丁○○洽談買賣價格時，已明白表示知悉系爭土地尚有限制，所以沒有那個行情，系爭土地確有尚須作細部計劃始得申請建造執照之限制，因此，價格比鄰近已完成細部計畫之土地相差甚多，只有約三分之一，被告即係以尚須細部計畫之價格開價 (十三萬元)丙○○及原告亦以相同條件之情形向被告殺價，最後以十萬元成交，所成交之價格與市面上行情相當，有宏大不動產鑑定顧問股份有限公司九十二宏估字第九二○八一二二號鑑定報告書在卷可稽，被告焉有詐欺？丙○○代原告與被告之子洽購系爭土地時，即已表明已知系爭土地有限制，沒有那個行情，被告亦以有該限制而與原告成立本件買賣完成簽約，被告依契約交付，焉有不完全給付？被告依約取得第一次付款二千四百七十九萬元，被告焉有不當得利？原告起訴主張，並舉證人丙○○、辛○○與戊○等人所為證述不實，且與本件買賣契約內容不一，原告之訴顯無理由，應予駁回。
三、證據：提出丁○○名片、九十二年四月十二日訂金契約書、永和中山路郵局九十二年四月二十五日第一六三號存證信函（第二頁）、和興證券股份有限公司基本資料查詢表、宏大不動產鑑定顧問股份有限公司九二宏估字第九二○八一二二號鑑定報告書等影本為證據，並聲請訊問證人丁○○、簡國申、乙○○、洪麗月、甲○○。
丙、本院依聲請向台北縣中和市公所查詢核發九十年十二月十九日北中工都字第九○九二一七號都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書（申請人張榮昌）及九十二年四月十四日北縣中工都字第第九二二四五九號都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書（申請人丙○○）情形，並調取檔存文稿影本。
理 由
一、本件原告主張兩造於九十二年四月十四日簽立買賣契約書，由原告買受被告所有之坐落台北縣中和市○○段六二三之一、六二三之四、六二三之五等三筆土地，總面積二千七百三十二點零一平方公尺，買賣總價金八千二百六十四萬三千元，並當場交付以原告為發票人、到期日九十二年四月十六日、票面金額二千四百六十四萬元、付款銀行人為世華商業銀行中和分行之支票一紙及現金十五萬元，合計二千四百七十九萬元之訂金給被告等事實，為兩造所不爭執，並有兩造所簽訂之不動產買賣契約書、支票等影本在卷可稽，自堪信原告此部分主張為真實。
二、原告復主張因訴外人吳玉松出示由第三人張榮昌所向台北縣中和市公所申請之系爭買賣標的台北縣中和市○○段六二三之一號之土地使用分區證明書，證明為住宅區，保證可立即建築，惟契約簽立同日，原告委請訴外人丙○○向中和市公所聲請系爭買賣土地之使用分區證明書，始發現該證明書備註欄上載有特別規定，系爭土地須待辦理市地重劃後始得發照建築，吳玉松顯係刻意將土地使用分區證明書備註欄上之文字故意抹拭後，以空白欄出示原告，使原告陷於錯誤而向被告買受，被告根本無法給付可立即聲請建築執照之用地等情，則為被告所否認，並抗辯稱被告及外人即被告之子丁○○均不認識吳玉松，不可能委由吳玉松出示系爭內容遭塗改之土地使用分區證明書以詐騙原告，訴外人丙○○向丁○○接洽時，曾表示對系爭土地之狀況已調查清楚，被告或丁○○亦未向原告承諾系爭土地保證可立即建築等語資為抗辯。則本件所應審究者，為：㈠原告是否因受被告或訴外人吳玉松詐欺而為意思表示，而得撤銷本件不動產買賣之意思表示？㈡系爭房屋須待市地重劃後始得申請建造，是否屬滅失或減少其價值、或滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵？
（一）按因被詐欺或脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之；當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民法第九十二條第一項及民事訴訟法第二百七十七條分別定有明文。本件原告主張受吳玉松詐欺而對上開不動產買賣契約書有得撤銷之事由，被告則抗辯稱不認識吳玉松，不可能委由吳玉松提出遭塗改之土地分區使用證明書；揆諸前揭條文意旨，應由原告就其主張有利於己之事實負舉證之責任。證人丙○○雖到庭具結證稱是吳玉松拿出都市計畫證明書，備註欄上面的吳字是吳玉松所簽的等語，然原告並未舉證證明原告明知或可得而知吳玉松提示遭塗改之土地分區使用證明書予原告等情，依前開法條規定，自不得主張撤銷因受吳玉松詐欺而為之意思表示。況且，依照證人丙○○所言，於九十二年四月十二日證人丙○○等人向被告之子丁○○洽談買受係爭土地之時，丁○○說公司如果有誠意，先領現金來做訂金，證人打電話與原告講，原告委由證人丙○○處理，因證人丙○○當天沒有帶錢，是由吳玉松領錢出來下定的等情（見本院九十二年七月一日言詞辯論筆錄），則即便確有如原告所主張之事實存在，吳玉松在本件買賣當中之身分亦為代表原告向被告要約之代理人，方有由其領錢交付被告之子丁○○作為買賣契約訂金之舉動，吳玉松既然為原告之代理人身分，縱使吳玉松所提出之都市計畫證明書有經塗去備註事項記載再影印行使之事實，其不利益亦應歸於原告，原告以此主張被告應就吳玉松之詐欺行為負責，從而，原告此部分之主張自屬全無可採。
（二）原告又主張被告現在無法給付可立即申請建築執照興建房屋之用地，而主張依據民法第三百五十九條規定，解除本件買賣契約一節，亦為被告所否認。按「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。」，此有最高法院七十三年台上字第一一七三號判例意旨可資參照。經查，依兩造所訂立之不動產買賣契約書之記載：「第一條：乙方（即被告）願將其所有後列標示不動產出賣於甲方（即原告）而甲方願意依本契約付價承買之。第二條：不動產標示：土地：台北縣中和市○○段六二三之一、六二三之四、六二三之五地號土地參筆所有權全部面積貳七參貳點零壹，折合八貳六點四參坪。．．．第七條：乙方保證本件之不動產絕無來歷不明或債務抵押債務糾葛並無出租出典等情事，如有第三者對前開不動產提出任何權利或債務糾葛及其他異議者與甲方無干應由乙方負責理直，涉及甲方損失重大者應負賠償之責。．．．」。原告雖主張系爭土地有須待經市地重劃才能申請建造之瑕疵，惟在兩造所訂立不動產買賣契約中就系爭土地應具有之品質並無任何任何明文約定，且原告既主張土地用途為土地交易之重大要件之一，而原告購買系爭土地之用途即在於能立即興建房屋，衡情自應將此交易之重大要件悉列於買賣契約書中，而該原告主張之所謂契約重要之點卻未有隻字片語記載於書面契約，況且系爭土地乃由原告之代理人主動向被告之子要約買受，並非由被告或其子主動向原告推銷，且依照台北縣中和市公所九十二年九月十八日北縣中工字第○九二○○四○六六一號函覆原告之函件內說明第二點所示：
「申辦本所核發之土地使用分區證明書自申請日至可領取日為參日。」，此有原告所提出之前述台北縣中和市公所函影本在卷可參，而原告所提出之台北縣中和市公所九十二年四月十四日北縣中工都字第第九二二四五九號都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書（申請人丙○○）乃台北縣中和市公所於九十二年四月十四日核發，依照前述台北縣中和市公所前述函覆原告之公函所示，可見本件原告之代理人丙○○至遲應在九十二年四月十日之前即已向台北縣中和市公所提出申請核發系爭土地之都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書（九十二年四月十二日、十三日為星期六、日，非公務機關上班日），則關於系爭土地之於法令上對該土地之使用開發或興建限制，原告應已知之甚詳，其所謂被告明知原告購買土地之用途而蓄意隱瞞前開事實，並無可採，從而原告主張兩造所訂立不動產買賣契約，已就買賣標的物應有之品質而為約定一節，即屬無據。次查，證人戊○即原告之配偶證稱「在中和地區蓋房子很久了」，原告及其配偶既從事建築業多年，於購買土地前對買賣標的之相關資料及現場實況均應有所了解，不致有所誤認；證人丙○○亦具結證稱，系爭土地由其居間介紹，訴外人丁○○即被告之子原出價每坪十三萬元，後經丙○○與丁○○談妥每坪十萬元，且原告也有同意，並先給付定金十五萬元，為兩造所不爭執，堪信為真實。參以被告所提出之宏大不動產鑑定顧問股份有限公司九十二宏估字第九二○八一二二號鑑定結果，系爭土地即台北縣中和市○○段六二三之一地號（須依規定擬定細部計畫辦理市地重劃後，始得發照建築）每坪十萬三千元、而相鄰相距約八十公尺之同地段九二地號土地（已辦理細部計劃，即可發照建築）每坪三十萬元等情，雖該提出比較之同地段九二地號土地面臨道路，且已經供建築使用，被告所有之系爭土地並未有如前述九二地號土地相同之較優區位，但經調整加權後其估定價格為每坪十九點八萬元，被告之子丁○○開價每坪十三萬元，原告出價十萬元，僅未及丁○○開價之百分之七十七，倘若原告或其代理人丙○○等人果真不知系爭土地有建築限制，豈有可能僅以週邊土地約半額之價格向被告買受系爭土地，衡以一般土地交易，如有法令限制其開發使用，其交易價格即有相當大之差距，如在同一土地，如為都市計畫編定為住宅區或變更為商業區，則其交易價格即可大漲，但如反遭限制建築，則交易價格即立即滑落，本件兩造商定之交易價格遠低於週邊土地，則可見系爭土地之交易價格乃係兩造俱對於系爭土地之使用開發有法令上之限制有相同認知之下所能同意之價格，而原告復不能證明被告曾有保證買賣標的為可立即申請建築執照之土地，則原告主張系爭土地無法立即申請建造，構成民法第三百五十四條物之瑕疵擔保之情形，依民法第三百五十九條規定解除買賣契約並請求返還簽約金，應無理由，亦不足採認。
三、綜上所述，原告主張撤銷受詐欺而為之意思表示或依物之瑕疵擔保解除買賣契約，均非可採。從而，被告收受原告所給付之定金自非無法律上之原因，原告請求被告返還其已經給付之定金二千四百七十九萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按照法定利率計算之利息，並無理由，應予駁回。另原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
五、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 十二 月 二十三 日
臺灣板橋地方法院民事第一庭~B法 官 許 瑞 東右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 十二 月 二十四 日~B法院書記官 王 波 君