臺灣板橋地方法院民事判決 九十二年度重訴字第三三二號
原 告 丙○○
丁○○己○○戊○○庚○○右五人共同訴訟代理人 李師榮律師複代理人 張英郎律師被 告 甲○○訴訟代理人 劉孟錦律師複 代理人 郭睦萱律師右當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於中華民國九十三年九月七日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告應於原告給付被告新台幣參仟零捌萬肆仟捌佰參拾捌元之同時，將坐落台北縣三重市○○段七三一—二及七三一—三地號，面積分別為一一七六四平方公尺及一五○七平方公尺，權利範圍各為八○一○四○分之二八八九九之土地所有權辦理繼承登記後，再將土地所有權移轉登記予原告公同共有。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告王闊嘴於本件訴訟中死亡，由其繼承人甲○○等九人依法聲明承受訴訟（另二名繼承人葉駿霖、葉錦勳業已拋棄繼承，並經本院九十三年六月三十日九十三年度繼字第九三六號准予備查），於法尚無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告原起訴請求被告應將其所有坐落台北縣三重市○○段七三一之一、七三一之
二、七三一之三、七三一之四地號土地，面積分別為一六九、一一七六四、一五○七及二一平方公尺，權利範圍均為八○一○四分之三四三○之土地移轉登記為原告公同共有。嗣於訴狀送達被告後之九十二年八月二十二日減縮請求被告應將坐落台北縣三重市○○段七三一—二及七三一—三地號，面積分別為一一七六四平方公尺及一五○七平方公尺，權利範圍各為八○一○四○分之二八八九九之土地所有權辦理繼承登記後，將土地所有權移轉登記予原告公同共有，合於上開規定，應予准許，合先敘明。
貳、得心證之理由：
一、原告主張：被告之被繼承人王闊嘴（於九十二年十一月三日死亡）與訴外人王春木乃伯侄關係，原分別擁有台北縣三重市○○段○○○○號土地持分均為八○一○四分之五二○五，訴外人王春木先於民國（下同）七十五年間即先行將其持分出賣予葉塗坤，並先行移轉登記其中八○一○四分之一四八○予葉塗坤，嗣經人仲介由原告之被繼承人鄭吉成於七十七年間向王闊嘴及訴外人葉塗坤簽立系爭土地買賣契約書，唯因上開土地涉及前述碧華國中用地，於六十六年間由三重市政府與各地主間已訂有由地主捐獻碧華國中所需用地之一半，不足部分由政府向各地主價購，地主所餘土地則由政府辦理都市變更為建地後發還地主之行政協議，故而於契約書內載明「本買賣土地係三重市文中三學校預定地，原地主與政府協議捐獻其中一部分已（以）設立碧華國中，依協議應保留之土地全部為買賣範圍。」，且因當時之行政協議有關學校預定地面積及政府變更都市計劃後發還地主之土地面積均僅能預估大略數字，故而上開買賣契約書第一之二條復載明「本買賣地號因係學校預定地，政府重測時逕為合併其他所有人之地號，並共同持分，因此以持分買賣坪數係依據與政府協議保留額計算。（現以約略坪數計算買賣金額，待核實計計算時，另行詳細買賣金額多退少補）」，原告之被繼承鄭吉成已繳清價金，而政府相關捐地作業及變更都市計劃等作業何時展開，何時完成，被告何時能將其變更都市計劃後發回之土地移轉予原告之被繼承人均不確定，原告缺乏保障二如當時被告將其持分之土地悉數移轉過戶予原告之被繼承人，將來之捐獻土地行為由原告為之，則被告復又需增加捐獻部分之土地移轉予原告之被繼承人之土地增值稅之負擔（按土地直接捐獻予學校並不需繳納增值稅），故雙方乃協議由被告先將依當時雙方所瞭解政府辦理都市變更後可能發還之比例暫估後之面積，先行辦理移轉相當之持分（鄭吉成分別指定原告丙○○及訴外人鄭至重為登記名義人），餘仍保留於被告名下之持分土地則由被告於政府實際展開捐地作業時由被告悉數捐出，有被告所呈被證二號收據之保留約款可稽。且因雙方於辦理移轉登記時發覺原七三一地號土地已於七十六年即分割出七三一－一地號土地，故而就該七三一－一地號土地一併辦理相同持分之之移轉登記。被告王闊嘴因其除了將來捐獻予學校用地以外之土地持分既已悉數出賣予原告之被繼承人，其已無任何存留土地可言，遂即將其於合併為七三一地號前，單獨所有時所占有之土地交由原告之被繼承人占有（葉塗坤向王春木購買之部分亦同）。但其後之捐獻土地作業中，政府逕將凡持分共有人（包含原告被繼承人所指定登記之名義人丙○○、鄭至重）之土地均依捐獻比例登記為碧華國中，致兩造無法按原來買賣雙方所約定之「償還方法」履行（即丙○○、鄭至重之部分由丙○○、鄭至重保留，被告將其殘餘之土地全數捐獻），也致使被告移轉登記予丙○○、鄭至重之持分土地被政府仍納入捐獻予政府（即學校）之作業，而被告並未將其過戶與原告指定名義人後殘餘土地全部捐獻，並由政府依其保留之土地變更都市計劃後發還本件所請求之七三一－二、七三一－三地號土地之持分。唯本件兩造買賣契約所約定買賣之範圍依土地買賣契約書第一之一之約定，既包括簽約當時之七三一地號土地，除應捐獻予政府以外，保留予被告之土地全部，則現七三一－二、七三一－三地號持分土地既屬事後分割自七三一地號，且為辦理捐獻作業後所餘之土地。按諸「債務非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力．．．」，「債務業經指定償還方法，雖雙方當事人均有遵守之義務，然若其償還方法為事實上所不可能，自無強債權人遵守，致其債權等於消滅之理。」（民法第二百三十五條第一項前段及最高法院著有二十年台上字第一五五０號判例參照）。兩造前此之約定「償還方法」既於事實上不可能，當不得認被告已依債之本旨履盡其出賣人之義務，則其後被告因之而剩餘保留之七三一－二、七三一－三地號土地，依前述民法及判例意旨，自屬依債之本旨應移轉登記予原告之買賣範圍，原告起訴請求，要屬合法等語。並聲明：被告應將坐落台北縣三重市○○段七三一—二及七三一—三地號，面積分別為一一七六四平方公尺及一五○七平方公尺，權利範圍各為八○一○四○分之二八八九九之土地所有權辦理繼承登記後，將土地所有權移轉登記予原告公同共有。
二、被告則以：被告等人之被繼承人王闊嘴早已於七十七年十月五日依前開約定及買方鄭吉成之指示將本件買賣標的土地約二百二十六坪所有權移轉、並點交予原告丙○○（另訴外人葉塗坤已於七十七年七月十四日依約及買方鄭吉成之指示將將本件買賣標的土地約二百二十二坪所有權移轉、並點交予鄭至重，合計出賣人原告及葉塗坤共已移轉約四百八十八坪土地予買受人），前開點交之事實原告亦不否認（參見起訴狀第二頁第二點）。另有關發還之土地部分，台北縣政府係遲至「八十六年」始將原告今所請求之土地持份發還予地主，故簽約當時出賣人王闊嘴並未持有系爭土地，亦不知系爭土地會發還予地主，前開事實有八十六年三月台北縣政府決定發還地主（包含被告王闊嘴）系爭七三一、七三一之一地號土地之公函可稽，故被告豈可能約定將系爭土地出賣予原告之被繼程人鄭吉成。是故，原告所請求移轉登記之土地並非本件之買賣標的物，原告之請求為無理由。縱認被告應移轉系爭土地，被告主張同時履行抗辯，被告於原告以系爭土地之市價給付土地買賣價金前，得拒絕移轉土地予原告。而系爭土地買賣價金之計算方式，按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」民法第二百二十七條之二定有明文。茲系爭契約當初雖約定土地買賣價金以每坪四萬七千元計算，惟事隔十四年後，系爭土地周邊目前熱鬧繁華，該區之土地價格飆漲甚多，若仍以每坪四萬七千元計算系爭土地之價格，被告非但未獲得任何利益，還要倒貼高額之土地增值稅，對被告失之公平、亦有違民法所揭示之誠實信用原則。故被告主張依前開民法情事變更之規定，認系爭土地之價格宜以目前之市價計算，始為公平合理等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告之被繼承人鄭吉成及被告之被繼承人王闊嘴及訴外人葉塗坤於上揭時間訂立系爭土地買賣契約書，約定：「本買賣土地係三重市文中三學校預定地，原地主與政府協議捐獻其中一部分已（以）設立碧華國中，依協議應保留之土地全部為買賣範圍。」，且因當時之行政協議有關學校預定地面積及政府變更都市計劃後發還地主之土地面積均僅能預估大略數字，故而上開買賣契約書第一之二條復載明「本買賣地號因係學校預定地，政府重測時逕為合併其他所有人之地號，並共同持分，因此以持分買賣坪數係依據與政府協議保留額計算。（現以約略坪數計算買賣金額，待核實計計算時，另行詳細買賣金額多退少補）」，「以乙方（即王闊嘴、葉塗坤）二人之本筆持分所有權全部暫議定保留之面積四五０坪計算（但不論多或少全部買賣），買賣價格以每坪新台幣四萬七千元計算，暫定金額二千一百十五萬元」，原告之被繼承人鄭吉成已交付價金一千三百三十五萬元予王闊嘴，王闊嘴於七十七年十月五日將三重市○○段○○○○號持分八０一０四分之一七七五之土地移轉登記予鄭吉成所指定之丙○○，同年四月二十二日葉塗坤移轉同地號土地八０一０四分之一四八０予鄭至重，而王闊嘴就碧華國中辦理校地捐贈並發還其應分配之住宅區持分，為坐落三重市○○段七三一之二、七三一之三地號，持分各為八０一０四０之二八八九九，面積各為四二四點四一及五四點三七平方公尺等情，為兩造所不爭執，並有系爭土地買賣契約書、土地登記謄本、王闊嘴所書立之收據、土地買賣所有權移轉契約書、台北縣土地登記簿、台北縣立碧華國民中學九十三年三月二十五日北縣碧中總字第０九三００００六二三號函可稽，堪信為真實。
四、原告主張其被繼承人鄭吉成與被告之被繼承人王闊嘴所簽立之上開系爭土地買賣契約書，係約定捐贈與三重碧華國中用地後，所保留之全部土地為買賣範圍，每坪價金為四萬七千元，鄭吉成已給付王闊嘴全部買賣價金，現碧華國中校地捐贈後發還剩餘如附表所示之土地，被告等為王闊嘴之繼承人，自應將如附表所示地號及權利範圍土地辦理繼承登記後，依照原本買賣契約約定，移轉登記為原告等公同共有等語，已據其提出土地買賣契約書、支票、土地謄本、台北縣政府三重地政事務所函、三重市公所補償會議函、土地買賣所有權移轉契約書、碧華國中九十二年十二月十六日函、繼承系統表等為證，並聲請訊問證人乙○○。惟為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件之爭點主要在於：（一）系爭土地買賣契約書所約定之土地買賣範圍，係約定捐贈與三重碧華國中用地後，所保留之全部土地為買賣範圍，抑或僅為四百五十坪？（二）王闊嘴及訴外人葉塗坤已依系爭土地買賣契約書移轉登記予原告之被繼承人鄭吉成所指定之人共計多少坪？（三）台北縣三重市碧華國中校地捐贈後發還王闊嘴之同地段第七三一之二、七三一之三地號土地，是否維繫爭土地買賣契約書之買賣標的範圍？（四）被告抗辯原告之土地所有權移轉登記權已罹於十五年之消滅時效，有無理由？（五）原告之請求被告移轉登記系爭土地予原告公同共有，及被告主張情事變更原則及同時履行抗辯，有無理由？茲分述如下：
（一）原告之被繼承人鄭吉成與被告之被繼承人王闊嘴及訴外人葉塗坤於上揭時間訂立系爭土地買賣契約書，約定：「本買賣土地係三重市文中三學校預定地，原地主與政府協議捐獻其中一部分已（以）設立碧華國中，依協議應保留之土地全部為買賣範圍。」，且因當時之行政協議有關學校預定地面積及政府變更都市計劃後發還地主之土地面積均僅能預估大略數字，故而上開買賣契約書第一之二條復載明「本買賣地號因係學校預定地，政府重測時逕為合併其他所有人之地號，並共同持分，因此以持分買賣坪數係依據與政府協議保留額計算。（現以約略坪數計算買賣金額，待核實計算時，另行詳細買賣金額多退少補）」，「以乙方（即王闊嘴、葉塗坤）二人之本筆持分所有權全部暫議定保留之面積四五０坪計算（但不論多或少全部買賣），買賣價格以每坪新台幣四萬七千元計算，暫定金額二千一百十五萬元」，有兩造所不爭執之土地買賣契約書在卷可稽，並經證人即系爭土地買賣契約書之見證人乙○○證述明確，有本院九十二年十月二日言詞辯論筆錄可證，顯見兩造之被繼承人鄭吉成及王闊嘴所訂立之系爭土地買賣契約書，載明七三一地號於捐贈碧華國中校地所保留發還之全部土地為買賣標的甚明，而因無法預知該學校將會發還若干坪數之土地，故暫約略估計以四百五十坪作為價金，並約明多退少補。否則如以確定之土地坪數為買賣標的，則無須約定多退少補，及以暫定之坪數為計算價金之基礎。故被告否認係以捐贈碧華國中校地所保留發還之全部土地為買賣標的，而僅為約定買賣四百五十坪云云，並無依據，原告主張兩造之被繼承人鄭吉成及王闊嘴係約定以捐贈碧華國中校地所保留發還之全部土地為買賣標的，堪予採信。
（二）本件原告之被繼承人鄭吉成已交付價金一千三百三十五萬元予王闊嘴，王闊嘴於七十七年十月五日將三重市○○段○○○○號應有部分八○一○四分之一七七五之土地移轉登記予鄭吉成所指定之丙○○，同年四月二十二日葉塗坤移轉同地號土地八○一○四分之一四八○予鄭至重等情，為兩造所不爭，並有土地登記簿及土地登記謄本在卷可參，而依該土地登記謄本之記載，七三一地號土地之面積為三九七五二平方公尺，則王闊嘴移轉登記予鄭吉成指定之人丙○○之土地面積為八八○點八五平方公尺（３９７５２ｘ１７７５／８０１０４＝
８８０．８５，小數點第二位以下四捨五入，以下同），葉塗坤則移轉登記予鄭吉成所指定之鄭至重七三四點四六平方公尺（３９７５２ｘ１４８０／８０１０４＝７３４．４６），按每平方公尺為零點三０二五坪，則王闊嘴已移轉登記二六六點四六坪予丙○○，另葉塗坤則移轉登記二二二點一七坪予鄭至重，共計移轉登記四八八點六三坪予鄭吉成所指定之人丙○○及鄭至重。被告辯稱已移轉登記予鄭吉成所指定之丙○○及鄭至重系爭七三一地號之土地四八八坪等語，堪信為真。
（三）兩造之被繼承人鄭吉成與王闊嘴及訴外人葉塗坤既以上開碧華國中校地捐贈後，依協議應保留之土地為全部買賣標的，王闊嘴於移轉登記七三一地號二六六點四六坪土地面積予鄭吉成所指定之人丙○○後，其七三一號殘餘之應有部分為八○一○四分之三四三○，嗣七三一地號於八十四年間另分割出同地段七三一之二地號，面積為一三二七一平方公尺，七三一地號面積則變為二六四八一平方公尺，九十一年間，七三一之二地號另分割出七三一之三及七三一之四地號，七三一之二地號面積變為一一七六四平方公尺，七三一之三地號則為一五○七平方公尺，七三一之四地號為二一平方公尺，嗣王闊嘴將其坐落於三重市○○段七三一、七三一之一、七三一之四地號土地捐贈與碧華國中，另同地段七三一之二、七三一之三地號分別捐贈七九點三二平方公尺、一○點一六平方公尺予碧華國中，發還予王闊嘴之面積為七三一之二地號四二四點四一平方公尺，七三一之三地號五四點三七平方公尺，此經本院依職權函詢台北縣三重市碧國中，經其函覆屬實，並有該校九十三年三月二十五日北縣碧中總字第○九三○○○○六二三號函及附件在卷可佐，而系爭土地買賣契約書既以發還保留之全部土地為買賣標的範圍，且七三一之二及七三一之三地號均自七三一地號分割出來，則此部分碧華國中發還之土地，自亦為系爭土地買賣契約書所約定之買賣標的，被告辯稱此部分發還之土地非系爭土地買賣標的範圍，尚屬無據。
（四）被告雖另辯稱本件兩造之被繼承人訂立系爭土地買賣契約書係在七十七年二月十二日，惟原告遲至九十二年五月始對被告起訴請求移轉登記系爭土地，其請求權已罹於十五年之消滅時效云云，然查：系爭土地買賣契約書係以七三一地號土地經碧華國中用剩發還之全部土地為買賣標的，已如前述，則於碧華國中確定發還土地前，原告尚無從行使請求權，本件被告自承直至八十五年間政府始概算出發還地主之比例為百分之三十一，嗣再更改為百分之二十八，有被告之九十三年三月二十九日之爭點整理狀第四頁可按，則縱認原告八十五年當時即可行使請求權，計算至原告提起本件訴訟之九十二年六月十一日，亦尚未逾十五年之請求權消滅時效，是原告提起本件之訴，並未罹於消滅時效，被告抗辯原告之請求權已罹於十五年之消滅時效云云，並不足採。
（五）上開碧華國中校地用剩發還王闊嘴之七三一之二、七三一之三地號土地既為系爭土地買賣契約書買賣標的之範圍，且業經台北縣政府發還王闊嘴，計發還之面積為七三一之二地號四二四點四一平方公尺，七三一之三地號五四點三七平方公尺，已如前述，則原告為鄭吉成之繼承人，依系爭買賣契約請求被告（王闊嘴之繼承人）辦理繼承登記後，將之移轉登記予原告公同共有，為有理由，應予准許。然被告抗辯稱：縱認被告應移轉系爭土地，被告主張同時履行抗辯，且原告請求移轉登記之土地，十餘年來價格已飆漲甚多，依情事變更原則，被告於原告以系爭土地之市價給付土地買賣價金前，得拒絕移轉土地予原告等語。經查：按本件原告之被繼承人鄭吉成雖已給付王闊嘴及訴外人葉塗坤共計一千三百三十五萬九千元，以系爭土地買賣契約書上約定每坪四萬七千元計算，僅為購買二百八十四點二三坪之價金，尚未給付王闊嘴經碧華國中發還之七三一之二及七三一之三地號土地價金，原告依系爭土地買賣契約請求被告之移轉登記予原告公同共有，惟原告就渠等所請求移轉之土地既未給付買賣價金，被告自亦得請求原告為給付，雙方互負債務，按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付」民法第二百六十四條第一項前段定有明文，是被告主張被告於原告給付所請求移轉登記之土地之價金前，得拒絕移轉土地予原告公同共有等語，亦為有理由。又按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」民法二百二十七條之二定有明文。本件被告以系爭契約當初雖約定土地買賣價金以每坪四萬七千元計算，惟事隔十四年後，系爭土地周邊目前熱鬧繁華，該區之土地價格飆漲甚多，若仍以每坪四萬七千元計算系爭土地之價格，被告光給付高額之土地增值稅，可能就已超過原告所支付之價金（依被告提出之遠現不動產估價師事務所之估價報告書第二九頁土地增值稅計算表，碧華國中校地用剩發還後之被告七三一之二地號應有部分之土地增值稅為五百八十四萬四千零八十七元，七三一之三為五十四萬七千三百九十四元），被告非但未獲得任何利益，還要倒貼高額之土地地增值稅，未免對被告失之公平、亦有違民法所揭示之誠實信用原則。故原告應給付被告相當市價之土地價金，始符公平等語。經查：系爭七三一之二及七三一之三地號土地，自七十七年訂約後，已由旱地變更為住宅用地，有碧華國中上開函文可參，其地價已相對飆漲，有土地登記謄本之公告現值之變動可參，且系爭土地緊臨碧華國中，並變更為住宅用地，其市價當然比訂約時提高甚多，且土地增值稅預估已達六百多萬元，顯非訂約時所得預料，如依原有效果即每坪四萬七千元計算之價金顯失公平，應依市價計算土地價金，始較符公平。本件碧華中校地發還後被告所有七三一之二地號應有部分之市價，依被告提出之遠現不動產估價師事務所之九十三年三月十四日估價報告書之估價為二千八百八十三萬四千九百二十一元，七三一之二地號應有部分之估價為一百二十四萬九千九百十七元，有該估價報告書附於卷二（被證六）可證，原告空言否認，而無法提出具體市價之證據，本院審酌系爭土地並無他項權利之設定，及其上開緊臨學校，並為住宅用地之生活機能，被告提出之估價報告書所為估價，尚堪採信。故本件被告以訂約後十餘年間，系爭土地價格飆漲，土地增值稅亦相對大幅增加，非當時所得預料，如依原有每坪四萬七千元計算之土地價金，顯失公平，原告應給付被告相當市價之土地價金等語，為有理由，亦應予准許。被告應於原告給付被告新台幣參仟零捌萬肆仟捌佰參拾捌元之同時，將坐落台北縣三重市○○段七三一—二及七三一—三地號，面積分別為一一七六四平方公尺及一五○七平方公尺，權利範圍各為八○一○四○分之二八八九九之土地所有權辦理繼承登記後，再將土地所有權移轉登記予原告公同共有。
五、綜上所述，原告依系爭土地買賣契約請求被告將坐落台北縣三重市○○段七三一—二及七三一—三地號，面積分別為一一七六四平方公尺及一五○七平方公尺，權利範圍各為八○一○四○分之二八八九九之土地所有權辦理繼承登記後，將土地所有權移轉登記予原告公同共有，為有理由。被告主張同時履行抗辯，於原告給付被告上開土地相當於市價之價金之前，得拒絕上開土地之給付，亦為有理由。從而，被告應於原告給付被告新台幣參仟零捌萬肆仟捌佰參拾捌元之同時，將坐落台北縣三重市○○段七三一—二及七三一—三地號，面積分別為一一七六四平方公尺及一五○七平方公尺，權利範圍各為八○一○四○分之二八八九九之土地所有權辦理繼承登記後，再將土地所有權移轉登記予原告公同共有。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此說明。
參、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 九 月 二十一 日
臺灣板橋地方法院民事第二庭
法 官 林錫凱右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 九 月 二十一 日
書 記 官 許清琳