臺灣板橋地方法院民事判決 九十三年度簡上字第一０二號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 丙○○被上訴人 丁○○訴訟代理人 甲○○右當事人間請求返還無權占有土地事件，上訴人對於中華民國九十三年二月十八日臺灣板橋地方法院三重簡易庭九十二年度重簡字第一三七一號第一審判決提起上訴，於民國九十三年七月十四日言詞辯論終結，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人起訴主張：上訴人於民國九十二年五月間自鈞院拍賣取得門牌號碼台北縣新莊市○○路○○○號之房屋及其坐落基地所有權全部。被上訴人係台北縣新莊市○○路○○○號房屋之所有權人，其稱橫跨於新莊市○○路三八九、三九一號頂樓之既有違章建築係其所有，並拒絕拆除越界部分之違章建築，上訴人屢次協調溝通並聲請新莊市調解委員會居間調解，均無功而返。查被上訴人無法律之原因而占用上訴人所有不動產之頂樓，已侵害上訴人之所有權，構成無權占有甚明。爰依民法第七百六十七條之規定，請求被上訴人將上開頂樓房屋拆除等語。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落台北縣新莊市○○路○○○號頂樓之違章建築拆除。㈢上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：坐落台北縣新莊市○○路三八九、三九一號之房屋原僅有一、二樓，其中三九一號房屋及其基地為訴外人戊○○所有，因戊○○經濟困難，被上訴人按月給付戊○○四千元，戊○○乃同意被上訴人在其頂樓興建橫跨三八九號及三九一號之三樓建築，供被上訴人永久使用。是系爭房屋係被上訴人出資興建，原始取得所有權。嗣因戊○○無力償還債務，其所有上開三九一號一、二樓房屋及基地於九十二年間遭法院拍賣，而由上訴人拍得，惟該次拍賣及點交之標的僅有三九一號一、二樓之房屋及基地，系爭房屋並未包括在內，是上訴人並非系爭房屋之所有人，被上訴人係有權占有，自無需拆除系爭房屋等語置辯，並聲明：請求駁回上訴。
三、兩造於本院九十三年六月十八日準備程序期日協議不爭執之事實為：㈠坐落台北縣新莊市○○路○○○號三樓及同路三八九號三樓之建物為被上訴人出資興建原始取得所有權。
㈡坐落台北縣新莊市○○路○○○號一樓至二樓之建物及其坐落基地原為訴外人
戊○○所有，嗣經上訴人於九十二年五月七日經由強制執行程序拍賣取得所有權。上訴人於競標時即知上開建物另有三樓之增建物存在，且非拍賣之標的。㈢戊○○於六十八年間同意被上訴人於其所有上開一二樓建物頂樓搭建三樓之增建物。
四、本件經依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項準用同法第四百六十三條再準用同法第二百七十條之一第一項第三款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就該協議簡化後之爭點為言詞辯論，依同法第二百七十條之一第三項之規定，本院僅須就兩造協議簡化之爭點為審究。本件兩造於本院九十三年六月十八日準備程序期日協議簡化之爭點為：戊○○係無償或有償同意被上訴人在其所有上開三九一號一、二樓建物及基地上再興建系爭三樓之建物？（即本件有無買賣不破租賃規定之適用，被上訴人得執之對抗上訴人？）。茲就該爭點審究如下：
㈠查坐落台北縣新莊市○○路○○○號三樓之建物及與同路三八九號三樓之建物
，結合成一單一住宅，獨立具有門窗及屋頂，足以遮風避雨，且其對外僅以上開三八九號建物之樓梯作為出入口，該三九一號二樓通往三樓之樓梯業已封閉等情，業據原審勘驗屬實，有勘驗筆錄一份附於原審卷第四十二至四十四頁可憑，則系爭三九一號三樓與三八九號三樓之建物，業已附加於三八九號一、二樓之房屋，與之成為一體而喪失獨立性，且與該三八九號一、二樓房屋同歸被上訴人所有。
㈡查坐落台北縣新莊市○○路○○○號一樓、二樓之建物及其坐落基地原為戊○
○所有，嗣被上訴人於六十八年間經戊○○同意在其頂樓興建三樓增建物等情，為兩造所不爭執，並據證人戊○○於原審及本院準備程序期日到場證述明確。被上訴人主張其使用上開房屋頂樓增建，有支付對價，係屬有償乙節，業舉證人戊○○於本院準備程序中到場陳稱：「當時我生活很苦，我先生生病，小孩還小，姐姐每個月都給我四千元補充家用，當時四千元是很多了，‧‧‧。因為我姐姐每個月都給我四千元，所以我就把頂樓給我姐姐使用。是我主動跟我姐姐說頂樓如果你要用我就無條件給你用，因為我覺得欠姐姐很多。我頂樓是無條件給我姐姐用，不敢跟他收任何錢，因為他對我的恩情很大。我姐姐對我的補貼到現在都還有，我是因為姐姐每個月給我四千元想回報他，才說頂樓給他用。但是我給他用的時候並沒有說要收任何的費用。只是我姐姐到現在還補貼我。」等詞（本院九十三年六月十八日準備程序筆錄），足見戊○○係因被上訴人每月給付其四千元，乃同意提供頂樓供被上訴人建屋居住使用，則該四千元即係被上訴人使用該房屋頂樓之對價，應可認定。
㈢上訴人雖執戊○○於六十八年三月十五日所立具之同意書記載「立同意書人張
戊○○女士所有基地坐落新莊市○○段西盛小段十九之六號建物門牌新莊市○○路○○○號二層房屋，本人同意將貳樓頂樓『無償』供丁○○女士‧‧‧出資增建參樓，讓其永久居住」等語，主張戊○○係無償提供上開房屋頂樓供被上訴人建屋使用。惟戊○○係因被上訴人每月均有給付四千元，乃同意無條件提供頂樓供被上訴人建屋居住使用等情，有如前述，再參諸戊○○於本院九十三年六月十八日準備程序期日到場證述「我是因為姐姐每個月給我四千元想回報他，才說頂樓給他用。但是我給他用的時候並沒有說要收任何的費用」等語觀之，上開同意書中關於「無償」供被上訴人增建房屋之記載，核其真意應係因被上訴人已按月給付其四千元，故戊○○無條件同意被上訴人於系爭頂樓增建房屋，且不另外再收取任何費用。是上開同意書亦難資為戊○○係無償提供上開房屋頂樓予被上訴人使用之認定。至於戊○○於原審雖到場證稱：「當時因為有欠我姐姐三百萬元，所以我就同意把頂樓給姐姐蓋，現在這棟房子已經被拍賣，還欠我姐姐一百多萬元，我是願意把頂樓送給姐姐」等語（見原審卷第五十頁），與其於本院九十三年六月十八日準備程序期日證稱：「之前我會同意他蓋房子是因為他之前每個月都補貼我四千元」等語不符，但依原審卷第八十七頁所附之本票影本觀之，其發票日為八十四年九月三十日，足見戊○○向被上訴人之借貸應係於八十四年間始發生，戊○○就此亦再證稱：「後來在民國八十四年間我小孩做生意失敗，我跟我姐姐借了現金三百多萬。」、「（問：為何在原審說是因為你欠他三百多萬才頂樓給他蓋？）參佰萬是後來借的，之前我會同意他蓋房子是因為他之前每個月都補貼我四千元」等語，是應以其在本院準備程序中之證述為可採，且無論戊○○是否因積欠被上訴人三百萬元無法清償，而以提供頂樓供被上訴人加蓋以抵充遲延寒清償隱含之利息利益，或者另有每月四千元之生活補貼，均非完全無償之使用借貸可比。綜上，被上訴人就其在戊○○所有建物頂樓增建房屋，有給付對價之抗辯，業已舉證証證如前，應屬可信。因此被上訴人與戊○○間，係基於有償之租賃關係，而使用系爭房屋頂樓，可堪認定。則依民法第四百二十五第一項之規定，被上訴人本得主張其租賃關係對於繼受之上訴人繼續存在，其占用該頂樓，自非無權占有。
㈣再者⒈最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例，認為「共有人於與其他共有人
訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。大法官會議解釋第三四九號釋有明文。該號解釋雖係針對共有人間之分管契約所為之解釋，惟其於理由書中亦明白揭示：「民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得喪失、變更之要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼繼存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，上述判例在此範圍內，嗣後應不再援用。」之意旨，足見如繼受人經由公示之外觀事實而明知或可得而知其前手與占有人之間就標的物之使用，應有某種約定存在，而得清易查明時，其於交易過程中即無受不測損害之虞，此時即無特予保護該即受人之必要。而本件被上訴人於系爭房屋頂樓加建已係數十年年前之事，該增建物係存在已久之舊屋，上訴人於出價應買前，應不難認識如增建物未經前手同意，自不可能存在如此長久，其可進而查明實情，再為是否應買之決定，則斟酌前開解釋之意旨，衡平上自更應保護自始原為有權且善意占有之被上訴人。
⒉又按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，房屋在性質上不能
與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，基於保護房屋使用權之考量，使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平。故於土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後分開出賣之情形，其間雖無地上權設定，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此種房屋所有人與土地所有人間之使用土地的法律關係，性質上係屬租賃，此為最高法院向來所持之見解（最高法院四十三年台上字第六三九號、四十八年台上字第一四五七號判例、七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議之意旨參照），但於八十九年五月五日新修正民法施行前究竟未有明文，因此為期明確，八十九年五月五日施行之民法第四百二十五條之一乃參照上開見解，予以明文實證化。雖然上開條文係以「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地…所有權讓與他人」為要件，始得推定土地受讓人與讓與人間有租賃關係之法律效果，與本件係由戊○○同意被上訴人於其所有房地上興建系爭建物，被上訴人興建房屋後，戊○○始將房地出賣，其土地與地上之房屋於讓與時並非同屬於一人之情況，尚屬有異。惟戊○○將土地及房屋出賣後，該增建房屋與其下之房屋、基地間亦同處於該條所欲保護之「土地與房屋非同屬於一人」之法律狀態；該增建房屋所有權與其下之頂樓及土地利用權亦結成一體，不能分離。是本件與民法第四百二十五條之一欲貫徹保護之利益狀態洵無二致，實無差別待遇之理。基於「相同事物相同處理」之平等原則，本件不論被上訴人與戊○○就系爭房屋頂樓提供使用之對價約定內容為何，至少亦有同一法律上之理由，應類推適用民法第四百二十五條之一之規定，推定上訴人與被上訴人間在房屋得使用期限內有租賃關係存在。
五、被上訴人之增建房屋占用台北縣新莊市○○路○○○號房屋頂樓，應認係基於其與上訴人間之繼續存在之租賃關係，即屬有權占有，上訴人主張被上訴人係無權占有，依民法第七百六十七條之規定，請求被上訴人應將系爭建物拆除，即屬無據，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，即無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 七 月 二十八 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭
審判長法 官 黃麟倫
法 官 許月珍法 官 陳麗玲右正本證明與原本無異不得上訴中 華 民 國 九十三 年 七 月 二十八 日
書記官 顧嘉文