臺灣板橋地方法院民事判決 93年度簡上字第122號上 訴 人 脇勝科技材料股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 孫立虹律師
韓邦財律師上 一 人複代 理人 謝清昕律師被上 訴人 西北工業股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 鄭崇文律師右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國93年4 月8日本院板橋簡易庭92年度板簡字第1852號第一審簡易判決提起上訴，本院管轄簡易訴訟程序第二審之合議庭於民國94年3 月1 日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）4,425,792 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，暨願供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：除與原審判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）原審係認縱如上訴人主張，被上訴人所交付之租賃標的物有廠房建坪不足750 坪之瑕疵，上訴人亦應於受領後從速檢查，且被上訴人交付之廠房租賃物，使用執照上有建築物面積之記載，如有疑問，非不能主動查閱，況依上訴人主張，被上訴人所交付廠房面積短逾4 分之1 強，即使未經測量，也非有交付時有不能即知之情形，前開瑕疵並非不能即知之瑕疵。上訴人受領標的物已達7 年，始終未提出異議，且按時繳納租金，應視為上訴人承認所受領之物，自不得再為租賃物有瑕疵之主張，被上訴人無債務不履行及不當得利可言，因而判於上訴人敗訴。
（二）惟查，原審判決有法律上及事實上違誤，茲分述如下：
１、承租及發現坪數不足經過
（１）上訴人於民國85年1 月向被上訴人承租廠房，租期自85年4 月20日起至90年3 月20日屆至，依廠房租賃契約（下稱85年租約）第1 條規定，上訴人承租之廠房使用範圍係「現有廠房建坪可使用總面積為750 坪，廠房間之空地及廠房邊之空地」；經90年3 月租約期滿後，上訴人又分別於90、91年與被上訴人簽訂租期1 年之租約（租期分別係自90年3 月21日至91年3 月20日、91年3 月21日至92年3 月20日，下分別稱90年租約、91年租約），繼續承租系爭廠房，於91年租約屆滿即92年3 月20日前，上訴人因原承租廠房不敷使用，有擴廠需要，遂重新計算規劃廠房，始發現上訴人承租之廠房似未有租賃契約所約定之「現有廠房建坪可使用總面積約750 坪」，經向被上訴人反應，被上訴人公司代總經理交付面積圖2 紙，上訴人依圖計算，始確認被上訴人自85年交付上訴人之廠房僅有540 餘坪，遂在92年3 月18日以桃園府前郵局第537 號存證信函通知被上訴人，請求返還溢付款項，並於上訴人拒絕後提起本件訴訟。
（２）系爭廠房為85年間，由訴外人即被上訴人法定代理人之友人邱瑞菊與上訴人法定代理人之弟吳慈善2 人介紹上訴人租用，85年1 月間簽訂85年租約時，有上訴人之法定代理人甲○○、總經理陳東賢、股東兼85年租約連帶保證人江世榮與被上訴人之法定代理人陳順旺、總經理陳俊樑夫妻等共6 人在場，其租賃範圍「現有廠房建坪可使用總面積約750 坪」乃由被上訴人指出，依現狀點交，上訴人信賴被上訴人所述，而簽訂85年租約，然租賃範圍僅如被上訴人93年7 月14日準備程序筆錄所載：
「我們有帶上訴人到現場看，有用手指出租賃的範圍」，未如被上訴人所指「上訴人拿布尺在系爭廠房外圍丈量」。事實上，上訴人承租範圍係多棟、且有樓層之建物，丈量上有所困難，焉有以布尺得以測量之情形。
（３）上訴人於85年承租廠房後，有關工廠登記事項及應檢附之相關資料等，均由被上訴人直接交付其委託之代書辦理，上訴人未曾閱覽相關文件，經鈞院提示上訴人得請求閱覽工廠登記事項，上訴人向桃園縣政府（下稱桃縣府）申請閱覽抄錄後，更發現被上訴人於85年間提供代書之「主要建築物配置平面簡圖及建築物面積計算表」所申報之建築物面積僅為1,697.888 平方公尺，即513.
6 坪，與租約750 坪相差甚遠，亦與被上訴人代總經理陳俊宏於92年交付之面積圖不符，上揭事實皆得證明被上訴人交付之租賃標的物未如租賃範圍有750 坪，其租賃範圍應依桃園縣平鎮地政事務所（下稱平鎮地政）於原審實際測量計算，即應為618.28坪。
（４）85年租約租賃範圍為「現有廠房建坪可使用總面積約75
0 坪，廠房間之空地及廠房邊之空地」，依一般租賃房屋之交付，均以現狀交付，不可能就地一一丈量，故坪數不足之瑕疵非依通常之檢查即可得知，如未經專業地政測量人員實際測量，實無法發現有坪數不足之瑕疵，更何況系爭租賃範圍有多棟建築物，坪數不足之瑕疵往往被遮掩。且被上訴人故意提供似是而非的資料，如85年1 月29日提供之房屋使用同意書，未有建物使用坪數；85年3 月下旬為工廠設立登記所提供之全廠建物配置圖，除建坪不足外，那些建物應分割與被上訴人亦未交代清楚，均使上訴人無從發現有坪數短少，故上訴人受蒙蔽而按時繳付房租。今上訴人一發現有坪數不足時，隨即以存證信函通知被上訴人，應不能視為上訴人已承認受領租賃標的物。
２、按被上訴人於原審抗辯被上訴人交付面積合於約定750 坪，且物之瑕疵擔保請求權僅有5 年時效，上訴人之起訴已逾該時間，上訴人之請求無理由。被上訴人從未抗辯準用民法第356 條第1 項、第2 項，即被上訴人不認為其有交付坪數短少情形，自不認為其給付有瑕疵，從而主張上訴人未通知即知之瑕疵，視為受領標的物，原審係以被上訴人未主張之事實及法律依據裁判，顯違民事訴訟程序，其判決當然違法。
３、原審訴訟程序中曾由平鎮地政派員進行實地測量，並就被上訴人提供桃縣府建設局（下稱桃縣府建設局）72桃縣建管收字第1591號使用執照（下稱72年使用執照）及桃縣府工務局（下稱桃縣府工務局）82桃縣工建收字第1823號使用執照（下稱82年使用執照）調取系爭租賃物72年及82年竣工平面圖進行轉繪繪製，是繪製成2 件複丈成果圖（其中1 件係實地測量而繪製，即原審判決附圖，下稱實測圖；另1 件係依72年使用執照及82年使用執照所憑之72年及82年竣工平面圖進行轉繪，下稱轉繪圖），發現：
（１）被上訴人未依72年及82年竣工平面圖施工：實測圖與轉繪圖租賃物實際狀況，無論房屋面積大小、樓層均有變動，差異甚大，是轉繪圖完全不符合現況，此等需專業測量始能得知之事實，實難歸咎於上訴人，上訴人於受領時難以檢查坪數，不應視為上訴人承認所受領之租賃物。
（２）被上訴人未依約定交付足夠坪數之租賃物予上訴人：按實測圖所示，上訴人承租之建物面積有：
①A 部分：767.08平方公尺；②B 部分：地下室及1 、2 、3 樓，1,246.46平方公尺；③E 部分：承租2 分之1 ，30.365平方公尺；
合計2,043.905 平方公尺，即618.28坪，此與租約約定
750 坪相較，短少131.72坪，依每月每坪租金400 元計算，上訴人7 年間仍多付租金4,425,792 元，被上訴人顯溢收該租金，確有返還不當得利、賠償上訴人損失之責任。
（三）就被上訴人之答辯說明如下：
１、上訴人承租之建物範圍僅有如實測圖A 、B 、E 所示3 部分，面積合計618.28坪，被上訴人確實短少交付131.72坪；至於被上訴人辯稱其餘如原審至現場測量所用平面圖（見原審卷第104 頁）D 、F 、G 、K 、L 所示部分，其中
D 、F 棟上訴人未租賃使用外，其餘部分就是上訴人自費利用空地加蓋，非違約定之「現有廠房建坪」，被上訴人顯故意混淆租賃範圍之計算。
２、上訴人於85年間遷廠至系爭租賃建物，因不熟悉當地情形，故工廠登記遂經由被上訴人直接交付委辦之信華會計事務所（下稱信華會計所），上訴人未經手，已如前述。而被上訴人知悉其所提供之房屋使用同意書、土地使用同意書，其記載建坪比租約少，於上訴人申請工廠登記時恐會生變，故要求上訴人簽立切結書，切結以租賃契約為主，上訴人因未經手上開文件，不知有坪數不足事，僅以為是申辦手續之必要文件或被上訴人要保障其建坪750 坪之租金所得，乃配合用印，以求順利取得工廠登記。上訴人配合提供切結，目的為申辦工廠登記，非上訴人對於租賃物之建坪有所得知或承認；反之，該切結書之存在亦可證明被上訴人明知有坪數短缺之情事，仍故意隱匿，致上訴人多付租金。又被上訴人辯稱使用執照之面積較小為節稅方法，恐亦被上訴人之託辭，使用執照面積較小之原因，為被上訴人未依法辦理保存登記，有違章建築之嫌，且按租稅課徵之法規，被上訴人此舉非節稅方法，而係故意逃漏稅，被上訴人公開以故意逃漏稅為答辯，顯然藐視國家公權力。
３、上訴人自費增建鐵皮屋、加高屋頂，為利用現有廠房、或廠房間空地，得被上訴人同意後為之，由於無法改變現有廠房結構、牆面，均僅是於建築物、或建築物間搭建屋頂而已，無有再丈量之需要，自無法有坪數之認知。而辦理工廠登記，為被上訴人與被上訴人委託之信華會計所辦理，上訴人未加經手，更無從得知租賃範圍面積，被上訴人之答辯與事實不符。
４、再者，被上訴人所提之信華會計所計算使用面積圖示及被上訴人出具之同意書，係被上訴人自己製作、供上訴人申請工廠登記之用，上訴人當時之工廠登記申辦委託被上訴人及其配合信華會計所辦理，上訴人未經手上述文件，無法得悉該內容。況該證物內容與上訴人實際租賃情形根本不相符，與平鎮地政實測圖比對即可得知，被上訴人未將信華會計所計算使用面積圖示及被上訴人出具之同意書之範圍出租與上訴人，該證物所呈現之面積非唯廠房租賃範圍。又上訴人租賃範圍與自行加蓋部分有數棟建物，建物有為樓房、有為平房，系爭廠房可說是處於分散、畸零狀態，上訴人無法改變原有結構、牆面，僅能依個別獨立空間計劃使用，規劃機器擺設亦是，因廠房分散棼雜，且信賴被上訴人之交付，上訴人實對於坪數短缺未有認識。被上訴人短給坪數不少，但因上訴人租賃廠房有分散，畸零狀態，致無法依通常情形發現，否則上訴人早已發覺、並向被上訴人反應。
５、本件曾於93年12月7 日庭訊，聲請訊問證人陳俊樑，該證人為被上訴人於簽立85年租約時之總經理，更為被上訴人前後任法定代理人之長子，其證言按理應有利於被上訴人，卻遭被上訴人指稱為外人、與被上訴人沒有關係，被上訴人連至親之關係都加以否認，其答辯顯違事實甚明。另93年11月3 日庭訊之證人陳東賢，為上訴人之總經理，亦為當時在場與被上訴人簽訂租約之人，其於庭訊時即已說明，因當時急於完成設廠建設，建立產品生產線，故租賃土地坪數未詳加審查測量，故謂「7 年前我們不在乎坪數，是去年我們要擴廠去測量土地面積才知受騙」。另證人陳東賢於去年庭訊後即與被上訴人西北公司當時簽立租約時之總經理陳俊樑聯繫，陳俊樑於電話中及明白表示：「陳俊樑先生確實為西北公司前總經理，當時與脇勝公司簽約時以30萬元除以當時市價每坪400 元之行情，得出750坪之租賃廠房建坪數量，其實不足750 坪，而且租賃坪數沒有把當西北公司所使用之F 棟扣除掉」，此有當時證人陳東賢與陳俊樑之電話錄音帶記錄為證。
（四）綜上，被上訴人確未依租約約定交付「現有廠房建坪可使用總面積約750 坪」，與平鎮地政派員實地測量之結果，上訴人承租範圍僅為618.28坪，尚短少131.72坪，以每月每坪400 元計算，上訴人7 年間溢付租金4,425,792 元，被上訴人顯違反租賃約定，有賠償責任。
三、證據：除援用原審所提證據外，補提測量平面圖1 件、經濟部函及公司變更登記表各1 件、面積圖2 件、工廠申請登記相關文件10件、房屋使用同意書1 件、被上訴人平鎮廠（變更後）全廠建物配置圖1 件、土地使用同意書1 件、切結書
2 件（均為影本）為證，並聲請訊問證人陳東賢、陳俊樑。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決
（一）上訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：除與原審判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）上訴人上訴理由首先指陳：被上訴人並未主張準用民法第
356 條第1 項、第2 項事由，而原審法院竟就被上訴人未主張之事實及法律據為判決，顯違背民事訴訟法程序等語。然查被上訴人曾於原審中主張租賃契約為有償契約，依民法第347 條規定，買賣有關瑕疵擔保責任之規定，於租賃契約亦可準用。是被上訴人既已就瑕疵擔保責任有所陳述，並主張準用民法第365 條第1 項、第2 項規定，上訴人之物之瑕疵擔保請求權自租賃物交付時起經過5 年而消滅，是依被上訴人所主張之時效問題及提出之訴訟資料，被上訴人即有責難上訴人不即時行使權利之意思，而租賃準用民法第365 條第1 項、第2 項規定承租人應按物之性質，從速檢查其所受領之租賃物，如發現有應由出租人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出租人，其目的亦在敦促承租人行使權利，故原審法院依職權援引民法第356 條第1項、第2 項加以裁判，乃法律適用之問題，並無違反辯論主義之內涵。
（二）上訴人對本件之爭執點：
１、上訴人主張短少坪數非依通常程序所得即時發現之瑕疵，但一經發現之後，隨即通知被上訴人，應不能視為承認受領之物。惟查，本件上訴人於92年8 月間起訴主張短少坪數為207.54坪，嗣平鎮地政製成實測圖後，於上訴理由狀內減縮短少為131.71坪，是上訴人最初主觀上係認為短少
207.54坪，自應按短少207.54坪之坪數來判斷該短少之數量是否為「非依通常程序」所得即時發現。先以85年租約第1 條所約定坪數為750 坪與短少坪數207.54比較，短少坪數面積逾契約約定面積的4 分之1 強，上訴人於訂定85年租約時，依其日常生活之經驗加以檢查即可發覺，不必等到地政機關作專業測量才知悉。然上訴人就坪數短少之疑慮，始終未向被上訴人質疑，更按時依約繳納租金，惟於歷時7 年及數次續約後，始忽向被上訴人主張坪數短少，依民法第347 條準用第356 條第1 項、第2 項規定，自應認上訴人已視為承認其所受領之物，是被上訴人自無瑕疵擔保責任及返還不當得利之問題。況上訴人就其主觀上可能查覺坪數短少之瑕疵，長期沈默，未為主張，且於85年租約期滿後，又與被上訴人簽訂90年、91年租約，上訴人上開行為足以使被上訴人確信其所受領之標的物坪數無誤，而今卻主張坪數不符，要求被上訴人賠償損害，實有違誠信原則，應生失權效果。
２、本件被上訴人所交付之租賃物是否有坪數短少？依兩造85年租約第1 條規定：「使用範圍：現有廠房建坪可使用總面積約750 坪，廠房間之空地及廠房邊之空地。」，為明瞭85年租約坪數，原審法院函請平鎮地政履勘測量現場後，發現上開系爭租賃契約第1 條所在地之範圍包括如實測圖A 、B 、D 、E 、G 、K 、L 所示7 部分，共計727.98坪；然其中D 部分尚有地下層面積12.5坪，是實際上總面積共計740 坪，與85年租約約定面積「約750 坪」大致相符，並無坪數短少之情形。而上訴人主張其租賃部分僅有如實測圖A 、B 、E 所示3 部分；G 、K 、L 所示部分非屬租賃範圍。然查，上開圖示G 、K 、L 部分，均在85年租約第1 條規定所在地所之範圍內，又圖示G 部分之用途為消防設備；K 部分為A 、B 廠房之通道；L 部分則為D廠房邊的通道，上開部分均為上訴人7 年來繼續不斷使用中，且與廠房間有不可分割之緊密關係，是離此圖示G 、
K 、L 部分，則圖示A 、B 、E 部分將無法使用，故本件自不生債務不履行、侵權行為或返還不當得利之問題。
（三）至於上訴人主張「租賃物實際狀況與72年及82年竣工平面圖差異甚大」等情。惟查，上開72年及82年竣工平面圖係依72年及82年使用執照轉繪而來，而上開2 張使用執照已載明建築物各樓層及地下層之面積，上訴人自能一目瞭然，且此2 張使用執照於出租系爭租賃物時，即交付與上訴人據以向桃縣府工商發展局（下稱工發局）申請工廠登記，因此在85年間上訴人即可得知悉使用坪數多少，不須再經專業測量。而使用執照之面積較實際面積為小之原因，乃因當時被上訴人並未辦理建物保存登記，且係自己使用廠房，為避免多繳房屋稅，而為之節稅方法。
（四）次查，85年租約係在上訴人法定代理人擔任仲介業之弟吳慈善及其女友邱瑞菊等2 人介紹下，轉而向被上訴人承租系爭廠房。於85年1 月15日簽約前，上訴人法定代理人、吳慈善、邱瑞菊、江世榮、陳順旺曾事先至系爭廠房勘驗，陳順旺並於系爭廠房現場指出租賃範圍，而上訴人有拿布尺在系爭廠房外丈量過，因此兩造於簽訂85年租約前即已知可使用之租賃範圍及位置，對於可使用總面積約750坪並無疑義，且於簽約當天兩造由晚上一直談至深夜才簽訂85年租約，可見雙方均謹慎以對。又系爭廠房依原審現場測量所用平面圖，該圖A 、D 所示部分於被上訴人購買系爭廠房即已存在之建築；該圖B 、C 、E 所示部分則是被上訴人購買後，請泥水工陳先生以鋼筋混凝土建造之建築物。另於簽約時，上訴人要求將該圖K 、L 、I 所示部分由上訴人自行加蓋鐵皮屋頂使用，而該圖A 所示部分，上訴人要加裝天車使用，因高度不夠，必須將圖示A 部分之屋頂加高方可安裝天車，被上訴人同意上訴人上開之要求，因此兩造雖於85年1 月15日簽訂85年租約，但被上訴人延至同年4 月20日始向上訴人收取租金。且上訴人於簽訂85年租約後委託信華會計所辦理工廠登記，當時就曾對使用面積丈量，其中1 樓面積為537.96坪，該圖B 、C 所示部分面積為173.8 坪，地下室面積為28坪，守衛室面積為14 .2 坪，合計為753.96坪，因此在簽約時，於租賃契約中填寫面積「約750 坪」；又被上訴人並提供使用執照及同意書予上訴人，其同意書上載土地面積為1,950 平方公尺，換算後約為589 坪，此乃1 樓之使用面積，若再加上該圖B 、C 所示之2 樓面積173.8 坪，廁所、地下室面積28坪及2 分之1 守衛室面積14.2坪，合計為805 坪，再扣除道路用地45坪，上訴人實際使用面積仍為760 坪，因此上訴人所使用面積並無短缺之現象。再者，兩造為上開同意書內容及全廠建物配置圖及工廠變更登記申請書之內容有所協商，分別於85年4 月24日、4 月25日、4 月29日以傳真信函表達意見，對於土地面積及建物面積加以核對，且上訴人法定代理人於上開傳真信函內加以簽名確認，是上訴人對於可使用總面積多寡斷無不知之理。
（五）末查，上訴人於85年間將機具遷入系爭租賃廠房時，曾在廠房內作機械擺設位置之規劃，由上訴人所規劃圖示可知上訴人在系爭廠房內欲放置射出成型機1200P 、48KW 1台、射出成型機1000 P、48KW 1台、射出成型機85HP、48KW
3 台、射出成型機60HP、40KW 2台、成型機50HP、40KW 7台、冰水機60HP 2台、空壓機100HP 2 台、電動吊車5HP
2 台，因此上訴人對於廠房使用面積相當清楚。
（六）綜上，上訴人於受領被上訴人交付之租賃標的物後，未為任何瑕疵擔保之主張，而於7 年後始向被上訴人主張，依民法第347 條準用同法第356 條第1 項、第2 項之規定，視為承認其所受領之物。在長達7 年的時間中，又一度於期滿後再與被上訴人續訂90年、91年租約，足以使人確信其所受領之租賃物坪數無誤，而今卻訴請被上訴人損害賠償等情，誠有違誠信原則，自應使上訴人產生失權之效果。況依平鎮地政實測圖所示，系爭租賃標的物面積總計74
0.48坪，與85年租約第1 條所定面積「約750 坪」大致相符。上訴人之上訴意旨，所指述之事實均與事實不合，自應駁回上訴。
三、證據：除援用原審所提證據外，補提72年使用執照1 件、82年使用執照1 件、信華會計所計算使用面積圖示1 件、被上訴人出具之同意書1 件、同意書及全廠建物配置圖及工廠變更登記申請書傳真信函3 件、總經理楊正剛之勞工退休金通知書1 件（均為影本）為證。
丙、本院依職權：
一、向桃縣府工務局函調上訴人於85年間辦理工廠登記之所有資料。
二、向桃縣府工發局函詢上訴人之工廠設立登記許可申請書係由上訴人之法定代理人親自辦理抑或委託他人辦理。
理 由
一、程序方面：本件上訴人原名脇勝興業股份有限公司，嗣於93年4 月14日更名為脇勝科技材料股份有限公司，此有上訴人所提該公司變更登記表1 件附卷可稽（見本院卷第43頁至第45頁），是上訴人於本院93年7 月14日聲請將該公司名稱變更，經核並無不合，自應准許，合先敘明。
二、本件上訴人主張：其於85年1 月間向被上訴人承租廠房，依85年租約第1 條約定，上訴人承租之廠房使用範圍係「現有廠房建坪可使用總面積約750 坪，廠房間之空地及廠房邊之空地」，由被上訴人到場以手比方式指出租賃範圍，並依現狀點交，上訴人信賴被上訴人所述，而簽訂85年租約，然有關工廠登記事項及應檢附之相關資料等，均由被上訴人直接交付其委託之信華會計所辦理，上訴人未曾閱覽相關文件。
嗣於90年3 月20日即85年租約期滿後，兩造又分別簽訂90、91年租約，上訴人繼續承租系爭廠房，於91年租約屆滿即92年3 月20日前，上訴人因原承租廠房不敷使用，有擴廠需要，遂重新計算規劃廠房，始發現上訴人承租之廠房似未有歷次租約所約定之「現有廠房建坪可使用總面積約750 坪」，經向被上訴人反應，被上訴人公司代總經理交付面積圖2 紙，上訴人依圖計算，始確認被上訴人自85年交付上訴人之廠房僅有540 餘坪，遂在92年3 月18日以桃園府前郵局第537號存證信函通知被上訴人，請求返還溢付租金款項；又被上訴人短給坪數不少，但因上訴人租賃廠房有分散，畸零狀態，致無法依通常情形發現，況租賃物實際狀況與72年及82年竣工平面圖差異甚大，房屋面積大小、樓層均有變動，今已證實該圖面完全不符合現況，此等需專業測量始能得知之事實，實難歸咎於上訴人，上訴人於受領時難以檢查坪數，不應視為上訴人承認所受領之租賃物。再者，被上訴人於原審主張被上訴人交付面積合於約定750 坪，且物之瑕疵擔保請求權僅有5 年時效，上訴人之起訴已逾該時間，上訴人之請求無理由，被上訴人從未主張依民法第347 條準用民法第35
6 條第2 項之規定，即被上訴人不認為其有短交付坪數情形，自不認為其給付有瑕疵，從而主張上訴人未通知即知之瑕疵，視為受領標的物，原審係以被上訴人未主張之事實及法律依據裁判，顯違民事訴訟程序，其判決當然違法等情；末以被上訴人承租之建物範圍僅有如實測圖A 、B 、E 所示部分，面積合計618.28坪，依兩造租賃契約約定，被上訴人確實短少交付131.72坪，以每坪400 元計算，被上訴人溢收租金高達4,425,792 元，為此提起本件訴訟，請求判決被上訴人應給付上開溢收租金（上訴人於原審時原係請求6,973,34
4 元，上訴後請求金額減縮為4,425,792 元，其於本院言詞辯論時當庭表示此為訴之聲明減縮（見本院卷第189 頁），在此指明）。
三、被上訴人則以：上訴人於原審起訴主張短少坪數為207.54坪，嗣平鎮地政丈量後於上訴理由狀內減縮短少為131.71坪，是上訴人最初主觀上係認為短少207.54坪，與租賃契約第1條所約定坪數為750 坪與短少坪數207.54坪比較，短少坪數面積逾契約約定面積的4 分之1 強，上訴人於訂定85年租約時，依其日常生活之經驗加以檢查即可發覺，不必等到地政機關作專業測量才知悉，況上訴人就其主觀上可能察覺坪數短少之瑕疵，長期沈默，未為主張，且於85年租約期滿後，又與被上訴人簽訂90年、91年租約，續租2 年，上訴人上開行為足以使被上訴人確信其所受領之標的物坪數無誤，而今卻主張坪數不符，要求被上訴人賠償損害，實有違誠信原則，應生失權效果。次按，85年租約第1 條係約定：「使用範圍：現有廠房建坪可使用總面積約750 坪，廠房間之空地及廠房邊之空地。」，為明瞭系爭租賃契約坪數，原審函請平鎮地政就現場進行測量，測量結果包括如實測圖A 、B 、D、E 、G 、K 、L 所示7 部分，共計727.98坪；其中如實測圖D 所示部分尚有地下層面積12.5坪，總面積共計740 坪，已與系爭租賃契約約定面積「約750 坪」大致相符，並無坪數短少之情形；雖上訴人主張其租賃部分僅為實測圖A 、B、C 、E 所示部分；G 、K 、L 所示部分非屬租賃範圍，惟上開圖示G 部分之用途為消防設備；K 部分為A 、B 部分廠房之通道；L 部分則為D 部分廠房邊的通道，上開部分均為上訴人7 年來繼續不斷使用中，且與廠房間有不可分割之緊密關係，如將實測圖G 、K 、L 所示部分抽離，則同圖A 、
B 、C 、E 所示部分將無法使用。再者，兩造曾就被上訴人出具同意書、全廠建物配置圖、工廠變更登記申請書之內容有所協商，分別於85年4 月24日、4 月25日、4 月29日以傳真信函相互表達意見，並對土地面積及建物面積加以核對，上訴人法定代理人均於上開傳真信函內加以簽名確認，是上訴人對於可使用總面積多寡斷無不知之理。綜上，上訴人於
85 年 間受領被上訴人交付之租賃標的物後，未為任何瑕疵擔保之主張，而於7 年後始向被上訴人主張，依民法第347條準用同法第356 條第2 條規定，視為承認其所受領之物，且被上訴人已曾於原審中抗辯上訴人怠於行使權利，故原審法院依職權援引民法第356 條第2 項加以裁判，乃法律適用之問題，並無違反辯論主義、當事人進行主義之內涵。況在長達7 年的時間中，又一度於期滿後再與被上訴人續租系爭租賃物，足以使人確信其所受領之標的物坪數無誤，而今卻訴請被上訴人損害賠償等情，誠有違誠信原則，自應使上訴人產生失權之效果等語為辯，請求駁回上訴人之請求。
四、上訴人主張自85年間起向被上訴人承租廠房，依85年租約第
1 條約定，上訴人承租廠房使用範圍係「現有廠房建坪可使用總面積約750 坪，廠房間之空地及廠房邊之空地」，直至91年租約屆滿即92年月20日前，上訴人因擴廠需要，遂重新計算規劃廠房，始發現上訴人承租廠房似未有歷次租約所約定之「現有廠房建坪可使用總面積約750 坪」，經原審至現場勘驗，平鎮地政實測圖測量結果發現上訴人承租現有廠房建坪可使用總面積合計僅2,043.905 平方公尺，即618.28坪，此與歷次租約約定750 坪相較短少131.72坪，依每月每坪租金400 元計算，上訴人7 年間仍多付租金4,425,792 元等情，固提出兩造85年、90年、91年租約各1 件、測量平面圖
1 件、面積圖2 件、工廠申請登記相關文件10件、房屋使用同意書1 件、被上訴人平鎮廠（變更後）全廠建物配置圖1件、土地使用同意書1 件、切結書2 件欲行為證，被上訴人就兩造間確曾成立85年、90年、91年租約之情事不為爭執，惟否認自85年間起交付系爭租賃物之面積有所短少，縱有短少，上訴人損害賠償之請求亦已罹於5 年時效，自不得請求，又被上訴人於兩造85年租約開始前，即就被上訴人出具之同意書、全廠建物配置圖及工廠變更登記申請書之內容有所協商，分別於85年4 月24日、4 月25日、4 月29日以傳真信函表達意見，對於土地面積及建物面積加以核對，上訴人法定代理人於上開傳真信函內加以簽名確認，是上訴人對於可使用總面積多寡斷無不知之理等語為辯，亦提出72年使用執照1 件、82年使用執照1 件、信華會計所計算使用面積圖示
1 件、被上訴人出具之同意書1 件、同意書及全廠建物配置圖及工廠變更登記申請書傳真信函3 件為證。是本件主要之爭執，厥為兩造間歷次租約應如何解釋，即租賃範圍係「現有廠房建坪可使用總面積約750 坪，廠房間之空地及廠房邊的空地，總價300,000 元」之整個廠房、廠地，抑或係「75
0 坪，每坪400 元，共300,000 元」之按坪計價，及上訴人於85年租約開始時是否即知其使用之面積為何，先此指明。
五、上訴人主張依平鎮地政實測圖結果，上訴人承租現有廠房建坪可使用總面積合計僅2,043.905 平方公尺，即618.28坪，此與歷次租約約定750 坪相較短少131.72坪，依每月每坪租金400 元計算，上訴人7 年間仍多付租金4,425,792 元等情，其依據無非係以兩造85年租約第1 條約定使用範圍係「現有廠房建坪可使用總面積約750 坪」，及第3 條約定每月租金300,000 元，是依「750 坪，每坪400 元，共300,000 元」之計算方式，被上訴人自係溢收租金等情，惟為被上訴人所否認，經查：
（一）按「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。」，民法第423 條定有明文。今細繹兩造85年租約第1 條係約定：「．．．使用範圍：現有廠房建坪可使用總面積約750 坪，廠房間之空地及廠房邊之空地」，如依上開約定所示，兩造租約之租賃範圍除「現有廠房建坪可使用總面積約750 坪」外，尚包括「廠房間之空地」及「廠房邊之空地」，而租金之約定於85年租約第3 條，其上僅載：「租金前3 年每個月新臺幣300,000 元（收款付據，乙方（即上訴人，下同）不得藉任何理由拖延或拒納（電費及自來水費另收），第4 年起每年按政府公告，物價通貨膨脹指數調整租金。」等語，均未見「按現有廠房建坪，以每坪400 元計算」等類似之詞句，是由上開約定，兩造租約之租賃範圍既包括「現有廠房建坪可使用總面積約750 坪」、「廠房間之空地」及「廠房邊之空地」3者，復未見「每坪400 元」之記載，則上訴人支出每月300,000 元租金，自係包括使用「現有廠房建坪可使用總面積約750 坪」、「廠房間之空地」及「廠房邊之空地」3者之對價，是上訴人僅以被上訴人之廠房建坪短少為由，片面依每坪400 元計算請求被上訴人返還價金，已與兩造間歷次租約有違。
（二）上訴人雖以：兩造簽訂85年租約時，即約定租金以廠房建坪核算，空地可以使用不另收租金等情，惟為被上訴人所否認，且上訴人之此項主張，亦與前揭85年租約第1 條、第3 條之約定有違，上訴人復未就此為何舉證，自難為其有利之認定。
（三）上訴人雖復以：依兩造85年租約第8 條約定，獲被上訴人同意上訴人自費興建廠房部分，不另收租金，因此係上訴人於空地自費增建，增建之建坪當然不列入「現有廠房建坪」等情而為主張，然亦為被上訴人所否認，惟細繹85年租約，關於上訴人自費增建部分之約定，尚有第7 條所載，即上訴人未來如有自費增建之必要，則視其係符合第7條或第8 條之約定，而有另收租金或不另收租金之2 種可能，自非能一概而論，更不得認係對上訴人有利。
（四）況訊據上訴人法定代理人固於本院準備程序中陳述：租金
30 0,000元之計算方式是依據1 坪400 元為單位計算所得云云，並為「．．．我們去看過1 、2 次，每次並未實際去測量土地面積，而土地面積在租賃契約書上寫成750 坪，我們沒有求證就相信被上訴人所述之坪數才寫成的，我們係認為被上訴人公司營運那麼大，且基於信任被上訴人的誠信問題，所以才會與其簽約。」，「（問：若按坪計算租金，為何上訴人不去測量實際面積？）基於太相信被上訴人，所以我們沒有去測量。」等陳述（見本院卷第13
0 頁），如依上訴人法定代理人陳述兩造租約係依廠房建坪、每坪400 元計算，則短少1 坪即可少繳400 元，此時上訴人就廠房坪數之正確性理應錙銖必較，方合常情，則豈能同意租約第1 條約定「現有廠房建坪可使用總面積『約』750 坪」之可能？且上訴人於簽訂85年租約前係在臺北縣土城市境內承租他人之工廠，並非首次設廠，對租賃工廠使用之面積應有相當之認知，而依原審起訴狀所載，上訴人係主張被上訴人交付廠房建坪542.49坪，與約定75
0 坪差距已達4 分之1 強，而兩造於簽訂85年租約前素未相識，從無任何生意往來，是上訴人法定代理人上開陳述係因「基於信任被上訴人的誠信問題」、「基於太相信被上訴人」而未測量土地云云，其信任基礎何在？亦未據其為相當之說明，是由兩造85年租約第1 條、第3 條之約定文字，及上訴人法定代理人陳述於簽訂85年租約前後其均未要求測量租賃物之情事以觀，是上訴人法定代理人述租金300,000 元之計算方式是依據1 坪400 元為單位計算所得云云，實與常情相違，自不足採信。
（五）訊據證人即上訴人公司總經理陳東賢證稱固證稱：契約書記載750 坪的原因是被上訴人前任法定代理人陳順旺說這塊廠房需要300,000 元才能出租，依1 坪400 元計算，所以才會寫成750 坪云云，惟其亦證稱：「．．．同年（此指84年）12月下旬上開人等去看過現場，當時沒有測量土地面積，僅是看廠房的擺設及水電，．．．我們是在（85年）2 月底施工，3 月底才般入系爭廠房，我們搬入後就開始施作，沒注意到土地坪數問題。．．．」等語，且經本院訊問後證稱：「（問：若按300,000 元才願承租廠房，何以需要以坪數計算？）陳順旺說這塊廠房需要300,00
0 元承租，我們也沒有要求他們將坪數計算出來。．．．」，「（問：既然這麼在乎坪數，為何當初不測量土地範圍？）7 年前我們不在乎坪數．．．」等語（見本院卷第
132 頁至第133 頁），是如依其所證稱租金係以廠房每坪
400 元計算為真，則上訴人自無「不要求被上訴人將坪數計算出來」、「不在乎坪數」之可能，且由其證稱「陳順旺說這塊廠房需要300,000 元承租」等語，足以證明兩造85年租約之租金計算方式，即係「現有廠房建坪可使用總面積約750 坪」、「廠房間之空地」及「廠房邊的空地」
3 者之加總，租金合計300,000 元，即如同一般人承租1間房屋，月租固定，標的物特定，是被上訴人已依約交付租賃標的物之全部，自難認有何瑕疵存在。
（六）上訴人雖一再聲請訊問陳俊樑，無非係以陳俊樑為被上訴人於簽立85年租約時之總經理，更為被上訴人法定代理人之長子，對簽約之情應甚瞭解云云為由，惟細繹兩造85年租約，均僅有兩造及其等法定代理人之簽名蓋章，並無見「陳俊樑」以總經理或被上訴人代理人之身分署名於其上，且被上訴人亦否認陳俊樑為其總經理之情形，上訴人既未就此為相當之證明，自無從認陳俊樑與兩造簽訂85年租約有何關係；且兩造85年租約文字約定已至明確，業如上述，並無捨文字解釋於不顧，而有另行通知陳俊樑為證人之必要，是上訴人聲請陳俊樑為證人之證據方法，本院認尚無必要，在此指明。
綜合上述，上訴人主張兩造歷次租約之租金計算方式係以建物每坪400 元按月計算，而被上訴人交付租賃物未達約定之
750 坪，自係溢收租金，為此請求返還等情，實與相關租約之約定未合，自無足採。
六、按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。」，「買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。」，民法第35
6 條第1 項、第2 項分別定有明文，上開規定依民法第347條「本節規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。但為其契約性質所不許者，不在此限。」之規定，於租賃關係亦可準用。本件兩造依85年租約範圍係「現有廠房建坪可使用總面積約750 坪」、「廠房間之空地」及「廠房邊的空地」3者之加總，租金合計300,000 元，業如前所述；縱以上訴人主張之租金計算方式為真，即租金係以廠房建坪每坪以400元按月計算為真，惟被上訴人亦否認有何溢收租金之可言，並執前揭規定為辯，經查：
（一）本件上訴人於原審起訴主張短少坪數為207.54坪，嗣平鎮地政製成實測圖後，於上訴理由狀內減縮短少為131.72坪，是上訴人最初主觀上係認為短少207.54坪，自應按短少
207.54坪之坪數來判斷該短少之數量是否為「非依通常程序」所得即時發現，且無論短少之坪數為207.54坪抑或13
1.72坪，與85年租約第1 條約定坪數750 坪相較均差距甚大，短少坪數面積分別逾契約約定面積的4 分之1 強、近
5 分之1 ，均甚為顯著，且上訴人復非首次設廠，業如前述，是如有上訴人主張坪數短少之瑕疵，其於訂定85年租約時，依其設廠、租賃廠房及進行廠房機具之擺設．．．等專業經驗加以檢查即可發覺，無俟地政機關作專業測量才知悉；且「依坪數計價」既係上訴人本件訟爭最重要之依據，依其主張係「坪數之大小」決定「租金之多寡」，其對坪數大小之要求自係兩造歷次租約重要之點，則依通常程序，其自應從速檢查其所受領之租賃物之坪數是否與約定相符，然上訴人就坪數短少之疑慮，始終未向被上訴人質疑，更按時依約繳納租金，惟於歷時7 年及數次續約後，始忽向被上訴人主張坪數短少，依民法第347 條準用第356 條第1 項、第2 項規定，自應認上訴人已視為承認其所受領之物，是被上訴人自無瑕疵擔保責任及返還不當得利之問題。
（二）況以上訴人之上開主張，係建立在其從不知悉系爭租賃物實際面積為前提，易言之，即被上訴人自簽訂85年租約至簽訂91年租約為止，其均不知承租廠房之面積，惟此為被上訴人所否認，先以：被上訴人曾提供72年、82年使用執照供上訴人向桃縣府工發局申請辦理工廠登記，並提出72年、82年使用執照各1 件為證，是本院向桃縣府調上訴人於85年申請工廠登記之資料，經桃縣府函覆結果，其中上訴人確曾檢附工廠設立許可申請書、上訴人法定代理人身分證影本、公司執照影本、桃縣府環境保護局函、位置圖、圖測圖、全廠建物配置圖、建物平面圖、機器配置圖、被上訴人出具之同意書、桃園縣平鎮市戶政事務所門牌證明書、72年及82年使用執照各1 件、地籍圖謄本、相關土地登記簿謄本等文件，向桃縣府工發局申請工廠設立登記，此有桃縣府93年8 月31日府商登字第09302216547 號函暨被上訴人工廠登記資料附卷可稽（見本院卷第69頁至第91頁），且被上訴人法定代理人亦親自在工廠設立許可申請書、位置圖、圖測圖、全廠建物配置圖、建物平面圖、機器配置圖等文件上蓋章（分見本院卷第70頁、第74頁至第78頁），而依工廠設立許可申請書、全廠建物配置圖（見本院卷第70頁、第76頁）所載，廠地廠房面積均僅有1,
697.588 平方公尺（經換算約513.61坪），如依圖測圖（見本院卷第75頁）所載，其設廠面積範圍為1,950 平方公尺（含道路退縮地20平方公尺，經換算約589.87坪），均與85年租約約定750 坪差距甚大；上訴人雖以其於85年承租廠房後，有關工廠登記事項及應檢附之相關資料等，均由被上訴人直接交付其委託之信華會計所辦理，上訴人未曾閱覽相關文件云云為辯，而否認知悉上開文件之記載，然亦為被上訴人所否認，經本院再向桃縣府查詢，經函覆：「查工廠設立登記規則．．．未規定申請工廠設立許可及登記應由申請人親自送件，因此，本府．．．無要求送件人提示本府係依當事人申請書件受理設立許可及登記」，亦有桃縣府93年9 月21日府商登字第0930242270號函在卷可查（見本院卷第122 頁），亦無從證明信華會計所與上訴人申請工廠設立登記有何干係，上訴人亦未就此為何舉證，是上訴人既於工廠登記申請之相關文件上均蓋章，自難認其對上開文件上所載之內容完全不知情。
（三）再者，被上訴人復提出上訴人申請工廠登記所附文件中之全廠建物配置圖、被上訴人出具之同意書及工廠設立許可申請書（見本院卷第146 頁至第148 頁），此3 項文件於上訴人申請工廠設立登記前，均經兩造再三磋商，並相互以傳真方式表示意見，被上訴人法定代理人並均於85年4月24日傳真回覆之文件中親自簽名並註明日期，而上開文件經本院於準備程序提示上訴人法定代理人，亦經其自認真正在卷（見本院卷第131 頁）；而上開3 項文件中，其中全廠建物配置圖、被上訴人出具之同意書（見本院卷第
146 頁、147 頁）經上訴人法定代理人註記係含空地合計1,856 平方公尺（經換算約561.44坪），與85年租約約定
750 坪差距甚大，上訴人法定代理人既親自計算上開面積並加註，足認上訴人至遲於85年4 月24日，即應清楚被上訴人交付租賃物之面積與85年租約不符，且差距甚鉅，上訴人既於85年租約開始（85年4 月20日）不到10日即知此情，其發見此項重大瑕疵，竟遲至92年間始通知被上訴人，是依民法第347 條準用第356 條第1 項、第2 項之規定，應認上訴人視為承認其所受領系爭租賃物，上訴人遲於92年間始通知被上訴人，自無可採。
（四）又就此部分之爭點，兩造均於本院提出相當之訴訟資料，並盡相當之攻擊及防禦，且經本院為相當之調查，並為適當之辯論，是自為本院所能審究，附此敘明。
綜合上述，上訴人於85年租約開始未久，即發見其所主張被上訴人交付系爭租賃物坪數不足之瑕疵，且不足之坪數據其主張差距甚大，詎其並未即時通知出租人，是依民法第347條準用民法第356 條第1 項、第2 項之規定，視為承認上訴人所受領之物，上訴人遲至92年間始行主張，自非可採。
七、綜上所述，兩造間系爭租賃之範圍既係整個廠房及廠地，其使用之對價亦應包含上開租賃範圍，而非單就廠房而言，是租金之計算方式，並非以廠房建坪每坪400 元按月計算；縱認租金之計算方式係按月以廠房建坪每坪400 元計算，惟上訴人於85年租約開始未久，即可知其主張被上訴人交付建物未達約定750 坪之瑕疵，且面積差距甚大，其既未即時通知被上訴人，依民法第347 條準用民法第356 條第1 項、第2項之規定，應視為承認其所受領之系爭租賃物，是本件上訴人主張諸情均不足採，被上訴人抗辯尚屬可信。是則，上訴人執此主張被上訴人應返還溢收租金云云，自屬無據。從而，上訴人主張本於民法第227 條、第423 條及第179 條之規定，請求被上訴人給付4,425,792 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，或與本件之爭執無涉，或對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 94 年 3 月 15 日
民事第二庭審判長法官 林玫君
法官 林錫凱法官 鍾啟煌上正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1 第1 項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 94 年 3 月 15 日
書記官 李威賜附註：
民事訴訟法第466條之1（第1 項、第2 項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。