臺灣板橋地方法院民事判決 九十三年度簡上字第一三號
上 訴 人 陸運鑫瀝青股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 林亦書律師複 代理人 李建賢律師複 代理人 李富湧律師被 上訴人 甲○○訴訟代理人 梁裕勝律師複 代理人 乙○○右當事人間請求返還租賃土地等事件，上訴人對於中華民國九十二年十月九日本院三重簡易庭九十二年度重簡字第四六六號第一審判決提起上訴，於民國九十三年四月十四日言詞辯論終結，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）原判決廢棄；（二）駁回被上訴人在第一審簡易之訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）有關兩造合意終止系爭租約部分：原判決理由以被上訴人於原審所提支票簽收單據，載明被上訴人係於九十年五月二十四日，將九十年五月十日至九十四年二月十日止之未屆期租金支票十六紙，除其中除Ｆ─0000000號支票兌現外，餘十五紙支票退還上訴人等情；佐以上訴人於原審所提臺北縣政府九十年六月十四日九十北府城開字第一八六三九四號函令限期於系爭屬保護區之土地，停止瀝青混凝土加工製造使用，或遷移等節，憑認被上訴人返還租金支票既在於上訴人被函知違反都市計劃法之前足見被上訴人返還未屆期之租金支票予上訴人之情，與上訴人遭人檢舉之事兩者並無關聯；並以上訴人於上開二情事發生後，始於同年八月二十四日以存証信函要求被上訴人就無法繼續使用系爭租地一事進行協商，憑認上訴人於原審所辯兩造間因上訴人迭遭檢舉，經協商後合意終止租約被上訴人始返還未屆期之租金支票等節，為不足採。惟查：
１、兩造於九十年四月續訂系爭租約，按上訴人自七十七年起即向被上訴人及其家族共有人承租系爭土地後未幾，旋遭人檢舉非法於都市計劃範圍保護區內從事瀝青混凝土加工業等情，致使上訴人迭遭行政罰鍰外，並遭移送偵查起訴並判決，因茲事體大，迫使上訴人勢將停業，以免觸法就此攸關兩造權益之重要情事，上訴人當立即反應於被上訴人及其他承租人。期間為確認系爭承租土地之使用分區是否確為保護區，經向另出租人林政信質疑，林某更提出分區證明以供確認。且因土地所有人同有觸犯都市計劃法第七十九條之虞，故而被上訴人始同意終止租約，並返還上訴人前已開付之租金支票，惟因部分土地共有人即出租人林政信、陳阿卿皆為被上訴人之親族等人拒不返還租金支票，且被上訴人亦未返還押租金二十萬元等節，上訴人始再於同年八月二十四日再發存証信函予各該出租人要求約退回溢付之租金與定約之押金等項。原判決所認被上訴人返還租金支票一事，先於上訴人遭檢舉違反都市計劃法情事，二事並無關連等節，容屬率斷。
２、另查被上訴人於原審所提前述支票簽收單據，載明自九十年五月十日起至九十四年二月十日止之租金支票，按每三個月租金合開支票十六張，僅返還十五張，其中票期九十年五月十日、票號ＱＦ0000000號、面額同為十二萬元之租金支票即同年五月十日至八月九日之租金，則已兌現並未返還。易言之，被上訴人於同年五月二十四日所返還者，為自九十年八月十日起之未屆期之租金支票，原判決就此未經究明，即認被上訴人已將九十年五月十日起之租金支票返還上訴人等情，尚與卷證不符。
３、倘被上訴人於九十年五月間未與上訴人合意終止系爭租約，且並無返還溢付之租金支票等情，何以連同其他家族共有人即另租約之出租人在內，無一向上訴人為給付租金之請求？而上訴人則在事隔一年又八個月後之九十一年十二月二十六日，始於臨訟前發函催告上訴人給付租金等語，殊與一般事理有違。
４、再參以系爭出租土地，除上訴人現有瀝青加工機具坐落位置外，其餘承租土地及其上為上訴人所建築之地上物，於兩造合意終止租約後，旋為被上訴人及其他土地共有人接收並將之出租第三人使用等情，業經上訴人於原審提呈為被上訴人所不爭執之系爭土地及地上物使用現況照片九十一年四月十八日所攝現場照片附原審卷，在在堪認系爭租約確經兩造合意而終止。原判決就上訴人於原審所為上揭抗辯疏未斟酌，更未於理由內載明何以不足採之理由，即逕為上訴人不利之認定，難令折服。
（二）有關上訴人與訴外人林政信等五人間所立租約，是否對被上訴人不生效力部分：
原判決就上訴人於原審所提與其他共有人林政信等五人之租約，據以主張非無權占有等節，逕以兩造間並非與訴外人林政信等人共同簽訂一份租約，自屬不同租賃之法律關係，被上訴人非上訴人所提林政信等人租約之當事人，自不受該租約所拘束；且上訴人迄未能舉證證明已得全體共有人同意而出租，自不得拘束非租約當事人之其他共有人，憑認上訴人不得執與其他共有人林政信等人之租約，為占有之權源等節。惟查：
１、按部分共有人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租與他人，對於他共有人不生效力，固為最高法院實務通認之見解。惟依此反面解釋，倘部分共有人就共有物之出租行為，事前已獲他共有人同意，則該同意出租之共有人，是否得於事後主張對其不生效力？則非無探求之餘地。
２、被上訴人與林政信、陳阿卿等其他家族共有人自七十七年間起即共同出租系爭土地供上訴人使用，僅因持分不同租約各別訂立而已。被上訴人就林政信、陳阿卿等人與上訴人間之出租行為，無容主張該租約對之不生效力：
⑴查被上訴人與其餘土地共有人林政信、陳阿卿等人皆為家族關係，就系爭土地
之出租，實係其等共同合意後始為之，僅因被上訴人與其等之土地持分權利不同導致租金數額不同而分別訂約而已。
⑵經核兩造間之租約及上訴人與林政信等人之租約內容，得悉：非惟每本租約之
租期始末完全一致外；就二份租約之其他約定內容除租金部分外；亦皆屬一致。就租賃標的部分，除兩造間之租約第一項就租賃土地標示一節，載明面積約一千台坪包括林政信等五名在內等語外，上訴人與林政信等五人之租約亦載有面積約一千台坪包括甲○○在內等相同字句。顯見上開二份租約內所載面積約
一千台坪之租賃標的，乃係連同被上訴人及訴外人林政信、陳阿卿、林慶評、林宗平、林陳松枝等人之持分，共同核計以出租於上訴人，復有被上訴人於原審所提土地登記簿謄本足憑。
⑶縱因被上訴人之持分多於其他出租人而分立為二份租約，惟仍無礙於其等共同
出租之事實。且揆諸首揭實務見解之反面解釋，縱認被上訴人非同一租約之當事人，惟其既已同意上開租賃行為，實至明確，自不容被上訴人事後主張該租約對其不生效力。原判決以被上訴人與他共有人並未共同簽立同份租約，為不同之租賃關係，不受該租約拘束，上訴人不得執與林政信等人有效之租約，對抗被上訴人等節，即顯非妥適，無容維持。
（三）原判決判令上訴人應拆除之地上物，於本件上訴人已遭被上訴人聲請查封拍賣並禁止上訴人處分在案，有本院民事執行處九十二年執字第五四○五五號所發函件二件足憑，致上訴人就拆除地上物返還土地部分，已成給付不能，原審就此部分之判決，應予廢棄，併為敘明。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提（一）臺北縣政府罰鍰處分書、繳款收據、⒌九十年北府環二字第一六四九三五號函各一紙、（二）臺灣板橋地方法院檢察署聲請簡易判決處刑書、簡易判決書三紙、（三）五股鄉公所⒌７九十北府五建字第九○○三八四號土地使用分區證明書一紙、（四）本院九十二年執字第三四○五五號執行處函二件等影本為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）兩造並未合意終止系爭租約：上訴人提出上證一即臺北縣政府違反空污法罰鍰處分書違反空污法繳款單九十年五月十四日九十年北府環二字第一六四九三五號函，及上證二簡易判決處刑書、判決書各乙紙，欲證明其於九十年四月續訂系爭租約，旋遭人檢舉，故兩造合意終止租約。惟查，上訴人提出之上證一文件均係有關上訴人違反空氣污染防制法之文件資料，而上證二則係上訴人法定代理人違反公司法之判決書（經營登記範圍以外業務），上開文件資料不僅與上訴人於原審答辯意旨：「雙方合意終止係因台北縣政府通知違反都市計劃法」及原審被證四存証信函內載意旨不符；況且上訴人違反空污法係因其公司自身機器設備不良之緣故（可以改善），與承租被上訴人之土地無關又上訴人法定代理人違反公司法係經營登記範圍以外之業務，與本件土地租賃亦無關，是從上訴人所提上證一、二文件難認雙方已有合意終止租約之意思。再依上訴人於九十年八月二十四日通知被上訴人之存証信函內容觀之，被上訴人係「因臺北縣政府於九十年六月十四日來函表示系爭土地位於林口都市計劃地區範圍內之保護區，依法於限期內停止使用，‧‧‧‧被告已竭盡全力，力挽狂瀾，但仍須依規定辦理，故被告已於九十年八月十日結束營業，並撤離所有砂石‧‧‧‧」，是上訴人於九十年八月十日結束營業，並非因兩造之合意終止租約之故甚明，且上訴人係針﹂被上訴人之土地依法（指都市計劃法）不能再供上訴人繼續使用，欲與上訴人協議退租事宜，並非兩造之前已有合意終止租約之協議，從而上訴人主張兩造有合意終止租約，委無足採。
（二）上訴人無權占有系爭土地：查上訴人係分別向被上訴人及訴外人林政信等五人訂立租約，約定不同之租金，而非共同簽訂一份租約，自屬不同租賃之法律關係，縱使被上訴人於訂立租約時，知上訴人另與第三人訂有租約，但不代表被上訴人同意上訴人與第三人另訂租約，被上訴人既非上訴人與訴外人林政信等五人間租約之當事人，自不受該租約所拘束，是上訴人不得執該份租約為其占有權源對抗被上訴人。
（三）本件上訴人自承其公司於九十年八月已結束營業，上訴人並已取回（以更換負責人名義）租金支票（含林宗平、林慶評、林陳松枝部分），且上訴人至今留存於系爭土地上之機具已屬不堪使用之機具，對上訴人已無實益。另上訴人一方面主張已合意終止租約，一方面又拒絕搬遷，其心態可議。
三、證據：援用第一審所提證據。理 由
一、本件被上訴人起訴主張其係坐落臺北縣○○鄉○○段五股坑小段第五一六之七、五一六之十五、五一六之八地號土地共有人之一，而上訴人所有之瀝青機具及地磅設施現占用被上訴人所共有之上開三筆土地，就其中五一六之七號土地面積一千台坪（約三千三百零五．七九平方公尺）部分，被上訴人前曾出租予上訴人作為放置瀝青機具設備之場所，約定租期自九十年四月二十日起至九十四年四月十九日止，每月租金為四萬元，然上訴人自九十年八月十日起即拒付租金，而依兩造間之租約約定如上訴人欠租達三個月，被上訴人有權得租止租約，而上訴人自九十年八月十日起即未付租金，經被上訴人於九十一年十二月二十六日以存證信函催告上訴人於七日內給付，逾期不付即終止租約，並由上訴人於同年月二十七日收受該信函，然上訴人仍未給付租金，是上開租約已於九十二年一月三日終止，上訴人自九十二年一月四日起即屬無權占有，兩造間之租約既經被上訴人單方面終止，縱上訴人與其他共有人林政信間之租約尚未到期，然被上訴人並非該租約之當事人，自不受該租約所拘束，則上訴人所有之機具自九十二年一月四日起仍占用系爭土地，自屬無權占有，係無法律上原因而受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，是被告應自九十二年一月四日起至拆除機具及地磅等地上物，並返還上開土地之日止，按月給付被上訴人不當得利，故本於民法第四百五十五條及第七百六十七條之規定，請求上訴人拆除五一六之七、五一六之八、五一六之十五地號土地如附圖所示甲、乙部分機具，並返還該部分土地予被上訴人及其他共有人全體，及依租金請求權及不當得利之法律關係請求上訴人自九十年八月十日起至返還上開土地之日止，按月給付被上訴人四萬元等語。
二、上訴人則以其前於九十年四月十日向被上訴人承租共有而未經分管之五一六之七地號土地面積一千台坪，作為瀝青製作加工廠，約定租期四年，租金為每月四萬元，其於簽約時即交付押金二十萬元，並簽發四年租期之租金支票予被上訴人，然其使用之初，即接獲臺北縣政府函知系爭租地位於林口都市計劃地區範圍之保護區，其於該處事瀝青混凝土製造加工業務，已違反都市計劃法臺灣省施行細則第二十七條，為免觸法，其隨即停工並撤離承租地，並於九十年八月三日向臺北縣政府申報停工查驗，經縣政府現場查核後，於九十年九月五日准予備查，且其亦同時告知被上訴人上開情事，雙方即於九十年八月間合意終止上開租約，被上訴人亦將未屆期之租金支票全部返還，又系爭土地除其所有固著於土地上之瀝青機具占用極小部分土地外，其餘土地及其前於租期中興建之建物，均由被上訴人及其他共有人另行出租於他人使用，且其於承租使用系爭土地不到二個月時間，即遭人檢舉非法於保護區內從事瀝青製造，迫使其停業，自當立即將上開事項告知被上訴人及其他承租人，並向被上訴人要求終止租約，且因土地所有人亦同有違反都市計劃法第七十九條之虞，被上訴人始同意終止租約，並返還未到期之租期支票，然被上訴人就押金二十萬元部分，經其催討迄未返還，又其就系爭租地除與被上訴人簽訂租約外，尚經被上訴人同意，與其他共有人林政信、陳阿卿、林慶評、林宗平、林陳松枝等人（均為被上訴人之家族親人）簽立租約，而訴外人林政信、陳阿卿二人，經其一再催討，竟拒絕返還其租約部分之租金支票，況其自九十年八月起即未給付租金，何以被上訴人遲至一年八個月後臨訟前之九十一年十二月，始以存證信函催告請求租金，顯與常情有悖，且系爭租地上除其所有之瀝青機具坐落部分土地外，現均由被上訴人及其他共有人再出租於第三人，足徵雙方確於九十年八月即合意終止租約，被上訴人猶請求被告給付自九十年八月十日起至九十一年十二月止之每月租金四萬元，自無理由，且縱認其現係無權占有系爭土地，然被上訴人亦尚未返還押金二十萬元，其自得主張抵銷，且被上訴人係以租約約定之每月租金四萬元計算不當得利，然其給付四萬元之租金係為承租約一千台坪之土地，而其所有之機具僅占有約二百九十九坪（即九百八十九平方公尺），依被上訴人應有部分計算其權利亦僅為一百十一坪（三百六十九．
一平方公尺），再佐以此部分土地屬限制開發、土石流易發之山坡地，經濟效益甚低，被上訴人以每月四萬元計算不當得利，自屬過高等語資為抗辯。
三、經查，被上訴人主張其為系爭五一六之七、五一六之八、五一六之十五地號土地之共有人，亦即系爭五一六之七地號土地之共有人為被上訴人及訴外人林政信、陳阿卿、林慶評、林宗平、林陳松枝、林柏村、林明臻、林柏琦、林婉臻、陳俊成、嚴蘇彩霞、蔡溪圳、高蔡淑枝、楊金淵、林政豪、王玲子、王雲儂、王雲音、王也聖等二十人；五一六之八地號土地之共有人為被上訴人及訴外人林慶評、林宗平、林陳松枝、林柏村、林明臻、林柏琦、林婉臻、蔡昭義九等人，五一六之十五地號土地共有人乃係被上訴人及訴外人林慶評、林宗平、林陳松枝、陳阿卿、林永春、林柏村、林明臻、林柏琦、林婉臻、林宏憲、陳榮燦、陳榮進、陳榮華等十四人；兩造前於九十年四月十日簽訂租約，由被上訴人出租系爭五一六之七地號面積一千台坪（約三千三百零五．七九平方公尺）土地予上訴人使用，租期自九十年四月二十日起至九十四年四月十九日止，租金每月四萬元；又上訴人所有之瀝青機具現占有五一六之七、五一六之十五地號土地如附圖所示之甲部分面積九百四十五平方公尺（即五一六之七Ａ部分為四百十八平方公尺、五一六之十五Ａ部分為五百二十七平方公尺）、地磅設備占有五一六之八地號土地如附圖所示之乙部分面積四十四平方公尺等事實，業據被上訴人提出土地登記謄本三件、租約一份、現場瀝青機具照片九幀及地磅設備照片一幀為證，復經原審履勘現場，製有勘驗筆錄，並囑託地政事務所人員測量，繪有複丈成果圖在卷可佐，且為上訴人所不爭執，自堪信為真正。惟上訴人否認無權使用系爭土地，並以前開情詞置辯，是本件應予審究之爭點即為：（一）兩造是否曾於九十年八月間合意終止兩造間之租約？（二）如無合意終止者，被上訴人於九十一年十二月間以上訴人欠租達三期以上而單方終止租約，是否有效？（三）上訴人於系爭租約終止後，繼續占有系爭三筆土地有無正當權源？（四）被上訴人得否請求不當得利及其金額為何？
（一）有關兩造間之租約有無於九十年八月間合意終止之部分：
１、被上訴人曾於九十年五月二十四日，將上訴人所交付用以支付租金，即卷附（原審卷第七七頁至第七九頁）自九十年五月十日起至九十四年二月十日止，除其中已兌現票號QF-0000000以外之未屆期租金支票十五紙退還上訴人等情，業據被上訴人提出簽收返還支票之單據一紙為證（見原審卷第七七頁），而上訴人就該簽收單據之真正亦不爭執，是無論被上訴人交還該等支票予上訴人之原因為何，然依此可知被上訴人返還該等支票之確實日期，係在九十年五月二十四日無訛。再查，臺北縣政府係於九十年六月十四日以上訴人所從事之瀝青混凝土製造加工業違反都市計劃法為由，而發函限期於九十年九月十五日前停止使用或遷移，並通知臺北縣五股鄉公所查驗等情，有上訴人提出之臺北縣政府九十年六月十四日九十北府城開字第一八六三九四號函一紙在卷可參，足見被上訴人係於臺北縣政府發函通知上訴人有違反都市計畫法情事「前」之九十年五月二十四日即返還未屆期支票予上訴人，應認被上訴人返還上開未屆期支票予上訴人之理由，與返還支票後始發生之上訴人遭人檢舉違反都市計劃法之事，兩者間尚無關連，是上訴人辯稱係因其遭人檢舉，兩造乃合意於九十年八月間終止系爭租約，被上訴人並將未屆期之租金支票返還上訴人云云，因時間顯不相符，所辯已難採信。
２、又上訴人雖再提出於九十年八月二十四日通知被上訴人之存證信函，用以證明兩造確有於九十年八月間合意終止系爭租約之情事，然依該存證信函之內容大意為系爭土地租賃事宜，因臺北縣政府於九十年六月十四日來函表示系爭土地位於林口都市計畫地區範圍內之保護區，依法於限期內停止使用，上訴人已竭盡全力，力挽狂瀾，但仍須依規定辦理，故上訴人已於九十年八月十日結束營業，並撤離所有砂石，針對被上訴人之土地依法不能再供上訴人繼續使用，上訴人請求被上訴人依約退還溢付之租金與定約之押金，上訴人秉善意之原則意與被上訴人協議退租事宜，請被上訴人於九十年八月三十日進行協商等情，有上述存證信函在卷可憑，益證上訴人係於被上訴人退還未屆期租金支票「後」，始遭人檢舉違反都市計畫法，上訴人即於九十年八月發函要求與被上訴人就無法繼續使用系爭租地一事進行協商，是依此存證信函更足證明兩造間並無於九十年八月間合意終止租約之情甚明。
（二）有關被上訴人得否以上訴人欠租為由終止租約，並請求上訴人給付終止前之租金之部分：
１、經查，被上訴人主張上訴人自九十年八月十日起即未給付租金之事實，為上訴人所不爭執，雖上訴人另辯稱其已於九十年八月間與被上訴人合意終止租約，故無給付租金之義務云云，然依前述，被上訴人於九十年八月間並無同意終止系爭租約，是系爭租約自仍繼續存在，上訴人依約即應繼續給付租金。次查，被上訴人曾於九十一年十二月二十六日以存證信函定期催告上訴人於七日內給付自九十年八月十日起所積欠之十六期租金，逾期不清償即終止系爭租約，該存證信函並經上訴人於九十一年十二月二十七日收受送達等情，業據被上訴人提出存證信函及掛號郵件回執各一紙在卷足憑，而上訴人並未於收受該存證信函後之七日內給付租金予被上訴人之情，復為兩造所不爭執，則被上訴人以上訴人欠租達三期以上，經定期催告仍不給付，而向上訴人表示終止系爭租約之意思表示，自符合系爭租約第六條第二項：「乙方（即上訴人）應繳納之租金，如有積欠達三個月時，甲方（即被上訴人）有權終止租約」之約定，而生終止之效力，足認系爭租約已於九十二年一月三日終止。然上訴人就租約終止前之期間，依約仍應給付租金，是被上訴人請求上訴人給付自九十年八月十日起至九十二年一月三日止期間之每月四萬元之租金，亦即共十六月又二十六日期間之租金合計六十七萬四千六百六十七元（計算式：40000×16＋40000×26/30) ＝640000＋34667＝674667，元以下四捨五入），洵屬正當。
２、再查，上訴人另辯稱：其於租約簽訂時交付被上訴人押金二十萬元，被上訴人尚未返還等語，為被上訴人自認上情在卷，堪信為真正。是上訴人主張以該二十萬元押金與前開租金相抵銷，於法有據，應予准許，是被上訴人所得請求之租金經抵銷扣除該二十萬元押金後，尚餘四十七萬四千六百六十七元（計算式：000000－000000＝474667）。
（三）就上訴人於系爭租約終止後繼續占有系爭三筆土地有無正當權源之部分：
１、按共有土地或建築改良物，得以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之者，依土地法第三十四條之一第一項規定，僅以處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權等為限。至共有物之出租、出借，乃共有物之管理行為，並無該條項規定之適用，即應適用民法第八百二十條第一項之規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之；如部分共有人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力（最高法院八十五年度臺上字第一О七О號、八十四年度臺上字第二三一九號判決意旨可參）。
２、經查，上訴人雖辯稱：其除向被上訴人承租系爭五一六之七地號土地面積一千台坪（約三千三百零五．七九平方公尺）使用，尚與其他部分共有人林政信等五人間簽訂與系爭租約內容完全相同之租約，該租約現仍有效存續中，又上訴人所承租之範圍除上開五一六之七地號土地外，尚包含五一六之八、五一六之十五地號土地如附圖所示之乙部分、五一六之十五Ａ部分等情，有該份租約一件存卷可考，堪信為真實，然查：上訴人既係各向被上訴人及訴外人林政信等五人間分別訂立租約，而非共同簽訂一份租約，則兩造間之租約，及上訴人與訴外人林政信等五人間之租約，自屬不同租賃之法律關係，基於債權相對性原則，被上訴人既非該份上訴人與訴外人林政信等五人間租約之當事人，自不受該租約所拘束。
３、再查，兩造間之租約已經被上訴人於九十一年一月三日單方面終止，已如前述，而上訴人所簽訂另份租約之出租人亦僅包含部分共有人即林政信、陳阿卿、林慶評、林宗平、林陳松枝等五人，而不及系爭三筆土地之全部共有人，有該份租約及土地登記謄本存卷可佐，是依前揭說明，可知部分共有人林政信等五人所為出租及同意無償使用共有土地之行為，乃屬共有物之管理行為，應由共有人全體共同為之，而上訴人與訴外人林政信等人間之租約，僅列林政信、陳阿卿、林慶評、林宗平、林陳松枝等五人為出租人，被上訴人及其他共有人均未在其中，且上訴人亦自承系爭三筆土地之共有人間就共有物之管理並無特別約定，亦未舉證證明已得全體共有人同意出租，則上訴人與訴外人林政信等五人間之租約雖非無效，然自不得拘束非租約當事人之其他共有人，是上訴人執該份仍存續之租約為其占有權源，自不得對抗被上訴人。
４、則按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第七百六十七條前段、第八百二十一條分別定有明文。查兩造間之租約，既經被上訴人單方面終止，且被上訴人亦非上訴人與其他部分共有人林政信等五人間租約之當事人，該份租約不得拘束被上訴人，則於兩造間租約終止後之九十二年一月四日起，上訴人所有之瀝青機具及地磅設備仍繼續占有系爭土地，對被上訴人而言即屬無權占有，揆之前開法條規定，被上訴人自得請求上訴人拆遷該瀝青機具及地磅設備等地上物，將土地返還被上訴人及共有人全體。至因上訴人確有占用系爭土地之上述部分，有如前述，是系爭土地其他部分究有否由被上訴人或其他共有人另出租他人使用，與上訴人尚屬無涉，自無礙於被上訴人對其之請求。
（四）就被上訴人請求不當得利部分之部分：
１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。又無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（參見最高法院六十一年度臺上字第一六九五號判例意旨）。則查，上訴人自九十二年一月四日起，即無權占有被上訴人所共有之系爭三筆土地如附圖所示之甲、乙部分，對被上訴人而言，上訴人自屬無法律上原因而受有利益，致被上訴人受有無法利用該部分土地之損害，故被上訴人本於不當得利之法則，請求相當於租金之不當得利，洵屬正當。
２、又按城市地方之房屋租金及建築房屋之基地租金，依土地法第九十七條規定，以不超過土地及其建築物申報價額年息百分之十為限。被上訴人固主張以兩造終止前之租約租金即每月四萬元計算上開上訴人無權占用部分土地之不當得利，然查，該租約所承租之土地範圍為五一六之七地號土地一千台坪，折合約三千三百零五．七九平方公尺，而本件上訴人所繼續占有使用之土地面積僅為九百八十九平方公尺，是被上訴人主張以租約約定之租金四萬元計算，自屬過高，應予酌減。再按城市地方之房屋租金及建築房屋之基地租金，依土地法第九十七條規定，以不超過土地及其建築物申報價額年息百分之十為限。經查，上訴人無權占有系爭三筆土地之面積合計為九百八十九平方公尺（其中五一六之七地號土地為四百十八平方公尺、五一六之十五地號土地為五百二十七平方公尺、五一六之八地號土地為四十四平方公尺），且系爭五一六之七地號土地公告土地現值為每平方公尺二千元、五一六之十五地號為一千八百元、五一六之八地號土地為一千五百元，此有被上訴人提出之土地登記謄本附卷可稽，再佐以系爭三筆土地坐落於林口都市計畫地區之保護區內、地目為林地、鄰近山坡地、附近並無住戶、僅有少數違章工廠及步行約五分鐘可達公車總站，交通尚屬便利等情形，業經原審履勘現場屬實，有勘驗筆錄在卷可參，是原審審酌上開土地坐落位置、使用限制、工商業繁榮程度、兩造利用系爭土地之經濟價值等情狀，並參酌上開法條規定，認被上訴人以占有土地面積之公告土地現值之年息百分之十，計算相當於租金之不當得利，再依此不當得利係屬可分之債，是應依被上訴人之應有部分計算伊所應得之不當得利，始為允當。從而，據此計算被上訴人所得請求之不當得利為每月五千六百二十一元（計算式：①2000×418×10%÷12×1/5＝1393，②1500×44×10%÷12×1/2＝275，③1800×
527 ×10%÷12×1/2＝3953，①＋②＋③＝5621）。
四、從而，被上訴人主張兩造間租約，因上訴人自九十年八月十日起欠租達三期以上，經被上訴人單方面終止租約，與被上訴人至終止前共積欠租金六十七萬四千六百六十七元，及被上訴人並非上訴人與訴外人林政信間租約之當事人，不受該租約所拘束等事實，堪予採信。又上訴人抗辯以被上訴人所積欠之二十萬元押金與租金相抵銷，亦有理由，應予准許。從而，被上訴人依民法第七百六十七條及第八百二十一條之規定，請求上訴人拆除如附圖所示之甲、乙部分（即五一六之七
Ａ、五一六之八Ａ、五一六之十五Ａ）上之地上物，並返還上開土地予被上訴人及其他共有人全體，併依兩造間終止前租賃契約之約定，扣除二十萬元押金後，請求上訴人給付租金四十七萬四千六百六十七元；再依不當得利之法律關係，請求上訴人自九十二年一月四日起至返還上開土地之日止，按月給付五千六百二十一元之部分，為有理由，應予准許，逾上開請求之部分則無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，判命上訴人給付，並依職權宣告假執行，核無違誤，上訴意旨，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
五、本案論證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，均與本案判斷結果無影響，毋庸再予一一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十八 日
臺灣板橋地方法院民事第一庭
審判長法 官 許瑞東
法 官 楊千儀法 官 邱靜琪右正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十八 日
書記官 白俊傑