臺灣板橋地方法院民事判決 93年度簡上字第235號上 訴 人 丙○○被上訴人 甲○○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國93年6 月16日本院板橋簡易庭93年度板簡字第716 號第一審判決提起上訴，經本院於93年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）原判決廢棄。（二）駁回被上訴人在第一審簡易之訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠上訴人承租系爭房屋，定有租約，並付給被上訴人保證金
90,000元，按月給付租金，有上訴人於原審提出之匯款單可證，原審未加以審酌而為不合理之判決。且一般民間習慣，房屋租賃契約為1 年，續約乃通常之事，上訴人於前手頂讓時知悉被上訴人曾經聲明再租給租屋人3 年之期間，且被上訴人之夫乙○○於與上訴人訂約時曾表示可以再續約，故上訴人才增加設備，如不再租予上訴人，則上訴人損失百萬元投資設備，實不合理。
㈡上訴人於租約屆滿前2 月，即聲明續約之意願，並以存證
信函通知被上訴人要求續約，惟被上訴人急於收回另出租與他人，無視上訴人之立場。上訴人請求返還房屋，並無理由，應予駁回。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提證明書一份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：駁回上訴。
二、陳述：與原判決記載相同，茲引用之。
三、證據：援用第一審所提證據。理 由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人承租伊所有坐落台北縣板橋市○○街○ 巷2 樓房屋，約定租期自92年10月28日起至93年
3 月27日止，租金每月新台幣42,000元，按月於每月28日前給付，租期屆滿，即應遷讓房屋。詎上訴人自92年6 月2 日起即拒不繳納租金。按租賃定有期限者，其租賃關係，於租期屆滿時消滅，民法第450 條第1 項定有明文，本件租賃期間至93年3 月27日既已屆滿，上訴人對租賃物即屬無權占有，自應自93年3 月28日起按月賠償被上訴人相當於租金額計算之損害金迄返還系爭房屋之日止。為此爰本於租賃及不當得利之法律關係訴請上訴人遷讓房屋及賠償自93年3 月28日起至遷讓房屋之日止，按該租金額計算之損害金。並提出之房屋租賃契約書、存證信函各三件為證。
二、上訴人則以：伊於92年10月28日自前手侯順仁頂下系爭房屋所在之卡拉ＯＫ店之經營權後，因前手侯順仁與被上訴人所訂之房屋租約期限1 年（92年3 月28日至93年3 月28日）僅剩下5 個月即到期，伊即就原訂租約所餘5 個月租期重新與被上訴人訂立5 個月之租約至原租約期滿之日止。惟被上訴人之夫乙○○簽約時曾表示租約到期後會繼續再讓其續約3年，但要提早通知，伊於租約屆滿前2 月，即聲明續約之意願，並以存證信函通知被上訴人要求續約，惟被上訴人急於收回另出租他人，而拒絕上訴人續租，伊仍願繼續承租系爭房屋等情置辯。
三、兩造不爭執之事項：原告主張被告承租伊所有坐落台北縣板橋市○○街○ 巷○ 號
1 樓房屋，約定租期自92年10月28日起至93年3 月27日止，租金每月42,000元，系爭房屋租期並已屆滿之事實，已據被上訴人提出房屋租賃契約書一紙為證，且為上訴人所不爭執，堪信為真實。
四、兩造之爭點及本院之判斷：上訴人主張被上訴人之夫乙○○於簽約時曾同意租約到期後可續約，但要提早通知等情，為被上訴人所否認，是本件之爭點在於：（一）被上訴人是否有同意系爭租約到期後可續約？（二）被上訴人請求上訴人遷讓房屋及賠償租金之損害，是否有理由？茲分論如下：
（一）上訴人並未能舉證證明被上訴人曾同意租約到期後可續約：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條前段定有明文。上訴人主張被上訴人之夫乙○○簽約時曾同意租約到期後可續約一節，為有利於己之事實，應由上訴人負舉證責任。經查：上訴人於原審陳稱：「（法官問：當初簽約時，原告先生說如要續約要提早通知他，當時他的意思是否表示一定會給你續約？）是沒有表示一定，但是說可以續約，但要提早通知」等語（見原審九十三年六月二日言詞辯論筆錄），顯見被上訴人之夫乙○○並未向上訴人明確表示於系爭房屋租期屆滿後一定再與上訴人續約；再徵之上訴人於原審亦自承系爭租約係就其所頂讓經營卡拉ＯＫ店之前手侯順仁與被上訴人原訂之房屋租約所剩餘五個月期限，再與被上訴人另行訂立五個月租期之系爭租約（見原審卷93年6 月2 日言詞辯論筆錄），依一般生活經驗法則，當時上訴人前手之原租約期限既已僅剩餘五個月而於不久後即將屆至，且上訴人亦自承租約訂為一年租期乃通常之事，如被上訴人於與上訴人訂立系爭租約時，自始即有同意與上訴人續約而繼續出租之意思，則兩造所訂立之系爭租約之租期，自可訂定租賃期限為一年或一年以上，而何必疊床架屋先訂立五個月租期之系爭租約，而再於五個月後訂立新租約之理？且被上訴人之夫縱於簽約時有表示於租期屆滿後可續約，但要提早通知等語，亦不過係表明於系爭房屋租約租期屆至前，雙方可以提早洽商是否續約事宜而已，因此，是否續約，仍須雙方意思表示一致，並非可認為被上訴人同意於租期屆至後，仍照原租約繼續出租與上訴人，故縱然上訴人已於租期屆至前2 個月以存證信函表示願意續租，仍須經被上訴人表示同意後，始受其拘束，乃被上訴人並未為同意續約之意思表示，上訴人指被上訴人之夫於簽約時表示同意於租期屆滿後續約云云，並不足採。又上訴人於原審已自承被上訴人於租期屆至前，即於93年1 月間即已向其表明要將房屋收回，但伊表示要續約，被上訴人之夫並曾邀證人陳錫山前往協調，並曾表示要補貼50,000元希望上訴人搬遷等情，復據證人陳錫山於原審到庭證述屬實（見原審93年6 月2 日言詞辯論筆錄），亦足證被上訴人於租期屆至前即已向上訴人表明不再續約之意思，而基私法自治原則，被上訴人既已於租期屆至前表示屆期要收回系爭房屋，自無因上訴人一方表示續約之意思，而使他方之被上訴人受拘束而與上訴人發生續約之效力。至於證人鄭凱元為上訴人之子，且為系爭租約之連帶保證人，有系爭租約可參，其於原審所為「原告先生（指被上訴人之夫乙○○）說要續約要提早通知」之證言，為附和上訴人之詞，自難採信；另上訴人提出陳錫山之證明書一紙，資為證明被上訴人之夫有於簽約時表示同意於租期屆至後續約之證據，惟屬審判外之陳述，且為被上訴人所否認，並不能作為裁判之依據，且核與其在原審之證述情節有間，自不能為有利上訴人之認定，附此敘明。
（二）被上訴人請求上訴人遷讓房屋及賠償租金之損害，為有理由：
上訴人既不能證明被上訴人曾表示同意於租期屆至後再續約，自不因上訴人一方表示續約之意思，而使被上訴人受其拘束，已如前述，故上訴人縱於租期屆至前以存證信函請求續租，或於租期屆至後仍續將租金額匯款撥入被上訴人之帳戶，惟被上訴人既於租期屆至前表示不再續租，為上訴人於原審所自承，被上訴人並於上訴人於租期屆至後將租金匯入其帳戶，亦已以存證信函向上訴人表示反對並通知上訴人領回，有被上訴人於原審提出之板橋後埔郵局第214 號之存證信函一紙在卷可按，兩造間亦難認有民法第451 條之不定期限繼續原租約之情形，從而，兩造間系爭房屋租賃契約顯已因租期屆至（93年3 月27日屆至）而消滅，上訴人仍續占用系爭房屋，自屬無權占有，被上訴人依租賃物返還請求權請求上訴人遷讓系爭房屋，為有理由。又上訴人於租期屆至後，無權占有系爭房屋，為無法律上原因而受利益，並致被上訴人受有相當租金之損害，被上訴人依民法不當得利之規定，請求上訴人賠償自93年
3 月28日起至遷讓房屋之日止按每月租金42,000元計算之損害，於法有據，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人本於租賃物返還請求權及不當得利損害賠償之法律關係，請求上訴人遷讓交還系爭房屋，並賠償相當於每月租金額即42,000元元計算之損害金，為有理由，均應予准許。又本件係因建築物租賃關係所生之爭執涉訟，適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389 條第1 項第3 款定有明文。原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 94 年 1 月 11 日
民事第二庭 審判長法 官 林玫君
法 官 連士綱法 官 林錫凱以上正本證明與原本無異本件不得上訴中 華 民 國 94 年 1 月 11 日
書記官 許清琳