臺灣板橋地方法院民事判決 93年度簡上字第252號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 丙○○訴訟代理人 黃柏彰律師被上訴人 藍園建設有限公司法定代理人 甲○訴訟代理人 魏錦芳律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國93年
7 月19日本院板橋簡易庭92年板簡字第2699號第一審判決提起上訴，經本院於93年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付新台幣參拾柒萬伍仟貳佰柒拾伍元及利息，及該部分假執行之宣告，暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審之訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造於民國89年1 月10日簽訂買賣合約，被上訴人出售坐落台北縣板橋市○○街36之3 號房地暨地下一層編號第13號車位，總價新台幣（下同）850 萬元。被上訴人已於89年6 月2 日將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，並將之交付上訴人裝潢，實際已由上訴人取得占有。惟上訴人藉詞拒絕給付房屋尾款，尚欠375275元，依兩造買賣契約第7 條第2 款規定，如買方逾期達五日未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，應加付逾期部分每日按萬分之五計算之遲延利息，被上訴人已於91年7 月9 日修補漏水之瑕疵，上訴人已無拒絕付款之理由，為此請求上訴人給付375275元及自91年7 月9 日起至清償日止，按年利率百分之十八（即每日萬分之五）計算之利息。原審命上訴人給付375275元及自92年12月12日起算之法定遲延利息，並依職權宣告假執行，命上訴人負擔第一審全部訴訟費用，上訴人就此提起上訴，被上訴人於本院為駁回上訴之聲明，至於原審駁回被上訴人其餘之訴，未據被上訴人上訴，此部分已告確定。
二、上訴人則以：被上訴人之銷售人員於銷售系爭房屋時，交付上訴人之廣告文件，其中載有「藍園」、「風聲‧樹聲‧歡笑聲，編織水噹噹的中庭花園」、「一座二十四小時統一門禁管制，只有住戶才能觀賞遊憩的中庭花園」等內容，且銷售人員向上訴人介紹時，亦以模型介紹中庭具有花園，保證系爭房屋具有中庭花園。雖上訴人購買時系爭房屋已完工，惟當時被上訴人並未告知地主保留地之實情，反將此作為中庭花園加以介紹，此由售屋現場所置模型即可得知。上訴人於交屋後，始知廣告中所稱之中庭花園，竟是地主之保留地，並以欄杆圍住，上訴人根本無法進入。此外，被上訴人給付之地下室機械停車位，其支架被截斷，有安全之疑慮，又地下室停車場施工品質不良，多處大面積滲水，並影響機械停車位之保養使用，經上訴人委請廠商友嘉實業股份有限公司及大柱工程行至現場勘查結果，認為必須拆除舊有機架，重新設置新的昇降機，估價要924000元，另地下室機械停車基座防水工程估價要98000 元，此瑕疵於被上訴人交付時即已存在，迄今仍在滲水，上訴人基於不完全給付之規定，請求被上訴人修補瑕疵，被上訴人未為修補前，上訴人拒絕付清尾款，又被上訴人應負瑕疵擔保責任，上訴人亦得請求減少價金等語置辯。並聲明：原判決不利於上訴人之部分廢棄，上開廢棄部分，駁回被上訴人在原審之訴及假執行之聲請。
三、兩造對於上訴人尚有375275元價金未付不爭執。
四、兩造之爭點：１上訴人指系爭房屋未具有中庭花園之品質，有廣告不實；
經查：兩造所訂蘭園房屋土地預訂買賣合約書第一條約定「廣告效力：本預售屋工地現場之廣告宣傳品及其記載之建材設備表、位置示意圖，視同契約之一部分」，見原審卷第9頁背面，而依上訴人提出之廣告觀之，其記載「八樓花園好居家 風聲. 樹聲. 歡笑聲編織水噹噹的中庭花園 一座24小時統一門禁管制，只有住戶才能觀賞遊憩的中庭花園，圍繞在休憩石椅的撲鼻清香，群樹提供的鮮氧和芬多精，兒童遊戲的笑聲、淘氣的身影，邀請過去的老厝邊作夥來作新鄰居」，並附有花園之照片，另廣告所繪一樓全區平面圖，亦有標示噴泉、石椅及相當面積之花草植栽（見本院卷第48至51頁），被上訴人既然於廣告中標榜花園住家及以圖片照片呈現花園樣貌，又於買賣契約第一條將廣告視同契約之一部分，因此被上訴人所交付之房屋，應具有花園之品質，惟查被上訴人所交付之中庭部分，僅係鋪設地磚，並無花園噴泉及石椅，其廣告平面中所繪製花草植栽位置，係屬地主所有，目前以欄杆圍起來，上訴人等住戶不得進入，有照片可證，被上訴人顯未依契約履行。被上訴人雖辯稱：上訴人購買系爭房屋時，系爭房屋已經完工，中庭現況已定型，上訴人仍願購買，並無不完全給付之問題云云，惟查系爭房屋係於88年12月3 日核發使用執照，上訴人於89年1 月10日簽約，此為兩造所不爭執，顯見上訴人購屋時，系爭房屋剛完工，兩造既有約定中庭有花園之設置，被上訴人就其未完成之部分應繼續完成，以符合兩造之約定，始符債務本旨。被上訴人未設置中庭花園，其給付不完全，並具有可歸責性，且有補正之可能。是上訴人以被上訴人未補正前，拒絕給付尾款，自屬有據。被上訴人又辯稱：中庭係依住戶之反應，改為不必種植花木云云，惟此部分未據被上訴人舉證以實其說，所言尚難採信。
２地下室牆壁滲水及機械停車位有安全之虞：
⑴上訴人辯稱：被上訴人給付之地下室機械停車位，其支架被
截斷，有安全之疑慮，又地下室停車場施工品質不良，多處大面積滲水，並影響機械停車位之保養使用，經上訴人委請廠商友嘉實業股份有限公司及大柱工程行至現場勘查結果，認為必須拆除舊有機架，重新設置新的昇降機，估價要924000元，另地下室機械停車基座防水工程估價要98000 元，此瑕疵於被上訴人交付時即已存在，迄今仍在滲水，上訴人基於不完全給付之規定，請求被上訴人修補瑕疵，被上訴人未為修補前，上訴人拒絕付清尾款等語。經查：本院於93年11月8 日會同兩造履勘系爭房屋之地下室，發現地下室牆壁仍有滲水情形，有勘驗筆錄可稽，被上訴人主張滲水已經修復，與事實不符，為不可採。本院囑託台灣省建築師公會就地下室牆壁滲水原因及機械停車位有無安全之虞鑑定，鑑定結果為「由於地下室之深度位於地下水之範圍內，另依外牆剖面圖，地下室外牆面並未施作防水處理，且內部亦未另作雙層牆處理，依本基地條件，地下室鋼筋混凝土牆體施工過程中，施工接縫及混凝土骨材間之毛細孔滲水現象，實難避免，有關本案地下室牆壁滲水因未採適當預防措施，當可歸責於建物施工不良所造成。地下室外牆滲漏水，宜於外牆面先行施作防水處理為上策，次為內部施作雙層牆以解決滲水問題。」「地下室機械停車構台係採油壓昇降懸壁側柱式構造，⑴因現場尺寸不足，致構台水平支架為配合油壓立軸之需，部分被弧形切除⑵上訴人之停車位編號13，其車台版前端與結構體之間隙過大（約三公分寬），且與固定鐵件結合處之地坪有裂隙（約一公尺長）⑶本案採懸壁側柱式致停車時因自重而導致車台版之前端之下垂度過大（約五公分），以上三點情況應屬結構部分之瑕疵，為顧慮使用上之安全應加以改善，未改善繼續使用當會影響安全」（見鑑定報告第5 頁）。查地下室牆壁滲水及機械停車位有安全之虞，均屬施工及設置不良所致，係可歸責於被上訴人之事由，被上訴人應負不完全給付之責任，且該不完全給付有補正之可能，是上訴人以被上訴人未補正前，拒絕給付尾款，洵屬有據。被上訴人雖以：地下室機械停車位於裝置後經檢查合格，取得使用許可證，並作經常性維護，無安全之虞等語置辯，並提出機械停車設備合格證、保養合約書及報告書為證，惟查：該機械停車設備合格證有效期限至89年5 月1 日，雖目前機械停車位每月有作一次定期保養，然結構瑕疵未作改善前，仍有發生危險之虞。是上訴人此部分辯解為不可採。
⑵被上訴人又辯稱：從最高法院77年度第7 次民事庭會議決議
內容可知，買賣標的物有瑕疵係在契約成立後，於標的物交付之危險負擔移轉於買方時，買受人方能要求出賣人負瑕疵擔保責任及不完全給付責任，倘瑕疵係在契約成立時即已存在，茍以現狀交付，仍屬依債務本旨為給付，尚不構成不完全給付，本件建物於88年12月6 日完成，機械停車位於88年
4 月20日安裝，上訴人係於89年1 月10日簽約，是買賣契約成立時，瑕疵即已存在，上訴人不能主張被上訴人負不完全給付之責任等語，惟按最高法院77年度第7 次民事庭會議決議，係以買賣標的物業已交付，而物之瑕疵係於契約成立後始發生，為討論對象，並未論及契約成立時即已存在之瑕疵，買受人得否主張不完全給付。按不完全給付係以可歸責於債務人為成立要件，倘出賣人就標的物之瑕疵係具有可歸責性，應無區分該瑕疵是否存在於契約成立前後之必要，蓋對於不易發現之瑕疵究竟於何時存在，本有認定之困難，買受人於契約成立時未能發現隱存之瑕疵，出賣人亦過失未告知，買受人逾民法第365 條所定之期間始發現有瑕疵損害或瑕疵結果損害，卻不能依不完全給付請求出賣人賠償，對於買受人之保護自有不週。是被上訴人所持上開辯解，對於買受人之保護不週，為本院所不採。
五、綜上，上訴人以被上訴人不完全給付為抗辯，在被上訴人未修補瑕疵前，拒絕給付尾款，為有理由，被上訴人請求上訴人給付尾款375278元及利息，為無理由，不應准許。就該部分所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審就此部分命上訴人給付375278元與利息，併為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項 、第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 1 月 11 日
民事第三庭 審判長法 官 陳映如
法 官 邱靜琪法 官 何君豪以上正本證明與原本無異本判決不得上訴。
中 華 民 國 95 年 1 月 12 日
書記官 粘建豐