臺灣板橋地方法院民事判決 九十三年度簡上字第三七號
上 訴 人 乙○○
丙○○共 同訴訟代理人 吳慶隆律師被上訴人 中央金都大廈管理委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 湯應欽律師右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國九十二年十二月八日本院三重簡易庭九十二年度重簡字第六六八號第一審判決提起上訴，本院於九十三年五月二十五日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原判決關於駁回上訴人等在原審本訴之請求及反訴部分准予抵銷之範圍暨假執行之聲請及命分擔該部分之訴訟費用判決均廢棄。
（二）右廢棄部分，被上訴人應給付上訴人乙○○新台幣（下同）十七萬五千五百元，給付上訴人丙○○五萬八千五百元，並各自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並至返還占有之日止，按月給付上訴人乙○○一萬一千七百元，給付上訴人丙○○三千九百元。
（三）第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
（四）第二項請求，上訴人等願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）上訴人丙○○、乙○○與訴外人周翁秀蘭係門牌號碼為台北縣三重市○○街○○號地下二樓之建物共有人，該建物位在「中央金都大廈」之地下第二層，而其基地座落於台北縣三重市○○○段第七四七、七四八地號土地上。該地下第二層中之一部即建號第一六九三號建物為上訴人丙○○、乙○○共管其中九分之八，餘為訴外人周翁秀蘭個別管有（即分管），此有建物登記謄本可證，並為被上訴人中央金都大廈管理委員會所不否認。
（二）按上訴人等係中央金都大廈之區分所有權人之一，此有權狀登記文件可證，查公寓大廈管理條例第三條第十款之規定，住戶，指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者。經查，上訴人等二人均係中央金都大廈之區分所有權人之一，故為前開所稱之住戶，此有向台北縣三重市公所報備之申請書所附之區分所有權人名冊可稽（編號八十六暨八十七，原審被證一），尚且上訴人等並依照規約及管理委員會之規定繳付管理費（原審被證二，前案訟爭後被上訴人即拒收上訴人之管理費，意圖製造上訴人等向伊強行收取過路費之假相，實非誠信），則上訴人等依從來之舉及前述之說明，亦是住戶，無庸置疑。另依中央金都大廈規約第一條規定：「本規約效力及於本公寓大廈全體區分所有權人及住戶。」，又依第二條第一項第二款規定：「共用部分：係指不屬專有部分與專有附屬建築物，而供共同使用者。」，而地下第二層供車輛出入之車道係大廈區分所權人之共用部分，故上訴人等自得無償自由出入使用，反觀被上訴人所無權占有及使用者係上訴人等區分所有之專有部分，依法自應給付上訴人等相當對價才可使用，是原審法院對此未予詳察，且於判決理由中詳加交待，即有違誤之處。
（三）最高法院七十八年台上字第二七九號判決意旨謂：「數人區分一建築物而各有一部者，該建築物及其附屬物之共同部分推定為各所有人之共有，民法第七百九十九條前段定有明文。各共有人對該共同部分自得依其經濟目的所定用法，使用該共同部分。此與民法第八百十八條規定各共有人按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，尚有不同。如大廈電梯之使用，居住高層者所得效益較諸居住低層者多，即非按其應有部分而為使用收益是。」，中央金都大廈地下二層供區分所有權人與住戶車輛出入之車道係屬大廈共用部分，依前揭民法第七百九十九條規定意旨，且上訴人等亦係大廈座落基地土地之所有權人之一，故上訴人等亦為共有人，自得依其經濟目的所定用法－即供車輛出入使用而無償加以使用，此與民法第八百十八條規定各共有人按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權並非相同，原審判決未予參酌此亦係民法第七百九十九條規範意旨之所在，更未詳加交待，何以不採之理由，自有判決不適用法則之違誤。
（四）又上訴人等係本案建物之區分所有權人之一，而按數人區分一建築物而各有一部時，該建築物及其附屬物之共同部分係併同區分所有建物一般固一起購買。惟民法第七百九十九條之意旨，係指建築物及其附屬物之共同部分由各區分所有權人推定為共有，即在規範未登記所有權各共有人之權益情形。另土地登記規則第八十一條雖規定同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有，然但書亦規定部分區分所有權人不需使用該共用部分得予除外，由此可知其登記之依據係以需不需要使用作為是否要登記之標準，並未因此排除同一建物之其他區分所有權人對共用部分之使用權，尚且土地登記規則係屬行政機關之法規命令（授權命令），不能與法律位階之民法第七百九十九條規定相牴觸，且涉案之大廈規約亦規定共用部份係供大廈全體區分所有權人及住戶所使用，故大廈共用部分之登記持分所有權與大廈共用部分之約定使用權兩者之性質顯係不同之二回事。另依通常社會購買房屋之交易習慣，購買房屋之金額原即含有公共設施部分之對價，並不能因上訴人等當初未列入建號一六九四號建物登記，或出自於出賣人之隱瞞或債務不履行，即殊不得謂上訴人等對大廈共有部分－供區分所有權人與住戶車輛出入之車道無使用權，故原審判決執前開本件上訴未登記涉案公共設施所有權人，並反推論無民法第七百九十九條之適用，認上訴人不得使用公共設施之通道，其即有適用法規錯誤之違法。
（五）上訴人等依民法第七百九十九條、八百十八條之意旨，得使用系爭「一六九四」建號共同使用部分之建物通道出入，無需支付任何償金，已如前述，且上訴人等亦係系爭建物坐落土地之共有人，自得使用建物坐落之土地尋求出入，有使用系爭建物公共使用之部分權限，無庸支付償金，上訴人等亦在原審論述甚明，惟原審卻未詳加交待，何以不採之理由，自有判決不適用法則更有判決不備理由之違誤。
（六）且上訴人等之使用僅為無害之通行，與被上訴人出租他人通行上訴人等所有之土地及專有之建物並作為停車位使用，如原審複丈成果圖B、C部分，大相逕庭，上訴人等之通行使用並未造成被上訴人之損害，參照民法第八百條第二項之意旨，上訴人等自無需支付償金，縱若需支付亦僅是管理費之繳納數額，上訴人等從未拒繳，被上訴人未予考量伊出租他人通行上訴人等所有之土地及專有之建物並作為停車位使用每月所得之利益大於上訴人等無害之通過損害，竟藉詞上訴人等亦使用其公共空間出入面積大於上訴人等之四點七三八倍（實則被上訴人使用上訴人等原合法建物如複丈成果圖所示B、C部分面積為一００點九六平方公尺及三五點六八平方公尺，合計一三六點六四平方公尺，而被上訴人作為通路使用所示Ａ部分面積則僅二三二點五二平方公尺，不及被上訴人所云之四點七三八倍），上訴人等須支付償金達三倍以上之償金每月仍須支付九萬八千一百九十七元之通行費應予互抵（上訴人等並未使用全部該「一六九四」建號地下二樓之建物，更未佔用該共用部分，謹作無害之通過，被上訴人竟稱上訴人等須支付使用該全部建物之償金，顯是公平之言？而高速公路之四十公里通行費亦不過四十元，Ａ部分面積則僅二三二點五二平方公尺竟每月要請求九萬八千一百九十七元之通行費？豈非藉機勒索！）拒絕與上訴人等簽約再給付租金，並無理繼續無償占用上訴人等所管有之租賃物建號「一六九三」，不惟無法律上之理由，並藉機勒索意圖甚明，實無任何理由，上訴人等對此亦在原審論述甚明，惟原審卻未詳加交待，何以不採之理由，自有判決不適用法則更有判決不備理由之違誤。
（七）被上訴人管理委員會自八十六年七月間始欲將其管理地下二層之部分公共設施即建號第一六九四號〈並未編列門牌〉劃為停車空間使用，而需使用上訴人二人所管有建物之部分空間作為伊行駛使用車道及停車空間，以充分發揮其使用價值，乃先於八十六年七月十五日與上訴人二人簽訂租賃契約書，由上訴人二人提供坐落於「三重市○○街○○號地下二層持分九分之八」部分空間作為被上訴人「行駛使用車道」，租金每月「壹萬伍仟元」。期滿並繼續由乙○○或丙○○與被上訴人繼簽租賃契約，期間並至九十年七月十五日，其間租金並調整至每月「壹萬伍仟陸佰元」，且於其時，被上訴人更明知上訴人為該社區住戶，得使用其公共空間出入，並向上訴人收取管理費（清潔費），從未主張上訴人亦使用其公共空間出入須支付償金應予互抵，此有被上訴人二人所不爭執之租賃契約書三份及被上訴人二人使用範圍之建物平面圖及複丈成果圖B、C部分可按（並詳原審原證二）暨九十二年六月十八日庭呈之被告出租使用位置圖現狀及照片為證〈原審原證五〉，亦為被上訴人二人所不爭執，且前後之管理委員會含主任委員均同一（甲○○），卻於九十年七月十五日租賃期滿後藉詞上訴人亦使用其公共空間出入須支付償金應予互抵為由，拒絕與上訴人二人簽約再給付租金，繼續無償占用上訴人二人所管有之租賃物，顯屬無法律上之理由，因而獲到不當之利益，致使上訴人受有損害，其前後主張及行為顯有違禁反言及誠信之原則，藉機勒索意圖甚明，原審亦未對此詳加審酌，遽採信被上訴人所為之主張，顯有違誤。
（八）另最高法院六十一年台上字第一六九五號判例意旨指出：「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」，又按「土地所有人通行鄰地而依民法第七百八十七條第一項規定所應支付償金之數額，應斟酌因通行所受利益及鄰地因之所受損害之程度，並雙方之經濟狀況作為衡量之標準。」最高法院八十五年台上六十七號判決揭櫫上開意旨。是以，無權占有他人土地，其所得利益之計算除以相當於法定最高限額租金之數額為限外，仍應斟酌因通行所受利益及鄰地因之所受損害之程度，並雙方之經濟狀況作為衡量之標準，原審計算上訴人受有不當得利之數額並有不當之處，縱若認為上訴人等無害通行被上訴人之系爭建物供大廈區分所有權人與住戶共同使用之車道部分，仍有不當得利之情形時，按前開判決例之意旨，反訴被告二人所得利益僅相當於「法定最高限額租金」之數額為限。且上訴人二人為系爭一六九三號建物之共有人，該建號面積二五七‧三五平方公尺，因一六九四號建物共用部分並無獨立之房屋課稅現值可查，上訴人在原審曾主張以二人之建物（按其價值比公共設施高甚多）課稅現值五七三、六○○元計算（課稅面積為二五七‧二平方公尺），並以一六九三建號所持有共有
七四七、七四八地號土地之價值（按申報地價計算），該一六九四建號公共設施所占每平方公尺約值不超過三、○二五元，如附圖二複丈成果圖所示之部分車道面積為二三二‧五二平方公尺，參照土地法第九十七條、第一百零五條之規定，以系爭房地之年息百分之十計價，亦即每月僅六千六百四十六元。然原審法院未予詳查，即就被上訴人所主張抵銷部分，一概依上訴人所主張之每月一萬五千六百為計算標準云云，卻未說明其理由。且就上訴人二人來說，僅係以其車輛無害通行複丈成果圖Ａ部分之車道，並非如被上訴人無權占有使用上訴人等分管共有之一六九三建號建物（如複丈成果圖Ｂ、Ｃ部分之面積）作為停車空間及車道使用，並出租他人使用收益，獲有相當大之利益。因此，上訴人二人等所受利益，實應就前揭判例意旨所計算之數額予以酌減方為公平、合理，並符前開判決例之意旨。且原審法院未於判決中明示不當得利之計算方法、程式、依據及標準為何，即任意概略主張上訴人與被上訴人之不當得利債權數額及清償期均為相同，抵銷後均已無所餘，故原判決即有判決不備理由之違法。
（九）另依最高法院十八年度上字第一七○九號判例意旨：「債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言。」，本件被上訴人非台北縣三重市○○○段○○○○號建物所有權人，亦即非車道所在建物之所有權人，縱認為上訴人等使用系爭車道獲有利益，然被上訴人並非該系爭車道所在建物之所有權人，被上訴人難認因此而受有何損害，故被上訴人主張抵銷即無理由，而原審法院未察，即認被上訴人對上訴人亦有債權而准予抵銷亦有判決適用法律錯誤之違法，為此狀請判決如上訴聲明。
三、證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）上訴駁回。
（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）本件上訴意旨，重點仍執以①上訴人為建物區分所有權人自有無償使用被上訴人之車道。②被上訴人管委員會曾與其訂立租賃契約，嗣竟於民國（下同）九十年七月十五日租約期滿拒絕續約，前後主張顯違誠信等云云。惟查上述事實，業經原審詳為調查，認上訴人等並非被上訴人之住戶登記所有權人，依民法第七百五十八條意旨，自不得主張所有權存在，而得本於所有權之利用，無償使用被上訴人之車道，因而為敗訴判決。今上訴意旨仍執前詞，斷章取義，顯無理由。
（二）上訴人主張其為區分所有權人云云，惟按「區分所有」之定義係指數人區分一建築物而各有其專有部分，就其共用部分按其應有部分有所有權。準此，主張為區分所有權人其要件則需：①同一建號、同一門牌之建物②建物本身之共用部分、附屬建物共用設施並有比例共有持分。本件坐落台北縣三重市○○○段
七四七、七四八地號建地，蓋有中央金都大廈，其地下二樓有二不同之建物，其中建物建號「一六九三」之門牌號碼：「三重市○○街○○號地下二樓」，為上訴人及訴外人周翁秀蘭等三人共有（丙○○、乙○○權利範圍共為九分之八，其餘九分之一為訴外人周翁秀蘭）。另建物建號「一六九四」（門牌號碼：三重市○○○路○○○號地下二樓），上述建號地下二樓樓地板面積一二一
九. 三一平方公尺其所有權均登記「中央南路六二號」等住戶共同使用，即被上訴人委員會住戶之共有，有二份送呈在卷之不同建號之建物謄本可稽。堪以證明兩造間之建物並非屬同一建號、門牌之建物，且建物所有權各別，建物本身之共用部分，附屬建物共同設施並無比例共有持分，依上揭「區分所有」定義說明意旨，上訴人顯非被上訴人之「區分所有權人」，乃甚灼然。上訴人自認無被上訴人住戶之專有部分及共有部分之建物所有權，且與被上訴人亦非同一建號、同一門牌，是其主張有「區分所有權」云云，顯然矛盾，於法不合。按不動產所有權以登記為要件，所有權如受不當之干涉，有請求排除之權利，民法第七百五十八條、七百六十七條定有明文。而土地、房屋為各別之不動產，縱上訴人主張其建物與被上訴人之建物均在共同地號土地上，然其建物之登記並不包括被上訴人住戶登記之所有權部分，上訴人亦自認無被上訴人住戶之建物所有權（含住戶專有部分及共有部分），兩造之建物所有權各別，上訴人即非被上訴人之建物區分所有權人，上訴人既非所有權人，依民法第七百九十九條、七百六十五條規定，自不得主張使用被上訴人之建物，而被上訴人依所有權之權能依法自得排除之。況「使用權」係權能而非權利，使用權係基於所有權及租賃權之作用，上訴人既無系爭建物之所有權亦無租賃關係，從而其主張「使用權」自無所附麗。
（三）八十六年與上訴人簽立租約係前任委員吳憲臣等人，並非現任委員甲○○。本件緣因被上訴人管委會之前任主事者怠忽職守，致為上訴人所趁，竟簽立不公平之租賃契約。嗣全體住戶發現錯誤，為維護權益，由改選之主委甲○○代表，於租期屆滿後，要求互惠重新訂約，拒絕上訴人不合理之需索，然上訴人竟以訴訟強求，誠屬無理已極。本大樓之地下一樓及地下二樓係被上訴人管委員附卷之上訴人建物謄本﹚，上訴人對外連絡由其建物之兩側二樓梯出入，足證其對外連絡方便，並無受阻礙。今上訴人於買受後，未作店舖使用，反將建物牆壁拆掉改作私人停車位出租他人謀利﹙上訴人將建物劃分八個停車位，另共有人周翁秀蘭二車位﹚，然其車輛竟由相鄰之被上訴人所有住戶地下二樓及地下一樓之車道對外連絡。基上，被上訴人顯然受有損害，上訴人理應支付償金。然迄今上訴人之車輛出入被上訴人之車道，未付分文佔盡便宜，反主張「不當得利」，要求被上訴人應支付其「通行費」，情理有欠公允，大悖誠信。而上訴人之另共有人周翁秀蘭﹙占九分之一﹚較為明理，已於九十年九月十三日與被上訴人簽訂通行協議書﹙見原審卷﹚，雙方平等互惠，並無「通行費」之糾葛，均堪以證明上訴人之要求不合理，應予駁回。
三、證據：援用第一審所提證據。理 由
一、本件上訴人起訴主張上訴人丙○○、乙○○與訴外人周翁秀蘭係坐落於台北縣三重市○○○段第七四七、七四八地號土地上「中央金都大廈」建物，其中同段建號第一六九三號即門牌號碼台北縣三重市○○街○○號地下二樓之共有人，上訴人丙○○、乙○○共管有其中九分之八，餘為訴外人周翁秀蘭個別管有（即分管），自八十六年七月間始，被上訴人管理委員會欲將其管理地下二層之部分公共道及停車空間，乃於八十六年七月十五日與伊簽訂租賃契約書，由伊提供坐落於「三重市○○街○○號地下二層持分九分之八」部分空間作為被上訴人「行駛使用車道」，租金每月一萬五千元。期滿並繼續由伊其中一人與被上訴人繼續簽訂租賃契約，期間至九十年七月十五日，租金並調整至每月一萬五千六百元。依複丈成果圖所示Ｂ、Ｃ部分面積合計一三六．六四平方公尺部分，即為被上訴人無權占有使用之範圍。被上訴人於九十年七月十五日租賃期滿即藉詞伊亦使用其公共空間出入須支付償金應予互抵為由，拒絕與伊再簽約並給付租金，卻仍繼續無償占用伊所管有之租賃物。查伊二人均係中央金都大廈之區分所有權人之一，就建物所坐落之基地亦享有持分，均為共有人之一，伊並依照規約及管理委員會之規定繳付管理費，應有使用收益本棟大樓公共使用部分之權限，況伊通行區分所有權人共有之車道部分係屬無害之通過，被上訴人並無損害可言，上訴人自無需支付償金，被上訴人卻以此藉口不付租金，占用上訴人之建物，顯屬無法律上之原因受有利益，致伊受有損害。伊亦曾訴請被上訴人返還九十年七月十五日起至九十一年一月十五日止相當於租金之不當得利九萬元，經鈞院以九十一年度重小字第四四四號、九十一年度小上字第八五號民事判決全部勝訴確定，今不當得利之基礎事實不變，被上訴人於本訴中自仍應受前開判決既判力之拘束，不得更為相反之主張。被上訴人繼續無償使用上訴人二人所管有之前開租賃標的物迄今，實屬不當得利，上訴人受有相當於租金之損害（租金為每月一萬五千六百元），自九十一年一月十五日起，迄九十二年四月十五日止，合計十五個月，共計二十三萬四千元。其中上訴人乙○○之持分為九分之六，上訴人丙○○之持分為九分之二，依比例計算結果，被上訴人應給付上訴人乙○○十七萬五千五百元，給付丙○○五萬八千五百元，並均自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨至被上訴人返還占有之日止，按月給付乙○○一萬一千七百元、丙○○三千九百元等語。
二、被上訴人則以：伊固然有通行上訴人所有一六九三建號之建物（如複丈成果圖Ｂ、Ｃ部分），惟上訴人並非系爭一六九四建號建物（門牌號碼：三重市○○○路○○○號地下二樓）之區分所有權人，無權通行伊之車道（如複丈成果圖Ａ部分），致伊受有相當於租金之不當得利損失，且Ａ部分面積尚較Ｂ、Ｃ部分相加之面積為大，故伊爰以上訴人通行伊Ａ部分車道之不當得利債權與上訴人所主張之不當得利債權抵銷等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之部分：
（一）被上訴人為坐落於台北縣三重市○○○段第七四七、七四八地號土地上「中央金都大廈」所合法成立之管理委員會。
（二）上訴人二人與訴外人周翁秀蘭為台北縣三重市○○○段第一六九三建號即門牌號碼「台北縣三重市○○街○○號地下二樓」之共有人，其中丙○○應有部分為九分之二、乙○○應有部分為九分之六，周翁秀蘭應有部分為九分之一。
（三）台北縣三重市○○○段第一六九四建號之建物係台北縣三重市○○○路○○○號等共同使用，共七層，含屋頂突出物、水箱、電梯樓梯間、機械室、變電室、通道及地下二層，係中央金都大廈之共用部分。而上訴人二人並非此部分不動產登記上之所有權人。
（四）中央金都大廈地下二樓部分，就前開一六九三建號部分為上訴人及訴外人周翁秀蘭所有，就前開一六九四建號部分則為台北縣三重市○○○路○○○號等之區分所有權人所共有，其位置如附圖即台北縣三重地政事務所土地複丈成果圖（下稱如附圖）實線及虛線之範圍所示。該樓層現在係作為停車場使用，其中Ａ部分（二三二．五二平方公尺）屬一六九四建號，Ｂ部分（一○○．九六平方公尺）及Ｃ部分（三五、六八平方公尺）則屬一六九三建號，而現場Ａ、Ｂ部分係劃作車道使用，Ｃ部分則被劃入停車格中，為各該停車格之前緣（深入停車格一．七公尺）。
（五）上訴人曾於八十九年七月十五日與被上訴人前任主委簽訂租賃契約書，由被上訴人承租上訴人所有三重市○○街○○號地下二層持分九分之八行駛用連道，租金每月一萬五千六百元，租期自八十九年七月十五日至九十年七月十五日。而訴外人周翁秀蘭曾與被上訴人簽訂協議書，約定雙方均得通行對方之車道，不互相補償。
（六）上訴人二人曾就上開Ｂ、Ｃ部分遭被上訴人無權使用之事實，訴請被上訴人返還九十年七月十五日起至九十一年一月十五日止相當於租金之不當得利九萬元，經本院三重簡易庭以九十一年度重小字第四四四號審理，由原告即上訴人聲請一造辯論而判決上訴人勝訴，案經被告即被上訴人提起上訴，再經本院九十一年度小上字第八五號以原判決並未違背法令，被上訴人上訴主張抵銷係於第二審訴訟程序中所提出之新攻擊防禦方法，並非原審違背經驗法則為由，不經言詞辯論駁回被上訴人之上訴而告確定。
（七）上訴人二人及周翁秀蘭所共有之一六九三建號之建物，面積為二五七點三五平方公尺，其課稅現值為五十七萬三千六百元。建物坐落三重市○○○段七四七、七四八地號之土地，其中七四七號土地面積為五三九點六四平方公尺，申報地價為每平方公尺一萬七千四百二十四元；七四八地號面積為一○九九點八三平方公尺，申報地價為每平方公尺一萬四千四百元。而上開建物所分配土地之應有部分為萬分之八十一。
四、兩造之爭點及本院之判斷：
（一）上訴人主張被上訴人無權占用其所有如附圖複丈成果圖所示Ｂ、Ｃ部分（應有部分九分之八，請求被上訴人給付相當租金之不當得利以每月一萬五千六百元等語，已據其提出租賃契約書三份、建物平面圖一份為證，然為被上訴人所否認，辯稱：被上訴人之前任主任管理員與上訴人所訂立之租賃契約並不公平，上訴人亦有使用被上訴人之車道通行，卻不支付使用費，而要求被上訴人給付使用其所有如附圖複丈成果圖所示Ｂ、Ｃ部分之相當租金之不當得利，有欠公允等語置辯，經查：
１、上訴人主張其等所共有如附圖複丈成果圖所示Ｂ、Ｃ部分（應有部分九分之八），Ｂ部分為被上訴人通行車輛所用，Ｃ部分為被上訴人劃入停車格之前緣等事實，為被上訴人所不爭執，亦經原審履勘現場查明屬實，堪信為真。被上訴人既非該Ｂ、Ｃ部分之所有權人，亦無何正當權源可使用該Ｂ、Ｃ部分，竟將該Ｂ、Ｃ部分作為車道及停車格一部之用途，自屬無法律上之原因受有利益，而致上訴人受有相當於租金之損害，上訴人請求被上訴人返還此部分之不當之利益，於法有據。
２、本件兩造所主張遭對方無權使用之建物均係位於中央金都大廈地下二樓，而該樓層之建物除公共設施外，均係作為停車場使用等情，為兩造所不爭，亦經原審履勘現場查明屬實，是本件兩造所主張之建物既係位於同一樓層，且均係供停車使用，就其地段及使用方法、目的均無明顯差異，是兩造所主張之不當得利之計算標準，亦應就相同之使用性質適用同一之標準，始符事理之平。
３、上訴人主張其遭被上訴人占用之Ｂ、Ｃ部分之不當得利計算應依伊與被上訴人前任主委所訂立之租賃契約書為準，以每月一萬五千六百元計算等語，被上訴人則以該租約不公平，且上訴人主張上訴人應給付其每月一萬五千六百元之相當於租金之不當得利，則上訴人使用被上訴人管理收益如附圖Ａ所示部分之面積，為被上訴人使用上訴人如附圖Ｂ、Ｃ部分之面積之一點七倍，依土地總價年息百分之十計算，上訴人每月應給付被上訴人十二萬六千八百二十元；如若不然，則以上訴人主張之上開不當得利之一點七倍計算，上訴人應每月給付被上訴人二萬六千五百二十元相當於租金之不當得利，並主張二者可互為抵銷，上訴人之請求為無理由為抗辯。按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」最高法院六十一年度台上字第一六一九號著有判例。且按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。而「土地所有人固得依不當得利法則向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金，其數額除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之十之最高額。」亦有最高法院八十八年度台上字第三三三一號判決要旨可資參照。本件兩造間已無租賃契約存在，被上訴人無權使用上訴人所有如附圖Ｂ、Ｃ所示部分供通行及停車之用，上訴人請求其給付相當於租金之不當得利，依上開說明，應以不超土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，為核定標準。本件三重市○○○段第七四七及第七四八地號之土地面積分別為五三九點六四平方公尺及一０九九點八三平方公尺，八十九年度申報地價分別為每平方公尺一萬七千四百二十四元及一萬四千四百元，而上訴人乙○○、丙○○第七四七及第七四八號之應有部分各為十萬分之五四０及九十萬分之一六二０，有土地登記謄本在卷可參，另上訴人所有建物之課稅現值五十七萬三千六百元，有上訴人提出之房屋課稅現值核計表二份附於原審卷第一七二及一七三頁可憑；又上開地號土地係坐落於台北縣三重市○○街○○號，係屬公寓大廈，且該土地係供車輛出入之通道或停車，為兩造所不爭，亦有被上訴人於原審提出之現場照片可按，而參酌如附圖Ｂ、Ｃ部分之建物面積既經被上訴人劃入停車格出租他人停車及通行，其使用價值均高，核以建築物及申報地價百分之十計算之相當租金為適當。本件被上訴人無權使用如附圖Ｂ、Ｃ所示之面積分別為一００點九六平分公尺及三五點六八平方公尺，上訴人於七四七號地號土地應有部分共計三點八九平方公尺【53
9.64X（1620/ 900000+ 540/100000）=3.89，公分以下四捨五入，下同】，七四八地號共有部分共計為七點九二平方公尺【1099.83X（1620/900 000+540/100000）=7.92】，其申報地價為六萬七千七百七十九元（17424X3.89=67779）及十一萬四千零四十八元（14400X7.92=114048），房屋課稅現值為五十七萬三千六百元，則建物與申報地價總額為七十五萬五千四百二十七元（67797+114048+573600=755427），而房屋課稅面積為二五七點二平方公尺，有房屋課稅現值核計表可參，則其每平方公尺房屋及土地申報地價現值為每平方公尺二千九百三十七元（000000÷257.2=2937，元以下四捨五入），其占用面積為一三六點六四平方公尺，故被上訴人每月應給付上訴人相當於租金之不當得利為三千三百四十四元（2937X136.64X10%÷12=3344），上訴人主張以每月一萬五千六百元為相當於租金之不當得利，尚屬過高，應以每月三千三百四十四元之範圍內之請求，為有理由，逾此部分之範圍，其請求為無理由，不應准許。
（二）被上訴人主張上訴人並非系爭一六九四建號建物之區分所有權人，無權通行伊之車道（如複丈成果圖Ａ部分），致伊受有相當於租金之不當得利損失，故以上訴人通行伊Ａ部分車道之不當得利債權與上訴人所主張之不當得利債權抵銷等語，業據被上訴人提出土地及建物謄本、建物圖示及照片為證，然為上訴人所否認，辯稱：上訴人為系爭「一六九四」建號建物之推定共有人，依民法第七百九十九條、八百十八條之意旨，自得使用共同使用部分之通道出入，無需支付任何償金。且上訴人等之使用僅為無害之通行，與被上訴人出租他人通行上訴人等所有之土地及專有之建物並作為停車位使用，大相逕庭。又被上訴人請求上訴人給付之使用費，與高速公路之通行費相比，亦顯過高，復與法定最高限額租金並不相當，況被上訴人並非系爭建物之所有權人，其並未受有損害，其主張抵銷，為無理由等語資為抗辯。惟查：
１、按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第七百五十八條有定有明文。本件上訴人並非台北縣三重市○○○段第一六九四建號（含附圖Ａ部分）登記上之所有權人，為兩造所不爭執，並有建物登記謄本在卷可按，依上開法條意旨，上訴人自不得對該部分主張有所有權存在，而得為所有權人本於所有權之利用。另民法第七百九十九條之規定：數人區分一建築物，而各有其一部，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人共有者，當係指該建築物及其附屬物之共同部分，並未單獨為不動產登記時，始有適用，若該共同部分已經編為獨立之建號而向地政機關為不動產之登記時，則該共同部分之共有人為何，自應以登記為準。又依內政部六十幾年一月二十三日修正公布之土地登記規則七十二條規定：區分所有建物之共同使用部分，不能依同規則地六十九條規定測繪於各區分所以建物之內者，得另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。第七十三條規定：區分所有建物之地下層如依使用執照記載非屬共同使用性質，並以已編列門牌者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理第一次所登有權登記。而八十四年七月十二日修正之土地登記規則第八十一條第一款亦規定：同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得以除外。本件系爭一六九四建號建物於八十九年十月八日既已依修正後之土地登記規則第八十一條第一款之規定單獨編列建號，單獨登記為一六九四建號之區分所有權人共有，有系爭一六九四建號建物登記謄本在卷可稽，上訴人自無從推定為共有人，從而，上訴人主張其依法推定為系爭「一六九四」建號建物之共有人，而得利用該建物云云，尚屬無據。
２、上訴人另辯稱被上訴人並非如附圖Ａ所示部分之所有權人，並未受有損害云云，惟查：在區分所有制度下，公寓大廈不論是專有部分或共用部分均有管理之必要，故管理委員會管理之客體應包括建物、基地及附屬設施，本件如附圖Ａ所示部分，為台北縣三重市○○○段第一六九四建號（含附圖Ａ部分）之區分所有權人所有之共用部分，自得為管理之標的客體，又管理委員會有當事人能力，為公寓大廈管理條例第三十五條第一項所明定，使管理委員會得提起訴訟，及因管理業務而生之訴訟中有資格進行訴訟。且本件原係被上訴人以自己名義與上訴人訂立租約，有上訴人提出之租約在卷可按，上訴人復以被上訴人為被告訴請給付租金，亦有本院三重簡易庭九十一年度重小字第四四四號小額訴訟宣示判決筆錄及本院九十一年度小上字第八五號判決可佐，而如附圖所示之建物，業經供停車場之用，為兩造所不爭執，足認被上訴人業經區分所有權人授權就系爭如附圖Ａ所示部分為管理收益及經費之支付、運用與保管，依公寓大廈管理條例第三十四條第六款，係屬管理委員會之職務，故被上訴人雖非所有權人，然實際上則由被上訴人行使所有人之權利，故其因管理收益共用部分受有損害，依前揭法條意旨，被上訴人仍得代區分所有權人主張所有權人之權利，是上訴人指被上訴人非所有權人，並未受有損害云云，並不足採。
３、上訴人於購買台北縣三重市○○街○○號地下二樓之建物（即台北縣三重市○○○段第一六九三建號）時，並未連同購買同段一六九四建號之共同使用部分，是渠等就該共同使用部分並未曾支付買賣之對價，亦未曾就該部分支付相關必要之稅費。是就該一六九四建號所指之共同使用部分，因集合式建築之不可分性，固不得亦不可能排除上訴人之通行使用，惟上訴人並非系爭第一六九四建號建物之所有權人，如附圖Ａ所示部分，為登記之區分所有權人所共有，上訴人並非共有人，其使用如附圖Ａ所示部分供通行之用，並無正當之權源，仍為無法律上之原因而受有利益，其性質上為不當得利之情形。故被上訴人抗辯：上訴人使用如附圖Ａ所示部分供通行之用，受有利益，屬不當得利，尚屬可信。
４、上訴人出入系爭建物，原即有樓梯供其出入使用，其需使用如附圖Ａ所示部分作為車道，係渠等將其所有之一六九三建號部分改建為停車場，出租車位以營利等情，為上訴人所自承，是上訴人利用如附圖Ａ部分作為車道通行，並非純因個人使用或單純為一次性之通行，而係供商業使用之反覆通行，長期反覆多此來往使用結果，自易造成如附圖Ａ所示之車道路面受損，及其連結之建物牆壁、支柱等因震動，而減損其使用期限等之損害，上訴人所辯係屬無害通過云云，不足採信。且上訴人得以使用如附圖Ａ所示部分供其停車場車輛出入，其經濟效益及建物之價值亦相對提高，上訴人所受之利益及被上訴人所受損害，與高速公路通行費係屬公共投資而酌收管理使用之費用之情形，並不相同或類似，自不可據此資為使用他人車道之計算不當得利之標準。又上訴人另辯稱依民法第八百條第一項之規定，其通行如附圖Ａ所示之部分，亦無需支付任何費用等語，然查：民法第八百條第一項，係指區分建物一部之所有人有使用他人正中宅門之必要者，得使用之之規定，與本件上訴人原可通行樓梯，復又欲使用他人建物共有部分通行車輛之情形，其性質、態樣均不相同，尚難援引為無需支付費用之依據；況依同條第二項之規定，使用他人正中宅門，致所有人受損害者，應支付償金，並非無需支付任何費用。本件上訴人使用如附圖Ａ所示部分供車輛通行之用，已致被上訴人受有損害，已如前述，故上訴人援引民法第八百條之規定，資為其使用如附圖Ａ所示部分之車道，無需支付任何費用之論據，亦非可採。從而，上訴人辯稱其使用如附圖Ａ所示部分供通行，係無害通過，依民法第八百條規定，其亦不必支付償金云云，並無足採。
５、依上所述，上訴人辯稱渠係中央金都大廈共用部分推定之共有人，應可無償使用該一六九四建號所含之Ａ部分作為通行車輛之用，及辯稱其通行為「無害通過」，或依民法第八百條第一項規定，其通行不需支付償金云云，均無依據，不足採信。被上訴人主張上訴人通行被上訴人之區分所有權人委託管理收益如附圖Ａ所示部分，受有相當於租金之不當得利損害等語，應屬可信。被上訴人主張伊被上訴人占用之如附圖Ａ所示部分面積為Ｂ、Ｃ部分之一．七倍，依土地總價年息百分之十計算，上訴人每月應給付被上訴人十二萬六千八百二十元；如若不然，則以上訴人主張之上開不當得利之一點七倍計算，上訴人應每月給付被上訴人二萬六千五百二十元相當於租金之不當得利等語，惟為上訴人所否認。經查：按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，而相當於租金之損害金，其數額除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之十之最高額，均如前述，系爭土地係坐落於台北縣三重市○○街○○號，係屬公寓大廈，且該土地僅係供車輛出入之通道，有被上訴人於原審提出之現場照片可按，依上開說明，其與上訴人上開所主張如附圖Ｂ、Ｃ所示部分之地點、使用方法，均相同，且同屬一棟建物內，其使用價值較上訴人之部分為低，而依前述應以相同標準作為相當於租金之計算基礎，故如附圖Ａ所示部分，以建築物及申報地價總額百分之七計算租金為適當。本件被上訴人之系爭一六九四建號建物與上訴人之一六九三地號建物之面積相當，且均供停車場使用，已如前述，被上訴人就如附圖Ａ所示部分建物土地應有部分與上訴人及訴外人周翁秀蘭之建號第一六九三之土地應有部分，應為相同面積之計算，且被上訴人就如附圖Ａ所示部分建物並無房屋課稅現值可參，亦以上訴人之房屋課稅現值核計表為相同計算標準，為上訴人於原審所主張（見上訴人於原審之九十二年十一月三日民事補充辯論意旨暨更正聲明狀），本院核被上訴人之區分所有權人之系爭如附圖Ａ所示部分之建物土地應有部分，與其地上建物之土地應有部分，並未實際分別記載，且無如附圖Ａ所示部分房屋之課稅現值核計表可參，被上訴人復未提出任何證據資料，以供核算，故依其實際情形，上訴人所主張被上訴人之一六九四建號建物之土地應有部分及房屋課稅現值，與上訴人之一六九三建號建物為相當，並為核算之基準，尚為可採。而周翁秀蘭於第七四七及第七四八地號之應有部分均分別為十萬分之八０四，有土地登記謄本可稽，依上開說明，則被上訴人之建物所占土地面積，七四七地號應有部分為八點二二平方公尺【539.64X（1620/9000
00 +540/100000＋80 4/100000）=8.22公分以下四捨五入】，七四八地號應有部分共計為一一點四八平方公尺【1099.83X（1620/900000+540/100000+804/10000 0）=11.48】，其申報地價為十四萬三千二百九十七元（17424X8.22=143297）及十六萬五千三百四十四元（14400X11.48=165344），房屋課稅現值為五十七萬三千六百元，則建物與申報地價總額為八十八萬二千二百四十一元（000000+143297+5736 00=882241），而房屋課稅面積為二五七點二平方公尺，有房屋課稅現值核計表可參，則其每平方公尺房屋及土地申報地價現值為每平方公尺三千四百三十元（000000÷257.2=3430，元以下四捨五入），其占用面積為二三二點五二平方公尺，有附圖之土地複丈成果圖可參，故被上訴人每月應給付上訴人相當於租金之不當得利為四千六百五十二元（3430X232.52X7%÷12=4652），被上訴人主張上訴人應給付每月二萬六千五百二十元之相當於租金之不當得利，尚屬過高，應以每月四千六百五十二元之範圍內之請求，為有理由，逾此部分之範圍，其請求為無理由，不應准許。
６、被上訴人主張以其對上訴人所得請求之相當於租金之不當得利之債權與上訴人請求其應支付相當於租金之不當得利之債務，互為抵銷，然為上訴人所否認，辯稱其使用如附圖Ａ所示部分，係屬無害通過，被上訴人並非系爭建物之所有權人，其並未受有損害，其主張抵銷，為無理由等語資為抗辯。惟查：上訴人使用被上訴人受委託管理收益如附圖Ａ所示部分供其停車場車輛通行之用，致被上訴人受有損害，應給付被上訴人每月四千六百五十二元相當於租金之不當得利，而被上訴人使用上訴人所有如附圖Ｂ、Ｃ所示部分建物供停車及車輛通行之用，應給付上訴人每月三千三百四十四元相當於租金之不當得利，上訴人所辯其係無害通過，被上訴人非所有權人，未受有損害云云，均不足採，已如前述。按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。」民法第三百三十四條第一項前段定有明文。且「抵銷不以雙方之債權明確為要件，主張抵銷之一方祇須主張其對他方有已具備抵銷要件之債權即可，至他方對其主張抵銷之債權縱有爭執，非不得由事實審法院調查確定其債權金額，以供抵銷。」亦有最高法院八十八年度台上字第二七七七號判決可資參照，本件被上訴人因使用上訴人所有如附圖所示Ｂ、Ｃ之部分，應給付上訴人每月三千三百四十四元相當於租金之不當得利，而上訴人使用被上訴人由區分所有權人委託管理收益之如附圖Ａ所示部分，應給付被上訴人相當於租金之不當得利每月四千六百五十二元，其給付種類相同，並均屆清償期，被上訴人主張互為抵銷，於法並無不合，應予准許。上訴人所辯被上訴人主張抵銷為無理由云云，為無理由。
（三）上訴人另主張被上訴人前後之管理委員會含主任委員均同一，卻於九十年七月十五日租賃期滿後藉詞上訴人亦使用其公共空間出入須支付償金應予互抵為由，拒絕與上訴人二人簽約再給付租金，繼續無償占用上訴人二人所管有之租賃物，顯屬無法律上之理由，因而獲到不當之利益，致使上訴人受有損害，其前後主張及行為顯有違禁反言及誠信之原則，藉機勒索意圖甚明云云，經查：「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」，民法第一百四十八條第二項定有明文。被上訴人以其受區分所有權人委託管理如附圖Ａ所示部分，上訴人並無任何正當權源予以通行使用，而請求上訴人應給付相當於租金之不當得利，並以此與其使用如附圖Ｂ、Ｃ所示部分土地應給付上訴人相當租金之不當得利，互為抵銷，係屬權利上之正當行使，被上訴人並無違反誠信原則之問題。又本件被上訴人並不否認有使用上訴人如附圖Ｂ、Ｃ所示部分土地，且租賃物為不動產者，其價值有升降，民法第四百四十二條亦明定當事人得聲請法院增減租金，況本件兩造間已無租約關係存在，其因分別無權占用如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ所示部分建物，所生應給付相當於租金之不當得利之爭執，要與原來之租賃關係無關，且被上訴人主張就其受損害部分，所得請求上訴人給付相當於租金之不當得利，與其應給付上訴人之上開相當於租金之不當得利之債務為抵銷，於法尚無不合，已如前述，自亦無禁反言原則之適用。又上訴人主張伊亦曾訴請被上訴人返還九十年七月十五日起至九十一年一月十五日止相當於租金之不當得利九萬元，經鈞院以九十一年度重小字第四四四號、九十一年度小上字第八五號民事判決全部勝訴確定，今不當得利之基礎事實不變，被上訴人於本訴中自仍應受前開判決既判力之拘束，不得更為相反之主張云云。惟查：上開訴之既判力縱於本訴訟中生一定之拘束效力，然被上訴人於上開訴訟中並未及行使抵銷權，業經原審調卷查明屬實，則被上訴人為抵銷抗辯之主動債權之存否，即非上開訴之既判力所及，上訴人指被上訴人不得再於本訴訟中為抵銷抗辯云云，亦有誤解，併此敘明。
五、綜上所述，本件上訴人（上訴人二人相加計算）請求被上訴人自九十一年一月十五日起至返還占有之日止，按月給付相當於租金一萬五千六百元之不當得利損害，於每月三千三百四十四元之範圍內為可採。被上訴人抗辯上訴人自九十一年一月十五日起至停止通行之日止，應按月給付相當於租金二萬六千五百二十元或十二萬六千八百二十元之不當得利損害，於每月四千六百五十二元之範圍內為可採。被上訴人主張以其對上訴人之上開相當於租金之不當得利債權與其應給付上訴人上開相當於租金之不當得利債務，互為抵銷，核其經准許之上開債權債務，給付種類均為相同，並均屆清償期，被上訴人主張抵銷為有理由，應予准許，經抵銷後均已無所餘，上訴人與被上訴人間之債權因互相抵銷而均告消滅。從而，上訴人本於不當得利之法律關係，請求被上訴人給付每月相當於租金之不當得利，其債權因被上訴人為上開抵銷之意思表示而消滅，其請求即為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決（假執行之聲請部分原審漏未判決，本院無從審酌），所持理由雖與本院尚非一致，惟判決結果則無不同，上訴人之上訴仍為無理由。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第二項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 六 月 八 日
臺灣板橋地方法院民事第二庭
審判長法 官 林玫君
法 官 徐福晉法 官 林錫凱右正本證明與原本無異本件不得上訴中 華 民 國 九十三 年 六 月 八 日
書記官 許清琳