臺灣板橋地方法院民事判決 93年度簡上字第39號上 訴 人 甲○○被上訴人 葆源實業有限公司法定代理人 乙○○上列當事人間請求債務人異議之訴事件，上訴人對於中華民國92年12月23日本院板橋簡易庭92年度板簡字第1750號第一審簡易判決提起上訴，經本院管轄簡易訴訟程序第二審之合議庭於民國94年2 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人下開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判廢棄。
上開廢棄部分：（一）確認被上訴人對上訴人超過新臺幣玖萬玖仟貳佰伍拾捌元之保證金債權不存在，（二）被上訴人就新臺幣玖萬玖仟貳佰伍拾捌元以外不許依本院九十一板院公四字第二一五二號公證書執行名義對上訴人強制執行。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人除引用原審之主張外，另以：
（一）本件兩造（被上訴人或以其本人，或以其法定代理人乙○○個人名義）就上訴人所有坐落於臺北縣樹林市○○街○○巷○ 號之房屋（下稱系爭房屋）成立租賃契約，其歷年來之相關契約及公證書與本件訟爭關係甚大，合先敘明如下：
１、民國87年11月21日本院87年公（二）字第25575 號公證書（下稱第1 件租約公證書），以上訴人及被上訴人之法定代理人乙○○個人為請求人，請求公證上開2 人於87年11月21日簽訂之租賃契約書（下稱87年租約），該租約約定租賃期間自87年12月5 日至89年12月4 日，月租新臺幣（下同）33,000元，保證金90,000元。
２、兩造於88年1 月8 日所簽之租賃契約書（下稱88年1 月8日租約，此租約未經法院公證），租賃期間自87年1 月18日至88年12月4 日，月租33,000元，保證金90,000元。
３、兩造於88年1 月18日所簽該日第1 件租賃契約書（下稱88年1 月18日第1 件租約，雖另有以兩造為請求人之公證書、公證請求書，乙○○另署名為被上訴人之保證人，惟此租約最終並未經法院公證），租賃期間自87年1 月18日至89年12月4 日，月租33,000元，保證金90,000元。
４、88年1 月18日本院88年度公字第20592 號公證書（下稱終止租約公證書），以上訴人、被上訴人法定代理人乙○○為請求人，請求公證終止該2 人所簽訂之87年租約。
５、88年1 月18日本院88年公字第20592 號公證書（下稱第2件租約公證書），以兩造為請求人，請求公證兩造於88年
1 月18日所簽該日第2 件租賃契約書（下稱88年1 月18日第2 件租約），租賃期間自87年12月5 日至88年12月4 日，每月租金33,000元，保證金90,000元。
６、88年12月18日本院88年公字第20592 號公證書（下稱第3件租約公證書），以兩造為請求人，請求公證兩造於88年12月8 日所簽之租賃契約書（下稱88年12月8 日租約），租賃期間自88年12月8 日至91年12月4 日，月租33,000元，保證金100,000 元。
７、91年12月6 日本院91年公字第2152號公證書（第4 件租約公證書），以兩造為請求人，請求公證兩造於91年12月6日所簽之租賃契約書（下稱91年租約），租賃期間自91年12月6 日至92年6 月4 日，月租35,000元，保證金100,00
0 元。
（二）兩造就租賃系爭房屋本約定保證金為90,000元，於簽訂88年12月8 日租約時，兩造約定保證金調整為100,000 元，被上訴人並求為分10期給付每期1,000 元，由被上訴人交付10張票據，此有中華商業銀行板橋分行綜合存款存摺可稽。
（三）查被上訴人法定代理人乙○○於87年11月21日向上訴人承租系爭房屋時，系爭房屋既已安裝一片可隨意拆卸之寬廣大鋁門，以方便機器設備及貨物之進出，而乙○○承租系爭房屋時，亦比照辦理，即先將鋁門卸下，俟貨品入內後，再將鋁門安裝回去，從不妨礙人員及貨品之進出，嗣後被上訴人因故毀損原有鋁門，重新改裝另一片鋁門，直至91年租約於92年6 月期滿，被上訴人遷移機器設備，並將其後來自行改裝之鋁門一併拆除帶走。職是，上訴人原有鋁門本即可便宜拆卸，根本就沒有必要由上訴人自行拆除丟棄，更何況被上訴人原本即有需要一片鋁門，茲可就被上訴人於原審陳述：「我自己重新又裝了1 個」等語可見一斑。惟沒有如其所稱：「後來因要搬走，也把門留給原告」。至於87年租約第7 條其他特約事項第6 項：「第2年每月租金多調漲1,000 元正」，乃係雙方考慮物價指數波動所為之約定，並非對乙○○課以不利益，乙○○亦認為合情合理，當然欣然接受，惟同條第7 項係乙○○趁上訴人如廁之際自行書寫填入，未經上訴人同意，且因上訴人忙碌而未予詳查，草草履行公證儀式。嗣上訴人、乙○○同意於88年1 月18日終止前開87年租約，並同時重新簽訂88年1 月18日第1 件租約。另上訴人顧念房客，原有之電力與變電箱不敷使用，特別雇工在原有的鋁門外，改裝
1 只電動鐵捲門，是兩造租賃關係存續期間系爭房屋至始至終都有2 道門戶，而後因被上訴人毀損系爭房屋之鋁門，又將其自行改裝之鋁門帶走。準此，被上訴人於交還系爭房屋時自有回復原狀之義務。
（四）次查，無論依87年、88年1 月8 日、88年1 月18日第1 、
2 次及91年租約，其中第4 條第5 款載有：「房屋有改裝設施之必要，．．．乙方（即被上訴人，下同）於交還房屋時並應負責回復原狀。」之約定，且91年租約特別約定事項亦載明：「租約中止時，乙方須將公司登記完全遷出，並扣除水電費或產生之雜費負擔之餘額，甲方（即上訴人，下同）才奉還乙方租金保證金。」，是本件被上訴人自應於91年租約屆滿後負有安裝落地窗鋁門（下稱鋁門）及負擔水電費及污染系爭房屋等回復原狀之義務，自不待言。又被上訴人雖係從事銑床業，所產生之油污亦在所難免，惟當初交付系爭房屋予被上訴人時，乃係潔白乾淨，豈料被上訴人返還時，既未予打掃且蓄意污損牆壁及地板，上訴人自有要求回復原狀及損害賠償之權利。
（五）查本件被上訴人及其法定代理人乙○○應共同賠償其不履行回復原狀義務及惡意破壞屋內設備等情事，致令上訴人支付188,128 元之費用部分，在扣除該房屋押租金100,00
0 元後，被上訴人之押租金債權已不存在，且另需賠償差額。關於支出之費用及說明如下：
１、關於原有鋁門（此部份雙方契約記載為安全玻璃門）部分為54,500元：
按上訴人與乙○○簽訂87年租約時，即約定申請電錶及增加電壓設備，上訴人即短收1 年每用2,000 元之租金，於前往本院請求公證時，詎乙○○趁上訴人如廁時，竟於第
7 條其他特約事項，私自記載第6 至8 款部分。其中第7款被上訴人私自記載：「甲方應做自重鐵捲門並拆除鋁門窗給乙方。」，是乙○○意圖即係使上訴人負此等義務裨便利其工廠使用，且日後不必回復鋁門予上訴人。雖被上訴人於原審陳稱：「我原來也想留給他（指鋁門）」，但事實上被上訴人仍拆走鋁門窗，更入屋將房子破壞，又查封系爭房屋。再者，上訴人於第1 次租約公證完成後，回家仔細閱覽87年租約始發現竟遭乙○○私自記載第7 條第
6 至8 款，旋返予乙○○理論，乙○○自知理虧，兩造方簽下88年1 月8 日租約，並經兩造簽名蓋章，其中第7 條但書約定「被上訴人重新更換之玻璃安全門與新設大電及設備日後歸甲方（即上訴人）所有。」及後記載「回餽價之月租33,000元整，僅限1 年但第2 年調回月租35,000元起。甲方更新電捲門但乙方要賠償8mm 安全玻璃門，否則保證金90,000元（支票0000000）視 為賠償金，乙方申請馬力用電與設備日後留給甲方，但甲方不可收87年11、12月的房租。」，是鋁門係因被上訴人欲拆除上訴人之原鋁門，裝設新鋁門，以便其日後工作所需，但兩造約定被上訴人新施作之鋁門則歸上訴人所有，自不待言。詎料上訴人、乙○○於88年1 月18日至公證處公證時，公證人以88年1 月8 日租約有另行註記租金增減不得公證，是兩造另行書寫88年1 月18日第1 件租約，惟因仍有「第2 年起應依本約租金調高新臺幣1,000 元以上，3,000 以下之租金計算第2 年租金」，遭公證人以租金調整未明，認為仍不得公證，故上訴人、乙○○始簽訂終止租約書並完成公證後，再由兩造簽訂88年1 月18日第2 件租約，該租約僅就房屋2 樓不得做為工廠、公司使用及保證金不得抵付租金約定作為第7 條第5 、6 款之部分，並經第2 件租約公證書完成公證。準此，上訴人之鋁門自始即存在於系爭房屋自明，且上訴人於87年租約請求第1 次租約公證時，即因乙○○私自記載欲拆除鋁門，經上訴人發現，另行請求被上訴人另行簽約，即知上訴人同意被上訴人拆除鋁門，但日後施作之新鋁門歸上訴人所有自明，然被上訴人於租賃到期竟將新施作鋁門拆卸搬離毀損，是被上訴人有回復原狀之必要。
２、門鎖及遙控器部分為3,550 元：被上訴人確未交還，上訴人自可另為更換並向其請求全部費用。
３、安裝變壓器及復電費部分為15,000元：關於變電箱部分，兩造曾簽訂數份租約，其中曾因租金調整條款無法公證，是兩造僅就系爭房屋使用及保證金不得抵付租金約定，惟當時系爭房屋約定為每月租金35,000元，但因被上訴人欲新設大電箱及變更設備，是上訴人減免
1 年每月2,000 元之租金，合計24 ,000 元及87年11、12月租金，是雙方約定日後大電箱及設備歸上訴人所有，更可由兩造簽訂88年12月8 日租約時，月租調回為35,000元可證，準此，因被上訴人欲獨立申請電錶及加設變電箱設備，並加大馬力，要求上訴人負擔此部份，是雙方約定減少第1 年之租金為33,000元，並以此減少之1 年租金24,000元及87年11、12月租金作為申請電錶及獨立變電箱等設置之費用負擔。換言之，此變電箱之負擔費用係由減少之租金而來，理應此電錶變電箱之所有權為上訴人所有，此等減少租金作為申請電錶及變電箱之負擔，雖未於91年租約載明，然觀諸本件相關租約自明，但被上訴人竟於租約期滿後，私自將變電箱拆卸移走，自屬毀損上訴人之財物，應負回復原狀之義務。況被上訴人搬遷時竟連原來之變電器等設備也全部拆光，甚至無法供電。上訴人因此另購變壓器及電路開關等與復電費，自可全額求償。
４、1 、2 樓油污等清潔費、油漆費用及2 樓馬桶部分為114,
000 元：被上訴人從事銑床業，在合理範圍內污損1 樓工作區，搬遷時加以清理，本屬當然之事，然被上訴人卻將1 樓牆壁、天花板甚至廚廁內污損，連2 樓供住家使用之地、牆面、樓梯間等處亦可見油污；另依取出之破衣等堵塞物，已堪證明被上訴人係惡意為之。
５、自來水費部分為1,078 元：依雙方91年租約特別約定事項有併扣除水電費或產生之雜費負擔之餘額，上訴人才奉還被上訴人租金保證金，是所請求之金額自應由被上訴人負擔並逕自扣除。
（六）末查，依本件相關租約第4 條第5 款及特別約定事項，均約定被上訴人應回復原狀及應負擔之費用，有餘額時始得退還租金保證金，是上訴人業已支出前揭費用且已超過被上訴人之租金保證金，上訴人自得主張被上訴人已無租金保證金之存在，上訴人提起本件債務人異議之訴，自屬有理。另上訴人按現況交屋時委請他人計算之估價單僅針對
1 樓部分之清洗與地面，已遠超過100,000 元保證金，是上訴人先行以存證信函與律師函予以告知，希望被上訴人可以將鋁門及油漬處理完成回復原狀，詎原審均不詳實調查即予駁回上訴人之訴，顯無理由。
（七）按民事訴訟之裁判並不受刑事訴訟事實之拘束，應依民事訴訟相關法規就事實獨立認定。本件上訴人雖曾以乙○○毀損鋁門、變電箱、馬桶及系爭房屋之牆壁等情事，向臺灣板橋地方法院檢察署（下稱板橋地檢署）對乙○○提出毀損告訴，經板橋地檢署以93年度偵字第18057 號案件受理（含92年度發查字第5011號、93年度他字第1562號，下稱相關偵案），雖板橋地檢署檢察官認乙○○犯罪嫌疑不足，而為不起訴處分，惟上訴人認不起訴處分認事用法均有違誤，而深表不服，是本件民事訴訟自不應受該不起訴處分認事用法之拘束。
（八）是上訴人聲明：
１、原判決廢棄。
２、本院92年度執字第17665 號強制執行事件（下稱相關執行事件）所為強制執行程序應予撤銷。
３、確認被上訴人對上訴人100,000 元之租屋保證金債權不存在。
二、被上訴人除引用於原審之答辯外，另以：
（一）被上訴人無安裝鋁門之義務：上訴人主張系爭房屋原有鋁門存在之事實，然上訴人移轉占有系爭房屋予被上訴人時，即不見鋁門窗，此部分依據87年租約第7 條第7 項載有：「甲方應做自動鐵捲門並拆除鋁門窗給乙方。」記載可見，上訴人原即交付沒有鋁門之房屋予乙○○，至為顯明。又系爭房屋於被上訴人使用
4 年餘之期間雖一直存在有鋁門，然係被上訴人於租屋期間所另行裝設，被上訴人於原審所不否認者，乃4 年多期間內一直在有自己裝設之新鋁門，非如上訴人所指移轉占有該房屋時極具有鋁門，此經訴外人駱致明、彭文祥於相關偵案證述在案。另上訴人主張87年租約第7 條第6 至8款係乙○○趁上訴人如廁時自行填入，並未獲上訴人同意，惟乙○○如何能於公證人面前未經上訴人同逕行修改契約內容，而公證人亦如何能於未詢問上訴人之意思、逕行作成公證書？又上訴人又如何能於不知悉修改內容之情況下，更於塗改處用印？殊難想像此種情形存在，上訴人此一說詞實難令人信服。上訴人復主張因乙○○擅自修改87年租約內容，故要求另行簽訂88年1 月18日第2 件租約以取代87年租約等語。然實則88年1 月18日第2 件租約根本為87年租約之續約，非如上訴人所指係取代87年租約。此由88年1 月18日第2 件租約內容可知，果如上訴人主張因被上訴人擅自填入87年租約中關於鋁門條款部分故而重新簽訂取代，為何於88年1 月18日第2 件租約中對於鋁門處置方式隻字未提，未就鋁門拆除部分另行協議？又若鋁門如上訴人所指確由被上訴人所自行拆除，上訴人為何未於88年1 月18日第2 件租約立即要求被上訴人回復原狀？是以，上訴人之主張顯與事實不符。是上訴人自始即交付沒有鋁門之系爭房屋予被上訴人，嗣被上訴人歸還沒有鋁門之房屋予上訴人，並無任何不合理之處，因此，上訴人要求被上訴人負回復原狀之責，顯無理由。
（二）被上訴人並無重新粉刷牆壁之義務：上訴人主張系爭房屋牆壁係被上訴人蓄意污損所致，故應負責回復原狀。經查，上訴人出租系爭房屋予被上訴人時，即已得知被上訴人係從事銑床業，難免會產生油污，此亦為上訴人所自承。上訴人亦稱：「契約書沒有寫重新粉刷，我都是粉刷好才交給人家，．．．」，足見上訴人明知出租房屋予房客，牆壁必會受到污損，否則又何必於每次出租前須重新粉刷，顯見重新粉刷本即出租人修繕租賃物之範圍。按本件相關租約第4 條第5 項固均約定：「房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時並應負責回復原狀。」，是被上訴人依據契約書所負之回復原狀責任，係於房屋有改裝設施時，粉刷牆壁並非兩造所約定回復原狀之範圍，故上訴人據此要求被上訴人重新粉刷牆壁，係無理由。上訴人復主張被上訴人交還系爭房屋前並未打掃，甚至故意污損地板，然被上訴人於交屋前確實有雇人清洗過，只是乾淨程度當然不復當初潔白，上訴人對此不滿意，憤而指摘被上訴人惡意污損，況被上訴人亦同意負擔
1 樓之清潔費用，惟上訴人所提出之清潔費用超過合理範圍，令被上訴人無法接受。承上，被上訴人並非惡意污損系爭房屋，銑床業會產生頑固污漬此為一般常理，亦為上訴人所肯認，顯見上訴人願意接受房屋將會受油漬污損之事實，故上訴人要求被上訴人應重新粉刷該屋之牆壁，為無理之要求。
（三）被上訴人並無義務給付上訴人所指之其他費用：
１、遙控器、門鎖部分：被上訴人於91年租契期滿與上訴人相約交屋，欲將遙控器、門鎖交還上訴人時，上訴人因鋁門有無之問題，拒絕接受被上訴人交還之門鎖，然嗣後卻自行更換新鎖，是被上訴人並未破壞該門鎖且亦願返還，此有訴外人盧昇佐於相關偵案之證述可證，今上訴人拒絕受領而自行更換新鎖所生之費用，自與被上訴人無涉，被上訴人自無負擔該費用之理。
２、變電箱部分：系爭房屋並無獨立之電箱，其電力係與隔壁即門牌號碼臺北縣樹林市○○街○○巷○ 號房屋（下稱4 號房屋），4 號房屋亦為上訴人所有。被上訴人為方便用電，變壓器及電力申請、電力路線等係被上訴人委託順裕水電行所承作，上訴人亦不否認，今雙方終止租賃關係，被上訴人自得廢除已申請之電力路線等，並取回自行購買之變壓器以便日後在新租屋處使用，並無不當之處。又上訴人稱因每月減少收受被上訴人2,000 元之租金補貼，故被上訴人表示日後將變壓器留給上訴人一事，查上訴人並無少收被上訴人2,000 元租金，上訴人亦無表示日後將變壓器留給上訴人，且相關租約亦無此一約定，此僅係上訴人片面之不實陳述，而上訴人又未能舉證以實其說，是上訴人前開主張，顯與事實有違。
３、2 樓馬桶部分：系爭房屋已建蓋多年，相關的硬體設備亦相當老舊，其功能自然不彰，尤以2 樓馬桶為最，且上訴人於發現馬桶不通時，並未通知被上訴人處理，而是自行更換全新，嗣後再要求被上訴人負擔該費用，按回復原狀僅須回復至通常效用為已足，上訴人明知馬桶僅係不通，稍作維修即可，竟大費周章將馬桶全數換新，兩者之價額明顯相距甚遠，上訴人顯有訛詐之虞，況依民法第429 條第1 項之規定：
「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」，因此，上訴人本應有修繕之義務，其主張被上訴人應負擔馬桶更新之費用，顯係無理。至於上訴人稱依取出之破衣等堵塞物堪證明被上訴人係惡意為之，然此係上訴人片面誇大之詞，被上訴人並無以衣物堵塞馬桶之情事。
４、自來水費部分：上訴人主張依兩造91年租約約定，應扣除水電費後上訴人才奉還上訴人租金保證金等情，因被上訴人前往自來水公司欲結清水費時，自來水公司表示因水費係2 個月結算一次，故無法完全結清至結算日，是仍會有數日水費需待下次結算日到期時方可結算，然迄今上訴人皆未告知金額及出具收據予被上訴人，故上訴人無法得知應支付之水費，被上訴人同意上訴人於告知被上訴人金額並交付收據後方給付之。
綜上，原審判決並無違誤，上訴人主張所憑無據，且與事實不符，不足採信。
（四）是被上訴人聲明：上訴駁回。
三、上訴人主張被上訴人向其承租系爭房屋，並交付其保證金100,000 元，惟被上訴人及其法定代理人乙○○於租約期滿後，依相關租約需完成回復系爭房屋之義務，復惡意破壞系爭房屋屋內設備，致令上訴人支付新裝鋁門、更換門鎖及遙控器、新裝變壓器及復電費、油污清潔費、油漆費用及重裝2樓馬桶費及自來水費等費用合計188,128 元，已超過押租金，被上訴人押租金債權根本不存在，且另需賠償差額等情，因而主張相關執行事件之執行程序應予撤銷，惟為被上訴人所否認，並以上開情詞為辯，是上訴人得否以其上開主張支付之費用抵扣保證金，厥為本件重要之爭執，先此指明。
四、關於上訴人主張新設鋁門支出54,500元部分：上訴人主張被上訴人法定代理人乙○○於87年11月21日承租系爭房屋時，系爭房屋既已安裝一片可隨意拆卸之寬廣大鋁門，以方便機器設備及貨物之進出，而乙○○承租系爭房屋時，亦先將鋁門卸下，俟貨品入內後，再將鋁門安裝回去，從不妨礙人員及貨品之進出，嗣後被上訴人因故毀損原有鋁門，重新改裝另一片鋁門，直至91年租約期滿，被上訴人將其後來自行改裝之鋁門一併拆除帶走（見本院卷第12至13頁），而87年租約第7 條特約事項第6 至8 項之記載係乙○○未得其同意，趁其於本院公證處如廁之際自行記載等情，因而請求就保證金扣除其事後新裝設鋁門費用54,500元，惟為被上訴人所否認，並以：是其承租系爭房屋為從事CNC 銑床作業，因作業機械及天車無法進出，所以上訴人同意自行拆卸原有鋁門，始就87年租約請求公證在案，且上訴人交付系爭建物時即無鋁門存在，乙○○自行裝設鋁門，租約期滿後，被上訴人自得將鋁門拆除等語為辯。經查：
（一）訊據證人即系爭房屋對面之經營者駱至明亦於相關偵案證述：「（問：你的工廠在那裡？）樹林市○○街○○巷○ 號，已經經營10年了，所以我有看到乙○○搬到6 號經營，他們是做模具CNC 加工，銑床加工。」，「（問：之前黃〈安杰〉的變電箱及鋁門是誰的？）．．．鋁門原先有1個，後來拆掉，『然後在乙○○搬進來以後再裝1 個新的門。』」諸語明確（見相關偵案他字案影印卷第7 頁），另訊據證人即為乙○○安裝鋁門之工人彭文祥亦證稱：「．．．是乙○○叫我替他做鋁門窗。是店門口的鋁門窗。」，「（問：安裝時被告〈此指乙○○〉在現場是否已經開工？）還沒有。」，「（問：安裝時現場有無其他門？）沒有，門很大，約有4 、5 米寬的店面，是否有鐵捲門不知道，也沒有鋁門窗的軌跡，連軌道也是我裝的，我是跟（黃）安杰收錢。」諸語（同前揭卷第15頁），該2 證人之證詞與被上訴人所辯：上訴人交付系爭房屋時，即無鋁門存在等語相符，經核上開2 位證人與乙○○係普通友人之關係，其等應無甘冒偽證罪責而故為虛偽證述之理，其等證述堪可採信，是上訴人於87年間交付系爭房屋予乙○○時是否設有鋁門？已非無疑。
（二）兩造就鋁門爭執最烈之部分，無非在於87年租約、88年1月8 日租約、88年1 月18日第1 、2 件租約之相關記載究係發生何效力，尤以87年租約第7 條第7 項手寫部分及88年1 月8 日租約第7 條第2 項手寫但書部分及該租約末端之手寫註記事項究應如何評價，厥為此部分爭執最重要之關鍵：
１、經細繹87年租約，其中第7 條第7 項業已手寫方式載明：「7 、甲方應做自重鐵捲門並拆除鋁門窗給乙方。」等字句，另同條第6 、8 項亦分別以手寫方式載明：「6 、第
2 年每月租金多調漲1,000 元正。」、「8 、甲方要將3Ｆ隔間給乙方。」等字句（見本院卷第132 頁），而87年租約業經本院公證處作成第1 件租約公證書在案等情，除為兩造所不爭執外，亦經本院調取第1 件租約公證書全卷核對甚明；上訴人雖否認第7 條第6 至8 款文字係其書寫，並主張係乙○○趁其如廁之際，在未得其同意之下自行書寫填入等情為辯，惟就第7 條第6 至8 項手寫註記之筆順觀之，應為同一人之字跡，其中第6 項關於自第2 年起每月租金多調漲1,000 元之記載，核係對被上訴人課以不利益，依常情言，被上訴人應無自行將對其不利之情事載入租約之理；次以上訴人雖否認其同意此租約第7 項第6至8 項之記載，惟核第1 件租約公證書原本上第7 條第8項之記載上卻蓋有上訴人之印文，復參諸87年租約既經本院公證處公證在案，則乙○○如何能於公證人前擅自修改契約內容？而公證人亦如何能於未詢問上訴人之意思即逕行作成公證書？是參諸上情，上訴人主張87年租約第7 條第6 至8 項之文字非其同意等情，與常情自屬有悖，而不足採信，是其依上開約定，本即負有拆除原有鋁門之責任。
２、再細繹上訴人所提88年1 月8 日租約，其中第7 條第2 項固以手寫方式註記但書：「但重新更換之玻璃安全門與新設大電及設備日後歸甲方所有。」，並於租約末端以手寫註記「回餽價之月租33,000元整，僅限1 年但第2 年調回月租35,000元起。甲方更新電捲門但乙方要賠償8mm 安全玻璃門，否則保證金90,000元（支票0000000）視 為賠償金，乙方申請馬力用電與設備日後留給甲方，但甲方不可收87年11、12月的房租。」（見本院卷第133 頁），惟上訴人既先自承：「（問：上訴人究係何時發現被上訴人重新裝置鋁門？）我是因為發現上證一租約（即87年租約）的記載之後，我就於87年12月至租賃房屋時才發現被上訴人將我之前氣窗式鋁門拆除．．．」等語（見本院卷第15
7 頁），是若真有上訴人所言之鋁門，亦於兩造所簽88年
1 月8 日租約前即已拆除，則上訴人於上訴補充理由狀主張88年1 月8 日租約之上開手寫記載，係在約定兩造於88年1 月8 日後被上訴人改裝新鋁門之權利歸屬等情，容與事實未合；上訴人復自承上開文字係由其本人所載入（見本院卷第147 頁），而被上訴人抗辯上開文字係上訴人自行記載，其並未同意等語，且88年1 月8 日租約手寫註記部分既未經被上訴人用印，復未經公證，且兩造事後係以88年1 月18日第2 次租約（經本院作成第2 件租約公證書）確定本件租賃事宜之情況下，是被上訴人此部分之抗辯尚非無稽，上訴人更無從執88年1 月8 日租約之上開記載，進而主張推翻87年租約第7 條第7 項之約定。
３、再者，於88年1 月8 日租約後，兩造尚曾簽訂88年1 月18日第1 、2 件租約，於88年1 月18日上訴人尚與乙○○簽訂終止87年租約書，並經本院作成終止租約公證書在案，惟核此等租約、終止租約，其上均無如88年1 月8 日租約第7 條第2 項但書及租約末端之手寫記載，且依上訴人之陳述，88年1 月8 日租約及88年1 月18日第1 件租約之所以未經法院公證，均係因公證人告知其上載有第2 年之後租金調整未明，而認為不得公證，即鋁門權利歸屬之問題並非不得公證，則以上訴人就鋁門歸屬問題如此堅持之下，豈有未將之列入88年1 月18日第2 件租約進而請求公證？或至少於與乙○○終止租約書載明之理？是被上訴人辯稱兩造確未就鋁門歸屬為何約定等語，亦與證據及事實無違，而得採信。
上訴人就其交付系爭房屋予乙○○時是否設置鋁門，並未舉證以實其說；復依87年租約第7 條第7 項之約定，上訴人本負有拆除原有鋁門之責任，且兩造均不爭執被上訴人重新安裝鋁門之情事，上訴人依88年1 月8 日租約之記載主張新鋁門應歸其所有，亦不足採，是鋁門既係被上訴人所裝設，被上訴人於91年租約期滿後自得拆除，且不負為上訴人重新裝設鋁門之責任，是上訴人以其於兩造租約期滿後重新裝設鋁門之費用54,500元欲行抵扣保證金，尚屬無據。
五、關於上訴人主張支出安裝變壓器及復電費15,000元部分：上訴人主張：雙方原本約定為每月租金35,000元，惟因被上訴人欲新設加大電力及變更設備，是上訴人減免1 年每月2,
000 元之租金，合計24,000元及87年11、12月租金，以此對價取得日後加大電力及相關設備歸上訴人所有等情，惟為被上訴人所否認，並以：兩造就此並無任何約定等語為辯。經查：
（一）系爭房屋係至乙○○於87年11月21日承租後之同年月26日始申請新設電力及僱請王耀漢裝設變電箱一事，有臺灣電力股份有限公司臺北西區營業處（下稱臺電）第00000000
000 號函文、收據各1 件可稽（見相關偵案偵字影印卷第10至15頁），核與證人王耀漢於相關偵案中證稱曾幫乙○○裝設電力設備，相關偵案卷附收據亦係其所簽立一情相符（同前揭卷第33至35頁），是系爭房屋之相關電力設備既為乙○○申請後設置，乙○○自得處分，先此指明。
（二）次核與本件租賃有關之相關租約、終止租約，其中除88年
1 月8 日租約第7 條第2 項上訴人曾以手寫方式註記但書：「但重新更換之玻璃安全門與新設大電及設備日後歸甲方所有。」，該租約末端以手寫方式註記「回餽價之月租33,000元整，僅限1 年但第2 年調回月租35,000元起。甲方更新電捲門但乙方要賠償8mm 安全玻璃門，否則保證金90,000元（支票0000000）視 為賠償金，乙方申請馬力用電與設備日後留給甲方，但甲方不可收87年11、12月的房租。」等字句（見本院卷第133 頁）外，均未見兩造就關於電力設備權利之歸屬有何約定，且在被上訴人否認曾同意上訴人在88年1 月8 日租約為上開註記，上訴人上開註記不得為有利於其之認定等情，均如前所述（詳見事實及理由欄第四項第（二）項第2 、3 項所載）。
（三）上訴人雖另以：其係以對被上訴人第1 年租金月租減租2,
000 元及免收87年11、12月份租金，作為取得乙○○新申請電力設備之對價等情，並執歷次租約欲行為證，非惟被上訴人所否認，且88年1 月8 日租約之相關註記既不可採，雖兩造嗣於88年1 月18日租約（第2 件租約公證書）約定每月租金為33,000元，嗣於88年12月8 日租約（第3 件租約公證書）調整為35,000元，惟調漲租金之原因出於多端，在未特別註明之情況下，自無從僅依上訴人片面主張，即認此係取得更新後電力設備之對價。
綜上，系爭房屋之電力設備既係乙○○於87年租約開始後方向臺電申請設立，其當有自由處分之權利，是上訴人主張兩造91年租約後就系爭房屋安裝變壓器及復電費15,000元之費用等情，自不得扣抵保證金，是上訴人此部分之聲明，亦乏依據。
六、關於上訴人主張支出門鎖及遙控器費用3,550 元部分：上訴人主張於91年租約期滿後，被上訴人拒不交還門鎖及遙控器，上訴人僅得另為更換，共計支出3,550 元，此部分費用自應由被上訴人負擔等情，亦為被上訴人所否認。經查，上訴人於相關偵案中自承：「（問：92年5 月30日是否有去現場？）．．．我是因為鋁門窗及牆面油漆之問是爭執，他（指乙○○）不願意解決，所以我沒收鑰匙。他的鑰匙是當初我給他的。」等語明確（見相關偵案發查字影印卷第14、15頁），是兩造於91年租約期滿之際，即約定於92年5 月30日清點系爭房屋，而上訴人之所以未取得鑰匙，純係出於其對系爭房屋之現況加以爭執，因而拒收，並非被上訴人拒絕交還；且上訴人復未就其曾於事後催告被上訴人交還鑰匙而遭拒等情事為何舉證，是上訴人事後逕自更換系爭房屋之門鎖及遙控器，被上訴人自無從負擔。
七、關於上訴人主張1 、2 樓油污等清潔費、油漆費用及更換2樓馬桶支出114,000 元部分：
上訴人主張：被上訴人將1 樓牆壁、天花板甚至廚廁內污損，連2 樓供住家使用之地、牆面、樓梯間等處亦可見油污，另以大量破衣等堵塞物毀壞2 樓馬桶，致使2 樓馬桶無法使用，僅得更新，足見被上訴人係蓄意破壞系爭房屋之上開設施，是其支出清潔費、油漆費及更換馬桶之費用合計114,00
0 元，自得由保證金扣抵等情，惟為被上訴人所否認。經查：
（一）經核兩造所簽之歷次租約，其中就清潔與油漆之約定中，僅有上訴人於88年1 月8 日租約第4 條第5 項末端註記：
「甲方原有燈具均已更新及全部油漆及清潔，乙方應每年油漆與清潔回餽交屋。」之字句，惟在被上訴人否認則同上訴人於88年1 月8 日租約為上開註記之下（論述詳見事實及理由欄第四項第（二）項第2 、3 項所載），亦無從以上開記載，即認被上訴人於交還系爭房屋時負有重新清潔及油漆之義務。
（二）次核兩造其餘租約，其中第4 條第5 項固均約定：「房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時並應負責回復原狀。」等字句，惟此項約定依整段文字通盤解釋，應係指在被上訴人有改裝屋內設施時，交還時有將屋內設施回復自租約伊始上訴人交付之狀態，亦非能以此解釋被上訴人有重新油漆之義務。
（三）上訴人雖主張：其於87年租約伊始將系爭房屋交付乙○○時，即係全新油漆，惟被上訴人於租約期滿前故意污損牆壁、地面，其自應負回復原狀之責任等情，惟為被上訴人所否認。經查，被上訴人承租系爭房屋係從事銑床業，為兩造所不爭執，而銑床業所產生之油污有污染牆壁或地板之可能，應為一般人所共同認知者，是上訴人於出租系爭房屋前，是否確曾全新油漆，已有可疑；而所謂回復原狀，僅需回復至通常效用為已足，上訴人僅泛言陳稱其於交屋前己為全新油漆並清理，復未就被上訴人交還系爭房屋之狀態為何保全，即重新雇工油漆，是系爭房屋於其交付乙○○、被上訴人返還時究各係呈現何種狀態？即上訴人均未能舉證證明所欲回復之「原狀」究係何指，是上訴人事後重新油漆、清潔之費用是否遽由被上訴人負擔，實非無疑。
（四）上訴人雖又主張：2 樓馬桶因遭被上訴人惡意以舊衣堵塞，致無法使用一節，亦被上訴人所否認，惟查，上訴人於相關偵案中係陳稱被上訴人於92年6 月4 日遷離房屋後，至同年月12日上訴人因見上址門戶洞開，進入查看始發見
2 樓馬桶均已阻塞、木門破裂等情，是自被上訴人搬離起，至上訴人進入查看之時，時隔6 日之久，其間任何人均得自由出入，是上訴人此部分之主張是否確實，即非無疑。
綜上，上訴人關於此部分支出之費用，亦無從於保證金中加以抵扣。
八、關於上訴人主張為被上訴人代墊自來水費1,078 元部分：上訴人主張：依兩造91年租約特別約定事項，曾約定扣除被上訴人應負擔水電費或產生之雜費負擔之餘額後始退還保證金等語，業據其提出水費收據、91年租約為證（見本院卷第58頁、第144 至145 頁），經核該租約末端確有如上之記載，且為被上訴人所自認，是上訴人主張應扣抵被上訴人應負擔之自來水費，尚非無據；惟細繹上開水費收據係於92 年6月23日抄表，且由下次抄表日為92年8 月22日觀之，可知係每2 個月抄表1 次，可見上開收據所表彰者乃系爭房屋自92年4 月24日至93年6 月23日2 個月間之用水費用，合計61日，而被上訴人租賃期間僅至92年6 月4 日，於此段期間僅用水42日，是應依比例計算被上訴人應負擔之水費為742 元（即1,078 ×42/61 ＝742 ，元以下四捨五入），可自保證金內抵扣，逾此部分之請求則無理由。
九、綜上所述，上訴人主張被上訴人及其法定代理人乙○○應共同賠償其不履行回復原狀義務及惡意破壞屋內設備等情事，致令上訴人支付188,128 元之費用，已超過系爭房屋押租金100,000 元，被上訴人之押租金債權已不存在，因而提起確認被上訴人對其保證金債權不存在及債務人異議之訴，於被上訴人聲請執行保證金債權超過99,258元之範圍，洵屬有據，自應准許；逾此部分之請求則無理由，自應予以駁回。原審就上開應准許部分，未即審酌自來水費742 元得抵扣部分，而為上訴人敗訴之判決，容有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2 項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，或與本件之爭執無涉，或對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
十一、訴訟費用負擔之依據：民法第79條。中 華 民 國 95 年 2 月 27 日
民事第二庭審判長法官 梁宏哲
法官 潘長生法官 鍾啟煌以上正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 95 年 3 月 1 日
書記官 李威賜