臺灣板橋地方法院民事判決 93年度簡上字第52號上訴人即附帶被上訴人 乙○○被上訴人即附帶上訴人 甲○○訴訟代理人 丙○○上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國92年12月4 日本院板橋簡易庭92年度板簡字第1411號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，被上訴人為附帶上訴，並為訴之擴張，經本院於95年3 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及上訴人追加之訴，暨追加之訴假執行之聲請均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴及上訴人追加之訴部分由上訴人負擔。
原判決關於駁回附帶上訴人下開第四項請求及假執行之聲請，暨命附帶上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
附帶被上訴人應給付附帶上訴人新臺幣陸萬貳仟壹佰壹拾元，及自民國九十二年七月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
附帶上訴人擴張之訴及該部分假執行之聲請均駁回。
第一審訴訟費用關於命附帶上訴人負擔部分，及第二審訴訟費用關於附帶上訴及附帶上訴人擴張之訴部分，均由附帶被上訴人負擔。
事實及理由
甲、本訴部分：
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文；又簡易訴訟程序第二審程序之訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第255 條第1 項第2 款至第6 情形，不在此限，民事訴訟法第436 條之1 第3 項準用同法第446 條第1 項亦有明文。本件上訴人於原審起訴時，原係依據租賃及不當得利之法律關係，請求被上訴人給付租金及租賃關係消滅後，被上訴人仍繼續占有使用租賃標的物房屋所受相當於租金之不當得利，並請求被上訴人償還上訴人代繳之水費，及請求被上訴人自行負擔欠繳之電費並辦理復電；嗣上訴人於上訴時，追加依租賃契約之法律關係，請求被上訴人將租賃標的物房屋未經上訴人同意而自行改裝部分，及該房屋8 項受損部分回復原狀，遷空交還上訴人；核上訴人前開訴之追加，係基於同一租賃契約之法律關係，請求被上訴人回復租賃標的物之原狀，並將之返還予上訴人，其追加之訴與原訴之基礎事實自屬同一，揆諸首揭條文規定，上訴人前開訴之追加，尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、本件上訴人於原審起訴主張：被上訴人自民國90年12月13日起，向上訴人承租座落臺北市○○街○ 巷○○號1 樓之房屋（下稱系爭房屋），約定租期為2 年，第1 年（自90年12月13日起至91年12月12日止）每月租金為新臺幣（下同）13,500元，第2 年（自91年12月13日起至92年12月12日止）每月租金為14,000元，租金應於每月13日之前繳清（下稱系爭租賃契約）；詎被上訴人自91年11月13日起，即未繳付租金，屢經催討，均置之不理，經上訴人於92年6 月18日以郵局存證信函催告被上訴人於7 日內付清，仍無效果，計被上訴人自91年11月13日起至92年8 月12日止，已積欠9 個月租金，金額為125,500 元（計算式：13,500x1+14,000x8 =125,500），上訴人自得本於租賃契約，請求被上訴人給付上開積欠之租金；又被上訴人自92年8 月13日起迄今，仍未將系爭房屋及鑰匙交還上訴人，而繼續占有使用系爭房屋，被上訴人於租賃關係存續中之占用期間，有繼續交付租金之義務，其於租賃關係期滿消滅後之占用期間，則屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，上訴人自得依租賃及不當得利之法律關係，請求被上訴人自92年8 月13日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人14,000元；再上訴人於92年10月6 日代繳被上訴人應負擔之系爭房屋91年7 、8 月份水費1,011 元、同年9 、10月份水費1,227 元、92年10月份臨時計費711元、復水費（含營業稅）460 元，合計金額3,409 元，自得請求被上訴人償還；另系爭房屋自91年11月1 日起至92年1月15日止之電費2,785 元，迄未據被上訴人繳納，此部分之電費應由被上訴人自行負責，並辦理復電等語。上訴人於原審聲明求為判決：㈠被上訴人應給付上訴人125,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，㈡被上訴人應自92年8 月13日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人14,000元，㈢被上訴人應給付上訴人3,409 元，及自92年10月7 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，㈣被上訴人欠繳之電費應自行負責，並辦理復電，㈤上訴人願供擔保請准宣告假執行；原審經審理後，認上訴人請求被上訴人給付上訴人代墊之91年7 、
8 月份水費金額1,011 元及其法定遲延利息之訴為有理由，其餘上訴人之訴均為無理由，而為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，上訴人就原審判決不利於上訴人之部分提起上訴（原審判決上訴人勝訴部分，未據被上訴人提起上訴或附帶上訴，此部分之判決業已確定），另主張：被上訴人於租用系爭房屋期間，未經上訴人同意，而於91年1 月6 日自行雇工任意改裝系爭房屋，違反系爭租賃契約第9 條：「房屋有改裝設施之必要時，乙方（即被上訴人）取得甲方（即上訴人）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」之約定，且被上訴人於承租期間造成系爭房屋8 處受損，被上訴人自應將上開改裝及受損部分回復原狀，並將系爭房屋返還予上訴人等語，而追加請求被上訴人回復系爭房屋之原狀並將之返還予上訴人；上訴人上訴聲明求為判決：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄，㈡被上訴人應給付上訴人125,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，㈢被上訴人應自92年8 月13日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人14,000元，㈣被上訴人應再給付上訴人2,398 元，及自92年10月7 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，㈤被上訴人欠繳之電費應自行負責繳清，並辦理復電，㈥被上訴人應將系爭房屋未經上訴人同意任意自行改裝部分，及8 處受損部分回復原狀，將系爭房屋返還予上訴人，㈦上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：被上訴人自90年12月13日起向上訴人承租系爭房屋，惟系爭房屋因年久失修，逢下雨日即漏水不斷，無法居住，幾經被上訴人反應，均未獲解決，兩造為求和平解決，乃於91年8 月19日合意終止系爭租賃契約，被上訴人同意補償上訴人1 個月之租金損失，惟因被上訴人已繳納91年
8 月13日之租金，而搬遷日期僅為數日後之8 月19日，故兩造乃協議上開被上訴人應補償之1 個月租金以13,000元定之，被上訴人已於同日交付面額13,000元、票號為XB0000000號之支票1 紙予上訴人，並經上訴人親自於被上訴人所執有之租賃契約書末頁，將原記載「附壹樓大門鎖匙貳把、熱水爐及瓦斯筒一套、木床二個。水電熱水部分乙方維修」等字樣全部劃去，於旁簽註「劃掉表示無此物件 乙○○ 91.8.19 」之文字，另由被上訴人記明「乙方提前搬離後，甲方押金全部退還」、「91年8 月19日付第18條支票1 張13,000，號碼XB0000000 」等文字，由上訴人於其前後簽名捺印，且被上訴人亦於當日即搬遷清空系爭房屋，連同大門鑰匙一併交還予上訴人，此後上訴人即未曾再向被上訴人收租；系爭租賃契約既已於91年8 月19日合意終止，其後被上訴人亦未繼續占有使用系爭房屋，上訴人請求被上訴人給付91年11月13日以後之租金，或相當於租金之不當得利，及請求被上訴人給付91年9 月份以後之水費（含臨時計費、復水費）、91年11月份以後之電費並辦理復電云云，自屬無理由等語，資為抗辯。被上訴人於原審聲明求為判決駁回上訴人之訴，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行；原審於審理後，為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決（詳前述），被上訴人就其敗訴部分並未提起上訴，其於本院對於上訴人追加之訴部分則辯稱：系爭房屋屋齡已達數十年，被上訴人於承租後，為使系爭房屋足堪居住使用，乃於91年1 月間雇工將系爭房屋原凹陷不平之地板重新於客廳地板加華麗塑膠、房間地板加花梨木，及翻修門斗、門片、廚房天花板、塑膠窗戶等，並將系爭房屋重新粉刷，上開裝潢工程之施作，與系爭租賃契約第9 條所約定「改裝施作」之情形不同，且施作時上訴人均在場督工，並非未得上訴人之同意，況此部分被上訴人所支出之有益費用，尚得依民法第431 條第1 項規定請求上訴人償還，上訴人自不得請求被上訴人回復原狀，而被上訴人於承租期間並未造成系爭房屋受損，上訴人所稱系爭房屋有8 處受損等情，並未據上訴人提出確切之證據證明何謂「原狀」，且被上訴人早於91年8 月19日即已將系爭房屋交還上訴人，上訴人於追加之訴請求被上訴人回復原狀及返還系爭房屋，自屬無據等語；被上訴人於第二審聲明求為判決駁回上訴人之上訴及追加之訴。
三、經查，上訴人主張：被上訴人自90年12月13日起，向上訴人承租系爭房屋，約定租期為2 年，第1 年每月租金為13,500元，第2 年起每月租金為14,000元，租金應於每月13日之前繳清，被上訴人自91年11月13日起，即未繳付租金，經上訴人於92年6 月18日以郵局存證信函催告被上訴人於7 日內付清，被上訴人仍未給付，另上訴人已於92年10月6 日繳納系爭房屋91年9 、10月份水費1,227 元、92年10月份臨時計費
711 元、復水費（含營業稅）460 元，合計金額2,398 元，系爭房屋自91年11月1 日起至92年1 月15日止尚未繳納之電費金額為2,785 元，又被上訴人於租用系爭房屋期間，於91年1 月6 日雇工裝修系爭房屋等語，業據提出與其所述相符之房屋租賃契約書、板橋站前郵局92年6 月18日第441 號存證信函及回執、水費及電費明細查詢資料各1 件、水費繳款收據2 紙等為證（除房屋租賃契約書外均影本），且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。
四、上訴人另主張：依系爭租賃契約之約定，被上訴人於91年11月13日以後之租賃關係存續期間，仍有繼續給付租金之義務，且被上訴人迄今仍占有使用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，另被上訴人亦應償還上訴人所代繳系爭房屋91年
9 月份以後之水費，及負擔系爭房屋91年11月份以後所積欠未繳之電費並辦理復電，而被上訴人違反系爭租賃契約第9條約定，任意自行改裝系爭房屋，且於承租期間造成系爭房屋8 項受損部分，均應於回復原狀後，將系爭房屋返還予上訴人等情；被上訴人則以：兩造已於91年8 月19日合意終止系爭租賃契約，被上訴人並已於同日搬遷清空系爭房屋，將系爭房屋及鑰匙返還予上訴人，此後被上訴人即未占有使用系爭房屋，被上訴人於91年1 月6 日雇工裝潢系爭房屋，與系爭租賃契約第9 條所約定之情形不同，且該施工已得上訴人之同意，並無違反系爭租賃契約第9 條之約定，被上訴人於承租期間亦未造成系爭房屋之受損，自無何回復原狀之可言等詞置辯；從而，本件所應審究者，乃為：㈠系爭租賃契約是否已經兩造於91年8 月19日合意終止，被上訴人並於同日搬遷將系爭房屋返還予上訴人？㈡被上訴人是否有上訴人所主張回復系爭房屋原狀之義務？㈠系爭租賃契約是否已經兩造於91年8 月19日合意終止，被上
訴人並於同日搬遷將系爭房屋返還予上訴人？⒈被上訴人辯稱：兩造前於91年8 月19日，已合意終止系爭租
賃契約，被上訴人同意補償上訴人13,000元之租金損失，並於同日交付上訴人面額13,000元、票號為XB0000000 號之支票1 紙，被上訴人於當日即已搬遷清空系爭房屋，連同大門鑰匙一併交還予上訴人，並經上訴人於被上訴人所執有之租賃契約書末頁上簽註上情等語，並提出被上訴人所執有之租賃契約書原本、票號XB0000000 號之支票正、反面影本各1件為證。經查，觀諸被上訴人所提出之租賃契約書原本，其末頁原記載之「附壹樓大門鎖匙貳把、熱水爐及瓦斯筒一套、木床二個。水電熱水部分乙方維修」等字樣，已全部劃去，緊鄰於旁並有「劃掉表示無此物件 乙○○ 91.8.19 」之文字簽註；而證人即系爭房屋鄰居洪明男、李純厚等2 人，於原審言詞辯論期日均到庭結證略稱：渠等於91年8 月19日下午均有看到被上訴人在搬家具，被上訴人當天就把全部物品搬遷完畢等語（見原審92年9 月2 日言詞辯論筆錄第2至第3 頁），證人即被上訴人弟媳己○○於本院準備程序中到庭證稱略以：伊是在系爭房屋附近開店，每個月房租到期，上訴人都一定會親自去收房租，91年8 月13日的房租被上訴人在前一天就已經給上訴人了，之後在同年8 月19日，伊在場聽到兩造說好系爭房屋不再續租，由被上訴人補償上訴人，伊才會簽發面額13,000元之支票交給上訴人，被上訴人所提出租賃契約書末頁劃掉部分及簽註文字，都是上訴人親自劃掉並簽註、蓋指印，當時兩造還有向伊借用印台，伊當場看到上訴人劃掉及簽名、蓋指印，因為被上訴人請上訴人帶租賃契約書一起來，上訴人一直都不肯帶，所以當時只有簽名、蓋指印在被上訴人的租賃契約書上，91年8 月19日當天被上訴人就全部搬走，之後被上訴人也沒有再使用系爭房屋等語（見本院93年4 月20日準備程序筆錄第2 至第3 頁），證人即前述店面91年間之店長辛○○於本院準備程序期日到庭結證略稱：伊確定上訴人於91年8 月12日晚上就有到店內收到8 月份租金，8 月19日晚上，上訴人又到店內，當天伊有聽到被上訴人說租到8 月份，補償上訴人1 個月租金，當時好像是開支票支付的，後來兩造就過去系爭房屋，被上訴人還有打電話回店裡，要伊把系爭房屋的鑰匙帶過去，伊親自把鑰匙送到系爭房屋交予被上訴人等語（見本院93年5月11日準備程序筆錄第2 至第3 頁），證人即系爭房屋二樓前承租人丁○○於本院準備程序中到庭結證稱：伊大約是在91年8 、9 月間搬走，被上訴人也是在同期間搬走，因為被上訴人還有幫伊清運垃圾，上訴人也知道要搬走的事實等語（見本院93年5 月11日準備程序筆錄第7 至第8 頁）；參合證人洪明男、李純厚、己○○、辛○○、丁○○等人上開證述內容，均核與被上訴人前揭所辯情節相符。
⒉上訴人固稱：被上訴人所執有之租賃契約書末頁上劃掉及簽
註部分，均非上訴人本人所為，而係被上訴人自行偽造等情；惟查，前述租賃契約書末頁上劃掉及簽註部分，均為上訴人本人所為，此據證人己○○證述明確（詳前述），且經本院將兩造所提出之租賃契約書送請臺灣板橋地方法院檢察署檢察官（另案以偽造文書案件偵查中）轉請憲兵司令部刑事鑑識中心，就被上訴人所執有租賃契約書末頁上「劃掉表示無此物件 乙○○ 91.8.19 」等字樣筆跡是否與上訴人本人之筆跡相符為鑑定，該鑑定機關鑑定結果，認前述「劃掉表示無此物件 91.8.19 」筆跡部分，因送件資料不足供精確認定，無法比對，惟前述「乙○○」簽名部分，與上訴人本人簽名字跡之書寫個性、慣性及特徵均相符，此有臺灣板橋地方法院檢察署94年9 月26日板檢榮荒94他2271字第7195
6 號函文檢送之憲兵司令部刑事鑑識中心94年9 月16日（94）安鑑字第02252 號鑑驗通知書影本1 紙附卷可稽，顯見被上訴人所執有之租賃契約書末頁上前述劃去部分旁之簽註，確為上訴人本人親筆之簽名無疑；上訴人謂前述簽註係被上訴人所自行偽造云云，顯無可採。又上訴人既已於91年8 月
19 日 ，將原租賃契約書上所記載「附壹樓大門鎖匙貳把、熱水爐及瓦斯筒一套、木床二個」等字樣劃去，並簽註「劃掉表示無此物件 乙○○ 91.8.19 」字樣，顯見上訴人已於當日點收上開鎖匙、熱水爐、瓦斯筒、木床等物品設備無訛，而上開鎖匙為進入系爭房屋所必要，其餘物品設備則均為居住使用系爭房屋所必需，被上訴人將之全數交還上訴人，並由上訴人點收註記，顯見兩造於當時，已合意終止系爭租賃契約，並由被上訴人搬遷交還系爭房屋予上訴人，兩造始會有點交鎖匙及各項物品設備之舉；況且，上訴人亦自承：其於91年8 月19日之後數日，親自將系爭房屋之熱水爐、瓦斯筒拆下，木床搬至三樓閣樓放置等語（見上訴人94年10月25日民事準備狀第6 頁倒數第6 行以下），倘被上訴人迄未將系爭房屋連鑰匙均交還予上訴人，上訴人如何能自行進入系爭房屋，並拆除、搬移上開物品設備？此亦徵上訴人所稱：被上訴人迄未交還鑰匙，且仍繼續占有使用系爭房屋云云，全屬子虛之詞。
⒊上訴人另稱：被上訴人於91年8 月19日晚間所交付之面額為
13,000元支票1 紙，係用以支付91年8 月13日之租金，且被上訴人於給付當時，硬扣除系爭房屋二樓水費500 元，故僅支付13,000元等情；惟查，被上訴人已於91年8 月13日前將當月份之租金交付予上訴人，該紙面額13,000元之支票係作為兩造合意終止系爭租賃契約被上訴人對於上訴人租金損失之補償，此據證人己○○、辛○○等人證述明確（詳前述），且兩造所約定之交付租金日期為每月13日，91年8 月13日應繳之租金為13,500元，此均與被上訴人於91年8 月19日交付上訴人面額13,000元支票之情節不符，難認該支票係作為支付租金之用；況且，倘被上訴人於91年8 月13日起已拖欠租金，上訴人於同年8 月19日要求被上訴人給付該月份租金時，被上訴人已屬欠租之理虧狀態，於此情形下，上訴人又焉會輕易同意被上訴人無理之要求，自租金中扣除二樓水費
500 元？顯見上訴人此部分所述，與常情相違；尤其，證人丁○○亦證稱：系爭房屋一、二樓之水錶是共同的，水費一直都是由被上訴人去繳納，被上訴人繳費後，也從來沒有再向伊收，並沒有二樓分攤水費500 元的事情，本件訴訟發生後，上訴人於93年4 月25日還寫一封信給伊，希望伊照上訴人意思寫一張二樓水費分擔的書面給上訴人，但上訴人信內要伊寫的內容都是不實的等語，並提出上訴人93年4 月25日信函1 紙為憑（見本院93年5 月11日準備程序筆錄第5 至第
6 頁及後附信函），依證人丁○○上開證述內容，被上訴人自承租系爭房屋後，均持續自行交付一、二樓之水費，未曾向二樓房客要求分攤，其有豈會獨於91年8 月份，反轉向上訴人要求於租金中扣除二樓部分水費？顯見上訴人謂上開支票金額13,000元，係被上訴人自當月份租金硬行扣除二樓水費500 元後之餘額云云，洵無足採。
⒋上訴人另稱：系爭房屋於91年9 月之後，仍持續有水、電費
之發生，足證被上訴人仍繼續占有使用系爭房屋等情；惟查，被上訴人於91年8 月19日當天，已將系爭房屋連同鑰匙均交還予上訴人，之後亦未再使用系爭房屋，此詳前述，系爭房屋於91年9 月份之後所產生之水、電費用，自與被上訴人無關；至該等費用是否為上訴人或第三人占有使用系爭房屋所產生，或係因系爭房屋內水、電設備本身之問題所致，固無從究明，惟無論如何，均不得以系爭房屋仍有水、電費用產生之事實，即逕認被上訴人仍繼續占有使用系爭房屋，其理至明。從而，上訴人此部分所述，亦無可採。
⒌綜上所述，被上訴人辯稱：系爭租賃契約已經兩造於91年8
月19日合意終止，被上訴人並於同日搬遷清空系爭房屋，連同大門鑰匙一併交還予上訴人，之後被上訴人亦未再使用系爭房屋等語，應值採信；上訴人主張系爭租賃契約未經合意終止，被上訴人迄今仍繼續占有使用系爭房屋云云，自無足採。
㈡被上訴人是否有上訴人所主張回復系爭房屋原狀之義務？⒈上訴人另主張：被上訴人於租用系爭房屋期間，未經上訴人
同意，而於91年1 月6 日自行雇工任意改裝系爭房屋，違反系爭租賃契約第9 條之約定，被上訴人自應將上開改裝部分回復原狀等情。經查，被上訴人於91年1 月間，雇工整修系爭房屋，施工項目包含：客廳地板加華麗塑膠、房間地板加花梨木、門斗門片2 組、廚房天花板、塑膠窗、油漆粉刷等，此有被上訴人於原審提出之估價單原本1 紙附卷可按；又兩造所簽訂之系爭租賃契約，其第9 條固約定：「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」，惟細繹該條文約定之意旨，該條所稱「改裝設施」，應係指承租人因特殊目的之需要，破壞承租房屋本身之原有結構，而另就房屋之結構體為變更，例如拆除原隔間牆打通房間、變更原對外門戶之方位、拆除屋頂改為挑高建物、變換衛浴設備空間等重度之改裝行為者，始足當之，倘僅為房屋之簡易裝潢或改良、不涉及變更房屋原有結構者，應不受該條文所拘束，否則，承租人為房屋之實際使用者，倘謂其對於任何輕度之裝修行為均須先行徵得出租人之同意始得為之，顯屬緩不濟急，亦致承租人動輒得咎，顯非租賃契約約定之本意。查被上訴人前述於91年1 月間雇工就系爭房屋所為之裝修行為，其項目僅止於敷設地板、加裝門片門斗、更新廚房天花板及窗戶、油漆牆壁等，核均屬在未破壞系爭房屋原有結構之情形下，就系爭房屋為裝潢、改良之輕度裝修行為，揆諸前開說明，自不受系爭租賃契約第9 條約定之拘束。再者，上訴人雖主張：上開施工並未得上訴人之同意等情；惟證人即上開工程之施工人員庚○○於本院準備程序中，到庭結證略稱：上開工程係由伊進場施作，施作前房屋很舊，狀況很差，客廳地板凸起落差有12公分，廚房天花板會漏水，房間沒有門，施工期間大約6 、7 天左右，上訴人有來現場看怎麼裝潢，上訴人有來3 、4 天，都沒有跟伊說不要施作，上訴人還叫伊把大門的木頭拆掉，由上訴人取回等語（見本院93年6 月8 日準備程序筆錄第2 至第3 頁）；依證人庚○○上開證述內容，顯見上訴人於被上訴人雇工裝修系爭房屋期間，大半之日數均有前往現場觀看施工，其非但未提出任何異議，甚者更於現場指示證人庚○○拆除部分裝潢取回，顯見上開工程之施作，係已得上訴人之同意無疑；上訴人主張被上訴人係未經其同意任意自行施工云云，自屬無稽。⒉上訴人復主張：系爭房屋於被上訴人承租期間，計有8 處受
損，被上訴人應負回復原狀之責等情，並提出系爭房屋受損照片15幀為憑；惟查，觀諸上訴人所提出之上開照片15幀，均係於92年10月8 日原審前往系爭房屋現場履勘時，由上訴人自行拍攝而得，此亦為上訴人所自承，而斯時距被上訴人於91年8 月19日搬遷返還系爭房屋予上訴人之日，兩者已相隔年餘，此段期間既係由上訴人自行保管維護系爭房屋，已難認系爭房屋於92年10月8 日所見之損壞，即為被上訴人承租期間所造成；況且，上訴人僅提出系爭房屋之現狀照片，並未提出系爭房屋於出租予被上訴人前之屋況照片，自難憑以認定系爭房屋現狀之損壞部分，究為既有之損壞或新生之損壞，而上訴人對於其所主張之「原狀」為何，復未為任何之舉證，其空言請求被上訴人回復原狀云云，自屬無據。
⒊從而，被上訴人於91年1 月間雇工裝修系爭房屋之行為，並
不受兩造間系爭租賃契約第9 條約定之拘束，且被上訴人上開施工，亦已得上訴人之同意，上訴人自無何請求被上訴人回復原狀之可言；又上訴人主張系爭房屋於被上訴人承租期間受有8 處損壞云云，惟並未能舉證以實其說，其據以請求被上訴人回復受損前之原狀，亦屬無據；被上訴人並無上訴人所指回復原狀之義務，甚屬明確。
五、綜上所述，本件系爭租賃契約已於91年8 月19日經兩造合意終止，被上訴人並已於同日搬遷返還系爭房屋予上訴人，之後亦未再使用系爭房屋；上訴人依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被上訴人給付91年11月13日以後之租金及占有系爭房屋之不當得利，另請求被上訴人償還系爭房屋91年9月份之後之水費，及請求被上訴人負擔系爭房屋91年11月份以後之電費並辦理復電，自屬無據，不應准許。原審以上訴人上開之訴為無理由，判決駁回上訴人於原審之訴及假執行之聲請，核無違誤；上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又本件被上訴人並無上訴人所主張應回復系爭房屋原狀之義務，且系爭房屋已於91年
8 月19日經被上訴人搬遷返還予上訴人，此詳前述；上訴人於本院追加請求被上訴人回復系爭房屋之原狀，並將系爭房屋返還予上訴人，亦屬無據，不能准許，上訴人此部分追加之訴，自應由本院併予駁回；又上訴人追加之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件本訴部分事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
乙、反訴部分：
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文；又簡易訴訟程序第二審程序之訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第255 條第1項第2 款至第6 情形，不在此限，民事訴訟法第436 條之1第3 項準用同法第446 條第1 項亦有明文。本件附帶上訴人於原審提起反訴時，其關於請求附帶被上訴人償還就系爭房屋所支出之有益費用部分，原係請求附帶被上訴人給付附帶上訴人62,110元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；嗣附帶上訴人於93年
7 月14日本院審理期間，具狀將其該部分之聲明變更為請求附帶被上訴人給付附帶上訴人62,110元，及自91年8 月19日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，核其性質，係擴張其應受判決事項之聲明，揆諸前揭條文規定，自無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、附帶上訴人於原審提起反訴主張：兩造於簽訂系爭租賃契約時，附帶上訴人已依約定交付押租金28,000元予附帶被上訴人，並於系爭租賃契約第5 條約定日後附帶上訴人不繼續承租時，附帶被上訴人應於附帶上訴人遷空交還系爭房屋後，無息返還該押租金予附帶上訴人；嗣兩造已於91年8 月19日合意終止系爭租賃契約，附帶上訴人並於同日搬遷交還系爭房屋予附帶被上訴人，依上開約定，附帶被上訴人自應將押租金28,000元返還予附帶上訴人，惟經附帶上訴人於92年6月24日以郵局存證信函催告附帶被上訴人返還押租金，附帶被上訴人均置之不理，甚者惡意提起請求附帶上訴人給付租金之訴訟，附帶上訴人自得本於租賃契約之法律關係，請求附帶被上訴人返還前開押租金；又系爭房屋屋齡已達數十年，附帶上訴人於承租後，為使系爭房屋足堪居住使用，乃於91年1 月間雇工重新於客廳地板加華麗塑膠、房間地板加花梨木，及翻修門斗、門片、廚房天花板、塑膠窗戶等，並將系爭房屋重新粉刷，上開裝潢工程之費用117,000 元，為附帶上訴人就系爭房屋所支出之有益費用，增加系爭房屋之價值，且為附帶被上訴人所同意，茲系爭租賃契約業經兩造合意終止，而上開工程之現存增值，經原審委由訴外人宏宇不動產鑑定有限公司鑑定之結果，為62,110元，依民法第431條第1 項規定，附帶上訴人自得請求附帶被上訴人償還之；爰依租賃契約之法律關係，及民法第431 條第1 項規定，請求附帶被上訴人返還押租金28,000元，並償還附帶上訴人就系爭房屋所支出之有益費用62,110元等語。附帶上訴人於原審求為判決命附帶被上訴人給付附帶上訴人90,110元（計算式：28,000元+ 62,110元=90,110 元），及其中62,110元自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並為以供擔保為條件之假執行宣告；原審經審理後，認附帶上訴人請求附帶被上訴人返還押租金28,000元部分之訴為有理由，其餘請求為無理由，而為附帶上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，附帶被上訴人就其敗訴部分提起上訴，附帶上訴人為附帶上訴，並為訴之擴張（詳前述）；關於附帶被上訴人上訴部分，附帶上訴人於第二審答辯聲明求為判決駁回附帶被上訴人之上訴，關於附帶上訴部分，附帶上訴人於第二審聲明求為判決：㈠原判決不利於附帶上訴人部分廢棄，㈡附帶被上訴人應給付附帶上訴人62,110元，及自91年8 月19日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，㈢附帶上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、附帶被上訴人則以：附帶上訴人迄今仍繼續占有使用系爭房屋，並未將之回復原狀返還予附帶被上訴人，附帶被上訴人自無返還押租金28,000元之必要；又系爭房屋於出租予附帶上訴人之前，附帶被上訴人已僱請訴外人即專業裝潢師傅高銘長就系爭房屋進行浴室、廁所、廚房、走道、房間地磚新鋪及水電裝修、水泥漆粉刷、後院整修等工程，支出近22萬元，附帶上訴人承租時，系爭房屋狀況良好，並無整修之必要，且附帶上訴人於91年1 月間雇工改裝系爭房屋，係未得附帶被上訴人之同意而任意自行改裝者，違反兩造間系爭租賃契約第9 條之約定，附帶上訴人此部分支出之費用應自行負擔，並有回復原狀之義務，不得向附帶被上訴人請求償還；再者，系爭房屋於出租予附帶上訴人時，房間本即有門斗、門片之設置，並非附帶上訴人雇工加裝，附帶上訴人所得請求償還之有益費用，應扣出該門斗、門片部分之5,910 元等語，資為抗辯。附帶被上訴人於原審求為判決駁回附帶上訴人之訴，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行；原審於審理後，為附帶被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決（詳前述），附帶被上訴人就其敗訴部分提起上訴，其上訴聲明求為判決：㈠原判決不利於附帶被上訴人部分廢棄，㈡上開廢棄部分，附帶上訴人於原審之訴駁回；關於附帶上訴人提起之附帶上訴部分，附帶被上訴人於第二審答辯聲明求為判決駁回附帶上訴人之附帶上訴及擴張之訴。
三、經查，附帶上訴人主張：兩造於簽訂系爭租賃契約時，附帶上訴人已交付押租金28,000元予附帶被上訴人，嗣經附帶上訴人於92年6 月24日以存證信函催告附帶被上訴人返還上開押租金，未獲置理，又附帶上訴人於承租系爭房屋後，曾於91年1 月間雇工整修系爭房屋等語，業據附帶上訴人提出與其所述相符之房屋租賃契約書原本、木新郵局92年6 月24日第81號存證信函影本、估價單原本等各1 件為證，且為附帶被上訴人所不爭執，自堪信為真實。
四、經查：㈠附帶上訴人請求附帶被上訴人返還押租金部分：
⒈本件附帶被上訴人於系爭租賃契約簽訂時，已向附帶上訴人
收取押租金28,000元，迄今尚未返還等事實，為附帶被上訴人所不爭執；而觀諸兩造所簽訂之系爭租賃契約第5 條，其明文約定「‧‧‧，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金」等語；茲系爭租賃契約業經兩造於91年8 月19日合意終止，由附帶上訴人補償附帶被上訴人13,000元，附帶上訴人並於同日搬遷清空系爭房屋，連同鑰匙一併交還予附帶被上訴人，且附帶上訴人並無何附帶被上訴人所指應回復系爭房屋原狀之義務，此均詳前述，依前揭租賃契約條文約定，附帶被上訴人自應將上開押租金28,000元返還予附帶上訴人，甚屬顯然；附帶被上訴人猶辯稱：附帶上訴人迄今仍繼續占有使用系爭房屋，並未將之回復原狀返還予附帶被上訴人，附帶被上訴人自無返還押租金之必要云云，自無可採。
⒉從而，附帶上訴人依租賃契約之法律關係，請求附帶被上訴人返還押租金28,000元，自屬有據，應予准許。
㈡附帶上訴人請求附帶被上訴人償還就系爭房屋所支出之有益費用部分：
⒈附帶上訴人主張：附帶上訴人於承租系爭房屋後，曾於91年
1 月間雇工整修系爭房屋，施作項目包含：客廳地板加華麗塑膠、房間地板加花梨木、門斗門片2 組、廚房天花板、塑膠窗、油漆粉刷等，而上開施作部分之現存增值，經原審委由宏宇不動產鑑定有限公司鑑定之結果，為62,110元等事實，業據附帶上訴人提出之估價單原本1 紙為憑，並有宏宇不動產鑑定有限公司92年10月17日宏北（92）鑑字第20050 號函文所附鑑定書1 份在卷可稽，堪信屬實。附帶被上訴人固辯稱：系爭房屋於出租予附帶上訴人之前，附帶被上訴人已僱請專業裝潢師傅高銘長就系爭房屋進行整修裝潢，支出近22萬元，附帶上訴人承租時，系爭房屋狀況良好，並無整修之必要，且系爭房屋房間本即有門斗、門片之設置，並非附帶上訴人雇工加裝等情，並提出估價單影本1 紙為憑；惟查，觀諸附帶被上訴人所提出之前開估價單所示，其工程施作之日為89年5 月間，此與附帶上訴人承租系爭房屋之90年12月間，兩者已相隔一年半有餘，縱認附帶被上訴人確於89年5 月間整修系爭房屋，亦難認附帶上訴人於90年12月間承租系爭房屋時，系爭房屋仍能保有一年半前之整修後面貌，而無另行整修之必要；況且，系爭房屋於附帶上訴人91年1月間雇工整修前，房屋老舊，屋況甚差，客廳地板凸起落差達12公分、廚房天花板漏水、房間沒有門等事實，亦據證人庚○○到庭結證明確（詳前述），而證人即系爭房屋前承租人戊○○（承租期間自90年9 月19日起，承租2 、3 個月後即因獲配學校宿舍而提前終止租約）於本院準備程序中，亦到庭結證略稱：伊承租系爭房屋時，第二個房間確定沒有門等語（見本院93年7 月20日準備程序筆錄第4 至第5 頁），顯見附帶被上訴人所辯：系爭房屋於出租予附帶上訴人時，狀況良好，無整修之必要，且房間本即有門斗、門片之設置云云，並非事實，其所辯自無可採。至附帶被上訴人於本院審理時，另聲請訊問證人高銘長，欲證明附帶被上訴人確有於89年5 月間整修系爭房屋之事實；然上開待證事項，本為附帶上訴人所不爭執，本院認無贅行訊問該名證人之必要，爰不另予調查，此亦附予敘明。
⒉按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，
如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，但以其現存之增價額為限，民法第431 條第
1 項定有明文。本件附帶上訴人就其所承租之系爭房屋進行前述項目之整修，支出有益費用，而系爭房屋亦因前述整修而增加其價值，且上開整修之成果均已附合於系爭房屋，非附帶上訴人所得取回，附帶被上訴人自因其所有之系爭房屋增加價值而受有利益；又附帶上訴人就系爭房屋所為之上開整修，並不受兩造間系爭租賃契約第9 條約定之拘束，且上開整修已得附帶被上訴人之同意，附帶上訴人並無回復原狀之義務，此均詳前述，附帶被上訴人辯稱：附帶上訴人未得附帶被上訴人之同意而任意自行改裝系爭房屋，違反兩造間系爭租賃契約第9 條之約定，其支出之費用應自行負擔，並有回復原狀之義務，不得向附帶被上訴人請求償還云云，自無足採甚明。從而，附帶上訴人依民法第431 條第1 項之規定，請求附帶被上訴人償還其就系爭房屋所支出之有益費用62,110元，自屬有據。
⒊次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 第2 項定有明文。查本件附帶上訴人對於附帶被上訴人之前述有益費用償還請求權，係屬給付無確定期限之債權，而附帶上訴人復未能證明其於提起本件反訴前，已向附帶被上訴人催告為給付（前述附帶上訴人所提出之92年6 月24日存證信函，僅涉押租金返還之請求部分），依前揭條文之規定，附帶被上訴應自收受原審反訴起訴狀繕本送達後，始可謂已受給付之催告，故附帶被上訴人因給付遲延所應負擔之法定遲延利息，即應自收受反訴起訴狀繕本送達之翌日即92年7 月23日起算，始稱適法；附帶被上訴人於本院擴張其訴，主張附帶被上訴人應自91年8 月19日起，負擔法定遲延利息云云，即無理由。
五、綜上所述，附帶上訴人依租賃契約之法律關係，及民法第
431 條第1 項規定，請求附帶被上訴人返還押金28,000元，及償還其就系爭房屋所支出之有益費用62,110元，並該有益費用62,110元部分自92年7 月23日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，自屬有據，應予准許；其於本院為訴之擴張，請求附帶被上訴人自91年8 月19日起負擔上開有益費用62,110元部分之之法定遲延利息，則屬無據，不能准許。原審就前述應准許之返還押租金28,000元請求部分，為附帶上訴人勝訴之判決，並依民事訴訟法第389 條第1 項第
5 款規定依職權宣告假執行，核無不合，附帶被上訴人上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴；而原審就前開應准許之償還有益費用62,110元並其法定遲延利息之請求部分，為附帶上訴人敗訴之判決，並駁回此部分假執行之聲請，尚有未洽，附帶上訴人附帶上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第4 項所示；至附帶上訴人於本院擴張之訴，既無理由，自應由本院予以駁回，而此部分擴張之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件反訴部分事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、本件附帶上訴人就其勝訴部分，固陳明願供擔保請准宣告假執行，惟本件附帶上訴人勝訴部分，其金額未逾民事訴訟法第466 條所定之額數，依法不得上訴第三審，本院判決即屬終局確定判決，自不生假執行之問題，此併予敘明。
丙、據上論結，本件上訴及上訴人追加之訴，均為無理由，附帶上訴人之附帶上訴為有理由，附帶上訴人擴張之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450條、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 4 月 14 日
民事第二庭 審判長法 官 梁宏哲
法 官 潘長生法 官 劉景宜以上正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 95 年 4 月 19 日
書記官 陳淑芳