臺灣板橋地方法院民事判決 九十三年度簡上字第五八號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 朱子慶律師複 代理人 蕭維德律師被上訴人 台北縣政府法定代理人 林錫耀訴訟代理人 沈志成律師複代理人 乙○○右當事人間件請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國九十二年十二月三十日本院板橋簡易庭九十二年度板簡字第二一七０號第一審判決提起上訴，本院於九十三年七月六日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原判決廢棄。
（二）右廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新台幣二十一萬九千三百四十九元，及自起訴狀繕本送達翌日起以年息百分之五計算之利息。
（三）第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
（四）第二項請求，上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）按最高法院八十四年台上字第四四三號判決意旨略為：「出賣土地如係按面積計算其價金，而非整筆論價者，倘其土地面積自始不足，則其不足部分，為不能給付，出賣人就自始不足而不能給付部分，所受領之價金，依關於不當得利之規定，應負返還責任。」查本件上訴人與被上訴人簽訂之租賃契約中記載的土地面積為二六九平方公尺，迄九十二年四月間被上訴人派員至現場測量後，函告上訴人系爭租用土地面積為二一六點五二平方公尺，比合約面積短少五十二點四八平方公尺，此部分事實為被上訴人所不爭執，亦為原審所確認。且雙方租賃契約中亦約定以該土地當期公告地價總額及租金率百分之五計收租金，而土地公告地價是以每平方公尺為單位來計算，因此系爭土地係按面積計算其租金，揆諸上開實務見解，本案實際面積較合約面積短少五二點四八平方公尺，因短少面積超收之價金自屬無法律上原因而收受，上訴人自得依不當得利之規定請求被上訴人返還多收的租金。
（二）依學者王澤鑑民法學說與判例研究第八冊第一百七十八、一百七十九頁之見解，上訴人應得以自始部分客觀給付不能為由，請求被上訴人返還已受領之不當得利，是依本件系爭基地實際坐落情形觀之，被上訴人所有的系爭基地四周已無多餘之五二點四八平方公尺可交付上訴人，已屬自始客觀給付不能，依民法第二百四十六條及第一百十一條規定，就該部分給付不能，買賣契約一部無效，該部分契約既屬無效，則出賣人受領價金欠缺法律上原因，出賣人應依不當得利規定負返還義務。原審認上訴人在未依法撤銷承租之意思表示前，被上訴人依原租賃契約上之約定收受上訴人所給付之租金，並無任何不當得利可言之見解，有違首揭實務判決與學說見解。
（三）按最高法院八十五年度台上字第三一０九號判決意旨略以：「出賣人所交付的特定物，其內容數量不及約定之數量者，如因此減少其價值或效用，亦應認為係物之瑕疵；其因可規責於出賣人之事由所致者，買受人尚非不得依民法第二百二十七條關於不完全給付之規定，請求出賣人賠償損害」。本件被上訴人與上訴人簽訂買賣契約時，未重新丈量土地坪數，導致上訴人溢繳多期土地租金，此瑕疵應歸責於被上訴人。
（四）原審認縱使上訴人主張屬實，惟短少給付之瑕疵並非發生在租賃契約成立後始發生，因而無不完全給付規定之適用。然而土地租賃契約中有關土地之交付，除土地已不存在或滅失外，於交付前並無具有瑕疵之可能，按就土地租賃之情形觀之，出租人縱使就該地無所有權，其與承租人所訂立租約依然有效，只是有債務不履行效果，並非該土地自始即以存有瑕疵。本件兩造簽訂契約時，並無土地已經不存在或滅失之情形，自無瑕疵可言，縱本件係繼受前手之租賃土地契約，但雙方既已於租賃契約明訂租賃面積為二六九平方公尺，並以每平方公尺公告地價之百分之五為租金計價標準，並非以前手所承租使用之面積為約定租賃面積，是本件自不可以以前手承租時面積已有短少而認有瑕疵存在。原審判決理由顯與法理有違。
三、證據：除援用第一審所提之證據外，補提上訴人與被上訴人於民國（下同）八十六年一月一日至八十八年十二月三十一日租賃契約書及系爭土地自五十六年起迄今之土地登記謄本為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）上訴駁回。
（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）被上訴人所有坐落台北市○○區○○段二小段五二六地號之土地面積為七一九平方公尺（下稱系爭土地），六十三年間被上訴人將其中二六九平方公尺出租予上訴人使用，被上訴人亦已將租賃土地交由上訴人使用，至上訴人是否減少使用面積，實與被上訴人無關，與不完全給付無涉。詎上訴人自九十一年五月二日起即陸續多次以其使用面積僅為八七點九平方公尺為由，要求被上訴人減少租金，被上訴人不堪其擾不得已遂於九十二年派員至現場測量，測量時則以被上訴人指示之圍牆為範圍測量其使用面積，尚不含屋前之樓梯及屋旁之空地與圍牆至擋土牆間之土地，經測量結果圍牆內之土地面積為二一六點五二平方公尺，嗣兩造達成租賃面積縮小為二一六點五二平方公尺之共識另訂租約，故本件純係上訴人向被上訴人租賃系爭土地未予全部使用之情形，實非被上訴人未交付符合合約面積之土地予上訴人使用，上訴人起訴指稱被上訴人自八十七年起至九十年止溢收租金乙節，實與事實不符，不足採信。
（二）又按所謂不當得利，係以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害時，始得稱之。退步言之，本件縱有上訴人所指系爭租賃土地短少五二點四八平方公尺情事，惟被上訴人係依兩造所訂之租賃契約收取租金，並非上訴人所稱之無法律上原因而受利益，且上訴人亦係本於租賃關係而為給付，是上訴人援引不當得利之規定請求被上訴人返還溢收之租金，依法實屬無據，洵不足採。且本件亦無不完全給付之情事，上訴人之訴依法確無理由。
（三）按所謂不當得利，係以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害時，始得稱之。本件上訴人略以：「查依系爭基地實際坐落情形觀之，被上訴人所有系爭基地四周已無多餘之五二點四八平方公尺可交付上訴人，依學者通說之見解，上訴人應得以自始部分客觀給付不能為由，請求被上訴人返還已受領之不當得利。」云云，惟被上訴人確已交付符合契約之二六九平方公尺土地予上訴人使用，上訴人上開所陳與事實不符。且系爭土地全部之面積共有七一九平方公尺，扣除圍牆內之面積後尚餘有五０二點四八平方公尺，而被上訴人亦未使用該剩餘之五０二點四八平方公尺土地或將其出租與他人，若此何來無其他空地可為給付情事？是上訴人以部分自始給付不能為由，請求被上訴人依不當得利之規定返還溢收之租金，於法實無理由，殊不足採。
三、證據：除援用第一審所提之證據外，補提上訴人與被上訴人於六十三年所定之台灣省台北縣公有基地租賃契約影本乙份為證。
理 由
一、本件被上訴人台北縣政府之法定代理人（縣長）於九十三年五月二十日由林錫耀奉派代理，有內政部九十三年五月十九日臺內民字第０九三００六六七七五一號函轉行政院九十三年五月十八日院臺內字第０九三００二四０五七號函在卷可參，其具狀聲明承受本件訴訟，於法相符，應予准許，合先敘明。
二、上訴人主張：伊自六十三年起向被上訴人承租其所有之系爭土地，承租面積依租賃合約記載為二六九平方公尺，雙方並約定以該土地當期公告地價總額及租金率百分之五計收租金，並以二年換約一次方式租用迄九十一年底。嗣因上訴人於九十一年初發現系爭土地之實際面積似有短少，並非合約所載之二六九平方公尺，乃多次請求被上訴人進行測量，九十二年間被上訴人派員至現場測量後，於九十二年四月間來函告知系爭租用土地面積為二一六‧五二平方公尺，並非合約所載之二六九平方公尺，足證被上訴人自八十七年起迄九十年皆溢收上訴人租金，爰依不當得利及不完全給付之法律關係提起本訴，請求被上訴人返還溢收之租金等情。
三、被上訴人則以：六十三年間伊將系爭土地二六九平方公尺出租予上訴人使用，並已交付，至上訴人是否減少使用面積，實與被上訴人無關。九十二年間伊應上訴人之要求派員至現場測量時係以被上訴人指示之圍牆為範圍，尚不含屋前之樓梯及屋旁之空地與圍牆至擋土牆間之土地，經測量結果圍牆內之土地面積為二一六點五二平方公尺，嗣兩造達成租賃面積縮小為二一六點五二平方公尺之共識另訂租約，故本件純係上訴人向被上訴人租賃系爭土地未予全部使用之情形，實非被上訴人未交付符合合約面積之土地予上訴人使用，上訴人起訴指稱被上訴人自八十七年起至九十年止溢收租金乙節，實與事實不符，不足採信，且被上訴人係依兩造所訂之租賃契約收取租金，並非上訴人所稱之無法律上原因而受利益，且上訴人亦係本於租賃關係而為給付，且本件亦無不完全給付之情事，上訴人之訴依法確無理由等語置辯。
四、本件上訴人上訴主張伊自六十三年起向被上訴人承租其所有之系爭土地，承租面積依租賃合約記載為二六九平方公尺，雙方並約定以該土地當期公告地價總額及租金率百分之五計算收取租金，並以二年換約一次方式租用迄九十一年底。嗣於九十一年初發現系爭土地之實際面積似有短少，並非合約所載之二六九平方公尺，乃多次請求被上訴人進行測量，九十二年被上訴人派員至現場測量後，於九十二年四月間來函告知系爭租用土地面積為二一六‧五二平方公尺，而上訴人自八十七年起至九十年間均按二六九平方公尺之面積繳納租金等情，已據上訴人提出臺北縣政府九十一年五月二十三日北府財產字第０九一０二四七０二二號函、兩造八十八年十二月十五日簽訂之基地租賃契約契約函、上訴人繳納八十七年至九十年租金之繳款收據函影本各一份、上訴人之申請書六份、台北縣政府函四份、台北市士林地政事務所覆被告函一份、上訴人九十二年五月十七日存證信函一份、系爭基地現場照片八張及士林地政事務所複丈成果圖等為證，並為被上訴人所不爭執，此部分堪信為真實。
五、上訴人另主張九十二年間被上訴人派員至現場測量後，於九十二年四月間來函告知系爭租用土地面積為二一六‧五二平方公尺，並非合約所載之二六九平方公尺，足證被上訴人自八十七年起迄九十年皆溢收上訴人租金，應依不當得利之規定返還溢收之租金；且被上訴人並未依約將二百六十九平方公尺之土地交付上訴人，短少給付五二點四八平方公尺，此項瑕疵之發生為可歸責於被上訴人，上訴人自得依民法第二百二十六條、第二百四十七條之規定請求損害賠償。又被上訴人就五二點四八平方公尺土地自始不足為不能給付，上訴人得依民法第一百七十九條不當得利之規定請求返還租金等語，然為被上訴人所否認，辯稱：上開測量時僅以圍牆內使用之土地面積為範圍，並未含上訴人屋前樓梯及屋旁之空地與圍牆至擋土牆間之土地，故兩造雖嗣後達成縮小租賃面積為二一六點五平方公尺而另訂租約，然無礙於被上訴人前已交付二六九平方公尺之事實，且被上訴人係依兩造有效之租賃契約收取租金，並非無法律上原因受有利益，況系爭土地全部面積為七一九平方公尺，被上訴人並無上訴人所指無其他空地可為給付之給付不能之情事，是其主張依不當得利之規定請求被上訴人返還溢收之租金，並無理由。又被上訴人已依租約將二六九平方公尺土地交付予上訴人使用，並無短少給付之情事，其依民法第二百二十六條、第二百四十七條請求被上訴人賠償其繳納超過部分之租金損失，亦無理由等語置辯。是本件兩造之爭點在於：（一）被上訴人出租系爭土地有無民法不完全給付之情事？上訴人得否請求被上訴人賠償給付不能之損害？（二）被上訴人出租系爭土地有無自始給付不能之情事？上訴人得否依不當得利之規定請求被上訴人返還五二點四八平方公尺部分之租金？茲分述如下：
（一）系爭土地於五十六年分割時為台北市○○區○○段五四之六三地號，面積為二六九平方公尺，嗣於七十年間實施地籍圖重測後改編為台北市○○區○○段二小段五二六地號，面積為七一九平方公尺，此有土地登記總簿、台北市土地登記簿影本及土地登記謄本在卷可按，且上訴人與被上訴人所立租期為六十三年八月一日起至六十六年六月三十日之公有基地租賃契約（即被上證一），載明承租土地標示○○○區○○段五四之六三地號土地，面積二六九平方公尺，而兩造所立租期為八十九年一月一日起至九十一年十二月三十一日之基地租賃契約（原審卷原證二），亦載明承租土地標示○○○區○○段○○段○○○○號，登記面積七一九平方公尺，承租面積二六九平方公尺，有兩造所簽立之上開基地租賃契約二份在卷可佐，上訴人承租基地之面積均為二六九平方公尺，而被上訴人所有之上開土地，於重測前為二六九平方公尺，重測後為七一九平方公尺，上訴人承租二六九平方公尺，而被上訴人亦同意出租二六九平方公尺，雙方意思表示一致，其租賃契約已有效成立；且由兩造所簽立之租期為六十三年八月一日起至六十六年六月三十日之基地租賃契約之第二項載明：本租約出租之基地，限於現狀使用或依出租機關核定用途使用，承租人需要建築使用時（包括新建、增建、改建及修建）應向出租機關依規定申請發給使用同意書，憑以請領建築執照建築使用。是承租人所承租之基地，並非以承租時房屋及附屬建物之面積為範圍，而係以約定承租之面積二六九平方公尺為收取租金為計算標準，否則如僅以承租時之房屋及附屬建物面積二一六‧五二平方公尺為承租面積之租金計算標準，則無庸再訂定新建、增建時之條件，故兩造租約約定承租之基地面積為二六九平方公尺無訛。又被上訴人已將二六九平方公尺之基地交付上訴人之前手，而上訴人自六十三年起即自其前手受讓於系爭土地上之建物，上訴人並自六十三年起繼續向被上訴人承租二六九平方公尺基地面積，其主張被上訴人未交付二六九平方公尺之基地予伊，並未舉證以實其說，自難採信。而重測後之系爭土地面積為七一九平方公尺，扣除圍牆內之面積二一六‧五二平方公尺後，尚餘有五０二點四八平方公尺，被上訴人亦未將其出租與他人或允許他人使用，復為上訴人所不爭執，是本件上訴人主張被上訴人僅交付租用土地面積為二一六‧五二平方公尺，有短少五十二‧四八平方公尺之情形云云，自不足採。從而，上訴人主張被上訴人短少給付五二點四八平方公尺土地，上訴人自得依民法第二百二十六條及第二百四十七條之規定請求損害賠償云云，洵屬無據。
（二）上訴人主張被上訴人就五二點四八平方公尺土地自始不足為不能給付，上訴人得依民法第一百七十九條不當得利之規定請求返還租金云云，經查：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第一百七十九條定有明文。本件上訴人與被上訴人間自六十三年起即以台北市○○區○○段五四之六三地號，面積二六九平方公尺為租賃標的物，嗣於七十年間實施地籍圖重測後改編為台北市○○區○○段二小段五二六地號，面積為七一九平方公尺，有土地登記總簿、台北市土地登記簿影本及土地登記謄本在卷可憑，且雙方於六十三年簽立租賃契約時，已約明如有新建、增建之情形，應向出租機關依規定申請發給使用同意書，憑以請領建築執照建築使用，已如前述，堪信被上訴人所出租予上訴人之基地，除上訴人受讓其前手之建物及附屬建物之基地外，尚包含將來可能新建、增建之基地至明，故被上訴人辯稱已交付二百六十九平方公尺之基地予上訴人，並非僅交付二一六點五二平方公尺之基地等語，為可採信。又被上訴人所出租與上訴人之上開地號土地，重測前為二六九平方公尺，重測後為七一九平方公尺，且五二六地號土地，除上訴人使用之部分外，為竹林一節，為上訴人所自承（見本院九十三年四月十五日準備程序筆錄），是被上訴人將其所有之系爭土地二六九平方公尺出租予上訴人，並無自始給付不能之問題。至於上訴人所主張其承租之範圍為圍牆內之土地，面積僅為二一六點五二平方公尺，固為兩造所不爭執，然兩造既於租賃契約訂明承租之基地面積為二六九平方公尺，且有訂明新建及增建之條件，並無意思表示錯誤之情事，被上訴人復未將該基地出租予他人或允許他人使用圍牆外其餘五二點四八平方公尺之基地，上訴人明知承租之基地面積為二六九平方公尺，其怠於使用其餘五二點四八平方公尺基地，係可歸責於己之事由，依兩造間當時有效存在之基地租賃契約，被上訴人向上訴人收取二六九平方公尺之租金，並無不當得利可言。至於兩造嗣後縮小租賃面積為二一六點五二平方公尺，僅係兩造間同意訂立承租面積為二一六點五二平方公尺之新租約，並不得據為被上訴人僅交付基地面積二一六點五二平方公尺之論證。是上訴人主張被上訴人就五二點四八平方公尺土地自始不足為不能給付，上訴人得依民法第一百七十九條不當得利之規定請求返還租金云云，亦無依據，應予駁回。
六、綜上所述，本件上訴人主張被上訴人短少給付基地面積五二點四八平方公尺，且屬自始給付不能，均無可採。從而，上訴人依據不當得利返還請求權及不完全給付損害賠償請求權，請求被上訴人應給付上訴人新台幣二十一萬九千三百四十九元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並無依據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。本件上訴既無理由，應予駁回，其假執行之聲請，僅係促請本院職權之發動，是毋庸為駁回其假執行聲請之諭知。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌均與本案判決結果無生影響，爰不一一論述。又上訴人聲請履勘現場，本院亦核無必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 七 月 二十 日
台灣板橋地方法院民事第民二庭
審判長法 官 林玫君
法 官 連士綱法 官 林錫凱右正本證明與原本無異本件不得上訴中 華 民 國 九十三 年 七 月 二十 日
書記官 許清琳