臺灣板橋地方法院民事判決 93年度訴字第1051號原 告 乙○○
丙○○甲○○己○○戊○○丁○○共 同訴訟代理人 何兆龍律師複 代理人 梁育純律師
何朝棟律師被 告 壬○○
14號1訴訟代理人 邱六郎律師複 代理人 庚○○上列當事人間請求返還房屋事件，經本院於民國93年1月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北縣蘆洲市○○段第236 地號如附圖斜線部分所示面積388.42平方公尺之土地其上地上物拆除，並清除廢棄物後，將土地返還予原告。
被告應自民國九十二年十一月起至返還土地止，按月給付原告新台幣叁萬陸仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告以新台幣壹佰壹拾叁萬伍仟柒佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前以新台幣叁佰肆拾萬柒仟叁佰柒拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告甲○○於民國92年9 月7 日出面並代表原告乙○○、丙○○、己○○、戊○○、丁○○等人就所有坐落臺北縣蘆洲市○○段○○○ ○號及257 之1 地號土地之租賃事宜與被告訂定租賃契約書，依上揭租賃契約書第10條所載，被告就承租土地之使用收益必須合法而不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。同契約第14條並載明被告若有違約，原告得隨時解約，收回租賃物。
（二）被告於租得土地後，竟於系爭土地上從事「廢五金回收堆置」，且因堆置行為違反都市計畫法臺灣省施行細則第15條第1 項第7 款之規定，以致遭臺北縣政府於92.10.23來函要求「…請即停止現場一切違規行為回復合法使用狀態…」。由此可知，被告就系爭土地之使用已構成違法及違約情事，依兩造間租賃契約第10條、第14條之規定，原告本得解消兩造間之租賃關係，因此，原告即於接獲前開台北縣政府函文後，以臺北圓環郵局第811 號存證信函通知被告立即停止現場作業，並於文到後45日終止租約，不料，被告竟置之不理，以致臺北縣政府復於92.11.19發函要求「…請立即停止現場一切違規行為回復合法使用狀態…」。
（三）其後，原告即接獲被告蘆洲郵局第697 號存證信函，要求原告必須賠償其新台幣（下同）二百萬元，原告以被告違約在先竟要求鉅額賠償顯不合理而予以拒絕，被告爰聲請調解，原告本於圓滿解決兩造爭議，全體均請假出席調解會，不料被告仍執意要求鉅額賠償，以致協調未果，原告乃於會後以臺北長安郵局第5425號存證信函要求被告於租賃契約終止後如期搬遷，惟被告卻置之不理，以致系爭土地現今仍為被告違法占用中。
（四）茲查，兩造間之租賃關係既已解消，依約、依法，被告均應將系爭土地返還於原告，今因被告拒不搬遷，原告不得已乃提起本訴，請求如訴之聲明第1 項。又本件系爭土地每月租金為36000 元，被告自92年11月起即未再給付，就兩造租賃關係終止前之租金，即兩造租賃關係終止後，因被告無權使用土地所生相當於租金之不當得利，原告自得請求被告為給付，因此請求如聲明第2 項。
（五）對被告抗辯之陳述：
1.本件被告於訴訟中雖抗辯係因原告向有關機關檢舉，使致被告停止營業，因而原告涉及違約云云，惟經鈞院向臺北縣政府函查結果，已確定檢舉人非本件兩造之任何一方，由此可知，被告以原告提出檢舉涉及違約等等，顯非事實，亦無理由。
2.再者，被告雖提出被證一「臺北縣政府營利事業登記證」、被證四「臺北縣稅捐稽徵處三重分處函」、被證五「入社意願書」等證據證明其並未非法營業，惟就被證一言，該「建平企業社」，其設立地址為臺北縣蘆洲市○○路○○○ 巷○○弄○○號1 樓，而非本件系爭租賃土地「臺北縣蘆洲市○○路○○○ 號邊」，且依該營利事業登記證所載，建平企業社之營業項目固包含「五金批發業」、「五金零售業」，亦與被告承租系爭土地用以堆置廢五金無關。因此，被告提出被證一並無從證明其未在本件系爭土地作違法之使用。而被證四之公函是稅捐機關就廢棄物回收業之課稅疑義所為之函覆，與本件被告是否有違法使用土地無關。至於被證五之入社意願書，只在證明被告有加入資源回收物運銷合作社，成為該社之社員，亦無法證明被告有無違反使用系爭土地。
3.茲因被告違反使用租賃土地業經臺北縣政府認定，原告依約終止租賃契約，自屬於法有據。被告雖又提出被證三，主張原告願意與被告重新訂立租約，顯見其並未違反使用云云，惟被告所辯，顯有矛盾。本件正是因被告違法使用，遭原告終止租約在先，原告始會在事後同意，只要被告於新租約中言明就土地作何使用，且不得有違法情事，願意與被告「重新訂立租約」。由此可知，原告自始至尾均認為原租賃契約已經終止，且由原告事後在有條件之情形下願意與被告重訂租約，亦可證明該檢舉案件根本不是原告所為，且原告亦相當有誠意解決兩造間之租賃爭議。其後兩造之所以無法重新訂立租約，是因被告不願意配合辦理簽約，又不給付租金，又繼續占用土地，致使原告在萬不得已之情形下，始提出本件訴訟。
4.另據原告於93.10.5 開庭時提出之照片，可證明系爭土地仍為被告占用中，而被告對於系爭土地仍為其占有一節，亦不否認。因此，應可證明原告所述為真。
三、證據：提出租賃契約書、92.10.23臺北縣政府函、811 號存證信函、92.11.19臺北縣政府函、697 號存證信函、調解會通知、5425號存證信函各一份（以上均影本）及照片二幀為證，並聲請堪驗現場。
乙、被告方面：
一、聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）不利於被告之判決時，准予提供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）原告由原告甲○○為代表，在92年9 月7 日，就坐落臺北縣蘆洲市○○段236 、257-1 地號，面積約130 坪土地（下簡稱系爭土地）訂立租賃契約。以及自92年11月份起，未再按月給付36,000 元租金等，均屬實情。
（二）被告所爭執並主張者厥為後列各項：𨛯1.原告明知被告承租系爭土地，目的在於堆置、整理廢五金
等之場地。查被告係以收購、整理再出售廢五金等為業。原已○○○鄉○○路○○○號附近設有堆置場。系爭土地則在蘆洲市○○路旁，原告自92年初即在系爭土地上立下出租該土地之廣告牌。有被告之同行友人楊全寶在系爭土地之斜對面，設有廢五金等堆置與整理場。知被告在前○○○鄉○○路之堆置場交通不便，且場所嫌小無法有效作業，因此轉告系爭土地出租之信息。被告依廣告牌找到原告甲○○，明白告訴原告租用之目的在於堆置、整理廢五金等物。為達使用目的必須要花費鉅資，將凹凸不平之現狀整平並加舖水泥，並需裝設大型地磅，四周更必須圍上堅固鐵籬以防宵小等設備。亦因此租期至少要五年以上等條件。原告非但同意前被告各項要求，並以斜對面以及馬路同一邊相距不遠處，已有兩家大規模之廢五金堆置、整理場，多年來均平安無事。況附近並無住宅，僅作為廢五金之堆置、整理及出售場之使用，毫無污染等影響居民之居問題。
2.基於前實情及原告之保証，被告乃與原告簽下五年期之租
約。然後僱用挖土機等整地，舖設水泥地及設置地磅，百餘公尺之四周築上厚鐵板圍牆，再購買數個貨櫃，花費達百萬元以上，不料開始在系土地上收購、整理及出售等業務，竟於92年11月下旬，收到臺北縣政府90.11.19北府城開字第0920691090號函，指被告非法使用系爭土地，致使被告收文之日起不再在系爭土地上營業。
3.抑有進者，依前開臺北縣政府函說明一所載，即：「依甲
○○君等6 人92年11月11日臺北圓環郵局存証信函第811號、本府92年9 月5 日總收文第0000000000號函，及本府建設局92年9 月12日會勘結果辦理」等詞，似可証明臺北縣政府前92.11.19函知被告之公函，係在被告已將土地整平，並已安全設備後，乃原告竟向有關機關檢舉，以致臺北縣政府不得已禁止被告繼續使用系爭土地。此徵之附近兩家廢五金堆置、整理場並未被禁止使用，至足認定。
4.綜前開事實原告指被告應負違約或違法之責云云，主張解
約返還土地，均無理由。反之本件係因原告違反民法第42
3 條所定出租人之義務。所指違法尤非實情，因被告就系爭土地整地舖設水泥地，並以鐵板築籬後，已取得臺北縣政府所發給（0000000 號營利事業登記証）。據之，果無原告竟向有關機關檢舉，則相關機關顯不致通知被告停止營業。
（三）被告依約交付92年11月份之租金，然原告卻以其等無權收取租金為由，將所交付之租金返還予被告，且查，原告所出租於被告之系爭土地，果不合於所約定使用時，為可歸責於告之事由。且被告因此自九十二年十一月末起已未再使用系爭土地，尤無繼續支付租金予原告之義務。
（四）按契約之解除與終止契約，在法律上其性質完全不同。契約當事人固得在契約上，保留解除權或終止權，未有約定時，只能在法律有明文規定者，方得據以行使之。因此，在契約上所保留者為解除權，殊不能遽而行使終止權，反之亦然。我民法就租賃關係而言，其法定終止權僅規定於民法第424 條所定，租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵危及承租人或其同居人之安全或健康時，乃得終止契約。第435 條第2 項所定：租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致承租物之一部滅失，而其餘部份不能達租賃之目的者，得終止契約之兩種。
（五）查原告係引用系爭契約第十條：「房（店）屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全」（按系爭契約係承租土地）及第十四條：「甲、乙雙方各遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解除收回房（店）屋，因此，乙方所受之損失甲方概不負責」二條之約定，向被告表示「契約終止」或「終止租約」，由上開事實及證物證明系爭契約並無契約終止權之保留條款，在法律上亦無法定終止權，可資援引，則原告主張終止租約，自不生效力。從而請求返還系爭土地、洵屬無稽不能准許。
（六）末查被告所營廢五金、廢紙之回收非但合法，抑且受政府鼓勵之正當工作。同時拆卸分門別類加以整理置放銷售之紙張、五金等，更毫無危險性，據此，被告絕無違反前揭系爭契約第十條之規定，並請審酌。
三、證據：提出臺北縣政府所發營利事業記証、原告致被告函等影本各一份，並請求傳訊證人辛○○及向臺北縣政府調閱原告92年11月11日第811 號存証信函、92年9 月5 日總收文字第0920558128號函、臺北縣建設局92年9 月11日會勘結果等資料。
丙、本院依原告聲請函請臺北縣三重地政事務所派員會同測量並勘驗現場，另依被告聲請向臺北縣政府調閱原告92 年11 月11日第811 號存証信函、92年9 月5 日總收文字第0920558128號函、臺北縣建設局92年9 月11日會勘結果等資料。
理 由
一、兩造不爭執之事項：
（一）原告甲○○於92年9 月7 日出面並代表原告乙○○、丙○○、己○○、戊○○、丁○○等人就所有坐落臺北縣蘆洲市○○段○○○ ○號及257 之1 地號土地之租賃事宜與被告訂定租賃契約書。
（二）臺北縣政府於92.10.23去函原告要求「…請即停止現場一切違規行為回復合法使用狀態…」，原告即於接獲前開台北縣政府函文後，以臺北圓環郵局第811 號存證信函通知被告立即停止現場作業，並於文到後45日終止租約。
（三）被告於收受原告上述第811 號存證信函後，於92.11.24以蘆洲郵局第697 號存證信函，要求原告必須賠償2,000,00
0 元。
二、本件之爭點與本院之判斷：本件所應審究者為：系爭租約是否已終止？於何時終止？及原告請求騰空返還系爭土地、相當於租金之不當得利或請求給付租金是否有理由？經查：
（一）依兩造間租賃契約第10條、第14條係規定：「房（店）屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全」、「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方（即原告）得隨時解約收回房（店）屋，因此乙方（即被告）所受之損失，甲方概不負責」，此有上述租賃契約書一份在卷可按，而查，於被告承租系爭土地之後，依序分別於92.10.23、92.11.19經臺北縣政府致函要求原告「…請即停止現場一切違規行為回復合法使用狀態…」、「…請立即停止現場一切違規行為回復合法使用狀態…」乙節，復有臺北縣政府92.10.23北府城開字第0920558128號函、92.11.19北府城開字第0920691090號函各一件附卷可參，是原告主張被告就系爭土地之使用已構成違法及違約情事等語，尚堪採信為真。雖被告抗辯：於承租系爭土地時，伊已向原告具體表示要經營廢五金堆置場，原告亦已知悉，而伊所從事之廢五金回收事業，並無污染之情形，亦無不法之問題，係原告自行向相關機關檢舉，以致臺北縣政府不得不禁止伊繼續使用系爭土地云云，但被告前開抗辯則為原告所否認，而經本院依被告聲請向臺北縣政府函查結果，上述檢舉案件之檢舉人並非本件兩造之任何一方，有臺北縣政府93.9.23 北府城開字第0930637532號函暨檢附檢舉人資料一份附卷可憑，足見被告抗辯係原告自行向相關機關檢舉，以致臺北縣政府不得不禁止伊繼續使用系爭土地云云，尚屬無據。
（二）再查，被告所請求傳訊之證人楊全寶亦到庭證稱：「（問：就兩造之間有關系爭土地成立租賃關係經過你清楚嗎？）清楚；（問：請就所知經過情形說明）我本身要租這地時，到現場去看到有一個牌子，上面只有電話號碼，沒有出租人的姓名，我之後打電話去，之後沒有聯絡上，後來我另外找仲介去租地，剛好租在系爭土地對面，我開始使用，我四月份開始使用，被告經營的項目跟我相同，之後被告就去找我說想租地，那時約六、七月的時候，我就跟他說對面的系爭土地有牌子你可以去聯絡，之後兩造之間的租約經過如何我就不清楚了；（問：你知不知道兩造之間接洽情形？）我不清楚。他做他的我做我的；（問：你租的對面的土地即系爭土地地主你是否有接洽過？）沒有」等情明確，是被告請求傳訊證人楊全寶以資證明原告有向主管機關檢舉乙節，亦屬無據，益見被告辯稱果無原告向有關機關檢舉，則相關機關顯不致通知被告停止營業云云，尚不足採。
（三）又查，按民法第450 條第3 項規定：終止租賃契約，應依習慣先期通知；但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，「出租人」應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。該條項但書之規定，立法理由主要在於保護承租人，課出租人應預留契約終止之期間，以免承租人措手不及。是查原告於接獲前開臺北縣政府函文後，依兩造間租賃契約第10條、第14條之規定，於92.11.11
以 臺北圓環郵局第811 號存證信函通知被告立即停止現場作業，並於文到後45日終止租約，與上開條文規定，並無不合，即有理由，足見系爭租約業於被告收受上述存證信函後45日即行終止。
（四）按「租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物」，最高法院75年台上字第801 號著有判例可資參照。
而查，本件系爭租賃契約既經原告以存證信函通知終止，被告因租賃而取得使用、收益之本權既已消滅，其仍繼續占有（包括直接或間接占有）系爭土地，係以無權占有之積極行為侵害原告之所有權（見王澤鑑教授著侵權行為法第102 頁，三民書局90年7 月初版7 刷），被告於系爭租約終止後，占有使用系爭土地，亦屬無權占有（終止前之使用，為有權源），故原告本於所有權依民法第767 規定，請求被告拆除系爭土地上之建築物，並清除廢棄物後騰空返還，為有理由，應予准許。
（五）次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。而無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。又按租賃物之出租人，依民法第423 條規定，固負有以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態之義務，但此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問，從而，被告於終止系爭租賃契約時，如已騰空系爭土地，則該土地即可處於客觀上可供使用、收益之狀態，而系爭土地現仍置放有被告之物品，並由被告以鐵皮圍籬圈圍，其上復以鐵鍊門鎖鎖住等節，亦據本院於93.12.10履勘現場，並製有勘驗筆錄在卷可按，兩造對此亦不爭執，自堪信原告主張被告自92年11月未給付租金起即受有占有之不當得利等語為真正，故原告可依不當得利之法律關係，請求被告給付無權占有系爭土地所獲得相當於租金之利益。
（六）末按不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利得之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第181條定有明文。本件被告於終止系爭租約後，即無合法權源使用原告所有系爭土地，其所受利益為使用本身，此一利益依其性質不能返還，故應以「相當之租金」為其償還予原告之價額。本院斟酌系爭土地之位置，原使用之狀態、工商業繁榮之程度等情形，認被告所為相當於租金之不當得利，應以原租賃契約約定之租金即每月36,000元之主張，應屬適當。是以，原告主張被告應給付自92.11 月未給付租金起至返還土地止，相當於租金之不當得利為每月36,000元，為有理由。
三、綜上所述，原告本於民法第767 條、第179 條，請求被告應將坐落臺北縣蘆洲市○○段第236 地號如附圖斜線部分所示面積388.42平方公尺之土地之地上物拆除，並清除廢棄物後，將土地返還予原告，及自92.11 月起至返還土地止，按月給付原告損害金36,000 元，為有理由，應予准許。
四、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第
390 條第2 項、第392 第二項，判決如主文。中 華 民 國 94 年 1 月 20 日
民事第三庭 法 官 邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 1 月 20 日
書記官 白俊傑