臺灣板橋地方法院民事判決 九十三年度訴字第一０七九號
原 告 林文耀即千豐食品商行即反訴被告訴訟代理人 葉秀美律師複 代 理人 廖姵涵律師被 告 甲○○即反訴原告訴訟代理人 田振慶律師
吳彥鋒律師邱瑞元律師右當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國九十三年十一月十九日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾陸萬元，及自民國九十三年六月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應將如附表所示支票三紙返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣拾捌萬陸仟元預供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾陸萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分
一、原告起訴主張：
㈠、緣被告甲○○前授權訴外人戴莉玲處理坐落台北市○○街○段○○號建物﹙下稱系爭建物﹚房屋租賃契約之簽訂、代收租賃押金及租金等事宜，戴莉玲遂基於被告代理人之身分與原告於民國九十一年八月二十五日，就系爭建物簽立租賃契約﹙下稱系爭租賃契約﹚，約定將系爭建物出租原告，租期自九十一年九月二十六日起至九十六年九月二十五日止，共計五年，每月租金新台幣（下同）十四萬元；惟租賃物即系爭建物其後經台灣高等法院以九十一年度上易字第五六七號民事判決認定第三人余漢卿始為系爭建物之事實上處分權人，復經余漢卿據前開台灣高等法院九十一年度上易字第五六七號民事確定判決為執行名義，向台灣台北地方法院聲請強制執行，經台灣台北地方法院以九十三年度執酉字第八四七二號受理並至系爭建物現場履勘，是因第三人余漢卿已就租賃物即系爭建物主張權利，原告已無法達成系爭租賃契約租賃之目的，依民法第四百三十六條準用第四百三十五條之規定，原告乃於九十三年五月二十五日寄發存證信函與被告，以有前開無法達成租賃目的之情事存在為由，表示終止系爭租賃契約，並請被告於收受存證信函五日內，返還前已收受之保證金四十二萬元及尚未到期原用以支付九十三年五至八月份之租金之支票四紙，經被告於九十三年五月二十六日收受前開存證信函，是系爭租賃契約應已終止。
㈡、因原告已與被告終止系爭租賃契約，則①被告應返還保證金（即押金）四十二萬元於原告；②原告為給付租金曾預先開立用以支付九十三年五月份租金﹙即自九十三年五月二十六日起至同年六月二十五日止之租金，乃以建華銀行天母分行為付款行，票據號碼為A0000000，面額為十四萬元，發票日為九十三年五月二十六日，發票人為千豐食品商行﹚之支票乙紙，該紙支票已遭被告提示兌現，故依民法第二百六十三條準用同法第二百五十九條、民法第一百七十九條規定，被告應返還票款十四萬元於原告；③被告尚有其餘同為支付租金而預先開立分別用以支付九十三年六至八月份租金即如附表所示支票三紙交付被告，此等支票依民法第四百五十四條規定亦應返還原告，惟迭經原告催討，被告均置之不理，原告不得已提起本件訴訟，請求被告返還押租金四十二萬元、已兌現之租金票款十四萬元計五十六萬元以及尚未兌現如附表所示之支票三紙，並聲明：①被告應返還原告五十六萬元，及自九十三年六月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。②被告應返還原告如附表所示之支票三紙。③第一項之請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
㈠、原告前開指稱之台灣高等法院九十一年度上易字第五六七號民事確定判決，係余漢卿於八十九年四月十七日，向台灣台北地方法院對戴莉玲、鄭蓮珠所提起之損害賠償之訴，經台灣台北地方法院以八十九年訴字第二四九○號受理，然被告早於前開損害賠償之訴繫屬於台灣台北地方法院前之八十九年一月二十日，即自戴莉玲處受讓系爭建物，故依最高法院著有二十九年抗字第一二五號判例意旨，足認台灣高等法院九十一年上易字第五六七號確定判決之既判力與執行力均不及於被告，況執行法院亦因該確定判決對於兩造均無執行力，故而根本未將兩造列為執行對象而發執行命令，是以被告與原告間之系爭租賃契約不受台灣高等法院九十一年上易字第五六七號判決之拘束，原告當得依系爭租賃契約繼續就租賃物為使用收益而無任何影響甚明。惟原告竟罔顧前開事實，即片面認定被告無法繼續履行系爭租約，逕行向被告為解除系爭租賃契約之意思表示，被告為保權益，多次以存證信函通知原告並表示；「被告依法不受高等法院九十一年上易字第五六七號確定判決所拘束」、「原告與被告迄今均未收受執行法院之遷出執行命令」、「系爭租賃契約非陷於無法履行之情，被告據以解除契約，於法不合。」等情，原告仍置之未理，甚而執意提起本件訴訟，實令被告深感無奈。
㈡、綜上，被告既不受台灣高等法院九十一年度上易字第五六七號確定判決之既判力與執行力所拘束，則系爭租賃契約並非不得繼續履行，故原告據以為解除契約之意思表示顯然於法未合不生效力，兩造之租賃關係迄今應仍合法有效存續，被告收取保證金四十二萬元以及九十三年五月二十六日兌現之十四萬元租金，自非無法律上之原因，且如附表所示三張支票，被告依系爭租賃契約之約定亦有權提示兌現以收取租金甚明，因此，原告爰引民法二百五十九條、第一百七十九條及第四百五十四條規定，請求返還保證金、已付租金及尚未到期用以支付租金之支票，即無理由，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如為不利於被告之判決，被告願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執之事實：原告主張前與被告訂立系爭租賃契約，並已交付押租金四十二萬元、用以支付九十三年五至八月份租金之支票共四紙，被告並已將支付九十三年五月份租金之面額十四萬元支票一紙提示兌現領款，惟其餘被告持有之原告用以支付九十三年六至八月份租金如附表所示之支票三紙，則經原告聲請假處分，禁止被告提示兌現等情，業經原告提出租賃授權書、房屋租賃契約書、往來明細資料表等為憑，且為被告所不否認，堪信屬實。
四、按「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」、「前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之。」民法第四百三十五條、第四百三十六條定有明文；次按「出租人於租賃關係存續中，應保持租賃物合於約定使用收益之狀態，如第三人就租賃物主張權利，致承租人不能為約定之使用收益者，承租人自得請求減少租金或終止契約，此觀民法第四百二十三條、第四百三十六條及第四百三十五條之規定自明。」最高法院亦著有四十三年度台上字第一○六七號裁判意旨可供參照。又「租賃契約，依前二條之規定終止時，如終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，應返還之。」民法第四百五十四條亦規定甚明。查：
㈠、系爭建物未五○七號債權人蘇蔡謹聲請拍賣債務人余陳碧月抵押物卷核閱卷附台北市稅捐稽徵處萬華分處八十四年十二月二十一日北市稽萬乙字第三○五七三號函核閱無誤，是系爭建物既未違章建築乙節，可以認定。
㈡、又余漢卿於八十六年七月十二日向余王秀美買受系爭房屋，並於翌日完成點交等情，經證人即出賣人余王秀美及證人即見證人陳國世於台灣台北地方法院檢察署八十六年度偵字第一六七一五號盧文城竊佔案件中證述明確﹙見前開偵查卷第七十二頁正面、九十五頁背面﹚，陳國世於台灣高等法院八十九年度上字第三二三號余漢卿訴請盧文城、戴莉玲、鄭蓮珠遷讓房屋事件中亦為相同證述﹙見前開案號卷宗第一○○頁﹚等情，經本院調取前開卷宗核閱屬實，是系爭建物乃余漢卿買受取得並已於八十六年七月十三日完成點交之事實，亦堪認定，惟因系爭建物並無辦理建物保存登記，無法辦理移轉登記，致余漢卿無法取得登記名義登記為所有權人，然余漢卿仍為系爭建物之事實上處分權人無疑，台灣高等法院九十一年度上易字第五六七號判決亦同此認定，有原告所提出前開台灣高等法院判決在卷可參。
㈢、另，余漢卿前於八十九年四月十七日，以系爭建物雖未為保存登記，然為伊於八十六年七月十二日向余王秀美買受而來，並於翌日完成點交，伊已取得系爭建物之事實上處分權，詎戴莉玲於八十七年三月二十六日向無處分權人盧文城買受系爭建物並自八十七年四月二十一日起占有系爭建物使用，已侵害余漢卿對系爭建物之事實上處分權為由，依侵權行為之法律關係，向台灣台北地方法院對戴莉玲提起損害賠償之訴，經該院以八十九年度訴字第二四九○號判決余漢卿敗訴後，余漢卿不服提起上訴，台灣高等法院後依證人盧文城於該院九十一年八月廿七日到庭證稱：「系爭房屋是余王秀美所有，房屋是稅籍名義王明寶之承租人搬走，叫我搬進去住，並陪我辦理稅籍移轉，我才取得房子的占有和稅籍移轉，我搬進去時並不知房子是余王秀美名義，未得她同意。黃乃宣是元大證券公司之副總經理，…雙方成立信託關係，我將土地移轉給他，也將稅籍名義變更，移轉到他名下，變更手續由被上訴人戴莉玲辦理。…戴莉玲替我辦貸款，要我將貸款文件及鑰匙交給她，說是銀行要看房子，我交鑰匙給她是為了辦貸款，並未同意其使用系爭房屋。我告訴過她房子是余王秀美所有。元大證券副總經理黃乃宣不是真正屋主，所以她知情我沒有賣系爭房子給戴莉玲，我交鑰匙給她只是為了辦貸款，她無權占用系爭房子。」、證人盧彥儒於該院九十二年二月十三日到庭證稱：「土地及房屋過戶登記在黃乃宣名下，後來我們花錢，要把房子及土地過戶回來，資料放戴莉玲那邊，趙棟樑指定要她辦，沒想到戴莉玲過戶到自己名下，我們要辦貸款清償民間貸款。鑰匙交給戴莉玲請她辦貸款。第二次付款時，八十七年七月在地政事務所查詢區公所，土地過一半，房子過到她名下，一次是三月付趙棟樑，五月份付各三百萬，在付款趙棟樑時，不知房子被過戶」等證詞，認戴莉玲明知系爭建物非黃乃宣所有，盧文城既未將系爭建物賣給戴莉玲，亦未同意其使用，盧文城將鑰匙交付戴莉玲，只是為了辦貸款，然而，戴莉玲卻利用辦理貸款的機會，占有系爭建物，戴莉玲顯係故意以非法手段取得系爭建物之占有，不法侵害余漢卿之事實上處分權，戴莉玲自有不法侵害他人權利之故意甚明，因而於九十三年一月十三日以九十一年度上易字第五六七號判決戴莉玲應自系爭建物遷出，並自八十八年四月二十一日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付余漢卿二千九百零四元確定，余漢卿後即持前開台灣高等法院九十一年度上易字第五六七號確定判決為執行名義，向台灣台北地方法院聲請強制執行，台灣台北地方法院乃於九十三年三月二十一日以北院錦九十三執酉字第八四七二號執行命令函知戴莉玲，應於執行命令送達翌日起十五日內，依台灣高等法院九十一年度上易字第五六七號判決主文第二項所載：「被上訴人﹙即戴莉玲﹚應自台北市○○街○段○○○號房屋遷出」逾期即依法執行等情，經原告提出前開台灣高等法院九十一年度上易字第五六七號判決、判決確定明書、台灣台北地方法院執行命令等附卷可稽，堪信屬實。
㈣、被告雖抗辯稱：前開台灣高等法院九十一年度上易字第五六七號確定判決乃於八十九年四月十七日繫屬於原第一審之台灣台北地方法院，伊於案件繫屬前之八十九年一月三十日，即已自戴莉玲處買得系爭建物，自不受該確定判決既判力、執行力所及，從而系爭租賃契約並非不得繼續履行，原告據以為終止系爭租賃契約之意思表示顯然不合法不生效力云云，並提出起訴狀、買賣所有權移轉契約書為憑；然查，原告指稱余漢卿於九十三年五月間，持前開台灣高等法院九十一年度上易字第五六七號判決向原告主張伊始為系爭建物之事實上處分權人，戴莉玲乃無權處分人，欲收回租賃物使用，原告因認租賃物即系爭建物已有第三人向之主張權利，致原告無法繼續使用收益系爭建物，遂發函與被告，以已有第三人余漢卿就租賃物主張權利，致承租人不能為約定之使用收益，租賃目的不達為由，終止系爭租賃契約，並另與余漢卿就系爭建物之使用收益訂立租賃契約等情，已經原告提出存證信函、租賃契約為憑，茍非原告確已因余漢卿之主張權利，不能就系爭租賃物為使用收益，原告何須發函被告終止系爭租賃契約，並再與余漢卿另訂租約！足見原告前開指稱因第三人余漢卿就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益等語，核與常情無悖，應可信實，況本件因被告以系爭建物出租予原告，依民法第四百三十六條之規定，被告本應負權利瑕疵擔保責任。茲既已有訴外人余漢卿出面主張伊為系爭建物事實上處分權人，欲收回房屋，致原告不能為預定之使用收益，被告即已違反民法第四百二十三條之保持租賃物於租賃期間合於使用收益狀態之義務，原告依首開四所述條文、最高法院裁判意旨，自得對被告行使租約終止權，被告徒以伊不受台灣高等法院九十一年度上易字第五六七號確定判決既判力、執行力所及，謂原告仍可使用系爭建物置辯，與原告實際上已受第三人主張權利，無法使用租賃物之客觀情事未合，尚不足採。
㈤、綜上，原告指稱因租賃物即系爭建物存有權利之瑕疵，事實上之處分權人並已向其主張權利，致不能為約定之使用、收益，洵屬有據，原告進而主張兩造間之系爭租賃契約業經伊依民法第四百三十六條之事由向被告發函表示終止，請被告於函到五日內將保證金四十二萬元及已交付未到期原用以支付九十三年五至八月份租金之支票返還原告，前開終止系爭租賃契約之存證信函，復於九十三年五月二十六日送達被告等情，亦據原告提出存證信函送達回證為憑，是原告主張系爭租賃契約已經合法終止可以採信，從而，原告依民法第二百六十三條準用第二百五十九條、第一百七十九條、第四百五十四條等規定，請求被告將租約終止後，原告承租時業已交付之保證金﹙即押金﹚四十二萬元、終止租約後被告仍兌現原用以支付九十三年五月份租金之十四萬元票款，計五十六萬元及自終止系爭租約後之九十三年六月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨尚未兌現如附表所示原用以支付九十三年六至八月份租金之支票三紙返還原告，即有理由，應予准許。
五、兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，於法均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：
㈠、前開台灣高等法院九十一年度上易字第五六七號確定判決之既判力與執行力既均不及於反訴原告或反訴被告，已如前述，是以反訴原告與反訴被告間之系爭租賃契約不受該判決之拘束甚明，反訴被告當得依系爭租賃契約繼續就租賃物為使用收益而無任何影響，則反訴被告主張因有第三人余漢卿就系爭建物即租賃物主張權利，反訴被告已無法達成租賃之目的為由，任意終止租約，顯不合法而不生效力，是以，系爭租賃契約自始均屬有效繼續存在，兩造本應依約履行，惟反訴被告竟擅自與余漢卿就系爭租賃物另行簽訂租賃契約，並經反訴原告以存證信函催告伊給付租金後，仍拒不履行，甚而向法院聲請假處分禁止反訴原告提示兌現已收受用以支付租金之如附表所示三紙支票，反訴被告迄今已拖欠五期之租金﹙九十三年六月份至同年十月份﹚。據此，反訴原告爰依系爭租賃契約第六條第一項之規定，向反訴被告為終止租約之意思表示，並請求伊給付積欠之租金計七十萬元 (140,000×5=700,000)，並遷讓返還租賃標的物即系爭建物與反訴原告。
㈡、又反訴原告曾於簽訂系爭租約同時，收受反訴被告所交付之押租金計四十二萬元，自得於該押租金中扣除反訴被告所積欠之租金，惟於扣除後，反訴被告尚仍積欠二十八萬元之租金未為給付 (420,000－700,000=280,000)，故反訴被告尚應給付積欠之租金二十八萬元與反訴原告。
㈢、綜上所陳，反訴被告應給付積欠之租金二十八萬元及遷讓返還租賃標的物即系爭建物與反訴原告，並聲明：①反訴被告應給付反訴原告二十八萬元，並自反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。②反訴被告應將坐落台北市○○區○○里○○街○段○○○號之建物，遷讓返還與反訴原告。③反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則執：系爭租賃契約已經反訴被告合法終止，反訴被告自不負給付租金與反訴原告之義務，又反訴被告乃因余漢卿對之主張權利，方與余漢卿另訂租約，並本於與余漢卿之租約而占有使用系爭建物，自不付交付系爭建物與反訴原告之義務等語為抗辯，並聲明：㈠反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如為不利於反訴被告之判決，反訴被告願供擔保請准免為假執行之宣告。是本件反訴部分，應審究者厥為：㈠系爭租賃契約究否已終止，若是，則反訴原告主張反訴被告拖欠租金，仍應給付租金，自無理由；㈡反訴原告主張系爭租賃契約已終止，訴請反訴被告將系爭建物交付反訴原告，有無理由。查：
㈠、系爭租賃契約已經反訴被告合法終止，業如前述，從而，反訴被告自契約終止後，並無給付租金與反訴原告之義務，是反訴原告主張反訴被告之終止租約不合法，請求反訴被告給付自九十三年六月份至同年十月份拖欠之租金七十萬元，即不足採，反訴原告進而遽謂扣除反訴被告已交付之押金四十二萬元後，反訴被告尚應給付反訴原告二十八萬元云云，自無理由，應予駁回。
㈡、系爭租賃契約既已合法終止，則反訴原告本於出租人地位，請求反訴被告交還租賃物即系爭建物，固非無由，然系爭建物之事實上處分權人應為余漢卿，而余漢卿依前開台灣高等法院九十一年度上易字第五六七號確定判決之執行名義，本得對戴莉玲請求遷讓系爭建物，茲戴莉玲復已將系爭建物出賣反訴原告，有反訴原告所提買賣契約書為憑，則余漢卿自得對反訴原告訴請遷讓系爭建物。
㈢、惟余漢卿已於九十三年五月二十五日與反訴被告就系爭建物訂立租約，並由反訴被告占有使用系爭建物一情，為兩造所不爭執，是反訴被告既係本於與余漢卿所訂系爭建物之租賃契約占有使用系爭建物，余漢卿復得對反訴原告訴請遷讓系爭建物，則反訴原告猶主張反訴被告應將系爭建物交還反訴原告，即無理由，亦應駁回。
三、綜上，反訴原告起訴請求反訴被告給付二十八萬元並自反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息及遷讓返還租賃物即系爭建物與反訴原告，並無理由，其假執行之聲請亦缺乏宣告依據，均應予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
肆、據上論結，本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 十 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭
審判長法官 陳映如
法官 陳麗玲法官 陳明偉支票附表：
┌────┬─────┬─────┬────┬─────┬────┬───┐│編號 │ 發票人 │ 付款人 │票面金額│支票號碼 │ 發票日 │發票人││ │ │ │﹙新台幣│ │ │帳號 ││ │ │ │﹚ │ │ │ │├────┼─────┼─────┼────┼─────┼────┼───┤│ 一 │ 千豐食品 │建華銀行天│ 十四萬 │A0000000 │930626 │034-03││ │ 商行 │母分行 │ 元 │ │ │1-0000││ │ │ │ │ │ │330-8 │├────┼─────┼─────┼────┼─────┼────┼───┤│ 二 │同右 │同右 │同右 │A0000000 │930726 │同右 │├────┼─────┼─────┼────┼─────┼────┼───┤│ 三 │同右 │同右 │同右 │A0000000 │930826 │同右 │└────┴─────┴─────┴────┴─────┴────┴───┘右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 十二 月 十 日
法院書記官 馬文慶