臺灣板橋地方法院民事判決 九十三年度訴字第一○○○號
原 告 丁○○被 告 乙○
丙○○○右當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國九十三年十月二十六日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應將坐落臺北縣中和市○○段二八張五六六之七地號上門牌號碼臺北縣中
和市○○路○○○巷○○弄一之二號三樓之房屋遷讓返還原告，並自民國九十三年七月五日起至遷讓房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣（下同）一萬四千元。
㈡被告乙○應給付原告二萬八千元。
㈢陳明願供擔保請准就第一項聲明宣告假執行。
二、陳述：㈠坐落臺北縣中和市○○段二八張五六六之七地號上門牌號碼臺北縣中和市○○
路○○○巷○○弄一之二號三樓之房屋（下稱系爭房屋），係原告於九十三年四月七日經鈞院九十三年度民執水字第五一三四號強制執行拍賣程序拍定買受，並由鈞院於同年四月二十一日核發不動產權利移轉證書。
㈡被告乙○與前揭執行程序之債務人甲○○間於原告拍定買受系爭房屋前即存有
租賃關係，租期自九十一年十一月五日起至九十四年十一月四日止，每月租金一萬四千元，依買賣不破租賃之法則，原告應承受上開租賃關係。原告於拍定後，遂以中和郵局第一九六號存證信函向被告乙○請求給付租金，經其於九十三年四月十五日收受。詎被告乙○仍置之不理，積欠原告同年五月五日及六月五日應給付之二期租金，原告再依法以中和郵局第三○八號存證信函向被告乙○終止租賃契約，經其於九十三年六月七日收受。然被告乙○仍繼續占有使用系爭房屋，迄未遷讓歸還，原告自得依民法第四百五十五條租賃物返還請求權及同法第七百六十七條所有物返還請求權之規定，請求被告乙○自系爭房屋遷出並返還予原告。
㈢被告丙○○○係被告乙○之母，因而得以使用系爭房屋，然原告既已終止與被
告乙○間就系爭房屋之租賃契約，被告即無使用系爭房屋之合法權源，被告丙○○○繼續占有使用系爭房屋即屬無權占有，原告亦得依民法第七百六十七條所有物返還請求權之規定，請求被告丙○○○自系爭房屋遷出並返還予原告。
㈣被告乙○於原告終止系爭房屋之租賃契約前，尚積欠原告九十三年五月五日及
同年六月五日之二期租金共計二萬八千元，原告自得本於租賃契約請求被告乙○給付上開款項。
㈤原告終止系爭房屋之租賃契約後，被告即無使用系爭房屋之合法權源，被告仍
繼續占有使用系爭房屋，係屬侵權行為，亦屬無法律上原因受有使用系爭房屋之利益，並致原告受有無法使用系爭房屋之損害，原告得本於侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告連帶給付相當於租金每月一萬四千元之損害賠償及不當得利。
㈥訴外人甲○○是否積欠被告乙○六十萬元之債務，又被告乙○抗辯其與甲○○
約定以甲○○所欠債務抵銷租金，與事實不符。況縱認甲○○確積欠被告乙○六十萬元，亦屬被告乙○與甲○○間之事由，與原告無涉，被告乙○與甲○○間之租賃契約，既已由買受系爭房之原告所承受，被告乙○仍應給付租金予原告。
三、證據：提出不動產權利移轉證書影本一件、中和郵局存證信函影本二件、系爭房地租賃契約書影本一件、戶藉謄本一件、假扣押執行筆錄影本一件。
乙、被告方面：
壹、被告乙○部分：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：㈠被告乙○占有使用系爭房屋，係因甲○○積欠被告乙○六十萬元，甲○○遂將
系爭房屋租予被告乙○使用，並約定以租賃期間之租金抵銷甲○○所欠上開債務，故被告乙○占有使用系爭房屋係基於合法有效之租賃關係，並非無權占有，且被告亦無須再支付租金。
㈡被告丙○○○為被告乙○之母親，係基於母子關係而居住於系爭房屋內，並非承租人，亦非占有人，原告並無必要將丙○○○列為被告。
三、證據：聲請訊問證人甲○○。
貳、被告丙○○○部分：被告丙○○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
丙、本院依職權調閱本院九十三年度民執水字第五一三四號強制執行事件案卷。理 由
一、本件被告丙○○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：原告於九十三年四月七日向本院民事執行處九十三年度民執水字第五一三四號強制執行事件，拍定買受系爭房屋，經本院於同年四月二十一日核發不動產權利移轉證書，惟被告乙○與前開強制執行事件之債務人甲○○間就系爭房屋原存有租賃契約，租期自九十一年十一月五日起至九十四年十一月四日止，每月租金一萬四千元，依買賣不破租賃之法則，應由原告承受系爭租賃關係。原告於拍定後以中和郵局第一九六號存證信函催告乙○給付租金，經其於九十三年四月十五日收受，惟被告乙○仍置之不理，自同年五月五日起即未再支付租金予原告，嗣原告再以中和郵局第三○八號存證信函向乙○表示終止租賃契約，經其於同年六月七日收受，被告已無占用使用系爭房屋之合法權源，詎被告仍繼續占有使用系爭房屋，迄未遷讓返還，致被告受有相當於租金利益之損害，爰提起本件訴訟：㈠依民法第四百五十五條、第七百六十七條之規定，請求被告乙○自系爭房屋遷出並返還予原告，並依租賃法律關係請求乙○給付九十三年五月五日、六月五日之二期租金二萬八千元；㈡依民法第七百六十七條規定，請求被告丙○○○自系爭房屋遷出並返還予原告；㈢依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告自九十三年七月五日起，按月連帶給付相當租金之損害及不當得利一萬四千元等語。
三、被告乙○則以：訴外人甲○○於系爭房屋拍定前積欠被告乙○六十萬元，甲○○遂將系爭房屋出租予被告乙○使用，租期自九十一年十一月五日起至九十四年十一月四日止，每月租金一萬四千元，並約定以租賃期間之租金抵銷甲○○所欠上開債務，故被告乙○占有使用系爭房屋係基於合法有效之租賃關係，並非無權占有，亦無須再支付租金；又被告丙○○○係其母親，並非占有人，原告起訴顯屬無據等語，資為抗辯。
四、被告丙○○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀爭執或否認原告之主張。
五、本件經原告及被告乙○於本院九十三年七月三十日言詞辯論期日當庭協議簡化爭點，其不爭執及爭執之事項如後：（見本院卷第五十頁至第五十一頁）㈠兩造不爭執之事項：
⒈原告係經本院九十三年度民執水字第五一三四號強制執行事件拍賣程序，拍定取得系爭房屋之所有權，本院於九十三年四月二十一日核發不動產權利移轉證書。
⒉被告乙○與系爭房屋原所有權人甲○○間訂有租賃契約，租賃期間自九十一
年十一月五日起至九十四年十一月四日止，每月租金一萬四千元，乙○並交付押金四萬二千元予甲○○。
⒊被告乙○自九十三年五月五日起未給付租金予原告。
⒋被告乙○於九十三年四月十五日收到原告所寄中和郵局第一九六號存證信函
；另於九十三年六月七日收到原告所寄中和郵局第三○八號存證信函。⒌被告丙○○○係乙○之母，係基於與乙○間母子親屬關係而居住於系爭房屋內。
㈡兩造爭執之事項：
⒈被告乙○對甲○○有無六十萬元之債權？乙○與甲○○有無約定以該六十萬
元債權與系爭房屋之租金抵銷？乙○可否以該債權主張抵銷？
五、本件原告主張其於九十三年四月七日經本院九十三年度民執水字第五一三四號強制執行事件拍定買受系爭房屋，本院於同年四月二十一日核發不動產權利移轉證書，而被告乙○與該強制執行事件之債務人甲○○間就系爭房屋原訂有租賃契約，租賃期間自九十一年十一月五日起至九十四年十一月四日止，每月租金一萬四千元，原告取得系爭房屋之所有權後，於九十三年四月十五日以中和郵局第一九六號存證信函催告乙○給付租金，惟乙○自九十三年五月五日起即未給付租金予原告，原告另於九十三年六月七日以中和郵局第三○八號存證信函向乙○表示終止租賃契約，惟乙○及其母丙○○○仍居住於系爭房屋內之事實，業據原告提出不動產權利移轉證書影本一件、中和郵局存證信函影本二件、，復據兩造協議所不爭執，均堪信屬實。
六、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條第一項定有明文，是在租賃關係存續中，縱出租人將租賃物所有權移轉予第三人，承租人仍得就租賃物對該第三人主張租賃關係存在而屬有權占有租賃物，且受讓人即當然繼承出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務（最高法院四十一年臺上字第一一○○號判例意旨參照）。經查，被告乙○於九十一年十一月四日與系爭房屋原所有權人甲○○簽訂租賃契約，約定由乙○承租系爭房屋，租賃期間自九十一年十一月五日起至九十五年十一月四日止，每月租金一萬四千元，交付予乙○占有使用，因甲○○積欠訴外人第一商業銀行股份有限公司（下稱第一商業銀行）債務，經第一商業銀行聲請強制執行甲○○所有之系爭房屋及坐落土地，由原告於本院九十三年度民執水字第五一三四號強制執行事件拍賣程序，拍定取得系爭房屋之所有權，本院於九十三年四月二十一日核發不動產權利移轉證書，有原告提出之不動產權利移轉證書影本一件、租賃契約影本一件為證，復經本院依職權調閱前開強制執行事件案卷查明屬實，並經兩造協議所不爭執，是原告依民法四百二十五條之規定，即當然繼受原出租人甲○○之地位而行使或負擔租賃契約所生之權利義務。
七、次按抵銷除法定抵銷之外，尚有約定抵銷，此項抵銷契約之成立及其效力，除法律另有規定（如民法第四百條以下交互計算之抵銷）外，無須受民法第三百三十四條所定抵銷要件之限制，即給付種類縱不相同或主張抵銷之主動債權已屆清償期，而被抵銷之被動債權雖未屆滿清償期，惟債務人就其所負擔之債務有期前清償之權利者，亦得於期前主張抵銷之（最高法院五十年臺上字第一八五二號判例可資參照）。又定有清償期者，債權人不得於期前請求清償，如無反對之意思表示時，債務人得於期前為清償，民法第三百十六條亦定有明文。經查證人甲○○於本院審理時證稱：伊於七十八年間起就將系爭房屋出租予被告乙○使用至今，租金從幾千元調到現在一萬多元，後來伊交給被告乙○一些支票向其借錢，因支票退票就以租金來抵，租約應該到九十四年十一月，在第一次退票即九十一年底左右時就約定抵銷，總金額大約四十幾萬元，期間沒有借予被告乙○使用系爭房屋，都是出租予被告乙○，伊給被告乙○的支票都是客票，抵租金之時間沒有詳細算，大概可抵到九十五年年中，是在第一次退票時與其約定抵租金等語（見本院九十三年十月二十六日言詞辯論筆錄第二頁至第三頁），核與乙○抗辯甲○○積欠其票據債務，伊並與甲○○約定以系爭房屋之租金債權互相抵銷等情大致相符，惟乙○抗辯甲○○係積欠其六十餘萬元，非四十餘萬元，復核乙○於九十三年三月五日向本院九十三年度民執水字第五一三四號強制執行事件呈報其與甲○○間訂有系爭租賃契約，期間自九十一年十一月五日起至九十四年十一月四日止，且甲○○另欠其借款及票據債務，並提出支票影本四件、退票理由單影本三件為證，該四紙支票均經甲○○背書，總額共計六十二萬一千五百元，證人甲○○亦當庭表示該四紙支票確係其交付予乙○之票據（見本院九十三年十月二十六日言詞辯論筆錄第三頁），至甲○○雖稱其積欠乙○四十餘萬元，惟查前開四紙支票之發票日分別係九十一年五月十五日、七月十日、九月二十日、九月三十日，並分別於發票日即經提示未獲付款，距甲○○至本院作證之九十三年十月二十六日已逾二年，且甲○○尚積欠其他債權人債務，故其就積欠乙○之債務金額究為若干，難免因時日過久記憶模糊，其經本院提示前開四紙支票辨認後確認係其交付予乙○之票據，已足證乙○對甲○○確有票據及借款債權存在，尚難以甲○○未能清楚記憶對乙○所負債務之確實金額，遽認其證言不可採信。至原告主張訴外人萬泰銀行於九十年九月二十七日以本院九十年度執全宿字第二五六○號假扣押執行程序，聲請查封系爭房屋及坐落土地時，乙○在場表示係其係甲○○之朋友，系爭房屋原係乙○所有，後出賣予甲○○，現屋子是借住，沒有租約等情，固有原告提出之假扣押執行筆錄影本一件在卷可按（見本院卷第四十五頁至第四十六頁）。然查前開假扣押執行程序查封系爭房屋及坐落土地之時間係九十年九月二十七日，而被告乙○與甲○○間之租賃契約期間則係自九十一年十一月五日起，即令九十年九月二十七日訴外人萬泰銀行假扣押時，系爭房屋確係由甲○○出借予乙○占有使用，亦無礙其等於九十一年十一月五日再簽訂租賃契約，矧原告就乙○與甲○○間確有租賃契約存在，期間自九十一年十一月五日起至九十四年十一月四日止之事實，與乙○協議不爭執，則乙○與甲○○於九十年九月二十七日假扣押查封時就系爭房屋究竟有無租賃關係存在，即與本件無涉。被告乙○既與甲○○間就系爭房屋簽訂租賃契約，並約定以甲○○積欠之前開票據、借款債務與甲○○對被告乙○之系爭房屋租金債權抵銷等情，洵堪採信。又甲○○於九十一年九月三十日時，既確已對被告乙○負有上開債務共計六十二萬一千五百元，而系爭租賃契約租期雖係自九十一年十一月五日起至九十四年十一月四日止，每月租金一萬四千元，有系爭租賃契約影本一件存卷可參，然既無反對之意思表示，被告即租金債務人乙○即得於期前為清償，是被告乙○與甲○○約定以被告乙○對甲○○上開已到期之主動債權，抵銷甲○○對被告乙○所取得期前清償之被動租金債權，於法尚無不合。
八、復按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得催告支付租金並終止契約，民法第四百四十條第一項、第二項定有明文。又按不定期租賃房屋之承租人，非因積欠租金除以擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人不得收回房屋，土地法第一百條第三款亦有明文，且土地法第一百條第三款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院四十四年度臺上字第五一六號判例意旨參照）。經查被告乙○與系爭房屋原所有權人甲○○間訂有租賃契約，且原告經本院九十三年度執水字第五一三四號強制執行事件拍賣程序，拍定取得系爭房屋之所有權，是原告依民法四百二十五條之規定，繼受原出租人甲○○之地位而行使或負擔租賃契約所生之權利義務。而被告乙○早於九十一年間即與甲○○約定以其對甲○○前開六十二萬一千五百元債權，與乙○就系爭房屋之租金債權抵銷，且租金足以抵充至九十五年年中，業如前述，而系爭租賃契約期間僅至九十四年十一月四日止，則被告乙○對於甲○○就系爭租賃契約所負之租金債務已因而消滅，原告嗣後因買賣而繼受之租賃契約，即為已清償租金債務之租賃契約，原告自無再向被告乙○請求給付租金之權利，矧乙○與甲○○簽訂租賃契約時，已同時給付押金四萬二千元，此觀租賃契約上之記載自明，並據兩造協議所不爭執。而原告於九十三年四月十五日催告乙○給付租金時，既因本院尚未核發不動產權利移轉證書，難謂其已取得所有權，尚未繼受甲○○與乙○間之租賃契約，其催告乙○給付租金，自難認為合法之催告，又乙○雖自九十三年五月五日起未給付租金，惟原告對其既無租金債權，原告亦未扣除乙○已給付之押金四萬二千元，故原告於九十三年六月七日以中和郵局第三○八號存證信函向乙○表示終止系爭房屋之租賃契約，於法洵有未合。又被告乙○就系爭房屋仍得本於租賃契約繼續占有使用，且無須再支付租金予原告；是原告主張被告乙○仍須給付租金予原告，且原告既已催告給付並終止租賃契約，被告乙○占有使用系爭房屋即屬無權占有，除應給付遲付之二期租金，並應自系爭房屋遷讓之日起按月給付原告相當租金之損害賠償及不當得利云云，均屬無據，應予駁回。
八、另按請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，而民法第七百六十七條所謂占有，係指同法第九百四十條之直接占有及第九百四十一條之間接占有而言，並不包括第九百四十二條所定輔助占有之情形在內，再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，故原告主張被告無權占有其所有物，而被告否認有占有之事實者，原告自應就被告為占有人此項有利於己之事實負舉證之責任。原告雖主張被告丙○○○亦無權占有系爭房屋，然查丙○○○係被告乙○之母，其係基於與乙○間之親屬關係而居住於系爭房屋，業據被告乙○陳明在卷（見本院卷第五十頁、九十三年十月二十六日言詞辯論筆錄第四頁），並有原告提出之芳既係基於與系爭房屋承租人乙○間之親屬關係而居住於該處，自難認其就系爭房屋有事實上之管領力或係占有人，原告既未舉證證明丙○○○為系爭房屋之占有人，其請求被告丙○○○返還系爭房屋，及按月給付相當於租金之損害賠償及不當得利，亦屬無據，應予駁回。
九、綜上所述，原告雖取得系爭房屋之所有權，惟依民法第四百二十五條之規定，被告乙○與甲○○間就系爭房屋於被告拍定買受前所訂定之租賃契約對於原告仍繼續存在，並當然承受原出租人之地位，而被告乙○就系爭租賃契約存續期間所負之租金債務，業經被告乙○向原出租人甲○○主張抵銷而消滅，是原告對被告乙○已無租金債權，原告向被告乙○所為催告給付租金與以遲付租金為由之終止契約，即於法不合，自不生催告及終止租賃契約之效力，被告乙○非無權占有；又原告復未舉證證明被告丙○○○係系爭房屋之占有人。從而，原告依租賃契約之法律關係請求被告乙○給付遲付二期之租金共二萬八千元，另依所有物返還請求權、侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告自系爭房屋遷出並返還予原告，及自九十三年七月五日起至返還房屋之日止連帶按月賠償原告一萬四千元，均無理由，應予駁回。
十、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。又本案論證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果不生影響，爰不一一審酌，附此敘明。
十一、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 九 日
臺灣板橋地方法院民事第一庭
法 官 周舒雁右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 十一 月 九 日
書記官 張坤校