臺灣板橋地方法院民事判決 93年度訴字第1004號原 告 丙○○○訴訟代理人 林慈發律師複 代理 人 王福民律師被 告 戊○○上列當事人間，請求確認車位使用權存在等事件，經本院於民國
94 年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、緣訴外人己○○前向華南商業銀行股份有限公司借款，並將其所有坐落台北縣蘆洲市○○段第2723建號建物﹙門牌號碼為台北縣蘆洲市○○路○○巷○○號8 樓，基地坐落台北縣蘆洲市○○段第三七五地號，下稱系爭房地）以及台北縣蘆洲市○○段第2652建號建物（為門牌號碼台北縣蘆洲市○○路○○巷○○弄63、65、67、69、2 、4 、6 號之地下第二層，主要用途為停車場﹚中權利範圍一千分之二一之停車位，即系爭房地所屬如附圖所示鵬瀚園中天Ｂ２大廈地下第二層編號第
1 號停車位﹙下稱系爭停車位﹚設定抵押權與華南商業銀行股份有限公司，後因己○○積欠華南商業銀行股份有限公司款項未還，前開房地暨系爭停車位因而遭華南商業銀行股份有限公司向本院聲請拍賣受償，經本院以92年度民執天第5641號執行程序拍賣而由原告拍定取得所有權，並於民國92年
12 月11 日移轉登記於原告，是系爭停車位已經由前述強制執行程序由原告取得所有權，詎原告欲使用系爭停車位時，被告竟以伊擁有系爭停車位之所有權為由，拒絕交付系爭停車位與原告使用。
㈡、依己○○與預售屋出賣人乙○○所簽立之房屋及基地預定買賣契約書內容所示，可確認系爭停車位業經系爭房地所在之大廈各住戶即共有人間，就地下室停車位為分管契約之約定，是原告就系爭停車位已取得專用權，自得請求排除被告之使用，請求被告遷讓系爭停車位與原告，為此，爰依所有權之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：１、確認原告就坐落台北縣蘆洲市○○段第375 地號，同段第2652建號建物共同使用部分總面積一六二七‧四二平方公尺，應有部分一千分之二一，如附圖所示地下室第二層編號B2之一停車位之使用專用權存在。２、被告應遷讓前開停車位於原告。
二、被告抗辯：
㈠、原告所指稱之系爭停車位具有獨立產權，並非系爭建物之共同使用部分，蓋依92年7 月29日修正之土地登記規則第82條第1 項規定：「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，其非屬共用部分，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。」是大廈之地下室停車位一般而言可分為二種：一種係屬區分所有建物共同使用部分性質之停車位，另一種係屬區分所有建物標的性質之停車位，與地面層以上各層建物標的相同，此種停車位雖外觀上係以分別共有之方式呈現其所有權狀態，但實質上仍係具有獨立產權之停車位，合先敘明。又依建築法第102 條之1 第1 項、及建築技術規則建築設計施工編第59條至第62條、第140 條至第144 條規定，建築物應附建防空避難設備或停車空間，細繹此等規範意旨，乃期使興建房屋時能兼顧社會（停車位不足）及民防（防空避難）需求，但此等規定，僅要求必須依法設置防空避難設備及法定停車空間，且不能挪作他用（用途限定），並無強制依法附建之防空避難設備或停車空間僅能由區分所有權人共有之意。蓋防空避難設備之設置，旨在因應空襲等災變發生時，附近居民（包含公寓大廈之區分所有權人、使用人與鄰近獨立住宅之住戶與行人）能有避難之空間，而停車空間之設置，目的亦在於解決鄰近街道之停車問題，並未進一步限制該等防空避難設備或停車空間僅能供作區分所有權人使用，而不能供非區分所有權人使用。換言之，建築物依法附建之防空避難設備及法定停車空間，若在構造上得與其他部分區隔分離，在使用上亦具獨立之出入通道時，即非不得作為單獨之所有權客體，於區分所有權人間、或房屋出賣人與買受人間對於此一防空避難設備或法定停車空間有特別約定時，宜基於私法自治之精神，准許渠等將此地下室之法定避難設備或法定停車空間約定為共同使用部分、專用部分、甚或是專有部分而使用，在約定為專有部分時，即應認為該部分亦屬區分所有。」（參最高法院93年台上字第228 號判決意旨），由前開最高法院見解可知，基於「私法自治之精神」，區分所有權人間、或房屋出賣人與買受人間就地下室停車位之用途或所有權歸屬得為特別約定；如經當事人間約定為專有部分而使用，在約定為專有部分時，即應認為該部分亦屬區分所有，由此可知，地下室停車位並非必屬全體區分所有人所得共同使用之部分。
㈡、被告於90年5 月9 日與訴外人丁○○、甲○○訂立買賣契約，以新台幣﹙下同﹚1,080,000 元購得系爭停車位，並於同年6 月6 日辦妥登記取得所有權，而系爭停車位之前手甲○○自83年5 月24日起即原始取得系爭停車位土地及建物所有權並取得建物、土地登記謄本，依該等建物、土地登記謄本所載，系爭停車位之門牌號碼為「台北縣蘆洲市○○路○○巷○○弄63、65、67、69、2 、4 、6 號地下第二層」，是以既然系爭停車位已編有門牌號碼，依土地登記規則第82條規定，其前提必然為系爭停車位非屬區分所有建物之共用部分；且系爭停車位經編列門牌後，已非屬區分所有建物之共用部分，得視同一般區分所有建物而具有獨立產權，是故系爭停車位自得自由買賣。而被告經由買賣契約合法取得系爭停車位之所有權，此間並無任何瑕疵，可謂完全適法。被告於締約前復就系爭停車位之地點位置與出賣人完成確認，即被告與丁○○及甲○○簽訂正式買賣契約前一日即90年5 月8日），曾與丁○○之妻李玉先訂立預約，並有預約單可稽，在該預約單上之「車位別」欄即載明買賣標的物係台北縣蘆洲市○○路○○巷○○弄63、65、67、69、2 、4 、6 號地下室二樓「No1.號B2樓」之停車位（即系爭建物地下室第二層編號一號之停車位）；隔日雙方所簽訂之正式買賣契約中，除在買賣契約第15條再次載明買賣標的物係「地下貳層壹號車位」外，亦同時以圖示方式明確標示出系爭停車位之地點位置，是故被告取得系爭停車位之所有權之事實，並無疑問。
㈢、反觀原告固提出系爭房屋之前手己○○購買房屋時與他人所簽訂之買賣契約書，並指稱依買賣契約附件五「選定機車停車位及選購汽車停車位約定書」（乙）條第1 項第2 款規定：「甲方願以新台幣玖拾萬元整作價向乙方承購如附圖編號第B2-1號之汽車停車位，該價款並附加於本約第二條之房地總價內按期支付與乙方，絕不拖欠，否則視同未如期支付房屋款」，而謂已購得系爭停車位，然而原告並未提出前開買賣契約所言之附圖呈列為本案證物，是以己○○所購者是否確係系爭停車位，即待質疑；復以己○○是否確實依約付清全部款項進而取得系爭停車位所有權，以上事實均未見原告舉證以實其說，要難謂僅憑原告所提前開買賣契約書即可認定對系爭停車位享有所有權。
㈣、況被告於90年間購得系爭停車位後使用至今為止，即按月繳納管理費用，在此期間包括己○○在內，始終未有任何人對此提出異議，若截至原告因拍賣取得系爭建物（地上層部分）所有權（即92年12月11日）為止，被告使用系爭停車位已長達二年多之時間，倘己○○認系爭停車位係伊所有，焉會容忍被告長期「無權」使用系爭停車位而不向被告提出異議？再者，系爭停車位之前手甲○○自83年5 月24日起即原始取得系爭停車位土地及建物所有權並長期使用之，截至將系爭停車位出賣並移轉登記予被告之時為止，更已長達七年時間之久，在此期間己○○亦從未向甲○○提出異議。由此可知己○○亦自知對系爭停車位並無所有權而毫無置喙之餘地，故而對甲○○及被告先後使用系爭停車位（合計將近十年）之行為根本無從干涉。
㈤、綜上所述，被告合法取得系爭停車位之所有權此一事實應無疑義，原告之請求洵屬於法無據，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其於92年11月10日向本院投標應買購得坐落台北縣蘆洲市○○段第375 地號土地﹙應有部分十萬分之一千二百七十三﹚，及其上同段第2723建號建物即門牌號碼台北縣蘆洲市○○路○○巷○○號8 樓（含共同使用部分之同段第2736建號建物），暨同段第2652建號建物即門牌號碼台北縣蘆洲市○○路○○巷○○弄63、65、67、69、2 、4 、6 號地下第二層停車場應有部分千分之二十一之停車位，本院並於同年11月
17 日 發給權利移轉證書等情，業據原告提出建物、土地登記謄本、台灣板橋地方法院不動產權利移轉證書為憑，並經本院調取本院92年度執字第5641號卷核閱無訛，堪信屬實。
四、至原告進而主張依拍賣應買程序取得前開第2652建號建物即門牌號碼台北縣蘆洲市○○路○○巷○○弄63、65、67、69、2、4 、6 號地下第二層停車場應有部分千分之二十一之停車位，即為如附圖所示鵬瀚園中天社區Ｂ２大廈地下第二層編號1 號停車位，詎前開停車位竟為被告占有使用，因而本於所有權之法律關係，對被告提起本件訴訟云云，被告固不否認前開停車位乃伊占有使用，惟以前開情詞置辯，是原告既主張依拍賣應買程序取得前開第2652建號建物即門牌號碼台北縣蘆洲市○○路○○巷○○弄63、65、67、69、2 、4 、6 號地下第二層停車場應有部分千分之二十一之停車位，即為如附圖所示鵬瀚園中天社區Ｂ２大廈地下第二層編號1 號停車位，原告就此有利於己之事實，自應負舉證之責，若原告不能舉證證明，其訴即無理由。經查：
㈠、原告主張系爭房地之原所有權人己○○，乃前於81年6 月30日，與乙○○、李萬華簽立預售屋買賣契約書、代辦貸款委託書後，約定己○○向乙○○購買系爭房地，並委託乙○○於房屋興建完成後，代向金融機構辦理抵押借款，以抵付己○○所訂購系爭房地之部分價款，己○○因之購得系爭房地，並以系爭房地設定最高限額6,000,000 元之抵押權與華南商業銀行股份有限公司乙節，業據原告提出房屋及基地預定買賣契約書為憑，且為被告所不爭執，復有華南商業銀行股份有限公司94年3 月18日陳報狀所附抵押權設定契約書、代辦貸款委託書等在卷可參，堪信原告此部份主張屬實。
㈡、核諸己○○前與乙○○、李萬華就系爭房地所簽立之房屋及基地預定買賣契約書中約定：立契約書人買主己○○﹙以下簡稱甲方﹚、賣主：房屋部分乙○○、土地部分乙○○、李萬華﹙以下簡稱乙方﹚，雙方同意就本約標示之房屋及基地買賣事項訂立條款如左：第一條：買賣房屋坐落及標示：台北縣○○鄉○○○○○段148 之1 地號﹙即重測後之台北縣蘆洲市○○段第375 地號﹚內，由乙○○、李萬華興建之「鵬瀚園中天」第Ｂ２棟第捌樓房屋﹙以下簡稱本戶﹚‧‧‧、買賣土地標示：依各戶樓板建坪分攤基地面積比例持分之。第二條：本約買賣價款定為：房屋部分2,160,000 元、土地部分4,240,000 元、汽車車位部分900,000 元，合計7,300,000 元。第六條：除本約第一條所標示之房屋外，雙方同意左列設施應依如下之約定：㈡地下層之使用權與所有持分權依下列約定處理：屬於全體用戶共有之部分─屋頂及地下樓之機電處、水箱、台電變電室、樓、電梯間、增設游泳池等之產權與使用權歸全體用戶，依各戶房屋之樓地板面積比率持分並依本約之規定使用等情，有原告所提出房屋及基地預定買賣契約書在卷可參。再核諸己○○與乙○○簽立前開預售屋買賣之房屋及基地預定買賣契約書同時所簽立之選定機車停車位及選購汽車停車位約定書載明「甲方﹙指買主﹚訂購本戶房屋就選定機車停車位及汽車停車位同意按左列方式處理：甲、機車停車位部分：甲方同意選擇如附圖編號第某號停車位。乙、汽車停車位部分：甲方同意按左列第二項方式處理。一、甲方自願無須購置停車位，且因未分攤汽車停車位之持分面積無論規劃之停車位原設計用途係停車位或防空避難室，甲方將來決不主張任何權利。二、甲方願以900,000 元整作價向乙方承購如附圖編號第Ｂ２～１號之汽車停車位，該價款並附加於本約第二條之房地總價內按期支付予乙方，絕不拖欠。」亦有原告所提出選定機車停車位及選購汽車停車位約定書在卷可參，是依前開房屋及基地預定買賣契約書、選定機車停車位及選購汽車停車位約定書條款內容所示，顯見前開包括系爭房地在內之鵬瀚園中天預售屋買賣，乙○○、李萬華於出售預售屋房地之際，即於買賣契約書中明定依預售屋買受人有無購買停車位，而異其等對預售屋基地所可取得之應有部分面積比例，即若未購買停車位者，僅取得依基地之機電處、水箱、台電變電室、樓、電梯間、增設游泳池等處面積據以計算應有部分而分配予全體買受人分別共有，至購買停車位者，其就基地所取得之應有部分面積則尚可加計汽車停車位之面積，而成為基地應有部分面積較多之基地共有人。
㈢、按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。是公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。查，乙○○、李萬華於出售包括系爭房地在內之鵬瀚園中天社區大廈預售屋時，依預售屋買受人有無購買停車位，而異其等對預售屋基地所可取得之應有部分面積，並明確於房屋及基地預定買賣契約書之附件即選定選定機車停車位及選購汽車停車位約定書中約定「甲方自願無須購置停車位，且因未分攤汽車停車位之持分面積‧‧‧」，業如前述，此種約定當係屬於未購買停車位而就基地應有部分面積較少之區分所有權人就停車位使用權之保留，即其等之基地應有部分雖亦廣泛存在於停車位然就停車位並無使用權，是應認向乙○○、李萬華購買前開預售屋惟未同時購買停車位之區分所有權人，於簽訂預售屋買賣契約書時，即已默示同意由購買停車位之區分所有權人取得停車位之專用權，而與全體區分所有權人成立共有物分管契約，有拘束分管契約當事人之效力，則原告主張業因拍賣取得原為己○○所有坐落台北縣蘆洲市○○段第2652建號（建物門牌號碼為台北縣蘆洲市○○路○○巷○○弄63、65、67、69、2 、4 、6 號地下第二層、主要用途為停車場﹚、權利範圍一千分之二一停車位之所有權及專用權，固屬有據。
㈣、惟原告進而指稱其取得專用權之停車位即為如附圖所示鵬瀚園中天社區Ｂ２大廈地下第二層編號1 號之系爭停車位乙節，雖經其提出前開選定選定機車停車位及選購汽車停車位約定書為憑，並以該約定書載有「甲方願以900,000 元整作價向乙方承購如附圖編號第Ｂ２～１號之汽車停車位」等字樣為據，然其自陳無法提出附圖，則己○○依共有物分管契約所取得專用權之車位究位於何處，即值斟酌，是原告就其主張己○○所取得專用權之停車位即為系爭停車位之有利於己之事實，既未能舉證以實其說，其前開主張，自難憑信，被告抗辯稱原告並未取得系爭停車位之專用權，應屬可採。
㈤、況系爭房地由原告拍定取得所有權後，本院民事執行處書記官、執達員於93年3 月3 日至系爭房地現場執行時，己○○之夫陳萬輝在場稱車位係自始即佔用第四號車位等語，亦據本院調取本院92年度執字第5641號清償債務執行卷核閱屬實，益徵原告前開指稱己○○取得專用權之車位係如附圖所示鵬瀚園中天社區Ｂ２大廈地下第二層編號1 號停車位云云，難以採信。
㈥、至原告雖另指稱己○○將系爭房地設定抵押權與華南商業銀行股份有限公司時，銀行應會連同己○○所購車位部分同時評估抵押物之價值，請求本院函調系爭房地設定抵押與華南商業銀行股份有限公司時之全部資料，以玆證明己○○專有之停車位，即為系爭停車位，然經本院向華南商業銀行股份有限公司調取前開己○○以系爭房地設定抵押之全部資料，並無己○○享有專用權之停車位究位於何處之附圖，有前開華南商業銀行股份有限公司94年3 月18日陳報狀所附抵押權爭房地前，曾與華南商業銀行股份有限公司確認過要拍賣之車位即是在Ｂ２大廈地下第二層編號一號之停車位云云屬實，然華南商業銀行股份有限公司就己○○以系爭房地設定抵押貸款之全部資料中，既無己○○專有停車位具體位置之附圖，顯見華南商業銀行股份有限公司應僅係單純依憑前開己○○與乙○○簽立之選定選定機車停車位及選購汽車停車位約定書中載有甲方願以900,000 元整作價向乙方承購如附圖編號第Ｂ２～１號之汽車停車位等字樣之記載，轉為告知原告，自無從以華南商業銀行股份有限公司有前開告知，即執而認定系爭停車位確即為己○○專有之停車位。
㈦、再者，鵬瀚園中天社區興建完成時，共有Ａ１、Ａ２、Ｂ１、Ｂ２、Ｃ１、Ｃ２等大廈，而己○○所有之門牌號碼台北縣蘆洲市○○路○○巷○○號8 樓建物即位在Ｂ２大廈等情，此有前開華南商業銀行股份有限公司94年3 月18日陳報狀所附台北縣三重地政事務所83年4 月20日建物測量成果表在卷可參，依此，前開原告所提出之選定機車停車位及選購汽車停車位約定書中雖載有「甲方願以900,000 元整作價向乙方承購如附圖編號第Ｂ２～１號之汽車停車位」等字樣，然該約定書中所指之第Ｂ２～１號之汽車停車位，有可能是指己○○取得「Ｂ２棟大廈」所屬編號一號之停車位，原告主張以該約定書載有「甲方願以900,000 元整作價向乙方承購如附圖編號第Ｂ２～１號之汽車停車位等字樣」即遽而指稱其專有之停車位即為「系爭地下二樓」之停車位，亦難憑信。
㈧、至原告雖聲請傳喚證人己○○、甲○○到庭以茲證明系爭停車位究係己○○或甲○○有專用權，然該二名證人經通知未到庭，且如前開四㈤所述，己○○之夫陳萬輝既已陳稱車位係自始即佔用第四號車位等語在卷，顯與原告指稱己○○取得專用權之車位係如附圖所示鵬瀚園中天社區Ｂ２大廈地下第二層編號1 號停車位云云不符，是本院認無再行通知該二名證人到庭之必要，附此敘明。
五、綜上，原告既未能舉證證明其取得專用權之停車位即為系爭停車位，則其請求確認就系爭停車位有專用權存在，並本於其為系爭停車位專用權人之地位，請求被告將系爭停車位遷讓返還與原告，即無理由。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認與本件判決結論不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 4 月 27 日
民事第三庭審判長法 官 陳映如
法 官 黃信滿法 官 陳明偉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 4 月 27 日
書記官 馬文慶