臺灣板橋地方法院民事判決 93年度訴字第1014號原 告 廣虹電腦印刷有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 范宗熙律師被 告 木通實業股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 李嘉典律師複代理人 陳怡文律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，經本院於民國93年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰參拾參萬捌仟陸佰零捌元，及自民國九十三年六月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔百分之四十五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣肆拾肆萬柒仟元預供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰參拾參萬捌仟陸佰零捌元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告於訴狀繕本送達後，將其應受判決事項之聲明，由被告應付原告新台幣（下同）311 萬2114元及自訴狀送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，變更為：被告應給付原告310 萬7708元及自訴狀送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，係屬聲明之減縮，核與民事訴訟法第255 條第1 項第3 款之規定尚無不合，合先敘明。
二、原告起訴主張：㈠原告廣虹電腦印刷有限公司所有坐落台北縣○○鄉○○段
○○○ ○號土地一筆連同其上建物即建號618 、門牌號碼台北縣○○鄉○○路○○○號房屋全棟，於民國92年12月16日出售與被告木通實業股份有限公司，經簽有不動產買賣契約書可稽，上開不動產並於93年1 月16六日點交完畢。
上開不動產之價款，除大部分已給付外，被告公司保留尾款176 萬9000元，約定於原承租戶換約及帳目結算清楚，或租金由被告公司收受後，被告公司即應將上開尾款付清。查系爭房產其中地下一樓原由正台公司承租，一層由地王公司承租，二、三層由朝昶承租，正台公司及朝昶公司之租約均已換約完竣，地王公司部份雖未換約，但租金均已由被告公司收執，而原告公司與原租戶間並無帳目未清之事，故上開尾款被告公司應給付與原告公司，但雖經多次催辦，迄今尚未給付。
㈡本件系爭房地買賣，因需開發票，應納稅金133 萬7540
元，約定由被告繳納，本項稅款原告在93年1 月16日開發票時，即已代墊支付，但被告迄未歸還。
㈢有關系爭房屋93年1 月份之水電費、電梯保養費、清潔費
等已由原告公司先繳，同年1 月26日移交以後應由被告公司繳納共為1068元，雖經通知被告公司迄未歸還。
爰依買賣契約之約定及民法無因管理、不當得利之規定請求被告給付。並聲明：㈠被告應付原告311 萬2114元及自訴狀准原告提供擔保，准予假執行。
三、被告則以：㈠兩造於92年12月16日就坐落於台北縣○○鄉○○段第108
地號併其地上建物（建物門牌：台北縣○○鄉○○路○○○號）所訂定之買賣契約中，雙方除對於價金及交屋日期達成協議外，另約定「甲乙雙方1 月16六日交屋時，暫扣尾款新台幣176 萬9000元，需待2 月10日與地王完成換約且乙方與原全棟房客帳目結算清楚，即返還該保留款予乙方。」亦即上開暫扣尾款之給付，以原告完成換約及帳目結算清楚為停止條件。且於買賣契約書第六條第六款明訂：
「乙方為公司行號時，其出售所有之建物應負擔營業稅。」此為原告所不爭執，是故本件被告是否應給付保留尾款，端視原告是否已依約完成換約及帳目結算之義務；而營業稅部分則應回歸契約之約定，以明其最終承擔者為何人？最終承擔者之繳納時期為何時？合先說明。
㈡本件原告既尚未履踐其依約所擔負之完成系爭建物一樓租
賃契約之換約事宜，被告給付保留尾款之停止條件自尚未成就：
⒈查證人即地王公司總經理特別助理林承勳於鈞院審理時
到場結證陳稱：「當初原告買這個房屋是我們公司介紹的，仲介費原本應該有260 幾萬元。但是原告跟我們協商願以比較優惠的條件租給我們，仲介費只付40萬元。
」、「根據我們的估價，系爭房屋合理的租金應該是12萬元」（參鈞院93年11月16日言詞辯論筆錄），又證人即被告公司經理黃子龍亦結證陳稱：「因為行情應該12萬，粘先生之所以用5 萬8000出租，是要用其間的差額扣抵他欠地王的仲介費用」（參鈞院93年12月3 日言詞辯論筆錄），參以正台公司承租系爭建物地下一樓之租金尚須7 萬5000元，更遑論地王公司承租樓層係屬環境及便利性皆優於地下室之一樓，顯見地王公司係以遠低於租屋市場行情之租金向原告承租系爭建物一樓，足徵證人林承勳、黃子龍所陳係屬真實，足堪認定。本件原告既係為償還之前積欠地王公司之仲介費，始以遠低於市場行情之價格將系爭建屋一樓出租予地王公司，又見前述。則此等租金之優惠，自無由令買受人即被告承擔，故兩造於訂立系爭買賣契約時訂有上開原告應擔負換約之停止條件，亦即原告負有使地王公司另與被告依市場行情計算之租金價格，另訂租約之義務，且此義務，為被告給付尾款之停止係件，否則雙方何有必要於雙方所訂契約中明訂此一換約條款，且明載於換約前扣尾款？⒉次查，證人即地王公司員工莊富智於鈞院審理時到庭結
證陳稱：「協商時我有在場，粘先生口頭上有承認租金是5 萬8000租期是5 年」、證人黃子龍亦陳稱：「地王換約時地王說租金5 萬8000元，可以優先承租2 年，該
2 年的租金也是5 萬8000元，我們對於原告廣虹電腦印刷有限公司跟地王約定租金5 萬8000，但是對於期滿後二年優先續約的租金，也是5 萬8000元，原告廣虹電腦印刷有限公司並沒有告訴我們，我向原告廣虹電腦印刷有限公司粘先生反應他不承認」（參鈞院93年12月3 日言詞辯論筆錄）。足徵當初原告是否有對於地王公司為
5 年租賃期間，租金5 萬8000元之承諾，原告與地王公司見解尚有齟齬，實亦需經由原告依約出面履踐換約條件，三方面之權利義務關係方得以確定，被告權利亦方有所保障，凡此皆係當初兩造約定換約條款之精神，亦係被告當初堅持於契約中明定此一停止條件之目的，今原告尚未依此意旨履行停止條件，豈得要求被告給付保留之尾款。
⒊末查，依證人黃子龍到庭陳稱：「我們認為續約2 年的
租金約定我們沒有理由承受，因為行情應該12萬，粘先生之所以用5 萬8000出租，是要用其間的差額扣抵他欠地王的仲介費用，所以粘先生也承諾的2 年的差額粘先生要負擔，之後粘先生又請我再去跟地王協商，請求6萬2000的差額不要都由原告來承受，我去跟地王講地王同意續約的2 年付到7 萬元，之後粘先生又直接找我們公司法代，我們老闆同意幫他負擔20萬元，原告只需付
100 萬元作為租金的差額。後來粘先生又要我去跟地王講，說他負擔100 萬元，包括花圃等的造景的費用，但是地王不同意，所以原先的談判就被推翻了。」（參鈞院93年12月3 日言詞辯論筆錄）可悉，本件原告之所以願與地王協商，實因兩造間訂有以換約為給付尾款之停止條件，今地王公司既迄尚未同意與被告進行換約，原告豈有請求被告給付尾款之權利。
⒋按「租賃物之修繕，除契約另有訂立或另有習慣外，由
出租人負擔。」此民法第429 條第1 項定有明文。且由本件原告起訴所主張「地王公司部分雖未換約，但租金均已由被告公司收執，而原告公司與原租戶間並無帳目未清之事，故上開尾款被告公司應給付與原告公司。」（參起訴狀第2 頁第2 點）之事由反面解釋，原告就「原告與原房客間若存有帳目未清之情事，被告對於系爭尾款即無給付義務」乙節，當無異議。查證人即地王公司總經理特別助理林承勳於鈞院審理時到庭結證陳稱：「當時房子是法拍，房屋破舊不堪，所以我們有支出修繕費用51萬4590元，原告當時有同意要給付。」（參鈞院93年12月3 日言詞辯論筆錄），而地王公司尚提出相關估價單與發票予被告，上開單據所示之費用，其中究何項屬民法第429 條第1 項之費用？又項何屬原告承諾地王公司應給付之費用？何項費用可能由被告所繼受？皆非被告所可得知，此即係系爭買賣契約中以原告與房客間「全棟房客帳目結算清楚」為給付尾款條件訂立之精神所在，今原告與地王公司間既有上開款項尚未結算，即未符合上開條款約定之意旨，此益徵被告給付保留尾款之停止條件尚未成就，原告請求顯無理由。
⒌雙方買賣契約第11條第6 項雖約定「若屆時無法換約，
則未到期之租金由甲方收取。」然此僅係針對被告租金收取權所為之約定，此一約定並無解除原告之換約及與房客結清帳目義務之意。況查，本件地王公司係因原告尚未釐清相關事項，且今告尚有款項未為給付而未願換約。因之，本件被告給付尾款之停止條件均尚未成就，亦臻明確。
㈢第按「乙方為公司行號時，其出售所有之建物應負擔營業
稅。」，此買賣契約書第6 條第6 款定有約定。以此意旨，原告自應自行負擔營業稅，豈可要求被告承擔。而本件兩造於契約交款記錄表中雖有「甲方後補5 ％營業稅」之記載，然營業稅之納稅義務人依加值型及非加值型營業稅法第二條之規定應係營業人（即係原告），當事人間雖得以契約約定營業稅之最後承擔者，然本件契約既係約定為後補，充其量即應於被告給付所有相關費用，原告實際上已有全部價金金額之收入後，被告始負擔給付義務，本件被告給付保留尾款之條件既未成就，原告實際上尚未有全部價金之收入，依上開意旨，被告即尚未有給付義務。
㈣本件原告另起訴要求被告歸還93年1 月份之水電費、電梯
保養費等相關費用，然其所提出之證明單據中，並無任何關於系爭建物住址之記載，此些單據繳納之費用為何？係指何處之費用？令人高度質疑，被告謹嚴正否認上開費用之存在，原告針對此等費用之出處擔負進一步之舉證責任。
並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准免宣告假執行。
四、兩造於本院93年9 月29日言詞辯論期日協議不爭執之事實為：
㈠原告廣虹公司將其所有坐落台北縣○○鄉○○段○○○ ○號
土地一筆連同其上即台北縣○○鄉○○路○○○ 號房屋（建號618 號）全棟，於92年12月16日出售與被告木通公司，雙方並簽有不動產買賣契約書。
㈡該不動產契約書之相關約定，略述如下：
⒈第2 條約定：「93年1 月19日交屋，尾款付清時，同時交
屋。」⒉第6 條第6 款約定：「乙方（按即原告廣虹公司）為公司
行號時，其出售所有之建物應負擔營業稅。」⒊第11條第6 款約定：
「於尾款付清日，乙方需騰空４、５層，Ｂ２層點交予甲方（依固定物交屋），Ｂ１層及１、２、３層則換約，甲方概括承受乙方原租約所有權利義務，押金應由乙方扣還予甲方。換約事宜由乙方負責協調。甲乙雙方１月１６日交屋時，暫扣尾款新台幣176 萬9000元，需待２月１０日與地王不動產完成換約且乙方與原全棟房客帳目結算清楚即返還該保留款予乙方；若屆時無法換約，則未到期之租金由甲方收取。」⒋原告所提原證二交款紀錄表最後一列註記「甲方後補５﹪
營業稅ＮＴ0000000 」其下並有被告木通公司法定代理人乙○○之印文。
㈢系爭不動產之地下一樓由正台公司承租，一層由地王公司
承租，二、三層由朝昶公司承租，正台公司及朝昶公司之租約均已換約完竣，而地王公司尚未換約，然租金均已由被告木通公司收取。且原告已將正台、地王及朝昶公司之押租金交與被告木通公司，並立有原證四之收執及支票簽回單。
㈣原告因出售系爭房地而支出133 萬7540之營業稅金。
五、本件經依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之1 第
1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就該協議簡化後之爭點為言詞辯論，依同法第270 條之1 第3 項之規定，本院僅須就兩造協議簡化之爭點為審究。兩造於本院93年9 月29日言詞辯論期日協議簡化之爭點為：
㈠被告以地王公司修繕系爭房屋有支出修繕費用未解決，而
拒絕給付原告系爭不動產之尾款176 萬9000元，是否有據？㈡原告所繳付之房地買賣應納稅金133 萬7540元是否應由被
告負擔？㈢原告主張系爭房屋自93年1 月25日起之水電費、電梯保養
費及清潔費等之費用，應由被告負擔，是否有理由？
六、關於「㈠被告以地王公司修繕系爭房屋有支出修繕費用未解決，而拒絕給付原告系爭不動產之尾款176 萬9000元，是否有據？」之爭點部分：
㈠原告公司將其所有坐落台北縣○○鄉○○段○○○ ○號土地
一筆連同其上建號618 、門牌號碼台北縣○○鄉○○路○○○ 號房屋全棟，於92年12月16日出售與被告公司，雙方簽有不動產買賣契約書，於第11條第6 款約定：「於尾款付清日，乙方需騰空４、５層，Ｂ２層點交予甲方（依固定物交屋），Ｂ１層及１、２、３層則換約，甲方概括承受乙方原租約所有權利義務，押金應由乙方扣還予甲方。換約事宜由乙方負責協調。甲乙雙方１月１６日交屋時，暫扣尾款新台幣176 萬9000元，需待２月１０日與地王不動產完成換約且乙方與原全棟房客帳目結算清楚即返還該保留款予乙方；若屆時無法換約，則未到期之租金由甲方收取。」等情，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書之影本一份附於本院卷第六至十二頁可憑。又原告買受系爭房屋時，該房屋之地下一樓由正台公司承租，一層由地王公司承租，二、三層由朝昶公司承租之事實，亦為兩造所不爭執，則上開不動產買賣契約書第11條第6 款約定被告給付尾款176 萬9000元之條件，需待與地王不動產完成換約且原告與原全棟房客帳目結算清楚為條件；若屆時無法換約，則未到期之租金由原告收取，解釋兩造之真意，應有以系爭房屋尾款176 萬9000元，作為被告因無法換約或原告與承租人債務未清致生損害之擔保，故該尾款之給付，應以㈠被告與地王公司完成換約及㈡原告與正台公司、地王公司及朝昶公司間債權債務關係均結算清楚，作為給付之條件。
㈡查系爭房屋之承租人中，正台公司及朝昶公司均已與被告
換約完竣，而地王公司雖尚未換約，但租金已由被告公司收取，原告並已將正台公司、地王公司及朝昶公司之押租金交與被告公司之事實，為兩造所不爭執，有如前述。惟被告依原告之告知，僅知原告與地王公司間之租賃契約期間為3 年，每月租金5 萬8000元，於擬以上開條件與地王公司換訂租約時，地王公司卻以其前仲介原告購買系爭房地，原應自原告處獲得二百六十幾萬元之仲介費用，但經原告與其協商，同意將系爭房屋一樓以較優惠之價格即每月租金5 萬8000元出租與地王公司，租賃期限5 年，故其僅向原告收取40萬元之仲介費用，希與被告亦以每月租金
5 萬8000元，承租5 年之條件締結租賃契約，並主張其對原告就系爭房屋尚有修繕費用51萬4590元之債權存在，致被告迄無法與地王公司完成換約等情，業據證人即地王公司總經理特別助理林承勳到場證述「當時我們負責人與原告租賃期限是3 年加上2 年，寫合約的人沒有法學常識，但是我們在第2 條的但書有訂定優先承租權（庭呈租賃契約影本壹份）。我們希望用租金5 萬8000租五年，當時我們有請原告與被告來協商這件事情，當時雙方都確認有用
5 萬8000租五年這件事情。」、「當初原告買這個房屋是我們公司介紹的，仲介費原本應該有兩百六十幾萬元。但是原告跟我們協商願以比較優惠的條件租給我們，仲介費只付40萬元。另外當時房子是法拍，房屋破舊不堪，所以我們有支出修繕費用51萬4590元，原告當時有同意要給付。」、「根據我們的估價，系爭房屋合理的租金應該是12萬元，我們之所以願意支出修繕費用是因為當時原告的確有同意我們承租5 年，所以我們才會先付這筆錢。如果是
3 年依常理而言不可能支出這筆修繕費。」等語（本院93年11月16日言詞辯論期日）、證人即前任職被告公司經理黃子龍到場證述「我是在93年3 月8 日到職，離職時間是在11月。我有代表被告木通實業股份有限公司跟地王就系爭租約是否換約進行協商，跟地王換約時地王說租金5 萬8000元，可以優先承租2 年，該2 年的租金也是5 萬8000元，我們對於原告廣虹電腦印刷有限公司跟地王約定租金
5 萬8000元，但是對於期滿後2 年優先續約的租金，也是
5 萬8000元，原告廣虹電腦印刷有限公司並沒有告訴我們，我向原告廣虹電腦印刷有限公司粘先生反應他不承認，我就約了他一起跟地王談，然後三方面坐下來談時，粘先生就承認他有跟地王約定，期滿後優先續約的2 年租金也是5 萬8000元，同時他也有提到花圃的事但與本件無關，我們認為續約2 年的租金約定我們沒有理由承受，因為行情應該拾貳萬，粘先生之所以用5 萬8000元出租，是要用其間的差額扣抵他欠地王的仲介費用，所以粘先生也承諾的2 年的差額粘先生要負擔，之後粘先生又請我再去跟地王協商，請求6 萬2000元的差額不要都由原告來承受，我去跟地王講地王同意續約的2 年付到7 萬元，之後粘先生又直接找我們公司法代，我們老闆同意幫他負擔20萬元，原告只需付100 萬元作為租金的差額。後來粘先生又要我去跟地王講，說他負擔100 萬元，包括花圃等的造景的費用，但是地王不同意，所以原先的談判就被推翻了，粘先生是原告廣虹電腦印刷有限公司的老闆或股東。」等詞（本院93年12月3 日言詞辯論筆錄）在卷可憑，並有估價單、出貨單及統一發票之影本各一份附於本院卷第38、39頁可憑。則被告抗辯：被告與地王公司未完成換約，且原告與地王公司亦有修繕費用未結算清楚等語，即堪信為真實。
㈢原告與地王公司既仍有修繕費用未結算清楚，且被告亦因
租金與租賃期間之問題，未與地王公司完成換約，則被告支付系爭尾款176 萬9000元之條件即未成就，從而，被告執之拒絕給付，即屬有據。
七、關於「㈡原告所繳付之房地買賣應納稅金133 萬7540元是否應由被告負擔？」之爭點部分：
㈠查原告因出售系爭房地而支出133 萬7540元之營業稅金乙
節，為兩造所不爭執。又系爭不動產買賣契約書所附交款紀錄表最後一列註記「甲方後補５﹪營業稅ＮＴ1,337,540 」其下並有被告木通公司法定代理人乙○○之印文之事實，為被告所不爭，並有交款紀錄表之影本一份附於本院卷第12頁可稽。由上開交款紀錄表上「甲方後補５﹪營業稅ＮＴ1,337,540 」之記載，被告應係同意該營業稅由原告先行墊付，被告再為清償。
㈡被告雖抗辯依系爭不動產買賣契約書第6 條第6 款「乙方
為公司行號時，其出售所有之建物應負擔營業稅。」之約定，原告應自行負擔營業稅等語。惟查，兩造於92年12月16日簽訂系爭不動產買賣契約書，固於第6 條第6 款約定「乙方為公司行號時，其出售所有之建物應負擔營業稅。」，惟被告嗣於93年1 月16日補貼原告房屋稅而給付16萬1211元時，亦同意補貼原告5%營業稅乙節，此有本院卷第
12 頁 所附交款紀錄表記載「甲方後補５﹪營業稅ＮＴ0000000 」等語，並由被告公司法定代理人乙○○其後蓋用印文以為確認足證，則原告主張被告有同意負擔營業稅
133 萬7540元，應可採信。被告執兩造於92年12月16日所約定之上開條款，抗辯營業稅應由原告負擔，不足採取。㈢被告雖又以：依上開約定營業稅既係後補，應於被告給付
所有相關費用，原告實際上已有全部價金金額之收入後，被告始負擔給付義務，本件被告給付保留尾款之條件既未成就，原告實際上尚未有全部價金之收入，依上開意旨，被告即尚未有給付義務等語資為抗辯。惟依上開交款記錄表記載「161211（補貼房屋稅、地價稅）」、「甲方後補5%營業稅ＮＴ0000000 」觀之，上開註記中所謂「後補」營業稅，應係相對於被告於93年1 月16日給付之房屋稅及地價稅款，表明其後再給付營業稅款之意，應非約定須待被告給付所有相關費用，原告實際上已有全部價金金額之收入後，被告始負給付義務。是被告上開抗辯，容有誤會，亦不足採。
八、關於「㈢原告主張系爭房屋自93年1 月25日起之水電費、電梯保養費及清潔費等之費用，應由被告負擔，是否有理由？」之爭點部分：
按房屋稅；地價稅；水、電、瓦斯、電話費（含復水、復電費用，自來瓦斯含外管工程費、裝錶費）及管理費等項費用，雙方約定於交屋翌日前由乙方負責繳納，交屋亦日後則由甲方負擔，系爭不動產買賣契約書第6 條第2 款定有明文。
而系爭房屋係在93年1 月25日交付與被告乙節，為被告所不爭執（本院93年9 月29日言詞辯論筆錄），又原告就系爭房屋有支付自93年1 月26日起至同年月31日之電梯保養費及污水費計1068元乙情，亦為被告所不爭（本院93年12月28日言詞辯論筆錄），則原告主張該1068元應由被告負擔，亦屬有據。被告空言拒絕給付，委不足採信。
九、綜上，被告既同意負擔營業稅133 萬7540元，原告又有為被告墊付自93年1 月26日起至同年月31日之電梯保養費及污水費1068元，則原告依系爭買賣契約之約定及民法不當得利之規定，請求被告給付133 萬8608元，及自93年6 月25日（即起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。又原告與地王公司既仍有修繕費用未結算清楚，且被告與地王公司因租賃期間與租金等條件既仍有爭執而未完成換約，則被告支付系爭尾款176 萬9000元之條件即未成就。從而，原告依系爭買賣契約之法律關係請求被告給付176 萬9000元及其遲延利息，即無理由，應予駁回。
十、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附依，應併與駁回之。被告此部分免為假執行宣告之聲請，亦無宣告之必要，附此敘明。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審認後認無礙勝負之判斷，爰不一一論列，附此敘明。
十二、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 1 月 11 日
民事第三庭 法 官 陳麗玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 1 月 11 日
書記官 顧嘉文