臺灣板橋地方法院民事判決 九十三年度訴字第一二八七號
原 告 丙○○ 台北市○○路○段○○○巷○○○弄二之二號二樓訴訟代理人 林育鴻律師複 代理 人 周嬿容律師被 告 乙○○訴訟代理人 甲○○被 告 戊○○
丁○○右當事人間請求調整租金等事件，經本院於民國九十三年十月十四日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告乙○○應給付原告新台幣壹仟陸佰柒拾伍元、被告戊○○應給付原告新台幣壹萬叁仟貳佰玖拾柒元、被告丁○○應給付原告新台幣壹萬肆仟肆佰貳拾壹元，暨均自民國九十二年五月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告乙○○向原告承租坐落台北縣○○鎮○○段○○○○○號土地之年租金自民國九十二年四月二十五日起調整為新台幣壹萬零壹佰陸拾陸元、被告戊○○之年租金自民國九十二年四月二十五日起調整為新台幣貳萬陸仟貳佰玖拾玖元、被告丁○○之年租金自民國九十二年四月三十日起調整為新台幣貳萬捌仟伍佰零玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙○○負擔百分之五，被告戊○○負擔百分之四十一、丁○○負擔百分之四十四，餘由原告負擔。
事實及理由
一、被告戊○○、丁○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、原告主張：原告為台北縣○○鎮○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）之所有權人，該土地於原告自民國（下同）六十年取得所有權前即由當時之出租人陳萬鉎出租予被告之被繼承人林國香、蘇萬來等人建築房屋，雙方並約定租金按承租人租用面積之坪數，以每坪每年稻榖二斤之市價（約新台幣三十元）折計為現金繳付。原告於取得所有權後，該租賃契約依民法第四百二十五條買賣不破租賃之規定，自由原告繼受之。詎被告自八十年起即未給付租金予原告，迄九十二年止共各積欠如附表各被告項下㈠、㈡所示之租金。原告於九十二年四月二十四日曾以國泰法律事務所九二法泰字第００五０號函通知被告等給付租金，於九十二年五月六日再委請國泰法律事務所以九二法泰字第００五五號函通知被告，將於九十二年五月十日前往收取租金，詎被告等均置之不理，拒為給付。另按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條定有明文。本件原告出租之系爭土地申報地價現為每平方公尺三千六百八十元（公告地價調高為每平方公尺四千六百元），如依原約定之租金數額，尚不足以繳納原告每年所需繳納之地價稅捐，可見原約定租金數額顯不合理，實需調整。又系爭土地上被告等使用之建物門前為約十米寬之道路，左可通大溪、三民、大板根等處，右可往三峽老街，每週二晚上有流動攤販，被告戊○○並利用所承租之房屋為檳榔之販售，爰依土地法第一百零五條準用同法第九十七條之規定，請求按基地申報地價年息百分之六調整租金為每年每平方公尺二百二十一元。又被告於起訴前之租金未按原給付付清時，法院得自出租人為調整租金之意思表示時起算（最高法院四十八年第一次民庭總會決議參照）。原告曾於九十二年四月二十四日委請國泰法律事務所以九二法泰字第００五０號函，對被告等以文到之日為調整租金之意思表示，被告自應按附表各被告項下㈢所示調整後之金額給付原告租金等語，並聲明：⑴被告乙○○、戊○○、丁○○各應給付如附表各被告項下㈠、㈡所示之租金予原告，並自九十二年五月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵被告等向原告承租坐落台北縣○○鎮○○段一一０二地號土地之租金自附表各被告項下㈢所示日期起，按申報地價年息百分之六調整為該項下所示之租金。
三、被告戊○○、丁○○二人未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。被告乙○○則以：系爭土地自日據時代起即由地主提供建屋使用至今，並以每年每坪二斤稻穀市價計收租金數十年，彼此均守約，相安無事，且十多年前地主方面即免收屋主租金至今，近來卻突然出面主張收取租金且要求調高租金，企圖自行片面毀約，已違背民法第一百八十四條誠信原則之規定，顯然無理由，否則，依原告歪理，作出無償贈與及免收使用費等承諾者也可數十年後再主張追回贈與或補收費用，若人人以此傚尤，社會秩序就會陷入混亂，不問可知。再者，當事人出於自由意願所成立之有效合約，法律上即已確立當事人之權利義務關係及承當風險之責任界限，法院自應予以尊重及保護，本件雙方自始信守每年每坪二斤穀市價計收租金數十年，地主方面十多年來免收租金也是事實，因此被告認為或許當時契約約定租金只收四十年或五十年，其後免收租金，以致地主方面後來不收租金，故本件原告自當出原始租約為證，完全依約行事，以杜爭議。本案原告故意模糊焦點，意圖迴避原約以稻穀計價收取租金之約定，而以原約所無之其他事由主張恢復收取租金及調高租金，並主張時效抗辯等語置辯，並聲明：請求駁回原告之訴。
四、查原告主張其為系爭土地之所有權人，系爭土地於其取得所有權前即由原所有人陳萬鉎出租予被告丁○○及被告戊○○之被繼承人蘇萬來、被告乙○○之被繼承人林國香建築房屋，林國香租用面積為十四坪、蘇萬來租用面積為三十六坪、丁○○租用面積為三十九坪，雙方並約定租金按承租人租用面積之坪數，以每坪每年稻榖二斤之市價（約三十元）折計為現金繳付。原告於取得所有權後，依買賣不破租賃之原則，繼受前開租賃契約，且被告戊○○、乙○○於渠等被繼承人蘇萬來、林國香死亡後亦繼承前開租賃關係並實際居住使用。惟被告自八十年起即未給付租金予原告，原告遂於委由律師發函通知被告應於九十二年五月十日原告前往收取時給付積欠租金並為調整租金之意思表示，前開意思表示已已於九十二年四月二十五日通知被告乙○○及戊○○、九十二年四月三十日通知被告丁○○等情，業據原告提出系爭土地謄本一份、土地所有權狀影本一紙、國泰法律事務所（九二）法泰字第００五０號、００五五號函及回執影本各一份、收租簿影本一份為證，被告乙○○對之亦不爭執，被告戊○○、丁○○二人則因對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，但並未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀爭執，依民事訴訟法第二百八十條第三項前段準用同條第一項規定視為自認，準此，自堪信原告前開主張為真實。至被告乙○○雖辯稱地主十多年來未收租金即有免收租金之意，亦有可能契約約定租金只收四十年或五十年，其後免收租金云云，惟此已為原告所否認，且一般租賃契約係以租賃關係存續期間內承租人均有繳付租金之義務為常態，被告辯稱原訂租約有收租一定期間後即免收租金之約定，應為變態事實，依舉證責任分配法則，被告自應就其主張之變態事實負舉證責任；此外，縱令出租人有多年未依約收取租金之事實，然其原因萬端，非必即係出於免除承租人繳納租金義務之意思，故被告亦應就此一有利於己之事實負舉證之責，但被告並未就前開所辯舉證證明，是其所辯即難憑信，應無可採，併此敘有。
五、被告等既自八十年間起即未繳付租金，是依原租約所定，按被告租用土地面積之坪數，以每年每坪三十元即稻榖二斤之市價計算結果，被告戊○○自八十年一月一日起至九十二年四月二十四日止應給付之租金為一萬三千二百九十七元【計算式：（36x30x12）＋（36x30x114/365）=13297元（元以下四捨五入，以下同）】。被告丁○○自八十年一月一日起至九十二年四月二十九日止應給付之租金為一萬四千四百二十一元【計算式：（39x30x12）＋（39x30x119/365）=14421 元】，原告在此範圍內之請求，洵屬有理，逾此範圍之請求，則無理由，不應准許。又租金之各期給付請求權，因五年間不行使而消滅，民法第一百二十六條定有明文，而消滅時效係因權利人長期間不行使權利而使請求權減損效力之制度，權利人請求權之行使雖發生障礙，但權利本身及請求權並不消滅，故非經當事人援用提出抗辯，法院不得依職權作為裁判之依據。本件原告請求被告乙○○給付自八十年起至九十一年止之租金，因被告乙○○為時效抗辯，其就超過五年部分之租金即得拒絕給付，是原告就被告乙○○部分有關上開租金之請求，於起訴時起回溯五年即自八十八年四月二十九日起至九十二年四月二十四日止（按九十二年四月二十五日起之租金原告另為調整租金之請求）之租金共計一千六百七十五元【計算式：（14x30x3）＋（14x30x3 61/365）=1675元】，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。
六、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條前段定有明文。次按，房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算，有最高法院四十八年台上字第五二一號判例可資參照。又租用基地建築房屋者，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，其租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。查本件原約定之租金係按承租人租用面積之坪數，以每坪每年稻榖二斤之市價（約三十元）折計為現金繳付，已如前述，換算結果，每平方公尺之租金僅約九‧０七元，而系爭土地九十三年之申報地價每平方公尺為三千九百二十元，公告現值則為每平方公尺一萬九千七百元，有原告提出之地價謄本在卷可憑，顯見系爭土地之價值確有昇漲，是原告依民法第四百四十二條規定請求調整租金，即非無據，應予准許。又原告請求調整租金既係法律所賦與之權利，自無違反誠信原則可言，被告抗辯原告片面毀約，違背民法第一百四十八條誠信原則之規定云云，洵無可採，附此敘明。本院審酌系爭土地九十三年度之申報地價為每平方公尺三千九百二十元，公告現值為每平方公尺一萬九千七百元，及系爭土地所處位置前方即為十米之道路，交通尚稱便捷，附近亦有商店，工商繁榮程度非差等一切情狀，認原告請求按基地申報地價年息百分之六計算每平方公尺年租金為二百二十一元，並據以請求被告乙○○自九十二年四月二十五日起調整年租金為一萬零一百六十六元、被告戊○○自九十二年四月二十五日起調整年租金為二萬六千二百九十九元、被告丁○○自九十二年四月三十日起調整年租金為二萬八千五百零九元，為有理由，應予准許。
七、綜上所述，原告請求被告乙○○給付租金一千六百七十五元、被告戊○○給付租金一萬三千二百九十七元、被告丁○○給付租金一萬四千四百二十一元及均自九十二年五月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨請求將被告乙○○向其承租坐落台北縣○○鎮○○段○○○○○號土地之年租金自九十二年四月二十五日起調整年租金為一萬零一百六十六元、被告戊○○之年租金自九十二年四月二十五日起調整為二萬六千二百九十九元、被告丁○○之年租金自九十二年四月三十日起調整為二萬八千五百零九元，為有理由，應予准許，逾前開範圍之請求即無理由，應予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條。中 華 民 國 九十三 年 十二 月 十三 日
臺灣板橋地方法院民事第二庭
法 官 程怡怡右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 十三 日
書記官 楊舒惟