臺灣板橋地方法院民事判決 93年度訴字第1437號原 告 丙 ○訴訟代理人 周宜隆 律師被 告 丁○○
戊○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國94年8 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告丁○○應給付原告新臺幣壹萬陸仟元，及自民國九十四年六月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告戊○○應將坐落臺北縣板橋市○○段第四一四地號土地上，建號為臺北縣板橋市○○段第三一三二號、門牌號碼為臺北縣板橋市縣○○道○段○○○巷○弄○○號，及如附圖斜線所示增建部分之房屋遷讓返還原告。
被告戊○○應給付原告新臺幣肆萬貳仟元，及自民國九十四年六月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告戊○○應自民國九十四年六月四日起至返還第二項房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟元。
訴訟費用由被告丁○○負擔千分之十三，餘由被告戊○○負擔。
本判決第一項得假執行。但被告丁○○如以新臺幣壹萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項、第三項、第四項於原告分別以新臺幣參拾玖萬柒仟元、新臺幣壹萬肆仟元、新臺幣伍仟肆佰元為被告戊○○供擔保後，得假執行。但被告戊○○如分別以新臺幣壹佰壹拾玖萬元、新臺幣肆萬貳仟元、新臺幣壹萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但得被告同意，或擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第3款、第2 項分別定有明文。本件原告起訴時，原係以被告丁○○無權占有如主文第2 項所示之房屋為由，依不當得利之法律關係，請求被告丁○○給付相當於租金之不當得利，嗣於民國94年4 月7 日，具狀變更其請求為依據租賃契約之法律關係，請求被告丁○○給付租金新臺幣（下同）51,400元，嗣又於94年6 月3 日，當庭以書狀追加被告戊○○為備位被告，請求被告戊○○返還無權占有之前開房屋，及依不當得利之法律關係，請求被告戊○○返還無權收取之前開房屋自93年8 月15日起至94年3 月14日止計7 個月租金42,000元，復再於94年7 月13日，具狀將前述請求被告丁○○給付之租金金額減縮為16,000元，並將前述請求被告戊○○返還房屋、租金之備位聲明變更為一般之聲明（即無先、備位聲明之排定），另追加請求被告戊○○給付自94年6 月4 日起至返還前開房屋之日止，因無權占有前開房屋所受之相當於租金之不當得利；上開原告所為訴或聲明之變更或追加，被告丁○○、戊○○均無異議而為本案言詞辯論，應視為同意原告上開變更或追加，而原告於94年7 月13日減縮請求被告丁○○給付之租金金額，亦核屬減縮其應受判決事項之聲明，揆諸首揭條文規定，均無不合，應予准許，此先予敘明。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：㈠原告前於93年6 月16日，經由鈞院92年度執字第30750 號拍
賣抵押物強制執行事件，拍得原所有權人為訴外人劉智鵬、坐落臺北縣板橋市○○段第414 地號土地上、建號為臺北縣板橋市○○段第3132號、門牌號碼為臺北縣板橋市縣○○道○ 段○○巷○ 弄○○號，及如附圖斜線所示增建部分之房屋（下稱系爭房屋），嗣原告已繳足全部價金，而於同年6 月29日領得鈞院所核發之權利移轉證書，取得系爭房屋所有權，並辦畢登記在案。
㈡查系爭房屋於91年間，其所有人原為訴外人乙○○，乙○○
於91年7 月1 日與被告丁○○簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），將系爭房屋出租予被告丁○○並交付使用，約定租金為每月6,000 元，租賃期間自91年7 月15日起至96年
7 月14日止，共計5 年，租金應於當月15日前繳付，被告丁○○於簽約時，已預先支付25個月租金即15萬元予乙○○（由被告丁○○所支出之系爭房屋修繕費用扣抵），即被告丁○○應自93年8 月15日起，按月繳付租金6,000 元；嗣乙○○復於同年7 月25日以買賣為由，將系爭房屋所有權移轉登記予訴外人陳森光，陳森光又於92年6 月2 日以買賣為由，將系爭房屋所有權移轉登記予訴外人林俊雄，林俊雄再於92年7 月29日以買賣為由，將系爭房屋所有權移轉登記予劉智鵬，而後經原告拍定取得系爭房屋所有權；雖乙○○另於91年12月3 日，將系爭租賃契約之租賃權讓與被告戊○○，被告戊○○並據以向被告丁○○收取租金，惟依民法第425 條第1 項規定，及最高法院23年上字第3092號判例意旨：「出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係。」，原告於取得系爭房屋所有權時，當然繼受系爭租賃契約出租人地位，即系爭租賃契約自93年6 月29日起，僅存在於原告與被告丁○○之間，被告丁○○為承租人，自有依租約繳付租金予原告之義務，而非給付租金予被告戊○○，然被告丁○○自93年8 月15日起，竟將租金按月給付予被告戊○○，而未向原告為給付，經原告於94年2 月22日當庭催告被告丁○○給付租金，被告丁○○於是日起，自不得再將租金給付被告戊○○，否則不能以之對抗原告，亦即被告丁○○自94年3 月15日起，應按月繳付租金6,000 元予原告，惟被告丁○○仍未向原告為給付，原告乃於94年5 月10日，當庭再次向被告丁○○催告給付積欠之租金，因被告丁○○仍不為給付，其遲延給付之租金已逾2 個月之租額，原告乃於94年6 月3 日，當庭以終止租約意思表示之準備書狀送達於被告丁○○，而終止系爭租賃契約；從而，被告丁○○自94年3 月15日起，迄租約終止日之同年6 月3 日止，計積欠原告2 月又20日之租金，金額為16,000元（計算式：6,000 x2 + 6,000/30x20 =16,000）； 至被告丁○○雖於94年5 月29日自行將系爭房屋點交予戊○○，然此對於當時仍存續之租賃關係並無影響，被告丁○○仍有給付租金之義務。爰依租賃契約之法律關係，請求被告丁○○給付上開積欠之租金16,000元，及自被告丁○○受請求之翌日即94年6 月4 日起至清償日止之法定遲延利息等語，並聲明求為判決如主文第1 項所示，及為以供擔保為條件之假執行宣告。
㈢次查，乙○○前於91年12月3 日，與訴外人甲○○（即被告
戊○○之子）訂立不動產買賣契約，將系爭房屋出售予甲○○，並將系爭租賃契約之租賃權讓與被告戊○○，由被告戊○○向被告丁○○收取租金，嗣被告丁○○更於94年5 月29日，將系爭房屋點交予被告戊○○，由被告戊○○占有使用；惟系爭房屋既已由原告取得所有權，並由原告繼受系爭租賃契約出租人之地位（租賃契約嗣亦於94年6 月3 日終止），不論被告戊○○占有系爭房屋係基於前述甲○○與乙○○間之買賣契約，或前述租賃權之讓與，均不能以之對抗原告，對於系爭房屋所有人之原告而言，被告戊○○顯屬無權占有，應將系爭房屋返還原告。又，原告於93年6 月29日領得系爭房屋之權利移轉證書時，即已取得系爭房屋所有權，並繼受系爭租賃契約之出租人地位，有收取租金之權利，惟被告戊○○自93年8 月15日起至94年3 月14日止，仍按月向承租人即被告蕭玉領收取租金6,000 元，合計收取7 個月租金42,000元（計算式：6,000 x7 =42,000），自屬無法律上原因而受利益，致原告受損害，應將上開租金返還予原告。再者，被告戊○○自94年5 月29日起，占有使用系爭房屋，迄無返還之意，原告自得依不當得利之規定，請求被告戊○○自租約終止翌日即94年6 月4 日起，至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利6,000 元。爰依民法第767 條所有物返還請求權之規定，請求被告戊○○返還無權占有之系爭房屋，另依不當得利之法律關係，請求被告戊○○返還前開93年8 月15日至94年3 月14日之7 個月租金及自受請求翌日起至清償日止之法定遲延利息，及自94年6 月
4 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利6,000 元等語，並聲明求為判決如主文第2 項至第
4 項所示，併以供擔保為條件之假執行宣告。
二、被告之抗辯：㈠被告丁○○辯稱：系爭房屋係伊於91年7 月1 日，向當時原
所有權人乙○○所承租；乙○○雖嗣於91年7 月25日，將系爭房屋以買賣為原因辦理所有權移轉登記予陳森光，惟雙方當時曾協議系爭房屋之所有權及使用權仍歸乙○○所有，陳森光並承諾系爭房屋之租賃事宜仍由乙○○全權處理，決不干涉等語，顯見乙○○並未將系爭房屋點交予陳森光，且乙○○亦於91年12月3 日，將系爭租賃契約之租賃權讓與被告戊○○；詎陳森光竟未得乙○○之同意，擅以偽造文書之方式將系爭房屋所有權移轉登記予林俊雄，再經林俊雄移轉登記予劉智鵬，是系爭房屋所有權人仍係乙○○，並非劉智鵬，鈞院92年度執字第30750 號拍賣抵押物強制執行事件，其拍賣為無效，系爭房屋現出租人仍為被告戊○○，並非原告，原告不得請求給付租金；又縱認陳森光有權辦理系爭房屋所有權移轉登記予林俊雄，惟陳森光並未以對於占有人之返還請求權讓與林俊雄，以代交付，林俊雄顯無使用系爭房屋之權利，遑論繼受租賃權，則林俊雄之後手劉智鵬乃至原告，更無從繼受原出租人之地位，自不得據以請求給付租金；況且，伊自93年8 月15日起至94年5 月29日止，均將租金交付被告戊○○，不應再為雙重之給付，原告本件請求，自屬無據等語，並聲明求為判決駁回原告之訴，如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告戊○○則以：伊係於91年12月3 日，以甲○○之名義向
乙○○購買系爭房屋，約定價金320 萬元，伊已交付70萬元，因當時系爭房屋登記於陳森光名下，無法過戶，乙○○乃帶伊去找被告丁○○，3 人約定日後租金均由伊收取，房屋有問題也由伊負責處理，即由伊受讓系爭租賃契約之租賃權，顯見系爭房屋當時已由乙○○交付予伊，之後被告丁○○於94年5 月29日，將系爭房屋直接點交予伊占有使用，伊係基於與乙○○間之買賣契約占有系爭房屋，並非無權占有，不應因原告經由拍賣程序取得系爭房屋之所有權，而影響伊的權利；又伊於受讓系爭租賃契約之租賃權後，陳森光雖以買賣為由將系爭房屋所有權移轉登記予林俊雄，惟陳森光並未以對於占有人之返還請求權讓與林俊雄以代交付，林俊雄及其後之系爭房屋受讓人劉智鵬、原告等人，自均不能繼受陳森光之權利而請求返還系爭房屋；再者，伊所收取之租金，係被告丁○○依原出租人乙○○之指示所交付，自無不當得利之可言等語置辯，並聲明求為判決駁回原告之訴，如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，原告主張：原告前於93年6 月16日，經由本院92年度執字第30750 號拍賣抵押物強制執行事件，拍得系爭房屋，經原告繳足全部價金後，於同年6 月29日領得權利移轉證書，並辦畢登記在案；系爭房屋於91年間，其所有人原為乙○○，乙○○於91年7 月1 日與被告丁○○簽訂系爭租賃契約，將系爭房屋出租並交付被告丁○○使用，嗣又於同年7 月
25 日 以買賣為由，將系爭房屋所有權移轉登記予陳森光，乙○○復於同年12月3 日，與甲○○簽訂買賣契約，將系爭房屋出售予甲○○，並將系爭租賃契約之租賃權讓與被告戊○○；嗣陳森光於92年6 月2 日以買賣為由，將系爭房屋所有權移轉登記予林俊雄，林俊雄再於92年7 月29日以買賣為由，將系爭房屋所有權移轉登記予劉智鵬，之後由原告經前述拍賣程序拍得系爭房屋；系爭房屋自93年8 月15日起至94年3 月14日止之租金，均由被告戊○○收取，被告丁○○未曾向原告給付租金，嗣被告丁○○更於94年5 月29日，將系爭房屋點交予被告戊○○，現由被告戊○○占有使用等事實，業據原告提出與其所述相符之本院93年5 月20日板院通92執明字第30750 號拍賣公告、拍賣不動產筆錄、不動產權利移轉證書、查封筆錄、91年7 月1 日房屋租賃契約書（以上均影本）、建物登記謄本等各1 件為憑，並有被告丁○○所提出之系爭房屋歷次所有權異動索引資料、系爭租賃契約書房租收款明細表，及被告戊○○提出之系爭房屋91年12月3日買賣契約書等各1 件在卷可稽，且為被告丁○○、戊○○所均不爭執，自堪信為真實。又前述兩造所不爭執之「乙○○於91年12月3 日，將系爭租賃契約之『租賃權』讓與被告戊○○」乙節，依被告丁○○、戊○○所述之情節，係因乙○○與甲○○簽訂系爭房屋買賣契約，惟系爭房屋已移轉登記予陳森光，無法過戶，乙○○乃邀同被告丁○○、戊○○，三人共同約定日後系爭房屋之租金均由被告戊○○向被告丁○○收取，且系爭房屋若有任何使用上之問題，亦由被告戊○○負責處理（見本院94年4 月12日準備程序筆錄第2 頁、94年5 月10日準備程序筆錄第2 頁）；觀諸上開乙○○、被告丁○○、戊○○等三人就系爭租賃契約所為之約定，顯係由被告戊○○繼受原出租人乙○○之地位，而成為系爭租賃契約之出租人，負擔系爭租賃契約上之一切權利義務，原出租人乙○○則脫離租賃關係，不成為系爭租賃契約之當事人；從而，前述兩造所不爭執之「租賃權讓與」，究其實質，實為乙○○、被告丁○○、戊○○等三人間就系爭租賃契約所為之「契約承擔」，即由被告戊○○繼受成為系爭租賃契約之當事人，系爭租賃契約於承擔時起，僅存在於被告戊○○（出租人）與被告丁○○（承租人）之間，此併予敘明。
四、被告丁○○部分：㈠原告主張：原告於93年6 月29日領得系爭房屋權利移轉證書
之日起，已取得系爭房屋之所有權，並繼受系爭租賃契約出租人之地位，有向承租人即被告丁○○收取租金之權利；被告丁○○對於其並未向原告給付94年3 月15日起至同年6 月
3 日止期間2 月又20日租金之事實並無爭執，惟否認原告已取得系爭房屋所有權及系爭租賃契約出租人之地位，並以前詞置辯；從而，本件首應審究者，乃：⒈原告於領得系爭房屋權利移轉證書之日起，是否已取得系爭房屋之所有權？⒉原告是否已繼受系爭租賃契約出租人之地位？㈡按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證
書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1 項前段定有明文。本件原告係經由本院92年度執字第30750 號拍賣抵押物強制執行事件，拍得系爭房屋，並繳足全部價金，而於93年6 月29日領得權利移轉證書，此詳前述，依上開條文規定，原告自已於前揭領得系爭房屋權利移轉證書之日起，取得系爭房屋之所有權。被告丁○○辯稱：系爭房屋原所有權人乙○○雖於91年7 月25日，將系爭房屋以買賣為原因辦理所有權移轉登記予陳森光，惟雙方當時曾協議系爭房屋之所有權及使用權仍歸乙○○所有，詎陳森光竟未得乙○○之同意，擅以偽造文書之方式將系爭房屋所有權移轉登記予林俊雄，再經林俊雄將之移轉登記予劉智鵬，系爭房屋所有權人應仍係乙○○，並非劉智鵬，原告無從依法院拍賣程序取得系爭房屋所有權，上開強制執行所為之拍賣無效等情，並提出原告所不爭執之乙○○與陳森光間91年7 月12 日協議書1 紙、臺灣板橋地方法院檢察署檢察官92年度偵字第13416 號聲請簡易判決處刑書、本院92年度簡字第3261 號刑事簡易判決書各1 份等為憑（均影本）；惟查，觀諸被告丁○○所提出之前開協議書內容，乙○○與陳森光關於系爭房屋之買賣及所有權移轉登記（系爭房屋當時之門牌號碼為臺北縣板橋市○○路○ 段○○○ 巷○ 弄○○號），固約定：「‧‧‧係為適用銀行優惠貸款利率，但實際所有權、使用權仍歸甲方（即乙○○）所有」等語，惟核諸該協議書之意旨，係乙○○為向銀行貸款，乃先以買賣為原因將系爭房屋出售予陳森光，並辦理所有權移轉登記，再以陳森光之名義向銀行辦理貸款，以適用銀行之優惠貸款利率；渠二人就系爭房屋所為之買賣及所有權移轉登記，固另有其欲適用優惠貸款利率之目的，惟此目的並無違反強制、禁止規定，亦無悖於公序良俗，不生無效之問題，且雙方並無不受上開買賣、移轉所有權等法律行為拘束之意思，顯與通謀而為之意思表示有別，亦即乙○○、陳森光間上開買賣契約及移轉所有權之行為，仍屬有效，僅於渠二人間之內部關係上，陳森光對於系爭房屋之處分權、使用收益權，應受前開協議書約定之限制，至對外關係上，陳森光仍為系爭房屋之法律上所有權人，則無疑問；從而，陳森光既為系爭房屋之所有權人，其於
92 年6月2 日將系爭房屋所有權移轉登記予林俊雄，自屬有權處分，林俊雄因而取得系爭房屋之所有權，林俊雄復於同年7 月29日將系爭房屋所有權移轉登記予劉智鵬，劉智鵬亦因而取得系爭房屋之所有權，嗣原告經由前述拍賣抵押物強制執行程序拍得系爭房屋，並領得權利移轉證書，顯已取得系爭房屋之所有權，並無何被告丁○○所辯拍賣無效、原告不能取得系爭房屋所有權之問題。至被告丁○○辯稱：陳森光係未得乙○○之同意，擅以偽造文書之方式將系爭房屋所有權移轉登記予林俊雄云云；惟查，觀諸被告丁○○所提出之臺灣板橋地方法院檢察署檢察官92年度偵字第13416 號聲請簡易判決處刑書、本院92年度簡字第3261號刑事簡易判決，該刑事案件所認定之陳森光犯罪事實，係陳森光明知系爭房屋之所有權狀由乙○○保管，並未遺失，然其為向銀行辦理抵押貸款，竟向地政機關佯稱系爭房屋所有權狀遺失，申請補發，使承辦之公務員在所掌公文書上為不實之遺失及補發登記，觸犯刑法第214 條之使公務員登載不實罪等情，而上開犯罪事實，顯非關乎陳森光有何以偽造文書之方式將系爭房屋所有權移轉登記予林俊雄，是被告丁○○此部分所辯，已有誤會；況且，縱認陳森光確係違反其與乙○○間之前開協議書約定，而於未得乙○○同意之情形下將系爭房屋所有權移轉登記予林俊雄，然陳森光本為系爭房屋之法律上所有權人，此詳前述，其將系爭房屋所有權移轉予林俊雄之處分行為，自屬有效，不因未得乙○○之同意而受影響，僅生其因違反與乙○○間之內部約定，是否另須對乙○○負損害賠償責任之問題。綜上所述，被告丁○○前揭所辯，均無足採；原告主張其於94年6 月29日領得系爭房屋之權利移轉證書時，即已取得系爭房屋之所有權等語，核無不合，堪以信實。
㈢次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第
425 條第1 項定有明文。又民法第425 條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人為出租人為其要件，然第三人如得所有人同意而為出租時，仍得類推適用該條之規定，最高法院84年臺上字第163 號著有判例可資參照。經查，系爭房屋原所有權人乙○○前於91年7 月1 日，即與被告丁○○簽訂系爭租賃契約，將系爭房屋交付被告丁○○使用，嗣乙○○於同年7 月25日將系爭房屋所有權移轉登記予陳森光，依前揭民法第425 條第1 項條文規定，系爭租賃契約對於受讓人陳森光仍繼續存在；惟陳森光與乙○○已另行約定關於系爭房屋之使用、出租等事宜，均由乙○○全權處理（見前揭被告丁○○提出之協議書，及卷附被告戊○○提出之陳森光承諾書影本1 紙），是乙○○於同年12月3 日，與被告丁○○、戊○○等三人共同就系爭租賃契約所為之前述「契約承擔」，由被告戊○○繼受原出租人（應為陳森光；契約承擔當時雖係以乙○○為原出租人，惟乙○○既已得陳森光之同意全權處理系爭租賃契約事宜，解釋上其效力自無不同）之地位而成為系爭租賃契約之出租人，自可認被告戊○○係得所有權人陳森光之同意而為出租，揆諸前揭最高法院84年臺上字第
163 號判例意旨，此等情形應得類推適用民法第425 條第1項規定，即對於系爭房屋日後之受讓人而言，系爭租賃契約仍繼續存在；從而，陳森光嗣於92年6 月2 日，將系爭房屋所有權移轉登記予林俊雄，林俊雄即繼受而成為系爭租賃契約之出租人，同理，林俊雄嗣將系爭房屋所有權移轉登記予劉智鵬，及原告自劉智鵬拍定取得系爭房屋所有權，劉智鵬及原告亦分別於取得系爭房屋所有權時，繼受系爭租賃契約之出租人地位，即原告於93年6 月29日取得系爭房屋所有權時，亦同時繼受成為系爭租賃契約之出租人，系爭租賃契約於是日起，僅存在於原告與承租人即被告丁○○之間，與被告戊○○無涉。被告丁○○雖辯稱：乙○○自始未將系爭房屋交付予陳森光，且陳森光亦未以對於占有人之返還請求權讓與林俊雄，以代交付，林俊雄及其後手劉智鵬乃至原告，自無使用系爭房屋之權利，遑論繼受租賃權，系爭租賃契約之出租人應仍為戊○○，並非原告云云；惟按：出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係，最高法院23年上字第3092號著有判例可資參照；依上開判例意旨，民法第425 條第1 項所規定之租賃關係繼受，其效力係於受讓人取得租賃標的物所有權時，當然發生，與租賃標的物是否交付無關，是縱認乙○○自始未將系爭房屋交付陳森光，且陳森光亦未以對於占有人之返還請求權讓與林俊雄以代交付，然此均無礙於陳森光、林俊雄、劉智鵬、原告等人分別於取得系爭房屋所有權時，遞次繼受系爭租賃契約之出租人地位；從而，被告丁○○此部分所辯，亦無足採，本件原告於93年6 月29日領得系爭房屋權利移轉證書而取得系爭房屋所有權時，已繼受系爭租賃契約之出租人地位，洵堪認定。
㈣依上所述，原告自93年6 月29日起，既已繼受系爭租賃契約
之出租人地位，被告丁○○為系爭租賃契約之承租人，自有依約定向原告按月給付租金6,000 之義務。惟查，被告丁○○自93年8 月15日起（即被告丁○○預付之25個月租金扣抵完畢之次月繳租日起），並未向原告給付租金，而係將租金按月給付予被告戊○○，此為被告丁○○所不爭執；經原告於94年2 月22日當庭以言詞請求並催告被告丁○○給付租金（見本院94年2 月22日準備程序筆錄第1 頁、同年4 月12日準備程序筆錄第4 頁更正筆錄之內容），被告丁○○至遲於該日受請求之時起，已明確知悉原告主張繼受成為系爭租賃契約出租人之事實，惟被告丁○○仍未向原告給付租金，亦未將應給付之租金依民法第326 條規定辦理提存，而仍繼續向非出租人之被告戊○○給付租金，其所為之租金給付（即
94 年3月15日以後給付予被告戊○○之租金），自不得憑以對抗原告；被告丁○○辯稱其已將租金交付被告戊○○，不應再對原告為雙重之給付云云，顯無可採；嗣被告丁○○遲付租金總額已達2 個月之租額（即94年3 月15日、4 月15日應給付之租額），原告乃於94年5 月10日，當庭再次以言詞向被告丁○○催告給付積欠之租金（見本院94年5 月10日準備程序筆錄第3 頁），惟被告丁○○仍未為給付，原告乃於被告丁○○遲延給付租金逾2 個月後之94年6 月3 日，當庭以準備書狀送達於被告丁○○，而為終止系爭租賃契約之意思表示（見本院94年6 月3 日準備程序筆錄、原告94年6 月
3 日準備書狀㈢），依民法第440 條第1 項、第2 項之規定，原告前開終止系爭租賃契約之程序，並無不合；是原告主張系爭租賃契約已於94年6 月3 日終止等語，堪以信實。又被告丁○○對於自94年3 月15日起，迄系爭租賃契約終止日之94年6 月3 日止，其間所積欠原告之2 月又20日租金額合計16,000元，自仍有給付之義務，且被告丁○○此項基於系爭租賃契約所生之租金給付義務，亦不因其於94年5 月29日自行將系爭房屋點交予被告戊○○而有異。從而，原告依租賃契約之法律關係，請求被告丁○○給付上開積欠之租金16,000元，及自被告丁○○受請求之翌日即94年6 月4 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，自屬有據，應予准許。
五、被告戊○○部分：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767 條前段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之；如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度臺上字第1552號判決意旨參照）。經查，原告主張：原告為系爭房屋之所有權人，被告戊○○現占有使用系爭房屋，對於原告而言，屬無權占有，原告自得依民法第
767 條前段規定，請求被告戊○○將系爭房屋返還予原告等語；被告戊○○對於原告為系爭房屋所有權人，及系爭房屋現由伊占有使用等事實均無爭執，惟以：系爭房屋係伊於91年12月3 日以甲○○之名義向乙○○購買，伊已交付部分價金70萬元予乙○○，並受讓系爭租賃契約之租賃權，顯見林瑞既已將系爭房屋交付予伊，伊係基於與乙○○間之買賣契約占有系爭房屋，並非無權占有，且伊於受讓系爭租賃契約之租賃權後，陳森光雖以買賣為由將系爭房屋所有權移轉登記予林俊雄，惟陳森光並未以對於占有人之返還請求權讓與林俊雄以代交付，林俊雄及其後之系爭房屋受讓人劉智鵬、原告等人，自均不能繼受陳森光之權利而請求伊返還系爭房屋等情。惟查，縱認前揭甲○○與乙○○於91年12月3 日所簽定之系爭房屋買賣契約，係被告戊○○以甲○○之名義所為，買賣契約實際上存在於被告戊○○與乙○○間，然此項買賣契約之效力，僅於契約當事人間受其拘束，不得以之對抗當事人以外之第三人，此為債之關係相對性原則之當然解釋；被告戊○○本於該買賣契約，固得對乙○○主張有權占有系爭房屋，然其對於系爭房屋現所有權人之原告而言，本無從依該買賣契約而為任何之主張，自不能憑該買賣契約，對原告主張有權占有系爭房屋，其理甚明；再者，原告請求被告戊○○返還系爭房屋，所依據之所有物返還請求權，係本於其為系爭房屋所有權人之地位而獨立發生之權利，並非繼受原所有人之權利而來，被告戊○○辯稱陳森光並未以對於占有人之返還請求權讓與林俊雄以代交付，林俊雄及劉智鵬、原告等人均不能繼受陳森光之權利而請求伊返還系爭房屋云云，顯無足採。綜上所述，被告戊○○前開所辯，均無可採，且其復未能就占有系爭房屋有何得對抗原告之權源為任何之主張及舉證，揆諸前揭說明，被告戊○○占有系爭房屋，對於原告而言，自屬無權占有，原告依民法第767 條前段所有物返還請求權之規定，請求被告戊○○將系爭房屋遷讓返還原告，自屬有據，應予准許。
㈡次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179 條前段定有明文。本件原告於93年6 月29日領得系爭房屋之權利移轉證書時，即已取得系爭房屋所有權，並繼受系爭租賃契約之出租人地位，有收取租金之權利，此詳前述，被告戊○○已非系爭租賃契約之出租人，自無權收取租金；惟被告戊○○仍自93年8 月15日起至94年3 月
14 日 之7 個月期間內，按月向被告丁○○收取系爭房屋之租金6,000 元，此為被告戊○○所不爭執，其無權收取系爭房屋租金之行為，顯已違反權益歸屬內容，而取得應歸屬於原告之權益，是其所收取之上開租金總額42,000元，自屬無法律上原因而受利益，致原告受損害，應依不當得利之規定，對原告負返還之責；被告戊○○辯稱其收取租金不構成不當得利云云，自無足採。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告戊○○返還上開租金42,000元，及自被告戊○○受請求翌日即94年6 月8 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬有據，亦應予准許。
㈢再按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原
因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念，最高法院61年臺上字第1695號著有判例可資參照；而無權占有他人之房屋者，依上開判例意旨之同一法理，自應認可獲得相當於房屋租金之利益。經查，被告戊○○於94年5 月29日，經由被告丁○○之點交而占有使用系爭房屋，嗣原告與被告丁○○間之系爭租賃契約已於94年
6 月3 日終止，被告戊○○仍繼續占有使用系爭房屋，此均詳如前述；被告戊○○於系爭租賃契約終止後，繼續無權占有使用系爭房屋，而獲得相當於系爭房屋租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，自屬無法律上之原因而受利益，致原告受損害，且被告戊○○占有使用系爭房屋，迄今仍無搬遷返還之意，顯有將來繼續無權占有系爭房屋之虞，原告自得依民事訴訟法第246 條規定，預為請求被告戊○○返還自系爭租賃契約終止翌日起至返還系爭房屋之日止，因繼續無權占有系爭房屋所受相當於租金之不當得利。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告戊○○給付自系爭租賃契約終止日翌日即94年6 月4 日起，至返還系爭房屋之日止，按月以6,000 元計算之相當於租金之不當得利（被告戊○○對於系爭房屋使用之對價為每月6,000 並無爭執，見本院
94 年7月26日準備程序筆錄第2 頁），即屬有據，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經審酌與判決結果不生影響，爰不一一論述，亦併予敘明。
七、本判決第1 項所命被告丁○○之給付，其價額未逾500,000元，應依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，依職權宣告假執行（原告就此部分固陳明願供擔保請准宣告假執行，惟此僅係促使本院依職權為假執行之宣告，併予敘明）；被告丁○○陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額予以准許。至本判決第2 項至第4 項，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許（關於擔保金額之計算，主文第2 項部分係以原告拍得系爭房屋之價金為基準，主文第4 項部分則係以言詞辯論終結前已到期之金額為基準）。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、
、第389 條第1 項第5 款、第390 條第2 項、第392 條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 9 月 20 日
民事第二庭 審判長法 官 林玫君
法 官 徐福晉法 官 劉景宜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 9 月 20 日
書記官 郭南宏