臺灣板橋地方法院民事判決 93年度訴字第1570號原 告 金色米蘭公寓大廈管理委員會
樓法定代理人 丙○○訴訟代理人 甲○○
乙○○戊○○被 告 建豐建設股份有限公司法定代理人 丁○訴訟代理人 朱正剛律師上列當事人間請求給付管理費事件，經本院於民國94年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰陸拾伍萬柒仟零拾陸元，及自民國九十三年七月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠如附件一所示建物除305 巷1 號3 樓之區分所有權人非被告
外，如附件一、二所示區分所有建物現既為被告，依公寓大廈管理條例第18條第1 項第3 款、第21條規定，被告自應按規約規定繳納如附件一、二所示管理費及清潔費。再者，被告雖於民國90年5 月陸續自台陽建設股份有限公司（下稱台陽公司，即系爭區分所有建築物之起造人）處取得區分所有權人地位，實則二家公司之負責人相同，其移轉登記行為根本係蓄意規避繳費之責，被告抗辯其無庸支付台陽公司所積欠之管理費，卻又主張台陽公司對原告享有可抵銷之債權，並不公平。
㈡實則，台陽公司對原告並無任何債權存在，台陽公司於86年
9 月前並未完成第一戶交屋，原告豈有負擔86年5 至8 月人事保全費之必要。而86年9 月至87年5 月底止，共交屋183戶，台陽公司未售出之餘屋尚有77戶，而預收管理費由已交屋者分擔竟達63.11%。在促銷及代管期間浮濫支出高達556萬元，台陽僅分擔17.85%並不公平。即原告以同期（9 月至次年月）各項支出費用，與被告抗辯之費用相較結果，高出費用達2,506,494 元，此部分應屬台陽公司之促銷費用，應自行負擔。餘款再按比例分攤，而台陽公司依續自87年7 月起未依法繳納管理及停車位清潔費用，亦應予扣抵之。
㈢併為聲明：被告應給付原告3,810,449 元，及自支付命令送
達翌日（即93年7 月8 日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告抗辯：㈠如附件一、二所示建物及停車位除其中305 巷1 號3 樓之區
分所有權人非被告外，其餘建物於90年6 月13日之前區分所有權人為台陽公司，該部分管理費或清潔費末繳，與被告無涉，被告並無繳納義務。
㈡至被告取得建物區分所有權後固有繳納管理費之義務，但關
於空戶部分之管理費，是否比照一般住戶收取，並非無疑；而停車位部分，因原裝設上下雙層停車架設計不良，早經台陽公司拆除，故被告僅有31個平面停車位，不應以62個車位（雙層）計價。況先前台陽公司亦係以每月300 元計付清潔費，不容原告再主張以雙層車位計價。再者部分車位曾有出租情事，亦應扣除。且原告既主張清潔費，自應就車位之清潔工作負責，惟事實上原告在93年以前並未進行任何停車位清潔工作，被告並無給付義務。
㈢另訴外人台陽公司於尚未將公共設施移轉予原告之前，已為
原告代墊如附件三支出欄所示電費等達5,556,696 元，扣除預收之管理費2,689,656 元後，尚有2,867,340 元，再加計86年5 月至8 月人事保全費用計924,000 元後，台陽公司對原告尚有3,491,700 元墊款債權。此部分債權業經台陽公司於90年6 月30日讓與被告，是縱被告確有積欠管理費及清潔費，被告亦得以前開受讓之債權為抵銷之抗辯。
㈣併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠如附表一所示建物，經訴外人台陽公司移轉所有權登記予被
告之時間，均為90年6 月13日。上開附表一㈠至㈨建物自87年10月起至93年6 月止，未據區分所有權人繳納管理費。㈩建物自92年5 月起至93年6 月止，未據區分所有權人繳納管理費。
㈡系爭區分所有建物之如附件二所示停車位（B1），於90年6
月13日前之所有權人為台陽公司，90年6 月13日始經移轉登記為被告所有。區分所有權人未繳納管理費之時間各如附件二所示。前開停車位原設計係裝設上下雙層停車架（共62個），然因設計不良，是裝設不久即經台陽公司拆除，拆除後實際僅餘31個平面停車位。
㈢依規約記載：區分所有權人應依坪數大小，每月每坪收管理
費50元（嗣於93年1 月減為每坪45元）；汽車車位，每位每月收取300 元；尚未遷入之住戶及尚未出售之空戶，均應依規定全額繳納（即卷附住戶規約之內容為真正）。
㈣系爭區分所有建物於87年4 月成立管理員會，並於87年6 月
9 日向主管機關申請報備。
四、原告主張：被告為如附表一區分所有建物及附件二停車位之區分所有權人，依公寓大廈管理條例第18條第1 項第3 款、第21條規定，被告自應按規約約定繳納如附件一、二所示管理費及清潔費等情。被告則以：其於90年6 月13日始取得前開建物之所有權，對於前手積欠之管理及清潔費用並無給付義務；且如附表一所示房屋既為空戶，管理費之徵收應有折扣，另停車位實際既僅有31位，自不得以62位收費，況原告於93年以前並未針對停車位為清潔，被告自無繳納清潔費之義務等語為辯。經查：
㈠按公寓大廈應設置公共基金，其來源之一為區分所有權人依
區分所有權人會議決議繳納，公寓大廈管理條例第18條第1項第3 款定有明文，茲被告既自90年6 月13日取得如附表一及附件二所示區分所有建物所有權，自應受前開區分所有權人大會決議之拘束，而負繳納管理費之義務。即⑴承前述，系爭區分所有建物之住戶規約既約定：區分所有
權人應按權狀坪數大小，每坪收管理費50元（93年1 月起減為45元），尚未遷入及尚未出售之空戶亦同。則被告抗辯：其所有如附表一所示建物為空戶，應酌減收費標準云云，並無可採。
⑵至停車清潔維護費之收費方式，規約既載：每車位收取清
潔維護費用300 元，採隨車隨位方式徵收。揆其真意，應係以實際使用數量徵收，即被告抗辯：伊實際僅取得31位平面車位，故僅得以31位計算清潔護費等語，應為可採。
至原告主張：機械停車位係被告之前手台陽公司違法拆除等情，縱為真正，亦應由原告向台陽公司另為回復原狀或損害賠償之主張，與本件車位清維護費計算單位無涉（本件原告請求之末日，車位尚未回復至62位，附此敘明）。
又此部分費用之收取，乃為車位之清潔及維護（即包含車輛出入之管理費用等），非如被告所抗辯僅為清潔費用。
且縱原告確有被告所指未盡清潔之事由，被告或得透過區分所有權人會議為監督，此部分費用之繳納既非基於雙務契約而來，被告並無得執此即拒納清潔維護費用。
⑶準此，原告本於公寓大管理條例第18條第1 項第3 款、第
21條規定，請求被告給付如附表一、二所示管理費及清潔維護費，合計1,657,016 元（1,376,816+280,200=1,657,016），為有理由，應予准許。
㈡次按區分所有權之繼受人依公寓大廈管理條例第24條規定所
繼受者乃契約地位之繼受，亦即後手對其繼受後所應生權利義務悉依相關條例或規約定之，並非繼受前手已發生之債務（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會民事類第23號研討結果參照）。故縱令規約規定前手積欠之管理費（已發生之債務）應由後手繼受，揆之前開說明，後手亦無受規約該項規定之義務而繼受前手積欠之管理費。參以，92年行政院送立法院審議之公寓大廈管理條例修正草案第24條第1 項條文為：「區分所有權之繼受人應遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」其立法說明略謂：將「繼受」修正為「遵守」，並於「一切權利義務」下增列「事項」文字，以資明確云云。顯然，修正條文非但未變更繼受人之權利義務，抑且更為明確的將「繼受」改為「遵守」，使不致生語義之紛擾。至於其餘文句則係92年5 月26日立法院審查會朝野協商所增訂，觀其所增文句之文義內容，亦不足以變易繼受人應於「繼受後」「遵守」原區分所有權人依公寓大廈管理條例或規約所定之一切權利義務。是以，被告抗辯：於90年6 月13日前，被告並非區分所有權人，並無繳納前手積欠管理費之義務等語，為有理由。此部分並不因被告之前手台陽公司之法定代理人與被告之法定代理人相同，而有不同結論（二者法人格並不同一），併此敘明。
五、被告抗辯：訴外人台陽公司於尚未將公共設施移轉予原告之前，已為原告代墊如附件三支出欄所示電費等達5,556,696元，扣除預收之管理費2,689,656 元後，尚有2,867,340 元，再加計86 年5月至8 月人事保全費用計924,000 元後，台陽公司對原告尚有3,491,700 元墊款債權。此部分債權業經台陽公司於90年6 月30日讓與被告，是縱被告確有積欠管理費及清潔費，被告亦得以前開受讓之債權為抵銷之抗辯等情。原告則否認對訴外人台陽公司負有任何債務。經查：
㈠按公寓大廈管理條例第36條就管理委員之職務詳列有13項，
並於其職務範圍內，以法律明文規定擬制賦其有當事人能力（見同法第38條）。準此，於管理委員會依法成立前，既尚無當事人能力，自無管理職務，豈可能由訴外人台陽公司代尚不存在之原告管理系爭區分所有社區事務，致原告因此負有應償付台陽公司墊款債務之情形存在。至台陽公司得否向其他共有人請求償還，則屬另事。
㈡茲就被告所為附件三抵銷金額說明於下：
⑴支出項次1 、2 、3 、4 、6 及7 項及86年5 月至86年8
月止之保全費用，均係發生於原告管理委員會成立前之支出。其中第6 項之期間雖至88年1 月，惟依被告所提出係保險費收據之記載，既於87年2 月23日已為支出，自亦屬成立前之墊款。至項次項次7 之期間雖載至87年5 月，惟依被告提出87年月份之支出明細表，既載為「4 月底前台陽代管期間之支出」，衡情，亦屬管委會成立前之墊支款。
⑵支出項次5 ，除其中87年5 月起至7 月止之保全費用為17
,640 元 ，87年8 月則為5,880 元，合計23,520元屬管委會成立後之支出外，餘屬管委會成立前之支出。
⑶支出項次8 ，其中除87年5 月起至88年1 月止之電梯保養
費共619,200 元（68,800*9=619,200），發生於管理員會成立後外，其餘均為發生在前之墊款。
⑷綜上，附件三發生於原告管理委員成立後之墊款金額為
642,270 元（23,520+619,200=642,270）。前開墊款，台陽公司雖未受原告委任，並無義務，而為原告管理事務，惟既該當於民法第172 條無因管理之規定，台陽公司自得請求原告返還其利益。
㈢按債權之讓與，非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務
人不生效力。但法律另有規定者，不在此限。受讓人將讓與人所立之讓與字據提示於債務人者，與通知有同一之效力，民法第297 條定有明文。查被告之法定代理人既與台陽公司之法定代理人相同，被告於本院審理時所提出債權轉讓書形式自可推定為真正，前開書證之提出，按諸前開法律規定，與通知有同一效力。次按債務人於受通知時，所得對抗讓與人之事由，皆得以之對抗受讓人。債務人於受通知時，對於讓與人有債權者，或同時屆至者，債務人得對於受讓人，主張抵銷，民法第299 條定明文。經查：附件一所示管理費積欠日期，扣除附表一所示日期後，其中編號㈠至㈣，台陽公司各負欠原告32個月管理費，合計645,728 元（1,920*32+1,903*32+11,170*32+5,186*32=645,728）。前述金額即足供扣抵原告所負欠台陽公司前述642,270 元。
㈣準此，原告主張：以台陽公司負欠原告之管理費扣抵後，台
陽公司並無任何可供讓與被告之債權，反之台陽公司尚有負欠原告管理費等債務，應為可採。本件被告以如附件三所示項目所為抵銷抗辯，為無理由。
六、從而，原告本於公寓大管理條例第18條第1 項第3 款、第21條規定，請求被告給付如附表一、二所示管理費及清潔維護費，合計1,657,016 元，及自支付命令送達翌日起（即93年
7 月8 日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之主張，則屬無據，應予駁回。
結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條規定，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 10 月 27 日
民事第一庭 法 官 黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 10 月 27 日
書記官 吳美瑤附表一：
┌─┬──────────────────┬───────┬──────────┐│編│房屋門牌 │積欠起迄日 │應繳金額（新臺幣） ││號│面積 │ │92.12 以前每坪50元 ││ │ │ │93.1起降為每坪45元 │├─┼──────────────────┼───────┼──────────┤│㈠│台北縣新莊市○○路○○○巷○○號1樓 │90.06至92.12 │1,920*31+1,728*6=69,││ │38.4坪 │共31個月 │888 ││ │ │93.01 至93.06 │ ││ │ │共6個月 │ │├─┼──────────────────┼───────┼──────────┤│㈡│台北縣新莊市○○路○○○巷○○號1樓 │同上 │1,903*31+1,713*6=69,││ │38.6坪 │ │271 │├─┼──────────────────┼───────┼──────────┤│㈢│台北縣新莊市○○路○○○巷○○號1樓 │同上 │11,170*31+10,053*6=4││ │223.36坪 │ │06,588 │├─┼──────────────────┼───────┼──────────┤│㈣│台北縣新莊市○○路○○○巷○○號2樓 │同上 │5,186*31+4,667*6=188││ │103.71坪 │ │,768 │├─┼──────────────────┼───────┼──────────┤│㈤│台北縣新莊市○○路○○○巷○○號1樓 │同上 │2,464*31+2,217*6=89,││ │49.27坪 │ │686 │├─┼──────────────────┼───────┼──────────┤│㈥│台北縣新莊市○○路○○○巷○○號1樓 │同上 │2,312*31+2,080*6=84,││ │46.23坪 │ │152 │├─┼──────────────────┼───────┼──────────┤│㈦│台北縣新莊市○○路○○○巷○ 號1樓 │同上 │2,104*31+1,894*6=76,││ │42.08坪 │ │588 │├─┼──────────────────┼───────┼──────────┤│㈧│台北縣新莊市○○路○○○巷○ 號1樓 │同上 │2,632*31+2,369*6=95,││ │52.64坪 │ │806 │├─┼──────────────────┼───────┼──────────┤│㈨│台北縣新莊市○○路○○○巷3樓 │同上 │2,595*31+2,335*6=94,││ │51.89坪 │ │455 │├─┼──────────────────┼───────┼──────────┤│㈩│台北縣新莊市○○路○○○巷○ 號地下1樓 │92.05至93.06 │8,357*8+7,521*6=111,││ │167.13坪 │共14個月 │982 │├─┼──────────────────┼───────┼──────────┤││台北縣新莊市○○路○○○巷○ 號地下1樓 │同上 │6,689*8+6,020*6=89,6││ │133.77坪 │ │32 │├─┴──────────────────┴───────┴──────────┤│ 合計 1,376,816元 ││ │└───────────────────────────────────────┘表二：
┌───────┬──────────┬───────────┐│車位編號 │積欠時間 │積欠金額（新臺幣） ││ │ │每月300元計 │├───────┼──────────┼───────────┤│B196/97 │90.6至93.2共33個月 │9,900 │├───────┼──────────┼───────────┤│B198/99 │同上 │同上 │├───────┼──────────┼───────────┤│B1100/101 │同上 │同上 │├───────┼──────────┼───────────┤│B1108/109 │同上 │同上 │├───────┼──────────┼───────────┤│B1142/143 │同上 │同上 │├───────┼──────────┼───────────┤│B1146/147 │同上 │同上 │├───────┼──────────┼───────────┤│B1148/149 │同上 │同上 │├───────┼──────────┼───────────┤│B1150/151 │同上 │同上 │├───────┼──────────┼───────────┤│B1152/153 │同上 │同上 │├───────┼──────────┼───────────┤│B1156/157 │同上 │同上 │├───────┼──────────┼───────────┤│B1158/159 │同上 │同上 │├───────┼──────────┼───────────┤│B1102/103 │90.6至91.6及92.2至93│7,800 ││ │.2共26個月 │ │├───────┼──────────┼───────────┤│B1104/105 │90.6至91.6及91.9至93│9,300 ││ │.2共31個月 │ │├───────┼──────────┼───────────┤│B1106/107 │90.6至91.5及91.8至93│同上 ││ │.2共31個月 │ │├───────┼──────────┼───────────┤│B1110/111 │90.6至91.4及91.11 及│7,500 ││ │92.2至93.2共25個月 │ │├───────┼──────────┼───────────┤│B1112/113 │90.6至91.4及91.11 至│8,100 ││ │93.2共27個月 │ │├───────┼──────────┼───────────┤│B1114/115 │90.6至91.4及92.1至93│ 7,500 ││ │.2共25個月 │ │├───────┼──────────┼───────────┤│B1118/119 │90.6至91.6及91.10 及│8,400 ││ │92.1至93.2共28個月 │ │├───────┼──────────┼───────────┤│B1120/121 │90.6至91.6及92.1至93│8,100 ││ │.2共27個月 │ │├───────┼──────────┼───────────┤│B1122/123 │90.6至91.3及92.1至93│7,200 ││ │.2共24個月 │ │├───────┼──────────┼───────────┤│B1126/127 │90.6至91.4及91.6至93│9,600 ││ │.2共32個月 │ │├───────┼──────────┼───────────┤│B1128/129 │同上 │同上 │├───────┼──────────┼───────────┤│B1130/131 │90.6至91.7及92.2至93│8,100 ││ │.2共27個月 │ │├───────┼──────────┼───────────┤│B1132/133 │90.6至91.8及92.2至93│8,400 ││ │.2共28個月 │ │├───────┼──────────┼───────────┤│B1134/135 │90.6至91.10 及92.1至│9,300 ││ │93.2共31個月 │ │├───────┼──────────┼───────────┤│B1136/137 │90.6至91.11 及92.1至│9,600 ││ │93.2共32個月 │ │├───────┼──────────┼───────────┤│B1138/139 │同上 │同上 │├───────┼──────────┼───────────┤│B1140/141 │90.6至92.8共27個月 │8,100 │├───────┼──────────┼───────────┤│B1144/145 │90.6至92.9共28個月 │8,400 │├───────┼──────────┼───────────┤│B1154/155 │90.6至92.10共29個月 │8,700 │├───────┼──────────┼───────────┤│B1160/161 │90.6至91.12 及92.5至│同上 ││ │93.2共29個月 │ │├───────┴──────────┴───────────┤│ 合計 280,200元 │└──────────────────────────────┘