臺灣板橋地方法院民事判決 93年度訴字第15號原 告 乙○○訴訟代理人 鍾周亮律師被 告 傑悅建設股份有限公司兼法定代理 丙○○人 4樓訴訟代理人 鄭崇文律師被 告 甲○○
二樓上列當事人間請求侵權行為損害賠償等事件，經本院於民國93年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者及不甚妨礙被告之防禦及訴訟終結者，不在此限；民事訴訟法第255 條第1 項第3 、7 款定有明文。本件原告原起訴請求被告傑悅建設股份有限公司（下稱傑悅公司）、甲○○給付新台幣（下同）1,500,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，嗣於變更追加訴請被告傑悅公司、甲○○、丙○○連帶給付1,225,60 4元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日之法定遲延利息。本院認金額部分係減縮訴之聲明；追加部分則不妨礙被告之防禦及訴訟終結，故其為變更追加，核無不合。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告於83年11月18日與被告傑悅公司訂立土地及房屋買賣合約書購買傑悅公司所興建坐落於台北縣三重市○○○段菜寮小段第495 之6 、495 之42地號土地上雙拼式集合住宅公寓「傑悅豪門」Ａ棟5 樓房屋，被告傑悅公司於銷售時，在銷售現場擺設之樣品屋頂樓設有空中花園，惟傑悅公司事後並未設置空中花園，且系爭公寓建照、使照圖亦未有空中花園之設計及標示，是傑悅公司顯以在系爭樣品屋頂樓為設置空中花園之虛偽不實表徵引人錯誤，而違反公平交易法第21條第1 項之規定，此並經行政院公平交易委員會以91年3 月21日公壹字第0910002536號處分書認定在案，依同法31條規定，被告傑悅公司自應負賠償責任。被告丙○○為被告傑悅公司之負責人，對於被告傑悅公司銷售業務之執行，有違反公平交易法第21條第1 項、消費者保護法第
22 條 及民法227 條之情事，致原告受有損害，應依公司法第23 條 與被告傑悅公司負連帶賠償責任；被告甲○○為被告傑悅公司工地主任，亦為樣品屋之擺設者，明知使用執照無此規劃，竟予隱瞞，顯有與被告傑悅公司有共同侵權行為，應依民法188 條、第184 條與被告傑悅公司負連帶賠償責任。㈡又被告傑悅公司隱瞞系爭公寓Ｂ棟東北方地面層之空地係Ａ棟與Ｂ棟住戶共同分擔之事實，使原告誤信房屋買賣契約書第18條第6 款規定：「．．．Ｂ棟東北方地面層空地，由Ｂ棟購屋者增建使用，其他地面層之空地歸地面層所有人管理使用」，非佔用原告購買Ａ棟之土地，且被告傑悅公司之土地買賣預定合約書內亦未載明原告購買土地內之法定空地有被占用之事實，顯侵害原告權利。再被告傑悅公司將法定空地讓售與Ｂ棟購屋者，並讓其使用增建，有違公寓大廈管理條例第7 條第4 款、第45條第2 項之規定，依民法第
71 條 規定，上開合約書之約定應為無效。被告傑悅公司依民法第113 條、第184 條及不完全給付之債務不履行、不當得利，應對原告負損害賠償責任。被告丙○○為被告傑悅公司之負責人，對於被告傑悅公司銷售業務之執行，有違反建築法及公寓大廈管理條例等規定，致原告受有損害，應依公司法第23條與被告傑悅公司負連帶賠償責任；被告甲○○為被告傑悅公司工地主任，明知法定空地不得增建，擅予增建，且亦隱瞞上開法定空地須為Ａ棟住戶共同分擔之事實，顯有與被告傑悅公司有共同侵權行為，應依民法188 條、第
184 條與被告傑悅公司負連帶賠償責任。㈢被告抗辯原告請求權效已完成云云為無理由，蓋公平交易法33條之消滅時效係指「本章之請求權而言」，然事業有無違該法第21條之規定非一般人所得認定，並綜合第31、32條以觀，應以公平交易委員會調查認定事實違反公平交易法相關規定，並為處分時始為該法第33條之明知，原告於91年3 月收受公平交易委員會之處分書後始悉被告傑悅公司有違反公平交易法情事，而於92年12月提起本訴，並未罹於時效。退步言之，被告傑悅公司未依約設置空中花園，致原告受有損害，原告仍得於時效完成後依不當得利請求，且原告亦基於不完全給付之債務不履行損害賠償、消費者保護法之規定而為本件請求。㈣原告因空中花園未依約設置及法定空地遭人使用之損害為1,225,604 元，業經財團法工業技術鑑測中心鑑定研究報告書鑑定在案，爰依公平交易法31條、民法侵權行為、不完全給付之債務不履行、不當得利之法律規定，訴請被告連帶賠償原告損害等情，並聲明：①被告應連帶給付1,225,604 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日之法定遲延利息。②願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告傑悅公司及丙○○以：㈠空中花園部分－⑴公平交易法第33條規定：「本章權人知有行為及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅；自為行為時起，逾十年者亦同」，已明定公平交易法第五章損害賠償請求權之消滅時效期間為2 年，且為知有行為及賠償義務人時起算。查：原告自陳渠於85年
2 月6 日於銷售現場拍攝到具有空中花園之樣品屋，因此原告知悉其自認為被告有不實廣告行為之時間點係在85年2 月
6 日，至87年2 月5 日止，屆滿二年，原告遲至92年12 月23日才提起本件之訴，顯逾二年之時效時間。⑵兩造簽定系爭房屋及土地買賣合約係在83年11月18日，依當時簽定之「房屋預定買賣合約書」內容以觀，均無約定被告需將頂樓完成設置空中花園之義務，而系爭「房屋預定買賣合約書」第24頁有關「屋頂」結構僅寫明「採ＰＵ防水層防水處理，並加隔熱效果材料」，並未記載設置「空中花園」乙情甚明。再者，依當時售屋之廣告單上圖說，系爭房屋之外觀，頂樓並未有類似「空中花園」之景觀。另就設計藍圖以言，亦未有「空中花園」之規劃。綜上，兩造於簽定系爭「房屋預定買賣合約書」時，並無約定系爭房屋頂樓被告應完成「空中花園」之設置，自不屬被告應履行之給付義務之一。⑶被告公司於83年間所承建推出之「傑悅豪門」銷售現場，擺設之樣品屋，在屋頂上並無標示「空中花園」文字，原告依個人主觀之認定樣品屋頂樓僅放置「兩棵樹」，並無「花園」之外觀，即認係「空中花園」，理由過於牽強，且與事實不符。又依「房屋預定買賣合約書」第18條第6 款規定：「屋頂歸頂樓所有權人管理使用」，本件建物屬七層樓建築物，原告係購買Ａ棟五樓房屋，因此，退萬步言，就頂樓部分縱使有空中花園，依約亦不能使用，就此而言，有無空中花園之委員會雖於91年3 月21日處分被告傑悅公司，然法官依據「法律」獨立審判，並非依據「行政處分」，究不能以行政處分為法院判決民事賠償之依據。且被告與原告所訂定之「房屋預定買賣合約書」，與所印發之廣告刊物及現場樣品屋之外觀，均無空中花園之表示或表徵，是被告應無違反公平交易法第21條規定甚明。㈡法定空地部分－⑴系爭法定空地依原告與被告傑悅公司於83年11月18日所簽訂之「房屋預定買賣合約書」第18條第6 款規定：「屋頂歸頂樓所有權人管理使用（公共設施占用部分及因維修或裝設天線除外），Ｂ棟東北方地面層之空地由Ｂ棟購屋者增建使用，其他地面層之空地歸地面層所有人管理使用」，是原告就其對系爭法定空地之「應有部分」，已同意由Ｂ棟購屋者增建使用，自應受該契約條款之拘束，不得事後反悔，而對被告傑悅公司再行主張權利。⑵「法定空地」係由該建築物全體區分所有權人共同持分，必須從原始設計圖及使用執照上才能得知各區分所有權人之持分比率，而在各區分所有權人之土地登記謄本上並未記載「法定空地」之持分比。因此原告從渠土地登記謄本上看不到對於「法定空地」50.11 平方公尺之持分比，即認定係被告傑悅公司蓄意欺瞞云云，顯係誤會，與事實不符。⑶按公寓大廈管理條例係於84年6 月30日公佈施行，依「法律不溯及既往」原則，兩造於83年11月18日簽訂土地、房屋買賣合約，當不受公寓大廈管理條例第45條第2 項規定之拘束。更何況，被告傑悅公司並未單獨出售「法定空地」予特定人或為區分所有權人以外之特定人。準此，原告之權益並無受到侵害之處等語資為抗辯，並聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回。②如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
被告甲○○則辯稱：系爭房屋買賣係由原告與被告傑悅公司簽訂，與伊無關，伊是原告訂約買受後，才擔任系爭房屋建案之工地主任，伊並無涉入原告與被告傑悅公司之簽約事宜，伊沒有欺瞞的問題等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其於83年11月18日與被告傑悅公司訂立土地及房屋買賣合約書，購買傑悅公司所興建坐落在台北縣三重市○○○段菜寮小段第495 之6 、495 之42地號土地上雙拼式集合屋及土地買賣合約書、台北縣工務局建造執照83重建字第1392號、台北縣政府工務局使用執照85重使字第735 號、系爭第495 之6 地號土地登記謄本等件為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。惟原告復主張：被告傑悅公司於銷售時，在銷售現場擺設之樣品屋頂樓設有空中花園，惟傑悅公司事後並未設置空中花園，且系爭公寓建照、使照圖亦未有空中花園之設計及標示，是傑悅公司顯以在系爭樣品屋頂樓為設置空中花園之虛偽不實表徵引人錯誤；又被告傑悅公司隱瞞系爭公寓Ｂ棟東北方地面層之空地係Ａ棟與Ｂ棟住戶共同分擔之事實，使原告誤信房屋買賣契約書第18條第6 款規定，未佔用原告購買Ａ棟之土地而與之簽訂，且土地買賣預定合約書內亦未載明原告購買土地內之法定空地有被占用之事實，顯侵害原告權利，且被告傑悅公司將法定空地讓售與Ｂ棟購屋者，並讓其使用增建，有違建築法11條、公寓大廈管理條例第7 條第4 款、第45條第2 項之規定，上開合約書之約定應為無效等情，則被告所否認，並以前詞置辯。
四、本院審酌兩造攻防後，認本件爭點在於（一）被告傑悅公司在系爭公寓預售屋銷售現場擺設之樣品屋是否有在系爭公寓頂樓為設置「空中花園」公共設施虛偽不實之表徵？被告傑悅公司依系爭買賣契約是否有在系爭公寓頂樓設置「空中花園」之義務？（二）被告傑悅公司就系爭預定房屋買賣合約書第18條第6 款：「．．．Ｂ棟東北方地面層之空地由Ｂ棟購屋者增建使用．．．」之約定，是否有隱瞞系爭法定空地亦為Ａ棟區分有權人應分擔之共同部分而為分管約定之情事？系爭法定空地之專用約定，是否有違反法令強制規定而無效？
（一）被告傑悅公司在系爭公寓預售屋銷售現場擺設之樣品屋是否有在系爭公寓頂樓為設置「空中花園」公共設施虛偽不實之表徵？被告傑悅公司依系爭買賣契約是否有在系爭公寓頂樓設置「空中花園」之義務？㈠按「事業不得在商品其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對商品之價格、數量、品質、內容、製造方法．．．
，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵」，固為公平交易法第21條第1 項所明定，惟廣告是否不實或引人錯誤，應係以一般消費者之注意為標準。本件原告認被告有為頂樓預售屋銷售現場擺設之樣品屋為據。查：經觀諸原告提出之系爭銷售現場樣品屋照片所示，該樣品屋頂樓僅擺放兩顆樹木及一顆大石等，尚難認已具「空中花園」之外觀表徵，且參佐被告提出之其他廣告單圖說（被證一），則未有「空中花園」之景觀設置顯示，是依一般社會通念，實難認購屋人會因該樣品屋屋頂平台之擺設方式而誤認建商會在系爭公寓頂樓設置「空中花園」之公共設施，自無廣告不實而侵害原告權利可言。
㈡再消費者保護法第22條規定企業經營者應確保廣告內容之
真實，其對消費者所負義務不得低於廣告之內容，係以廣告內容涉及有關買賣標的給付之具體內容而言。查：依系爭房屋預定買賣合約書第7 條規定：「公共設施（一）公共設施之裝設處所依照工務局核發之建築執照及管理使用約定書所示位置裝設」、第17條：「．．．有關本標的之廣告及宣傳品僅供參考用，雙方之權利義務以本約為依據」、第18條：「．．．（三）在不影響買賣標的房屋面積、位置及使用原則，乙方得就房屋建築設計及公共部分局部調整，．．」等約定及系爭房屋建照圖屋頂平面圖並無「空中花園」之設計等情，足證系爭樣品屋之展示顯非有關房屋給付具體內容之表示，不過為一要約之誘引。而原告復未能證明其與被告傑悅公司洽談之買賣合約，有進而將系爭樣品屋屋頂之設置內容作為系爭買賣契約內容之一部，是被告傑悅公司即不負有設置原告所稱「空中花園」之義務。
㈢綜上，原告以被告傑悅公司不實為「空中花園」設置表示
，且未依約設置「空中花園」，致原告受有損害，據而主張依公平交易法第31條、民法債務不履行、侵權行為、不當得利等規定請求賠償，並無理由。
（二）被告傑悅公司就系爭預定房屋買賣合約書第18條第6款：「．．．Ｂ棟東北方地面層之空地由Ｂ棟購屋者增建使用．．．」之約定，是否有隱瞞系爭法定空地亦為Ａ棟區分有權人應分擔之共同部分而為分管約定之情事？系爭法定空地之專用約定，是否有違反法令強制規定而無效？㈠按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互
相表示意思，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶 分別約定，該公寓大廈共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約，此並有91台上字第2477號判決意旨可資參照，合先敘明。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證尚有瑕疵，亦應駁回原告之訴。查：原告主張系爭房屋買賣合約第18條第6 款之分管約定，被告傑悅公司簽約時有隱瞞該空地乃原告應分擔之共同部分乙節，並未舉證以實其說。再依系爭房屋預定買賣合約書附件（五）壹樓及柒樓平面參考圖及系爭建物建造執照所示，可知系爭建物為一雙拼式集合住宅共13戶，區分之Ａ、Ｂ棟乃使用同一建築基地。而法定空地依建築法第11條之規定，為建築基地除建築物本身所占之地面外應留設之空地，是原告對留設之法定空地為系爭建物全體區分所有權人之共有部分即難諉為不知。
復參佐系爭土地預定買賣契書第2 條亦有：「本社區左部分使用及管理約定如下：．．．Ｂ棟東北方地面層之空地由Ｂ棟購屋者增建使用，其他地面層之空地歸由地面層所有人管理使用」之約定，且第16條並約定：「甲方同意第二條及本約其他有關住戶共有產權之使用管理，視為住戶相互間對共有物使用管理之特約，甲方及其繼受人均應受其拘束」等語，益證被告傑悅公司對系爭法定空地之所有權歸屬及系爭合約第18條第6 款為系爭法定空地之分管約定並無隱瞞情事。
㈡按法定空地之留設目的在阻隔火災蔓延，藉以逃生避難之
防火間隔使用，惟法令未有明文限制法定空地之使用，故在未改變法定空地之性質、構造、通常用途之範圍內，大廈區分所有權人全體約定法定空地供特定區分所有權人管理使用，應為法令所准許。查：本件系爭買賣合約中僅概括約定：「．．．，Ｂ棟東北方地面層之空地由Ｂ棟購屋者增建使用．．．」等語，並未將法定空地為區分所有權人以外之特定人設定專用權，或約定專用權人得改變法定空地通常用途、性質而為使用之情形，是該約定並未違反公寓大廈管理條例第45條第2 項、第7 條第4 款規定，自屬有效。至約定專用權人實際使用方式未依共有物本來用法而使用，乃是否逾越約定專用權限之問題，原告據此主張上開專用權之約定為無效云云，顯有誤會。
㈢綜上，原告以被告傑悅公司隱瞞Ｂ棟東北方地面層之空地
係Ａ棟住戶須共同分擔之法定空地及上開分管約定違反法令強制規定為無效並使原告受有損害，據而主張依民法債務不履行、侵權行為、不當得利等規定請求賠償，顯屬無據。
五、從而，原告基於公平交易法第31條損害賠償請求權、民法侵權行為損害賠償請求權、不完全給付損害賠償請求權及不當得利返還請求權之法律關係，訴請被告連帶給付1,225,604元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 1 月 20 日
民事第二庭 法 官 古秋菊以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 1 月 21 日
書記官 王政煌