臺灣板橋地方法院民事判決 93年度訴字第1881號原 告 台北新佳坡大廈管理委員會法定代理人 戊○○訴訟代理人 己○○
甲○○丁○○被 告 尊南建設股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 陳國雄律師複代理人 蔚中傑律師
丙○○上列當事人間請求公共基金管理糾紛事件，經本院於民國94年6月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣玖拾陸萬玖仟柒佰壹拾元，並自民國九十三年十月九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告係於民國93年2 月15日由坐落於台北縣○○鄉○○路3~19號台北新佳坡大廈區分所有權人所召開之第1 次區分所有權人會議決議成立，並於93年3 月7 日向五股鄉公所報備核准在案。
（二）被告尊南建設股份有限公司（下稱尊南建設）為新佳坡大廈之起造人，依公寓大廈管理條例第18條規定，被告應提列本大廈公共基金新台幣（下同）969,710 元，並於本大廈成立管理委員會後移交。然原告成立後，多次向被告催告移轉公共基金，均遭被告諉稱：該公共基金早於取得使用執照前之91年11月26日移轉予被告公司董事長即訴外人乙○○統籌管理用罄而拒絕移交。查：被告係於92年1 月
13 日 取得本大廈使用執照，按政府規定於取得使用執照時，需提撥公共基金及提交儲戶證明，並依據內政部營建署85 營 署建字第58430 號函示：「... 起造人應提撥公共基金者，應以起造人名義開戶，並註明為該公寓大廈公共基金。... 」意旨，被告如何能於取得使用執照前即將公共基金移交予乙○○？且本大廈於取得大樓使用執照，為建物所有權第1 次登記前，尚無區分所有權人，被告又如何召開區分所有權人大會推舉乙○○為管理負責人？至被告所舉之92年2 月15日召開之台北新佳坡大廈住戶管理基金籌備處會議推舉乙○○為本大廈管理負責人之會議紀錄，其出席人數僅7 人，且均為被告公司之股東，顯為被告公司內部之股東會，根本非本大廈之區分所有權人會議，上開決議如何能拘束本大廈區分所有權人？是乙○○根本不具備合法管理該公共基金的權利。
（三）原告嗣於93年5 月26日發函報請主管機關處理後，被告雖於93年8 月4 日寄函要求原告與乙○○辦理移交，但被告並未交付上開公共基金，僅是1 張支付明細表，上載扣除提撥之公共基金969,710 元外，尚有超支564,445 元之債務，並強求原告簽署認諾辦理移交，被告詐偽、狡猾，惡意逃避給付公共基金之事實不辯自明。
（四）被告另主張上開公共基金應抵銷本大廈區分所有權人不當得利之部分－查：依本大廈預定房屋買契約書第13條第1項第3 款之規定，可知被告如有變更設計情事，需經本大廈區分所有權人簽認同意，而本大廈區分所有權人從未受變更設計之通知，且依被告售屋時之廣告圖說，亦可證明，被告所為施工均是本大廈新建工程之一部，本大廈之區分所有權人未有不當得利可言，被告上開抵銷抗辯顯為卸責之詞，爰依公寓大廈管理條例第18條第2 項之規定，訴請被告移轉系爭公共基金等情。
其聲明為：被告應給付原告969,710 元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。
二、被告則以：
（一）本件原告因有部分管理委員林洸輝、林賜福、甲○○未具有區分所有權人身分，即於93年2 月15日之區分所有權人會議被選任，故該會議顯有違反台北新佳坡大廈規約第6條第5 項及第7 條第6 項之規定，原告管理委員會之成立難謂合法。又於93年2 月15日選舉林賜福為原告管理委員會之主任委員後，為何相隔尚不到1 年之時間主委即有所更動，而由戊○○擔任原告主委並向被告起訴，其間是否有進行合法之程序亦有疑問，況林賜福既因選任不合法當然解任在先，且原告組織中亦有3 位資格不符已當然解任之委員，故其等所進行的管理委員會決議及選任新主任委員等程序為不合法。再參以93年8 月13日原告起訴前之第
1 屆第6 次管理委員會會議紀錄所示，當時新任主任委員係己○○亦非戊○○，是戊○○是否確為現任原告主委以及原告組織之適法性即有疑問，因此，在原告組織係屬違法之情形下，原告向被告起訴，即不具當事人適格。
（二）被告早已依修正前之公寓大廈管理條例第18條規定，提撥系爭公共基金，並於申請使用執照時即開立專戶儲存之證明送交台北縣政府工務局。因依92年12月31日修正前公寓大廈管理條例第18條規定，被告在申請公寓大廈使用執照時，需將提撥之公共基金交由管理負責人為管理運用，否則無法取得使用執照，故被告即於91年11月26日推選訴外人即被告公司實際負責人乙○○為管理負責人。而依修正前公寓大廈管理條例第27條規定，可知區分所有權人會議之召開不以第1 次登記後始得為之，且實務上亦有預售屋買賣後於房屋完成前即召開區分所有權人會議之例，由此可知，原告以系爭大廈辦理所有權第1 次登記前不得召開區分所有權人會議為由，否認乙○○當選為管理負責人之合法性，實無足採。
（三）又被告於92年1 月13日取得使用執照後，在此期間因原告組織尚未成立，故再次推選被告公司實際負責人乙○○為管理負責人，並將公共基金移交給乙○○統籌管理與運用，此有92年2 月15日新佳坡大廈住戶管理基金籌備處會議紀錄可證，更證明被告將公共基金移交的合法性。退步言之，依修正後公寓大廈管理條例第28條第3 項新增「起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人」規定之類推適用，應認乙○○經推舉為系爭大廈管理負責人乃適法，自可為公共基金之管理與運用。再被告為求公共基金使用之便利，均先以被告之支票（彰化商業銀行之帳戶）先為代墊，再就公共基金（台北國際商業銀行之帳戶）之餘額取償，而被告尊南建設代墊公共基金之支票上均加蓋「台北新佳坡大廈住戶管理基金」以為註記，益證被告系爭公共基金之使用並無不當。
（四）末查，系爭公共基金已為被告合法管理與運用，並支出完畢，甚且由被告另自行以公司帳支出631,007 元以為支付相關管理維修費用，有公共基金收支明細表及支票存根與台北新佳坡大廈的相關照片可參。至原告所稱系爭工程絕大部分係屬建商本應新建或新購之工程云云，實屬無稽，蓋相關工程並不在相關圖說內，係被告在取得使用執照後，為改善社區環境所做，此等均非在被告原本的工程範圍內，否則被告如何取得使用執照？系爭公共基金既係被告於任職管理負責人時基於管委會之決議而為合法使用，係為新佳坡住戶的利益而支出，退步言之，縱認被告就系爭大廈上開支出並非自公共基金支出或未經系爭大廈住戶同意之擅自支出，因該等費用乃係為系爭大廈全體住戶利益所做工程之支出，則代表住戶之原告管理委員會就上開金額當已構成民法第179 條之不當得利，被告自得就此部分與原告所請求之金額，主張依民法第334 條為抵銷等語，資為抗辯。
其聲明為：原告之訴駁回。
三、本件原告是否具當事人能力，被告尚有爭執，本院就此涉及審判前題之訴訟成立要件，應先予審究。查：
㈠原告係台北新佳坡大廈於93年2 月15日召開之第1 次區分所
有權人會議中決議成立，選出第1 屆管理委員林賜福、林洸輝、己○○、丁○○、林招財、吳泰慶、陳秉豐、戊○○、甲○○等9人 ，並於93年3 月9 日經台北縣政府同意備查，嗣原告組織原主任委員林賜福於93年8 月9 日辭去主任委員職務，原告即於第1 屆第6 次管理委員會會議另選任己○○主任委員，嗣己○○於93年9 月9 日辭去主委一職，原告第
1 屆第8 次管理委員會會議即選任戊○○擔任主任委員迄今等事實，業據原告提出93年2 月15日台北新佳坡大廈第1 次區分所有權人大會會議記錄、台北縣五股鄉公所准予備查函、報備證明、原告管理委員會會議記錄等影本為證（見原告起訴狀附原證2 、3 、4 、10），堪信為真實。
㈡被告固抗辯：93年2 月15日系爭大廈第1 次區分所有權人大
會選出之委員林洸輝、林賜福、甲○○有不具區分所有權人身份，違反系爭大廈規約規定，故原告組織成立未適法，不具當事人能力云云。惟依系爭大廈規約第6 條第1 、5 款規定：「一、主任委員由管理委員互選之。但主任委員及財務委員必需具備區分所有權人配偶子女身份。五、主任委員、財務委員喪失區分所有權人資格或本條第一項但書時即喪失（主委、財委）委員資格，其他委員喪區分所有權人或住戶身份時即喪失委員資格」，可知原告組織管理委員資格只要具有「住戶」身份即可擔任，不以區分所有權人為限，是縱當日系爭大廈區分所有權人會選出之委員其中數人當時未具區分所有權人身份，亦不影響原告組織之合法成立。況原告指稱之管理委員林洸輝實於92年6 月17日已為系爭大廈門牌號碼御史路5 號4 樓區分所有權人；管理委員林賜福嗣則於93年7 月16日登記為系爭大廈門牌號碼御史路3 號3 樓、5號、5 號3 樓區分所有權人，有建物所有權在卷可佐（見94年6 月14 日 原告綜合辯論意旨狀所附原證13），故原告顯具備當事人能力無訛，被告遽指原告組織違法云云云，容有未洽。
四、原告主張：被告為系爭大廈之起造人，依法應提列本大廈公共基金96 969,710元，並於原告組織成立管理委員會後移交，然原告多次向被告催告移轉系爭公共基金，均被告以用罄拒絕等情，固為被告所不爭執，但以前詞置辯。本院茲將兩造不爭執之事項及本件爭點理如下：
五、兩造不爭執之事項：
（一）被告依法應提列之公共基金為969,710元。
（二）被告於92年1 月13日系大廈取得使用執照，復因設置系爭大廈中庭花園、守衛室、監視門禁系統、保全管理服務等工程而另行支出1,534,155 元之費用（即被告於94年1 月
17 日 答辯狀所附之被證10收支明細表上載之工程項目支出、支票存根、94年5 月16日陳報狀所附之被證14照片）。
（三）系爭大廈部分區分所有權人係在92年1 月13日系爭大廈取得使用執照前向被告購入；部分區分所有權人則在92年1月13日後才與被告訂約買入。
六、本件爭點為：（一）訴外人乙○○是否為系爭大廈之管理負責人？乙○○或被告是否有使用系爭公共基金之權利？（二）被告得否以其所為之中庭花園等各項工程支出，因係為系爭大廈區分所有權人全體利益而支出，認系爭大廈區分所有權人受有不當得利為由，主張與應移交之系爭公共基金互為抵銷？茲析論如下：
（一）訴外人乙○○是否為系爭大廈之管理負責人？乙○○或被告是否有使用系爭公共基金之權利？㈠按92年12月31日修正前之公寓大廈管理條例第27條第4 項
規定：「公寓大廈未組成管理委員會且未選任管理負責人時，以第25條區分所有權人互推之召集人或申請指定臨時召集人為管理負責人，區分所有權人無法互推召集人時，住戶得申請地方主管機關指定住戶一人為管理負責人」，可知公寓大廈管理負責人之推選或申請主管機關指定，應由大廈「區分所有權人」為之，合先指明。
㈡被告抗辯被告公司實際負責人乙○○為系爭大廈經合法推
選之管理負責人，有運用系爭管理基金之權利，固據提出
92 年2月15日系爭大廈住戶管理基金籌備處會議記錄為證，惟查：觀諸卷附被告提出之92年2 月15日系爭大廈住戶管理基金籌備處會議出列席單位及人員附冊及被告公司董事、監察人資料（見被告94年1 月17日答辯狀所附被證8、94年2 月17日答辯狀所附被證12）所示，發現該日出席人員及參與推選決議者全係被告公司董事，並無系爭大廈區分所有權人，是上開會議應僅被告公司內部董事會議，上開會議結論並無拘束系爭大廈區分所有權人之效力，被告依上開會議結論主張乙○○系爭大廈管理負責人，有權運用管理基金云云，顯非有據。
㈢被告另抗辯：被告在申請使用執照時，依92年12月31日修
正前公寓大廈管理條例第18條規定，需將提撥之公共基金交由管理負責人為管理運用，否則無法取得使用執照，故依法推選乙○○系爭大廈管理負責人乙節，查：①修正前公寓大廈管理條例第18條第2 項僅規定：「依前項第1 款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出已於金融業者設立專戶儲存之證明，並於成立管理委員會或選任管理負責人後移交之」，可知被告僅依法將公共基金提撥於專戶儲存後，即可申請核發使用執照，與是否已將公共基金交付系爭大廈管理負責人無關。②復參酌同條第2 項修正後規定：「依前項第1 款提列之公共基金，起造人於該公寓大廈用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收之證明，『於公寓大廈成成立管理委員會或推選管理負責人，並完成第57條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後』向直轄市、縣（市）主管機關報備，由公庫代為撥付之」，可知立法機關為避免起造人將公共基金提列專戶後，屆時卻藉故不移交，故將起造人應提列之公共基金移交始點，明定在大廈公用部分及附屬設施設備經點交予大廈管理委員會或依法推選或指定之管理負責人確認無誤後。由此觀之，益證被告上開辯解，顯屬無稽。
㈣被告又抗辯：依修正後公寓大廈管理條例第28條第3 項新
增「起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人」規定之類推適用，應認乙○○經推舉為系爭大廈管理負責人乃適法，自可為公共基金之管理與運用，且系爭公共基金業經合法支出完畢乙節，查：
①系爭大廈係於92年1 月13日取得使用執照，並於92年3
月13日辦理建物所有權第1 次登記，有系爭大廈使用執照影本，建物登記謄本在卷可稽，故系爭大廈是否有正後公寓大廈管理條例第28條第3 項規定之適用，已非無疑。
②縱上開規定得以類推適用，但系爭大廈在原告組織成立
前，管理負責人亦應為被告公司，而非乙○○，且依公寓大廈管理條例第18條第3 項修正前後均規定：「公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人負責管理，『其運用應依區分所有權人會議之決議為之』」，足認被告在未經系爭大廈區分所有權人決議前，根本無擅自運用之權利。
③況依卷附被告提出之公用基金支出明細表及支付支票（
見被告94年1 月17日答辯狀所附被證10）以觀，發現被告所列於92年1 月13日後之工程支出，均自被告支票帳戶支出，被告並將上開支出列入其製作之系爭大廈工程
92 年1月至93年3 月收支明細表中（見原告93年12月3日答辯所附之原證9）， 再參諸依被告所提91年11月22日以被告公司董事周嘉鴻名義在台北國際商業銀行五股分行之系爭公共基金專戶（見被告94年1 月17日答辯狀所附被證7）， 則未見系爭公共基金支用等情，益證被告辯稱：系爭公共基金業經合法支出完畢云云，顯臨訟遁詞，不足採信。
㈤綜上，乙○○並非系爭大廈之管理負責人，洵堪認定，且
不論是乙○○或被告均無運用系爭公共基金之權利。因此，原告主張依公寓大廈管理條例第18條第2 項規定，訴請被告移轉上開公共基金，核屬有據。
（二）被告得否以其所為之中庭花園等各項工程支出，因係為系爭大廈區分所有權人全體利益而支出，認系爭大廈區分所有權人受有不當得利為由，主張與應移交之系爭公共基金互為抵銷？㈠按廣告乃企業經營者為招徠買主，尤其建築商之廣告海報
載明各樓層之面積、使用建材及週圍環境，一般房屋買賣商場上交易習慣，以之與顧客洽談買賣事宜，自應確保廣告內容之真實，雖雙方未將廣告列為契約內容，惟應視為買賣契約之一部，為符合公平正義原則，企業經營者所負之義務不得低於廣告之內容，此為必要之解釋，此觀之消費者保護法第22條：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容」之規定自明，合先指明。
㈡查：本件被告於92年1 月13日系爭大廈取得使用執照前後
，即以廣告方式招徠買主等情，有原告提出被告委製之廣告圖說、廣告看板照片（見94年4 月5 日原告準備書狀所附之原證12、13），被告製作之系爭大廈工程92年1 月至93年3 月收支明細表（見原告93年12月3 日答辯所附之原證9）在 卷可稽，並為被告所不爭，堪信為真實。而觀諸卷附廣告圖載有：「五股市中心旁一座遠眺觀音山、近萬坪公園的中庭花園大社區」、「社區外有與中之萬坪大公園... 社區內更有鳥語花香中庭大花園」、「全區採用高科技系統保障居家安全、門禁電腦感應刷卡規劃管理」「24小時監視系統安全連線」等語，可見被告就系爭大廈中庭花園、中庭大門、守衛室、監視門禁系統、圍牆施工等工程之施作及其附屬設施設備之支出，應均屬被告依約應完工之工程項目及其附屬設施設備，系爭大廈區分所有權人並無不當得利。
㈢另就被告支出之系爭大廈保全管理服務費、地下室鐵捲門
之維修費部分，依卷附系爭房屋預定買賣契書第16條第5項約定：「賣方應於房屋產權登記後6 月內召開第1 次區分所有權人會議，並自完工之日起至第1 次區分所有權人會議之日止，『擔任本預售屋共用部分管理人』... 」，堪認被告與系爭大廈區分所有權人間訂有委任契約，將系爭大廈共用部分委任被告管理，是被告因管理系爭大廈共用部分而支出之保全管理服務費、地下室鐵捲門之維修費等，為委任事務之履行，系爭大廈區分所有權人因此受有利益乃被告處理委任事務之結果，並非無法律上之原因，亦無不當得利可言。
㈣綜上，被告以其於92年1 月13日後所為之系爭大廈各項工
程支出，系爭大廈區分所有權人受有不當得利為由，主張與應移交之系爭公共基金互為抵銷，顯屬無據。
七、從而，原告依公寓大廈管理條例第18條第2 項之規定，請求被告給付969,710 元，及自起訴狀繕本送達之翌日即93年10月9 日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 7 月 14 日
民事第二庭 法 官 古秋菊以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 7 月 14 日
書記官 古秀珍