臺灣板橋地方法院民事判決 93年度訴字第2006號原 告 朝日保全股份有限公司法定代理人 戊○○被 告 磐石樓社區公寓大廈管理委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 丙○○
己○○上列當事人間請求給付服務費事件，經本院於民國94年4 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）52萬1,150 元，及自民國（下同）92年2 月1 日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息。
二、陳述：
（一）緣磐石樓社區公寓大廈於91年興建完畢後，被告磐石樓社區公寓大廈管理委員會（以下簡稱：磐石樓管理委員會）第一屆主任委員乙○○洽請原告朝日保全股份有限公司（以下簡稱：朝日公司）進駐該大廈維護住戶安全服務等事項，原告應允同意自91年8 月11日起派遣保全人員3 人24小時維護磐石樓社區安全。而原告於服務期滿1 個月後，向被告申請給付當月管理費6 萬200 元，乙○○雖在申請單內簽名同意給付，惟其卻告知原告「該大廈剛興建完畢，仍有部份住戶未搬入居住，管理費用尚未收齊，經費略嫌不足，以後一併給付，請原告繼續僱用保全人員進駐社區大廈維護安全服務等事項」等語，原告不疑被告誠信，遂繼續派遣保全人員進駐服務。嗣乙○○屢次以管理費尚未收齊為藉口，一再請求原告給予時間處理收取管理費事宜，被告迄今總計拖欠6 個月管理服務費。又上開維護被告社區安全事項之保全人員薪俸均由原告先行墊付，日前該大廈已準備就緒，磐石樓管理委員會業已備有管理基金，原告乃提起本件訴訟，請求被告給付積欠之管理服務費用52萬1,150 元。
（二）按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立」，民法第153 條第1 項定有明文。查被告磐石樓管理委員會於90年10月7 日召開社區住戶大會成立管理委員會，會中並選舉產生主任委員及討論決議事項，由於該管理委員會報備送審資料欠缺，遲至92年2 月間始經報備核准，遂由乙○○擔任報備前之管理委員會主任委員。而乙○○熱心公益為社區服務，社區住戶於91年8 月11日住戶大會決議授權乙○○，洽請僱用原告公司保全人員看守社區安全，惟因磐石樓管理委員會當時尚未向主管機關報備成立，並無管理委員會印章可資運用，雙方基於互信遂未簽訂任何契約。
（三）查被告於92年2 月1 日改選梁德鈺擔任管理委員會主任委員，梁德鈺擔任主任委員期間繼續約僱原告公司派遣保全人員維護社區安全及服務事項，又磐石樓管理委員會此時已核備具有印章，雙方始簽訂約僱保全合約，被告並如期給付管理服務費予原告。而原告向梁德鈺催收之前積欠之管理服務費，梁德鈺稱「經費尚不足，以後再行給付」等語，原告因景氣不佳乃應允暫緩催收舊款。孰料梁德鈺屆期卸任後，新任主任委員甲○○決定與原告解除保全合約，原告遂依據民法債權時效內催收上開欠款，於法有據。
（四）次按「區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次」、「管理委員會之職務如下：1 、區分所有權人會議決議事項之執行。2 、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。3 、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。4 、住戶共同事務應興革事項之建議」、「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人」、「公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以第25條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定住戶1 人為管理負責人，其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止」，公寓大廈管理條例第25條第1 項、第36條第1 項第1-4款、第29條第1 項及第6 項分別定有明文。查本件被告於與原告商洽僱用保全人員看守社區住戶安全與服務事項，已如前述。縱管理委員會尚未報備，乙○○仍為被告磐石樓管理委員會法定代理人，其依職權簽認原告帳單欠款，於法有據。
（五）又查原告起訴對象為被告磐石樓管理委員會，而該管理委員會原法定代理人甲○○已於94年2 月1 日卸任離職，被告磐石樓管理委員會現任法定代理人並未委任己○○擔任訴訟代理人，況己○○戶，亦非區分所有權人，則己○○出庭言論純屬個人言行，要無可採。
（六）另按「‧‧‧無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推1 人為召集人‧‧‧」、「召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣（市）主管機關得視實際需要指定區分所有權人1 人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止」，公寓大廈管理條例第25條第3 項及第4項分別著有明文。查被告磐石樓管理委員會於92年2 月1日正式報備成立，惟被告社區大廈89年興建完工後，社區會即報備前管理委員會之組成產生，依上開法條之規定，並無人數之限制。況證人乙○○證稱「渠等於90年10 月7日由磐石樓公寓大廈住戶區分所有權人會議時推選委員9人，其並兼任主任委員，且於91年8 月11日晚間召開住戶大會，有住戶46人出席，並請里長林平發先生列席，討論事項中決議『社區保全警衛應24小時看守，由主任委員約聘等‧‧‧』」，則乙○○依授權約僱原告公司保全人員長達5 個月又20天，此亦為社區住戶眾所週知之事實。是被告訴訟代理人辯稱「依公寓大廈管理條例第26條規定『區分所有權人達三分之二以上才可正式開會作成紀錄，並向市公所申報正式成立管委會』」云云，顯無理由。
三、證據：提出管理服務費申請單、乙○○民事答辯狀、公寓大廈管理條例、磐石樓社區住戶大會住戶參加開會簽到表、磐石樓社區住戶大會會議記錄、回執影本各1 件為證，並聲請訊問證人乙○○、丁○○。
乙、被告方面：未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前之聲明、陳述如下：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）緣被告磐石樓管理委員會係於92年2 月1 日正式成立，並於同年月24日向主管機關中和市公所報備申請成立，惟建商並未隨同移交任何有關社區公共基金、住戶購屋時為成立管委會所預繳每戶1 萬元之管理費等金融專戶，以及所有成立本管委會前之任何財務支出明細及帳目。又原告朝日公司所提服務期間，被告當時仍未經核准成立，且上開期間係由建商委託乙○○暫管社區財務，按理自應由建商即游氏建設公司支付系爭保全欠款。
（二）按「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上時，起造人應於6 個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備」，公寓大廈管理條例第26條第1 項定有明文。查有關乙○○是否擔任報備成立前主任委員一職，依原告所稱係因乙○○申報資料有所欠缺，致無法申報成立社區管理委員會，顯見原告指稱之住戶大會並不符合法定程序，亦非社區住戶承認之正式會議，況乙○○僅係建商在社區管委會未成立前之建設公司代表人。又由於社區住戶對於建商及乙○○諸多作法不表認同，遂於92年2 月依公寓大廈管理條例規定召開住戶大會，正式推選梁德鈺出任第一屆管理委員會主任委員，且立即與建商協商社區交接事宜。是原告朝日公司向被告請求支付自91年8 月至92年1 月31日止之管理服務費用，顯無理由。
（三）查磐石樓社區建商委託原告公司進駐維護社區住戶安全，此乃建商與原告間之契約行為，自與磐石樓管理委員會之相關運作無關。而磐石樓管理委員會依法成立後，一切財務收支均公開透明，對於原告請求91年8 月至92年1 月31日止之管理服務費用，磐石樓管理委員會無權亦無義務動用社區基金支付系爭保全費用。又觀諸原告所提管理服務費用申請單，其上僅有乙○○個人之簽名，並無管理委員會財務委員及監察委員等簽名，且其該段期間並未公佈社區財務收支報表，顯見乙○○擔任主任委員之身分事實，實屬無稽，其簽名亦純屬個人行為。是原告因其疏失誤信乙○○為管理委員會主任委員，則原告與乙○○之口頭約定，自與被告磐石樓管理委員會無關。
（四）原告指稱「第一屆主任委員梁德鈺先生表示『經費尚不足，以後再給付』」云云：
惟查，經被告向梁德鈺查證結果，梁德鈺否認曾向原告有此表示，況依被告所提磐石樓管理委員會第五次臨時會議記錄可知，梁德鈺自無理由答應原告「經費尚不足，以後再給付」等語。
三、證據：提出公寓大廈管理組織報備證明、臺北縣中和市公所北縣中民字第0920006787、0930024832號函、第一、二屆磐石樓管理委員會委員名單、存摺、收支明細表、磐石樓管理委員會第五次臨時會議記錄影本各1 件為證。
理 由
甲、程序方面：本件被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38
6 條各款所列之情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、得心證之理由：
一、本件原告主張被告之公寓大廈於91年興建完畢後，被告第一屆主任委員乙○○洽請原告進駐該大廈維護住戶安全服務等事項，原告應允同意自91年8 月11日起派遣保全人員3 人24小時維護磐石樓社區安全，而原告於服務期滿1 個月後，向被告申請給付當月管理費6 萬200 元，乙○○雖在申請單內簽名同意給付，惟其卻告知原告因有部分住戶未搬入居住，管理費用尚未收齊，經費略嫌不足，以後一併給付等語，原告不疑被告誠信，遂繼續派遣保全人員進駐服務，嗣乙○○屢次以管理費尚未收齊為藉口，一再請求原告給予時間處理收取管理費事宜，被告迄今總計拖欠6 個月管理服務費52萬1,150 元，為此請求被告給付積欠之服務費501,150 元暨遲延給付之法定遲延利息等語，被告則以：被告管理委員會係於92年2 月1 日正式成立，並於同年月24日向主管機關中和市公所報備申請成立，原告所提服務期間，被告當時仍未經核准成立，且上開期間係由建商委託乙○○暫管社區財務，按理自應由建商即游氏建設公司支付系爭保全欠款，且原告所稱之住戶大會並不符合法定程序，亦非社區住戶承認之正式會議，況乙○○僅係建商在社區管委會未成立前之建設公司代表人，觀諸原告所提管理服務費用申請單，其上僅有乙○○個人之簽名，並無管理委員會財務委員及監察委員等簽名，且其該段期間並未公佈社區財務收支報表，顯見乙○○擔任主任委員之身分事實，實屬無稽，其簽名亦純屬個人行為，則原告與乙○○之口頭約定，自與被告無關等語，資為抗辯。
二、原告主張與被告核備成立前之代表人成立保全服務契約，被告於核備後，自應給付所積欠之服務費等情，為被告所爭論，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點為原告得否以系爭契約存在兩造之間，據向被告請求報酬？被告是否概括承受尚未核備前原告給付保全勞務所生之債務？茲敘述如下：
（一）原告主張被告之公寓大廈於91年興建完畢後，被告第一屆主任委員乙○○洽請原告進駐該大廈維護住戶安全服務等事項，而被告則否認該乙○○與被告有任何關係，並辯稱：乙○○僅係建商在社區管委會未成立前之建設公司代表，原告所稱之住戶大會並不符合法定程序，亦非社區住戶承認之正式會議等語。則按區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。第一項任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計算。區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席；公寓大廈管理條例第29條定有明文。經查，被告係於92年2 月
1 日正式成立，並於同年月24日向主管機關中和市公所報備申請成立，而依公寓大廈管理條例成立之管理委員會，有公寓大廈管理組織報備證明一件可資佐證。而原告所稱以乙○○為主席所召開同意由主席聘僱保全人員之住戶大會，是同社區於91年8月11日召開區分所有權人會議，當天出席人數依簽到表之記載為45人，此有原告所提之磐石樓社區住戶大會住戶參加開會簽到表、磐石樓社區住戶大會會議記錄等影本各1 份為證，而原告既陳稱該大樓住戶現為143 戶，是該次出席人數未達法定人數標準，當日會議討論之結果是否無效，已非無疑。且乙○○如何成為被告報備前之主任委員一職，亦未見原告提出相關之住戶會議資料以供參考，其有無權責處理該社區之共同事務，，容有疑義。又舉實例言之，倘若公司之負責人依合法選任，其為公司之代表機關，所為之行為自對公司生效，不因嗣後變更負責人而受影響，反之，如有自稱為公司負責人者擅自對外訂立契約，然該人實際上並非負責人，該契約豈能對公司生效，本件原告請求即同此理，原告未能證明與合法之管理委員會訂立契約，以及未能證明乙○○確有權代表被告，或與被告有任何關係存在，是以被告並非契約之相對人，原告向被告依契約請求服務費及違約金，尚屬無據。
（二）再按就他人之財產或營業，概括承受其資產及負債者，因對於債權人為承受之通知或公告，而生承擔債務之效力。前項情形，債務人關於到期之債權，自通知或公告時起，未到期之債權，自到期時起，二年以內，與承擔人連帶負其責任，民法第305 條定有明文。準此，故承受人未對於債權人為概括承受資產及負債之通知或公告者，承擔債務之效力尚未發生，債權人不得以未發生承擔效力之債務，向承受人為清償之請求。本件原告復主張被告第一屆主任委員梁德鈺先生有向其表示『經費尚不足，以後再給付』等語，亦為被告所爭論，自應由原告就其有利於己之事實負舉證責任，而證人乙○○、丁○○雖到庭分別證稱彼等各為第一屆主任委員、財務委員，原告服務費申請單上之簽名為乙○○所簽認，積欠原告之服務費確為521,150 元等情明確，然彼等並未證述確有權代表管委會為法律行為，就此自不能認彼等所為對被告管理委員會發生任何法律效力。再者，縱原告主張被告經報備後之第一屆主任委員梁德鈺先生有向其表示『經費尚不足，以後再給付』之情為實，然亦未能據此事實逕自認定被告有概括承受系爭債務等情。退步言之，縱認被告已概括承受系爭債務，然而概括承受之通知或公告為對債權人發生承擔債務效力之要件，是承受人在未為概括承受之通知或公告前，承擔債務之效力尚未發生，故依法縱本件依原告主張被告曾由第一屆主任委員同意概括承受系爭債務，惟依前揭法條之規定，在被告本人未向債權人為承受之通知或公告前，尚不生承擔債務之效力。查被告迄今既從未通知或公告承受系爭債務及乙○○之地位，甚至一再否認其合法性，原告亦未提出任何證據佐證被告有向債權人為承受之通知及公告，衡諸前開規定，承擔債務既未生效，原告向被告逕為本件請求，亦顯無理由。
三、從而，原告依保全服務契約之約定請求被告給付服務費及違約金，並無理由，應予駁回。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘。
五、本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 4 月 28 日
民事第三庭 法 官 邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 4 月 28 日
書記官 白俊傑