臺灣板橋地方法院民事判決 九十三年度訴字第六０號
原 告 己○○訴訟代理人 許俊仁律師複 代理 人 江燕偉律師被 告 乙○○訴訟代理人 吳宜臻律師複 代理 人 蔡明和律師右當事人間請求拆屋還地事件，於中華民國九十三年八月二十七日言詞辯論終結，本院判決如左：
主 文被告應將坐落臺北縣樹林市○○段○○○○號土地上，如民國九十三年六月十四日臺北縣樹林地政事務所土地複丈成果圖（詳附圖二）所示，面積二百五十一點四五平方公尺之地上建物，即門牌號碼臺北縣樹林市○○街五之一號房屋拆除，並將該土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾肆萬捌仟玖佰參拾陸元及自九十三年一月十日起至其返還第一項土地之日止，按年給付原告新臺幣肆萬玖仟柒佰捌拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆佰伍拾貳萬陸仟壹佰元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣壹佰伍拾萬捌仟柒佰元為原告預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。
本判決第二項得為假執行，但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，依序各以新臺幣貳拾肆萬捌仟玖佰參拾陸元、於各該給付期屆至時，以各期給付新臺幣肆萬玖仟柒佰捌拾柒元為原告預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：原告於訴狀送達後，將訴之聲明由其中「被告應將坐落臺北縣樹林市○○段○○○○號土地上，如附圖一所示紅色部分，面積一百平方公尺之地上建物，即門牌號碼臺北縣樹林市○○街五之一號房屋拆除，並將該土地返還原告。被告應給付原告新臺幣（下同）二十二萬元及自起訴狀送達翌日起至其返還第一項土地之日止，按年給付原告四萬四千一元」變更為「被告應將坐落臺北縣樹林市○○段○○○○號土地上，如民國九十三年六月十四日臺北縣樹林地政事務所土地複丈成果圖（詳附圖二）所示，面積二百五十一點四五平方公尺之地上建物，即門牌號碼臺北縣樹林市○○街五之一號房屋拆除，並將該土地返還原告。被告應給付原告五十五萬三千一百九十元及自起訴狀送達翌日起至其返還第一項土地之日止，按年給付原告十一萬零六百三十八元」屬更正及擴張應受判決事項之聲明，核其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，況被告於上開訴之變更並無異議，而為本案之言詞辯論，視為同意變更，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第一、二、三、七款及第二項之規定，應予准許。
二、原告主張：㈠坐落臺北縣樹林市○○段○○○○號土地為原告所有，被告未經原告同意，竟於
該地搭建如九十三年六月十四日臺北縣樹林地政事務所土地複丈成果圖（詳附圖二）所示，即門牌號碼臺北縣樹林市○○街五之一號，面積二百五十一點四五平方公尺之建物，而無權占用原告所有之上揭土地，故原告依民法第七百六十七條規定，請求被告拆屋還地。
㈡被告主張其占用系爭土地係基於買賣契約而受出賣人之交付占用，惟查買賣契約
僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，此有最高法院八十三年臺上字第三二四三號判決可稽。故被告以其與訴外人間有買賣契約或換地約定等情事，對土地所有權人之原告主張其有權占用原告之土地，殊屬無據。況被告主張訴外人余石虎與劉塗城間換地之事，與被告聲請傳訊證人甲○○之證述不符（詳 鈞院九十三年四月三十日言詞辯論筆錄第二頁及第三頁），足證被告主張換地之事，本不足採。
㈢被告雖舉證明書一紙，主張原告已同意其改建地上物，其非無權占用云云。惟原
告否認該證明書之真正，被告主張自屬無據。被告主張系爭證明書是原告委任之律師所代擬並用印完成後交給被告，並聲請傳訊證人陳春男律師及余鐘柳律師，然此均經陳春男律師及余鐘柳律師所否認，有 鈞院九十三年四月三十日言詞辯論筆錄第五頁及九十三年七月九日言詞辯論筆錄第二頁至第三頁等可稽，足證被告主張與事實不符，原告並未出具證明書予被告。再者，臺北縣稅捐稽徵處八二北縣稅法字第一二五四四號行政救濟卷所附證明書為影本，試問，若是由原告出具予臺北縣稅捐稽徵處，焉會以影本為之？況被告亦自始主張該證明書是原告委託之律師交給被告，足證該行政救濟卷內之證明書影本，確非原告出具予臺北縣稅捐稽徵處之事實。
㈣無權占有他人土地，可獲相當於租金之利益為社會通常之概念，是土地所有權人
原告以被告無權占有，請求被告返還相當於法定最高限額租金之不當得利，與法應無不合，此有最高法院六十一年臺上字第一六九五號判例可稽。準此，原告依土地法第一０五條準用第九十七條規定以土地申報地價年息百分之十；或無申報地價，而依平均地權條例第十六條規定，以公告地價百分之八十為申報地價，請求被告返還八十八年一月一日起至九十二年十二月三十一日止所受相當於租金之利益共計五十五萬三千一百九十元及自起訴狀送達翌日起至拆除房屋，返還土地之日止，按年返還所受相當於租金之利益十一萬零六百三十八元等語。並聲明：⒈被告應將坐落臺北縣樹林市○○段○○○○號土地上，如九十三年六月十四日臺北縣樹林地政事務所土地複丈成果圖（詳附圖二）所示，面積二百五十一點四五平方公尺之地上建物，即門牌號碼臺北縣樹林市○○街五之一號房屋拆除，並將該土地返還原告。⒉被告應給付原告五十五萬三千一百九十元及自起訴狀送達翌日起至其返還第一項土地之日止，按年給付原告十一萬零六百三十八元。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告辯稱：㈠被告占用系爭土地係基於買賣契約而受出賣人之交付占有使用：
⒈緣被告於六十八年十二月十七日向訴外人余石虎及丁○○購買坐○○○鎮○○
○段○○○○號面積貳拾柒坪，而同時有另一買方即訴外人戊○○亦購買同地段一五八地號面積亦為貳拾柒坪。嗣於七十六年三月三日，由戊○○再出售其所購買之土地予被告。
⒉然於前揭地段一五八地號土地買賣同時，由於賣方余石虎所有名下一五八地號
土地（即樹林市○○段○○○○號）與同地段一六一之二地號（即樹林市○○段○○○○號，即系爭土地）之當時土地所有權人劉塗城有交換土地之事實，故賣方余石虎乃將系爭一六一之二系爭土地面積為貳拾柒坪之占有交付給被告，當然，被告嗣於七十六年向戊○○購買部分亦同樣係在系爭地號上，當時，賣方向被告表示：由於土地與劉塗城有交換，故改以系爭土地交付給被告占有使用，嗣農地可以登記時，再移轉所有權予被告登記名義。被告不疑有他，乃如賣方所交付占有之面積，並繼受占有戊○○之占有面積，亦即被告現在占有使用之位置。
⒊前揭買賣及換地之事實，可以傳喚賣方之子甲○○到庭說明（因賣方余石虎本
人業已死亡）及另一賣方丁○○及同樣買受前揭一五八地號土地但亦同受系爭土地之交付之買方戊○○到庭結証。
㈡退萬步言之，被告縱或於訴訟審理過程，因為人事變遷之故，無法傳喚相關人士
到庭，亦有原告本人所出具之「證明書」做為占有權源，故原告自不得主張被告係無權占有系爭土地。
⒈前揭原告出具之證明書係原告於八十二年八月三十日出具給被告做為證明之用
，由其文字「查臺北縣○○鎮○○里○○鄰○○街○○○號房屋（基地地號獇子寮段第一六一之一及一六一之二）原為劉塗城君之農舍，六十年間劉塗城君將土地出售予本人時，連同該農舍一併出售，本人於七十六年十月間將房舍交由乙○○改建屬實，特此證明。立證明書人：己○○保安街二段卅二號 中華民國八十二年八月卅日」，顯見系爭土地之占有使用，原告雖早於六十八年受余石虎交付系爭土地占有，但嗣於七十六年十月間，因系爭土地發現一物二賣，且所有權人劉塗城早將系爭土地所有權過戶予原告，故被告為能合法改建房屋，亦已經取得土地所有權人之同意使用，其上原告自承係早於七十六年十月間將農舍交由被告改建房屋（即現有房屋），是原告自不得嗣後又主張被告係無權占有系爭土地。
⒉按原告既自承於七十六年十月間將農舍交由被告改建房屋，顯係原告交付被告
使用土地之目的係以系爭土地所改建房屋能繼續有權坐落於系爭土地，則原告自不得任意主張被告無權占有。
⒊上開證明書即 鈞院向臺北縣政府稅捐處調閱之公文資料第五七頁，上開證明
書確實屬於原告出具予被告後，由被告提出於臺北縣政府稅捐處存查，以資證明系爭土地上搭建有地上物並非屬於原告己○○從事非農用。
⒋自訴外人丙○○、林宜興向臺北縣政府稅捐處提出之最高法院八十一年度臺上
字第一○五七號訴外人與原告間之請求撤銷買賣契約事件之民事判決（即 鈞院調閱臺北縣政府稅捐處卷宗第一○八頁），其上記載「查臺北縣○○鎮○○里○○鄰○○街○○○號房屋（基地地號獇子寮段第一六一之一及一六一之二）原為劉塗城君之農舍，六十年間劉塗城君將土地出售予本人時，連同該農舍一併出售，並將房地點交本人使用，…..」原告己○○於該案訴訟時曾經主張：「被上訴人（即己○○）於六十年八月三十一日，向上訴人劉榮進、劉榮治之祖父劉塗城購買坐落臺北縣數林振獇子寮段一六一－一號、一六一－二號（分割前地號為同段一六○號、一六一號）土地二筆，面積○．三九四七公頃，價款四十七萬七千五百八十八元，立有土地買賣契約書為證，已付清價款，並接管土地，惟尚未辦理所有權移轉登記。」，應可知系爭證明書上之事實均屬真實。
⒌上開證明書上末段有載稱：「本人於七十六年十月間將農舍交由乙○○改建屬
實，特此證明。」其中，原告己○○確實就地上物所有之房舍親自點交予被告使用，此可從 鈞院函調臺北縣政府稅捐處卷宗第四一頁（即調卷四一頁），臺北縣稅捐稽徵處試圖查明地上物之建物門牌之申請人為何人申請，而地上物之所有權歸屬，從其卷宗次頁可以看出房屋地上物之房屋稅籍係由被告乙○○申請（即調卷四二頁），該地上物確實由被告於七十六年十月間所建築完成，可見前揭證明書上之記載為真實。又臺北縣政府稅捐處嗣又函樹林鎮戶政事務所關於前揭地上物之門牌編釘及房屋登記之現況（即調卷四三頁），經樹林鎮戶政事務所答覆「主旨○○○鎮○○街○○○號門牌本所資料係於七七年四月九日編釘，申請人登記為乙○○，光武街二二號門牌係於六二年七月一日編釘，房屋登記為己○○，後請查照。」（即調卷四四頁）茍非原告己○○確實有與余石虎交換土地使用並點交系爭光武街五－一號之地上物面積交被告改建並使用，原告己○○豈會與被告在同一系爭地號上卻申請二個建物門牌號碼並容認被告占有於系爭土地上？⒍依據證人甲○○於 鈞院之證詞：「十五六年前原告跟我換地，地歸我使用，
我賣給被告，價款已收了，但金額不記得，換地當時，地也不是登記在原告的名下，所以都不能過戶。」（鈞院四月三十日言詞辯論筆錄第三頁第四行至五行）等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：㈠坐落臺北縣樹林市○○段○○○○號土地（重測前為臺北縣○○鎮○○○段○○○○○○號）為原告所有。
㈡被告於該地搭建如九十三年六月十四日臺北縣樹林地政事務所土地複丈成果圖（
詳附圖二）所示，即門牌號碼臺北縣樹林市○○街五之一號，面積二百五十一點四五平方公尺之建物。
五、得心證之理由：㈠坐落臺北縣樹林市○○段○○○○號土地（重測前為臺北縣○○鎮○○○段○○
○○○○號）為原告所有（向訴外人劉塗城之子購買而來）；被告於六十八年十二月十七日向訴外人余石虎及丁○○購買坐落臺北縣○○鎮○○○段○○○○號面積貳拾柒坪，而同時有另一買方即訴外人戊○○亦向訴外人余石虎及丁○○購買同一地號面積貳拾柒坪，均未辦理過戶。嗣於七十六年三月三日訴外人戊○○將其所購買未辦理過戶之土地以同一方式轉賣予被告；被告於七十六年十月間在系爭土地上搭建如九十三年六月十四日臺北縣樹林地政事務所土地複丈成果圖（詳附圖二）所示，即門牌號碼臺北縣樹林市○○街五之一號，面積二百五十一點四五平方公尺之建物等事實，有原告所提出之系爭土地之土地登記謄本一份、現場照片五張、被告所提出之被告及訴外人戊○○之六十八年十二月十七日不動產買賣契約書計二份、七十六年三月三日不動產買賣契約書一份為證，復經本院至現場勘驗屬實，並囑託臺北縣樹林地政事務所將被告占用系爭土地之範圍及面積詳為測量後繪製土地複丈成果圖一份附卷可稽，復據證人陳春男律師到庭結證明確，且為兩造所不爭執，應信為真。
㈡被告抗辯因上開一五八地號土地買賣時，賣方余石虎所有名下一五八地號土地（
即臺北縣樹林市○○段○○○○號）與同地段一六一之二地號（即臺北縣樹林市○○段○○○○號，即系爭土地）之當時土地所有權人劉塗城有交換土地之事實，故賣方余石虎乃將系爭土地面積為貳拾柒坪之占有交付給被告，但未辦理過戶，致被告所購買之土地與實際占有之土地不同（訴外人戊○○因上開買賣而取得占有土地之情形亦與被告同）。嗣於七十六年三月三日訴外人戊○○將其所購買已取得占有但未辦理過戶之土地以同一方式轉賣予被告（即已取得占有但未辦理過戶，且所購買之土地與實際占有之土地不同）云云。業經原告否認在卷，且與證人甲○○到庭結證「這光武段四七○號整個土地原先是我的舅子己○○的，他開發後，後來我當兵回來，我告訴他其中有土地是我的，要晒稻子，所以己○○就比一塊地給我的長輩，當時我跟原告只有用口頭講，但是沒有辦過戶，後來我把該地賣給被告乙○○，價款我忘了，但當時不能過戶，因為當時土地登記在壹個花蓮的人名下，所以不能過戶。十五六年前原告跟我換地，地歸我使用，我賣給被告，價款已收了，但金額不記得，換地當時，地也不是登記原告的名下，所以都不能過戶」等語不符，是被告此部分之抗辯，尚難採信。更退一步言之，縱認被告此部分之抗辯為真，亦因訴外人余石虎與訴外人劉塗城間有交換上開土地之事實，且被告之占有系爭土地係分別基於余石虎及丁○○、戊○○之同意而來，並非基於原告之同意而來，是尚難據以拘束兩造，被告更不得據以向原告主張係有權占有。
㈢被告雖舉證明書一張，主張原告已同意其於七十六年十月間在系爭土地上改建地
上物，其非無權占用云云。惟經原告否認該證明書之真正在卷，且本件原告所提出之上開證明書與原告聲請本院調閱臺北縣政府稅捐稽徵處訴外人丙○○、林宜興等行政救濟案件卷宗第五十七頁之證明書，均係影本，其打字部分之內容及原告之印文均相同，但原告所提出之上開證明書則於左側以手寫增載：八十二年八月三十日或九月間在臺北市○○○路○段○○○號七樓「長信法律事務所」（當時有三位律師合夥）由余鐘柳律師交付被告（乙○○）等語。核與證人余鐘柳律師到庭結證「（法官問：本件被證六證明書上有你的簽名，是否你所簽？）這內容我沒看過，也沒有交付任何文件給被告乙○○，我也沒有簽名，我也不知道有此事。我也不知備註欄上面的字跡根本不是我們律師事務所任何人的筆跡。我沒有承辦原告與被告間的土地買賣案件，被告乙○○我不認識他，不可能將文件交付給他」等語及證人陳春男律師到庭結證之情節均不符，自難認被告此部分之抗辯為可採。
㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者
，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第七百六十七條定有明文。本件被告未能舉證其占有系爭土地有何正當權源，自屬無權占有，原告本於所有物返還請求權，請求被告遷出系爭土地，為有理由，應予准許。
㈤次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之
原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採，最高法院六十一年臺上字第一六九五號判例亦著有明文。本件被告無使用權源，擅自占用系爭土地，自屬無法律上原因而受利益，原告因而受有無法使用系爭土地之損害，是原告依不當得利之法律關係，請求被告返還自起訴前五年起算相當於系爭土地租金之利益，自屬有據。
㈥復按城市地方土地之租金以不超過其申報地價年息百分之十為限，亦為土地法第
一百零五條、第九十七條第一項所明定。又土地法施行法第二十五條規定，土地法第九十七條第一項所謂土地價額依法定地價，又土地法第一百四十八條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，則土地法第九十七條第一項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。再按舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第十六條亦定有明文。經查系爭土地於八十六年之申報地價為每平方公尺四千四百元；八十九年七月之申報地價為每平方公尺四千四百元；九十三年一月之申報地價為每平方公尺二千八百八十元，有原告所提出之系爭土地之土地登記謄本及地價謄本各一份附卷可稽。且系爭土地上門牌號碼為臺北縣樹林市○○街五之一號房屋大部分係以鐵皮搭建而成，構造極為簡陋，坐落於臺北縣樹林市○○街旁，該街為雙向之二線道路，足供車輛及行人往來通行，系爭土地鄰近有電塔、高架道路及空地，有現場照片五張附卷可參。本院斟酌系爭土地坐落之位置、附近繁榮程度及被告占用供居住使用，認土地租金以土地申報總價年息百分之四．五計算為宜。則自八十八年一月一日起至九十二年十二月三十一日（起訴日）止之五年期間，被告所享有相當於租金之利益為貳拾肆萬捌仟玖佰參拾陸元（4400元×251.45㎡×4.5﹪×5=248936 元，元以下四捨五入）。又被告迄今仍占用系爭土地，並無搬遷之動作，則被告自起訴狀送達翌日即九十三年一月十日起至其返還第一項土地之日止，應按年給付原告肆萬玖仟柒佰捌拾柒元。是原告請求被告給付貳拾肆萬捌仟玖佰參拾陸元及自起訴狀送達翌日即九十三年一月十日起至其返還第一項土地之日止，按年給付原告肆萬玖仟柒佰捌拾柒元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就本判決第一項原告勝訴部分，經核並無不合，爰各酌定相當之擔保金額，予以准許；本判決第二項原告勝訴部分所命給付之金額，因未逾五十萬元，應依民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款之規定，依職權宣告假執行，被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認其對於判決結果均無影響，爰不一一論述，附予敍明。
據上論結，本件原告之訴，一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 九 月 十 日
臺灣板橋地方法院民事第一庭
法 官 楊 千 儀右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本）。
中 華 民 國 九十三 年 九 月 十 日
法院書記官 陳 春 銘