臺灣板橋地方法院民事判決 九十三年度訴字第八六二號
原 告 辰○○原 告 巳○○原 告 卯○○原 告 寅○○○原 告 丑○○原 告 子○○原 告 癸○○原 告 辛○○原 告 壬○○原 告 申○○原 告 庚○○右十一人共同訴訟代理人 楊金順律師複代理人 陳佳雯律師複代理人 曾朝誠律師被 告 戊○○○被 告 甲○○被 告 丙○○被 告 乙○○被 告 未○○被 告 己○○被 告 丁○○右七人共同訴訟代理人 賴玉梅律師
涂承嗣律師周福珊律師右當事人間租佃爭議事件，經本院於民國九十三年十二月十六日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告連帶負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：１確認兩造間就坐落台北縣樹林市○○段一○二、一○三、一○九、一○九之一、
一一○、一一○之一、一一二、一一二之一、一一四地號等九筆土地之台北縣樹林市東山字第五十二號耕地三七五租約不存在。
２被告應將坐落台北縣樹林市○○段一○二、一○三、一○九、一○九之一、一一
○、一一○之一、一一二、一一二之一、一一四地號等九筆土地上之地上物拆除刨清，並將土地返還原告及其他共有人。
３本判決第二項願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：１原告之被繼承人李水添於民國三十八年將坐落台北縣○○鎮○○○段山子腳小段
六六六、六六五之一、六五八地號等三筆耕地（下稱系爭土地），出租予被告之被繼承人吳逸馬，並訂有耕地三七五租約。系爭三筆土地經重測後，現地號為台北縣樹林市○○段一○二、一○三、一○九、一○九之一、一一○、一一○之一、一一二、一一二之一、一一四地號等九筆，系爭土地中之一○二、一○三地號等二筆土地現由原告辰○○、巳○○、卯○○、庚○○、申○○、寅○○○、丑○○、子○○、癸○○、辛○○、李伯儒等十一人所共有，另一○九、一○九之
一、一一○、一一○之一、一一二、一一二之一、一一四地號等七筆土地則由原告辰○○、巳○○、卯○○、寅○○○、丑○○、子○○、癸○○、辛○○、壬○○及基隆市、中華民國等十一人所共有，先予敘明。
２系爭土地之原承租人吳逸馬自民國七十一年間起，即未利用系爭土地耕作，迄至
原告八十九年二月九日向台北縣樹林市公所申請終止三七五租約登記之日止，已繼續十餘年未耕作，任令系爭土地荒廢、雜草叢生，甚且於系爭土地上搭建與耕作毫無關聯之工寮等地上物，此有八十七年、八十八年、八十九年間原告委由午○○代書至系爭土地拍照為憑，足證被告於調處程序中所辯：有繼續耕作云云，並非實情，原承租人吳逸馬與被告非不可抗力未繼續耕作一年以上，原告自得終止租約。原告已於九十二年五月八日，以該事由向被告為終止租約之意思表示。３被告辯稱渠等於系爭土地上有種植綠竹持續耕作之情形，並提出被證二買賣契約
欲證明其有購買綠竹之情事，然查，被告所提出之買賣契約並非原本，原告爰否認其真正；退步言之，該買賣契約縱為真正，亦無法證明被告甲○○所買受之綠竹係種植於系爭土地上。況該契約係書立於八十五年，而依原告所攝照片可知八十七至八十九年長達三年未繼續耕作，是以即便被告於八十五年間有耕作，渠等亦無法證明於八十七至八十九年間有繼續耕作之事實。
４被告雖辯稱渠等於貨櫃旁僅以三八八．一０平方公尺之土地作為停車場，並不違
反農業發展條例之規定，故貨櫃及停車場即等同於農舍之使用，不得視為未耕作云云，然查：三八八．一０平方公尺約為一百一十七坪，一般務農之百姓何需一百一十七坪大之土地作為停車場？況該一百一十七坪大之停車場係與毗鄰之一一一地號土地同作為停車場之用，共用同一個大門進出，其上復停放多輛大型卡車，顯見被告業將系爭土地之一部與毗鄰之土地共同作為大型卡車之停車場，如此焉能再辯稱渠等並未將系爭土地作非農業之使用？為求審慎，原告爰再以本狀之
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。若受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：１先前承租人吳逸馬在系爭土地上種植水稻，後因大水肆虐，系爭土地土壤流失，
貧瘠石塊雜陳於上，無法繼續種植水稻。因地窪地區形成水塘，故改為魚池，魚池旁之其他地區改種牧草、麻竹筍，此有本院七十四年度易字第一二八八號刑事判決書可資證明，另證人酉○○亦證稱「被告父親種植菜、牧草、地瓜葉、花生，到八十年間過世」云云，由此顯見，原告主張吳逸馬自七十一年即未於系爭土地從事耕作，並非事實。八十年間因水源後段農戶抗議，乃將魚池回填，改種樟樹、芭樂、蓮霧、綠竹、地瓜葉、絲瓜等作物。唯因土地貧瘠、水源缺乏，其上作物經常枯萎，被告等人即陸續在系爭土地上更換不同作物或挖除枯萎作物重新種植，此有被告甲○○於八十五年十二月間因作物部份枯萎，乃向五股鄉農會購買綠竹栽種於系爭土地上，有購買證明可稽，另兩造調解時被告所提照片亦可證明被告等人耕作之事實，被告茲再提出樟樹、芭樂、綠竹之照片，從照片中可判定該樟樹樹齡應已逾十年，芭樂、綠竹之樹齡亦超過五年以上，此外，台北縣政府於九十三年四月二十一日召開耕地租佃委員會第二次臨時會租佃爭議調處會亦決議「依相對人陳述及案附照片，現場有種植樟樹、竹子等農作物，且願意補繳五年租金予申請人，依耕地三七五減租條例規定，租約應為有效」可稽，故原告主張被告於八十七、八十八、八十九年三年間未從事耕作云云，顯不可採。
２被告等人承租之台北縣樹林市○○段一０二、一０三、一０九、一一０、一一二
、一一四地號之面積，共五四五五．三平方公尺，則被告等人僅佔用一五．０七公尺放置貨櫃屋，在其內擺放農具，而在貨櫃屋旁以三八八．一０平方公尺之土地作為停車場，以利被告等人開車前往種植時，停車之用。故被告設置之貨櫃及停車場即係等同農舍之使用，依農業發展條例相關規定，農地超過０．二五公頃即可興建農舍，農舍面積不超過土地面積十分之一，即符合規定，故被告等人設置貨櫃及停車場面積並未超過承租土地十分之一，則等同合法之農舍利用，不得視為未耕作之土地。
３被告否認原告所提原證五照片之真正，亦否認照片所拍攝之標的為系爭土地，且
否認照片拍攝時間為八十七、八十八、八十九年。又證人午○○係原告訴訟代理人楊金順律師事務所之代書，是否連續三年至系爭土地拍攝，何以未會同較具證明力之公正人士前往，或以攝影機全程錄影，皆令人質疑午○○證詞之真正。證人午○○對拍攝標的是否為系爭土地，及對雜草內是否有裁種作物或果樹，均無法確認，是其證詞無法證明被告於系爭土地連續三年未從事耕作。
４系爭土地靠近馬路即一０九、一一０、一一二、一一四地號等土地，因土壤流失
，土地貧瘠，石塊雜陳，幾乎無法耕作，此有證人酉○○之證詞可稽。被告等一有空，即將雜草除去，重新種植，故縱原告所提照片所拍攝之範圍為系爭土地，但拍攝時間恰是作物枯死時，當被告抽空除草重種時，原告卻未拍照，且因原告提出之照片並非逐月拍攝，亦無法證明在八十七年與八十八年間或八十八年與八十九年間，被告連續一年未從事耕作。
５八十九年間原告向樹林公所申請終止租約，因未補正相關資料，遭樹林公所駁回
，被告並未收到任何通知，故八十九年原告之終止意思表示並未到達被告。而由九十二年五月八日之調解筆錄記載，原告等人亦未於當日另以新的意思表示終止租約，故原告等人顯未合法終止租約。
６另一０九、一０九之一、二０、二０之一、一一二、一一二之一、一一四地號等
七筆土地，共有人除原告辰○○等九人外，尚有基隆市及中華民國，則終止租約之意思表示應由全體共有人為之，然基隆市及中華民國從未與原告等人一同為終止租約之意思表示，故前開土地之租約，亦未合法終止。
理 由
一、兩造就系爭耕地租佃發生爭議，原告於九十二年五月八日申請台北縣樹林市耕地租佃委員會調解，調解不成，移由台北縣政府耕地租佃委員會調處，於九十三年四月二十一日調處結果，認為「相對人（被告）於現場有種植樟樹、竹子等農作物，且願意補繳五年租金予申請人（原告），依耕地三七五減租條例規定，租約應為有效」，原告不服該調處結果，由台北縣政府移送本院審理，此有調解程序筆錄、調處程序筆錄在卷可稽，先予敘明。
二、原告主張：伊等之被繼承人李水添生前將重測前台北縣○○鎮○○○段山子腳小段六六六、六六五之一、六五八地號等三筆耕地出租予被告之被繼承人吳逸馬，並訂有耕地三七五租約，系爭三筆土地經重測後，現地號為台北縣樹林市○○段一○二、一○三、一○九、一○九之一、一一○、一一○之一、一一二、一一二之一、一一四地號等情，業據其提出耕地租約、被告不爭執，可信為真實。
三、兩造爭執之要點為：原告於八十九年二月九日向樹林市公所申請終止系爭土地耕地租約登記，該終止租約之意思表示有無到達被告等人，而生終止租約之效力？倘系爭土地耕地租約未於八十九年間終止，則原告於九十二年五月八日以被告於八十七年、八十八年、八十九年連續三年未耕作為由，終止系爭耕地租約，是否有理由？經查：
１原告於八十九年二月九日曾單方向樹林市公所申請終止租約登記，惟因所附資料
不齊，經公所二次函請補正，原告未於當年補齊資料，故未召開調解會議，此有台北縣樹林市公所九十三年九月二十九日北縣樹民字第０九三００二七七六０號函可稽。是原告僅單方向公所申請終止租約登記，並未對被告全體為終止租約之意思表示，是系爭耕地租約未於八十九年間合法終止。
２原告主張：被告於八十七年、八十八年、八十九年連續三年未耕作，已構成終止
系爭耕地租約之法定事由，伊已於九十二年五月八日對被告為終止租約之意思表示等語。查兩造之被繼承人於三十八年一月一日訂立系爭耕地書面租約，租期六年，於四十四年、五十年曾續訂租約，五十六年以後就未續訂書面租約，此有耕地租約附於本院卷第一四八頁可稽，嗣承租人仍繼續使用收益，出租人未為反對之表示，系爭耕地租約視為不定期租約。按耕地三七五減租條例第十七條之規定，係針對定期租賃，不定期耕地租賃出租人之終止事由，應依土地法第一百十四、一百十五條之規定。原告係以被告非因不可抗力繼續一年不為耕作為由，主張終止租約，自應由原告就此有利於己之事實負舉證責任。原告固提出系爭耕地於八十七年、八十八年、八十九年之照片，並舉證人午○○為證，欲證明系爭耕地於此三個年度未有耕作之事實，惟按原告係於九十二年五月八日始對被告為終止租約之意思表示，自應以行使終止權時，被告是否有繼續一年未能耕作之事實，以判斷原告是否具有終止權，惟查原告所舉照片及證人，僅能證明被告於八十七年至八十九年間未耕作，並不能證明被告自九十二年五月七日往前至九十一年五月八日之間，有一年未繼續耕作，而據本院會同台北縣樹林地政事務所人員勘驗現場查明：系爭一０九地號內有八三二．八七平方公尺種有果樹，二五．二三平方公尺為砂石地（土地複丈成果圖載為停車場），一０九之一地號六．五四平方公尺為砂石地，一一０地號內九四．０一平方公尺種果樹，二四八．一一平方公尺為砂石地，一五．０七平方公尺放置貨櫃，貨櫃內有農具，一一０之一地號二
四三．０四平方公尺種果樹，一一二地號內一０八．二二平方公尺為砂石地，五
五九．一０平方公尺種果樹，一一二之一地號二．三七平方公尺為砂石地，另一０二、一０三地號上有竹、樟樹等農作物，此有土地複丈成果圖、勘驗筆錄及現場照片可稽，現場既有作物，表示被告現仍在耕作中，原告又不能證明被告自九十二年五月七日往前至九十一年五月八日之間，有一年未繼續耕作，則其於九十二年五月八日以被告一年未繼續耕作為由行使終止權，洵屬無據。
四、原告復以：系爭土地內有三八八．一０平方公尺作為停車場，該停車場與毗鄰之一一一地號土地同作為停車場之用，共用同一個大門進出，其上復停放多輛大型卡車，顯見被告業將系爭土地之一部與毗鄰之土地共同作為大型卡車之停車場，如此焉能再辯稱渠等並未將系爭土地作非農業之使用？原告再以本狀之送達作為終止租約之意思表示等語。經查：原告所指之停車場，現場為砂石地，依地政人員之測量，一０九地號內二五．二三平方公尺為砂石地，八三二．八七平方公尺種果樹，一０九之一地號六．五四平方公尺為砂石地，一一０地號內九四．０一平方公尺種果樹，二四八．一一平方公尺為砂石地，一五．０七平方公尺放置貨櫃，貨櫃內有農具，一一二地號內一０八．二二平方公尺為砂石地，五五九．一０平方公尺種果樹，一一二之一地號二．三七平方公尺為砂石地，亦即砂石地面積總和三八八．一０平方公尺，種植果樹面積總和一八六七．七０七平方公尺，以砂石地及種植果樹之面積比例為０．二（388.1/1867.707=0.2），可知大部分土地仍為耕作使用，故以被告未耕作為由終止一０九、一０九之一、一一０、一一０之一、一一二、一一二之一、一一四地號之租約，自有失公平，亦不可採。
五、綜上，原告終止系爭九筆土地租約，並不合法，其請求確認租約關係不存在，及終止後請求被告清除地上物返還耕地，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其就訴之聲明第二項請求為假執行之宣告，亦失所附麗，應併予駁回。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第八十五條第二項，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 十二 月 三十 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭
法 官 陳映如右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 十二 月 十五 日
書記官 王波君