臺灣板橋地方法院民事判決 九十三年度訴字第九二六號
原 告 戊○○○原 告 乙○○原 告 甲○○○右三人共同訴訟代理人 辛○○原 告 己○○原 告 丙○○被 告 丁○○○兼訴訟代理人 庚○○右當事人間請求返還無權占有土地等事件，於九十三年九月二日言詞辯論終結，本院判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：１被告丁○○○應給付原告丙○○新台幣（下同）十八萬七千八百六十元及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至交還台北縣永和市○○段○○○號土地之日止，按月給付原告丙○○三千一百三十一元。
２被告丁○○○應給付原告戊○○○、乙○○、甲○○○、己○○八萬五千零八十
元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至交還同段四五七號土地之日止，按月給付原告戊○○○、乙○○、甲○○○、己○○一千四百一十八元。
３被告丁○○○、庚○○應將其等所有坐落同段四五八地號土地上之建物拆除，將
土地返還予原告戊○○○、乙○○、甲○○○、己○○，並應給付原告戊○○○、乙○○、甲○○○、陳森活十二萬二千八百八十元及自起訴狀本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至交還同段四五八地號土地之日止，按月給付原告戊○○○、乙○○、甲○○○、己○○二千零四十八元。
４被告丁○○○、庚○○應將其等所有坐落同段四五九號地號土地上之建物拆除，
將土地返還予原告丙○○，並應給付原告丙○○十六萬六千五百六十元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至交還同段四五九地號土地之日止，按月給付原告丙○○二千七百七十六元。
５第一至四項聲明，願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：１坐落台北縣永和市○○段○○○○號土地係原告丙○○分別共有，所有權應有部
分四分之一，同段四五七地號係原告戊○○○、乙○○、甲○○○、己○○分別共有，所有權應有部分各為十六分之一。
２原告戊○○○、乙○○、甲○○○、己○○之被繼承人以及丙○○之前手即地主
陳木於民國六十五年四月間將其所有坐○○○鎮○○段下秀朗小段七十八地號土地提供予建商李應申合作建築本國式加強磚造四層房屋（含Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四棟）及地下室。六十六年三月間被告丁○○○向建商李應申購買上開土地上興建之Ｄ棟壹樓房屋，即台北縣永和市○○○路○段○○○號（以下簡稱系爭建物），詎事後因建商經營不善，未能完成合建義務，將應分得之房屋移轉登記予地主，地主陳木只好自己斥資辦理善後工作，部分建商之預售房屋買主（即系爭Ｄ棟大樓二至四樓），於取得買賣房屋所有權移轉登記後，亦於七十一年間就基地應有部分逕行與地主陳木協議買賣取得土地所有權，完成移轉過戶登記。本件被告丁○○○雖於六十八年六月二十二日取得永和市○○○路○段○○○號建物之所有權，然被告卻拖延迄今，仍未向原告等洽商依法取得基地應有部分之所有權，以致被告所有系爭建物長期佔用原告所有上開長堤段四五六、四五七地號土地應有部分，卻未支付任何使用代價，反而係原告需負擔支付每年之地價稅，於法於理均有未洽。原告先後於八十五年、九十二年間向台北縣永和市調解委員會請求調解解決，均未獲置理。
３參照最高法院四十八年台上字第一四五七號判例及民法第四百二十五條之一規定
之立法意旨「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，如土地與房屋因所有權讓與而異其所有人時，應推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，以解決土地及房屋不同屬一人之情形」，準此，本件應具有同一法理之相似性，可類推適用民法第四二五條之一規定，被告就其區分所有建物使用原告所有之
四五六、四五七地號土地應有部分，應支付租金，始符衡平法理。至於租金數額，當事人間不能協議，自可請求法院定之（類推適用民法第四百二十五條之一第二項）。查系爭兩筆土地申報地價均為每平方公尺一三、四四○元，四五六地號面積一一一．八二平方公尺，原告丙○○之應有部分四分之一，參酌土地法第一○五條準用同法第九十七條規定及被告所受利益以觀，基地租金按申報地價年息百分之十計算應屬適當，故每月租金為三、一三一元，起訴前五年租金合計一八
七、八六○元。四五七地號面積五○．六六平方公尺，原告戊○○○、乙○○、甲○○○、己○○等四人應有部分各十六分之一，總值為一七○、二一八元，基地租金亦如前述方式以申報地價年息百分之十計算，每月租金為一、四一八元，起訴前五年租金合計八五、○八○元。原告除主張按租賃關係請求租金外，亦補充提出不當得利法律關係，主張被告無法律上原因占用原告土地，請求被告返還相當於租金之利益，計算方式同前。
４坐落同段四五八地號土地，係原告戊○○○、乙○○、甲○○○、己○○分別共
有，所有權應有部分各四分之一，同段四五九地號係原告丙○○單獨所有。被告丁○○○及庚○○，於六十八年間取得系爭建物後，未經原告同意，竟擅自占用其建物前方原告所有四五八、四五九之土地搭蓋違建，原告催請其拆除，將所佔用之四五八、四五九地號土地返還原告，被告均置之不理。被告無權占用原告等土地搭蓋違建，揆諸前開法文規定，原告自得本於所有權之作用，請求被告拆除違建，將所占用之四五八地號土地返還於原告戊○○○等四人，將四五九地號土地返還於原告丙○○，並依不當得利及侵權行為之規定，請求被告給付自起訴前五年起至拆屋還地之日止相當於租金之損害金，其計算方式如下：四五八地號被占用面積，初估為一八．二九平方公尺，五年內申報地價均為每平方公尺一三、四四○元，按年息百分之十計算，被告應給付原告戊○○○等四人每月二、○四八元之損害金，起訴前五年租金合計一二二、八八○元。被告二人佔用四五九地號，初估面積為二四．七九平方公尺，五年內申報地價均為每平方公尺一三、四四○元，被告應給付原告丙○○每月二、七七六元之損害金，起訴前五年租金合計一六六、五六○元。
乙、被告方面：
一、聲明：請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。
二、陳述：被告合法向建商李應申購買房屋，圍牆亦係由建商搭建完成交付被告，依約建商應將坐落台北縣永和市○○段四五六、四五七、四五八、四五九地號土地所有權應有部分過戶給被告，嗣因建商與地主發生糾紛，建商違約未將土地所有權應有部分移轉給被告，但被告係合法購得建物，當然包括合法使用上開土地之權利。
理 由
一、兩造不爭執之事實：１坐落台北縣永和市○○段○○○○號土地，為原告丙○○分別共有，所有權應有
部分四分之一，同段四五七地號土地係原告戊○○○、乙○○、甲○○○、己○○分別共有，所有權應有部分各為十六分之一，同段四五八地號係原告戊○○○、乙○○、甲○○○、己○○分別共有，所有權應有部分各四分之一，同段四五九地號係原告丙○○單獨所有。
２門牌號碼台北縣永和市○○○路○段○○號一樓建物登記為被告丁○○○所有，
基地為長堤段四五六、四五七地號，被告丁○○○另占用同段四五八、四五九地號上搭建一層樓建物使用，經本院會同台北縣中和地政事務所勘驗現場，測得被告建物占用四五八地號一二．０四平方公尺，占用四五九地號二一．一二平方公尺。
３原告戊○○○、乙○○、甲○○○、己○○之被繼承人以及丙○○之前手即地主
陳木於六十五年四月間將其所有坐○○○鎮○○段下秀朗小段七十八地號土地提供予建商李應申合作建築本國式加強磚造四層房屋（含Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四棟）及地下室，六十六年三月間被告丁○○○向建商李應申購買上開土地上興建之Ｄ棟壹樓房屋即系爭建物。詎事後因建商經營不善，未能完成合建義務，將應分得之房屋移轉登記予地主，地主陳木只好自己斥資辦理善後工作，部分建商之預售房屋買主（即系爭Ｄ棟大樓二至四樓），於取得買賣房屋所有權移轉登記後，亦於七十一年間就基地應有部分逕行與地主陳木協議買賣取得土地所有權，完成移轉過戶登記。本件被告丁○○○雖於六十八年六月二十二日取得永和市○○○路○段○○○號建物之所有權，迄今仍未取得基地所有權應有部分。
二、兩造爭執之要點為：被告使用系爭四五六、四五七，四五八、四五九地號是否成立無權占有或不當得利？原告可否類推民法第四百二十五條之一請求被告給付租金？經查：
１原告戊○○○、乙○○、甲○○○、己○○之被繼承人陳木，於六十五年間提供
坐○○○鎮○○段下秀朗小段七八地號０．０七一０公頃（二一四．七八坪）土地予建商李應申，由建商出資興建四層公寓及地下室，再依比例由地主及建商分配房屋，土地增值稅、契約及過戶所需費用由各房地應得人各自負擔，建商應得房屋之基地，應於地主應得房屋四層樓屋頂完成時，由地主負責將土地所有權移轉登記所需之全部證件備足交給建商，至於產權登記名義人任憑建商自由選擇，地主不得異議，此觀諸原告提出供地合建契約書第一條、第三條、第十一條、第十二條自明。被告於六十六年間與建商李應申簽訂房屋買賣預定契約書，買賣房屋標示：坐○○○鎮○○段下秀朗小段Ｄ棟壹樓七八、七八之三、七八之四地號，房屋建築面積連同陽台、樓梯、騎樓等約三十三坪，房屋價款七十二萬六千元，土地及房屋移轉登記手續，由建商代為指定代書辦理，所需過戶費用（包括代書費）由被告負責，見契約書第一條、第二條、第三條、第十一條。
２由以上契約內容可知，地主陳木基於合建契約，負有交付基地使用權及移轉基地
所有權應有部分予建商之義務，建商對地主則有移轉房屋所有權之義務，而建商另基於房屋買賣契約，對被告負有移轉房屋所有權及基地所有權應有部分之義務，被告對建商則有給付房屋買賣價金之義務。被告目前所占用之範圍，除建物基地（四五六、四五七地號）外，還有圍牆以內之土地（四五八、四五九地號），據被告陳稱圍牆係由建商所蓋，並提出前揭房屋買賣預定契約書附註載有圍牆由建商施工完成及建物平面圖供參，堪信為真，查建物基地連同圍牆以內之土地，是由建商交付被告使用，建商之所以能取得土地使用權，係因地主履行合建契約之義務，否則地主亦不會容許建商在土地上搭建圍牆，建商與地主間之合建契約既未經解除，則被告自有使用權之建商合法受讓權利，占有使用系爭四筆土地，自不能謂被告無權占有。且被告之取得土地使用權，係基於其與建商間之房屋買賣契約，而非基於地主之給付，是被告之受利益，並不致地主受損害，二者間欠缺給付關係，地主亦不得對被告主張不當得利請求權。
３原告主張：以區分所有建物性質上不能與基地應有部分分離而存在，使用房屋必
須使用基地，被告應支付使用基地之代價，否則被告建物長期占用原告之基地，造成原告負擔土地稅賦，卻無法利用土地，至為不合理、不公平，而請求類推民法第四百二十五條之一之規定，請求被告給付租金等語，惟查：被告使用系爭土地，係基於房屋買賣契約，被告已支付買賣價金作為對價，本得請求建商移轉土地所有權應有部分，建商怠於行使其權利時，被告尚得代位建商向地主請求移轉土地所有權應有部分，地主提供土地及移轉土地所有權應有部分，係履行其合建契約之義務，事後房屋完成，並已取得房屋所有權，豈有向被告請求給付租金之理？況本件係由建商先自建取得房屋所有權，再由地主移轉土地所有權給建商，並無土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時先後讓與相異之人之情形，亦無適用或類推適用民法第四百二十五條之一之餘地，是原告主張類推民法第四百二十五條之一，請求被告給付租金，洵屬無據。
三、綜上，原告請求被告給付租金及拆屋還地給付相當於租金之不當利益，均無理由，應予駁回。原告之訴敗訴，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 九 月 十六 日
臺灣板橋地方法院民事第三庭
法 官 陳映如右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 九 月 十六 日
書記官 高玉彬