臺灣板橋地方法院民事判決 九十三年度訴字第九三六號
原 告 美福堡社區公寓管理委員會法定代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○被 告 興泰山建設股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 周佳弘律師右當事人間請求給付管理費事件，本院於民國九十三年十一月二十五日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告應給付原告新臺幣伍佰伍拾壹萬陸仟零伍拾參元，及自民國九十二年十二月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實與理由
壹、程序部分：本件被告主張依公寓大廈管理條例第二十九條規定：「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。」，被告於第一次區分所有權人會議後至今，從未收到原告有關區分所有權人會議之開會通知，致無法參與選任管理委員及主任委員之法定程序，加以被告所有專有部分之區分所有權佔有絕對多數，本件原告法定代理人乙○○顯非依前開公寓大廈管理條例所定選任程序所選任，依法並無法定代理權云云。經查：管理委員、主任委員及管理負責人任期一年，連選得連任，為修正前公寓大廈管理條例第二十七條第三項所明定，並為原告社區管理委員會、組織章程暨住戶管理公約第二章第二條所明定，而美福堡社區之第四屆區分所有權人會議，於九十一年五月二十六日選任乙○○為主任委員，原告並已於九十一年間向臺北縣泰山鄉公所申請成立備查，經臺北縣泰山鄉公所認文件齊全，並於九十一年七月二日以北縣泰鄉建字第０九一００一一一六四號函同意備查在案，又乙○○再經美福堡社區第六屆區分所有權人會議於九十三年五月二十三日選任為主任委員等情，已據原告提出上揭泰山鄉公所函、報備證明書及組織暨管理規章、美福堡社區第四屆及第六屆區分所有權人會議記錄各一份在卷可按，而公寓大廈管理條例於九十二年十二月三十一日修正，其第二十九條第三項規定「管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，連選得連任一次。」，依法律不溯及既往原則，則自九十二年十二月三十一日起選任之管理委員、主任委員及管理負責人之任期，始受連選得連任一次之限制，故乙○○於九十一及九十二年十二月三十一日前，經原告社區區分所有權人會議選任為主任委員，自仍適用修正前公寓大廈管理條例第二十七條第三項之規定，連選得連任，並無連選得連任一次之限制。而乙○○於公寓大廈管理條例修正後，於九十三年五月二十三日經原告社區區分所有權人會議選任為主任委員，其係同條例修正後第一次經選任為主任委員，並未違反修正後公寓大廈管理條例第二十九條第三項之規定，被告指乙○○違反修正後公寓大廈管理條例第二十九條第三項連選得連任一次之規定云云，自不足採。又被告之區分所有權雖占全部區分所有權之多數，惟依修正前同條例第二十九條第三項之規定，其占全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計算；九十二年十二月三十一日修正後第二十七條第二項亦規定，區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。故被告僅得於全部區分所有權之五分之一範圍內計算，其並非絕對多數而可全然控制區分所有權人會議之召開及決議（詳後述）至明；且「公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第一條第二項規定，固應適用民法第五十六條第一項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。」最高法院九十二年度台上字第二五一七號著有判決可參。乃本件被告主張原告之區分所有權人會議之召集程序或決議方法違反法令及住戶規約，然並未向法院訴請撤銷，為被告所不爭執，從而，原告區分所有權人會議，縱如被告所辯並未通知被告出席，且其出席人數未達法定人數，而選任乙○○為主任委員，亦僅屬其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，是否有違反法令或規約之問題而已，其決議並非當然無效，於區分所有權人聲請法院撤銷前，依法仍為有效，本件原告區分所有權人之上開決議，記未經法院撤銷，故乙○○為原告之法定代理人，提起本件之訴，合於法律規定，應予准許。
貳、得心證之理由：
一、本件原告主張：被告為如附表所示建物所有權人，該等建物均為美福堡社區公寓大廈之一部，依據美福堡社區公寓大廈買賣契約、住戶規約及區分所有權人會議決議，區分所有權人均應按月依建物使用性質、面積大小繳納管理費。詎被告自民國八十九年四月一日起至九十二年四月三十日止，長期積欠管理費，共積欠管理費五百五十一萬六千零五十三元，屢經原告以繳費通知單及寄發存證信函催討，被告仍拒絕繳納。為此爰依公寓大廈管理條例第二十一條規定，提起本件訴訟，請求被告應給付原告五百五十一萬六千零五十三元，及均自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。
二、被告則以：被告雖為原告社區之區分所有權人，然並未實際進住，依原告第一次區分所有權人會議之決議，係「進住」者始應繳交管理費；且原告並未為有效管理，被告自不必繳交管理費。又原告所提「興泰山建設欠繳明細表」，僅列舉欠繳期間及欠繳金額，至該等欠繳金之計算方式（例如建物坪數？每坪金額？欠繳月數？）及其計算方式之法律依據，則付之闕如，被告亦否認原告所提各屆區分所有人會議記錄決議為真正，且質之原告歷次管理公約之變更，按修正前之公寓大廈管理條例第三十一條規定，須應有區分所有權人二分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，查當時被告擁有三百二十九戶，原告社區總戶數為六百九十三戶計算，另上開第三屆區分所有權人會議記錄之應到人數及實到人數並未記載，上開收費標準之變更，依法顯然無效。再者，被告所有之建物，可分為商場、辦公室套房及住家等四大部分，其中商場及辦公室部分，根本未曾使用，原告就此部分亦未加以管理，無從請求被告支付管理費；套房及住家部分，被告己出租他人使，並於租約中約定由承租人繳付管理費，承租人亦有繳付，原告自八十九年起至其聲請支付命令止，未向被告催繳管理費，可見原告均己向各住戶收取，被告實無再繳付管理費之義務等語，資為抗辯。
三、本件原告主張被告係原告社區即美福堡社區公寓大廈如附表所示區分所有建物之所有權人之事實，業據提出建物登記謄本為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告主張被告為原告社區如附表所示之區分所有權人，應依規約及區分所有權人會議決議繳交管理費，然為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件兩造之爭點為：（一）被告是否有繳付管理費之義務？（二）原告管理費收費標準是否有據？（三）原告請求被告給付自八十九年四月一日起至九十二年四月三十日止之管理費五百五十一萬六千零五十三元及遲延利息，是否有理由？茲分述如下：
（一）原告主張被告積欠上開管理費之事實，業據其提出公寓大廈管理組織報備證明、組織章程暨住戶規約、存證信函、建商房屋及土地買賣契約書節本、第三屆及第四屆區分所有權人會議紀錄及被告建物登記謄本各一份為證，然為被告所否認，辯稱伊並未進住原告社區，且被告並未為有效管理，伊自不必繳交管理費云云。經查：
１、按住戶應遵守法令或規約規定事項，公寓大廈管理條例第六條第一項第五款定有明文，依原告提出之組織章程暨住戶規約第十四條約定：「本社區住戶自交屋之日起無論遷入與否，每月一律按下列收費標準收取管理費。」，被告雖辯稱：原告第一次區分所有權人會議之決議，係「進住：住家每坪新台幣三十五元，辦公室每坪五十元，地下商場每坪六十元」，應指進住者始應繳交管理費，辦公室及地下商場被告並未進住，至於套房，應由承租人之管理費，被告並無給付管理費之義務云云，惟依公寓大廈管理條例第四十四條規定，公寓大廈之「起造人」於申請建造執照時，應檢附住戶規約草約，而此規約草約於第一次區分所有權人會議召開前又視同規約，而被告為本件公寓大廈之起造人，此有台北縣政府工務局使用執照存根附於台北縣泰山鄉公所函覆本院依職權調取原告成立報備資料函件可稽（泰山鄉公所九十三年十月十九日北縣泰鄉建字第○九三○○一七六七四號函），其對規約內容，自不得委為不知；且被告亦自承為區分所有權人，依泰山鄉公所函覆之附件，原告於八十九年七月十九日向泰山鄉公所申請報備（收文為八十九年七月二十日）之區分所有權人戶數共六百九十三戶，被告為三百二十九戶，其餘為三百二十四戶，被告部分依修正前公寓大廈管理條例第二十九條第三項規定，占全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計算，故被告為一三九戶（即六三九戶之五分之一），應出席人數為五百零三名，實到為三百四十名，已達應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，而決議通過美福堡社區組織章程暨住戶規約，合於修正前同條例第二十九條第一項之規定，被告既為區分所有權人，自應受其拘束。又依美福堡社區住戶管理公約第十四條約定：「本社區住戶自交屋之日起無論遷入與否，每月一律按下列收費標準收取管理費及汽、機車租金，進住：住家每坪新台幣三十五元，辦公室每坪五十元，地下商場每坪六十元，汽車停車位，每位每月新台幣二千元」，按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第九十八條定有明文。本件該住戶管理公約第十四條之前提業已載明「本社區住戶自交屋之日起無論遷入與否，每月一律按收費標準收取管理費」，足見其收費係自交屋時起算，至於有無遷入使用，在所不問，況一般公寓大廈對於尚未進住之房屋，亦一律收取管理費，以免因未納入管理，致造成治安死角及破壞社區之整體美觀，故被告辯稱係以實際進住始應繳交管理費云云，自不足採。且按「公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。前項共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，公寓大廈管理條例第十條第二項、第三項訂有明文。故縱然被告未實際居住該社區，但繳交管理費以維社區整體之公共利益並促進社區之發展，亦屬事理之平，是被告徒以其並未進住該社區，而拒絕繳交管理費用，並無理由。
２、被告另辯稱原告並未為有效管理，被告自不必給付管理費云云，惟公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，已如前述，區分所有權人就公寓大廈共用部分之管理與維護費用負有繳納之義務，乃基於公寓大廈管理條例第十條之規定及區分所有權人會議或規約之規定所生，並非基於各區分所有權人與管理委員會之間之契約關係所生，則管理委員會之管理行為，與區分所有權人應依法繳納管理費用，二者並非本於同一雙務契約而發生，亦非立於對待給付之關係，是被告以原告未就被告之建物盡管理及維護之責為由，拒絕繳納管理費云云，亦無足取。
３、綜上所述，被告為原告社區之區分所有權人，應依規約及區分所有權人會議之決議繳交管理費，被告辯稱其並未進住原告社區，且原告並未有效管理，故不必繳交管理費云云，為無理由。
（二）原告之管理費收費標準是否有據？被告辯稱原告收取管理費之標準並無依據，且其變更管理費之收費標準，亦未符合公寓大廈管理條例規定變更規約應以特別決議為之之規定云云，經查：
１、原告主張經由區分所有權人會議決議而變更管理費收費標準之事實，業據其並提出房屋土地買賣契約書、規約、第三屆區分所有權人會議及管理員委會九十一年六月十四日之會議記錄影本各乙份為證。原告於八十九年五月二十八日始召開第一次區分所有權人會議，其應出席人數為五百零三名（計算方式已如前述），實際出席人數為三百四十名，出席人數及其所有區分所權比例己達三分之二以上，會議中就管理費收取之部分，經由出席區分所有權人人數百分之七十五同意通過，並就住戶規約之部分，亦經出席人員全體同意通過，均符合公寓大廈管理條例第三十一條所規定之決議方式，是該次會議所決議之事項，均足認為合法，原告依規約主張管理費，堪信為真實，故管理費之收費標部分，按該次決議及規約第十四條第一款、第十五條規定規定為：住家每坪新台幣三十元，辦公室每坪五十元，地下室商場每坪六十元。管理費自八十九年三月起開始實施收費，管理中心於每月一至十日前公告當月應繳納之管理費通知。
２、另按原告提出之組織章程暨住戶規約第十九條規定：「管理費之收費標準，得經管委會之決議提報住戶大會追認後隨時增減之。」，第十一條規定：「委員會之決議，須於二分之一以上委員出席及出席委員過半數同意為之。」，故對管理費收費標準，住戶規約己授權予管委會得以其決議隨時增減之。本件依原告提出九十年五月六日召開之第三屆區分所有權人會議紀錄，就管理費收費標變更為：商店為每坪六十元、套房為每坪五十元、住家每坪四十元（但住家部分自九十一年六月一日即收取每坪五十元），並經出席區分所有權人無異議通過，並於九十一年六月十四日之管理委員會會議亦決議：有關於第三屆區分所有人會議通過住家管理費為每坪四十五元方案，委由總幹事負責規劃與執行等事項，業有該區分所有權人會議及管理委員會會議紀錄影本各一份在卷可稽，故原告以管委會決議改變管理費收費標準，符合上開組織章程暨住戶規約中變更管理費標準之規定。
３、被告空言抗辯原告上開變更管理費收費標準之決議違反法令，惟無法提出任何證據足證該決議方法有何違法之處；況縱然被告所抗辯原告並未通知其出席區分所有權人會議，或區分所有權人會議決議方法未依特別決議之方法決議管理費之收費標準之事實屬實，亦僅係其召集程序或決議方法有瑕疵而已，依上開最高法院九十二年度台上字第二五一七號之判決意旨，應適用民法第五十六條第一項前段聲請法院撤銷其決議，於法院撤銷決議前，該決議仍不失其效力。本件被告就此部分既未請求法院撤銷該區分所有權人會議之決議，仍應受該住戶規約及區分所有權人會議決議之拘束。故自九十年六月一日起，管理費收費標準為：辦公室每坪五十元，商場每坪六十元，住家每坪四十元，惟住家部分，自九十一年六月一日起，變更為每坪四十五元。
３、綜上所述，原告主張被告給付自八十九年四月一日起至九十二年四月三十一日止管理費之標準如下：自八十九年四月一日起至九十年五月三十日止，管理費收費標準為：商店每坪六十元、住家每坪三十五元、套房為每坪五十元。另自九十年六月一日起至九十一年五月三十日止，管理費收費標準為：商店每坪六十元、住家每坪四十元、套房為每坪五十元。嗣自九十一年六月一日起至九十二年四月三十一日止，管理費收費標準為：商店每坪六十元、住家每坪四十五元、套房為每坪五十元。
（三）被告為原告社區之區分所有權人，依住戶規約第十四條、第十五條、第十九條及歷次區分所有權人會議對管理費變更之決議，負有給付管理費之義務，已如前述，且被告自八十九年四月一日起至九十二年四月三十一日止，己逾二期以上未付管理費，並經原告定相當期間催告而仍未給付之事實，業據原告提出欠繳明細表及泰山貴子路郵局第一四二號存證信函在卷可稽，故原告依公寓大廈管理條例第二十一條規定，請求被告給付管理費，為有理由。本件被告所有之建物，可分為商場、辦公室套房及住家等部分，依前開收費標準，以被告所有之區分建物核算管理費，就商店部分，積欠管理費四百六十一萬九千二百六十八元；就套房部分，積欠管理費十萬七千七百四十八元；就住家部分，積欠管理費八十二萬三千零九十八元，共計管理費總額為五百五十五萬零一百五十元（如附表所示），原告僅請求五百五十一萬六千零五十三元，核無不合，應予准許。
四、從而，原告依據公寓大廈管理條例第二十一條之規定，請求被告給付原告五百五十一萬六千零五十三元，及自九十二年十二月四日（債務人對支付命令合法異議者，以債權人支付命令之聲請，視為起訴，故自支付命令送達翌日起算遲延利息）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果均無影響，不再一一贅述，附此敘明。
六、結論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 十二 月 十四 日
臺灣板橋地方法院民事第二庭
法 官 林錫凱右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 十二 月 十四 日
書記官 許清琳