臺灣板橋地方法院民事判決 九十三年度訴更字第三號
原 告 嘉禾不動產投資顧問有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 乙○○被 告 高菖企業股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 林明正律師複 代 理人 吳忠勇律師右當事人間請求損害賠償事件，於民國九十三年七月一日言詞辯論終結，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：被告前曾由原告引領至桃園市○○○路十九、二十一號觀看不動產，並要約欲購買上開不動產，兩造並簽立有廠房售（客戶帶看）簽名表、不動產買賣要約\承諾書，詎料被告嗣後藉故不願加價購買，而後又私下向上開不動產所有權人購買，意圖規避原告之服務費用，經原告數次告知，均未獲置理，爰依前開與被告間之契約關係，提起本件訴訟，並聲明被告應給付原告新台幣（下同）一百六十萬元及自起訴狀善本送達被告翌日起至清償日指，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被告抗辯略以：
㈠、依後法優於前法之原則，雖然兩造於九十二年四月十五日簽有協議，被告不得私下與系爭不動產所有人進行交易，惟兩造又於九十二年四月十六日簽有不動產買賣要約書，且並未就此有特別約定，則兩造九十二年四月十五日之協議即因九十二年四月十六日之約定而失效，原告自不得以此主張，退萬步言之，縱然九十二年四月十五日之協議可拘束被告，惟依誠信及公平原則，亦僅能解釋被告於委託期間即九十二年四月十六日至九十二年四月二十三日止，不得以委託價私下向系爭不動產所有人要約而達成買賣合意而已，豈如原告主張被告非但不得於委託期間以任何價格，甚至委託期間過後亦不得以任何價格私下向系爭不動產所有人要約而不經過原告仲介否則應負賠償之理，再者自由不得拋棄，民法第十七條定有明文，本件於系爭合約非但未有明文約定，被告不得於任何期間以任何價格不經過原告私底下向系爭不動產所有人要約，況且依原告之主張亦顯然限制被告或其他第三人經濟行為之自由，豈有原告曾經接觸過之案件，他人即不得碰觸之道理耶？原告之主張於法非但毫無根據，依理亦難令人茍同。尤以仲介公司之所以能請求服務報酬，無非基於一般人無此時間與買方或賣方交易，或其有技巧能減價或提高售價，然本件原告明知賣方出價九千五百萬元至一億元，先係拍胸脯保證能以六千萬元向賣方要約成立，嗣無法達成後又置之不理，毫無服務之處，又豈能坐收他人努力之成果耶？職是之故，本件以事實而論，根本係原告明知無法達成受託之任務，卻以此保證而誘使被告簽約，然卻又不付出一分一毫之心力，而坐收他人努力之成果，假若原告之主張有理由，豈非於仲介市場鼓勵仲介業者於明知不能成功之情形恣意信口開河，而誘使他人簽約，再坐收他人或其他仲介業者嗣後努力之成果，此豈是社會應有之常？因此，本件究竟系何一造出於惡意，即昭然若揭，不言可喻也。
㈡、本件依兩造於九十二年四月十六日與原告簽有不動產買賣要約書，就座落桃園市○○○段第一七八三號地號上之建物即桃園市○○○路十九、二十一號委託原告向所有權人要約購買，然依系爭合約被告要約之總價僅為六千萬元，依系爭合約第五條之約定「本要約書須經賣方親自載明承諾時間及簽章並送達買方時，契約始成立生效，雙方應履行要約之一切義務。但賣方將要約擴張、限制或變更而為承諾時，視為拒絕原要約而為新要約，再經買方承諾並送達賣方時，要約始為成立生效。」，若被告要約之六千萬，賣方不同意而增加賣價時，必須再經過被告即買方之同意，並將被告同意賣方之加價送達賣方，買賣合約方成立生效，易言之，若被告原先要約賣方不同意，被告即有拒絕加價購買之權利，並非必然必須同意賣方之加價，本件被告委託原告要約之買價僅為六千萬元，依原告所稱之所以無法成交係「被告藉詞不願加價購買」，足見被告此六千萬元之要約，賣方不同意，則被告即有權利無需加價購買也，蓋依系爭合約，原告受託之任務係達成以六千萬元購買系爭不動產，既然賣方不同意而無法達成受託任務，則原告何有權利主張賠償耶？況且依原告於九十二年九月五日自承被告無加價之義務，則原告既然無法達成受託任務，則原告何能主張賠償？
㈢、遑論被告與系爭不動產之所有權人係於九十二年五月七日方簽訂買賣合約，然兩造所簽訂之要約書，被告六千萬元購買系爭不動產之要約有效期間僅係自九十二年四月十六日至九十二年四月二十三日止，亦即若原告無法於九十二年四月二十三日前達成以六千萬元向所有權人購買系爭不動產之委託，則該要約失效，本件原告既不能於九十二年四月二十三日前達成受託任務，則被告之要約已然失效，兩造之間不存任何受託之法律關係，被告於要約失效後另於九十二年五月七日向所有權人購買根本與原告無涉，原告既未能依約達成任務，豈有請求賠償之理由耶？雖然原告主張被告係惡意，然原告既然無法達成以六千萬元成交之委託，嗣亦無法努力使賣方所增價格與六千萬元比較係較低者，被告在委託期間過後以自己之力，達成八千八百萬元成交，以賣方原先出價九千五百萬元至一億相較，不過低於七百萬至七百五十萬而已，與原告答應之條件與賣方原先出價相較，一則差三千五百萬至四千萬，一則僅差七百萬元至七百五十萬，究竟何一造於本件事實中係惡意，根本呼之欲出，原告之請求豈有理由哉？並聲明：原告之訴駁回。
三、原告前於九十二年四月十五日帶同被告法定代理人甲○○前往觀看坐落桃園縣桃園市○○○段第一七八三地號土地上之同段第一二五六三建號建物（門牌號碼為桃園縣龜○○○區○○○路十九、二十一號，下稱系爭不動產），兩造並簽有廠房售（客戶帶看）簽名表，旋於翌日再行簽立不動產買賣要約\承諾書，約定自九十二年四月十六日起至九十二年四月二十三日止，由被告出價六千萬元，委託原告向系爭不動產所有權人買受前開不動產，委託期間內，系爭不動所有權人未將系爭不動產出售被告，惟於委託期間經過後之九十二年五月七日，被告即與系爭不動產所有權人簽立系爭不動產之買賣契約等情，業據原告提出廠房售（客戶帶看）簽名表、不動產買賣要約\承諾書，被告提出不動產買賣契約書等附卷為憑，且為兩造所不爭執，堪信屬實。
四、原告雖主張被告乃私底下與屋主買賣成交系爭不動產，違反兩造於九十二年四月十五日簽訂之廠房售（客戶帶看）簽名表中關於被告決不私底下與屋主買賣成交系爭不動產，若有違背，亦願支付成交價的百分之二作為介紹服務費，絕無異議之約定，因而請求被告應給付原告一百六十萬元云云。然查︰
㈠、依原告前揭提出之廠房售（客戶帶看）簽名表中所載條款「同意於成交後支付成交價百分之二作為仲介服務費，且保證決不私底下與屋主買賣成交上述之不動產。若有違背亦願支付成交價的百分之二作為介紹服務費。絕無異議」，綜觀該條款整體文意及原告自陳：系爭不動產被告只願意出價六千萬元，我們還是接受委託，因為我們認為有義務幫他跟賣方磋商成交價格等語（見本院九十二年度訴字第一三一九號損害賠償事件卷九十二年九月五日準備程序筆錄），足見兩造原係約定，原告因其提供仲介服務，代被告與系爭不動產所有權人磋商，促使系爭不動產所有權人於被告之委託成買價範圍內，願與被告成立買賣契約時，原告得向被告請求委託成買價範圍內實際成交價之百分之二的仲介服務報酬，且此原告對被告之仲介服務報酬請求權，不因嗣後系爭不動產所有權人與被告私下簽立買賣契約而受影響甚明，從而，原告仲介服務報酬請求權之發生，乃取決於因原告之仲介奔走成功，使被告得以委託成買價範圍內之價格與系爭不動產所有權人間成立買賣契約，原告因而得以成交價之百分之二向被告請求仲介服務報酬等情，首堪認定。
㈡、原告承諾被告，以被告之委託成買價六千萬元與系爭不動產所有權人進行買賣磋商，原告並進而以六千萬元向系爭不動產所有權人出價為買賣之要約，然遭系爭不動產所有權人拒絕，即系爭不動產所有權人與被告間根本未因原告之仲介服務而成立買賣契約乙節，為兩造所不爭執，則依前開四㈠之說明，原告對被告之仲介服務報酬請求權並未發生，原告主張以成交價之百分之二向被告請求仲介服務費云云，自屬無據。
㈢、況被告嗣雖於九十二年五月七日買得系爭不動產，有被告前開提出之不動產買賣契約書在卷可參，然被告係以八千八百萬元買受，該等成交日期、成交價與被告原先之委託期間（九十二年四月十六日起至九十二年四月二十三日止）及委託成買價（六千萬元），均相距甚遠，顯見被告嗣後向屋主買受系爭不動產，與原告之前之仲介服務應無關聯，參酌被告並無加價之義務，為原告自陳在卷（見本院九十二年度訴字第一三一九號損害賠償事件卷九十二年九月五日準備程序筆錄），則原告指稱被告藉詞不願加價購買，係故意規避應給伊之仲介費云云，亦不足採。
㈣、原告雖又指稱土地只要經過我們介紹，被告要買這塊地，就一定要透過我們仲介，否則就算違約，即使買賣條件不一樣，也是如此云云，然兩造所簽立之廠房售（客戶帶看）簽名表、不動產買賣要約\承諾書中，並無明文約定，被告即便於委託期間經過後，亦不得以任何價格，不經過原告逕向系爭不動產所有權人要約成立買賣契約，否則即屬違約而應對原告負損害賠償責任等條款，原告上開指述，已屬無據，而無足取。況依原告前開指稱，豈非謂凡經原告仲介之個案，縱原告於委託期間內未仲介成功，嗣後，原先之委託人依憑己力續與不動產所有權人磋商成功因而成交者，此際，並未提供仲介服務之原告竟仍可憑空享有仲介服務報酬！此顯非事理之平。
五、縱上所述，本件原告之仲介服務報酬請求權既未發生，則原告遽謂伊依兩造間之廠房售（客戶帶看）簽名表條款之約定，請求被告給付仲介服務報酬云云，即屬無據，從而，原告請求被告給付如其聲明所示之仲介報酬一百六十萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 七 月 二十九 日
臺灣板橋地方法院民事第一庭
審判長法官 許瑞東法 官 劉以全法 官 陳明偉右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 七 月 二十九 日
法院書記官 馬文慶