臺灣板橋地方法院民事判決 93年度重訴字第267號原 告 禾順欣業股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 黃蓮瑛律師
吳姝叡律師複 代理人 丙○○被 告 甲○○訴訟代理人 張麗玉律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國94年9 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣玖仟伍佰伍拾捌萬叁仟柒佰玖拾元，及自民國九十三年九月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參仟壹佰捌拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖仟伍佰伍拾捌萬叁仟柒佰玖拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：其於民國88年8 月31日，向訴外人黃秋田買受坐落於臺北市○○區○○街龍山段一小段2100、2101、2102、2103、2104建號建物（上開6 筆建物之門牌號碼分別為臺北市○○街○○○ 號2 樓、3 樓、4 樓、5 樓及6 樓，下以建號或樓層稱之）及其共同使用部份，同段2105建號建物（門牌號碼為臺北市○○街地下1 樓，下以建號或樓層稱之；又上開地下1 樓、2 樓至6 樓建物合稱時，下以「系爭建物一」稱之），並於88年12月8 日就系爭建物一辦妥所有權移轉登記；另於90年2 月20日經由臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）民事執行處拍賣程序拍定取得坐落於同段2099建號建物（門牌號碼為臺北市○○街1 樓，下以建號、樓層或系爭建物二稱之）及共同使用部份即2105建號建物，並於90年5 月
8 日領得臺北地院核發給之不動產權利移轉證書，於90年7月9 日辦妥所有權移轉登記。被告未經原告同意，無權占有系爭建物一、二（如系爭建物一、二合稱，下以「系爭建物」稱之），原告於92年7 月25日始排除被告無權占有2099、2103、2104及2105建號建物之侵害行為；復於92年10月8 日始排除被告無權占有2100及2102建號建物之侵害行為；另就2101建號建物部分，原告則於92年5 月1 日與第三人簽訂租約。茲因被告無權占有使用系爭建物，致使原告對於所有物之使用、收益及處分權能受被告侵害，受有損害，被告故意不法侵害原告所有權之無權占有行為，顯已構成不當得利及侵權行為，為此（一）爰依民法第179 條、第181 條規定向被告主張不當得利返還請求權，請求返還因無權占有系爭建物所受相當於租金之利益，共計新臺幣（下同）106,345,98
1 元；（二）依民法第179 條不當得利法律關係，請求被告返還原告所代墊被告於無權占有系爭建物期間，積欠電費178,010 元及電梯保養維護費314,200 元；（三）另原告為排除被告無權占有侵害及為防止被告再為無權占有系爭建物，乃委託訴外人海天保全股份有限公司（下稱海天公司），就系爭建物進行出入管理、人身安全保護、預防破壞等措施，從而，對於因被告無權占有之侵權行為，致原告支出保全費用，受有財產上之損失，原告主張依民法第184 條第1 項前段之侵權行為法律關係、無權占有部分並依民法第767 條之規定，請求被告就上開原告所支出之保全費用，總計14,280,000 元 ，負擔損害賠償責任等語。並聲明被告應給付原告121,118,191 元，及自起訴狀本送達之翌日起自清償日止，按週年利率5%計算之利息暨以供擔保為條件之假執行宣告。
二、被告則以：
（一）系爭建物原為被告所有，於86年1 月24日被告將系爭建物及所坐落土地之承租權出售訴外人洪文樑，約定買賣價金為420,000,000 元，被告並依約將房屋所有權移轉登記予洪文樑指定之第三人黃秋田名下。嗣因洪文樑積欠被告2億餘元買賣價金未支付，故黃秋田同意由被告無償使用系爭建物，故被告係經原告之前手黃秋田同意無償使用系爭建物，非無權占有。
（二）原告買受系爭建物一時，出賣人黃秋田僅履行房屋所有權移轉登記予原告之義務，惟並未將系爭建物一交付原告，故原告尚未取得系爭建物一之所有權，並未取得其使用、收益權利。另系爭建物二部分，原告僅因拍賣於90年5 月
8 日取得該建物所有權，法院亦未將該建物點交交付原告，原告就系爭建物二亦無取得使用、收益之權利。原告既未由出賣人交付系爭買賣標的物而取得房屋之使用、收益權利，自無原告所謂其對於所有物之使用、收益處分權能受侵害之事實，原告並無受有損害。
（三）被告88年間占有系爭建物後，曾將系爭建物之2 、4 、5、6 樓出租第三人使用，系爭建物各層之租金每月約40,000元至100,000 元不等，此應為當時系爭建物租金最符合實際交易之價格，惟宏碁不動產鑑定顧問股份有限公司（下稱宏碁鑑定公司）94年6 月18日之鑑定報告書所鑑定之租金價格，不僅未斟酌被告所舉上開系爭建物當時租金之實際交易價格證據，反而取樣距系爭建物達2 公里遠處近鄰及類似地區之相關比較標的，或參考區域內租金案例，惟附件中只見泛指勘估標的外觀現況照片，並未見該房地之相關證物或所參考區域內租金案例之文件依據，足見該估價報告書之草率及取樣之失真，是上開鑑定書難以作為計算被告所受利益之標準。
（四）又被告占有系爭建物，依民法第943 條應推定被告有占有使用之權利，依民事訴訟法第281 條之規定，應由原告就其主張被告無權占有系爭房屋之事實負舉證責任。
（五）就電費及電梯保養維護費代墊部分以及原告所支出之保全費用部分，被告否認原告支出上開所主張費用之事實，且該所謂之支出費用之損害與被告受利益（受有何利益）間並無因果關係存在，不生不當得利或侵權行為損害賠償之問題。
（六）另原告主張侵權行為損害賠償部分，自起訴回溯至91年6月30日前之損害部分均已於罹於2 年之請求權時效，被告得拒絕給付等語，資為抗辯。
（七）是被告聲明：
１、原告之訴及假執行之聲請駁回。
２、如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、關於原告依不當得利法律關係請求被告返還因無權占有系爭建物所受相當於租金之利益部分：
原告主張其於88年12月8 日辦妥系爭建物一所有權移轉登記，另於90年2 月20日自臺北地院民事執行處拍賣程序就系爭建物二拍定，並於90年5 月8 日領得臺北地院核發給之不動產權利移轉證書，而被告自其取得系爭建物一、二之所有權之後，仍無權占用系爭建物，致其受有損害等語，業據其提出系爭建物登記簿謄本、權利移轉證書為證，被告雖不否認其原告係系爭建物之所有權人，且其曾占用系爭建物，惟以：其係經原告之前手黃秋田同意而無償使用系爭建物，故其非無權占有，且其自占有系爭建物時，依民法第943 條規定應推定其有占有之權利，且依民法第373 條之規定，原告買受系爭建物一、二時，既未經黃秋田交付，亦未經臺北地院點交，是原告並未取得系爭建物使用、收益之權利等情為辯，是被告占有系爭建物是否有正當占有權源，對原告是否構成不當得利，又如係構成不當得利，則原告得請求相當租金之不當得利金額應為若干，厥為本件重要之爭執。析述如下：
（一）被告占有系爭建物是否構成不當得利：按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又無權占用他人之物，受利益係出於受益人之行為，此為「非給付型」之不當得利，受益人欠缺債權、物權或其他使用收益之權利時，其受益即乏正當依據，無法律上原因，應構成不當得利。經查：
１、原告為系爭建物之所有人按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758 條定有明文。不動產所有權之移轉，不以交付該不動產為其效力發生要件，此就民法第758 條與第761 條規定對照觀之自明，最高法院28年上字第533 號判例著有明文可資參照；又拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條前段定有明文。
本件原告主張系爭建物一自88年12月8 日辦理移轉登記完竣時起，系爭建物二自90年5 月8 日取得不動產權利移轉證書之日起為其所有，業據原告提出系爭建物一之建物登記謄本及不動產權利移轉證書為證，自堪信為真實。
２、被告無正當權源占有系爭建物⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
民事訴訟法第277 條前段著有明文。又無權占用他人之物，受利益係出於受益人之行為，欠缺債權、物權或其他使用收益之權利時，其受益即乏正當依據，無法律上原因，應構成不當得利。本件原告主張被告無權占用系爭建物，惟為被告所否認，並以其依民法第943 條規定，推定適法有占有系爭建物之權利，且此權利並非僅指所有權，復依民事訴訟第281 條之規定，其既推定有占有使用系爭建物之權利，乃原告就其主張被告無權占有系爭建物之事實，自應由原告負舉證責任等情為辯。惟查，民法第943 條占有權利之推定，僅係基於占有排他性，占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利，倘占有物已證明係他人所有，則占有人即無再對物之所有權人行使排除妨害之餘地，即占有人不得執民法第943 條對該不動產物權登記名義人，主張其於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利，系爭建物既為原告所有，業如前所述，是揆諸首揭說明，被告自應就其占有系爭建物之合法權源，負舉證之責。
⑵原告主張被告自其取得所有權之前已占有系爭建物之事實
，為被告所不爭執，然被告抗辯其係因原告之前手黃秋田同意被告無償使用，其並非無權占有。惟按使用借貸，為約定人間債之關係，並不能對抗債之關係以外第三人，非如租賃有民法第425 條租賃物權化之特別規定，對受讓人仍為繼續存在，最高法院59年臺上字第2490號判例揭示此旨；所有權則為對世權，對任何人皆有效力，準此，不論原告之前手是否曾同意被告無償使用系爭建物，此亦係被告與訴外人之使用借貸之債權關係，依物權效力優於債權效力之原則，被告均不得以其與訴外人洪文樑或黃秋田之債權關係對抗原告，進而主張具有占有權源，是被告既未能舉證其占有系爭建物之正當權源，應認其為無權占有。
３、按「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買賣人承受負擔之規定」，民法第373 條定有明文，是「第按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第765 條、第767 條分別定有明文。又民法第373 條係規範買賣雙方對於買賣標的物之危險及利益之移轉之時點，乃屬債之關係之規定。本件被上訴人非向上訴人買受系爭房屋，上訴人並非執行債務人，兩造間並無買賣關係之存在，自無民法第373條規定之適用。被上訴人既因執行法院拍賣系爭不動產，無人應買而承受取得其所有權，自得基於所有權行使權利，並不因拍賣公告記載拍定後不點交有異。」（最高法院93年臺上字第695 號判決意旨參照）。本件原告主張因被告侵害其對系爭建物所有權之利益歸屬而受有損害，被告則以民法第373 條主張出賣人既未將系爭建物交付原告，即原告未取得房屋之使用、收益權利，自無所有物之使用、收益、處分權能受侵害之事實等語置辯，然依據前揭最高法院83年臺上字第695 號判決意旨，民法第373 條之規定，乃係規範買賣雙方對於買賣標的物之危險及利益移轉之時點，係屬債之關係之規定，僅於出賣人及買受人之間始得依此條文主張，買賣雙方以外之第三人並無據此條文向所有權人主張之餘地，是基於債權相對性及物權優先性原則，原告既取得系爭建物所有權，自取得其使用、收益、處分權，並得排除他人之干涉，被告抗辯原告未由出賣人交付系爭建物而取得使用、收益權利，自無受侵害等語，顯屬無據。
４、綜上所述，被告無正當權源占有使用系爭建物，自受有使用系爭建物之利益，原告則因被告侵害其對系爭建物所有權之利益歸屬，受有損害，原告對於被告無權占有原告所有系爭建物，請求被告返還不當得利，洵屬有據。
（二）請求不當得利返還之金額應如何計算始為合理原告主張被告無權占有使用系爭建物，致使原告受有損害，已構成不當得利及侵權行為，爰依民法第179 條、第18
1 條規定請求被告返還因無權占有系爭建物所受相當於租金之利益，共計96,377,285元等情，並據其提出政大不動產鑑定股份有限公司（下稱政大鑑定公司）為證，惟為被告所否認，並以：其於88年間占有系爭建物後，曾將其中
2 、4 、5 、6 樓出租第三人使用，系爭建物各層之租金每月約40,000元至100,000 元之不等金額，故原告得請求被告返還不當得利請求返還之範圍應以被告實際所受利益為據，此應為當時系爭建物租金最符合實際交易之價格為計算標準，政大鑑定公司及本院委請之宏基鑑定公司之鑑定結果均與市場行情未符，且鑑定租金價值過高等情為辯，經查：
１、按不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第181 條定有明文。復按無權占有使用他人之物，受益人所受之利益，係「使用收益」本身，此項利益，依其性質屬不能「原物」返還，應償還其價額，民法第181 條定有明文，至受益人應償還之價額，應依交易上客觀情形定之。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年臺上字第1695號判例意旨可資參照。則本件原告得向被告請求返還不當得利之範圍，應依使用系爭建物客觀價額計算返還利益之範圍，即「相當於租金」之利益。
２、本件被告不當得利期間計算（被告無權占有之期間）：本件被告無正當權源而占有使用系爭土地，被告受有利益致使原告受有不能自行使用收益之損害，自應向原告給付相當租金之損害金至終止不法使用系爭建物之日為止。原告主張被告無權占有系爭建物之時間如下：
⑴1 樓：自90年5 月8 日（依法取得所有權日期）至92年7
月25日（排除侵害日期）⑵2 樓：自88年12月8 日（所有權移轉登記日期）至92年10
月8 日（排除侵害日期）⑶3 樓：自88年12月8 日（所有權移轉登記日期）至92年4
月30日（簽訂租賃契約之前一日）⑷4 樓：自88年12月8 日（所有權移轉登記日期）至92年10
月8 日（排除侵害日期）⑸5 樓：自88年12月8 日（所有權移轉登記日期）至92年7
月25日（排除侵害日期）⑹6 樓：自88年12月8 日（所有權移轉登記日期）至92年7
月25日（排除侵害日期）⑺地下1 樓：自88年12月8 日（所有權移轉登記日期）至92
年7 月25日（排除侵害日期）原告主張被告自原告取得所有權之前已占有系爭建物，為被告所不爭執，則被告占有之起始時點，就系爭建物一應於原告移轉登記完成之日即88年12月8 日起算，就系爭建物二則以原告取得權利移轉證書之日即90年5 月8 日起算；然就原告主張無權占有之終止時點，被告抗辯其於92年
7 月25日被驅離後，占有時間即為終止，故2 樓及4 樓部分以外之占有時間終止時點均為被告所不爭執，堪信為真實；至於2 樓及4 樓部分，原告雖主張被告迄92年10月8日方返還占有，然原告並未舉證證明以實其說，是否為真實，尚非無疑，原告未能舉證2 樓及4 樓於92年7 月26日至92年10月8 日仍由被告占有之事實，應以被告所不爭執之92年7 月25日為計算之終點，詳細各樓層之不當得利期間詳如附件所示。
３、本件不當得利之計算基準：⑴按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。惟依「城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制。」（最高法院94年第2 次民事庭會議決議意旨參照）。查本件被告占用之系爭建物，坐落於臺北市○○區○○街與梧州街路口處，東側距龍山寺約200 公尺，鄰近華西街觀光夜市，附近一帶商業活動熱絡，區位居住、辦公機能及日常生活所需之便利性佳，交通運輸服務密集便捷，而系爭建物2 、3 、4、5 樓及地下1 樓均未隔間，3 樓部分尚擺設沙發、桌子多張，地下1 樓尚擺設電動玩具1 台及櫃檯1 個；另1 樓除設有1 房間供原告公司人員休憩之用外，亦無其他隔間，6 樓部分隔有數間包廂，多數包廂內擺設沙發、桌椅，電梯出入口處設有一櫃檯等情狀，業經本院94年8 月25日至現場勘驗甚明，並製有勘驗筆錄1 件在卷可稽（見本院卷二第58頁至第60頁），顯見系爭建物均係非供住宅用，而係營業使用，自無受土地法第97條規定之限制。
⑵關於請求之金額，原告固提出其於本件起訴前自行委請之
政大鑑定公司所作之鑑定報告，執為請求之依據，惟為被告以該鑑定報告係原告單方、片面委請下所製成為由否認，並以：其於88年間占有系爭建物後，曾將其中2 、4 、
5 、6 樓出租第三人使用，系爭建物各層之租金每月約40,000 元 至100,000 元之不等金額，故返還不當得利請求之範圍應以上開被告實際所受利益為據等情為辯。經查，兩造於本件訴訟進行中之94年1 月11日言詞辯論期日，同意委託宏基鑑定公司鑑定系爭建物自89年1 月1 日至92年
7 月31日止之出租價格（見本院卷二第2 頁）後，經宏基鑑定公司鑑定後製成鑑定報告，該鑑定報告之出租價格固較原告委請政大鑑定公司所為鑑定報告為低，惟為原告所不爭執，被告雖抗辯宏基鑑定公司鑑定報告附件中只有泛指勘估標的外觀現況照片，並未見該房地之相關證物或所參考區域內租金案例之文件依據，足該估價報告書草率及取樣失真等情，惟查，宏基鑑定公司係依據不動產估價理論中之比較法及積算法計算系爭建物之各樓層各年度相當租金，參考區域內類似地區之租金後仍會依據臺北市主計處所發佈之臺北市房屋租金指數進行調整換算，此有宏基鑑定公司作成之鑑定報告書在卷可參，尚難認有何未符公正客觀之處，自無不可採之理，反觀被告所提其於88 年間將系爭建物2 、4 、5 、6 樓出租第三人使用之相關租約，非惟原告否認，且被告復未提出其他證據證明確有其所稱此等租約存在，是本院認宏基鑑定公司所為之鑑定報告，尚與一般社會交易常情並無太大差異，應值採為計算租金之基準，系爭建物各年度各樓層基準額詳如附件所示。
（三）綜上所述，依據上開無權占有期間以及相當租金之計算基準額，本件系爭建物各樓層相當於租金之不當得利計算如附件所示，則原告請求被告返還因無權占有系爭建物所受相當於租金之利益，於94,996,041元內應屬有據，逾此範圍之請求即無理由。
五、關於原告依民法第179 條不當得利法律關係，請求被告返還原告代墊被告無權占有系爭建物期間所積欠總計電費178,01
0 元及電梯保養維護費314,200 元：原告主張被告無權占有系爭建物期間，被告積欠多筆電費及電梯保養費未為給付，當原告排除被告之無權占有後，原告被告墊付總計電費178,010 元及電梯保養維護費314,200 元，就上開代墊部分，原告爰依不當得利法則，請求被告返還之。被告否認原告有支出上開費用之事實，且以該所謂之支出損害與被告受利益間並無因果關係存在。經查：
（一）電費部分：原告主張代被告墊付總計178,010 元之電費，僅就其已繳納地下1 樓所積欠92年6 月3 日至92年8 月4 日共計60,325元之電費，及公設部分電費52,853元，提出電費收據2件為證（見本院卷一第34頁），其中地下1 樓電費部分，被告既自92年7 月25日遷出，已如前所述，此部分原告所墊付之電費，只得請求自92年6 月3 日至92年7 月25日計50,749元（計算式：60,325－60,325×10/63 ＝50,749）。至於原告公設部分電費，其上所載計費期間既為92年8月4 日至92年9 月3 日之52,853元，被告既已返還占有，原告殊無向被告請求之理。至於1 樓部分所墊付之電費原告並未舉證，自無從准許。
（二）電梯保養維護費部分：原告主張代墊被告無權占有期間之電梯保養維護費314,20
0 元，固提出相關之支出證明，惟為被告所否認。經細繹本院所採宏基鑑定公司出具之鑑定報告書，該報告計算不當得利之租金計算法，已將不動產出租時出租人所需負擔之各項費用包含於租金之計算當中，其中已包含管理維修費之部分（參該鑑定報告附件六），且依據一般租賃關係，出租人既有保持租賃物合於使用狀態之義務，電梯保養維護費應係出租人本應支付之管理費用。故原告既已請求相當於租金之不當得利，爰無再請求電梯保養維護費之不當得利之理。原告此部分之請求，洵屬無據。
六、關於原告依民法第184 條第1 項前段請求保全費用財產上損失之損害賠償：
原告主張為排除被告之無權占有行為，及排除被告無權占有侵害後，防止被告再為無權占有系爭建物，乃委託保全公司，就系爭建物進行出入管理、人身安全保護、預防破壞等措施，致原告支出保全費用，受有財產上積極損害，原告保全費用之支出自與被告無權占有之侵權行為具有因果關係等情，爰依侵權行為法則，請求被告就上開原告所支出總計14,280,000元之保全費用，負擔損害賠償責任，然亦為被告所否認，惟查，按此部分保全費用之請求，應可區分為排除侵害之費用或預防侵害之費用加以論述：
（一）排除侵害之費用：按行使所有權物上請求權所生之費用，究應由何人負擔，應依妨害發生之責任為何決定之。詳言之，妨害是因相對人之行為所引起行為責任或狀態責任，相對人自應負擔其費用。依據民法184 第1 項前段之規定，原告主張因被告侵害原告之所有權，支出排除侵害之保全費用，此部份原告受有財產權上之損失，向被告請求應有理由。
（二）預防侵害之費用：至於原告已排除侵害後，雖為防止被告再為無權占有，仍請保全人員到場而支出保全費用，此部分即難謂原告有何權利受到損害，自難依據侵權行為為請求之。查原告請求之保全費從92年7 月8 日起至93年5 月20日止共計142,800,000 元，業據原告提出與訴外人海天公司勤務合約書及收據為證，然原告既已於92年7 月25日排除被告無權占有，原告應僅得請求在此之前之92年7 月份保全費用共537,
000 元之支出（包括92年7 月8 日所支出之保全費用192,
000 元＋300,000 元＋創新大廈管型維護管理費用45,000元），92年8 月以後之保全費用應僅係預防侵害之費用，此部分請求依據前揭說明，應無理由。又被告以該等費用已罹於2 年之請求權時效，被告自得拒絕給付為抗辯，惟查，原告僅於保全費用主張侵權行為損害賠償，該項費用發生時間最早為92年7 月8 日，並無被告所稱罹於2 年之消滅時效，而得拒絕給付之情事。
七、綜上所述，原告提起本件訴訟，請求被告給付相當於租金之損害94,996,041元，墊付電費50,749元，及原告所支出之保全費用537,000 元部分，總計95,583,790元，及自本件起訴繕本送達被告之翌日即93年9 月7 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息範圍，應予准許，逾此部分之請求則乏依據，應予駁回。
八、兩造分別陳明願供擔保請為宣告假執行及免假執行，就原告勝訴部分經核均無不合，爰酌定相當之擔保金額分別予以宣告；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，或與本件之爭執無涉，或對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 94 年 9 月 27 日
民事第二庭法 官 鍾啟煌以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院（應按他造人數提出繕本）。
中 華 民 國 98 年 9 月 10 日
書記官 張國仁附件、各樓層相當於租金之不當得利
面積（坪） 占有時間 相當於租金
之不當得利2099建號 312.8318 90.5.8~ 92.7.25 20,775,0000000建號 292.8194 88.12.8~92.7.25 11,043,0000000建號 367.1176 88.12.8~92.4.30 12,836,0000000建號 386.2602 88.12.8~92.7.25 14,113,0000000建號 386.2602 88.12.8~92.7.25 14,378,0000000建號 321.0458 88.12.8~92.7.25 12,286,0000000建號 383.2162 88.12.8~92.7.25 9,563,009
總計：94,996,041（元）※詳細計算公式
１、系爭建物1 樓（2099建號）：無權占有期間：90.5.8~92.7.25建物面積：587.68平方公尺（主建物）+53.82平方公尺（附
屬建物）+3417.36平方公尺×（1149/10000）（共同使用部分）= 1034.15466平方公尺≒312.8318坪相當之租金利益＝（A）＋ （B）＋ （C）＝20,775,331 （
元）
（A）90.5.8~90.12.31 ：每月租金2,539 （元/ 坪）×312.8318 （坪）×（24/31 ＋7）=614926＋5,559,960＝6,174,886 （元）
（B）91.1.1~91.12.31：每月租金2,494（元/坪）×312.8318（坪）×12＝9,362,430（元）
（C）92.1.1~92.7.25：每月租金2,460（元/坪）×312.8318（坪）×（6＋25/31）=0000000＋620618＝5,238,015（元）
２、系爭建物2 樓（2100建號）：無權占有期間：88.12.08 ~92.7.25建物面積：550.82平方公尺（主建物）+49.47平方公尺（附
屬建物）+3417.36平方公尺×（1076/10000）（共同使用部分）= 967.997963平方公尺≒292.8
194 坪相當之租金利益＝（A）＋ （B）＋ （C）＋ （D）＝11,04
3,730 （元）
（A）88.12.8~89.12.31：每月租金878 （元/ 坪）×292.8
194 （坪）×（24/31 ＋12）=199,042＋3,085,145＝3,284,187 （元）
（B）90.1.1~90.12.31 ：每月租金872 （元/ 坪）×292.8
194 （坪）×12＝3,064,062 （元）
（C）91.1.1~91.12.31：每月租金857（元/坪）×292.8194（坪）×12＝3,011,355（元）
（D）92.1.1~92.7.25：每月租金845 （元/ 坪）×292.819
4 （坪）×（6 ＋25/31）＝1,484,584＋199,542=1,684,126（元）
３、系爭建物3 樓（2101建號）：無權占有期間：88.12.8 ~92.4.30建物面積：673.84平方公尺（主建物）+78.77平方公尺（附
屬建物）+3417.36平方公尺×（1349/10000）（（共同使用部分）= 1213.61186平方公尺≒367.1176 坪相當之租金利益＝（A）＋ （B）＋ （C）＋ （D）＝12,83
6,183 （元）
（A）88.12.8~89.12.31 ：每月租金869 （元/ 坪）×367.1
176 （坪）×（24/31 ＋12）=246987 ＋3,828302＝0000000（元）
（B）90.1.1~90.12.31：每月租金863 （元/ 坪）×367.1176（坪）×12＝0000000 （元）
（C）91.1.1~91.12.31 ：每月租金847 （元/ 坪）×367.1176（坪）×12＝0000000 （元）
（D）92.1.1~92.4.30：每月租金836 （元/ 坪）×367.1176（坪）×4=0000000 （元）
４、系爭建物4 樓（2102建號）：無權占有期間：88.12.8 ~ 92.7.25建物面積：708.16平方公尺（主建物）+83.81平方公尺（附
屬建物）+3417.36平方公尺×（1419/10000）（共同使用部分）=1276.89338 平方公尺≒386.2602坪相當之租金利益＝（A）＋ （B）＋ （C）＋ （D）＝14,11
3,374 （元）
（A）88.12.8~89.12.31：每月租金851 （元/ 坪）×386.2602（坪）×（24/31 ＋12）=254,483＋3,944,489＝4,198,972 （元）
（B）90.1.1~90.12.31 ：每月租金845 元/ 坪）×386.2602（坪）×12＝3,916,678 （元）
（C）91.1.1~91.12.31 ：每月租金830 （元/ 坪）×386.2602（坪）×12＝3,847,152 （元）
（D）92.1.1~92.7.25：每月租金818 （元/ 坪）×386.260
2 （坪）×（6 ＋25/31）＝1,895,765＋254,807=2,150,572 （元）
５、系爭建物5 樓（2103建號）：無權占有期間：88.12.8 ~ 92.7.25建物面積：708.16平方公尺（主建物）+83.81平方公尺（附
屬建物）+3417.36平方公尺×（1419/10000）（共同使用部分）= 1276.89338平方公尺≒386.2602坪相當之租金利益＝（A）＋（B）＋（C）＋（D）＝14,378,0
74（元）
（A）88.12.8~89.12.31：每月租金867 （元/ 坪）×386.2
602 （坪）×（24/31 ＋12）=259,268＋4,018,651＝4,277,919 （元）
（B）90.1.1~90.12.31 ：每月租金861 （元/ 坪）×386.2
602 （坪）×12＝3,990,840 （元）
（C）91.1.1~91.12.31 ：每月租金845 （元/ 坪）×386.2
602 （坪）×12＝3,916,678 （元）
（D）92.1.1~92.7.25：每月租金834 （元/ 坪）×386.260
2 （坪）×（6 ＋25/31）＝1,932,846＋259,791=2,192,637（元）
６、系爭建物6 樓（2104建號）：無權占有期間：88.12.8 ~ 92.7.25建物面積：591.46平方公尺（主建物）+66.60平方公尺（附
屬建物）+3417.36平方公尺×（1180/10000）（共同使用部分)= 1061.30848 平方公尺≒321.0458坪相當之租金利益＝（A）＋ （B）＋ （C）＋ （D）＝12,28
6,340 （元）
（A）88.12.8~89.12.31：每月租金891 （元/ 坪）×321.0
458 （坪）×（24/31 ＋12）=221,459＋3,432,622＝3,654,081 （元）
（B）90.1.1~90.12.31 ：每月租金885 （元/ 坪）×321.0
458 （坪）×12＝3,409,506 （元）
（C）91.1.1~91.12.31 ：每月租金869 （元/ 坪）×321.0
458 （坪）×12＝3,347,866 （元）
（D）92.1.1~92.7.25：每月租金858 （元/ 坪）×321.045
8 （坪）×（6 ＋25/31）＝1,652,744＋222,143=1,874,877（元）
７、系爭建物地下1 樓（2105建號）：無權占有期間：88.12.8 ~ 92.7.25建物面積：443.93平方公尺（主建物）+3417.36平方公尺×
（2408/10000）（共同使用部分）= 1266.83029平方公尺≒383.2161坪相當之租金利益＝（A）＋ （B）＋ （C）＋ （D）＝9,563
,009 （元）
（A）88.12.8~89.12.31：每月租金581 （元/ 坪）×383.2
161 （坪）×（24/31 ＋12）=172,373＋2,671,783＝2,844,156 （元）
（B）90.1.1~90.12.31 ：每月租金577 （元/ 坪）×383.2
161 （坪）×12＝2,653,388 （元）
（C）91.1.1~91.12.31 ：每月租金567 （元/ 坪）×383.2
161 （坪）×12＝2,607,402 （元）
（D）92.1.1~92.7.25：每月租金559 （元/ 坪）×383.216
1 （坪）×（6 ＋25/31）＝1,285,307＋172,756=1,458,063（元）