臺灣板橋地方法院民事判決 93年度重訴字第297號原 告 乙○○○
甲○○共 同訴訟代理人 陳正旻律師複代理人 丁○○被 告 華南紡織有限公司法定代理人 戊○○○訴訟代理人 沈明達律師被 告 飛龍保齡球館股份有限公司
層法定代理人 己○○上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國95年9 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告華南紡織有限公司應將坐落台北縣三重市○○段八一六、、八一八、八一九、八二四、八二五地號如附圖㈠A 、B 、C 部分所示面積分別為三十九點七五平方公尺、三百十六點一三平方公尺、一百九十七點七一平方公尺、及附圖㈡D1、E1部分所示面積分別為五十三點九三平方公尺、二百三十六點三九平方公尺土地上之地上物拆除，並將該土地返還原告及其他土地共有人全體。
被告飛龍保齡球館股份有限公司應將同前項地號如附圖㈠B 、C部分所示面積分別為三百十六點一三平方公尺、一百九十七點七一平方公尺、及附圖㈡D1、E1部分所示面積分別為五十三點九三平方公尺、二百三十六點三九平方公尺之土地返還原告及其他共有人全體。
被告華南紡織有限公司應給付原告乙○○○新台幣壹佰肆拾貳萬捌仟元，及自民國九十三年九月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國九十三年七月一日起至民國九十四年六月三十日止，按月給付原告乙○○○新台幣貳萬參仟捌佰元，自民國九十四年七月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告乙○○○新台幣參萬壹仟壹佰柒拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告華南紡織有限公司負擔。
本判決第一項及第二項於原告以新台幣壹仟陸佰捌拾肆萬參仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告華南紡織有限公司如以新台幣伍仟零伍拾貳萬捌仟捌佰伍拾伍元為原告供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告乙○○○以新台幣肆拾柒萬參仟元為被告華南紡織有限公司供擔保後，得假執行；但被告華南紡織有限公司如以新台幣壹佰肆拾貳萬元為原告乙○○○供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、本件被告飛龍保齡球館股份有限公司（下稱飛龍保齡球館）經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、原告主張：
一、原告為坐落台北縣三重市○○段816 、818 、819 、824、825 地號土地（下稱系爭土地）共有人之一；被告華南紡織有限公司（下簡稱華南紡織）為系爭光興段824 、
825 地號土地之地上權人，其權利範圍為1285分之811 。詎被告華南紡織未經原告同意，無權占有系爭光興段816、818 、819 地號土地如附圖㈠A 、B 、C 所示部分，面積分別為39.75 平方公尺、316.13平方公尺及197.71平方公尺土地；並逾越其地上權之權利範圍，而無權占用系爭光興段824 、825 地號土地如附圖㈡D1、E1所示部分，面積分別為53.93 平方公尺及236.39平方公尺土地，並於上開附圖㈠A 、B 、C 及附圖㈡D1、D2所示部分土地上建築門牌號碼為台北縣三重市○○○路○○號之違章建築，出租於被告飛龍保齡球館，經原告發現後，與之交涉，渠等竟拒不遷移，為此依據民法第767 條、第821 條規定，請求被告華南紡織將系爭土地如附圖㈠A 、B 、C 及附圖㈡D1、D2所示部分土地上之建物拆除，並與被告飛龍保齡球館共同將土地交還原告及其他土地共有人全體。
二、原告乙○○○為系爭816 、818 、819 、824 及825 地號土地共有人之一，被告華南紡織占用系爭5 筆土地擅蓋房屋，並出租於被告飛龍保齡球館，顯係無法律上之原因而受利益，致損害原告乙○○○之利益。系爭5 筆土地原告乙○○○之應有部分合計為421 平方公尺，即為127 坪，若以目前被告華南紡織將系爭土地之部分劃為停車位出租予他人，每月每個停車位可收新臺幣（下同）5 千元之租金計，則原告乙○○○應有部分土地127 坪可劃為25個停車位，計每年可收12萬5,000 元之租金。原告乙○○○爰併依不當得利之法律關係，請求被告華南紡織給付5 年（自民國88年7 月起迄93年6 月止）之不當得利合計750 萬元，及自93年7 月起至交還土地之日止，按月給付原告乙○○○12萬5,000 元。
三、對被告抗辯之陳述：㈠被告華南紡織就上開土地之使用，雖取得地上權，惟應僅
得使用已設定地上權之範圍，而非被告所謂其可使用上開土地之全部。從而，被告華南紡織逾越地上權設定權利範圍1285分之811 部分而使用之土地，仍屬無權占有，應拆屋並還地予原告及全體共有人。
㈡原告所提土地登記謄本記載「設定權利範圍」為1285分之
811 ，由此可認，係屬所有人華南紗廠﹝其權利範圍為1
285 分之811 ﹞設定予被告華南紡織，而「權利範圍」所記載為「全部」，應指所有人華南紗廠將其所有之權利範圍全部﹝即持分1285分之811 ﹞設定地上權予被告紡織而言，此有94年4 月22日台北縣三重地政事務所函（發文字號：北縣重地登字第0940004658號）可稽。是以，被告華南紡織陳稱：「依該土地謄本記載為『全部』」，原告請求拆除逾越1285分之811 範圍之房屋，交還基地與全體共有人，殊無理由。」係被告文意解釋錯誤，而不足以採信。
㈢據上所述，被告華南紡織有限公司所取得之地上權，權利
範圍僅存在於上開土地之1285分之811範圍內，故原告等請求被告華南紡織就逾越設定地上權權利範圍部分，應拆屋並還地予原告及全體共有人為有理由。
㈣原告乙○○○就系爭816 、818 及819 地號土地與被告華南紡織並無買賣關係存在：
⑴被告華南紡織所稱原告乙○○○於53年間將上開3 筆土
地出售與被告華南紡織，且將土地及地上建物文化南路38號房屋交付其使用，僅未為土地所有權移轉登記云云之說辭應不可信，蓋被告華南紡織於50年間購買原告乙○○○所有坐落台北縣三重市○○○段第183 之1 地號土地時，當時即有登記﹝詳原證十號﹞，則怎可能被告華南紡織另於53年間購買上開土地時，卻無辦理土地移轉登記。
⑵且系爭土地地價稅皆由原告乙○○○繳納，此就地價稅
稅額繳款書正本皆由原告乙○○○持有，即可自明（詳原證十）。另地價稅稅額繳款書所指之土地範圍，係指系爭光興段816、818、819、824及825地號土地而言，蓋就地價稅稅額繳款書中之「課稅標的/ 遷移新址」記載為「三重市○○段○○○○號等五筆」、台北縣政府稅捐稽徵處三重分處函﹝詳原證十二號﹞及台北縣三重市○○段土地及建物明細表﹝詳附表三﹞以觀，即可得知原告乙○○○所繳納地價稅之課稅標的，即為系爭5 筆地號土地。
⑶關於地價稅稅額繳款書之納稅義務人欄占有人華南紡織有限公司洪勤誠之記載部分：
①查原告乙○○○繳納系爭土地地價稅卻無法對系爭5
筆土地為使用，而被告華南紡織無權占有土地使用卻不需繳納所占有土地之地價稅，實有不公，故原告英林貞卿實難甘服。從而，原告乙○○○即向台北縣政府稅捐稽徵處三重分處，申請前開土地之地價稅應由被告華南紡織代為繳納﹝詳原證十二號﹞。經申請後納稅義務人由「乙○○○」變更記載為「乙○○○」及「占有人：華南紡織有限公司：洪勤誠」，惟事與願違，被告華南紡織收到繳納地價稅之通知單後，仍拒絕繳納，故前開土地之地價稅仍由原告乙○○○繼續繳納，此觀地價稅稅額繳款書由原告乙○○○持有﹝詳原證十一號﹞，即可證明。
②據上所述，原告乙○○○申請由被告華南紡織代繳地
價稅，係因其無權使用土地卻不負擔地價稅之故，並不因此得推定原告乙○○○與被告華南紡織就上開土地有買賣關係存在。
⑷就房屋稅部分，並無法證明買賣關係存在，茲就「台北
縣三重市○○○路○○號」及「台北縣三重市○○○路○○號」分如后：
①台北縣三重市○○○路○○號之房屋稅部分：
被告華南紡織雖稱「56年房屋稅通知單記明管理人為被告華南紡織廠」﹝詳被證六﹞，惟查該通知單之記載係為「華南紡織廠」而非「華南紡織有限公司」，故無法證明其所指是否為被告華南紡織有限公司，蓋當時存在其上之共有人中，有一係為「華南紗廠」；且其記載亦僅有一年，其後即無類此之記載。再查，前開房屋稅通知單之管理人部分，其記載只需申請人自己單方以管理人身分申請即可，不需所有權人之同意，從而，房屋稅通知單之管理人部分之記載，亦無從推斷管理人與納稅義務人之間有買賣關係之存在。
末查，三重市○○○路○○號之房屋，原告乙○○○已於62年申請拆除並註銷稅籍﹝詳原證十三號﹞，惟今被告華南紡織卻提出93年之房屋稅繳款書﹝詳被證六﹞。
②台北縣三重市○○○路○○號之房屋稅部分：
被告華南紡織所提出坐落於台北縣三重市○○○路○○號之房屋，係坐落於三重市○○段815 、827 地號土地上﹝詳被證七﹞，非屬本件訴訟所指之建築物對象範圍，而屬於非位於系爭土地內建物之房屋稅部分。
③據上所述，原告乙○○○與被告華南紡織間就系爭土地及其上建物並無買賣關係存在。
㈤本案不適用最高法院48年度台上字第1457號判例即民法第
425 條之1 規定，茲敘述如后：：⑴買賣關係不存在：原告乙○○○與被告華南紡織間就系
爭光興段816 、818 、819 地號土地及其上建物，並無買賣關係存在，故無該判例即民法第425 條之1 規定適用。
⑵被告華南紡織所指房屋已經拆除，且不知位於何處：查
原告乙○○○所有坐落於三重市○○○路○○號房屋為木造，已於62年12月13日申請拆除註銷稅籍﹝詳原證十三號﹞，不知被告華南紡織所指前開房屋位於何處，此部分應由被告華南紡織有限公司負舉證之責任。
⑶違章建築無該判例即民法第425 條之1 規定之適用：按
民法第425 條之1 增訂理由略謂：「故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解﹝最高法院48年度台上字第1457號判例、73年5 月8 日73年度第5次民事庭會議決議參照﹞認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，爰將其明文化。」依民法第425 條之1及前開立法理由意旨，需土地及其土地上之房屋同屬一人所有，且須有讓與行為始有適用。惟坐落系爭光興段816 、818 及819 地號土地之房屋，原告乙○○○並未將該房屋轉讓予被告華南紡織，亦未交付其管理使用，且該房屋係為違章建築，無從為所有權之移轉登記，故應無該條規定之適用。
⑷再者，原告乙○○○所有坐落於三重市○○○路○○號房
屋為木造，已於62年12月13日申請拆除註銷稅籍﹝詳原證十三號﹞，由此可證，原告乙○○○如將上開房屋出售予被告華南紡織，怎可又自行申請拆除，故被告華南紡織所指有關買賣之事實，顯不足採納，而現在坐落於三重市○○○路○○號房屋，應為被告華南紡織無權占有上開土地而自己私自建築，故無前開判例之適用。
四、聲明：㈠被告華南紡織公司應將坐落台北縣三重市○○段
816 、818 及819 地號上如附圖㈠A 、B 、C 所示，面積分別為39.75 平方公尺、316.13平方公尺、197.71平方公尺土地上之地上物拆除。並與被告飛龍保齡球館共同將該土地返還原告及其他土地共有人全體。㈡被告華南紡織公司應將坐落於台北縣三重市○○段824、825 地號如附圖㈡D1及E1所示，面積分別為53.93 平方公尺及236.39平方公尺土地上之地上物拆除。並與被告飛龍保齡球館共同將該土地返還原告及其他土地共有人全體。㈢被告華南紡織公司應給付原告乙○○○750 萬元，自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國93年7 月起至返還土地之日止，按月給付原告乙○○○12萬5,000 元。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
參、被告華南紡織抗辯：
一、被告華南紡織公司對於系爭816 、818 、819 地號土地是因買賣及租賃關係而占有使用，非無權占有：
㈠53年間原告乙○○○及訴外人丙○○將被證4 地籍圖所示
系爭816 、818 及819 地號共有土地及原告乙○○○所有地上建物，即三重市○○○路○○號未辦理保存登記之房屋出售被告，未辦理土地所有權移轉登記，惟土地及地上物文化南路38號房屋則交付被告管理使用，房屋稅由原告繳納，56年房屋稅通知單記明管理人為被告華南紡織廠。被告公司之董事長洪勤誠91年5 月間因華航飛機在澎湖上空墬機身亡，該買賣文件未能查獲。
㈡原告乙○○○將所有之上開房屋交付被告管理使用，由被
告繳稅，並將納稅義務人名義變更為被告，足以證明上開買賣之事實。又原告乙○○○雖未將土地應有部分辦理所有權移轉登記與被告，但依最高法院48年台上字第1457號判例指示：土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，期間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。
㈢原告甲○○違背民法第148 條規定，以損害被告為主要目
的，違背誠信原則，由原告乙○○○移轉757 分之1之 應有部分，而以共有人名義訴請被告拆屋還地，但依上開最高法院判例指示，亦不得主張被告為無權占有，而應拆屋還地。
二、被告華南紡織公司對於系爭824 、825 地號土地有地上權，原告自不得請求被告公司拆屋還地與全體共有人：
㈠依原告提出之土地謄本記載，被告就該2 筆土地均設定有
地上權，權利範圍，依該土地謄本記載為「全部」，原告請求拆除逾越1285分之811 範圍之房屋交還基地與全體共有人，殊無理由。
㈡被告華南紡織所有三重市○○○路建號01785 號、01786
號及02824 號建號為合法建築，並經保存登記之房屋。該房屋之基地係經全體土地共有人出具土地使用權同意書始能向台北縣工務局申請建造執照、使用執照，由地政事務所複丈後辦理保存登記，原告甲○○違背民法第148 條規定，以損害被告為目的，違背誠信原則，以共有人名義，訴請被告拆除上開部分房屋，將基地交還全體共有人，洵無理由。
三、被告公司使用系爭土地非無法律上之原因，原告依不當得利之法律關係請求被告公司返還利益，亦無理由：
被告使用系爭土地有合法之原因，非無權占有，原告甲○○利用原告應林貞卿名義向被告依不當得利之法律關係，請求被告返還利益，亦無理由。又被告並未將系爭土地劃為停車位出租，茲依車位租金之計算，請求被告返還不當得利，亦無可採，依土地法之規定，相當租金之不當得利應以申報地價年息百分之10為上限。
四、聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利於被告之判決，請准予提供擔保後得免為假執行。
肆、兩造不爭執之事實：
一、坐落台北縣三重市○○段816 、818 、819 地號土地為訴外人丙○○、原告乙○○○及原告甲○○所共有，其應有部分各為757 分之577 、757 分之179 、757 分之1。
二、坐落台北縣三重市○○段824 、825 地號土地為訴外人華南紗廠、原告乙○○○及原告甲○○所共有，其應有部分各為1285分之811 、1285分之473 、1285分之1 。被告華南紡織公司於上開二筆土地有地上權登記，權利範圍全部，設定日期39年2 月1 日，設定權利範圍1285分之811 。
三、台北縣三重市○○○路○○號房屋係被告華南紡織公司於63年間所建造，並辦理建物所有權登記，惟所登記建物基地坐落地號為光興段815 、827 地號，故目前中央南路59號房屋佔用系爭818 、819 、824 、825 地號之部分，均屬未辦保存登記之建物。該房屋之現況為鋼筋混泥土造三層樓建物，一樓出租予被告飛龍保齡球館作為停車場使用，86年7 月1 日至94年6 月30日止之租金為每月16萬元，94年7 月1 日至95年6 月30日止之租金為每月21萬元。
四、台北縣三重市○○○路○○號房屋亦係被告華南紡織公司於
63 年 間建造之未辦理保存登記之建物，該屋現況為鋼筋混泥土造三層樓房，一樓出租予訴外人元晶電子有限公司。
五、系爭824 、825 地號均係由重測前菜寮小段183 之1 地號分割轉載而來，情形如下：
⑴按【光復後舊簿】時期土地標示之三重埔段菜寮小段183 之
1 地號，於35年7 月25日登記為訴外人林李款所有，面積為1246平方公尺，林李款於37年9 月27日出售權利範圍811/1285予訴外人華南紗廠，復於39年2 月1 日設定地上權予被告華南紡織公司，設定權利範圍811/1285，林李款嗣於45年
7 月30日又出售權利範圍474/12 85 予原告乙○○○。⑵45年10月9 日，183 之1 地號分割轉載為三重埔段菜寮小段
183 之1 地號及183 之3 地號，面積分別為460 平方公尺及
787 平方公尺，訴外人華南紗廠就前開二筆土地均享有持分權利範圍811/1285，被告華南紡織就前開二筆土地均享有地上權，其設定權利範圍為811/ 1285 ，原告乙○○○就前開二筆土地均享有持分權利474/1285，惟原告乙○○○嗣於50年4 月9 日將183 之1 地號，於其權利範圍474/1285土地售予被告華南紡織公司。
⑶57年8 月14日原三重埔段菜寮小段183 之1 地號又分割為三
筆，即同段183 之1 地號土地（面積為404 平方公尺）、同段183 之4 地號土地（面積為35平方公尺）及同段183 之5地號土地（面積為21平方公尺），原三重埔段菜寮小段183之3 地號亦分割為二筆土地，即同段183 之3 地號（面積為
144 平方公尺）及同段183 之6 地號（面積為643 平方公尺。
⑷89年1 月7 日重測後，原三重埔段菜寮小段183 之1 、183
之4 、183 之5 、183 之3 、183 之6 地號土地，分別變更為光興段827 地號（面積為405.2 平方公尺）、光興段826地號（面積34.72 平方公尺）、光興段828 地號（面積828平方公尺）、光興段824 地號（面積146.19平方公尺）、光興段825 地號（面積640.83平方公尺）。
伍、本件之爭點及法院之判斷：被告華南紡織所有坐落三重市○○○路○○號房屋占用系爭光興段816 地號土地如附圖㈠A部分面積39.75 平方公尺土地，作為房屋右牆及一部份供內部通道使用；及被告華南紡織所有坐落三重市○○○路○○ 號房屋占用系爭光興段818 、819 、824 、825 地號土地如附圖㈠B 、C 、D 、E 部分所示面積各316.13平方公尺、197.
71 平方公尺、144.73平方公尺及634.61平方公尺之事實，業據本院勘驗現場製有勘驗筆錄，並囑託三重地政事務所測量後製有複丈成果圖附卷可稽，堪信為真實。本件經兩造於95年9 月7 日言詞辯論期日協議簡化本件爭點為：㈠被告華南紡織對於系爭光興段824 、825 地號之地上權權利範圍為「全部」或「811/1285」？㈡被告華南紡織是否曾於民國53年間向原告乙○○○及訴外人丙○○買受系爭816 、818 及
819 地號土地及地上建物，並基於買賣關係受交付上開土地之占有？如是，可否適用最高法院48年台上字第1457號判例，認為被告華南紡織於上開土地有租賃關係存在？㈢原告甲○○提起本件訴訟是否違背民法第148 條誠信原則之規定？㈣原告乙○○○請求相當租金之不當得利之計算標準如何？茲論述如下；
一、被告華南紡織對於系爭光興段824 、825 地號之地上權權利範圍為「全部」或「811/1285」？㈠查系爭824 、825 地號土地登記簿謄本記載被告華南紡織
於上開2 筆土地之地上權設定權利範圍為1285分之811 ，權利範圍為全部，有原告提出之土地登記簿謄本附卷可憑。又查地上權設定登記之設定權利範圍係指土地設定地上權之範圍，本案三重字第1468號地上權設定之權利範圍1285分之811 係就土地部分範圍設定地上權。另權利範圍係指地上權人所取得該用益物權之權利範圍等情，有台北縣三重地政事務所94年4 月22日北縣重地登字第0940004658號函附卷可稽。是本件系爭824 、825 地號土地設定地上權之權利範圍為「1285分之811 」甚明；至於土地登記簿謄本記載「權利範圍：全部」，係指地上權人單獨取得地上權全部（即並未與他人共有系爭地上權）而言，非謂系爭824 、825 地號土地上設定地上權之範圍為全部，可堪認定。
㈡再參酌本件三重字第1468號地上權設定，於39年2 月1 日
係設定於重測前菜寮小段183-1 地號土地，設定權利範圍1285分之811 ；嗣183-1 地號土地於45年10月9 日分割新增183-3 地號，再於57年8 月5 日分割新增183-4 地號、及183-5 地號。前開因分割新增之183-3 地號亦於57年8月15日分割新增183-6 地號等情，為兩造所不爭執，並有原告提出之土地登記物謄本可憑。是原183-1 地號土地歷經多次分割後，迄至57年8 月15日係分割為183-1 、183-
4 、183-5 、183-3 、183-6 等共5 筆土地。而原183-1地號土地於39年2 月1 日設定之地上權，隨之於59年7 月
4 日分割轉載於上述分割新增之183-3 、183-4 、183-5、183-6 地號土地上，轉載之地上權設定權利範圍均各為1285 分 之811 ，此有卷二第66頁至100 頁之土地登記簿謄本之記載可憑，並有原告提出之設定地上權明細表可資參照（參見卷二第64頁）。是原183-1 地號土地於39年2月1 日所設定權利範圍1285分之811 之地上權，於59年7月4 日係平均轉載於分割後之183-1 、183-4 、18 3-5、183-3 、183-6 等5 筆土地，是每筆土地之設定地上權之權利範圍均應為1285分之811 。系爭824 、825 地號土地係於89年10月7 日重測後，分別由183-3 及183-6 地號變更登記而來，其上地上權設定之範圍自亦應為1285分之
811 ，可堪認定。被告華南紡織辯稱其地上權之權利範圍為上開2 筆土地之全部云云，容屬誤會，不足採取。
㈢又本件地上權設定時間距今久遠，設定資料早已逾地政機
關之保存年限而無從調取，是關於設定地上權之具體位置係於何處，尚無從調取設定資料以定之。被告華南紡織辯稱於系爭光興段824 、825 地號土地之全部有地上權云云，並非可採，其復並未指明所設定權利範圍1285分之811之地上權位置係坐落何處，本院斟酌與系爭光興段824 、
825 地號土地相鄰之光興段818 、819 地號土地亦為原告與訴外人丙○○共有之土地，上開2 筆土地亦遭被告華南紡織無權占用（詳如後述），經原告於本件訴訟一併訴請拆除返還等情，基於土地整體利用之經濟性，原告主張被告華南紡織地上權之範圍係坐落於附圖㈡D2、E2部分所示面積各92.26 平方公尺及404.44平方公尺（即各占該筆土地面積1285分之811）； 逾越上開範圍之部分，即附圖㈡D1、E1部分所示面積各53.93 平方公尺及236.39平方公尺之土地，則係被告華南紡織無權占用之土地等情，應堪採取。
二、被告華南紡織是否曾於民國53年間向原告乙○○○及訴外人丙○○買受系爭816 、818 及819 地號土地及地上建物，並基於買賣關係受交付上開土地之占有？如是，可否適用最高法院48年台上字第1457號判例，認為被告華南紡織於上開土地有租賃關係存在？㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277 條定有明文。查被告華南紡織主張其曾於53年間向原告乙○○○及訴外人丙○○買受系爭816、818 及819 地號土地及地上建物，僅未辦理所有權移轉登記云云，為原告乙○○○所否認，被告華南紡織就此有利於己之事實，雖聲請訊問證人乙○○○及丙○○，惟本院依被告華南紡織陳報之地址傳訊證人丙○○，經郵務機關以查無此人退回而傳訊無著，被告復未另行陳報新址供本院傳訊；而原告乙○○○本人到場亦否認曾出售上開房屋及土地與被告華南紡織之事實，是尚無從由證人之證詞為有利被告華南紡織之認定。
㈡被告華南紡織雖又提出房屋稅繳款書影本，欲行證明其與
原告乙○○○及訴外人丙○○就上開房地有買賣關係存在云云，惟查房屋稅繳款單係行政機關課稅管理之資料，尚難據為私人間有無買賣關係存在之證明。且被告華南紡織自認於系爭之土地上建築房屋使用，本即應由房屋所有人繳納房屋稅，自不能以其繳納房屋稅之事實，推論其曾買受系爭816 、818 及819 地號土地及地上建物之事實。況且被告華南紡織曾於50年間買受原告乙○○○所有坐落台北縣三重市○○○段第183-1 地號土地持分1285分之474，並於50年4 月13日辦理所有權移轉登記，有原告乙○○○提出之土地登記簿謄本可憑（參見卷一第119 頁），則被告華南紡織辯稱其另於53年間買受上開土地卻未辦理土地移轉登記云云，自與常情有違，不足採信。
㈢此外，被告華南紡織並未提出其他證據證明其確曾於53年
間向原告乙○○○及訴外人丙○○買受系爭816 、818 及
819 地號土地及地上建物，並基於買賣關係受交付上開土地之占有，則被告華南紡織據此事實主張適用最高法院48年台上字第1457號判例，主張於上開土地有租賃關係存在云云，自不足採取。被告華南紡織無權占用系爭816 地號、818 地號及819 地號如附圖㈠A 、B 、C 部分所示面積分別為39.75 平方公尺、316.13平方公尺及197.71平方公尺之事實，堪予認定。
三、原告甲○○提起本件訴訟是否違背民法第148 條誠信原則之規定？查被告華南紡織無權占用原告甲○○共有之系爭光興段
816 、818 、819 、824 、825 地號土地，原告甲○○基於土地共有人之地位請求被告華南紡織拆除地上建物，返還土地與全體共有人，乃正當權利之行使，難謂係以損害被告華南紡織為主要目的，且無違背誠實及信用之方法。被告華南紡織空言主張原告甲○○提起本件訴訟違背誠實信用原則云云，並無足採。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之；又各共有人為全體共有人之利益，對於第三人得就共有物之全部，為回復共有物之請求，民法第767 條、第821 條分別定有明文。
本件被告華南紡織於系爭土地上如附圖㈠A 、B 、C 部分及附圖㈡E1、D1部分建築房屋，無正當權源占用原告與他人共有之系爭土地，原告為全體共有人之利益訴請被告華南紡織將其上之地上物拆除，將土地返還原告及全體共有人，於法並無不合，應予准許。
五、原告請求相當租金之不當得利之計算標準如何？㈠按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179 條定有明文。又占有使用他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院著有61年度台上字第1695號判例可資參照。本件被告華南紡織占用原告與他人共有之系爭土地建築房屋，原告依民法第179 條不當得利法則請求返還相當於租金計算之不當得利，於法並無不合。
㈡至於賠償金額之計算，被告雖抗辯應適用土地法第97條規
定，以申報地價年息百分之10為上限云云，惟查系爭818、819 、824 、825 地號土地上坐落建物即中央南路59號房屋一樓係規劃為停車場，出租與被告飛龍保齡球館使用，系爭816 地號土地上坐落建物即文化南路38號房屋右牆及一部分作為內部通道，目前出租訴外人元晶電子有限公司乙節，為被告華南紡織所自認不爭執，並經本院勘驗現場，製有勘驗筆錄附卷可憑。按市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條 (舊)所定，房租及地租最高限制之拘束，最高法院著有54年台上第1528號判例可資參照。且土地法第94條第1 項房屋租金最高額限制規定之立法意旨，乃於城市房屋供不應求，為防止出租人抬高租金，謀取重利，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，避免造成居住問題，故該條規定應僅限於城市地方供住宅用之房屋始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤並非供居住，不僅在其承租房屋得以營商，並得享有營業房屋所形成商圈之商業利益，其應付租金不僅為使用房屋之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，當非一般住宅用房屋之承租可比，自不受該條房租最高限制之拘束（最高法院92年台上字第2305號判決意旨參照）。被告華南紡織占用系爭818 、819 、824 、825地號土地規劃為停車場出租營利，占用系爭816 地號土地建築房屋出租他人經營公司，均非供住宅使用，揆諸上開最高法院判例及判決意旨，關於相當租金之不當得利，自不受土地法第97條規定之限制。
㈢查被告出租中央南路59號房屋一樓予被告飛龍保齡球館作
為停車場使用，86年7 月1 日至94年6 月30日止之租金為每月16萬元乙情，有被告華南紡織提出之租賃契約影本1件為證，而該停車場之總面積為1,607.3 平方公尺之事實，亦為兩造所不爭執（參見本院最後一次言詞辯論筆錄）。據此計算88年7 月起至93年6 月止相當租金之不當得利，為每平方公尺100 元（000000/1607.3= 99.54，元以下四捨五入）。被告華南紡織無權占用系爭816 、818 、
819 、824 、825 地號土地如附圖㈠所示A 、B 、C 及附圖㈡所示D1、D2部分之面積分別為39.75 平方公尺、316.
13 平方公尺、197.71平方公尺、53.93 平方公尺及236.39平方公尺，原告乙○○○就上開816 、818 、819 地號土地應有部分各為757 分之179 ，就上開824 、825 地號土地之應有部分各為1285分之473 ，換算其得請求相當租金不當得利之面積約為238 平方公尺（小數點以下四捨五入），故88年7 月起至94年6 月30日止，原告乙○○○得請求相當租金之不當得利為每月2 萬3,800 元（238 ×100=23800）， 原告起訴前5 年（即88年7 月至93年6 月止）相當租金不當得利之總和為142 萬8,000 元（23800×12×5=0000000）。
㈣又上開中央南路59號房屋一樓出租被告飛龍保齡球館作為
停車場使用，94年7 月1 日至95年6 月30日止之租金為每月21萬元乙情，亦有被告華南紡織提出之租賃契約影本1件為證，該停車場總面積為1,607.3 平方公尺，據此計算94年7 月1 日起相當租金之不當得利為每平方公尺131 元（000000/1607.3=131 ，元以下四捨五入）。原告乙○○○得請求相當租金不當得利之面積約為238 平方公尺（小數點以下四捨五入），已如前所述，故自94年7 月1 日起，原告乙○○○得請求相當租金之不當得利為每月3 萬1,178 元（238 ×131=31178）。
㈤從而原告乙○○○請求被告華南紡織給付88年7 月起至93
年6 月止，共計5 年相當租金之不當得利142 萬8,000 元，及自起訴狀繕本送達被告華南紡織之翌日即93年9 月28日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並自93年
7 月1 日起至94年6 月30日止，按月給付原告乙○○○2萬3,800 元，自94年7 月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告乙○○○3 萬1,178 元，於法並無不合，應予准許；逾上開金額之請求，則屬無據，不應准許。
六、綜上所述，原告依民法第767 條、第821 條規定請求被告華南紡織將坐落系爭土地上如附圖㈠A 、B 、C 所示部分面積分別為39.75 平方公尺、316.13平方公尺、197.71平方公尺及附圖㈡E1、D1部分所示面積分別為53.93 平方公尺、236.39平方公尺之建物拆除，將土地返還原告及全體共有人；原告乙○○○並依不當得利之法律關係請求被告華南紡織給付142 萬8,000 元及自93年9 月28日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並自93年7 月1 日起至94年6 月30日止，按月給付原告乙○○○2 萬3,800 元，自94年7 月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告乙○○○3 萬1,178 元，於法並無不合，應予准許；逾上開金額之請求，則屬無據，不應准許。又被告飛龍保齡球館向被告華南紡織承租坐落附圖㈠B 、C 部分及附圖㈡D1 、E1 部分所示土地之建物，而無權占用原告之土地，原告並訴請被告飛龍保齡球館將上開部分土地返還原告及全體共有人，亦無不合，應予准許；逾上開部分之請求，則屬無據，應予駁回。
七、假執行之宣告：原告及被告華南紡織均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免假執行，經核原告勝訴部分並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應並與駁回。
陸、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第390 條第2 項、第392 條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 9 月 29 日
民事第三庭 法 官 許月珍以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 9 月 29 日
書記官 劉昌明