臺灣板橋地方法院民事判決 93年度重訴字第401號原 告 福益實業股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 黃旭田律師複代理人 劉晏齊律師
劉姿吟律師被 告 四季廣場公寓大廈管理委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 吳錫欽律師上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國95年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告請求被告給付新臺幣捌佰壹拾陸萬貳仟元，及其中新臺幣陸佰捌拾玖萬元部分自民國九十三年九月十一日起至清償日止；又其中新臺幣壹佰貳拾柒萬貳仟元部分自民國九十五年三月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八；餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰柒拾貳萬壹仟元或等值之台北富邦商業銀行股份有限公司可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣捌佰壹拾陸萬貳仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告法定代理人原為黃清榮，於民國97年7 月7 日變更為甲○○，有被告提出之四季廣場公寓大廈管理委員95年7 月例行會議紀錄附卷可稽（本院卷二第280 、281 頁），經被告法定代理人甲○○聲明承受訴訟（本院卷二第274 頁），合於民事訴訟法第170 條、第175 條規定，應准予由甲○○續行訴訟。
二、按管理委員會有當事人能力。管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人，公寓大廈管理條例第35條定有明文。本件原告起訴請求被告給付占用系爭如附圖所示停車位之不當得利，而被告將本件訴訟要旨予以公告，有照片2 幀、公告影本1 紙附卷可稽（本院卷一第34、35頁）。
三、原告主張：
（一）原告為四季廣場大廈之起造人，在建造完成取得使用執照後，並保有部分所有權，為四季廣場大廈之區分所有權人。四季廣場大廈在設計之初，在地下二層設計有法定停車位為69個，另自行設置停車位69個，共有138 個停車位，當初原告與買受人約定，其中80個由三樓以上住戶取得，另30個由原告所有之地上一樓、二樓及地下一樓商場部分取得，另28個增設停車位亦為原告所有，28個停車位中有
5 個已移轉為其他住戶所有，故原告增建自有之停車位計有23個，合計原告所有停車位共53個。兩造因管理費繳納發生爭議後，被告即悍然將上述由原告擁有持分權利而得管有使用之停車位納為所有，對外出租使用，核其情形自屬獲有「占有使用」之不當得利。
（二）被告係自88年4 月起被告即擅自對外出租獲利，故不當得利期間自88年4 月至起訴之94年8 月止共77個月，至租金之計算，就原告所知，被告係以每戶新臺幣（下同）3,00
0 元出租，以53個車位計，則被告每月取得租金收入如附表所示共計10,335,000元。為此，爰依不當得利之法律關係，聲明： (1)被告應給付原告10,335,000元，及其中8,439,000 元，自起訴狀送達次日起至清償日止，按週年利率5 % ；又其中1,896,000 元，自本言詞辯論意旨狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 (2)願供台北富邦商業銀行股份有限公司可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行等語。
四、被告則以下列理由抗辯：
（一）被告對於系爭停車場所作之管理收益是否具有法律上之原因？
１、原告對於系爭停車位是否具有所有權？四季廣場大廈地下室二樓，共用面積為2491.95 平方公尺，係供作停車場與法定避難空間使用，性質上為大樓之公共設施，因欠缺定著物之獨立性，自不得單獨為所有權之客體，應屬全體區分所有權人所共有。且按建築法第102條之1 規定：「建築物應附建防空避難空間或停車空間」，其設置須依建築技術規則建築施工編第59條之1 之規定，依此規定而設之停車空間，即一般所謂「法定停車空間」，其登記方式，依其是否兼防空避難室使用，有無使用上獨立性等不同情況，又可分為共有部分及專有部分兩種。室內法定停車空間未兼防空避難室使用，且有使用上獨立性者，於申辦建物所有權登記時，得併入主建物內辦理測繪登記，反之，有兼防空避難室使用者，則僅能依土地登記規則關於共有部分之方式辦理登記。今該係爭地下二樓之停車場既兼作防空避難室之使用，且權狀上之登記為「共有」，契約亦載有：「伍、本大廈地下二層法定防空避難室為大公面積，歸甲方共有，並規劃為停車位空間，住宅部份（3 樓至17樓）比例分得80 車 位之共同使用權，店舖部分（一樓、二樓、B1樓）比例分得30車位」，則係爭地下二樓之停車場既屬大公面積又兼作防空避難室使用，故原告於系爭停出位並無所有權。
２、被告對於系爭停車場得否為管理收益上之必要行為，即被告對於系爭停車場是否具有統一管理之責？按公寓大廈管理條例第10條規定：專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。第36條復規定：管理委員會之職務如下：七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。故被告就公寓大廈共用部分，得為管理收益上之必要行為，係爭停車場既屬「大公」面積，為共用部分，則依公寓大廈管理條例之規範，被告所作之管理、收益係有法律上之原因。且依民法第818 條規定，共有物除契約另有約定外，由共有人共同管理之，被告為管理委員會依法自有統一管理之權。
３、兩造對於系爭停車位使用上是否具有分管之協議，系爭停車位是否屬於系爭大廈之約定共用部分？系爭買賣契約書附件7 （面積計算基礎說明），雖載有：
「伍、本大廈地下二層法定防空避難室為大公面積，歸甲方共有，並規劃為停車位空間，住宅部份（三樓至十七樓）比例分得80車位之共同使用權，店舖部分（一樓、二樓、B1樓）比例分得30車位」，並不足以證明業經全體共有人同意。被告否認有全體共有人分管協議之存在。另依該契約書附件之內容觀之，既謂「本大廈地下二層法定防空避難室為大公面積，歸甲方（註：即買方）共有。住宅部份（3 樓至17樓）比例分得80車位之共同使用權，店舖部分（1 樓、2 樓、B1樓）比例分得30車位」，顯僅係約定80個車位歸住戶共同使用，30個車位歸店鋪分配使用，係就住宅與店舖停車位數量之分配為約定，尚非分管契約。
（二）原告對於系爭停車位之分配計算方式是否錯誤？12279 建號之總面積為2786.19m2 ，除地下二層之停車場外尚包含一層、騎樓、花台、地下一層（見12279 建號建物謄本），原告將Ｂｌ樓至２樓規劃為商場，全部占為己用，合計一層、騎樓、花台、地下一層佔用面積為294.24m2 ， 占12279 建號總面積之1056/10000，若原告主張依「比例」來分配停車位，則應扣除其占用Ｂｌ樓至２樓之應有部分後，以地下二樓兩造持有之應有部分之比例來分配，較為公允，亦即原告於12279 建號之權利範圍（3849/1000）應 先扣除294.24 m2 之權利範圍（1056/10000），扣除後僅餘2793/10000，原告依此權利範圍（2793/10000）與被告之權利範圍6151/10000，依比例分配地下二樓
138 停車位。則被告可分配到95個停車位，原告則僅堪分配到43個停車位，再扣除原告業已出售之五個車位，則原告僅能主張有38個停車位之使用權。如依買賣契約所載之分配比例來分配，契約節本所載：「伍、本大廈地下二層法定防空避難室為大公面積，歸甲方共有，並規劃為停車位空間，住宅部份（三樓至十七樓）比例分得80車位之共同使用權，店舖部分（一樓、二樓、B1樓）比例分得30車位」，可知，當初雙方買賣契約協議，地下二樓停車位之分配比例係被告占11分之8 ，原告占11之3 。以地下二樓共有138 個停車位來計算，則被告應分得之停車位數為10
0 個停車位，原告僅能分得位數為38個，扣除原告已出售之5 個停車位，則原告僅餘33個停車位之使用權而已。
（三）被告是否占有出租屬於原告所有之系爭大樓停車位，致使原告受有相當於停車位租金之損失？系爭停車位應屬公同共有，由被告統一管理收益，並無因被告之占有，致使原告受有相當於停車位租金之損失。原告乃系爭建物之原始起造人，於建造伊始即於地下二樓設置138 個機械停車位，被告委員會成立後，於地下二樓平面增劃12個平面車位，車位總數增為150 個。89年3 月前，原告主張之停車位，被告均未出租，自89年4 月起至92年5月止，系爭爭車位出租之租金收入總額應為3,709,300元，原告之計算顯屬有誤。
（四）原告得否於系爭大樓地下停車場之其餘部分，自行投資建私權停車位共計28車位？原告自行投資興建的28個停車位是否佔用區分所有權人分別共有土地而有不當得利，被告得以主張抵銷？12279 建號係社區住戶及原告所共有，原告雖為分別共有人之一，其使用收益共有物，仍須按其應有部分為之。原告於起建伊始未經全體共有人之同意，即於共有物之特定部份設立私權停車場，係無法律上原因而受有利益原告私設28個停車位使用收益，每一個車位獲有相當於租金之不法利益（2,000 元），依不當得利之規定，原告自應向全體共有人返還。自86年6 月起至本案辯論日止（計105 個月），28個車位每月56,000之不當得利，合計為5,880,00
0 元，被告主張以此金額與原告之請求抵銷。
（五）被告得否向原告請求保養停車位之清潔維護費，進而以上開費用抵銷原告請求之不當得利費用？依建築法第77之4 條之規定，被告就機械停車設備依法負有維護保養之責。原告於本社區利用地下一樓及地面一二樓經營商場，因經營不善乃致關閉，原告不堪巨額虧損，除拒繳管理費外，更對停車位棄置不理。私有停車位因係機械停車位之緣故，每月均須保養維護，保養維護費用每月為30,000元，修理費及零件費另計，擁有私有停車位者每月須繳交1,000 元之清潔維修費。原告之商場應自85年10月區分所有權人會議起，逐月應繳交1,000 元之清潔維修費至本辯論期日止，合計為【1000×53×12×9.25（85.11~95.2）=5,883,000元】，被告主張以此金額與原告不當得利之請求抵銷。
（六）綜上所述，原告之訴，為無理由，聲明： (1)原告之訴及假執行之聲請均駁回。 (2)如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
五、兩造不爭執之事實：原告主張其為坐落臺北縣土城巿清水坑段外冷水坑小段83地號土地上之臺北縣土城巿清水坑段外冷坑小段12279 號等建號即門牌號碼臺北縣土城巿明德路1 段67號等地上17層、地下2 層之四季廣場大廈之起造人，在建造完成取得使用執照後，並有同小段12037 建號（共同使用部分為同小段12276、12277 、12279 建號）即門牌號碼臺北縣土城巿明德路1段67號2 樓所有權，為四季廣場大廈之區分所有權人之事實，業據提出臺北縣政府工務局84年土使字第1488號使用執照影本1 紙、建物登記謄本1 件、建物所有權狀影本1 紙為證（93板調字第185 號卷宗第9 、18至29頁），被告並無爭執，堪信為真正。
六、兩造之爭點與本院之判斷：原告主張其在系爭大廈有53個停車位，惟被告自88年4 月起將上開停車位納為所有，對外出租使用，迄至93年8 月，被告係以每一車位3,000 元出租，可取得如附表所示租金收入10,335,000等語，但為被告所否認，並以上開情詞置辯，觀諸兩造之攻擊防禦方法，可知本件應審究之爭點在於：
(1) 原告對於系爭大廈地下二樓（即土城市○○○段外冷水
坑小段12279 建號）之138 個停車位其中53個車位是否有專用權？原告對於系爭停車位之分配計算方式是否錯誤？
(2) 被告對系爭停車位是否有管理、收益之法律上原因？原
告對該停車位之使用是否有分管契約之約定？
(3) 被告是否無法律上原因占有並出租屬於原告專用之系爭
停車位，致使原告受有相當於停車位租金之損失？被告出租車位租金應為多少？原告之損失共有多少？
(4) 原告是否應支付被告每一車位每月1,000 元之清潔維護費？茲分別審理論究如次。
（一）原告對於系爭大廈地下二樓（即土城市○○○段外冷水坑小段12279 建號）之138 個停車位其中53個車位是否有專用權？原告對於系爭停車位之分配計算方式是否錯誤？
１、按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，民法第799 條前段定有明文。次按公寓大廈管理條例第43條明定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。前項公寓大廈得不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制」。換言之，在公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，同條例第7 條所列各款情形仍得約定為專用部分。土地登記規則第81條、第82條雖分別規定：「區分所有建物之共用部分，應另編建號，單獨登記，並依下列規定辦理：一、同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。二、區分所有建物共用部分之登記僅建立標示部，及加附區分所有建物共用部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各區分所有建物之所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。」」；「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，其非屬共用部分，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。前項非屬共用部分之權利範圍及位置，應依當事人合意為之。」，而該規則第73條於84年7 月12日修正施行前規定：「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如依使用執照記載非屬共同使用性質，並已編列門牌者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記」，因此各區分所有人就各種共同使用部分之應有部分，並非必然按其區分所有建物即專有部分之面積與共同使用部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室停車位，尤為顯然。若買賣契約已載明未買受地下室停車位，地政機關就地下室，即共同使用部分所登記之權利範圍亦因其有無買受停車位而有差異，而無依民法第799 條規定「推定」為各區分所有人共有之餘地。共有物之分管契約，不以共有人間明示之意思表示為限，共有人如有默示之意思表示，亦包括在內；又按區分所有建築物之出賣人，如保留共有部分之專用權，分別附隨於特定專有部分出賣時，倘他區分所有人明知有此情形而買受，縱未明白約定，亦應視為有保留專用權之默示承認，此時就該共有部分之專用權，應認為共有人間已默示成立分管契約，此時各區分所有權人應受該分管契約之拘束。公寓大廈區分所有權人共有之部分設置之停車場，停車位是否有分管特約存在，除原契約約定外，可由各共有人應有部分之多寡得知是否分配有停車位，為社會共知之事實，該建物登記簿上應有部分之不同，具公示作用，未分管停車位之區分所有權人將其區分所有權移轉他人，受讓人既可由建物登記簿應有部分之記載可得而知分管契約之存在，該分管契約對於受讓人仍應繼續存在。
２、依據內政部71年10月20日台（七一）內地字第101985號函釋：「一、區分所有建物之共同使用部分單獨登記時，應依土地登記規則第72條（按現行土地登記規則已改列為81條）之規定辦理。二、區分所有建物之共同使用部分，除當事人另有協議外，以分別共有方式登記。．．．『五、共同使用部分之持分，依各相關區分建物所有權人協議決定，其未能協議者，由申請人依各區分所有建物面積佔各該相關區分所有建物之總面積之比訂立。』．．．。」系爭地下二層既以分別共有辦理登記，依上開函示，自應按其建物面積，分擔基地應有部分。又房屋不得離開土地而存在，故區分所有建物所有人必須依其所有建物面積占全部相關區分所有建物之總面積之比例取得建物所在土地之應有部分額而與全體區分所有建物所有人共有該土地（最高法院91年度台上字第36號判決意旨參照）。原告在系爭土地上興建系爭大樓時，即將地下二層規劃設計為停車場、防空避難室，且於建築完成後，與系爭大廈區分所有之買受人於「四季廣場房屋土地預定買賣契約書」之附件
（七）「面積計算基礎說明」第伍條：「本大廈地下二層法定防空避難室為大公面積，歸甲方（係指買受人）共有，並規劃為停車位空間，住宅部份（三樓至十七樓）比例分得80車位之共同使用權，店舖部份（一樓、二樓、B1樓）比例分得30車位，其餘部份係乙方（係出賣人即原告）自行投資興建規劃為私權停車場28車位，其權益處分歸乙方所有，甲方不得主張任何權或干涉。」，有買賣契約暨附件（七）影本附卷可稽（93板調字第185 號卷宗第16頁），是系爭大廈在設計之初，在地下二層設計有法定停車位為69個，另自行設置停車位69個，共有138 個停車位，原告與買受人約定其中80個停車位由三樓以上住戶取得，另30個停車位由原告所有之地上一樓、二樓及地下一樓商場部分取得，另28個增設停車位亦約定為原告占有使用。
而系爭地下二層所設停車位之種類有平面停車位、機械停車位，機械停車位設有感應器、控制箱。在第二區的柱子上黏貼「福益百貨停車場請停有福益A 、B 標誌之停車位」，而部分停車位中確有停置車輛等現況，業經本院囑託地政事務所派員會同履勘現場並測量屬實，製有勘驗筆錄
1 件、現場照片7 幀、複丈成圖1 紙附卷可稽（本院卷一第63 、87 至92頁），而參諸被告所提停車位管理辦法所附地下2 樓平面圖所示，該地下室所設停車位共計138 個（本院卷一第81頁）。系爭大廈共用部分登記在台北縣土城巿清水坑段外冷水坑小段12279 建號，總面積為2786.1
9 平方公尺，而原告所有商場即系爭大廈地下一層（同小段12035 建號）、一層（12036 建號）、二層（12 037建號），於同小段12279 建號之應有部分共計共3849/10000（755/10000+2303/10000+791/10000）。依上開買賣契約之約定，地下二層共設138 個停車位，則原告應可分管而占有使用之停車位為53個（3849/10000×138=53.1162），原告雖曾出售5 個停車位予系爭大廈區分所有部分之買受人，為兩造所不爭，惟出售之車位所佔同小段12279 建號之應有部分，亦已由原告移轉予各買受人，是計算原告得2 因買賣契約之約定，而分管占有之停車位無須再扣除出售之5 個停車位。又參諸證人乙○○證稱：「【法官問：（提示九十三年板調字第一八五號卷第十七頁）這說明書是何種情況下製作的？】在九十三年七、八月間原告派人到我辦公室問起系爭大樓登記之狀況，因為有段時間所以我到板橋地政事務所去調案，。再拿到使用執照以後要到地政事務所去辦理所有權第一次登記時要有複丈成果圖，由複丈成果圖去區分專有部分及共有部分之比例，公共設施之建號一二○三五內含大公、商場之公共設施、停車空間的面積。依照專有部分的面積去計算公共設施的比例持分。」、「（法官問：12035 建號暨含有三個部分持分比例，何以在說明書中可以計算出車位持分若干？所憑之依據何在？）在複丈時就將三個部分比例分別測量計算，停車位的面積有單獨計算出來，且登記時現場已可區分位置再依其所占面積換算其持分。」、「（法官問：為何說明書第四項中所謂私設停車位，何以換算停車位持分比例而內含至分別共有部分或是專有部分的人持有？）自設停車位因為在請照時就可以確定所以可以計算到分別共有的面積，而由區分所有權人所有。（提出計算表一份）」、「（被告訴訟代理人問：建號12279 內的停車位面積為何不屬於公設？）系爭大樓的停車空間與梯廳空間原來應該要分別登記，現在可以分為二個建號登記。建築完成當時因為地下室之停車位有自設、法定、增設三種，無法將自設與增設獨立出來登記為一建號。所以與梯廳空間合併登記為一建號，所以當時登記時先將停車位面積扣除，剩餘的面積作為公共設施部分，按比例分配至主建物。」等語明確（94年4 月27日言詞辯論筆錄；本院卷一第117 、11
9 頁），復有其提出之計算表1 件附卷可稽（本院卷一第
128 至133 頁），足見系爭大廈三樓至十七樓之專有部有面積共計為12279 建號應有部分6151/10000，可分得之停車位約為85個（6151/10000×138=84.8838）； 原告之商場則占12279 建號之應有部分3849/10000，可分得停車位約53個。原告所有之地上一、二層及地下一層除主建物外，共同使用部分尚有同小段12276 、12277 、12279 建號，有建物所權狀影本3 紙附卷可稽（93年度板調字第185號卷第27至29頁），而系爭大廈之三層以上主建物，其共同使用部分除系爭12279 建號外，尚有12276 、1227 8建號，有所有權人林惠賢之建物所有權狀影本1 紙在卷可憑（本院卷一第49頁），是被告辯稱12279 建號面積為2786.19 平方公尺，但應扣除其中一樓、二樓與地下一樓面積為294.24平方公尺之共用部分，因此原告僅能分得35 .7個停車位等語，自不足採。
（二）被告對系爭停車位是否有管理、收益之法律上原因？原告對該停車位之使用是否有分管契約之約定？
１、按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。準此，「四季廣場房屋土地預定買賣契約書」之附件（七）「面積計算基礎說明」第伍條：「本大廈地下二層法定防空避難室為大公面積，歸甲方（係指買受人）共有，並規劃為停車位空間，住宅部份（三樓至十七樓）比例分得80車位之共同使用權，店舖部份（一樓、二樓、B1樓）比例分得30車位，其餘部份係乙方（係出賣人即原告）自行投資興建規劃為私權停車場28車位，其權益處分歸乙方所有，甲方不得主張任何權或干涉。」之約定，當係屬於未購買停車位之區分所有權人就停車位之使用權之保留，即有所有權而無使用權，是應認未購買系爭停車位之區分所有權人，於簽訂房屋買賣契約書時，即已默示同意由購買系爭停車位之區分所有權人與原告取得停車位之專用權，而與原告及有購買系爭停車位之區分所有權人成立一共有物之分管契約，有拘束分管契約當事人之效力。該分管之特約，除原契約約定外，可由建物應有部分之多寡得知是否分配有停車位，該登記簿上應有部分之不同，具公示作用，未分管停車位之區分所有權人將其區分所有權移轉他人，受讓人既可由建物登記簿應有部分之記載得知分管契約之存在，該分管契約對於受讓人仍應繼續存在。又原告自與各系爭大廈主建物之買受人簽立房屋土地預定買賣契約書並就地下二層停車位達成分管協議後，至88年4 月前，無論是被告或全體住戶，均依該分管協議履行，此參該停車場於本院履勘時尚貼有「福益百貨停車場，請停有福益A 、B 標誌之停車位」之標誌即明，有勘驗筆錄附卷可稽（本院卷一第87頁），準此，原告對於系爭53個停車位有專用權。
２、按公寓大廈管理條例於84年6 月28日公布施行，固無溯及既往效力，惟共有物分管協議，僅具有債權效力，此觀諸司法院大法官會議釋字第349 號解釋文即明，故公寓大廈管理條例施行前，區分所有權人無論以何種方式成立就共用部分所為之分管約定，於公大廈管理條例施行後，得否透過區分所有權人會議為約定專用部分之決議而變更先前之分管協議，即生疑義，原告於出售系爭大廈之主建物之初，係將系爭地下二層之全部面積，係按其與其餘買受人所有之主建物於系爭地下二層之應有部分比例分配可占有使用之停車位。系爭大廈中依被告所制訂停車位管理辦法而未分配使用扣除原告分得停車位後所餘停車位之區分所有權人，即非該停車位之專用權人，自無權以區分所有權人會議之決議變更原告分配獲得系爭53個停車位使用權之約定。再者，共有物分管效力，對於知悉分管協議存在之應有部分受讓人仍有拘束力，何以對原始為分管使用約定之區分所有權人反而不具拘束力？系爭專用部分停車位之約定係成立於公寓大廈管理條例施行前，且係就附圖所示之位置為約定，其既經約定為專用部分，被告自不得以公寓大廈管理條例之區分所有權人會議決議，將停車位之重新分配。是以，被告辯稱：原告對於系爭53個停車位無所有權固非無據，惟原告有系爭53個停車位之專用權，從而，被告辯稱其對於系爭53個停車位有統一管理之權等語，要難採信。
（三）被告是否無法律上原因占有並出租屬於原告專用之系爭停車位，致使原告受有相當於停車位租金之損失？被告出租車位租金應為多少？原告之損失共有多少？
１、按公寓大廈管理委員會，有當事人能力，固為公寓大廈管理條例第35條第1 項所明定，惟查，我國公寓大廈之管理委員會係基於區分所有權人之推選，管理委員接受而成立之契約，因此取得執行權，亦即我國公寓大廈之管理委員會係基於委託關係而為他人（區分所有權人全體）之利益而執行職務，管理委員會與區分所有權人間，為委任者與受任者之關係。在現行制度之解釋下，管理委員會係以自己名義而進行實體上及訴訟上行為，僅能認為管理委員會係基於公寓大廈管理條例之法定授權，或基於規約、區分所有權人團體決議之意定授權，以自己名義為區分所有權人團體取得權利及設定義務。次按公寓大廈管理委員會之職務有：共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良；住戶違反公寓大廈管理條例第6 條第1 項規定之協調；住戶共同事務應興革事項之建議；住戶違規情事之制止及相關資料之提供；公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用；區分所有權人會議決議事項之執行；規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件之保管；管理服務人之委任、僱傭及監督；會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告；其他規約所定事項等11項，公寓大廈管理條例第34條定有明文。是以，管理委員會如法無規定或有區分所有權人之特別授權，並非當然就公寓大廈共有、共用之財產權所生事務，於具體之案件中均有實施訴訟之權限，而得使區分所有權人受其訴訟結果之拘束，因此，除公寓大廈管理條例已明定管理委員會當然得起訴之事項（諸如同條例第6 條第3 項住戶違反應遵守事項而訴請法院為必要處置、第9 條第4 項對不當使用共用部分之住戶訴請法院為必要處置、第14條第1 項對不同意重建之區分所有權人訴請法院命其出讓區分所有權及基地所有權應有部分、第22條第2 項訴請前任管理委員會或管理負責人移交公共基金、第21條訴請區分所有權人或住戶繳付積欠之公共基金或應分擔之費用、第22條第1 項對於重大違規之住戶經區分所有權人會議決議，訴請法院強制其遷離及命其出讓區分所有權）外，自限於上開職務範圍內事項，其始得為訴訟當事人。另按區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次；公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人；管理委員會之職務如下：... 七、區分所有權人會議決議事項之執行... ，公寓大廈管理條例第25條第1 項、第27條第1 項、第34條定有明文，是公寓大廈之管理委員即係基於委託關係而為他人（即區分所有權人全體）之利益而執行職務，亦即，公寓大廈管理委員會與區分所有權人間係委位者與受任者之關係，其性質上應係類似於公司之董事會，對內執行公寓大廈管理事務，對外代表區分所有權人全體。原告對於系爭53個停車位有專用權，業如前述，被告訂有停車場管理辦法，以出租、管理如附圖所示之停車位，有停車場管理辦法影本1 件附卷可稽（本院卷一第79至81頁），被告既係系爭大廈全體區分所有權人意思之執行機關，對內執行公寓大廈管理事務，對外代表區分所有權人團體，其訂定停車場管理辦法，使除原告外之其他區分所有權人依該辦法使用系爭原告專用之53個停車位，自有妨害原告就系爭53個停車位使用權之安然行使，被告辯稱其為管理委員會依法對於系爭原告專用之53個停車位有統一管理之權等語，不可採信。原告主張系爭53個停車位由被告管理而占有使用中等語，堪信為真正。
２、按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用收益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利。最高法院55年台上字第1949號判例意旨參照。原告主張其自88年4 月以後，由於兩造因管理費繳納發生爭議後，被告即將原告所有系爭車位納為己有，並更換地下停車場進出控制器，導致原告無法使用、管理所有之車位等語，被告固不爭執原告自88年4 月起無法使用系爭53個停車位，惟辯稱：其於89年3 月前，並未出租系爭53個停車位等語。
經查，被告自88年4 月起有出租系爭停車位之行為，有四季廣場公寓大廈管理委員會88年4 月份停車位租金收費明細表影本2 紙、四季廣場公寓大廈管理委員會94年6 月份每月收支日計表影本1 紙附卷可稽（本院卷一第180 至18
2 頁），足見被告自88年4 月起阻止原告使用有專用權之停車，被告上開所辯，要無足採。又依被告不爭執之卷附四季廣場公寓大廈管理委員會94年6 月份每月收支日計表影本（本院卷一第182 頁）所示，被告收取金額之項目計有「管理費」、「停車場」、「磁卡」、「臨時停車」等，足徵系爭53個停車位既為原告專用，被告阻止原告使用，並訂有停車場管理辦法而將之出租以獲得租金之收入，顯係不當得利。
３、原告主張系爭大廈周圍之停車位租金自每月2,000 至3,30
0 元，業據提出週邊停車場租金調查表1 紙為證（本院卷第183 頁），被告對此並無爭執。且被告收取金額之項目計有「管理費」、「停車場」、「磁卡」、「臨時停車」，被告將地下二層之停車位以每月3,000 元之租金外租予非住戶等情，有四季廣場公寓大廈管理委員會94年6 月份每月收支日計表影本1 紙、四季廣場管理委員會停車費收費明細表影本2 紙、四季廣場公寓大廈管理委員會93年11月份經常情費用進出表影本1 紙附卷可稽（本院卷一第18
2 、195 、200 、203 頁），足見被告將原告專用停車位出租予非系爭大廈住戶時，每月可收取租金3,000 元。被告辯稱其89年4 月起至92年5 月止，系爭車位出租之租金收入總額應為3709,300元，原告之計算顯屬有誤。又原告請求93年9 月至94年8 月不當得利，係屬訴訟標的之擴張，原告並未為擴張之聲明，為起訴範圍以外不當得利之請求，自屬無理。另92年6 月至93年8 月，參照之之前租金收入統計，平均約每月10萬元，原告之主張顯屬過高甚明等語，不足採信。是被告自88年4 月起至94年8 月止計77個月，以每月3,000 元出租原告專用之53個停車位，則被告可得收取之租金為12,2430,000 元（77×3,000 ×53=12,243,000） 。
（四）原告是否應支付被告每一車位每月1,000 元之清潔維護費？被告辯稱：私有停車位因係機械停車位之緣故，每月均須保養維護，保養維護費用每月為30,000元，修理費及零件費另計。擁有私有停車位者每月須繳交一千元之清潔維修費，是原告應每月支付被告每一車位1,000 元之事實，業據提出四季廣場公寓大廈管理委員會90年度元月份會議記錄影本1 紙為證（本院卷一第59頁），復有四季廣場管理委員會90年7 月份車位出租收費明細表影本1 紙附卷可稽（本院卷一第200 頁），原告亦不爭執上開四季廣場公寓大廈管理委員會90年度元月份會議記錄影本於形式上之真正，其雖主張其所有之商場亦因被告之阻擾而無法繼續營業，既然無法使用停車位，何須支付清潔費等語。惟查，被告已否認其阻撓原告營業，且原告為系爭大廈之二層、一層、地下一層之所有權人，為四季廣場公寓大廈之區分所有權人，對於共用部分建物自有維護之責，被告既經區分所有權人之授權，管理系爭地下二層，原告自應按月給付清潔維修費予被告，原告之主張，尚不足採，被告上開所辯，應可採信。且依損益相抵之法理，被告自得主張以對於原告之清潔維修費與其欠負原告之不當得利相互抵銷。
（五）綜上所述，被告自88年4 月起至93年8 月止計65個月，以每月3,000 元出租原告專用之53個停車位，則被告可得收取之租金為10,335,000元（65×3,000 ×53=10,335,000）；自93年9 月起至93年8 月止計12個月，可得收取之租金為1,908,000 元（12×3,000 ×53=1,908,000），然被告於上開期間可向原告請求給付之清潔維修費分別為3,445,000 元（65×1000×53=3,445,000）、636,000 元（12×1000×53= 636,000）， 上開債務相互抵銷後，亦即每個停車位扣除清潔維修費用後被告可獲得8,162,000 元（10,335,000-3,445,000+1,908,000-636,000=8,162,000）之利益。從而，原告本於不當得利之法則，請求被告給付0000000 元，及其中6,890,000 元部分自起訴狀送達翌日即93年9 月11日起至清償日止；又其中1,272,000 元部分自95年2 月23日言詞辯論意旨狀繕本送達翌日即95年3 月
2 日（本院卷一第234 頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，於法有據，應予准許。至於逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保准許之。至原告敗訴部分，因該部分之訴業經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、兩造其餘之攻擊防禦方法暨未經援用之證據，核與本件判決之結果均不生影響，已無再予論述之必要，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 95 年 12 月 14 日
民事第二庭 法 官 徐福晉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 12 月 14 日
書記官 劉怡欣