臺灣板橋地方法院民事判決 94年度簡上字第118號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 劉添錫律師被 上訴人 兆匯科技有限公司
樓兼法定代理人 丙○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求返還無權占有房屋等事件，上訴人對於中華民國94年4 月20日臺灣板橋地方法院三重簡易庭93年簡字第959 號第1 審判決提起上訴，經本院於94年8 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決除確定部分外均廢棄。
被上訴人應將坐落台北縣三重市○○○段菜寮小段第二八八之六號地號土地上建物即建號為第六三五一號、門牌號碼為台北縣三重市○○○路○○○巷一之五號三樓房屋遷讓交還上訴人。
被上訴人應自民國九十四年六月十五日起，按月給付上訴人新台幣伍仟元。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：㈠上訴人與其夫即訴外人林家興於民國93年3 月2 日，共同自本院民事執行處以新台幣（下同）26萬元拍賣取得原審被告林周對所有坐落於台北縣三重市○○○段菜寮小段第288 之6 地號土地上之建物即建號第6351號、門牌為台北縣三重市○○○路○○○ 巷1 之5 號3 樓房屋（下稱系爭房屋），並於同年3 月10日收到本院核發之不動產權利移轉證書，而為系爭房屋之所有權人，嗣同年6 月29日林家興將其系爭房屋所有權應有部分移轉予上訴人。㈡上訴人於取得系爭房屋所有權後，因被上訴人就系爭房屋主張自85年10月2 日起至95年10月5 日止有租賃權存在，故上訴人即以存證信函催告被上訴人給付租金，惟被上訴人拒不給付，上訴人遂於93年7 月8 日再次以存證信函催告被上訴人於文到3 日內給付已逾4 期之欠租，如被上訴人仍不給付則以該存證信函為終止租賃契約之意思表示，被上訴人收受後並未依限給付租金，是兩造租賃關係已為終止。於上開租賃關係經終止後，被上訴人顯係無權占有系爭房屋。㈢原審被告林軍道係林周對之孫子，其固以林周對之管理人名義將系爭房屋出租給被上訴人，但實際上原審被告林軍道、林周對及林坤祥3 人均仍居住系爭房屋內，而其等並無占用系爭房屋之權源。㈣綜上，爰依民法767 條物上請求權及民法第455 條租賃物返還請求權之規定，請求被上訴人及林軍道、林周對、林坤祥將系爭房屋遷讓交還上訴人，並依侵權行為法則訴請被上訴人及林軍道、林周對、林坤祥按月連帶給付5 千元之損害賠償等語。
二、被上訴人則以：㈠系爭房屋係林周對於85年間同意由其孫即林軍道出租予被上訴人，租賃期間自85年10月15日起至95年
10 月4日止，租金每月5 千元，是被上訴人乃合法占用系爭房屋。嗣系爭房屋雖遭法拍賣，但拍賣條件上既已載明系爭房屋有前開租賃關係存在，依買賣買賣不破租賃原則，上訴人於應買後自應承受上開租約。㈡被上訴人迄未收到上訴人所主張終止系爭租約之通知，且依被上訴人與前出租人林軍道於90年間所訂之協議，被上訴人自92年10月起停止以現金付租後，得以林軍道積欠被上訴人之借款10萬元及系爭房屋押租金10萬元共20萬元抵付租金，是被上訴人至95月8 月4日止，無再給付租金予上訴人之義務。㈢目前系爭房屋僅有上訴人在使用，林軍道、林周對、林坤祥並未居住其內等語資為抗辯。
三、原審判決上訴人之訴駁回。上訴人不服提起本件上訴（上訴人關於原判決駁回其請求林軍道、林周對、林坤祥應自系爭房屋遷讓交還上訴人，及林軍道、林周對、林坤祥應自93年
3 月10日起，按月連帶給付上訴人5 千元之敗訴部分，未聲明不服，已告確定），並補稱：因上訴人嗣於94年5 月10日以泰和郵局存證信函第232 號催告被上訴人給付欠租，卻遭被上訴人拒絕收受，則上訴人再於94年6 月6 日以準備書狀向被上訴人催告給付至94年6 月6 日止共15期之租金，並限期被上訴人於該準備書狀送達5 日內給付欠租，否則併以該準備書狀為終止租約之意思表示，而被上訴人於94年6 月9日收受上開準備書狀後迄未付租，是兩造租賃關係於94年6月14日已為終止等語，其聲明為：㈠原判決廢棄。㈡廢棄部分，被上訴人應將坐落台北縣三重市○○○段菜寮小段第28
8 之6 號地號土地上建物即建號為第6351號、門牌號碼為台北縣三重市○○○路○○○ 巷1 之5 號3 樓房屋遷讓交還上訴人。被上訴人應自94年6 月15日起，按月連帶給付上訴人5千元。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭之事實為：
（一）系爭房屋原所有權人林周對同意由其孫林軍道將系爭房屋出租予被上訴人，租期自85年10月5 日起至95年10月4 日止，每月租金5 千元。
（二）上訴人與其夫林家興自93年3 月10日起為系爭房屋之所有權人，而依法承繼上開租約之權利義務關係。林家興則將系爭租約之權義關係概括授權上訴人處理，嗣並於93年6月29日將其取得之系爭房屋所有權應有部分移轉予上訴人。
（三）上訴人於94年6 月6 日提出準備書狀，催告被上訴人於收受該準備書狀後5 日內繳付欠租，被上訴人逾期未繳時，則併以該準備書狀向被上訴人為終止租約之意思表示，被上訴人則於94年6 月9 日收受上開準備書狀。
（四）系爭房屋前出租人林軍道與被上訴人間曾約定自92年12月起，被上訴人每月應給付之租金5 千元，與林軍道積欠被上訴人之10萬元債務及被上訴人繳付之系爭租約押租金10萬元互為抵銷。
五、本件爭點為：
（一）被上訴人得否以與前出租人林軍道之約定，拒絕給付租金予上訴人？
（二）上訴人得否以被上訴人迄未繳租為由，終止系爭租約？系爭租約何時終止？
六、茲就上開爭點判斷如下：
（一）被上訴人得否以與前出租人林軍道之約定，而拒絕給付租金予上訴人？㈠按「民法第425 條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，
係指民法第421 條第1 項所定意義之契約而言，若因擔保承租人之債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內，此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人即未受押租金債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務」、「承租人以金錢貸與前業主，約定將息抵租，是債之關係顯僅發生於承租人與前業主間，故在租賃關係存續中，前業主縱將租賃物讓與第三人，但除有民法第300 條所定之債務承擔情形外，原約定對該第3 人並非繼續有效，此與一般依租賃契約所為租金之預付，得以對抗受讓人之情形，初非相同」，此有最高法院65年台上字第156 號、45年台上字第590 號判例意旨可資參照。而從上開判例意旨可知，承租人與前出租人約定以押租金利息或以其他債務抵付租金，與租金之預付並不相同，對第3 人並非繼續有效，倘前出租人未將押租保證金移轉予受讓人，或受讓人未曾對前出租人之押租保證金等其他債務為承擔時，承租人即無法以其與前出租人間抵付租金之約定，持向房屋受讓人作為拒絕繳付租金之藉口，合先指明。
㈡被上訴人抗辯：依其與出租人林軍道於90年間之協議，被
上訴人自92年10月起停止以現金付租後，得以林軍道積欠被上訴人之借款10萬元及系爭房屋押租金10萬元共20萬元抵付租金乙節，固據提出約定同意書一紙為證，然上開約定縱令為真，因上訴人對林軍道已將上開押租保證金10萬元移轉交付上訴人，及上訴人曾就該保證金及林軍道積欠之借款為債務承擔之事實，均予以否認，被上訴人就上開事實復未能舉證證明，揆諸前開判例意旨，足認被上訴人尚難以其與林軍道間抵付租金之約定，而拒絕將租金交付上訴人。
（二）上訴人得否以被上訴人迄未繳租為由，終止系爭租約？系爭租約何時終止？㈠按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催
告承租人支付租金，如承租人其期限內不為支付，出租人得終止契約，租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項規定，終止契約」、「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除以擔保金額抵償外，達2 個月以上時」，民法第440條第1 、2 項、土地法第100 條第3 款分別定有明文，是承租人欠租達2 個月以上，且於催告期限內未為支付時，出租人即得依法終止租約。
㈡查：上訴人曾於94年6 月6 日提出準備書狀催告被上訴人
於該書狀繕本送達後5 日內給付自93年4 月5 日起之租金，並於書狀內表示如被上訴人未依限給付欠租，則併以該書狀為終止系爭租約之聲明，而上開書狀繕本於94年6 月
9 日送達上訴人後，上訴人逾期仍未繳租等事實，業據被上訴人所自承，並有上開準備書狀及送達證書在卷可憑。是被上訴人既未能在催告期限內依約繳租，則系爭租約即於94年6 月14日催告期限屆滿後終止，堪以認定。
七、按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」、「數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任」，民法第455 條第1項 前段、第767 條第1 項、第185 條第1 項前段定有明文。再衡諸侵權行為之成立，本不以積極行為為限，其因消極行為致他人於損害，且損害與消極行為間有相當因果關係者自亦屬之，有最高法院42年台上字第490 號、43年台上字第371 號等判例可資參照。查：①系爭租賃關係至94年6 月14日已為終止，業經本院認定如前，則被上訴人自94年6 月15日起繼續居住使用系爭房屋，自屬無權占有，且被上訴人消極地不自系爭房屋遷出之行為，致上訴人所受不能使用、收益系爭房屋之損害間，顯有因果關係。因此，上訴人本於民法租賃、物上請求權及侵權行為損害賠償之法律關係，訴請被上訴人遷讓交還系爭房屋及連帶賠償其所受損害，洵屬有據。②復參諸最高法院18年上字第2746號判例：
「如實際確已受有損害，而其數額不能為確切之證明者，法院自可依其調查所得，斟酌情形為之判斷」之旨，並佐以無權占有他人之土地，可獲得相當於「租金」之利益，乃為社會通常之觀念，是被上訴人無權占有系爭房屋所獲得免付每月5 千元租金之利益，可認至少為上訴人不能使用、收益系爭房屋之損害，故上訴人訴請被上訴人每月連帶賠償5 千元之損害金，核無不合。
八、從而，上訴人本於民法租賃法律關係及物上請求權、侵權行為損害賠償請求權之相關規定，訴請被上訴人將坐落台北縣三重市○○○段菜寮小段第288 之6 號地號土地上建物即建號為第6351號、門牌號碼為台北縣三重市○○○路○○○ 巷1之5 號3 樓房屋遷讓交還上訴人，並自94年6 月15日起，按月連帶給付上訴人5 千元，為有理由，應予准許。原審駁回上訴人上開請求，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第2 、3 項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第450 條、第463 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 9 月 13 日
民事第二庭 審判長法 官 林玫君
法 官 程怡怡法 官 古秋菊以上正本證明與原本無異中 華 民 國 94 年 9 月 13 日
書記官 李錦輝