臺灣板橋地方法院民事判決 94年度簡上字第186號上 訴 人 元誠國際資產管理股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 黃榮謨律師被上訴人 真好房屋仲介有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 許朝昇律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國94年
8 月25日臺灣板橋地方法院板橋簡易庭94年簡字第572 號第一審判決提起上訴，經本院於95年1 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付被上訴人新台幣參拾肆萬壹仟貳佰伍拾元，及自民國九十四年二月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴，及假執行之聲請均駁回。
第一審（除確定部分外）、及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠、原判決不利於上訴人部份廢棄。
㈡、上廢棄部份駁回被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請。
二、陳述：
㈠、上訴人自始即否認與被上訴人間達成所謂「以不良債權買賣或不動產物件承受之實際交易價額3%為服務報酬」之合意，被上訴人雖舉乙○○及王芬英到庭為證，其證詞並經原審法院所採信，然該二人分別為被上訴人之負責人及受雇營業員，與被上訴人利害相關，渠等證詞恐失之偏頗而難期公允。
㈡、上訴人並非系爭不良債權之所有權人，無法如其他自行購買不良債權之資產管理公司，可以按目前之商業習慣，依實際成交價格之一定百分比給付被上訴人居間報酬。
㈢、上訴人僅係接受訴外人新豐公司之委託，處理有不動產抵押權擔保之不良債權，賺取微薄之服務費，且所得收取之服務費，尚須視處理情況不同，最高僅有依實際成交金額3.5%計算報酬，且參照上訴人與高聰明所簽訂之債權「抵押權讓與」買賣預約協議書第4 條，上訴人尚須處理後續法律執行、相關稅賦或其他費用及房屋點交等事宜，若仍與被上訴人成立居間契約，約定依實際成交金額給付3%或2.5%之報酬予被上訴人，則上訴人僅剩約不到實際成交金額1%的收入，根本已無何利益可言，在商言商，上訴人根本不可能為此種與常情不符且有違經驗法則之約定。
㈣、證人孫善同於原審94年4 月14日審理時證稱「當天周先生跟王小姐確實有來，我跟證人周只是交換名片，並沒有談到服務或是佣金的問題，…」、「我們有給他名單，就是客戶不動產名單，但是當天都沒有給，那個就是後來他有跟我們要，我們才傳真給他，我傳真資料給他的目的，就是請他們去開發去找買主，如果他們賣掉了，就可以跟買方收取服務費，我們並不用付費，因為我們兩邊的立場是一樣的，我是受新豐公司的委任，…因為只要是有人來跟我要動產名單，我們都會給他們，…」、「我們並沒有同意要給他服務費用，…」。足見上訴人並無同意給仲介報酬予被上訴人。
㈤、證人羅培致於原審94年6 月9 日審理時證稱「（法官問：你任職被告期間，被告是否把不良債權資料提供給其他公司？）有，都是由我負責提供其他仲介，協理是負責和新豐公司連絡窗口，其他家仲介沒有仲介費，…」，可見上訴人提供不良債權資料予其他仲介公司，並無給付仲介費，上訴人不可能獨厚被上訴人。
㈥、綜上所述，可知上訴人在處理新豐公司委託不良債權物件上，與被上訴人同樣站在仲介之地位，以賺取服務報酬為目的，與上訴人間頂多成立合作關係，根本不可能成立居間契約，且有關不良債權不動產之資料，上訴人亦同時提供給除被上訴人以外之其他仲介公司，而與其他仲介公司並沒有為居間報酬之約定，顯然上訴人為達快速去化所受託處理之不良債權物件的目的，遂採廣泛提供資料予各仲介公司，彼此間相互合作，俟買賣成立，可以各自向買、賣方收取居間報酬，而互蒙其利，此經證人孫善同、羅培致分別證述屬實，原審法院對上訴人係受新豐公司委託處理不良資產，以賺取服務報酬為目的，並未加以斟酌，對於證人孫善同、羅培致等有利於上訴人之證詞，亦未敘明不採之理由，顯非適法。
㈦、原審法院復以「原告所提出羅培致於92年10月29日傳真予原告公司人員王芬英之文件應為真正，羅培致亦得到被告之充分授權代表被告處理花蓮地區不動產不良債權成交事務等事宜。」而認上訴人否認上開傳真文件之真正及抗辯羅培致係無權代理云云，均無可採。惟查：
１、「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之。」民法第103 條定有明文。羅培致就兩造間有無約定仲介居間報酬一事並無任何代理權限，上訴人指派羅培致就特定案件收受簽約金，揆其性質應為上訴人之使者，僅能傳達上訴人已決定的意思表示（包括實施行為），或基於上訴人之意思，事實上輔助上訴人履行債務之使用人，羅培致本人不得自為意思表示（如決定不收取簽約金、是否簽約及買賣價金為何），與代理人得自為意思表示完全不同，故不得僅因被告指派羅培致收取簽約金，即認羅培致就該特定案件有被告之授權，更不得進一步擴大解釋，主張羅培致對兩造間是否成立居間關係亦有代理權。
２、又羅培致係於92年10月13日方至上訴人處任職，其僅負責部分不良債權物件之銷售，且買賣之價金、付款之方式及簽約時程均係由買、賣雙方作最後之決定，羅培致並無任何代理權限，得以本人名義為意思表示，或以本人名義接受意思表示，前揭事實皆為被上訴人所明知，故被上訴人不得擴張解釋，主張羅培致對兩造間是否成立居間一事有代理權。
３、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。關於原證2 之傳真文件，證人羅培致雖於原審證稱係伊傳真予被上訴人，但對於傳真文件第6 點「另協理有提到卓連章（歿）基甸石業乙案外，爾後其他個案仲介服務費最高為2.5%（案量絕對會越來越多）」之記載，應不得作為雙方有成立居間報酬之依據，因該份傳真文件並未經上訴人授權，且在傳真前亦未給上訴人看過，此有證人孫善同於原審94年4 月14日審理時之證詞「…原證
2 的傳真文件我並沒有看過…羅培致並沒有向我報告有關原證2 的傳真的事情，…原證2 的傳真我根本沒看過。」可稽；且被上訴人請求上訴人給付居間報酬相關事項，係由孫善同負責，並無授權羅培致處理，此亦經證人羅培致94年6 月
9 日於原審審理時證稱「…在我92年10月13日任職之前，兩造就這些不良債權處理就已經有接觸過，所以他們之前如何約定我不知道，原告都是王芬英小姐，被告這邊是孫善同協理在處理，至於居間報酬的事我都不清楚，…原證2 的資料是我傳真給原告的，我會寫第6 點是因為原告一直跟我講的，我一直跟公司反應，可是他們每個人每天想法都不一樣，也沒有具體執行，後來的細節也不清楚，我有請示協理，協理說居間報酬直接由協理跟原告聯繫，2.5%是原告（即被上訴人）一直跟我講的…」、「（法官問：既然協理沒有定案，為何你會告訴被上訴人爾後其他個案仲介費最高為2.5%？?^ 這是我要幫原告向公司爭取的」、「（法官問：從字面
上來看，第6 點的意思是你告訴原告協理有說爾後其他案件仲介服務費最高為2.5%？）不是這個意思」足見，傳真文件第6 點記載，依羅培致之真意，並非居間之約定。
㈢、被上訴人為花蓮地區不動產經濟仲介公司，為中信房屋之加盟店，從事不動產仲介之營業已有相當時日（85年11月22日核准設立），對於受託為不動產買賣之仲介應有相當經驗，依目前仲介業通常之做法，無論是委託買屋或賣屋，仲介公司均會與委託人就每一受託案件之委託價金﹙買價或賣價﹚、委託期限、服務報酬、特約條件明白約定，且多以書面簽訂委託契約或仲介契約，作為雙方履約之依據，然本件被上訴人主張與上訴人間有居間關係，不僅未提出任何書面契約用以為證，對於上訴人究竟委託那些不動產物件？委託賣價若干？委託期限為何？服務報酬如何計算？是否為獨家委託？均未見被上訴人有何明證，實無法僅憑其口頭說詞，即認雙方間有居間契約存在。況且不動產經紀業管理條例第21條第1 項規定「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。」，若有違反，應依同條例第29條第1 項第2款規定，處新台幣6 萬元以上30萬元以下罰鍰，又不動產經紀業管理條例於88年2 月3 日公佈施行，立法目的係為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易秩序健全發展。該條例第2 條已明定：經紀業之管理，依本條例之規定……，依特別法優先普通法適用之法理，系爭案件應優先適用不動產經紀業管理條例相關規定，而非適用民法居間章節之規定。且被上訴人從事不動產仲介經紀業務多年，對上揭規定應知之甚詳，絕無可能刻意違反，而有遭主管機關罰鍰之虞，再參酌被上訴人與買方高聰明、王桂霜等均分別簽訂具有委託性質之書面「購屋要約書」，將每一受託案件之委託價金（買價或賣價）、委託期限、服務報酬、特約條件明白約定，作為雙方履約之依據，何以獨與上訴人間未簽訂委託書，揆其緣由，實因雙方本無任何居間約定，而係基於合作關係，方未為任何書面委託。原審法院未予斟酌，反倒果為因，將雙方之合作關係定性為居間，顯非適法。
㈣、證人羅培致94年6 月9 日於原審審理時證稱「…至於原告向我要求的佣金，我有向公司陳報，但是公司都沒有答覆如何給。原證2 的資料是我傳真給原告的，我會寫第6 點是因為原告一直跟我講的，我一直跟公司反應，可是他們每個人每天想法都不一樣，也沒有具體執行，…2.5%是原告一直跟我講的，因為我在任職之前，兩造就有一直在聯繫。」，由以上證人證詞可知，被上訴人透過證人羅培致要求上訴人給付佣金，證人雖向上訴人反應，但上訴人一直都沒有答覆要如何給，亦即在92年10月29日之前兩造根本無居間報酬之約定，否則被上訴人只需按雙方已約定之佣金比例，於案件成交後檢據向上訴人請款即可，何須一再透過證人羅培致向上訴人反應爭取。再者，若依被上訴人於原審起訴時之主張，雙方原約定之居間報酬為按實際成交金額3%計算，何以在尚未有任何案件成交之前，被上訴人另向上訴人爭取以按實際成交金額2.5%計算之較低比例計算之居間報酬？此實與常情不符，唯一符合情理之解釋為雙方當初僅有合作關係，且互不請求居間報酬。
㈤、按民法第570 條規定：「居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔。」，又「…而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求…」最高法院52年台上字第2675號判例亦著有明文，由上開判例及法律規定清楚知悉，居間報酬支付之義務人應為因居間而成立契約之雙方當事人，然本件被上訴人所請求給付居間報酬之二件案件，其契約當事人之一方分別為被上訴人所開發之買方高聰明與陳光印、王桂霜，另一契約當事人則為新豐公司，此有新豐公司與陳光印所簽訂之不動產買賣協議書，及新豐公司與高聰明所簽訂債權讓售契約書可稽，其中高聰明部份在債權讓與手續未完成前，因該債權所擔保之不動產先經新豐公司承受，而由新豐公司與高聰明另行簽訂不動產買賣協議書，足見上訴人並非契約當事人，依民法第570 條規定及最高法院52年台上字第2675號判例意旨，上訴人並無支付居間報酬之義務。且被上訴人於94年10月25日民事答辯（一）狀亦自承：「…依目前商業之習慣，仲介業收取居間報酬，通常依據實際成交價格，分別向買方收取2%，向賣方收取3%至4%之服務費（即居間報酬）…」，被上訴人既已自認依目前商業之習慣，向賣方收取3%至4%之服務費，然上訴人並非賣方，足見，被上訴人居間報酬請求之對象絕非上訴人。
㈥、按民法第566 條第1 項之立法理由為：「謹按居間之報酬，依前條之規定，固以約定為原則，然有時雖未約定，而依其情形，有非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，應視委託人為默認給與報酬，以保護居間人之利益。此第1項所由設也。……」，依此立法理由可知，民法第566 條第1 項之適用，必須為兩造間有成立居間契約，但無居間報酬之約定為前題，原審法院一方面認上訴人公司相關業務主管孫善同曾有給付居間報酬予上訴人之指示（已遭證人孫善同於原審庭訊時所否認），……足認兩造間確有給付居間報酬之約定，既然雙方已就報酬有所約定，即應依據雙方約定之報酬比例作為判決之依據，而無民法第566 條第1 項規定之適用，其判決理由顯然矛盾。
㈦、再者，民法第566 條第1 項所謂依其情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允予報酬，其前題仍須雙方間有居間契約，但就報酬並未約定之情形下，方有該條項規定之適用，已詳如前段所述，而以被上訴人從事不動產仲介業務多年，果若接受上訴人之委託居間媒介，豈有不依約定簽訂書面委託契約並明確約定居間報酬之理，此實與常情不符，又依目前民間運作之模式，若買賣雙方分別自行委託不同之居間仲介業者，通常居間業者彼此間會採取合作之模式，儘力促成交易完成，再各自向委託方收取服務報酬，而不互相請求居間報酬，此為一般民間常見之模式，在此情形下，因居間業者彼此間並非成立居間契約，即無民法第566 條第
1 項規定之適用，更何況，居間人非必受買買雙方同時委託，其僅受一方委託之情事亦所在多有。本件被上訴人與上訴人接觸時，即明知上訴人非不良債權之所有人，上訴人亦係受新豐公司之委託處理不良債權，同樣亦係以處理不動產後，依據處理金額按一定比例向委託業主收取服務報酬，故在被上訴人與上訴人接洽時，雙方即採合作模式，而未依據「不動產經紀業管理條例」之規定簽訂書面委託契約或居間契約，也因雙方係採合作模式，並未拘束上訴人同時與他仲介公司合作，故上訴人同時亦將不動產資訊提供給其他仲介公司，是雙方間僅存有合作關係，並無任何居間契約存在，即無原審所謂被上訴人非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者之情事。
三、證據：援用第一審所提證據，補提新豐公司與高聰明所簽訂之債權讓售契約書1 份為證。
乙、被上訴人方面
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：
㈠、本件被上訴人係花蓮地區不動產經紀仲介公司，上訴人公司因受新豐公司之委任，處理該公司花蓮地區之不良債權買賣及不動產物件承受事宜，而上訴人公司於花蓮縣、市並無設立分支機構，故於92年9 月19日於上訴人公司位於板橋市○○路○○號公司內，由上訴人公司之孫善同協理與被上訴人公司負責人乙○○、經紀營業員王芬英小姐以口頭約定，委託被上訴人居間介紹上訴人公司與花蓮地區對不良債權買賣（含擔保左列債權而設定抵押權之讓與移轉登記）及不動產物件承受有興趣之買主，約定事項除了上訴人公司與被上訴人公司間仲介服務事宜外，在上訴人公司孫善同協理承諾比照其他資產管理公司委託被上訴人仲介服務報酬辦理之情況下，雙方乃約定居間仲介服務報酬傭金為不良債權買賣或不動產物件承受之實際交易價額之3%，被上訴人公司負責人當場表示同意上述費用。
㈡、嗣92年10月29日時，經由被上訴人公司經紀營業員王芬英小姐仲介引薦並向被告報告締約機會情形下，乃進行第一件實際個案（即花蓮簡秋正案）交易過程，被上訴人方面是由王芬英小姐與上訴人公司之羅培致專員進行電話聯繫，唯後因故整個成交案無法成立，被上訴人無法向上訴人請求居間報酬，此有上訴人公司羅培致專員傳真至被上訴人公司處主題為「花蓮簡秋正建議案」之傳真文件足證之。依據前開傳真文件記載之第6 點「另協理有提到卓連章（歿）基甸石業乙案外，爾後其他個案仲介服務費最高為2.5%（案量絕對會越來越多）」，顯見上訴人與被上訴人間於92年9 月19日締結居間契約時，其服務報酬約定為實際交易價額之3%計算，而至92年10月29日後，除了卓連章基甸石業乙案外，雙方同意爾後個案仲介服務費為按實際成交價格2.5%計算。
㈢、證人李麗娟於94年5 月12日原審法院審理時具結證稱；「…當時陳碧珍有提報酬的問題，羅先生（羅培致）回答價格上面不滿意，所以就不給他們傭金，他們收不到傭金，他們也沒辦法給付原告傭金…。」之證詞，足證兩造間於92年9 月19日確實有締結約訂服務報酬之居間契約，上訴人願依雙方約定給付居間服務報酬予被上訴人，僅因上訴人公司之委託人即新豐公司對本件不動產交易事件之成交價格不滿意，不願給付傭金予上訴人，故上訴人亦無法依約定將傭金給付予被上訴人，職故，上訴人所辯兩造間並無居間契約云云，顯不足採。
㈣、上訴人一再辯稱，上訴人與被上訴人同樣站在仲介之地位，且基於成本之考量，又非該等不良資產之所有人，故不可能同意給付居間報酬與被上訴人云云。惟按，如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬，民法第
566 條第1 項定有明文。職故，居間報酬之約定方式，無論是否為專業仲介人士或公司或個人，按慣例皆給付相當之報酬，如未給付報酬，即不可能為買賣雙方報告訂約機會或媒介。本件依證人陳碧珍於原審法院94年5 月12日審理時之證詞「（原告訴訟代理人問：原證6 之花蓮市○○街不動產交易案你是否有參與？有向被告的人員詢問有關服務報酬的事？）有參與。我是一起問他們兩位的，羅培致說因為他們對總價有意見，我認為所謂他們應該是指新豐公司，對總價有意見，所以服務報酬沒有算給被告，這是羅培致說的，所以羅培致說既然他們沒有拿到報酬，所以他也不會給我們。」，另依證人李麗娟於原審法院同一審理期日之證詞「（原告訴訟代理人問：原證6 花蓮市○○街不動產交易案你是否有參與？…有向被告的人員詢問有關服務報酬的事？他們如何說？）：我自己開代書事務所，有一天（正確日期不記得），…當天有買方、宋慈愛、徐暄詠小姐、羅培致先生、還有中信的王小姐及陳小姐，…當時陳碧珍有提報酬的問題，羅先生回答價格上不滿意，所以就不給他們傭金，他們收不到傭金，他們也就沒辦法付給原告傭金，當時買方還有告訴被告的人，陳小姐他們很辛苦應該給他們一點錢…。」可知，被上訴人於交易過程中已屢次催告上訴人給付服務報酬，在在顯示出本件被上訴人若非已得到上訴人之承諾有關居間報酬部分，被上訴人豈會徒費時間、精力對上訴人報告訂約機會或媒介；況本件交易案上訴人若非透過被上訴人報告訂約機會或媒介，何能促成此一交易案？且依上開法律規定即交易通念，被上訴人既為上訴人報告系爭交易案件之訂約機會及媒介，更視上訴人已「允為報酬」。
㈤、再者，就本件居間報酬之數額，被上訴人起訴請求之金額者，僅係依兩造所約定如原證4 及原證6 所示實際成交案例之服務報酬，不含已磋商而未成交之案例，而被上訴人起訴請求之原證4 交易案、原證6 交易案傭金分別為按實際交易價額之3%及2.5%計算。依內政部89年5 月2 日台（89）內中地字第8979087 號及內政部89年7 月10日台（89）內中地字第8979 517號對不動產仲介經紀業所頒定之不動產仲介經紀業報酬計收標準規定：「（一）不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或『雙方』收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。…。」可知，本件被上訴人起訴請求給付服務報酬既分別為該系爭交易案件實際成交價金之3%及2.5%計算，，並未逸脫上開不動產交易實務及社會經驗法則。
㈥、再就原證2 傳真文件之真正，已據證人羅培致於原審結證時證稱：「原證2 的資料是我傳真給原告的」而無疑問，而此文件第6 點記載「另協理有提到卓連章（歿）基甸石業乙案外，爾後其他個案仲介服務費最高為2.5%（案量絕對會越來越多）」之記載，證人羅培致雖於原審法院同上審理期日證稱：「…我會寫第6 點是原告一直跟我講，我一直跟公司反應，可是他們每個人每天想法都不一樣，…我有請示協理，協理說居間報酬直接由協理跟原告聯繫…。」等語，依前開傳真文件文字記載內容意義，按社會通常一般人之理解，若非上訴人公司相關業務主管之孫善同協理曾有給付居間報酬予原告之指示，否則羅培致為何要於對外傳真至被上訴人公司之傳真文件上載明服務報酬計算標準的意思表示呢？而被上訴人依兩造於92年9 月19日於上訴人公司口頭協議，及原證2 之兩造往來文件之指示，依約履行報告訂約機會或媒介之勞務給付義務，所求僅是能盡速媒合交易案成功，而賺取應得之服務報酬，否則何需耗費如此多之時間、精力為人作嫁。
㈦、本件系爭給付居間報酬事件，被上訴人為報告訂約機會或媒介契約之居間人，而上訴人為支付報酬之委託人，是以所謂居間契約法律關係為居間人與委託人間成立之契約。再參酌居間契約為諾成、不要式及雙務契約之法律性質可知，被上訴人已依兩造間居間契約之約定對上訴人完成其「報告訂約之機會」及「為訂約之媒介」之勞務給付義務，則委託人之上訴人自應給付約定報酬予居間人之被上訴人，上訴人所陳之本件居間報酬請求對象非上訴人之見解，容有誤會，當不足採。
理?由
一、本件被上訴人起訴主張：兩造於92年9 月19日在上訴人公司位於台北縣板橋市○○路○○號公司內，由上訴人公司之孫善同協理與被上訴人公司負責人乙○○、經紀營業員王芬英小姐以口頭約定，委託被上訴人居間介紹上訴人公司受訴外人新豐公司委託就花蓮地區對不良債權買賣（含擔保左列債權而設定抵押權之讓與移轉登記）及不動產物件之買賣，雙方並約定居間仲介服務報酬傭金為不良債權買賣或不動產物件承受之實際交易價額之3%計付，上訴人復於92年9 月22日傳真花蓮區不良債權物件表予被上訴人，92年11月6 日訴外人高聰明在原告之媒介下，以15,500,000元之價格買受新豐公司花蓮區物件債權編號：Ｓ－Ｉ－000－000－000、Ｎ－Ｃ－000－000－000坐落花蓮市○○路四九
六、四九八號之不動產（債務人卓連章，基甸石業公司），並由上訴人公司羅培致專員與訴外人高聰明簽定債權、抵押權讓與買賣預約協議書，高聰明隨即給付4,650,000 元予上訴人公司之代表羅培致，另於93年1 月12日訴外人陳光印、王桂霜亦經由被上訴人之媒介以9,000,000 元之價格買受新豐公司花蓮區物件債權編號：Ｓ－Ｃ－000－000－000坐落花蓮市○○街○號二樓之不動產，並由上訴人公司羅培致專員與訴外人陳光印、王桂霜簽訂不動產買賣協議書，陳光印立即交付1,800,000 元予羅培致簽收。上訴人並提出花蓮區不良債權物件表影本1 份、上訴人公司於92年10月
29 日 傳真文件影本1 紙、花蓮區物件追蹤表1 份、債權「抵押權讓與」買賣預約協議書影本1 份、上訴人與訴外人高聰明購屋要約書影本1 份、不動產買賣協議書影本1 份、付款支票簽收影本1 份、上訴人與陳光印、王桂霜購屋要約書影本1 份為證。
二、兩造對於上訴人提供花蓮區不良債權物件表予被上訴人，及經由被上訴人之媒介出售上開不良債權物件表內之物件予訴外人高聰明、陳光印及王桂霜，上開事實皆不爭執，且有上訴人提出之上開文件為證，被上訴人此部分之主張堪信為真實。本件兩造有爭執點，厥在於兩造間對於上開媒介不動產買賣之契約是否有報酬之約定？以及縱未約定報酬，被上訴人是否依法得請求上訴人給付報酬？基於下述理由，本院認為被上訴人向上訴人請求給付報酬為無理由，茲析述如下。
三、按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。」民法第565 條、第566 條第1 項定有明文。是居間之成立，除居間人為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介外，尚須居間人與他方當事人有給付報酬之約定，或有上開視為允與報酬之情形，否則縱有為他方報告訂約機會或媒介之情事，亦無成立居間契約之可言。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文；次按請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證責任，必須證明為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院43年台上字第377 號判例意旨參照）。又證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接證據為限，凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為推理的證明應證事實，該證明某事實之間接證據，亦包括在內（最高法院91年度台上字第2578號判決意旨參照）。本件被上訴人主張兩造間有居間報酬之約定或視為上訴人允為報酬之情形，然為上訴人所否認，揆諸前開說明，自應由被上訴人就此有利於己之事實負舉證責任。
四、經查：被上訴人公司法定代理人乙○○及經紀營業員王芬英小姐曾於92年9 月19日至上訴人公司與負責不良資產處理之孫善同協理洽談，由被上訴人提供花蓮地區不良債權之不動產物件資料，再由被上訴人負責尋找買主一節，已據證人乙○○、王芬英及孫善同於原審訊問時證述在卷（參見原審94年4 月14日言詞辯論筆錄）。證人乙○○當日雖證稱：「在場的有我們公司的王芬英及被告孫協同協理，討論我們幫他作服務傭金報酬的事情，幫他處理不良債權，……，他們同意讓我們作服務，按不動產成交價的百分之三收取報酬，……，因為被告不是真正所有權人，所以沒有辦法和我們簽委託書，……」等語；證人王芬英則證稱：「……，當時有講好如果仲介成功的話，報酬成交總價百分之三計算，……，因為孫協理就是這部門承辦人員，他同意了就算，……」等語；惟按證人乙○○為被上訴人公司之法定代理人，證人王芬英則任職於被上訴人公司，渠等二人與被上訴人公司間均有直接且密切之利益關係，且該等證詞均未經具結，其所為對被上訴人有利之證詞該證明力自屬薄弱，無法信其所述符合真實，故不能僅憑渠等之證詞，即認定兩造間確實有達成關於服務報酬之約定。
五、再查，證人即負責系爭不動產交易之土地代書李麗娟在原審時雖具結證稱：……當時陳碧珍（即被上訴人公司員工）有提報酬的問題，羅先生（即上訴人公司員工羅培致）回答因為新豐對價格不滿意，所以就不給傭金，他們收不到傭金，也沒有辦法付給被上訴人傭金等語，證人李麗娟與兩造間既無親屬或僱傭之關係，其所為之證詞自較有可信度。徵之其所為之上開證詞，僅能得知上訴人於系爭不動產交易完成後，並未給付被上訴人傭金報酬之事實為真實，至於兩造間就服務傭金之是否已有約定以及約定內容究竟為何，尚無從憑上開證人證詞，得知被上訴人主張：上訴人確實已同意給付被上訴人按不動產實際成交價格3%計算之服務報酬為真實。
六、被上訴人雖又提出當時擔任上訴人公司銷售人員之羅培致在92年10月29日傳真予被上訴人公司王芬英之傳真文件，其上第6 點記載：「另協理有提到卓連章（歿）基甸石業乙案外，爾後其他個案仲介服務費最高為2.5 ％（案量絕對會越來越多）」等語，主張兩造間於92年9 月19日締結契約時，先約定其服務報酬為實際交易價額之3%，而至92年10月29日後，羅培致代理上訴人公司傳真上開文件，內容提及除了卓連章基甸石業乙案外，雙方同意爾後個案仲介服務費為2.5%。
然查，兩造間交易往來，在上訴人一方是以上訴人公司協理孫協同為代理人，在被上訴人一方則為被上訴人公司法定代理人乙○○，此與證人乙○○之證詞提到：「……當時我們是到孫協理的辦公室去談，還有其他人在場，但是他們沒有參與，……」，與當日在場之被上訴人員工王芬英之證詞：「……因為孫協理就是這部門承辦人員，他同意了就算……」所敘述係由上訴人公司孫協同協理負責與被上訴人公司交易一節互核相符，足見被上訴人於本件交易中，顯然早有認知上訴人公司之代理人為該公司協理孫協同，亦即僅上訴人公司協理孫協同有權代理上訴人公司與被上訴人締結約定，故被上訴人主張證人羅培致有權代理上訴人公司一節，尚不足採信。
七、再查，證人羅培致所傳真之上開文件，並未有隻字片語提及兩造於締結契約當時，確實已有約定服務報酬為實際交易價額之3%；而證人羅培致在原審94年6 月9 日審理時具結證稱：「……原告（即被上訴人）向我要求的傭金，我有向公司陳報，但是公司都沒有答覆如何給，……，我會寫第6 點的原因是因為原告一直跟我講，我一直跟公司反應，可是他們每個人每天想法都不一樣，也沒具體執行，後來的細節也不清楚，我有請示協理，協理說居間報酬直接由協理跟原告聯繫，百分之二點五是原告一直跟我講的，」、「協理每天跟我講的答案都不一樣，有時有，但是有時候沒有，因為協理還沒有正式定案。」、「（問：既然協理沒有定案，為何你會告訴被上訴人爾後其他個案仲介費最高為二點五？）這是我要幫原告向公司爭取的。我是有處理這部分的不良債權，但是我並沒有處理居間報酬的問題」等語，依其證詞，亦無從得知上訴人公司協理孫協同確實已有明確承諾給付按實際成交價格2.5%計付之居間報酬。而被上訴人主張證人羅培致有權代理上訴人為上開意思表示云云，不可採信，已如上述，證人羅培致上開傳真文件第6 點中所敘及之文義，亦是用「協理有提到…………」之文字，足見羅培致當時僅是以自己名義傳述上訴人公司孫協同協理曾提及之事，並無以上訴人公司代理人之名義向被上訴人公司為意思表示之情事。且細審上開傳真第6 點之內容，僅可得知上訴人公司協理孫協同曾向員工羅培致提及仲介服務費一事為真實，惟上訴人公司就仲介服務費報酬是否已定案，或是上訴人公司協理孫協同已指示員工羅培致為使者向被上訴人提出仲介服務費要約一事，則尚待證明。而就上開應證明事項，被上訴人均無法舉出證據以實其說。準此，應認被上訴人主張上訴人公司員工羅培致已代理或傳達上訴人公司表示同意自92年10月29日後，提及除了卓連章基甸石業乙案外，爾後個案仲介服務費為2.5%一節，無從信為真實。
八、被上訴人雖又主張，被上訴人為買賣搓和耗費相當時間、精力，自堪認本件不動產或不良債權買賣居間，被上訴人如不受報酬，即不為上訴人報告訂約機會或媒介故應視為本件上訴人已允為報酬。查上訴人主張伊向賣方收取報酬，被上訴人則向買方收取報酬，業經被上訴人在本院審理時自認：「我們在高聰明的案件，有向高先生即買方收取約五萬元的仲介報酬，大概事實成交價的百分之零點三多」等語，顯見被上訴人是否能向買方收取仲介報酬，與系爭不動產交易能否成功息息相關，被上訴人對於系爭不動產交易盡力協調、奔走折衝，乃其順利取得買方給付居間報酬之必要作為，尚與民法第566 條第1 項「如依情形，非受報酬，即不為報告訂約機會或媒介」之規定有別，自難視為上訴人已有允為居間報酬之情形。
九、揆諸前開說明，被上訴人既未能舉證證明兩造間確實已有居間報酬之約定或有視為允為居間報酬之情事存在，則被上訴人以兩造間有居間契約為由，主張上訴人應給付居間報酬341,250 元及自民國94年2 月23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，不應淮許，其就該部分所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審就此部分判命上訴人給付，並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判，如主文第2 項所示。
十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項 、第450 條、第78條、判決如主文。
中 華 民 國 95 年 1 月 27 日
民事第三庭 審判長法 官 陳映如
法 官 邱靜琪法 官 邱育佩以上正本證明與原本無異本件不得上訴。
中 華 民 國 95 年 1 月 27 日
書記官 王苑琦