臺灣板橋地方法院民事判決 94年度簡上字第18號上 訴 人 丁○○訴訟代理人 邱新福律師被上 訴 人 丙○○訴訟代理人 郭振茂律師上列當事人間債務人異議之訴事件，上訴人對於中華民國93年10月26日本院板橋簡易庭93年度板簡字第1484號第一審判決提起上訴，經本院於94年6月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
本院九十三年度執字第二○六九六號返還房屋強制執行事件之執行程序應予撤銷。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實 及 理 由
壹、當事人之主張：
一、上訴人方面：聲明：（一）原判決廢棄。（二）鈞院93年度執字第20696號返還房屋強制執行事件之強制執行程序應予撤銷。其陳述除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
(一)本件基本事實：緣上訴人自民國82年7 月1 日起即向被上訴人承租台北縣板橋市○○街○○號房屋1 至4 樓全棟迄今，一年換約一次，從最初的月租新臺幣（下同）5 萬5000元，截至90 年11 月1 日（租期90.11.1--92.10.31）漲 為10萬元，並應被上訴人基於辦理公證及稅賦考量的要求，租賃末期如附表1所 附7 號、8 號租約，租約於書面載為3 萬元，租賃範圍載為1 、2 樓，但實際上仍然是租賃1 至4 樓全棟，月租實際上亦繳付全棟的月租10萬元（不論上訴人如何配合被上訴人的寫租約書面，上訴人所租的仍然是全棟，所付的月租，仍然是付全棟的月租，十多年來一直是如此，此從上訴人從未搬過家即明，被告從未搬過家的事實，業經證人己○○、戊○○到庭證述無訛，並為被上訴人所不否認，其間的租賃過程，業據證人己○○證述明確，詳如前呈附表1 「上訴人夫妻承租系爭福德街17號全棟（1-4 樓）過程一覽表」所載，並有前呈附1 內附之第1 號至第8 號租約影本可資佐證；復查系爭租屋全棟1 至4 樓，每一樓均有一個電錶，四樓共有四個電錶，上訴人歷年來繳交電費，也多四個電錶的電費都繳，此有台新銀行線費紀錄影本1 紙（見前上證14）為證，俱見上訴人確係承租全棟 (1 至4 樓)， 而公證租約所載之租賃範圍及月租，完全係配合被上訴人的需要所記載。系爭租賃（見上證1 即附表1 內附第8 號租約；亦即一審原證1 、2)於92年10月31日租期屆滿，被上訴人仍續原租賃契約之條件，按月向上訴人收取租金10萬元，因時逢過農年，大家都忙，而且辦理公證手續耗時不少，雙方遂約明過年後再補訂面契約，被上訴人逐月收取租10萬元連續收了92年11月份、93年1 月份、2 月份、3 份、4 月份（於上月底或當月初收租）的租金之後，被上訴人從未有何反對續租的表示，系爭租賃已然依民法第451 條之規定，更新為不定期租賃，被上訴人於93年4 月底收93年5 月份的租金時，被上訴人突然以有人要租15萬元，而向上人商議調租為15萬元，所收的10萬元要視為補償金，為上訴人所峻拒，上訴人以爭租賃契約已更新為不定期租賃，繼續繳租至今，分文未欠。
被上訴人猶持系爭租賃公證契約書（見上證1 即附表1 內附第8 號租約；亦即一審原證1 、2）為 執行名義聲請強制執行（鈞院93年度執字第20696 號），上訴人以本件業已更新為不定期租賃，有強制執行法第14條第所定之妨害債權人請求之事由，提起本件訴訟，請求撤銷上開強制執行程序。
(二)原審判決以下各點，作不利於上訴人之判決，上訴人不服：
１、證人即被上訴人之胞兄邱顯鎰證述：被上訴人於本件房屋租期屆滿（92年10月31日）前，即已委託其多次告知上訴人夫妻租期屆滿後須調漲租金，方再續租云云。
２、原審被證2 即上訴人委請律師於93年6 月1 日（按此時已是租期屆滿後6 個多月，換言之，租約已更新6 個多月；也是被上訴人於93年4 月份商議調租為上訴人所拒之後的事）以93永字第031 號函回覆被上訴人：「．．．有關邱先生多次協商調整房租之事宜，如屬於合理之調漲範圍，於本人絕無異議，然兩造之認知尚無共識，本人願盡最大之誠意與邱先生繼續協調。為此特請貴大律師發函丙○○先生，請邱先生能顧及多年情誼，繼續協調租金相關事宜」，而認被上訴人有以「租期屆滿後須調漲租金方再續租」方式為表示反對之意思。
３、本件租賃契約公證書、房屋租賃契約影本與被上訴人簽收之「房租收付款明細表」內載租金為3 萬元，縱租期屆滿後之92年11月1 日起至93 年5月31日止，每月收取10萬元，亦係相當於「相當於租損害」之補償性質等情。而謂本件租賃契約尚未更新為不定期租賃契約云云，要為有誤。
(三)原判決認定事實及適用法令俱有錯誤，謹臚述如后：
１、原審證人邱顯鎰的證言不實：①經查證人邱顯鎰係被上訴人的胞兄，曾代理被上訴人與上訴人成立本件的租賃契約，此有兩造90年10月11日公證租賃契約書影本1 份 (見上證1 即附表1 內附第8 號租約)為 證。又曾代理被上訴人收取租金，此觀同一租約之房租付收款明細欄即明。故邱顯鎰的身分等同契約的當事人，利害關係密切，其證詞難免偏頗，無可採信。②證人邱顯鎰於93年10月12日原審行言詞辯論程序中稱：伊曾於92年9月底、92年10月中旬跟上訴人夫妻二人講要調租到15萬元，調租後才打契約，講了很多次，是參考附近的行情，上訴人當時說等過完年再談，每個月先付我10萬元不夠的再補足云云，並不實在。
實際情形：乃有關租期屆滿後的新租賃，何時補寫書面契約一事不急，等過完年後再談。因雙方先前曾有過因租約到期後之續租，歷經數個月之後，才補寫書面契約，而並未立刻寫就書面契約的經驗（前例），即85年6 月某日租賃契約書上載終期為86年6月30日，如果屆期即以書面簽約的話，次一年度的租賃契約始期應為86年7 月1 日，然兩造亦因事忙而續依舊租約之條件租賃，直到近四個月後的86年10月某日始補訂書面契約，此從兩造85年6月某日之房屋租賃契約書（租期85年7 月1 日至86年6 月30日）、86年10月某日之房屋租賃契約書（租期86年11月1 日至88年10月31日）影本各一份（見上證2 、3 即附表1 內附第4 、6 號租約），參照以觀即明。本件情形亦相同，租賃契約循原租約之條件而更新續租，只是續租之後的書面補寫事宜，上訴人同意過年後再談。又上訴人確於93年4月間以後，才提到調整租金一事，業據證人己○○、李敬（筆錄誤植為俊）賢於94年3 月10日鈞院行準備程序時到庭證述明確：「證人己○○證稱：92年11月1日繳交10萬元，但簽收3萬元，第二個月後的租金都拿10萬元的支票給房東，那時沒有談要調整租金，到4月下旬，房東的哥哥向稱有人欲以租15萬元承租，如果要續組的話，就要以15萬元承租。房東要調整租金，是在93年4 月份以後的事，4 月份以前都沒有調整的糾紛；證人李敬 (俊)賢 結稱：93年4月間因我高等行政法院有案件，所以常去己○○家，當時己○○與丙○○的哥哥在調整租金的事情，邱先生說有人要10萬元至15萬元，但己○○說租金為10萬元，景氣不好」，有該次筆錄第3 頁、第5 頁影本各1 份（見上證16、17）為證。③證人邱顯鎰稱每月收租3萬元云云，亦與事實不符，被上訴人每月確向上訴人收取租金為10萬元【詳如後述第四 (四) 所敘】。
２、原審被證2 即上訴人委請律師於93年6 月1 日以93永字第
031 號覆函，不足以作為雙方於93年6 月1 日仍未就租金達成協議之認定：
(1)經查被上訴人曾於93年5 月30日以板橋文化路郵局第3407號存證信函稱：「本人於房屋租期即將屆滿前即委託兄長邱顯鎰告知丁○○夫婦租期屆滿後將調高租金，詢問丁○○夫婦是否願意續租，如欲續租，須重新簽訂租約云云（按此段文字經上訴人事後想來，實係被上訴人為給本件已更新為不定期租賃契約解套，所設的局）」，有該93年5月30日板橋文化路郵局第3407號存證信函影本1 份可查（見前呈上證4）。 上訴人未察遂本諸實際情況，依自己的內心想法委請律師於93年6 月1 日以永成法律事務所（93）永字第031 號函覆以：「．．．又有關邱先生多次協商調漲房租之事宜，如屬於合理之調漲範圍，於本人絕非異議，然兩造之認知尚無共識，本人願盡最大之誠意與邱先生繼續協調。為此特委請貴大律師發函丙○○先生，請邱先生能顧及多年情誼，繼續協調租金相關事宜云云」，此亦有該覆函影本1 份（見前呈上證5）可稽。
(2)上訴人上開發函的真意：是表明上訴人係針對「被上訴人於93年4月間所為調漲租金之議」，表示不同意（與被上訴人來函中所提，於房屋租期即將屆滿前即委託兄長邱顯鎰告知丁○○夫婦租期屆滿後將調高租金云云，係兩碼子事）。何況上開信函並未載明所指調租商議之時間，是該不並足以證明被上訴人有於租期滿時有調租之提議，如果確有該等調租之議，衡諸常理，其催告的時間，不致於在半年多以後，才進行催告。反觀被上訴人調租之議，上訴人主張是在93年4月間所提議，並經證人李敬(俊)賢結證無訛(見上證17)，故其於次(5)月發函催告，於理甚合，故被上訴人調租之議是在93年4月間始對上訴人提及一情，自屬可信。從而，上訴人上開信函並不足以證明被上訴人有於系爭租期屆前後對上訴人提議調整租金之事。原審未察，而作不利於上訴人之認定，上訴人誠難信服。
３、租期屆滿後上訴人給付每月10萬元是租金，並非「相當於租金」之補償金：
(1)系爭租賃的月租為10萬元，業據證人己○○證述明確(見上證16) ，並據證人李敬 (俊)賢 於94年3 月10日鈞院行準備程序時到庭結證無訛 (見上證17) ；證人戊○○亦於94年4 月26日鈞院行準備程序時結證在卷，有該筆錄第3頁影本 (見上證18) 為證，與上訴人所陳相吻合，被上訴人復自認其於租期屆滿 (92年10月31日)之 後，即92年11月至93年4月份，有收到上訴人為兩造之租賃所交付之10萬元現金或支票，但僅簽收3萬元等事實，並有上訴人為系租賃簽交予被上訴人之92年12月1日支票、93年1月1日支票、93年2 月1 日支票、93年3 月1 日支票、93年4 月
1 日支票(均為影本)各1紙及被上訴人收受、兌領存摺節影本1份(見上證19；包括上證6、7)為證；再參諸租期屆滿 (92年10月31日)前 上訴人的繳租及被上訴人的收租都有一貫性，有上訴人前所呈己○○存摺及被上訴人所呈存摺可稽，在在顯示系爭租賃的月租確為10萬元，被上訴人辯解為3 萬元，誠無可輕信。
(2)按系爭租賃契約租期屆滿之後，被上訴人仍續原租對上訴人收取每月10萬元的租金，長達6 個月，才有調整租金之議，已如前述 (按至今仍續繳租中，未有欠租情事)， 如果雙方對於按原條件即月租10萬元續組系爭房屋的意思表示未有合致，依被上訴人的說法，其係要求調高為15萬元云云，查二者相差5 萬元，相較於原來的租金10萬元，差距高達一半，可謂相當高，是衡諸日常生活經法則，如果房東即被上訴人所言屬實，斷不可能會貿然收下的，而且也不至於持續收了6 個月之後才要求加註是補償金；另被上訴人又謂系爭租賃的月租為3 萬元一節，並不正確，查租金從3 萬元漲到15萬元，漲幅高達百分之五百。已然超過一般民間調漲租金的幅度甚多，徵諸日常生活經驗法則，一般房客絕不會接受，故租金3 萬元之說並不正確；此適足以證明系爭租約的月租為10萬元。故租期屆滿後上訴人給付每月10萬元是租金，並非「相當於租金」之補償金。被上訴人於系爭租賃已更新為不定期租賃之後，始臨訟構稱係損害金，並執證人即相當於事主地位的其胞兄邱顯鎰之說詞為論據，並無可取。
(3)按衡諸論理法則及經驗法則，月租3萬元，租期屆滿後之相當於租金之損害，亦應為3萬元，不會是10萬元。本件依被上訴人之指陳及原判決之認定：系爭租約之月租是3萬元，被上訴人欲調漲為15萬元，則「相當於租金」之補償金亦應為3萬元或15萬元，絕對不會是10萬元，可見原審判決採信被上訴人的說詞謂系爭房租為3萬元，租期屆滿後被上訴人所月收的10萬元是相當於租金之損害，顯然不相當，而有採證違背論理法則及經驗法則之違背法令。
(4)查原租賃契約租金實際為10萬元，已如前述，（另詳見後述），故租期屆滿後，上訴人仍繼續每月支付10萬元，被上訴人亦肯認收受10萬元，此並有台北國際商業銀行禁止背書轉帳支票影本5 紙、台北縣板橋市農會之匯款單影本7紙（見前呈上證6、7及上證19）為證，上訴人亦予收受，未有任何反對的表示，本件已然該當民法第451條規定，而更新為不定期租賃契約。上訴人支付租金時，被上訴人仍依舊慣在「系爭租賃契約的房租付收款明細欄」簽收，有該租約簽收資料影本1 份（見前呈上證1）為 證，直至93年5 月份 (於93年4 月底繳租)， 上訴人如常支付10萬元租金之時，上訴人發現被上訴人擅自在上開「房租付收款明細欄」上加註「補償金」的字樣，當場異議，始行劃線刪除，此有92年11月1 日至93年5 月31日房租付收款明細欄影本1 份 (見前呈上證1 ；即附表1 內附第8 號租約)為證。如果被上訴人所言租期屆滿後每月所收的10萬元是補償金，以被上訴人之精明，勢必會在租期屆滿後的第一個月即92年11月1日，簽收租金時就開始註記，被上訴人未此之途，經過6個月後才要開始註記，顯見被上訴人確是在93年4月底，始對上訴人表示要調漲租金，經上訴人反對後，發現本件租賃已更新為不定期租賃契約，所採取的補救措施。徵諸前開被上訴人發給上訴人之93年5月30日板橋文化路郵局第3407號存證信函中，片面指陳半年多之前，就提到調租一事云云，果如屬實，被上訴人可以不收租金或即予加註，但被上訴人並未如作，而仍予收受租金，益見該等作為係屬事後的補救作為。然事實終歸事實，不會因被上訴人的作為而改變。職故，租期屆滿後上訴人每月支付的10萬元確是不定期租賃契約的租金無訛，並非補償金。
(四)本件主要爭執點：
１、兩造不爭執之事項：①前呈附表1內附第1號至第8號租約為真正；②系爭租約 (第8 號租約即上證1 租約)的 租期於92年10月31日屆滿；③被上訴人有於92年11月1日為當月份租賃事收取上訴人交付之現金10萬元，但僅簽收3萬元；④92年12月1 日同樣原因交付當日期面額10萬元支票1紙，被上訴人亦簽收3萬元；⑤93年1月份、2月份、3月份、4 月份情形都相同交付10萬元支票，簽收3 萬元⑥93年5 月份，同樣交付10萬元支票，但改簽收10萬元，並加註「補償金搬遷」字樣，其上有經原告不同意刪除線條等。
２、本件主要的爭執點厥為：系爭房屋租賃契約是否業已依民法第451條規定「租賃期限屆滿後承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」，更新為不定期租賃契約？
３、本件租賃契約業已更新為不定期租賃契約：按定期租賃契約期滿後之得變不定期租賃者，在出租人方面有無表示反對之意思為條件，最高法院著有47年度台上字第1820號判例意旨可資參照。是本件關鍵在本件定期租賃契約屆滿前後被上訴人有無反對之意思表示。基於以下理由，應認被上訴人未於租期屆滿前後為反對續租之意思表示：
(1)本件上訴人即承租人於系爭租賃期限屆滿後，繼續付錢使用系爭房屋至今，為被上訴人所不爭，是依上開民法規定，本件租賃是否業已更新為不定期租賃契約之關鍵，在於被上訴人即出租人有無於租期屆滿時即為反對續租的意思表示。
(2)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴法第277條前段定有明文。實務據此歸納舉證責任分配之原則略如：①主張法律關係存在者，就該法律關係之存在事實負舉證責任；否認法律關係存在者，就此消極事實不負舉證責任；②主張法律關係變更或消滅者，就該主張法律關係變更或消滅之事實負舉證責任；③主張變態事實者，就其事實負舉證責任；反之主張常態事實者，就其事實不負負舉證責任等，吳明軒著93年9月版中國民事訴訟法中冊第870 頁以下可資參照。 (見前呈上訴附件1)。
(3)本件租賃契約屆滿 (92年10月31日)前 、後對上訴人的收租俱為10萬元：
①被上訴人於原審主張其於租期屆滿後，仍因本件租賃按
月向上訴人收取10萬元，並提出被上訴人母親邱張清秀之板信商業銀行0000000 號存款帳戶（00-00-00現金100,000）及 被上訴人之板信商業銀行0000000 號存款帳戶（00-00-00，93-01-05，93-02-02，93-03-01，93-04-01，93-04-30，次日交換100,000）為 證，由此可見兩造之每月租金確是10萬元，並非3 萬元。 (其後被上訴人仍每月10萬元收受至今)。 而被上訴人雖從91年11月份至92年4 月份俱收到每個月10萬元的租金，然在「房租收款明細欄」均仍簽收為收到3 萬元，此有前呈上證1 「房租收款明細欄」之記載為證，可見被上訴人收受上訴人付給租金10萬元，而被上訴人以簽收3 萬元的方式來收受租金一情，係屬存於兩造之間的常態事實。
②本件租賃更新係按原租賃條件而為更新，是新租賃收取
租金10萬元簽收3萬元，同理，更新前的租賃契約自亦以同一模式來進行，故雖原租約定為租金3萬元，實際上租金是10萬元，此對照押租金高達16萬5000元 (見前呈上證1 租約、即附表1 內附第8 號租約)， 亦可得到印證。
(4)參酌前述再衡以本件上訴人即承租人於系爭租賃期限屆滿後，繼續付錢使用系爭房屋至今，為被上訴人所不爭，循諸正常情況，本件租賃自係已依上開民法規定，更新為不定期租賃契約。而被上訴人予以否認，主張其有於於租期屆滿時即為反對續租的意思表示。揆諸上開舉證責任分配法則，自應由被上訴人就其主張有即為反對意思表示之積極、變態的利己事實負舉證責任。被上訴人所舉主張有即為反對意思表示之證據為：①證人即其胞兄邱顯鎰之證述；②原審被證2 ：93年6 月1 日律師函影本1 份。惟查原審證人邱顯鎰的證言不實；一審被證2律師函，不足佐證有於租期屆時，為反對續租的意思表示，詳如上開第三 (一)、 (二)段所敘。
(5)被上訴人供承其於租期屆滿 (92年10月31日)之 後，即92年11月至93年4月份，有收到上訴人為兩造之租賃所交付之10萬元現金或支票，但僅簽收3萬元等事實，並有存摺及各該支票影本可證 (見上證19包括前呈上證6 、7)，自可憑信，惟辯稱係補償金云云。然觀諸上證1租約有關「房租收款付款明細欄」所載就92年11月份至93年4月份租金繳付情形，並無補償金及其相關文義的記載，徵諸該欄是「房租收款付款明細欄」，就文義而言，被上訴人所收受上訴人繳付的10萬元(但僅簽收3萬元)自應定性為租金，始符合文義解釋法律趣旨，被上訴人主張該10萬元是補償金云云，要為變態事實，依上列舉證責任分配原則，自應由被上訴人負舉證責任，但被上訴人迄未盡其舉證之責。被上訴人所受租金長達6個月之久，直至第7個月(即93年5 月份租金)才 有調租之爭議，上開「房租收款付款明細欄」有關93年5月份的簽收，改簽「壹拾萬元」，並且於其下加註「補償金搬遷」字樣，經上訴人提出異議後而有刪除的線條，足見斯時始為被上人提出調租的階段，徵諸前述證人己○○、李敬 (俊)賢 之證述，互核適相吻合，更見被上訴人未於租期屆滿時 (92年10月31日)即 為反對續租的意思表示 (已歷經半年才作調整租金的表示)，從而系爭租約業已法更新為不定期租賃。
４、系爭租賃契約（前呈上證1 即附表1 內附第8 號租約）所約定的租金為10萬元，並非原審所認定的3 萬元：
(1)經查上訴人自82年7 月1 日起即向被上訴人承租台北縣板橋市○○街○○號2層樓房屋迄今，一年換約一次，截至86年6 月30日止，計換約四次，租金亦從初期（82年）的5萬5000元，一直漲到85年的7萬元(見前上證8、9、10、2；即附表1 內附第1 、2 、3 、4 號租約)。 惟86年11月
1 日至92年10月31日間被上訴人與上訴人就系爭房屋所定的租賃契約書上，卻記載租金為3萬元以下，此有卷附各該契約影本(見前呈上證3、11、1即附表1內附第6、7、8號租約)為證，顯然違背社會的日常生活經驗法則及論理法則。按一般民間約定租金的習慣，大多只有房東調漲租金，若房客覺得租金太高就不會續租，並無房東調降房租，來迎合房客之情形。故自86年11月1日至92年10月31日間兩造就系爭房屋之租賃契約書內載租金為3萬元以下，並非真正全部月租，實係上訴人為配合被上訴人之節稅要求，所作權宜列載。事實上公證當時上訴人每月所繳的租金已從85年約定的7 萬元調漲到十萬元 (其詳見前呈附表
1 所列載)。
(2)光是2 層樓房的1 樓騎樓前面的二個攤位，其租金就租到11萬元，此有93年6月30日攤位租賃契約書影本一份為證（見前呈上證12）；並經證人甲○○於94年4月26日行準備程序時到庭結證明確，有該次筆錄影本第3 頁 (見上證18) 為證。平均一個攤位的租金就高達5 萬5000元，而系爭房屋是二層樓房，其第一層，亦是供作營業之用，二層樓加起來卻只記載租金3 萬元，顯然不合論理法則。
(3)被上訴人供承其於租期屆滿 (92年10月31日)之 後，即92年11月至93年4月份，有收到上訴人為兩造之租賃所交付之10萬元現金或支票，但僅簽收3 萬元等事實，詳如前述，更見租金為10萬元。
(4)又租金從3萬元漲到15萬元，漲幅高達百分之五百。已然超過一般民間調漲租金的幅度甚多，徵諸日常生活經驗法則，一般房客絕不會接受，故租金3 萬元之說並不正確，應是10萬元才正確。
(5)系爭租賃月租為10萬元之事實，已據證人己○○、李敬(俊)賢 、戊○○到庭證實，已如前述。
(五)對被上訴人答辯之陳述：
１、有關補訂書面租約部分：按租賃契約是不要式契約，不以訂立書面為必要，而於雙方意思表示一致時即告成立。本件於被上訴人按月續行收取10萬元租金時，已然默示合意更新租賃契約，誠如前述。至於雙方曾提補訂書面一事，充其量為契約方式之約定，在完成定期租賃契約之書面以前，依民法第166條之規定，尚不生變為定期租賃契約之問題。是被上訴人之此一辯解，對於更後的新租賃契約，並無書面之訂定，而屬不定期租賃不生影響。
２、有關被上訴人提及補具書面所需之時間只要花費十分鐘即可云云，亦有誤會：經查本件書面租賃契約的補訂，依雙方的合致意思是，上訴人配合被上訴人節稅的要求，以月租10萬元，租約內載則記載為3萬元，並以公證的方式來補具 (前此的系爭公證租賃契約書，亦循此模式簽訂的)，不是十分鐘就可以完成的。
３、有關系爭公證租賃契約之「房租付收款明細欄」上「補償金」的字樣，係被上訴人所添加，經上訴人異議，始行劃線刪除。被上訴人異於此的說法並不實在。此從當時已是租約更新6個月之後的事即明；苟如被上訴人所言其胞兄邱顯鎰在「房租付收款明細欄」之上，加註「補償金」意在顯現事實，為何遲至93年5 月份 (於93年4 月底收租)才加註？又何以在此之前的簽收仍記載簽收參萬元？在在顯示被上訴人冀圖以事後的作為來推翻業已更新的租賃關係之意圖。
４、有關原審被證2即上訴人委請律師於93年6月1日以93永字第031號覆函，並不足以作為雙方於93年6月1日仍未就租金達成協議之認定，已如前述。查該函係針對業已租賃契約更新之後的新不定租賃契約調漲所為之意思表示。被上訴人片面臆測受託律師應如何覆函，在法律上不具意義，何況被上訴人確係在租賃契約更新後之93年4月下旬才提調漲租金之事有證人李敬賢、己○○為證，已如前述，是被上訴人的說法不可取。
５、被上訴人在租賃契約屆滿時，並未即時為反對續租之意思表示：經查被上訴人於租賃契約屆滿前曾委託其胞兄邱顯鎰對上訴人夫婦表示，對於租期屆滿後之續租事宜是否補寫書面文件，由於雙方都忙，所以等到過年後再談，上訴人因為曾有租期屆滿後未作成書面，事後補定的先例，遂同意被上訴人的提議，惟93年4月底，上訴人再向被上訴人提及補定書面租賃契約之事，被上訴人卻表示要調漲租金為十五萬元，遭上訴人反對。
６、有關證人李敬(俊)賢部分：
(1)上訴人因不諳法律故而委託馬律師代為處理，唯馬律師不僅未能在律師函真實陳述上訴人的意思，更曲解原意，因如前述，在原審時更委由毛律師出庭，並建議上訴人不用出庭，也沒有提到證人的事，造成重要的證人乙○○未能趕在原審時出庭，被上訴人未於詰問之前提出質疑，並已進行反詰問，其此項質疑，應無礙其證詞的證據力。
(2)因為證人李敬 (俊)賢 所親耳聽到的是上訴人之代理人即其胞兄邱顯鎰親口陳述93年4月底當時有人出價15萬元，欲租系爭房屋，故證人李敬 (俊)賢 可以確認本件房租調整糾紛的時點。
７、有關上訴人主張被上訴人提及調整租金的時點究為93年4月間或93年3月間一情，上訴人今肯定為前者，為何會有上開誤差，實為記憶上的問題或原審受託律師誤載，但無如何都是被上訴人繼續收受租金5 個月以上，而無為反對續租之意思表示，要無改於本件租賃之更新。
８、有關證人甲○○部分：甲○○有關其與被上訴人於93年6月30日所訂攤位租賃契約，於92年雙十節與房東談的云云，從談到訂約相差8 個月之久，不合日常生活經驗法則，顯係臨訟所杜，無可採信。
９、有關兩造帳戶之核對部分：按證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明某事實為限，凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為推理的證明應證事實，認證明某事實之間接證據，自應包括在內，最高法院著有92年度台上字第1499號判決可參。是證據，不以直接證據為限，間接證據亦包括在內。本件兩造爭執系爭租賃契約月租究為10萬元或3 萬元? 依兩造歷年來的繳、收租模式，而予查對相關存摺，實有必要。以本件為例，於每月的月底或月初的繳收租時期，上訴人的存摺都有超過3 萬元以上 (按上訴人繳租是從存摺提款再加上茶行之現金，湊足以現金交給被上訴人，被上訴人再存入其母存摺)的 現款提出，而被上訴人所慣用的收租存摺也有一貫性的9 萬元 (超過3 萬元)存 入。查與上訴人現金繳租，且每月超過3 萬元以上恰相吻合，此適足以印證被上訴人所辯系爭租賃之月租為3 萬元云云，並不實在。
１０、有關上訴人94年1月11日上訴理由狀第6頁第3行中所指「被上訴人自88年做成公證租賃契約之後，實際上每月收受上訴人支付租金10萬元」一節，係屬誤載，此從附表1編號7 列內載該段之月租為9 萬2000元自明，是謹此更正；又前呈上開附表1 編號7 列內備註欄所載「見上證11（
下 稱：編號11租約）」，係「見上證11（下稱：編號7租約）」 之誤，併此更正。
１１、證人戊○○經常與找上訴人談心，接受上訴人的傾吐，而知曉事實真相，應非馬路消息所可比擬，自可以當證據，何況間證據、情況證據都可以作證據，已如前述，被上訴人的此部分顧慮，應屬多餘。
１２、有關上訴人於93年6 月1 日、93年6 月30日、93年7 月29日各匯款3 萬元，後於又匯入21萬元 (每月差7 萬元，
3 個月差21萬元)予 以補足差額的緣由，乃因雙方認知有異，已瀕臨訴訟，上訴人原審委任的律師建議上訴人依租約書面所載的3萬元(非實際所付的月租10萬元)來匯，以免又落入房東的圈套，不知何故委任律師於93年8月中突以電話告知必須補足每月7 萬元之差額 (可能經其研究結果，見解變更之緣故)， 上訴人不懂法律，立即予以補足，此一事實，並為被上訴人所不爭。查有關業已更新的租賃其月租如何繳，繳多少，本來與租約的更新無關，祇是攸關，對於新租約有無違約的問題。被上訴人欲利用上訴人的不懂法律，強謂系爭租賃的月租為3 萬元，而置前開諸多事實於罔顧，懇請鈞長仔細鉤稽，萬勿為其所乘。
１３、其餘援引卷內答辯及有利上訴人之資料。
(六)證據：除援用第一審所提證據外，補提90年10月11日房屋租賃公證書、85年6 月房屋租賃契約書、86年10月房屋租賃契賃公證書、82年6 月房屋租賃契約書、83年6 月房屋租賃契約書、84年6 月房屋租賃契約書、88年9 月8 日房屋租賃契約書、93年6 月30日攤位租賃契約書、板橋文化路郵局93年
5 月30日第3407號存證信函、永成法律事務所（93）永字第
031 號函、臺北國際商業銀行支票、臺北縣板橋市農會匯款單、謝慶祝之臺北縣板橋市農會存摺、台新銀行繳費記錄、照片等影本為證據，並聲請訊問證人李敬賢、謝慶祝、甲○○、戊○○、，並聲請命被上訴人提出銀行或郵局存摺。
二、被上訴人方面：聲明：請求駁回上訴。其陳述除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
(一)兩造請求及抗辯之原因事實：上訴人主張被上訴人自系爭房屋租約期滿後之92年11月1 日起，仍同意上訴人繼續使用收益系爭房屋，並按月向伊收取原租約約定之租金新台幣壹拾萬元，依民法第451 條規定，兩造間就系爭房屋已成為不定期租賃關係，被上訴人不得請求伊返還房屋，被上訴人執原租約公證書為執行名義，聲請強制執行返還房屋顯無理由云云，被上訴人則抗辯系爭房屋租賃期限屆滿之前、後，被上訴人已經多次以「租期屆滿後須調漲租金，簽訂租約後方再續租」之方式，對於上訴人繼續使用收益系爭房屋乙事為表示反對之意思，上訴人於租期屆滿後交付被上訴人壹拾萬元之款項，與原租約約定之租金數額不同，係兩造達成續租協議簽訂租約前之「租金補償費」，並非租金，因兩造就租金調漲幅度未能協商一致達成續租之協議，故兩造間關於系爭房屋之租賃關係已於92年10月31日租期屆滿時消滅，上訴人逾期不交還房屋，被上訴人自得依據租約公證書為執行名義，聲請強制執行上訴人返還房屋。
(二)被告抗辯事實之法律依據：按租賃契約依民法第451 條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容如租金及其他條件並未隨同變更，而定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就；租賃契約以當事人就租賃物及租金互相同意時方為成立，承租人於租期屆滿後，雖仍為租賃物之使用收益，然既經出租人對原定租金表示爭執，並未協議一致，自與不即表示反對之意思者有別，不能適用民法第451 條規定，視為不定期限繼續契約，最高法院著有47年台上字第1820號、37年上字第9418號、64年台上字第1579號判例可稽。「按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為民法第450 條第1項所明定。同法第451 條所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用。此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示」，「民法第451 條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，．．．並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在，故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力」，「被上訴人於租期屆滿前，即已表示期滿後不再續租，寬限二個月拆遷，又係基於上訴人要求而允予之履行期間，縱上訴人於被上訴人拒收租金後有提存之情形，亦不發生不定期限繼續契約之問題」，最高法院分別著有42年台上字第410 號，55年台上字第276 號，59年台上字第552 號判例可稽。依上開判例意旨，出租人於租期屆滿之前，或於租賃屆滿後不久，向承租人表示續租應另訂契約者，或向承租人表示對原定租金表示爭執，並未協議一致者，即屬對於承租人繼續使用收益租賃物為反對意思之表示，而生阻止續約之效力。
(三)本件爭點所在：依上開判例意旨，系爭房屋租約於租期屆滿後，是否已更新為不定期租賃，主要爭點在於：
１、被上訴人調漲租金及簽署書面租賃契約之要求，究竟在系爭房屋租約租賃期限92年10月31日屆至前即已提出，或是經過半年後之93年4 月底才提出？（被上訴人於租期屆滿前，有無對上訴人繼續使用收益系爭房屋為反對之表示）
２、系爭房屋租約租賃期間（90年11月1 日至92年10月31日）約定每月之租金是否為上訴人所主張之10萬元，與租期屆滿後上訴人交付被上訴之款項相同，而無調漲之情況（租期屆滿後續租之租賃條件有無變動）？
(四)被上訴人於系爭房屋租約租賃期限屆滿之前後，對於上訴人繼續使用益系爭房屋乙事，已經多次以「租期屆滿後須調漲租金、簽訂租約後方再續租」之方式為表示反對之意思，自無民法第451條之適用。
１、被上訴人於系爭房屋租賃期限屆滿前，即已委託胞兄邱顯鎰告知上訴人及其配偶謝慶祝先生租期屆滿後將依系爭房屋附近行情調高租金，詢問是否願意續租，如欲續租須重新簽訂租約，上訴人夫婦表示希望能夠續租，但不同意被上訴人調漲租金之幅度，情商被上訴人給予考慮期間到農曆過年後即93年2 月底，被上訴人表示同意，兩造並同意於達成租金調漲協議簽訂租賃契約前，由上訴人先行按月給付被上訴人10萬元，作為上訴人繼續使用收益系爭房屋，致被上訴人受有相當於租金損失之補償，如雙方能達成租金調漲之幅度並重新簽訂租約之協議，上述10萬元補償費即轉作約定租金之一部分並依協議租金數額補足租金，如無法達成協議，被上訴人即須搬遷。惟至93年2 月底前，被上訴人胞兄邱顯鎰多次與上訴人夫婦協商續租之租金，因上訴人夫婦不同意被上訴人調高租金之幅度，無法達成續租之協議。
２、上開事實，業經證人邱顯鎰於原審證述「本件房屋租賃期滿前即92年9 月底、92年10月中旬，都是跟原告的先生謝慶祝及原告講，要調租到15萬元，調租後才打契約，講了很多次，是參考附近之行情，原告當時說等過年後再談，每個月先付我10萬元，不夠的再補足，我當時有同意原告的說法，可是等到過年後，我跟原告的先生及原告都談不攏」等語明確（原審九十三年十月十二日筆錄參照）。
３、上訴人雖否認證人邱顯鎰上開證詞之真實性，惟仍自承證人邱顯鎰於租賃期限屆滿前確曾與上訴人洽談系爭房屋租期屆滿後之續租事宜，並約定過年後再談簽署書面租賃契約，此參照上訴人於鈞院94年1 月11日上訴理由狀第2 頁陳述「證人邱顯鎰於九十三年十月十二日原審行言詞辯論程序中稱．．．．云云，並不實在，實際情形係有關租期屆滿後的新租賃，何時補寫書面契約一事不急，等過完年後再談」等語可明，依上訴人上開陳述，益證邱顯鎰於本件租約屆滿前即已要求上訴人續租須另行簽訂書面租賃契約之事實，依上述判例意旨，於兩造簽訂書面租賃契約前，已生阻止續約之效力，無從成立不定期租賃。
４、上訴人於上開上訴理由狀中另陳述「因兩造間先前有過因租約到期後之續租，歷經數個月之後才補寫書面契約，並未立刻寫就書面契約之經驗，此從86年6 月30日租期屆滿
4 個月之後即86年10月間始補訂租賃契約之前例可證，本件情形亦相同，租賃契約循原租約之條件而更新續租，只是續租之後的書面補寫事宜，上訴人同意過年後再談。又上訴人確於93年4 月底，提到補寫書面一事時，證人邱顯鎰始表示要調漲租金為15萬元，此一事實，證人李敬賢可以作證，請鈞院傳喚證人李敬賢到庭作證」云云，與事實不符，說明如下：
(1)上訴人援引兩造間86年6 月30日租期屆滿4 個月之後即86年10月間始補訂租賃契約之前例，指稱兩造間有過因租約到期後之續租，歷經數個月之後才補寫書面契約，並未立刻寫就書面契約之經驗，本件亦同云云，惟查86年6 月30日到期之租約內容（租期自85年7 月1 日至86年6 月30日，上證二參照），與事隔4 個月後即86年10月間另行簽訂之租約內容（租期自86年11月1 日至88年10月31日，上證三參照），二者之租賃條件有重大不同之處，例如承租人分別為「謝慶祝」及「丁○○」，租賃標的物分別「福德街十七號全棟（系爭房屋為四樓層之建物）」及「福德街十七號壹樓」，租賃期間分別為「壹年」及「貳年」，租金分別為「柒萬元」及「貳萬伍千元」，且二者租賃期間並未連續而中斷4 個月之久，與上訴人所稱「循原租約之條件而更新續租」云云，截然不同，上訴人所述不實。
(2)另上訴人指稱本件租約情形與前例相同，租賃契約循原租約之條件而更新續租，只是續租之後的書面補寫事宜，上訴人同意過年後再談云云，果真如上訴人所稱續租之租約內容均未變動，則兩造間僅須單純地補簽書面租賃契約即可，所需時間花費十分鍾即可完成，又何必約定等到三個月後之過年後再談（租期屆滿日為92年10月31日，農曆除夕過年為93年1月21日，二者相距三個月之久），顯見被上訴人所提續租之租賃條件與原租約之內容必有重大不同，例如租金調漲幅度，或租賃標的物之範圍，上訴人須有較長時間考慮，並與被上訴人協商，因而要求過年後再談，事理甚明，上訴人所述不實。
(3)上訴人主張伊確於93年4 月底，提到補寫書面一事時，證人邱顯鎰始表示要調漲租金為15萬元，並聲請鈞院傳喚證人李敬賢證述此一事實；經查被上訴人究於何時向上訴人表示要調漲租金為15五萬元乙事，於本件訴訟第一審審理時即已成為兩造間重要爭點事項之一，果真有如上訴人所稱之證人李敬賢見聞上開事實，為何上訴人於第一審從未曾主張該項事實及李敬賢此一證人，並請求傳訊？再者，有關被上訴人提出調漲租金之時間，上訴人於第一審審理時係主張93年3 月間，此從上訴人於原審準備書狀中先後陳述「直至93年3 月間，被告之胞兄邱顯鎰不知何故卻向原告要求調漲租金乙事，然一開口竟提調漲每月15萬元」（參照原審93年8 月10日準備書狀第2 頁第2 點，93年9月7 日準備書二狀第3 、4 頁第3 點），惟於鈞院卻主張於93年4 月底始提出調漲租金至15萬元之要求，二者已有矛盾，足證上訴人所主張之上開事實及證人李敬賢，均係上訴人臨訟編造者，並非事實。
(4)證人李敬賢雖於鈞院證述伊於93年4 月間常去上訴人之茶行，有聽到謝慶祝與丙○○的哥哥（即證人邱顯鎰）在談論要調租金的事情云云，惟查證人李敬賢之證詞充其量僅能證明邱顯鎰曾於93年4 月間與上訴人談論調漲租金之事宜，不能依此推論邱顯鎰於93年4 月之前至92年9 月、10月之期間，從未曾與上訴人談論調漲租金之事宜，何況證人李敬賢係住於宜蘭，伊非每天24小時均在上訴人之茶行裏，邱顯鎰究竟有無於上開期間與上訴人談論調漲租金事宜，證人李敬賢無法全然知悉，事理甚明。故證人李敬賢之證詞不足以作為證人邱顯鎰直至93年4 月底始表示要調漲租金為15萬元等事實之證明。
５、上訴人請求鈞院傳訊證人甲○○證述證人甲○○與被上訴人於93年6 月30日所簽訂「攤位租賃契約書」（即上證12）之經過，依證人甲○○於鈞院證述「（此租賃契約是否你訂立的？提示）是的。是為了要租攤子的，租金是每個月11萬元。我要擺攤子時，有人在擺在那裏，我就不能擺」「92年雙十節前我跟房東講，他說還有租約在，所以沒有租，只講騎樓部分就是每月11萬元，我沒有講到店面的租約，以當時含店面加上騎樓大約可以出租到13至15萬元」等語，足以證明證人甲○○於系爭房屋租期屆滿前之92年雙十節前，即曾與邱顯鎰洽談承租系爭房屋騎樓攤位之事宜，當時騎樓部分二個攤位之租金即達11萬元，如連同一樓店面出租，可達13萬元至15萬元，被上訴人當時之所以沒有出租予證人甲○○，係因與上訴人之租約租期未滿，且與上訴人洽談續租中。被上訴人知悉系爭房屋之租金行情，且租期屆滿前，既已有人願以高額租金承租騎樓之攤位，則被上訴人與上訴人洽談續租事宜時，必然會提出調漲租金之要求，事理甚明。因上訴人認為被上訴人租金調漲幅度較高，要求被上訴人容伊考慮至過年後再談，惟同意於達成續租協議簽訂租約前，每月先行支付10萬元予被上訴人，作為租金補償費，如果兩造對於續租之租金調漲幅度能談妥並簽署租約，上訴人須再補足差額，被上訴人同意上訴人之要求，此為上訴人於租期屆滿後按月交付10萬元予被上訴人之真實經過。被上訴人要求調漲系爭房屋租約續租之租金，絕非上訴人所稱於93年4 月底始向上訴人提出。
６、兩造協商續租租金之調漲事宜至93年4 月底時，上訴人於交付5 月份之10萬元租金補償費時，仍僅同意續租之租金調漲至10萬元，堅拒再行調高，無法達成協議，因租金調漲幅度協商破裂，無法續租予上訴人，證人邱顯鎰為顯現事實，乃於93年4 月30日簽收上訴人交付之5 月份（5 月
1 日至31日）租金補償費時，依實收金額註明「十萬元補償費」之事實，惟上訴人卻事後自行用筆將「補償費」劃掉。因兩造租金協商破裂，且至五月底時，上訴人夫婦亦無遷讓交還系爭房屋予被上訴人之跡象，被上訴人乃委請郭振茂律師於93年5 月30日以板橋文化路郵局第3407號存證信函要求上訴人返還系爭房屋（原審被證一參照）。上訴人於收受上開信函後，亦委請永成法律事務所馬在勤律師於93年6 月1 日以（93）永字第031 號函回覆被上訴人，除否認有將系爭房屋之一部或騎樓地部分轉租他人之情事外，對於被上訴人信函內所稱於租期屆滿前已經表示租期屆滿後須調漲租金方能續租乙事並不否認，且進而表示「有關邱先生多次協商調漲房租之事宜，如屬於合理之調漲範圍，於本人絕非異議，然兩造之認知尚無共識，本人願盡最大之誠意與邱先生繼續協調，為此特委請貴大律師發函丙○○先生，請邱先生能顧及多年情誼，繼續協調租金相關事宜」等語（原審被證二參照），顯見上訴人自承於系爭房屋租期屆滿前後，兩造確曾多次協商租金調漲事宜，上訴人指稱被上訴人於93年4 月底始提出租金調漲事宜，並非事實。
７、上訴人辯稱伊委請馬永成律師覆函內容之真意是在表明對於被上訴人於93年4 月底所為的調漲租金的表示並不同意云云，惟上訴人覆函之意果真如此，馬永成律師當會於信函中直接指明兩造間系爭房屋之租約已於92年11月1 日後以不定期限繼續租約，被上訴人於租約成立近六個月後之93年4 月底始片面要求調漲租金乙事，無法同意等語，惟上訴人覆函之內容，除否認被上訴人信函後段所指上訴人有將系爭房屋之一部或騎樓攤位部分轉租他人之情事外，對於被上訴人於租期屆滿前已經向上訴人表示租期屆滿後須調漲租金方能續租乙事，則未否認，且進而表示兩造多次協商調漲房租之事宜，雖尚無共識，但上訴人願於合理調漲範圍內，盡最大誠意與被上訴人繼續協調租金相關事宜等語，從上訴人覆函之全部文義觀之，根本沒有絲毫之蛛絲馬跡可看出有上訴人所稱「真意」之表示。且上訴人對於馬永成律師函上開內容之解釋，上訴人於第一審審理中指稱「乃係描述93年3 月份以後，雙方協商之經過」，又與上訴人於鈞院指稱為93年4 月底之時間不同，足證上訴人所稱回函真意係不同意被上訴人93年4 月底所為調漲租金的表示云云，係臨訟杜撰，不足採信。
８、綜上說明，被上訴人確於系爭房屋租約租期屆滿前，已向上訴人表示續租須調漲租金並簽訂書面契約，即屬對上訴人繼續使用收益系爭房屋為反對之表示，上訴人迄今仍未與被上訴人就續租之租金達成協議，亦未簽訂書面租約，故兩造間關於系爭房屋之租賃關係已於租期屆滿時消滅甚明。
(五)系爭房屋租約原約定之每月租金（租賃期間自90年11月1 日至92年10月31日）並非上訴人主張之「十萬元」，上訴人於租期屆滿後交付被上訴人之十萬元款項，係租金補償費，並非原租約約定之租金。
１、本件訴訟爭執之系爭房屋（板橋市○○街○○號）租約，係兩造間於90年10月11日經台灣板橋地方法院公證處公證之租約，該租約之標的物為系爭房屋之「一樓及二樓全部」，租賃期間為90年11月1 日起至92年10月31日止計2 年，租金每月新台幣3 萬元整，此有上訴人所提呈之系爭房屋公證書暨租賃契約書，及被上訴人簽收租金3 萬元之房租收付款明細欄影本在卷可證（上證一參照）。上訴人於本件訴訟中一再主張伊自82年間與被上訴人就系爭房屋簽訂租約時起，迄至系爭房屋租約為止（90年11月1 日至92年10月31日），實際承租之標的物均為系爭房屋之全棟，非僅一樓及二樓而已，且實際上交付被上訴人之租金為10萬元云云，縱認屬實（被上訴人否認之），因其承租之範圍為「全棟」房屋（一至四樓，包含騎樓部分之攤位），與本件訟爭房屋租約約定之租賃物「一樓及二樓」之範圍不同，上訴人所主張亦在承租範圍之租賃標的物如三樓、四樓，及騎樓部分之攤位等，即屬系爭房屋租約以外之另一租賃法律關係，與系爭房屋租約並非同一租賃，不能混為一談，法理甚明。
２、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。上訴人主張系爭房屋租約（90年11月1 日至92年10月31日）所約定之租金為10萬元，租賃標的物為系爭房屋之全棟，租期屆滿後，被上訴人仍同意上訴人繼續使用收益系爭房屋，並按原約定租金10萬元收取租金，租賃條件並未變動，故兩造間關於系爭房屋之租賃已更新為不定期之租賃云云，經查：
(1)被上訴人否認上訴人上開主張之事實，上訴人就系爭房屋租約約定之租金為10萬元，以及伊於租賃期間給付十萬元租金之事實，應負舉證證明之責任。
(2)縱認上訴人之主張屬實，系爭房屋租約之租賃條件，租金部分已經由原約定之3 萬元調為10萬元，租賃標的物之範圍亦由一樓及二樓全部變更為全棟房屋，租賃條件已經不同，依前開最高法院判例之意旨，亦無從更新為不定期租賃，法理甚明。另上訴人自承於過年後補簽書面公證契約，依兩造往例租賃期限均為二年，故縱有續租之事實，兩造間所成立之租賃亦係二年期間之定期租賃，而非不定期限之租約。
３、依上訴人所提呈兩造自82年7 月1 日起至本件租約之租賃契約書觀之，並無上訴人所主張租金為10萬元之記載。此從上訴人所提呈82年7 月1 日起至86年6 月30日止之4 份房屋租賃契約書，其租賃標的物均為「福德街十七號全棟」，租金則分別為5 萬5 仟元，6 萬元，6 萬3 仟元，以及7 萬元不等，86年11月1 日起至88年10月30日止之租約，租賃標的物則改為「福德街十七號壹樓」，租金2 萬5仟元，88年11月1 日起至90年10月31日止之租約，租賃標的物又改為「福德街十七號一、二樓全部」，租金3 萬元，90年11月1 日起至92年10月31日止之租約（即本件租約）租賃標的物為「福德街十七號一、二樓全部」，租金3萬元等記載可明，依上開租約之記載，「租金」係隨著「租約所載標的物之範圍」而有調整，故上訴人指稱自86年11月1 日至92年10月31日間，上訴人自始至終均係承租系爭房屋全棟，且實際上每月所繳交之租金已從85年約定的
7 萬元調漲到10萬元云云，無法依其所提呈兩造間簽署之租賃契約書內容予以證實，上訴人自應另行舉證證明。
４、上訴人於94年1 月11日之上訴理由狀第6 頁第3 行中指稱「被上訴人自88年做成公證租賃契約之後，實際上是每月收受上訴人支付租金10萬元，此為被上訴人所自承，然仍舊按照公證租賃契約所載租金三萬元來簽收．．．」云云，與事實不符，被上訴人否認之，被上訴人從未為上述內容之自認，被上訴人僅承認自系爭房屋租約租期屆滿後之92年11月1 日起至93年5 月31日止計7 個月，有向上訴人按月收取租金補償費10萬元，被上訴人從未曾有過自88年11月1 日起至92年10月31日止經公證之租賃契約期間，每月實際收受上訴人10萬元等事實之陳述，上訴人為此主張，自應舉證證明。
５、上訴人以被上訴人於系爭房屋租約租期屆滿後，均將上訴人交付之10萬元款項存入銀行帳戶之情事，推論兩造租約每月租金確是10萬元，並非3 萬元，並推論被上訴人大都將所收之租金存入銀行帳戶，假若真如被上訴人所主張租期屆滿前每月收取之租金為3 萬元，一定會有相關銀行帳戶可資證明，因而請求鈞院命被上訴人提出90年11月1 日至92年10月1 日間相關銀行或郵局帳戶往來明細，嗣後以被上訴人自承所收到之租金都是存到被上訴人母親邱張清秀板信商業銀行0000000 號存款帳戶，以及被上訴人板信商業銀行0000000 號存款帳戶，因而更改聲請鈞院命被上訴人提出上開二存款帳戶自90年11月1 日起至92年10 月31日止之往來存提款記錄，以證明被上訴人收取的租金是月租10萬元，不是3 萬元云云，經查：
(1)本件訴訟係因上訴人起訴主張被上訴人於系爭房屋租約租期屆滿後，被上訴人同意上訴人繼續使用收益系爭房屋，並且仍按原約定租金10萬元之金額向上訴人收取租金，因而更新為不定期限繼續租約，惟被上訴人否認系爭房屋租約租期屆滿前所約定之租金為10萬元，亦否認上訴人於租期屆滿前交付被上訴人之租金為10萬元，故上訴人於租期屆滿後，依系爭房屋租約原約定租金10萬元給付被上訴人10萬元款項之事實，應由上訴人舉證證明。若上訴人無法證明此項事實，縱使被上訴人於系爭房屋租賃期間內自上訴人收受之款項並非系爭房屋租約記載之3 萬元，而為3萬元以上至10萬元以下間之任一金額，因被上訴人於租期屆滿後向上訴人收取之金額，已與租賃期間屆滿前所收取者不同，已足證明租期屆滿後之租金顯有調漲變動之事實存在，租賃條件已有不同，系爭房屋租約即無從依原定租賃條件更新為不定期限繼續租約，法理甚明。
(2)被上訴人於本件訴訟中，自始至終均僅陳述自本件租約租期屆滿後之92年11月1 日起至93年5 月31日止計7 個月，有向上訴人按月收取租金補償費10萬元，並存入被上訴人母親邱張清秀及被上訴人上開板信商業銀行之存款帳戶，惟從未曾陳述自88年間起至92年10月31日止經公證之租賃契約期間，每月實際收受上訴人10萬元租金，以及自上訴人處收到之租金都是存入銀行存款帳戶內，或上開被上訴人及母親邱張清秀之存款帳戶內等事實，被上訴人已於鈞院94年2 月1 日答辯狀中否認有自認上述事實之情事（第
7 頁，第9 頁，第10頁參照），被上訴人於租期屆滿後將上訴人交付之十萬元款項直接存入銀行帳戶內，主因係該等款項係以「支票」支付，上訴人據此推論指稱被上訴人大都將所收之租金存入銀行帳戶云云，純屬以偏蓋全，與事實不符，上訴人為此主張，自應舉證證明。
(3)上訴人請求鈞院命被上訴人提出被上訴人及被上訴人母親邱張清秀上開銀行存款帳戶自90年11月1 日至92年10月31日間之存提款往來明細，以證明被上訴人收取租金之金額云云，惟查系爭房屋租約租期屆滿之前，上訴人均係以現金方交付租金予被上訴人，此為上訴人所自認，被上訴人於收取上訴人交付之租金後，或直接使用於他處，或與他筆收入之現金併存入銀行帳戶，未必將上訴人交付之租金於收取當日單獨整筆存入銀行帳戶內，故上述期間內之銀行存款往來明細，無法指稱其中某幾筆存款金額即為上訴人所交付之租金存入者，亦即被上訴人上述期間之銀行存款明細與上訴人於上述期間交付租金之數額之間，因二者不具同一性而有直接之關聯，不能作為證明上訴人交付被上訴人租金數額之證據方法，法理甚明。
(4)依被上訴人所呈被上訴人板信商業銀行0000000號存款帳戶，及被上訴人母親邱張清秀板信商業銀行0000000號存款帳戶90年11月1日起至92年10月31日止之往來存提款記錄觀之，被上訴人板信商業銀行0000000 號存款帳戶內自90年11月1 日至92年10月31日止之期間，並無100,000 元之存款記錄；被上訴人母親邱張清秀0000000號存款帳戶內，自90年11月1 日至92年10月31日止之期間，僅有四筆100,000元之存款記錄（二筆轉帳存入，二筆現金存入），即90年12月6 日「100,000 元」「轉帳」存款，91年7月2 日「100,000 元」「轉帳」存款（該二筆轉帳存款金額100,000 元絕非上訴人所稱之租金存入者），91年12月31日「100,000 元」「現金」存款，92年10月31日「100,
000 元」「現金」存款（此筆100,000元現金存款，即為上訴人於系爭租約租期屆滿後支付兩造約定之92年11月份租金補償金之款項），顯然無法證明上訴人所主張系爭房屋租約90年11月1日至92年10月31日之租賃期間所收取之每月租金為十萬元之事實。
６、上訴人指稱被上訴人母親邱張清秀板信商銀存款帳戶之存提款記錄，自90年10月30日起有一規則性，即在月底或月初，均有9萬元之存入，而上訴人之夫謝慶祝板橋市農會存款帳戶於92年1 月30起有9 萬元或超過3 萬元現款之提領，二者相互印證，即知上訴人所陳月租10萬元一節為真云云，經查：
(1)上訴人所指被上訴人母親邱張清秀板信商銀存款帳戶之存提款記錄，在每月之月底或月初均有存入9萬元之規則性，於92年1 月30日存入9 萬元之後即不復存在，且其中91年10月2 日係存入9 萬3 千元，91年12月31日係存入10萬元，並非9萬元，當時距離租期屆滿尚有8 個月之久（系爭房屋租約之租期為90年11月1日起至92年10月31日止），該等9萬元之存款若係被上訴人將上訴人交付之租金轉存者，依常理當會持續至租期屆滿為止，徵此即足證明與上訴人所繳交之租金無關。
(2)退步言之，縱認該等9萬元之存款確係被上訴人將上訴人交付之租金轉存者，亦僅能推論上訴人於系爭房屋租約租期滿前所交付租金為9 萬元，而非伊所主張之10萬元甚明。
(3)上訴人於94年3 月10日上訴理由二狀第6 頁第11點陳稱「被上訴人一次收受租金10萬元，並非小數目，依日常生活經驗法則都會加以儲存起來，．．．．．又如果每月租金真如被上訴人所言的3 萬元，則存簿當無10萬元之記錄，此可確證月租為10萬元並非3 萬元，基此上訴人認有調閱帳戶紀錄之必要」云云，顯然係堅決主張以被上訴人之存款簿中有無每月10萬元之存款記錄作為系爭房屋租約原約定之月租金是否為10萬元之證明方法，現被上訴人業已依上訴人之請求提出存提款記錄，其內並無上訴人所稱每月存款十萬元之記錄，上訴人發現上情後，又改變說詞，以其夫謝慶祝板橋市農會存款帳戶於92年1 月30起有9 萬元或超過3 萬元現款之提領，另加上身邊之現金湊足十萬元面交被上訴人，作為月租10萬元之證明方法，被上訴人實無法認同。經查上訴人上開日期之提款金額，不能證明其所主張系爭租約之租賃期間90年11月1 日至92年10月31日之租金為10萬元之事實，上訴人提出此項證明方法實屬荒謬，不值一駁。
７、上訴人另聲請鈞院傳訊證人戊○○證述系爭房屋租約之租賃標的物為系爭房屋全棟（一至四樓），租金為10萬元云云，惟查證人戊○○雖證述租金為10萬元，惟伊亦同時證述係聽聞上訴人單方之陳述而為者，伊並未親自見聞兩造收受租金10萬元之事實，故其證詞實不足採信。
８、上訴人指稱被上訴人對於伊交付10萬元乙事未有任何反對之表示云云，與事實不符，93年5 月底之後，因兩造間續租租金調漲協商已破裂，發生紛爭，並委請律師互發信函，故6 月1 日以後之租金補償費，被上訴人並未主動向上訴人收取，上訴人在未知會被上訴人之情況下，自行改以匯款方式支付，將6 月份以後應付之補償金款項逕行匯入被上訴人銀行帳戶，因被上訴人不知上情，曾於93年7 月23日委請律師以九三茂律字第○七二三號函（被上證一參照）通知上訴人「丁○○君於給付93年5 月1 日至5 月31日止之壹拾萬元租金補償費予本人後，迄今仍無權占用上述房屋，本人自得請求丁○○君給付自6 月1 日起至7 月31日止之租金補償費計貳拾萬元整，為此委請貴大律師具函通知丁○○君於文到後3 日內給付，並聲明關於丁○○君因占用上述房屋而交付本人之任何款項，無論金額多寡，及給付方式為何，例如以現金、支票交付本人簽收或逕將款項匯入本人存款帳戶，本人均係視為係丁○○君為補償本人相當於租金損害而給付之租金補償費處理」等語，上訴人所述不實。
９、上訴人主張系爭房屋租約租期屆滿前之原定租金為10萬元乙節，有下列事實足以證明不實：
(1)上訴人起訴時主張被上訴人於92年10月31日租約期滿後，「自92年11月1 日起，被告仍同意繼續將系爭房屋（福德街十七號一樓及二樓）出租予原告，每月並按時向原告收取租金，迄今已8 個月，此有被告簽收之房租收付款明細表可證」（上訴人起訴狀第２頁參照），上訴人起訴狀中雖未指明被上訴人於租期屆滿後按月收取之租金數額究為若干，惟依起訴狀之文意及所呈據以證明被上訴人確有按月收取租金所憑據之「公證租約書」及「房租收付款明細表」上所記載之租金數額均為「參萬元」乙情，顯見上訴人係主張按月收取之租金數額為參萬元甚明。並非上訴人所主張之「壹拾萬元」。
(2)上訴人嗣後於原審審理中主張系爭房屋（一樓及二樓）租期屆滿前之租金即為10萬元，嗣於鈞院審理中改稱實際承租者為系爭房屋之全棟（一樓至四樓），全部租金為10萬元，二者已相互矛盾，退步言之，縱認上訴人所述屬實（被上訴人否認之），因本件訴訟所爭執者係兩造經法院公證之系爭房屋一樓及二樓部分之租賃契約，與上訴人所主張實際承租者為系爭房屋之全棟乙事，並非同一租賃關係，準此適足證明系爭房屋一樓及二樓之租金，絕非上訴人所主張之10萬元甚明。
(3)上訴人關於兩造90年11月1 日起至92年10月31日止之原定租金為每月10萬元，租期屆滿後，被上訴人仍同意依原定租金按月收取租金壹拾萬元，故兩造已成立不定期租賃關係之主張，若係真實無誤（被上訴人否認為真實），則兩造間成立不定期租賃關係之租金應為每月壹拾萬元整，依理上訴人自92年11月1 日起應每月給付被上訴人10萬元，方符租約之約定，惟查上訴人租期屆滿後之92年11月1 日至93年5 月31日之期間雖有按月交付被上訴人10萬元（此期間適為兩造口頭協商租金調漲幅度之期間，兩造協商尚未破裂），惟在被上訴人於93年5 月30日以兩造未能就租金調漲事宜達成協議，具函請求原告返還本件房屋後（原審被證一參照），上訴人於6 月1 日委請馬在勤律師具函回覆被上訴人表示願繼續協調租金調漲事宜之同時（被證二參照），在未知會被上訴人之情況下，自行以「匯款」方式（以往均係被上訴人前往收取），於同日即6 月1 日，隨後另於6 月30日、7 月29日先後依公證租約上所載租金數額3 萬元之約定各匯款（3 萬元）入被上訴人板信商銀之存款帳戶內（原審被證四參照），作為6 月份、7 月份、8 月份之「租金」，依此事實，足證上訴人主張系爭房屋租約92年10月31日租期屆滿前之租金即為每月10萬元整乙節，並非事實。
(4)依上述事實，顯見上訴人自租期屆滿後之92年11月1 日至93年5 月31日間按月支付被上訴人10萬元之款項，高於租期屆滿前之原定租金，明顯與兩造租期屆滿前之約定租金數額不同，顯見被上訴人收取之10萬元款項，確係「租金補償費」之性質，準此足證被上訴人確於租期屆滿前、後，已以明示調漲租金之方式作為反對上訴人繼續使用收益本件房屋之意思表示，故無民法451 條視為不定期租賃規定之適用。
(六)退萬步言，縱認上訴人所稱系爭房屋租約（90年11月1 日至92年10月31日）所約定之租金為10萬元，租賃標的物為系爭房屋之全棟，租期屆滿後，被上訴人仍同意上訴人繼續使用收益系爭房屋，並按原約定租金10萬元收取租金，租賃條件並未變動，故兩造間關於系爭房屋之租賃已更新為不定期租賃之主張屬實（被上訴人否認之），依上訴人自承系爭租約租期屆滿時，被上訴人之胞兄邱顯鎰即曾與上訴人洽談續租事宜，並約定於過年後補簽書面公證契約，而依兩造簽訂書面公證租約之往例，租賃期限均為二年，故兩造縱有續租之事實，兩造間所成立之租賃亦係二年期間之定期租賃（即自92年11月1 日起至94年10月31日止），而非不定期限之租約，上訴人之主張與事實不符，併予陳明。
(七)證據：除援用第一審所提證據外，補提郭振茂律師93年7 月23日（93）茂律字第0723號函、被上訴人板信商業銀行存款帳戶往來記錄、邱張清秀銀行帳戶往來記錄等影本為證據。
參、得心證之理由：
一、本件上訴人主張兩造前於90年10月11日於臺灣板橋地方法院公證處經公證人公證兩造間所訂立之租賃契約，由上訴人承租被上訴人所有之臺北縣板橋市○○街○○號1 、2 樓全部（門牌號碼17號及17號之1）， 租賃期間自90年11月1 日起至92年10月31日止計2 年，並約定「承租人給付如契約所載之房屋租金或違約金及於租賃期滿返還如契約所載之房屋，出租人返還保證金，如不履行均應逕受強制執行。承租人如有連帶保證人，對於給付房屋租金或違約金亦應逕受強制執行。」，而被上訴人並持該經公證書為執行名義，聲請對上訴人為強制執行，由本院民事執行處命令上訴人於命令送達翌日起15日內自動履行，將前述租賃房屋返還被上訴人等事實，為被上訴人所不爭執，亦有臺灣板橋地方法院公證處90年度公㈢字第51157 號公證書及租賃契約影本、本院民事執行處93年7 月1 日板院通93執火字第20696 號執行命令影本各
1 件附於原審卷內可資參照，則上訴人此部分主張自堪信為真實。至於上訴人另主張其係自80年間起即向被上訴人承租系爭房屋一節，因本件乃上訴人請求撤銷以前述公證書為執行名義之強制執行程序，且兩造就系爭房屋所成立之租賃關係業經兩造於本院公證處公證，其爭執並不在於上訴人係自何時開始承租系爭房屋，而係前述經法院公證人公證之租賃契約，故關於上訴人此部分主張自無庸予以審酌，附此敘明。
二、上訴人又主張系爭經公證人公證之租賃契約所定之租賃期間屆滿之後即92年11月1 日起，被上訴人仍繼續向上訴人收取租金每月10萬元，迄93年5 月31日為止，總計交付被上訴人70萬元等事實，亦為被上訴人所不否認，然抗辯稱該70萬元乃屬於相當於租金損害之補償費性質，並非租金等語，而證人即被上訴人之兄邱顯鎰亦於原審到庭陳稱：「本件房屋是委託我出租，本件房屋租賃期滿前即九十二年九月底、九十二年十月中旬，都是跟原告的先生謝慶祝及原告講，要調租到十五萬元，調租後才打契約，講了很多次，是參考附近的行情，原告當時說等過完年再談，每個月先付我十萬元，不夠的再補足。我當時有同意原告的說法，可是等到過年後，我跟原告的先生及原告都談不攏，因為當時大家都在做生意，都在忙，原告建議過年後再談，所以我就同意。」等語，（見原審93年10月12日言詞辯論筆錄，原審卷第71頁），亦為兩造所不爭執，可見於前述經公證之租賃契約所定租賃期間屆滿之前，被上訴人之兄邱顯鎰以被上訴人之代理人身分，前往通知承租人即上訴人要調漲租金之事，並同意延至於過年之後才洽商調漲租金之事，洽定租金數額之後才訂立契約，而在此之前，上訴人則先每月給付被上訴人10萬元，並繼續使用系爭房屋，則上訴人於前述公證之租賃契約之租賃期間屆滿之後，繼續使用系爭房屋並非基於該租賃契約而來，而係經出租人即被上訴人之代理人同意於新租約尚未洽定簽署之前，先行繼續使用該房屋，而此一事實乃是發生於該經公證人公證之租賃契約成立之後，且係發生於該經公證租賃契約所約定逕受強制執行之條件（租賃期間返還如契約所載之房屋）成就之後，上訴人於租賃期間屆滿之後繼續使用系爭房屋乃係基於另一法律關係而占有使用該房屋，是以出租人即被上訴人雖得逕以該經公證之租賃契約為執行名義聲請法院逕對上訴人為強制執行，然因出租人之代理人另行同意上訴人繼續使用系爭房屋，則於前述被上訴人所持執行名義所載得逕受強制執行之條件成就後，有發生消滅被上訴人得逕依該經公證之租賃契約為執行名義聲請強制執行之事由發生，被上訴人已不得再持該經公證之租賃契約為執行名義，逕行聲請對上訴人為強制執行，從而，上訴人主張前述執行名義於成立後，已有消滅或妨礙債權人請求之事由發生等情，應屬可採。至於被上訴人是否得另行請求上訴人返還系爭房屋，乃與本件關於經公證之租賃契約得否繼續為執行名義，而聲請逕對上訴人為強制執行，並不相關，而關於上訴人主張兩造間已有不定期租賃關係存在部分，亦與前述經公證之租賃契約之得否繼續為執行名義無關，均附此敘明。
三、綜上所述，上訴人主張被上訴人所執為聲請強制執行之執行名義於成立後，有消滅被上訴人請求之事由發生，被上訴人不得再執該經公證之租賃契約為執行名義，聲請對上訴人繼續強制執行，應為可採。從而，上訴人主張依強制執行法第14條第1 項規定，請求撤銷本院93年度執字第20696 號強制執行程序，應予准許。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第2 項所示。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，以及兩造間就系爭房屋之前租金多寡、租賃範圍、及是否仍存在有不定期租賃關係等節，因與前述執行名義之效力並無關連，經本院斟酌後，均與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
伍、結論：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條、第463條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 7 月 20 日
民事第一庭審判長法 官 李行一
法 官 楊千儀法 官 許瑞東以上正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 94 年 7 月 20 日
書記官 賴玉芬