臺灣板橋地方法院民事判決 94年度訴字第1173號原 告 甲○○訴訟代理人 黃敬唐律師被 告 凱吉礦業有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 謝曜焜律師複代理人 張香堯律師
乙○○上列當事人間請求返還租賃土地等事件，經本院於民國95年12月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參拾陸萬元及自民國九十四年六月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應將坐落於臺北縣○○鎮○○段201 之17地號土地上如附圖甲案編號201-17A 所示面積48平方公尺之建物；如附圖乙案編號201-17B 所示面積1396平方公尺之地上物；臺北縣○○鎮○○段77之3 地號土地上如附圖乙案編號77-3A 所示面積364 平方公尺之地上物；臺北縣○○鎮○○段201 之1 地號土地上如附圖乙案編號201-1A所示面積798 平方公尺之地上物拆除後，並將上開土地返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰壹拾柒萬元供擔保後得假執行。但被以新臺幣陸佰伍拾萬肆仟柒佰元預供擔保後得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國93年2 月1 日向訴外人建基股份有限公司（以下簡稱「建基公司」）承租臺北縣○○鎮○○段201 之17地號、201 之1 地號及77之3 地號等3 筆土地範圍內之部分土地（以下簡稱「系爭租賃土地」）。嗣原告將上開土地轉租予被告經營砂石場之用，雙方約定租賃期間自93年2 月1 日起至95年2 月28日止，租金每月新臺幣（下同）60,000元。而被告承租系爭土地後，初始均按約定繳交租金無誤，惟自94年1 月1 日起即藉故拒繳租金，原告屢向其催繳，被告仍置之不理，迄至94年6 月31日止，共計積欠租金36萬元。又原告業於94年5 月12日以存證信函向被告催告給付租金，並以起訴狀繕本之送達，為終止雙方租賃契約之意思表示，是以，爰依租賃法律關係，請求判決並聲明： (1)被告應給付原告36萬元整及自起訴書狀繕本送達之翌日即94年6 月23日起起至清償日止按週年利率5%計算之利息。 (2)被告應將坐落於台北縣○○鎮○○段201 之17地號土地上如附圖甲案標示201-17A 所示面積48平方公尺之建物，如附圖乙案標示201-17B 所示面積1396平方公尺之建物，同段77之3 地號土地上如附圖乙案標示77-3A 所示面積364 平方公尺之建物，同段
201 之1 地號土地上如附圖乙案標示201-1A所示面積798 平方公尺之建物均拆除後，將所占用上開土地返還予原告。
(3)願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠本件原告請求被告給付租金新台幣36萬元整，應無理由：
1、兩造於93年9月3日簽訂本件租約後，被告發現系爭土地上已興建擋土牆及搭蓋鐵皮屋並放置機器設備，被告雖多次以口頭催告原告將系爭土地騰空並交付之，但原告均置之不理；且被告發現原告與建基公司所簽立之房屋及土地租賃契約書中，亦定有不得轉租之條款，被告亦多次請求原告向建基公司解決該不得轉租條款之問題，但原告亦未置理。被告恐自身權益受損，故於93年9月3日簽訂系爭租賃契約後，即未曾支付任何款項予原告（包括租金及押租金）。
2、原告尚未將系爭土地交付予被告使用，則被告自可援依民法第264 條之規定，在原告依本件租賃契約交付系爭土地予被告使用之前，拒絕給付租金。又被告承租系爭土地之目的，不外係於系爭土地上經營事業，若不能長時間租賃，自無法達到被告使用系爭土地之目的，是被告乃與原告一次即訂定2 年之租期。然被告於本件契約成立後，發見原告與建基公司之租賃契約第8 條中明定：「非經建基公司同意，原告不得將該土地轉租予他人使用」，原告雖將系爭土地租予被告，但系爭土地隨時可被建基公司收回，而無法達成兩造間所約定租期2 年之契約目的，故原告縱使將系爭土地交付予被告，仍構成不完全給付。再者，原告未能擔保建基公司於租賃期間內，不得對被告主張權利，故本件租賃標的物亦有權利之瑕疵，被告於原告取得建基公司之同意轉租前，自得依民法第264 條之規定，行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金。
3、被告在多次以口頭催告原告將系爭土地騰空並交付予被告及請求原告取得建基同意而未得原告之置理後，已終止兩造間的租賃契約。另依系爭契約之性質，原告既未於一定之時期為給付，即已不能達契約之目的，被告已於94年12月26日以答辯（三）狀繕本之送達為解除本件契約之意思表示，故系爭租約既已解除，則原告再請求被告給付租金，應無理由。
㈡原告請求被告返還土地，亦無理由：
1、原告迄今未將系爭土地交付予被告，是被告既未占有系爭土地，則原告請求被告返還系爭土地，顯無理由。
2、在兩造簽訂系爭租賃契約之前，即已由訴外人凱吉土石公司向原告承租系爭土地，而訴外人凱吉土石公司為給付租金及押租金，曾簽發如94年9 月9 日被告所提答辯（二）狀中之附表1 之支票交予證人白裕吉，再由原告交付予建基公司。93年9 月以前，訴外人凱吉土石公司為在系爭土地上開挖整地、興建擋土牆，曾雇請怪手機具及工人，更向訴外人燿煇建材有限公司購買鋼筋、水泥、混凝土。況訴外人凱吉土石公司在施作上開工程期間，曾因開挖系爭土地致污染路面，遭台北縣瑞芳鎮公所科處罰鍰之處分，凱吉土石公司亦因而繳納罰鍰。是原告稱：「被告耗費鉅資整地，施作擋土牆，購置興建砂金搗礦廠」云云，亦非事實。是以，系爭土地在93年9 月兩造簽立系爭租約以後，仍係凱吉土石股份有限公司繼續使用系爭土地，而非被告。
3、訴外人丙○○兄弟4 人前已聲請基隆地方法院獲准對凱吉土石公司之財產為假扣押，並已執行凱吉公司所有在本件系爭土地上之機器設備。而訴外人凱吉土石公司亦對上開假扣押裁定提出抗告，抗告狀內已請求「撤銷對該公司財產之假扣押」（見94年12月6 日被告所提答辯 (三) 狀之被證11），顯證訴外人凱吉土石公司亦已承認系爭土地上之機器設備係該公司所有。且依鈞院向臺灣基隆地方法院民事執行處所取調之94年民執全讓字第574 號執行卷宗所示，不論係訴外人凱吉土石公司或其債權人，均認定系爭土地上之機器設備係訴外人凱吉土石公司所有，此更足證明目前占有系爭土地者係訴外人凱吉土石公司而非被告。㈢綜上，聲明： (1)原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 (2)如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：原告主張系爭土地係訴外人建基公司所有，原告於93年2 月
1 日向訴外人建基公司承租系爭土地其中部分使用面積約1,
075 坪。而兩造曾簽訂土地租賃契約，約定承租上開範圍之土地。原告嗣於94年5 月12日以瑞芳郵局第56號存證信函向被告催告解除雙方土地租賃契約，被告亦於94年6 月10日以國鼎法律事務所94鼎律字第18號律師函終止雙方土地租賃契約等事實，業據提出土地登記第二類謄本3 紙、房屋及土地租賃契約書影本1 件為證（臺灣基隆地方法院94年度訴字第
215 號卷第9 至13頁背面），且為被告所不爭，堪信為真正。
四、本件之爭點：兩造於本院94年12月26日言詞辯論期日依民事訴訟法第271條之1 準用第270 條之1 第1 項第3 款規定，協議簡化爭點，其協議爭執之事項如下（本院卷第130 、132 頁）：
㈠兩造究係於何時簽訂系爭土地租賃契約（即簽訂契約時間點
為93年2 月1 日或93年9 月3 日）？原告是否有交付系爭土地予被告占有及使用？被告是否曾給付土地租金予原告？㈡原告得否向被告請求給付積欠租金36萬元？被告得否在原告
交付系爭土地及取得地主建基公司同意轉租前，依民法第
264 條規定拒絕履行給付租金之義務？㈢原告得否請求被告拆除地上建物並返還系爭土地？
五、本院之判斷：㈠兩造究係於何時簽訂系爭土地租賃契約（即簽訂契約時間點
為93年2 月1 日或93年9 月3 日）？原告是否有交付系爭土地予被告占有及使用？被告是否曾給付土地租金予原告？
1、兩造究係於何時簽訂系爭土地租賃契約（即簽訂契約時間點為93年2月1日或93年9月3日）？
(1)訴外人凱吉土石公司之前任負責人李棟凱（業已死亡）於92年間與訴外人大圓滿礦業有限公司之代表人即原告之子白裕吉洽談，計畫集資籌設一座砂石搗礦場，共同合作經營「九份金礦昇福坑礦場」之營運開發事宜，經證人白裕吉應允後，於92年9 月23日簽立「九份金礦昇福坑礦場綜合營運開發案合約書」1 紙，有該合約書影本1 件附卷可稽（本院卷第171 至173 頁），依上開合約書第2 條「合約標的」第二項約明應由訴外人李棟凱負責覓妥合法之土地設置砂石場（本院卷第171 頁）。丙○○、金亦龍、金亦宏、金亦榮（即甲方）與被告公司、訴外人凱吉土石公司（即乙方）、大圓滿礦業公司（即丙方，授權代表白裕吉）於93年6 月30日簽立「九份金礦昇福坑礦業綜合開發案」契約書，其中契約第2 條「契約標的」、第參項約定「資金運用範圍：三方同意本資金必須用於乙方之凱吉礦業有限公司、凱吉土石開發股份有公司之台北縣○○鎮○○段第201-1 、201-77、77-3地號上搗礦場之設置、營運暨兩方之九份金礦大粗坑區域礦石之採取與運輸。」；契約第3 條「契約期間」第壹項約定：「乙（即被告公司、訴外人凱吉土石公司）、丙（即訴外人大圓滿礦業公司）雙方有甲方（即丙○○、金亦龍、金亦宏、金亦榮）所出資設置搗礦場（凱吉礦業有限公司）暨經營淨利百分之七十股份權利。」，有「九份金礦昇福坑礦業綜合開發案」契約書影本1 件在卷可憑（本院卷第121 、122 頁），並經證人白裕吉證稱：「（法官問：提示本院卷第171 至17
3 頁之合約書，是否看過？合作內容？是否有與凱吉礦業公司之前任負責人李棟凱及丙○○、金亦榮、金亦宏、金亦龍兄弟等人共同合作興建系爭搗礦廠？）看過，我當時大圓滿企業有限公司的股東，代表公司與原告土石公司合作要經營砂石搗礦場。是李棟凱先找我談此案，後來李棟凱找丙○○、金亦榮、金亦宏、金亦龍兄弟等人合作。他們之間的合作為設廠。設廠所需之土地，李選擇系爭土地為設廠土地。李棟凱知道原告在建基關係企業服務過，他出面承租較容易，租金也會便宜。家父非大圓滿企業有限公司的股東。大圓滿公司並沒有出資，挖礦工作由大圓滿負責。後來我就請我父親跟建基公司談租賃契約，因為建基公司不願意出租土地與其他人，家父出面談機會較大。」、「【法官問：（提示卷附複丈成果圖、照片；原證3）系爭土地上所興之搗礦廠係何人出資建造？】是的。是設廠地址。李棟凱另外成立一家被告公司，目的是要設立搗礦場。被告公司當時的股東有我和金氏兄弟及李棟凱，其中出資的人為金氏兄弟，我沒有出資。李棟凱將出資匯入凱吉土石公司。」、「【（提示原證4 、9） 法官問：
是否看過？建基公司係將系爭土地出租予何人？凱吉公司何以由金亦宏擔任代表人？】我看過。土地承租人是我父親的名字，而搗礦場的經營者是被告公司，而且金亦宏認為他代表被告公司與原告簽立承租契約，對他較有保障。所以要求李棟凱以被告公司名義授權與金亦宏處理授權書內所載之事項。」、「【（提示被證4 、原證14，本院卷第52至56、189 至19 5頁），法官問：何以在93年8 月2日向凱吉土石（股）公司領取『建基租金』？承租人究為被告公司，抑或凱吉土石公司？】租金是半年開六張支票，逐期兌現。是由李棟凱交給我，要我轉交給建基公司。金亦宏兄弟雖然非常在乎他的出資要受保障，但他的出資卻進入凱吉土石公司，是因為我當時並沒有介入此事，故不清楚其中的原因。跟原告租系爭土地確是被告公司。」、「【（提示原證10，本院卷第121 頁正背面），法官問：與你前述的合作案有何關係？與本件租賃契約之關係？】金氏兄弟出資而成立了被告公司後，因為我與金氏兄弟被告公司沒有合作契約，故而另外簽立合作契約。與上述的合作契約有所延續。」等語（95年11月22日言詞辯論筆錄，本院卷第208 、209 、210 頁）明確，堪信被告公司係由訴外人凱吉土石公司、丙○○、金亦龍、金亦宏、金亦榮等人為經營搗礦廠而設立。
(2)原告主張系爭三筆土地係訴外人建基公司所有，並由原告於93年2 月1 日出面向建基公司承租取得系爭3 筆土地其中部分使用面積約1,075 坪。約定租賃期間自93年2 月1日起至95年2 月28日止，每月租金6 萬元，押租金36萬元之事實，業據提出土地登記第二類謄本3 紙、房屋及土地租賃契約書影本1 件為證（臺灣基隆地方法院94年度訴字第215 號卷第9 至13頁背面），復經證人丁○○證述明確（95年11月22日言詞辯論筆錄，本院卷第211 頁）。被告辯稱在兩造簽訂系爭租賃契約之前，已由訴外人凱吉土石公司向原告承租系爭土地等語，此乃有利於被告之事實，依舉證責任分配之原則，自應由被告負舉證之責。原告另主張被告公司之前任負責人李棟凱涉嫌偽造一份「房屋及土地租賃契約書」，此情約於93年8 月間為訴外人建基公司所知悉，建基公司遂要求原告與訴外人李棟凱、白裕吉、柯講利等人到場說明，原告及白裕吉均表示此並非伊所為，此事應至法院查清楚云云，惟當時在眾人協調下，為避免影響被告公司之經營及搗礦廠之興建，因而在訴外人建基公司丁○○協理要求下，遂由原告、白裕吉、李棟凱及柯講利等人均共同切結承諾上開契約書僅作為系爭搗礦廠申請電力之用，絕無作其他不法用途，建基公司始同意不繼續追究，並仍願意出租予原告等語，業據提出房屋及土地租賃契約書影本1 件（本院卷第174 至177 頁），且經證人白裕吉證述：「【（提示本院卷第174 至177 頁），法官問：何以擔任租賃契約之連帶保證人？其上何有被告公司承諾如有偽造、變造情事，願負一切法律責任？】此份契約書我沒有看過。至於連帶保證人欄關於我的資料是對的。印文也是我的。印文的外觀是我的，不是我所用印的，而該印章曾經交付給李棟凱。」；證人丁○○證稱：「【（提示本院卷第174 到177 頁），法官問：此份契約書是否見過？】沒有。」、「（法官問：你是否清楚為何會有兩份土地契約書？）上開公司土地契約書的大小印跟公司的印不符。我不知道為何會如此。」等語明確（95年11月22日言詞辯論筆錄，本院卷第209 、212 頁），足見訴外人建基公司未曾與被告公司前代表人李棟凱就系爭土地成立租賃契約關係。而原告嗣於93年9 月3 日與被告公司之代表人金亦宏簽立土地租賃契約書，將系爭土地同一範圍出租予被告公司，約定租賃期間自93年2 月1 日起至95年2 月28日止，租金為每月6 萬元，租押金為36萬元等情，有土地租賃契約書影本1 件附卷可稽（臺灣基隆地方法院94年度訴字第215 號卷第15至17頁），兩造既合意租賃期間始自93年2 月1 日，系爭租賃法律關係自應於93年2 月1 日成立生效，不受兩造於93年9 月3 日始簽立書面之租賃契約之影響。
(3)被告辯稱：在兩造簽訂系爭租賃契約之前，即已由訴外人凱吉土石公司向原告承租系爭土地，而訴外人凱吉土石公司為給付租金及押租金，曾簽發如附表之支票（該支票受款人欄記載為建基公司）交予訴外人白裕吉，再由原告交付予建基公司。訴外人凱吉土石公司於93年9 月以前，為在系爭土地上開挖整地、興建擋土牆，曾雇請怪手機具及工人，更向訴外人燿煇建材有限公司購買鋼筋、水泥、混凝土。訴外人凱吉土石公司在施作上開工程期間，曾因開挖系爭土地致污染路面，遭台北縣瑞芳鎮公所科處罰鍰之處分，凱吉土石公司亦因而繳納罰鍰等語，固據提出支票影本1 紙、現金支出傳票影本1 紙、統一發票影本6 紙、估價單影本5 紙、現金支出傳票影本1 紙、支出證明單影本1 紙、對帳單影本3 紙、統一發票影本3 紙、處分書影本1 紙、繳款書影本1 紙為證（本院卷第52至71頁），而上開支票除發票日93年1 月15日、面額36萬元之支票未經提示；發票日93年12月1 日、面額63,000元之支票遭退票外，其餘支票均經訴外人建基公司提示兌領等情，業經本院函查屬實，有彰化商業銀行瑞芳分行94年11月1 日彰瑞芳字第752 號函暨檢附支票正反面影本、支票提示情形明細表1 件附卷可考（本院卷第89至110 頁）。惟查，原告於93年9 月3 日與被告公司之代表人金亦宏簽立土地租賃契約書，將系爭土地同一範圍出租予被告公司，約定租賃期間自93年2 月1 日起至95年2 月28日止，租金為每月6萬元，租押金為36萬元，業如上述。再者，被告公司之前任負責人李棟凱於該公司與原告成立系爭租賃契約法律關係後，為經營砂金搗礦廠，曾於93年4 月19日將建築物電氣設備電力設備之設計、監造等事務交由訴外人日昇電機技師事務所承攬，其工程名稱、工地地點分別為「凱吉礦業有限公司砂金搗礦廠」、「台北縣芳鎮基新邨一號旁」。另於93年7 月1 日向訴外人東金電機有限公司公司定作配電盤等工程等情，有工程委託契約書、中華民電機技師公會全國聯合會電力工程圖說審驗記錄單與審查資料影本、工程合約影本各1 件在卷可考（本院卷第26至41頁），且參諸卷附（94年度訴字第215 號卷第14頁）現場照片所示，系爭土地上設置鐵棚、搗礦設備與運送帶等工作物，復經本院履勘現場屬實，有勘驗筆錄附卷可稽（本院卷第
81 頁） ，而被告公司之前任負責人李棟凱另於93年9 月
3 日授權被告公司之股東金亦宏辦理坐落系爭土地之土地租賃事項及電力申請事項，有授權書影本1 紙在卷可憑（本院卷第42頁）。準此以解，設系爭土地上現存之地上物亦係訴外人凱吉土石公司興築，被告焉有可能與原告於93年9 月3 日簽訂系爭土地租賃契約書？此顯與常不符。再者，原告主張訴人丙○○、金亦龍、金亦宏、金亦榮等金氏兄弟應訴外人李棟凱之要求，因而將伊投資之3,000 萬元分次簽發為多紙支票全部交予李棟凱或訴外人凱吉土石公司或蔣數銀（即凱吉土石公司之負責人）等人帳戶內兌領之事實，業據提出支票影本14紙、簽收單影本5 紙為證（本院卷第178 至188 頁），參諸前述，被告公司係由訴外人凱吉土石公司、丙○○、金亦龍、金亦宏、金亦榮等人為經營搗礦廠而設立，丙○○等4 人依協議之結果，將投資之資金匯入訴外人李棟凱或訴外人凱吉土石公司或蔣數銀（即凱吉土石公司之負責人)等 人帳戶內兌領，以支應被告公司經營搗礦廠之用，自不能僅以系爭土地上之地上物為訴外人凱吉土石公司與承攬人成立承攬契約，而推認上開地上物為訴外人凱吉土石公司所有。被告上開所辯，要難採信。足見系爭土地上所設置之砂石搗礦場確屬被告公司所有。
2、原告是否業已將系爭土地點交予被告占有使用？
(1)被告辯稱：訴外人凱吉土石公司因與他人間有民事糾紛，該公司之債權人等遂向基隆地方法院對其位於系爭土地上之機具設備聲請假扣押，而臺灣基隆地方法院民事執行處亦已於94年7 月25日至系爭土地查封系爭土地上之所有機具設備等語，業據提出臺灣基隆地方法院94年度裁全字第1388號民事裁定、民事假扣押強制執行暨併案執行聲請狀、臺灣基隆地方法院民事執行處函、抗告狀等影本各1 件為證（本院卷第141 至149 頁）。惟查，被告公司之前任負責人李棟凱於該公司與原告成立系爭租賃契約法律關係後，為經營砂金搗礦廠，曾於93年4 月19日將建築物電氣設備電力設備之設計、監造等事務交由訴外人日昇電機技師事務所承攬，其工程名稱、工地地點分別為「凱吉礦業有限公司砂金搗礦廠」、「台北縣芳鎮基新邨一號旁」。另於93年7 月1 日向東金電機有限公司公司定作配電盤等工程，且參諸卷附（94年度訴字第215 號卷第14頁）現場照片所示，系爭土地上設置有鐵棚、搗礦設備與運送帶等工作物，復經本院履勘現場屬實，而被告公司之前任負責人李棟凱亦於93年9 月3 日授權被告公司股東金亦宏辦理坐落系爭土地之土地租賃事項及電力申請事項，系爭土地上所設置之砂石搗礦場確屬被告公司所有等情，已如前述，設被告公司並未占有使用系爭土地，亦未興建系爭搗礦廠，豈有另於93年9 月3 日由訴外人李棟凱授權予訴外人金亦宏代表被告公司與原告成立系爭租賃法律關係，並簽訂書面之系爭土地租賃契約書之可能，縱訴外人凱吉土石公司之債權人，聲請假扣押強制執行強制程序而查封系爭地上物及搗礦設備，被告公司且未聲請異議或提起第三人異議之物，業經本院調閱臺灣基隆地方法院94年度執全字第574 號假扣押執行核實無訛，且有該案卷影本附卷可稽（外放證物），亦不足以遽認系爭地上物及搗礦設備非被告公司所有而係訴外人凱吉土石公司所有。
(2)被告依系爭租賃契約，在坐落於台北縣○○鎮○○段201之17地號如附圖甲案編號201-17A所示面積48平方公尺之土地上搭建鐵皮屋；如附圖乙案編號201-17B所示面積139
6 平方公尺之土地上搭建工廠；同段77之3 地號如附圖乙案編號77-3A 所示面積364 平方公尺之土地上搭建工廠；同段201 之1 地號如附圖乙案編號201-1A所示面積798 平方公尺之土地上設置工廠，業經本院囑託地政機關派員會同本院履勘現場並測量，製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可稽。準此，原告已依租賃法律關係將系爭土地交付被告公司占有使用。被告上開所辯，要無足取。
3、被告是否曾給付土地租金予原告？被告辯稱：在兩造簽訂系爭租賃契約之前，即已由訴外人凱吉土石公司向原告承租系爭土地，而訴外人凱吉土石公司為給付租金及押租金，曾簽發如附表所示支票交予訴外人白裕吉，再由原告交付予建基公司等語，固據提出支票影本1 紙、現金支出傳票影本1 紙、統一發票影本6 紙為證（本院卷第52至56頁）。惟查，被告公司係由訴外人凱吉土石公司、丙○○、金亦龍、金亦宏、金亦榮等人為經營搗礦廠而設立，丙○○等4 人依協議之結果，將投資之資金匯入訴外人李棟凱或訴外人凱吉土石公司或蔣數銀（即凱吉土石公司之負責人）等人帳戶內兌領，以支應被告公司經營搗礦廠之用，是系爭租金由訴外人凱吉土石公司簽發支票以支付系爭租金，難認與常情悖違。再者，訴外人凱吉土石公司既未向原告或訴外人建基公司承租土地，何須給付租金予原告或訴外人建基公司？再者，若非被告確有向原告承租系爭土地，附表所示編號12之支票遭退票（票號：CI0000000 、金額：63000 元、發票日：93年12月1 日、發票人：訴外人凱吉土石公司）後，被告又簽發編號13之支票（票號：0000 00 0 、面額63000 元、發票日93年12月1 日）換回上開遭退票之支票以支付租金？足見原告係出面代為向建基公司承租系爭土地，在取得系爭支票後，隨即背書再轉交予訴外人建基公司提示兌領。是以，被告確有給付租金予原告，被告所辯，不足採信。
㈡原告得否向被告請求給付積欠租金36萬元？被告得否在原告
交付系爭土地及取得地主建基公司同意轉租前，依民法第26
4 條規定拒絕履行給付租金之義務？
1、原告主張兩造間簽有系爭土地租賃契約，但自94年1 月份至同年6 月份之租金共計36萬元，被告均未給付等語。被告則辯稱原告自始未交付土地予被告使用，被告主張解除系爭租約，原告不得向被告請求給付租金。又原告自始未將土地交付予被告，且原告與建基公司間租賃契約訂有「禁止轉租」條款，故被告在原告交付系爭土地及取得地主建基公司同意轉租前，依民法第264 條規定拒絕履行給付租金之義務等語。
2、經查，原告係因其子白裕吉與被告公司之前任負責人李棟凱及丙○○、金亦龍、金亦宏、金亦榮等人間有合作興建系爭搗礦廠之計畫，乃同意出面向訴外人建基公司承租系爭土地，原告已依租賃法律關係將系爭土地交付被告公司占有使用，而系爭土地上之地上物與設備係被告公司所有，業如上述，自堪信原告主張其於93年2 月1 日原告承租系爭土地後，隨即轉租予被告公司並交由被告公司前任代表人李棟凱管理使用及興建搗礦廠等語為真正。
3、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付。民法第264 條定有明文。又此之所謂「他方當事人已為部分之給付」，非僅指一部之給付而言，於瑕疵給付，亦有其適用，故他方當事人所為之給付，其瑕疵非重要，依其情形，如一方拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，亦不得拒絕自己之給付。轉租契約為一債權契約，經意思合致成立並生效後，當事人僅負履行契約之債務，故轉租雖屬不合法，仍不妨害此一負擔行為之成立生效。轉租人既負有履行其給付義務之責，自應提供次承租人租賃物之使用收益，並應設法取得出租人對於轉租之承諾。原告固未取得訴外人建基公司同意轉租系爭土地之承諾，業經證人丁○○結證屬實（95年11月22日言詞辯論筆錄，本院卷第211 、213 頁）。查原告與訴外人建基公司間之租賃契約雖訂有禁止轉租之條款，惟被告公司為經營搗礦廠，廠址所在之土地是否為原告所有乙節，在與原告成立系爭租約時，衡情應予查明，而系爭土地為訴外人建基公司所有，被告公司可由地政機關之登記資料查知，且被告公司用以支付租金如附表所示之支票，均係由訴外人建基公司所提示兌領，被告公司與原告成立系爭租賃契約時，應知悉系爭土地為訴外人建基公司所有，而原告係轉租系爭土地予被告公司占有使用之事實。再者，原告已交付系爭土地予被告占有使用，訴外人建基公司並未終止或解除其與原告間之租賃法律關係，抑或請求被告公司返還系爭土地，被告以原告之轉租迄未得到訴外人建基公司之同意，行使同時履行抗權，拒絕給付租金，核屬違反誠實信用之原則，自不生同時履行抗辯之效力而得拒絕給付租金。
另按因雙務契約而發生，且立於互為對待給付之債權債務關係，雙方當事人固得行使其同時履行之抗辯權，惟享有同時履行抗辯權之當事人，在他方當事人應為對待給付之義務消滅前，未行使是項權利，其後因已無同時履行之問題，即無再行使該抗辯權之餘地。承租人應取得出租人對於轉租之承諾與次承租人租金之支付，在租賃關係存續中，縱認係立於互為對待給付之關係，而得行使同時履行抗辯權，惟在租賃關係存續中，次承租人未行使該項權利，於租賃關係消滅後，承租人已無取得出租人對於轉租承諾之義務，當無行使同時履行抗辯權之可言。原告因被告未給付租金36萬元，業以起訴狀繕本送達於被告（即94年6月22日），為終止租賃契約之意思表示，被告於本件言詞辯論程序中始提出同時履行之抗辯，自難發生拒絕給付之效果。被告上開之抗辯，自無理由。
㈢原告得否請求被告拆除地上建物並返還系爭土地？
按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。民法第440 條第1 項定有明文。查被告承租系爭土地後，自93年12月1 日至94年5 月31日止未給付共計36萬元之租金，經原告以95年1 月10日台北南海郵局第52號存證信函催告被告給付所欠之租金未果，原告再以起訴狀繕本送達被告為終止租約之意思表示，而起訴狀繕本係於94年6 月22日送達於被告，有送達證書1 紙在卷可稽（臺灣基隆地方法院94年度訴字第215 號卷第32頁），則兩造租賃關係自該日起終止。又依系爭租賃契約書第6 條：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方 (即原告)同 意約續出租外，應即日將租賃房屋 (即代表土地之意)將 誠心按照原告遷空交還甲方... 」，且按民法第455 條規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」，從而，原告本於租賃法律關係，請求被告 (1)給付36萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日即94年6 月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；(2)應將坐落於台北縣○○鎮○○段○○○○○○○號土地上如附圖甲案編號201-17A 所示面積48平方公尺之建物；如附圖乙案編號201-17B 所示面積1396平方公尺之地上物；同段77之3地號土地上如附圖乙案編號77-3A 所示面積364 平方公尺之地上物；同段201 之1 地號土地上如附圖乙案編號201-1A所示面積798 平方公尺之地上物拆除後，並將上開土地返還與原告，於法有據，應予准許。
六、原告與被告陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 96 年 1 月 17 日
民事第二庭 法 官 徐福晉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 1 月 17 日
書記官 劉怡欣